资产评估报告实例之欧阳与创编

房地产估报时间：2021.03.08

创作：欧阳与项目名称：区中北路世纪彩城丽2单元704住房委托方XXXX估价方大学估价人员:王彬估价作业日：2012年月20至月31估价报告编鄂房估字[01]XX目录一、致委托函二、估价师明三、估价的设和限制条四、估价结报告五、估价技报告六、

附

件

欧阳与创编

致委托方函XXX：受您的委托，我于2012年10月20日至10月31日，对位于武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2单元704住房，建筑面积为106m2，《房屋所有权证》证号为鄂第XX号的房屋资产进行市场价格评估。

证字规提原武地产于估价时点重2012年10月25日的价格为1250024元，单价为11792.68

/m

2王彬2012年1025日欧阳与创编

欧阳与创编

估价师声明我郑重声明：一、我在本估价报告中准确的。意己正的假设和限制条件的限制。价也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。国规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我已对本估价报告地查勘。签字王彬2012

年1025日欧阳与创编

欧阳与创编估价的假和限制条件

一、本估价的假设件1.在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.途管制和限制条件，另有说明的除外。二、本估价的限制件1.性，责任不在估价方和估价人员。2.，不对其他用途负责。3.估对象实际价格的影响。4.行结构性测试，不可能确定其内部缺损。5.载数据计。6.地产过户所应交纳的各种税。欧阳与创编

欧阳与创编

武汉市武昌区中北路世纪彩城苑２单元０号房屋产估结果告一、委托方单位名称：XXXX单位住址：XXXX联系电话：XXXX二、估方机构名称：湖北工业大学单位住址：武汉市南湖徐家墩法定代表人：王彬联系电话：65656565三、估对象㈠物质实体状况1.建筑物状况⑴委估建筑物于2009年建成，维护保养情况较好，成新率为95%建筑面积为106m，其中含公摊面积20m2。构高30层，委估对象属第7层4号房，地面铺地板砖，窗；世纪彩城所配置两部电梯；设地下停车场。2.委估对象利用现状委估房地产现住房用，公共配套设施好。

铝合金欧阳与创编

欧阳与创编

3.周围环境估价对象位于沙湖公园门外，环境通便利，人流量大，是武汉市非常好的居住地段。四、估时点2012年25日。五、估方法本人实地勘察的础上，对托方提的各种资料进行了认真分析，定采用收益还原法测算委估房地产的价格。六、估结果房地产价格元单价元/七、估作业日期2012年20日至月31日。八、估报告应用的效期本估价报告有效期为壹年，即从2012年10月25日至13年25日。九、估人员王彬欧阳与创编

欧阳与创编

2012年25日欧阳与创编

欧阳与创编

武汉市世彩城丽苑2元号房地产估价技术报一、个因素分析㈠物质实体状况建筑物状况⑴委估建筑物于2009年建成，维护保养情况较好，成新率为95%，建筑面积为106m

2

，其中含公摊面积20m

2

。⑵世纪彩城位于武汉市武昌区，钢筋混凝土结构，高30层，委估对象属第7层4号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，铝合金窗。每层设两部电梯；设地下停车场。委估对象利用现状委估房地产现作居住用，公共配套设施好。二、区因素分析估价对象位于沙湖公园大门外，环境优雅，交通便利，人流量大，是武汉市非常好的居住地段三、市背景分析一般因素影响土地价格的一般因素主要有地理位置和经济和社会发展状况、房地产市场等。⑴理位置和行政区划武汉市位于湖北中部，是中部较发达的城市。交通四通八达，用武广高铁，直航巴黎；水上可直航2000吨轮船至上海，初具规模的现代化立体交通网络更加突出了武汉市“出海大通道”的重要地位。武汉市自古以来就是工业发达的城市，而今则是一座正在迅速崛起的现代化城市。武汉水陆空交通四通八达；邮电已跨入全国先进行列，城市的基础和公共设施较为完善。随着城市建设的发展，基础设施的不断完善，更多的投资者看好这里。由于与广州较为紧密的联系，武汉市目前正在成为外来投资者投资最理想地，加上自身有较大的城市规模、人口和较多的外来流动人口，人流、物流、资金流、信息流已初具规模。⑵济和社会发展状况武汉市已经成为中部最大的都市，GDP已经跃居全国前十，高楼喜迎更多人才，经济更加活跃。⑶地产市场分析欧阳与创编

欧阳与创编

武汉市房地产业近几年发展迅速，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，近几年武汉市房地产市场相对而言走低幅度不大。总体来说，武汉房地产近几年总体发展有如下特征：近几年武汉的房地产开发均集中于长江两岸和郊区，房地产价格相对较低，总体来说，武汉目前房地产开发量与城市规模相比，仍然处于较低水平。四、最最佳使用分根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估方法选用本人在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，决定采用收益还原法来测算委估房地产的价格。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估测算过程收益法由于该房屋可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。估算总收益通过调查武汉市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的住房的月出租价格一般为2000/m则年总收益为：

，租金损失为4个月，2000×106×12-4元估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。①屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的％计算，据对武汉地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为8000欧阳与创编

欧阳与创编

/m，则：房屋修缮费＝8000×106×1.5％12720元②管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年租金的3％，则：管理费＝1696000％50880元③保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰，则：保险费＝8000×106×95%‰1611.2元④税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及重庆市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的％，营业税按年租金的5，教育附加按营业税的3％，城市维护建筑税按营业税的7％，以上税费小计为17.5%,则：1696000元上述①、②、③、④总费用合计为362011.2元年纯收益1696000－362011.2元还原利率的确定还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国率法，其公式为：70×％一年期贷款利率为5.31%；期望得到的利润设为％，则：还原利率＝5.31%＋10%＝6.717％确定收益年限委估对象建筑物剩余使用年限为70年，委估宗地剩余使用欧阳与创编

欧阳与创编

年限为70年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取70年。计算房地产的价格据估计，未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近，因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则收益价格=1333988.8/6.717％×[1－1/（