《商业地产理论基础》

1.行业介绍2.商圈介绍3.零售业态的介绍4.零售业种介绍5.商业客户介绍6.商业项目市场调查分析7.商业物业的开发8.购物中心的各种模式和特点目录精选ppt行业介绍第一章精选ppt1.零售业的演变史百货商店（适西方工业革命和城市化进程）连锁超市（适应商业降低成本、方便顾客）购物中心（城市空洞化、居住郊区化）无店铺销售（电子和信息技术）第一章精选ppt机构类型快速成长期从出现发展到成熟所经历的时间（年）目前处于期生命周期中的阶段杂货店1800-1840100衰退期/已消失单一专业店1820-1840100成熟期百货商店1860-194080成熟期邮购店1915-195050成熟期联销店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超级市场1935-196535成熟期/衰退期购物中心1950-196540成熟期联营店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高级专卖店1975-198510成长期仓储式零售1970-198010成熟期精选ppt计算机控制的商店1980-19855成熟期电子化超级市场1980-19855成熟期厂商低于零售价销售（直销）1980-？？成长后期大型商厦1985-？？成长期仓储式销售俱乐部1985-？？成长后期美式大型超级市场1986-？？成长期电子化购物1990-？？成长期精选ppt2.零售业的发展趋势６０年代，零售业界采取综合型营运，百货公司、大型综合零售势力高涨；７０年代，零售业则进入专业化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心等业态相继发展；８０年代，大型购物中心等在世界商业发达国家范围内兴起；９０年代末则朝经营业态细分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。第一章精选ppt趋势一：高度集中化、规模化1997年香港地区前5名零售商销售额(CR5)已经达到总销售额的70%，同期新加坡和台湾的CR5都超过35%，衡量一国零售业规模水平的重要指标——平均每间零售店覆盖的消费者数目：1996年日本的单店覆盖人数高居亚太地区各国首位，达到1560人，基本上是同时期中国覆盖量250人的6倍。第一章精选ppt趋势二：传统减弱，新型发展

总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区仍占有主导地位，传统零售店数量全部超过当地零售店总数的50%。

虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起第一章精选ppt趋势三：大型量贩店及货仓商店增加以台湾为例，从1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量贩店、货仓商店开张，考虑到台湾当地零售业市场的饱和度，这样的发展速度只能用“迅猛”来形容。第一章精选ppt趋势四：跨国企业拓展以家乐福为例，由于法国国内市场已经饱和，竞争激烈，法国政府为了保护传统的中小零售企业，制定了严格限制开设大型零售商店的法规，规定凡是投建大型零售商店面积超过300平方米（上限为1000平方米）的大型零售商店，都要经过由7人组成的商业设施委员会审批。第一章精选ppt3.国内零售业发展趋势中国作为亚太地区的重要组成部分，其零售业与其它国家和地区有着一定的差距，但由于地域上相同的人文背景，中国零售业的发展方向不会背离整个亚太地区的总体趋势。事实上，中国的一些前沿城市，已经在零售商业的形式方面积极创新，努力求变。第一章精选ppt零售业态呈现多样化不仅地处沿海发达城市各种新兴业态：超市、连锁店、仓储店、折扣店、专业店、专卖店等纷纷介入零售业战场，既使在地处中西部内陆不发达地区的城市，也有些商家将带领其新型部队投入零售业的战斗。第一章精选ppt传统业态市场定位呈现多元化表现在传统业态——百货店自身已一改往昔“购物不讲环境、经营不求特色、商品不分档次”的无市场细分、无市场定位的状态，而出现市场定位的多元化倾向。第一章精选ppt零售业态空间摆布呈现合理化趋向表现在各种零售业态在空间上的摆布已一改往昔城市中心的状态，而出现“边缘崛起”、区域性零售分中心与市中心并存、选购品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区设点的迹象。第一章精选ppt营销理念的消费者本位化零售业业态革命的本质在于营销理念的革命性变革。具体地说在于以消费者为本位理念的真正确立。这是零售界对市场大势由卖方市场转向买方市场这个特定社会经济环境顺天应势的反映。第一章精选ppt4.未来发展：一个轰轰烈烈的零售革命时代

第一章精选ppt新兴业态的竞争将更加激烈，经过一阶段的市场争夺后将会出现优者存留劣者败退的景象。

国内众多资本十分看好购物中心、超市、连锁店等新兴业态，这必然会出现未来国内资本对此块阵地大争夺的战况。第一章精选ppt随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站终点”的消费需求必将迅速增长。

目前一些有眼光和相当实力的大房地产商在介入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心经营和管理模式。而购物中心的建设如果没有有实力的房地产商及具有相当管理水平的专业商业经营公司的介入是难以想象的。第一章精选ppt传统百货店的生存将更加艰难目前我国百货店尤其是大多国有大中型百货店已逐渐感到生存的压力，但这仅仅还是开始，未来的生存将更加艰难。撇开其它因素不论，单就新型零售业态迅猛而有质量的发展就足以对其产生强大的威胁第一章精选ppt“三超”趋势大批量的一次性购买和小批量的频繁购买对于现代上海家庭来说显得同等重要，以超市、大卖场为代表的零售商店的规模化正好迎合了这一需求的变化，形成了“超大、超全、超值”的“三超”趋势。第一章精选ppt超大

从上海地区近几年开办的外资大型超市、大卖场来看，占地面积超过5000平方米、结构为多层的不在少数，且有继续增加的趋势。包括华联、联华、农工商在内的国有连锁超市也纷纷开设大卖场，虽然在购物环境及管理上与一批外资大型超市有一定的差距，但规模化的趋势是不变的。

第一章精选ppt超全其一，商品品类的齐全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用电器；其二，品类摆放的科学性。商品种类的增长，对货架的摆放提出了更高的要求，科学的摆放、详细的导购标识、专门的导购平面图成为当前大型零售超市的重要组成部分。其三，各类相关的服务。如今上海的各个大型超市、大卖场，都为消费者提供方便的餐饮娱乐休闲服务，给消费者的购物行为带来了相当的便利。

第一章精选ppt超值大型超市、大卖场由于进货渠道的特点，价格上的优势很容易展现在消费者面前，但进货渠道的同质性，价格上的优势又不足以区别于同一市场上的其它企业。怎样使附加的各种服务超值化，成为新的趋势之一。定期的、直接到消费者手中的DM，顾客的会员化，甚至于固定的免费班车接送。

第一章精选ppt主题化商圈的建立如果将地处相同街道相近相连的几家百货商店圈起，赋与其一定的主题，配以相应的文化氛围，形成“商业圈”，做到商业街道的品牌化，其连带效应对地区的零售商业无疑是积极有效的。例如，南京路步行街是以“中华商业第一街”为主题；四川北路专业特色店进行串联，把价格优势作为整个商圈的强势推出，淮海路商业一条街以高档次、高价位为特色，是时尚购物的第一选择。第一章精选ppt商圈介绍第二章精选ppt1.商圈含义商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营时期、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。第二章精选ppt商圈的构成商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。第二章主圈次圈边圈精选ppt主圈在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。第二章精选ppt次圈次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。第二章精选ppt边圈在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。第二章精选ppt2.商圈分析商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。它有助于企业科学选择店址，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于企业制定市场开拓目标，明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于企业有效地进行市场竞争。第二章商圈分析的必要性精选ppt商圈分析是百货商店等选址的基础工作商场在选择店址时，总是力求以较大的目标市场，来吸引更多的目标顾客，这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，在此基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设址的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、、经营条件协调融合，创造经营优势。

第二章精选ppt商圈分析是百货商店制定竞争经营策略的基础本前提在日趋激烈的市场竞争环境中，价格竞争手段仅仅是一方面，同时也是很有限的，百货商店在竞争中为取得优势，已广泛地采取非价格竞争手段，诸如改善商店形象，进行企业形象设计与策划，完善售后服务等等。这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，投顾客之所好，赢得顾客信赖，也即赢得竞争优势。第二章精选ppt商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件一家百货商店的经营方针、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。第二章精选ppt商圈分析是百货商店减少资金占用的重要手段百货商店经营的一大特点是流动资金占用多，要求资金周转速度快。百货商店的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化，当商圈规模缩小时，而百货商店的经营规模仍维持原状，就有可能导致企业的一部分流动资金的占压，影响资金周转速度，降低资金利润率。第二章精选ppt人口数量及特点包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。第二章商圈分析应考虑的因素

精选ppt建设状况包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。第二章精选ppt社会因素分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。第二章精选ppt商业发展潜力包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。第二章精选ppt百货商店的自身的特点百货商店的商圈不仅有别开其它商场和商店的商圈，而且即使同是百货商店，坐落于同一地区，由于其各自不同的特点，商圈范围也有所区别。这种区别的因素有：商店的形象和信誉，服务质量的优劣，商品经营的特色，价位的高低，以及物质设施的差异等。经营同类商品的两个商店即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地，商圈规模也不一致。经营灵活，商品齐全，服务周到，在消费者中树立了良好形象的商店，高圈规模相对地会较其它同行业商店大。第二章影响商圈大小的因素

精选ppt百货商店的经营规模百货商店因其经营规模不同，商圈大小也不相同。一般来说，商店的经营规模大、种类品种多，吸引顾客的范围也大。但因为规模越大，品种就越多，销售的辐射区域就越广，商圈的半径就越大。应该指出的是，商圈总是有限度的，不会无限扩张。第二章精选ppt百货商店的经营商品种类百货商店的商圈大小因其经营的商品种类而异即百货商店的商品经营种类对其商圈大小有重要影响。一般情况下，以经营日常生活用品为主的百货商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）为主，而以经营高档大件耐用消费品为主的百货商店，其商圈的边缘部分可扩展到12公里左右。第二章精选ppt交通运输情况位于交通便利地区的商店，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈的延伸。自然的和人为的地理障碍，如山脉、河流、铁路以及高速公路，成为商圈规模扩大的巨大障碍。所在百货商店在界定商圈和进行商圈分析时，要考虑到影响顾客来店的交通条件，如街道通达程度、公共汽车运行状况、交通设施和管理措施等因素，使百货商店有更宽的服务面和更广的服务群。第二章精选ppt竞争对手的地理位置根据有关专家的研究，两家同类型的百货商店相距在1.5公里以外，8公里以内，对顾客的争夺是激烈的，两家商店的商圈都会缩小，只有少部分的共同商圈。两家同类型的百货商店距离8公里以外，随着距离的扩大，竞争程度会逐渐减弱，以至形成各自的商圈。第二章精选ppt百货商店的促销情况百货商店的商圈大小固然要受到一系列客观因素的影响和制约，但它决不是固定不变的，百货商店经营者的主观努力也会影响商圈的变化，如百货商店通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度、影响力，吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾，随之商店的商圈规模会骤然扩张。第二章精选ppt消费者的流动性随着消费者流动性的增长，光顾商店的顾客来源会更为广泛，边缘商圈会因此而扩大，商店的整个商圈规模第二章精选ppt零售业态的介绍第三章精选ppt业态概念业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。第三章业态概念精选ppt国际上零售业态的一般分类对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定。美国把零售店区分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类；日本对零售业态的分类与美国基本相同，但增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式。第三章业态分类精选ppt我国零售业态的统计分类1998年初研究和设计我国零售商业业态统计时，主要考虑了两方面的因素：一是我国零售各业态的发展水平和所处的生命周期。从八十年代中期开始的商品流通体制改革，促使旧式百货店、粮油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是处于成熟期的大型百货店；处于增长期的中小型超级市场、专业店、专卖店、便利店等；处于创新期的仓储式商场、邮购、电视导购和直销。第三章精选ppt二是统计上的可操作性。现行零售贸易统计是对零售行为主体进行统计，而一些新兴业态尚不具备这一条件，如邮购零售业务，因此，统计归类时要考虑大部分地区的业态发育情况和统计实践性。按照我国零售业态发展的客观进程，在国际通行的业态分类总体框架下进行必要的合并，把零售业态分为四大类进行统计，即：百货商店、超级市场、专业（专卖）店和其它。第三章精选ppt在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。其基本特征是：①商品结构以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐品为主，种类齐全；②以柜台销售为主，明码标价；③注重店堂装修及橱窗展示

第三章百货商店

精选ppt采取自选销售方式，以销售大众化生活用品为主，满足顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售形态，其基本特征为：①商品结构以经营食品、副食品、日用生活品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；②采取自选销售方式，明码标价；③结算设在出口处统一进行。这表明超级市场首先是自助服务的零售商店，毛利低、销量高，以经营生活必需品为主，种类繁多。统计时将各种类型的超级市场、仓储式商场和会员式超市列入该类第三章超级市场精选ppt专门经营某类商品或某种品牌的系列商品，其基本特征为：①商品结构专业性较强，各种不同的规格、品种及品牌汇集，选择余地大；②销售人员有较强的专业知识，能为消费者提供充分服务；③采取定价销售和开架面售方式。专业店与专卖店有本质的区别，前者专门经营某种或某类商品，如时装店、鞋店、食品店、药店、书店、电器店、珠宝店等；后者则专门经营某种品牌的系列商品，如海尔电器专卖店、李宁牌体育用品专卖店、格力空调专卖店、苹果牌休闲装专卖店等。第三章专业（专卖）店精选ppt上述未包括的其它业态形式（如便利店、折扣商店、杂货店、邮购商店等）。一般而言，连锁商店是指在核心企业或总店的领导下，由众多小规模的、分散的、经营同类商品或服务的零售企业，通过规范化经营，以实现规模效益的经济联合组织形式。连锁商店应由若干个分店组成，其特征是：①经营同类商品；②使用统一商号；③统一采购配送，采购与销售相分离。第三章其它业态精选ppt购物中心是一组零售商店及有关的商业设施的群体组合，其间有百货商店、超级市场、专业店、品牌0、美食和其它服务功能于一体，建筑面积较大，有些建筑面积达10-50万平方米，与商业街和我国大型商品交易市场类似，属于商业集聚组织形态。其特点是：①众多业主共同组成一个市场或商场；②自主经营，自由定价，不受购物中心制约；③购物中心的管理机构大多为物业管理，自营商业部分很少。第三章购物中心精选ppt在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全选址在城市繁华区、交通要道。商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。商店规模大，在5000平方米以上;商店设施豪华，店堂典雅、明快。目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。第三章百货店业态特点

精选ppt采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。

采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。选址在居民区、交通要道、商业区。商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。商店面积在500平方米以上;目标顾客以居民为主。第三章超级市场业态特点精选ppt采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态。采取自选销售方式和连锁经营方式;商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。设有与商店营业面积相适应的停车场。目标顾客为购物频率高的居民。商圈范围较大。商店营业面积一般在2500平方米以上。选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。第三章大型综合超市业态特点好又多精选ppt满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的范围内。商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。店堂明快、清洁、货架丰满。目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购买。经营实行信息系统化，开展单品管理。便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。第三章便利店业态特点精选ppt经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润。从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货。选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。营业面积根据主营商品特点而定。目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。第三章专业店业态特点精选ppt专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究。第三章专卖店业态特点精选ppt企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积,设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客，以流动顾客为主。根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。第三章购物中心业态特点精选ppt选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。主要的商圈人口为5—7万人。商店营业面积大，一般在4000m’以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。可实行连锁经营。设有一定规模的停车场。第三章仓储商店业态特点精选ppt以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等。作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势。提供一站式购足和一条龙服务。可采取连锁经营方式。有一定的停车场。第三章家居中心业态特点精选ppt商业店铺第四章精选ppt开店决策专卖商店竞争激烈,专卖商店发展的弹性很大，最热门的商店可能是一家专卖商店，最萧条的也可能是专卖商店。经营者需要专业知识,专卖商店能否办得起来，关键在于资金；专卖商店能否办好，关键在于经营者的专业知识在决定是否开办专卖商店时，对以上的利弊得失要进行具体分析，不可瞻前顾后，也切勿草率行事。专卖店开店决策与店型选择第四章精选ppt店型选择的影响因素

资金。资金数目是店型选择的重要影响因素，资金雄厚的企业和个人，可选择高档路线的专卖商店。如服装店、化妆品店、电器店、首饰店等。这些商店要求装饰豪华、高雅，商品价格较高，当然利润也较大。如果仅是小本经营，可选择较大众化的专卖商店，如食品店、冷饮店、花店、咖啡店等。第四章精选ppt竞争竞争源于市场的供需状况，在选择专卖商店店型时，应避免进入竞争异常激烈的领域，开辟新市场更利于生存和发展。目前服装店、食品店、家具店都是市场竞争激烈区域，而化妆品店、花店、洗衣店等还有很大的市场潜力。单品经营和独家风格，是躲避过度竞争的理想选择。日本有一家玻璃器皿商店，经营各种类型、大小不等、用途各异的玻璃器皿，生意鼎盛。上海有一家专门销售各种瓶塞的商店，独一无二的商品组合使其取得了市场竞争的优势。第四章精选ppt专业知识专卖商店的经营不同于一般商品，它需要店主有较高的专业知识水准，因为到专卖商店购买的顾客常常需要得到科学性的购买建议。如果没有相应的专业知识，就应放弃经营该种店型。试想：作为一个服装店经营者，如果缺乏对服装潮流的敏感，审美观不强，他能将这家服装专卖店经营好吗？第四章精选ppt市场潜力随着社会的发展，人们的消费观变化迅速，在选择店型时，应看准那些市场潜力较大的行业。服装业发展忽高忽低，市场潜力大，但风险也大；食品业难有高潮，但人人得吃饭，故市场平稳，市场潜力较大；保健用品、休闲用品等行业有不可估量的市场潜力。第四章精选ppt店型选择的过程店型选择的过程，实际上是对店型特征分析和对影响因素研究的过程。在资金角保障的前提下，店型选择应从市场调查入手，看看消费需求有何新变化，包括：能否有足够的资金支撑；能否购到较高级的舶来品；能否聘请到通晓该类商品经营与使用的专家；在顾客能接受的价格范围内能否获得理想的利润。如果得出肯定的结论，就可以确定选择开专卖店。第四章精选ppt它有两种形式：一是汇集各类时装的精品，品牌多样；二是仅经营一个品牌的时装，大多是产销合一的方式。时装与普通成衣不同。它具有流行、时髦的特征，无论是款式还是价格，都高于普通成衣。服装店一般需要较大的投资，最好位于繁华商业区或新潮商品汇集的街区；经营的品牌注重流行趋势和较高格调；利润有可能达到５０％—１００％，甚至更高，价格寻求较高价位；经营中应及时处理过季和过时的服装，否则会使商品陷入困境。第四章服装店精选ppt市场机会分析海外品牌和一些较大的名牌服装店由于价格高,经营不佳;服装专卖店仍是竞争日趋激烈，假如不吸引若干名牌忠诚度较高顾客，盲目开办单一品牌的专卖店则凶多吉少。年轻女士是服装店的主要顾客，却缺乏坚强的后盾，新兴的高级百货商场大多汇集名牌时装，从声势和选择范围上都强于单一品牌专卖店，因此名牌时装店不冷不热实属情理之中。服装店的出路有两条：一是造就吸引众人的服装时尚，以自己的服装为核心，形成特有的消费层，诸如表少年服饰、少女服饰等等；二是跳出经营单一品牌的模式，汇集多种品牌。当然，服装店也可以向大众化方向发展。第四章精选ppt在同等规模条件下，鞋店的投资额与服装店相关不大，经营特征与服装店也很相似。此外，消费者对鞋子样式的需要是千变万化的，选择流行样式对鞋店来说是非常重要的。因此经营鞋店要具备以下条件：有流行服装店的流行讯息；鞋店要设在繁华、热闹的商业区，最好与服装相邻；店面设计要典雅、清新；商品陈列要因店而异，但要有试鞋椅、全身镜或半身镜，这是衡量鞋店等级的重要标志；鞋店不论大小，大致要有一半的空间作为储藏之用；过时的鞋子和样品要及时削价出售。第四章鞋店精选ppt市场机会分析鞋店消费额增长速度迅速，呈多样的趋势。究其原因，新兴消费者。他们多数为年青人，存款意识淡薄，追求全身穿着的高雅与各谐。鞋子是全身搭配的重要部分.专卖流行鞋种比卖一般实用鞋获利机会大，但要承担的风险也大，同时要求经营水准更高，市场嗅觉更灵敏。一般实用目前有被忽视的倾向，实际上一般实用鞋价格便宜，中老年人对它有一定的偏好，是一个销售稳定的种类。第四章精选ppt开办食品店比服装店投资少，但是毛利较低。食品店最好的开设地点并非城市中心的商业区，而是人口密集的住宅区。经营何种等级的食品要依据所在地居民总体消费水准进行选择，开办食品异常辛苦，从早忙到晚，并要与各类顾客打交道。食品具有易腐的特点，储存商品的仓库和柜台常需要配备冷藏设施。第四章食品店精选ppt市场机会分析食品店的最大特点是小而多，竞争比较激烈。尽管人们不能不吃，但吃也是有限度的。从消费结构上看，吃占消费支出的比例有逐年下降的趋势，因此在有限的市场内取得圈套的利润应为食品店的目标。目前，从总体上看，食品店持平发展，但某些食品却有较大的市场潜力，如保健食品、冷冻食品、儿童食品等。第四章精选ppt保健食品随着生活水准的提高和生活节奏的加快，人们越来越重视身体保健。此外，随着工业文明而出现的新型疾病对人体危害很大，迫使人们不得不自我保护。因此，保健食品有较大的发展空间，竞争也会日渐激烈。

第四章精选ppt冷冻食品冷冻食品是一种现代食品，它经过生产到冷藏，并通过食品店送到消费者手中。许多家庭也备有冷藏设施，这就构成了一个完备的冷藏链。它适应了人们方便、快捷、保鲜的三种要求。西方冷冻食品连锁店发展异常迅速，在我国未来也将会有一个较大的发展。

第四章精选ppt儿童食品儿童食品是一个热门行业，有人类就有儿童，并且社会越进步，此项花费越大。据相关单位统计，目前一些儿童支出已占家庭总支出的３０％—４０％，其中儿童食品占相当大的比例，特别与儿童健康相关的食品，更具有光明的前景。当然，随着社会环境和风尚的变化，必然会带来一些更新的市场机会。企业及个人需要具备敏锐的感知力，以便及早发现。第四章精选ppt电器商店店具有体积大、单位价值高等特点，因此电器商店需要较大的店面陈列商品，资金投入较大。同时许多电器店对温度和湿度要求较为严格，设施投资要占一定数额。电器商店经营弹性较大，产品适应潮流会出现经营高峰，不适应就会平平淡淡，甚至倒闭。经营电器商店者必须有较丰富的专业知识，为顾客提供技术及使用上的指导。经营大件电器的商店，最好提供送货及安装服务。第四章电器店精选ppt市场机会分析目前的家用电器市场很大，对于大型家用电器来说，在城市中正处于一个更新换代时期，而在乡村正是一个发展时期。对于新型家用电器来说，城市和乡村都处于持续时期，未来发展潜力很大。据调查，欧美等先进国家，平均５０％以上的日常工作，要靠电脑来完成。同时电脑也成为家庭生活讯息的主要来源之一，人们对它的依赖越来越大。以音响器材商店来说，音乐发烧友已构成了一个强大的消费族群，他们以年轻人为主。这些人对喜爱的歌手如痴如醉，形成了追星族。另外，钟表专卖店、自行车专卖店、摩托车行等都具有不同程度的发展潜力。第四章精选ppt珠宝店的成功重在信誉。经营者必须保证珠宝的品质，因此专业知识必不可少，许多成功的珠宝店老板都是珠宝鉴赏家。另外珠宝具有体积小、价值高的特点，这一方面可以节省店面面积，但另一方面又会招致窃贼。商店安全十分重要。虽然珠宝店不需要大的面积，却需要好的营业场所，最好位于市场中心较为繁华的地段，但租金会相当昂贵。为安全起见，珠宝店应采取闭架售货方式，经营方式保守和传统。第四章珠宝店

精选ppt市场机会分析生活富裕，使人们有钱佩戴珠宝饰品。目前，珠宝饰品已成为普通百姓一项重要的消费内容。珠宝物小价昂的特征，深受投资者喜爱，既便于收藏，又可以在一定程度上保值。现在人们的消费呈多样化发展，玉石、钻石、红宝石、蓝宝石、祖母绿等都颇有市场。有些消费者以珠宝来显示自己的地位、身份和财富，而商人可借此大发其财。专卖商店的店型选择范围很大，关键在于自己的实力和市场状况，店型选择成功与否，对未来经营成败有重要影响。第四章精选ppt经济型酒店选址要求：1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。2、建筑要求：独栋，周边有停车场。3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。第四章精选ppt咖啡店选址要求：1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。3、面积和租期要求：一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。第四章精选ppt超市选址要求：商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势。第四章精选ppt社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。第四章精选ppt物业要求：

建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。合作方式：租赁、联建、购买第四章精选ppt火锅店选址要求：1、商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。3、面积和租期：150~500平方米，租期至少2年。第四章精选ppt普通餐厅、快餐连锁等商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市；快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。第四章精选ppt建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。面积和租期：一般要求不得少于三年，面积快餐店要求200~500平方米；大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米。第四章精选ppt面馆1、商圈选择：面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域2、建筑要求：同餐厅3、面积租期要求：80~200平方米。2年以上。第四章精选ppt一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：1、商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征)；知名度高的店铺附近(如：麦当劳、肯德基附近)；大规模住宅区附近；2、建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。3、面积和租期：租期至少一年。面积15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米为最佳。第四章精选ppt茶坊、酒吧1、商圈选择：消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。2、建筑要求茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。3、面积、租期要求：50~400平方米。2年

第四章精选ppt电器连锁（苏宁、五星等）1、商圈选择：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市（百强县优先），副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈。第四章精选ppt建筑要求：独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）

第四章精选ppt面积和租期：副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上；区域商圈4000平米以上；大型社区3000平米以上；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。

第四章精选ppt国美电器1）商业街店----临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。2）店中店----在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。3）社区店----位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）。4）特定市场店----手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。5）交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。

第四章精选ppt3C店规模要求2、建筑要求：独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）3、面积租期要求：1）小型店：30～50平米。2）中型店：80～120平米、160～240平米。3）大型店：260～320平米。四、旗舰店：400平米左右。4、开店原则：小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。第四章精选pptKFC、麦当劳1、商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持面积租期：首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求10年以上至少。

第四章精选ppt便利店(1)居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区的路线。(2)面积限制在50—200平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范围，既不会因面积太大而导致投入(例如便利店的设备和装修等)和费用(例如租金与人工费用等)太高，又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。(3)便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼层间高度保证在3米以上。(4)足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。第四章精选ppt1150米半径内居民不少于1万人，其中200米半径内不少于2000户；位于社区商业中心街道（动线上）。东西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角；3、与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻；4、独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米；

第四章精选ppt分析交通条件

在开设地点或附近是否有足够的停车场所可以利用。外国绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4：1。商品运至商店是否容易设在边沿区商业中心的商店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般，距离越近，客流较多，购买越方便。开设地点还要考虑客流来去方向，如选在面向车站、码头的位置，以下车、船的客流为主，选在邻近市场公共车站位置的，则以上车的客流为主。

第四章店铺开设地点选择与步骤精选ppt设在市内公共汽车站附近的商店，要分析车站的性质，客流量，是中途站还是终点站，是主要车站还是一般车站。一般来说，主要停车站客流量大，商店可以吸引的潜在顾客较多。要分析交通管理状况引起的有利与不利条件。如单行街道、禁止车辆通行街道，及与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少。第四章精选ppt分析客流规律自身的客流。是指那些专门为购买某种商品而来店购买的顾客形成的客流，是商店销售收入的主要来源。因此，新设商店选址时，应着眼评估本身客流的大小规模及发展趋势。分享客流。指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流，这种客流往往产生于经营相互补充类商品的商店之间，或大商店与小商店之间。

派生客流。是那些顺路进店购物的顾客形成的客流，这些顾客并非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店主要利用的就是派生客流。第四章精选ppt分析客流目的，流速和滞留时间不同地区的客流规模虽有可能相同，但其目的、流速、滞留时间会有所不同，要做具体分析，再作出最佳选择。如在一些公共场所、车辆通行干道，客流规模很大，虽然也会顺便或临时购买一些商品，但客流的主要目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间短。第四章精选ppt分析街道两侧的客流规模同样一条街道，两侧的客流规模在很多的情况下，由于交通条件、光照条件、公共场所设施的影响，存在很大差异。另外，人们骑车、步行或驾驶汽车均靠右行，往往习惯光顾行驶方向一侧的商店。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。第四章精选ppt分析街道特点选择商店的开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉路口客流集中，可见度高，是最佳的开设地点；有些街道由于两端的交通条件不同或基础文化娱乐设施不同或通向的地区不同，客流主要集中在街道的一端，表现为一端客流最多，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜选在客流集中的一端；还有些街道，中间地段客流规模大于两端，相应地，店址选择在街道中间就能更多地得到客流。第四章精选ppt分析竞争对手

一般来说，开设地点附近如果竞争对手众多，且商品结构、服务水准等相类似，则新店很难获得巨大成功，但若新店经营独具特色，竞争力强，也能吸引大量客流，促进销售增大，增强店誉。店铺的选址地点还是尽量选择在商店相对集中且有发展潜力的地方，对经营选购性商品的商店尤其如此。店址周围的商店类型，协调并存，形成相关商店群，往往对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了自己的销售。集中在一起的商店群相互间既存在竞争，又有着合作，应善于权衡把握这种关系。第四章精选ppt分析开设位置的物质特征

建筑环境新建商店要与周围的建筑环境相融合，不同的环境要求不同的建筑风格，从而影响开设成本等一系列问题。比如，在豪华建筑群中，仓库或裸墙商店难以存在。停车场停车场的数量、面积及方便性也是位置物质特征的一个重要方面，大多数购物中心提供充分的免费停车场。而在商业中心地区，停车场是一个主要问题。第四章精选ppt能见度和顾客进出的方便性一片空白而平坦的地方有好的能见度和易接近性，但是这样的地点对于开发和发展却是不利的。零售商必须在此开发道路、商店、停车场、甚至提供运输交通工具、其投资规模和成本很大。如果在一个有效的地点，且已有建筑物，零售商必须考虑现有的建筑物能否被改造和利用或者需要全部或部分地拆毁。另外，若一个潜在的开设地点位于购物中心末端而只有狭小部分临街，或者位于街道一侧只有狭小的一部分，其能见度远远低于位于购物中心入口处或主要街道。虽然有时候可以通过建筑物的一个大的、清晰可见的标志指引顾客但还是会丢失一些顾客。第四章精选ppt地形特点通常十字路口的易接近性高。那里拥有较大的客流量。许多零售商也愿意支付较高的租金以获得这样的位置。路口拐角处同时也提供较大的橱窗陈列的机会，并可多设出人口，增强了能见度与易接近性。但是，有立交桥或将要建立公路立交桥的路口不是好的地点，交通管理的障碍也影响着顾客的可接近性。第四章精选ppt分析城市规划

在商店开设地点选择时，要考虑城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划，了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其它建设或其它建设项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。第四章精选ppt评估未来商店的效益主要包括平均每天经过的人数、来店光顾的人数比例、光顾的顾客中购物者的比例、每笔交易的平均购买量等。第四章精选ppt零售业种介绍第五章精选ppt业种分类

从使用目的上分类:消费品、再生产品、日常用品从购买习惯上分类：日常用品、选购品、专用品第五章精选ppt第五章特点购买频率价位购买习惯外部作用更换周期地位日常用品高低冲动短不大缺之不可选购品较低较高计划较长对服务有用重要专用品非常低非常高考虑再三先品货、后价格对专业人士影响大重要、量小业种特点精选ppt品牌名：品牌中可以读出的部分——词语、字母、数字或词组等的组合。如海尔、红双喜1999、TCL等。品牌标志：品牌中不可以发声的部分——包括符号、图案或明显的色彩或字体。如耐克的一勾造型，小天鹅的天鹅造型，IBM的字体和深蓝色的标准色等。品牌角色；是用人或拟人化的标识来代表品牌的方式，如海尔兄弟、麦克唐纳、米老鼠、康师傅等。商标：受到法律保护的整个品牌、品牌标志、品牌角色或者各要素的组合。当商标使用时，要用“R”或“注”明示，意指注册商标。第五章品牌介绍精选ppt品牌在市场营销中的作用与意义品牌的首要功能是在于可以方便消费者进行产品选择，缩短消费者的购买决策过程造就强势品牌能使企业享有较高的利润空间。品牌可以超越产品的生命周期，是一种无形资产。第五章精选ppt商业客户介绍第六章精选ppt客户类型直接厂商：商品生产者，直接进行销售业务。一般只会选择在一级城市。经销商：生产厂商把产品拿给某个公司，使之具有某个地域的垄断权，但必须拿钱给厂商进货，可能会在经营过程中经常断货，相对压力较大。代理商：具有大范围地区的经营垄断权，与直接厂商关系好，可以不拿钱进货，厂商铺底后，再现款进货，也可以向直接厂商交押金，货品不需要付款，经营情况会优于经销商。厂商设立的分公司或办事处：在销售比较好的地方或者在城市发展潜力较好的地方，要求厂商或公司一定是法人，具备开增值税发票的资格。第六章零售客户精选ppt客户及品牌调查广告宣传：了解厂商在各大商场，媒体上的广告促销。厂商资料了解业种调查。业态：A、形象柜B、专柜C、自营厂商希望销售的楼层、展示面积。厂商的性质（个体、国营），代理商的性质。厂商的资料（电话、传真、联系人）。商品属于什么流行趋势。商品的价格（平均价格）、价格带、商品档次化分。商品的生产方式（自产、代理加工、进口）。商品的业绩状况，厂商合作意愿。厂商希望合作的条件。第六章精选ppt联营方式抽成：23%-30%销售额倒扣/租金包底：厂商最低销售额，做不到保底则要赔保底厂商费用：装璜费（自装、代装付费）、员工薪资（专柜、自营）、促销费用、其它：广告橱窗第六章商场与客户的基本合作方式精选ppt租赁方式租金：根据商场具体情况和当地市场决定。按金：即是押金，一般相当于三个月的租金。上期：一般相当于一个月租金。第六章精选ppt合作方式联营：商场不需要拿钱进货，联营、月结，主要用于百货店、超市、专业店等业态；经营成本较低。直营：要拿钱进货的商品（大家电、超市），较好的品牌，抽成较高。租赁：主要存在于购物中心，百货店中的金店、高档钟表、咖啡店、婚纱。第六章精选ppt引进厂商和品牌的原则符合商场规划和定位；符合商场经营需要；商场还未引进的品牌；品牌知名度在国内外有一定地位；品牌具有市场适销能力和较强的竞争力；以大中型企业、“三资”企业、贸易公司、总代理（总经销）以及批发部为主要对象，小型、集体企业、民营企业为次要对象。坚持“择优、择近、少环节、低成本”，尽量做到“零”环节。具有良好资信和具备法人资格的供应商，其产品必须在合法经营范围内，通过对品牌的评介，结合商场品牌引进原则，确定需要引进的品牌。第六章精选ppt商业项目市场调查分析第七章精选ppt人口结构人口结构调查除了要了解目前的人口结构外，还要调查了解有关过去人口聚集、膨胀的速度等方面的情况，并要对将来人口结构的变迁进行预测，同时将人口结构依行业、职业、年龄教育程度等进行分类整理，以便进一步的深入分析。第七章生活结构调查精选ppt家庭户数构成家庭户数构成调查主要是对家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况进行调查，并以此了解人员变化趋势，通过人员构成比率的对比分析，来探索生活形态变化与都市发展之间的关系。第七章精选ppt收入水平收入水平调查主要是了解某一地区内消费者的生活状况及高中低收入者各自所占的比例情况，以此来分析消费者消费的可能性，了解家庭收入水平，并将这些资料与其它都市、其它地域相比较，进行分析对比，作为是否开设商店的主要依据。第七章精选ppt消费水平消费水平调查，主要是要了解消费者个人及其家庭的消费情形，并针对消费内容依商品类别进行划分，掌握不同商品类别的消费支出比重。以此掌握商圈内的消费购买力的一般概况。为确定百货商店的店型提供参考。第七章精选ppt购买行为购买行为调查，主要是调查了解消费者购买商品时的活动范围及购入某商品时经常在何种类型商店购买等情况，研究消费者购买行为的目的，一是可以得悉消费者的购物活动区域，二是可以知悉消费者选择商品的标准，以便对该地区的消费意识作深入研讨。这对具体确定百货商店的经营范围及经营规模大有帮助第七章精选ppt地势结构地势情况调查主要是对地域内地形关况进行调查，尤其要了解平地的广阔度及腹地的纵深度等情况，因为地势情况直接制约着百货商店的规模选择。第七章城市结构调查精选ppt交通情况一般而言，百货商店的位置应位于交通要道两侧，因为交通网密布的地方，往往人口容易集中或流量特别大，自然是设店的理想地点。所以调查时对于交通路线及车辆往来的班次、载送量等均可作为考虑的重点，有时对于停车空间也有调查的必要。第七章精选ppt地段的调查在繁华的地段，往往是商店容易集中之处，所以百货商店选择在热闹地段是理所当然的，但其地价及租金较高，因此投资成本提高的情况下，如何作有利的运用以及将来可能变动的趋势，均成为在繁华地段设店的考虑要素。第七章精选ppt各项机能的调查一般设店位置若为行政、经济、文化活动等密集的地方，则整个都市机能易于发挥出来，诸如行政管理、经济流通、娱乐服务、商品销售等机能，自然成为人口流动集中的焦点。因此对于流动的人口究竟是以公务人口为主体或是以购物、社交、娱乐的流入人口为主体，均为调查上应予以明了的事项。第七章精选ppt城市规划调查除了都市结构的现状外，有关将来发展的方向，城市的发展规划，如交通网的开发计划、社区发展计划及商业区的建设计划等等，均为设店时在地点因素上所必须要考虑的因素，因为这些因素直接影响着商圈的变动，必须对此进行相应的调查。第七章精选ppt城市商圈的调查零售业态的调查零售业种的调查第七章零售业结构调查精选ppt购买习惯的调查这项调查的目的是对欲设店地区的居民的年龄、职业、收入、购买倾向进行研究分析，以调查可能的商圈范围。其调查对象以家庭为主，可采用抽样调查的方法，调查时可以到学校、工厂发放调查试卷，也可以直接入户调查。其调查项目一般包括：居住地名、家庭构成、户主年龄、职业、工作地点、商品购物倾向等。该项调查的特点是：居住地别购物倾向与设店预定地的评价易于比较，但调查费用较高。第七章消费者的调查精选ppt购买能力的调查该项调查的目的主要是了解设店预定地顾客的实际消费购买能力，一般是对设店预定地通行人数进行抽样调查，或是对百货店的主力顾客进行调查。在一般情况下，对调查地点通过的行人，依一定时间段采取面谈方式，时间以十分钟以内为佳。其调查项目主要包括居住地、年龄、职业、上街目的、使用交通工具、上街频度、月均支出额等。该项调查费用较低，但较为困难，对于居住地与设店预定地购物依存度较难明确保证。第七章精选ppt购买量的调查该项调查主要是对设店预定地的顾客流量情况（分不同日期及同一天的不同时间段）进行研究分析，以作为确定营业体制和商店规模时的参考。第七章精选ppt场所调查这主要是对设店预定地商圈内竞争店的主力销售场所及特征展开的调查。在调查时可安排销售人员与销售促进人员同步进行，针对营业面积、场所、乐销售体制进行调查，以便共同研讨。第七章竞争对手的调查精选ppt商品构成调查该项调查是对前项调查的继续，主要是对于商品组成的细目进行调查，以此作为确查。在调查方法上，可以安排销售人员、采购人员与销售促进人员共同进行调查，着重进行主力商品量的调查。第七章精选ppt人流调查该项调查的主要调查对象是以出入竞争店的十五岁以上的男女顾客为主。该项调查一般与顾客通行量的调查同时进行，以了解竞争店不同时间、不同日期的出入店人数，尤其要注意特殊日期或各楼别流动量的调查。第七章精选ppt商业物业的开发第八章精选ppt商业物业的特点是：投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源；商业经营具有“统一管理、分散经营”的特点；投资收益高；市场风险高。目的是通过投资营造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间，进而通过租售商铺获利。要达到以上目的，商业物业项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计，到后期的销售定价、楼盘推广等方面有所突破。第八章商业物业的开发理念精选ppt项目选址和市场调查要注重地段的商业价值调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况调查目标地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大）调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势，调查目标城市近、远期城市规划和商业规划，调查目标地块的商业价值和机会点，调查商铺置业者投资购买力、投资心理第八章精选ppt项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性

第八章建筑规模覆盖商圈市级购物中心3万平方米以上覆盖整个城市，服务人口30万以上地区购物中心1——3万平方米覆盖城市局部，服务人口10—30万人居住区购物中心3000——10000平方米覆盖城市的一个居住区，服务人口1—5万人邻里型购物中心3000平方米以下服务人口1万人以下。１平方米=1个人精选ppt项目定位的差异性与主题的创新相辅相成如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路。

第八章Mall一词来自于伦敦白金汉宫前的一条街名。在市中心购买者有85%的顾客属于一人独行。而在ShoppingMall的购物者，一人独行只占43%，其余都有家庭成员通往。晚间和周末是ShoppingMall最繁忙的时候，有时晚间创造的营业额占到ShoppingMall整天营业额达一半以上。在Mall的进口处，设立服务台，免费提供该Mall的详细地图，图上表明厕所、保安、电话厅、自动取款机、推车、残疾人轮椅提供处等等各类信息。精选ppt项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关

品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合——北京新东方广场，与传统老字号店组合——北京琉璃场步行街，在消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。

第八章2/3的顾客购买行为完全取决于购物环境及其中的商品对他们的吸引力。精选ppt符合城市的总体规划的商业布局规划

城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其它建设和改造规划，将影响拟建购物中心的近远期的优劣势，甚至成败。第八章商业空间设计原则

每个功能中心所影响的有效范围是90－120米精选ppt商业项目要求易达性商业项目必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位，使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同，应有不同的交通组织和停车方式。第八章精选ppt商业物业可以采用以下四种空间形式：

室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝。

露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；

回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖室内步行街。步行街在室内，完全遮盖；

第八章精选ppt步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时，对实际使用面积率K（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。室外步行街购物中心的K能达到75——80%，室内购物中心K要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等等共享面积的不同而不同，一般在45%——65%之间。在建筑设计时，实际使用面积率K是很重要的评价空间形式合理性的指标。第八章精选ppt购物中心内部动线设计通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡。在规划设计上常用手法有：以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长购物中心的人流通过线；以局部的造景、中厅引导人流；以餐饮休闲娱乐区引导人流；出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施；第八章动线的构成分为端点、路径、节点、区域、标志、项目本体。动线的种类分为线型、中央集中型、辐射型、格子型。边界效应精选ppt店招和标示的运用

屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收入。建筑细节中溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。商业项目讲求无障碍设计。商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。

第八章精选ppt商业项目讲求内部绿化景观丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间，给购物者购物赏景的感觉。如同其它设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。

第八章精选ppt灯光照明设计商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明，使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。

第八章精选ppt业态分布规划商业物业内的经营户较多，购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。第八章精选ppt购物中心的决算商业物业的开发必须预测开业之后的收入，并和资本投入结合起来考虑。在可行性研究阶段已经做过项目成本预算，在建筑设计阶段的最后可以进行更为准确的决算，计算购物中心的开发费用和成本，进行投资和受益的经济分析，制定开业后的经营目标，并以此作为店面出租的依据。

第八章商业物业的招商租赁精选ppt招商和承租户选择承租户的选择要保证租金的来源。开发商由此面临协调一个长期收益和迅速收回投资的问题，反映在承租户是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。在一些地方，购物者对某些承租户具有很高的接受程度。虽然信誉一般，但是它们商品销售量大，所以，购物中心中一些非常好的位置，常常被这些购物者接受程度很高但信誉一般的小规模承租户占据。知名的全国性连锁店虽然经营能力很强，有时候却只能得到较低租金的位置。因此，购物中心在选择承租户时，需要在利润和稳定性之间做出选择。

第八章精选ppt需要保证商场商品种类的完整性购物者对购物中心中只有一家商店出售某种商品不会感到满意，他们希望能够像在城市商业区购物一样，方便地进行款式、质量和价格的比较。开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集中布置，扩大商品覆盖范围，方便购物者进行比较，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。

第八章精选ppt

承租户租金店面租金与商场的规模有关，一般大型购物中心的租金高，小型购物中心的租金相对低一些。如果规模相同，由于位置不同，租金也有差别，即使在同一购物中心，付出较多的租金能够得到较好的店面位置。由于经营商品的种类和利润不同，并非每个承租户都能够交纳同样的租金。收取的租金一般分为两部分，一部分是按面积收取基本租金，称为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。第八章精选ppt百货商店是商业物业的核心，常常能够获得较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并随着面积增加而递减。小型百货商店常常作为大型购物中心的次级核心承租户，在中型