物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避

Word版本，下载可自由编辑物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避《物业管理条例》第36条其次款规定：“物业管理企业未能履行物业合同的商定，导致业仆人身、财产平安受到伤害的，应该依法担当相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业仆人身、财产伤害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”，这对物业管理公司的规范进展是有益处的。可以说，这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但因为其是一个原则性规定，因此给人们留下了一些争辩的空间，并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对详细案件的自由量裁与利益衡量问题。对此，笔者从法律的角度简要地谈一些个人的意见。

第一，物业保安服务不是普通意义上的治安。

在物业管理中，保安服务是基于业主与物业管理公司根据物业服务合同的商定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。普通来讲，物业保安服务是指物业公司的保安人员利用值班、看管、巡逻等方式所举行的为业主提供守卫平安的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发大事的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其平安防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。公安机关是国家治安守卫的法定机关，具有维护社会治安秩序，制止危害社会秩序行为的法定职责。2023年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出：保安的职责是帮助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此，物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能，所以也不固然保障和彻低负责物业管理区域内业主的人身平安。

其次，物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任

因为物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系，假如物业管理公司因未履行物业管理服务合同的商定而导致业主的人身受损，物业管理公司担当的是违约责任，应该按照物业管理服务合同的商定负相应的法律责任。普通状况下，物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中商定物业保安服务的内容，物业管理公司据此对业主负有人身庇护的义务。物业管理公司的这种人身庇护义务主要体现在两方面：保证业主不因物业管理区域内设施设备的担心全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身伤害；保证业主在物业管理区域内遭遇外来第三人的不法侵犯(如抢劫、盗窃等)。

那么，在业主遭遇外来第三人的不法人身侵犯时，如何推断物业管理公司是否尽到人身平安的注重义务呢？我想主要应从三方面举行：首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备；第二看物业管理公司是否有完备、合理的保安规则制度；再次看物业保安人员是否切实通过了有关平安设施设备、是否切实遵守了保安规则制度。假如物业管理公司做到了这三方面的要求，也就表明白物业管理公司尽到了最大的注重义务，就算切实履行了物业管理服务合同的商定，即使业主的人身遭遇了伤害(通常刑事犯罪具有突发性、不行预测性、隐蔽性等特点，这种状况下物业管理公司难以彻底防范)也不应该担当法律责任。反之，物业管理公司则应该按照详细的失职状况担当相应的违约责任，这种责任普通仅限于民事经济赔偿范围内，通常也不行能对人身伤害举行全额赔偿。根据《合同法》113条规定的可预见性标准，物业管理公司违背合同商定义务所担当的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应该预见到因违背合同可能造成的伤害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对详细案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但普通认为，人身伤害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失，精神伤害赔偿及可得收入之削减应除外，若业主有过失，则适用过失相抵的规章。

第三，物业管理公司未尽保安服务之责的归责原则。

按照《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定的，应该担当继续履行、实行补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第36条的规定，物业管理公司未尽保安服务之责为违约责任的无过错责任，即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错，只要违约行为与伤害结果之间具有因果关系，物业管理公司就应该对其违约行为担当责任，除非证实有免责的事由。普通物业管理公司的免责事由主要有：不行抗力；业主之有意；物业本身之性质；伤害系业主之伙伴、看望者或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。但无论怎样，这一归则原则对物业管理公司来说是一个法律上的风险，亦即物业管理公司违约就有责任，在诉讼中业主只需向法庭证实物业管理公司不履行合同义务的事实，不须证实物业管理公司对于不履行有过错，也不需要物业管理公司证实自己没有过错。而且，在合同领域，违约行为与伤害结果之间的因果关系是可以推定成立的，即假如物业管理公司的不履行合同商定的行为有引起业仆人身伤害结果的可能性，而事实上该伤害结果又的确发生了(相反物业管理公司若履行合同商定则伤害结果必不发生)，那么，就可以认定物业管理公司的行为与伤害结果具有因果关系。因此，在这种状况下，物业管理公司假如没有找到法定或商定的免责事由则通常会败诉。这要求物业管理公司在举行物业保安服务时应该具有相当的责任心和法律意识。

但这样并不意味着法律对业主有着偏袒，由于业主与物业管理公司订立物业管理服务合同，对保安服务举行了商定，就意味着业主基于物业管理公司的许诺对物业管理区域的平安性形成了一种信赖。此时，相对于物业管理公司保安义务的履行，业主已处于弱者的地位。假如物业管理公司收取了保安费却未能如约履行保安的义务，不对业主的伤害举行赔偿的话，则伤害了业主对物业管理公司的信赖利益，从而有失公正。所以，《物业管理条例》第36条的规定是合理的，是平衡了物业管理公司与业主双方各自合法利益的产物。因此，有些物业管理公司利用物业管理服务合同中商定“物业管理公司不担当业主的人身保险责任”这样条款，试图免除自己因不履行保安服务商定对业主的人身伤害赔偿责任，是不足为取的。

基于以上分析，笔者认为物业管理公司可实行以下风险规避办法：

第一，切实履行物业管理服务合同。

物业管理公司应切实根据物业管理服务合同的商定作好各项物业管理服务活动，尽到自己对业仆人身平安服务的最谨慎的义务。这要求物业管理公司应该配备并通过好相关的保安设施设备，制定并执行好相应的保安规则制度。这是物业保安服务规避风险最根本的办法。

其次，明确商定物业保安服务的责任。

在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任作出明确的商定。如商定物业管理公司在尽到保安服务的注重义务后不担当业主的人身伤害责任，商定物业管理公司的不违背法律规定的免责事由等。这样可以事先让业主清晰地了解物业管理公司的法律责任，避开发生人身伤害大事后，业主因不了解相关法律规定而盲目起诉。物业管理公司也应该多就此与业主举行商议和交流。

第三，加强与公安机关的合作。

物业管理公司应该主动帮助当地公安机关的治安工作，并得到公安机关的支持。如物业管理公司利用巡逻发觉有作案嫌疑的人员应准时咨询并交公安机关处理；对发生不法侵犯的行为，应该准时实行相应措施予以制止，并将不法侵犯人送交公安机关处理，假如不法侵犯已经发生，应准时报告公安机关并庇护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地削减物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业仆人身损害案件的发生。

第四，引入商业保险。

对多数物业管理公司来说，引入商业保险不失为治安风险规避的一种好方法。目前，已有保险公司开发出物业管理责任险。该险保障投保人(包括其雇员)因物业管理中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡，或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。在香港，这种保险叫“第三者保险”，