经济适用住房项目可行性研究报告

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第2章项目发展规划、产业政策相符性分析2.1句容市发展规划2.1.1分析依据《句容市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》（句政发（2003）14号）；《句容市住房建设规划（2006-2010）》（句政发（2007）1号）；《句容市城市总体规划（2005-2020）》2.1.2城市性质南京都市圈最佳人居环境地区，长三角重要的生态、人文和休闲旅游城市，江苏省沿江地区以轻型工业为特色的制造业基地。2.1.3句容市经济和社会发展规划2.1.3.1发展思路以“融入南京，跨越发展”为指导思想，以经济和载体建设为中心，以基本实现现代化为根本目标，把握住南京都市圈功能与产业结构调整的机遇，发挥句容的各项优势，加快推进三个进程（农业现代化、新型工业化、城乡一体化进程），实施六大战略（接轨核心、科教兴市、双轮驱动、农业产业化、旅游经济、生态立市），实现两个提高（经济综合实力和人民生活水平、质量的提高），立足“新苏南”，实现新跨越，推进全市经济社会、物质文明和精神文明全面可持续发展。2.1.3.2发展战略1．接轨核心：强化与南京市的城际联动发展，密切交通联系，深化产业合作，做强做优旅游、居住等服务功能，在水电等区域基础设施上与南京有机衔接。2．科教兴市：充分借用南京科技力量与环境，推进各行业的技术创新，加强传统行业的高新技术化，强化科技、经济结合的中介环境，提高全民受教育程度。3．双轮驱动：大力发展民营经济和外向型经济，推进民营经济由量的扩张向质的提高转变，推动全市经济广泛深入地参与国际分工、合作和竞争，坚持“三外”齐上。4．农业产业化：实现农业大市向农业强市的转变，促进农业向生态化、规模化、现代化方向发展，提高农民进入市场的组织程度，大力推进以科技服务和信息服务为重点的社会化服务体系建设，提高农业科技进步率，大力扶持和壮大农产品加工、流通企业。5．旅游经济：立足旅游资源优势，积极开拓旅游市场，完善各项配套服务，主动参与南京、镇江等大城市旅游体系，着力形成区域大旅游格局，努力把旅游业培育成全市经济的支柱产业和第三产业的龙头。6．生态立市：严格保护山林、水体等宝贵的生态资源和丰富的风景资源，城镇建设、经济发展不突破土地、能源、环境等资源的合理容量，积极维护区域生态平衡：确立环保优先的原则，发展循环经济，推行清洁生产，降低能源消耗，逐步形成低消耗、低排放、高效益的可持续经济增长模式，实现人口、资源、环境协调发展。2.1.4句容市“十一五”经济和社会发展总体目标综合实力显著增强，经济社会结构明显优化，科技进步对经济增长贡献不断增强；城市化进程进一步加快，社会保障体系比较健全，社会就业充分，人民过上更加富足的生活；环境质量明显优化，自然资源得到有效保护，环境污染得到有效控制；实现要素市场、产业发展、重大基础设施建设、环境保护和城乡空间发展的最优化，将句容建设成为经济繁荣、科教进步、社会和谐、环境优美、法制健全、人民生活殷实的现代化中等城市。分阶段目标：1、近期(2005年~2010年)GDP年均增长15％，至2010年总量达到220亿元，人均GDP达到34000元左右，三次产业结构预期调整为5：55：40。2．远期(2011年~2020年)GDP年均增长12％，至2020年总量达到680亿元，人均GDP达到93000元左右，三次产业结构预期调整为4：52：44。本项目的实施将全面发挥地块的区位优势，加快推进城乡一体化进程，全力打造南京都市圈最佳人居环境，促进房地产业的又好又快的发展。项目建设对城市基础设施建设、国民经济发展、固定资产投资增加有贡献，项目建设有利于强化句容经济开发区管理委员会黄梅片区与句容城区以及句容经济开发区管理委员会的联动发展、密切交通联系，协调产业发展，做强做优旅游、居住等服务功能，在水、电等区域基础设施上与城区有机衔接。项目符合鼓励住宅开发政策指向，对增加句容城镇居民人均住宅面积有帮助，对提高句容市城镇居民生活水平大有益处。选址区域属城镇规划建设范围。2.1.5句容市住房建设规划（2006-2010）根据《句容市住房建设规划（2006-2010）》分析，至2005年底，句容市城市住房总面积为489.45万平方米，其中，通过基本建设及更新改造方式建造住房（含政府兴建政策性住房）146.84万平方米，通过房地产开发方式建造商品住房293.67万平方米，通过其他方式建造住房48.94万平方米，按照《句容市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，2010年规划区常住人口达到20万，人均住房面积约36平方米，规划期内（2006-2010），规划区住房总需求为250万平方米。根据“十一五”期末句容市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设经济适用房25万平方米，建设商品住房225万平方米（含城中村改造住房19万平方米）。句容市“十一五”期间住房建设年度计划及住宅用地年度实施计划见下表。表2-1句容市“十一五”期间住房建设年度计划（单位：万平方米）年度商品住房政策性住房合计新建商品住房城中村改造20065226602007513660200835.554.545200935.554.5452010324440合计2061925250表2-2句容市“十一五”期间住宅用地年度实施计划（单位：平方公里）年度商品住房用地政策性住房用地20060.490.0520070.490.0520080.370.0420090.370.0420100.330.03合计2.050.21句容市政府的5年规划为句容市房地产行业的健康发展开拓了广阔的发展空间。2.2产业政策分析近年来，由于房产市场发展过快过热，建设部、国家发改委等七部委发布了一系列稳定住房价格工作的意见:1、强化规划调控，改善住房供应结构；2、加大土地供应调控力度，严格土地管理；3、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；4、加强房地产信贷管理，防范金融风险；5、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；6、加强经济适用房建设，完善廉租房制度；7、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。2.2.1严禁炒地、转让期房，遏制投机炒作行为、稳定住房价格1、严禁转让“期房”，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。2、年内卖房征营业税3、依法制止“炒地”4、二手房交易征收所得税2.2.2鼓励支持普通百姓自住住房需求1、加强政策性住房建设加强经济适用房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%以内。2．政策性住房享受优惠条件享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：容积率在1.0以下、单套建筑面积在90平方米以下、低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。3．限定了地方调控范围各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案。2.2.3完善城镇廉租房制度，保障低收入者住房需求城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。住房是一种必需品，它不可能通过完全市场竞争达到供求均衡；而且，住房是人的一项基本权利，保障人的住房权利是政府的责任。当前，个别地方最低收入家庭基本住房需求不能得到应有保障，一个重要原因是住房保障体系不健全。因此，完善城镇廉租房制度就显得尤为迫切。2.2.4严格中介机构市场准入，加强市场监测，完善市场信息披露制度要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有有关部门要及时依法从严查处，并向社会公布。房地产市场存在严重的信息不对称，这些政策措施的出台，目的在于给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。只有不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，才能更好地发挥市场功能，改善投资结构，引导合理需求。去年以来，全国各大中城市房产市场逐渐变冷，商品房价格涨幅大幅下降，商品房空置面积达1.3亿平方米，同比增长8.7%。去年下半年以来，中国大部分地区房地产市场已先后进入调整期和转型期，房地产市场已逐步由狂热转向理性，宏观调控控制房地产市场价格上涨过快的目标已经显现。不过，在美国次贷危机、国内宏观经济步入调整期等因素影响下，中国房地产市场出现较快下行趋势，市场信心明显不足，市场不确定性增加，政府稳定房地产市场的压力徒增。短短时间内，二十几个大中城市已着手“救市”，并且“救市”规模迅速扩大中小城市，同时，中央政府也抛出了一系列稳定房产市场的宏观调控政策。随着今年房地产市场价格上涨过快的实际情况，国家目前也出台了一系列政策，使房地产价格上涨过快的情况得到遏制。2.3项目与区域发展规划相符性分析2.3.1依据详见2.1节句容市发展规划依据文件。2.3.2项目与区域发展规划相符性分析本项目主要是建设经济适用房，位于华阳镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，用于改善我市城市中低收入住房困难家庭的住房难问题、改善生活质量，因此：（1）项目符合《句容市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》：“‘十一五’期间，房地产施工面积250万平方米，竣工面积200万平方米。合理满足中低收入阶层需要，加大经济适用房和安居工程建设力度，降低农民进城门槛”的发展要求。（2）项目符合句容市市委、市政府改善民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定的重要举措，也是完善我市分层次、多渠道、成系统的住房保障工作的重要内容的职能规划要求。项目所在区域位于华阳镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，土地规划为居住用地，符合土地利用规划的要求。项目建设经济适用房，符合“合理配套，有计划的安排经济适用房、廉租房、普通商品房建设”的居住用地发展的引导与控制要求。2.4项目与产业政策相符性分析2.4.1依据《产业结构调整指导目录（2005年本）》（国家发改委第40号令）2.4.2项目与产业政策相符性分析本项目主要是建设经济适用房，位于华阳镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，用于改善我市城市中低收入住房困难家庭的住房难问题、改善生活质量，对开发区城市基础设施建设以及城市发展具有十分重要的作用。本项目符合《产业结构调整指导目录（2005年本）》中鼓励类项目：第十九项“城市基础设施及房地产”中的第11条“城镇园林绿化及生态小区建设”和第20条“国家住宅示范工程建设”。项目建设内容中无《产业结构调整指导目录（2005年本）》中限制类、淘汰类项目。

第3章项目所在地概况和建设条件3.1项目建设地点项目建设地点位于华阳镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，占地面积18亩。3.2项目所在地概况3.2.1经济和社会发展概况全镇的各项社会事业与经济建设同步发展，逐渐配套齐全，形成了以镇区集中布局、兼顾镇域的格局，人们的生活条件日趋改善。3.2.2自然条件3.2.2.1地理位置句容建在被第四系覆盖的缓丘岗地上，第四系厚度受地区构造的控制，城区处于准阳山字形构造的右反射弧。本次项目建设用地均为第四系土所覆盖，土质均为中、上更新世的下蜀组粘性土，地耐力强，为适宜建设用地。项目建设用地抗震设防地震动峰值加速度为0.1g，抗震设防烈度为7度，地震动反应谱特征周期为0.35sec3.2.2.2城镇规模句容位于江苏省南部，隶属于镇江管辖范围。地处长江流域经济开发带，东连镇江、西靠南京、北依长江并与古城扬州隔江相望，距上海200公里。全市总面积1385平方公里，全市南北长75公里，东西宽45~50公里，土地总面积1385平方公里，其中耕地面积484平方公里；全市辖辖10个镇，1个省级开发区，1个街道办事处，市域总人口约61万人。耕地面积72万亩，总人口60万。辖10个镇，1个省级开发区，1个街道办事处，20个重点乡镇工业园区，15个国有农林场圃。3.2.3交通条件句容境内104、312国道，沪宁、宁常、宁杭3条高速，122、337、340、243等10多条公路，纵横交错呈网状铺开，宛若经脉将句容和周边连成一体，密不可分。对接南京的12条道路，使南京和句容连为一体。沪宁、宁常、宁杭3条高速分别在汤山、天王、郭庄与南京相连，104、312国道分别在江宁土桥镇、宝华镇与南京相接。而总投4.55亿的243省道句容段（机场大道）的建成通车，则把南京和句容拉得更近，从郭庄出发到禄口机场只需8分钟，从句容城区出发到机场也只需25分钟，比南京城区到机场还要近。与栖霞、汤山相接的337省道，今年5月全面通车的沿江高等级公路，已与南京无缝对接。仙林东路起于仙林大道，跨越七乡河，终点与汤龙公路平交，连接宝华新城到南京仙林新市区，100米宽的开畅路幅，高等级的绿化隔离带，高规格的建设标准让句容人引以为豪。2008年末句容市公路总里程达2074公里，其中等级公路2074公里，其中高速公路52公里。全年实现公路客运量、公路货运量、水上货运量1296万人和987万吨、132万吨，比上年分别增长15.4%和15.7%、11.9%。年末民用汽车拥有量13586辆，比上年净增874辆，其中私人汽车拥有量9510辆，比上年净增832辆，分别增长6.9%、9.6%。3.2.4基础设施条件供电：句容市城乡用电普及率达100%，句容境内无用电死角，在所有主要道路和工业区，都有110KV的双回线路，并且已经实现了所有110KV线路的环网互供，变电站之间也可以互相倒负荷。配电网络具有很高的灵活性和可靠性。为保证用电的可靠性和不间断供电，句容采取双回路供电模式，目前已形成110KV、35KV、10KV三个电压等级的电网结构。考虑未来10年内的用电负荷增长，各变电所的建设都已预留了主变容量和出线间隔。项目区域附近电力供应充足，但在工程实施时，应与电力部门协调好用电事宜。同时，施工单位应自备发电设施，以备不时之需。供水：句容城区现有供水能力15万米3/日的水厂两座，水量充足，为国家一级水质，水质按GB5750—85《生活饮用水检验标准方法》检测。本项目区域水系发达、河流纵横，地表水、地下水都较丰富，足以保证工程用水。3.3建设条件3.3.1自然条件3.3.1.1地形、地貌条件全市属丘陵山区，地形起伏不大，总体呈北高南低，镇域形似长方形。3.3.1.2气候条件句容市属北亚热带季风气候，四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足。全年平均气温为15.1℃（最高35℃，最低-3℃）；年平均相对湿度为78%；年平均降水量为1018.6mm;年平均风速为3.2米/秒；无霜期为229天；年日照为45%。3.3.1.3水文条件句容经济开发区内主要水域有黄金坝水库和横塘水库；主要河流有西部的溢洪河，口宽15米；中部的杜家山冲，宽30米，东部的玉清河，口宽20米，其余为小河道，还有零星分布的鱼塘。3.3.1.4地质条件土质较粘，承载力为10~15吨/平方米。3.3.1.5地质设防抗震设防烈度为7度。3.3.2区域基础设施配套条件（1）道路：项目场址南侧为河滨北路、东侧为羊角山路，交通便利。（2）供水：未来依托区域供水，随道路铺设自来水管。（3）排水：随道路铺设排水管，提供接点安置位置。（4）供电：35KV变电所2座。（5）排污：随道路铺设排污管，由污水处理厂集中处理。（6）通讯：电信、网通、移动均可随时提供门线、光纤接入。（7）邮政：实行邮件特快转递，上门服务。（8）天然气：规划管道燃气结合句容市域燃气规划完成。3.3.3施工条件项目建设地已完成“三通一平”，满足交通运输、供电、施工用水等施工条件。句容市建材资源丰富，各类建材厂众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻句容供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。

第4章项目建设规模及建设方案4.1建设规模及建设内容为进一步改善民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定，完善我市分层次、多渠道、成系统的住房保障工作，特建设河滨北路经济适用住房项目。本项目用地面积18亩，主要用于改善我市城市中低收入住房困难家庭的住房难问题、改善生活质量，总建筑面积17600m2，其中住宅面积16500m2（其中经济适用房面积:15620㎡，200套，廉租房880㎡，16套）。配套用房面积：1100㎡主要建设多层住宅楼6栋（分为6+1F和4+1F）；配套建设供电、给排水、道路、绿化等公用工程。工程综合技术经济指标如4-1表示。表4-1综合技术经济指标序号名称单位数值1总规划用地亩182总建筑面积m2176003居住建筑面积m2165004配套用房面积m211005总居住户数户2206容积率1.447绿地率%358建筑密度%244.2户型设计小区内套型有主要由55m2、75m2、90m2以下，三种组成，详见表4-2。表4-2户型面积及比例户型面积（m2）户数户型比例（%）A：553616.7B：7513261.1C：904822.2总户数2161004.3项目建设方案4.3.1项目概况项目地块位于华阳镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，占地面积18亩。该地块交通便利，区位优势明显。它的建设将更加增强本地区的生态环境、更大提升环境品质，对树立良好的区位形象具有重要作用。4.3.2设计理念4.3.2.1设计原则（1）立体的住宅景观：在住宅单体设计方面注重户型朝向和方位的设计合理性，使各栋住宅楼之间都有通畅无阻的视野景观，同时营造小区内都独一无二的景观条件。（2）各个空间的互动、均好：由于不同地块的使用性质和规划条件，在具体的规划设计中会出现不同的建筑形式和建筑体量。在城市设计的角度上，它们都是城市景观和城市肌理的有机组成部分。为体现规划中的整体性并且不失各地块的独立个性，在规划中充分考虑建筑布局和空间组织的互动，用内在的组织逻辑将不同地块联系在一起，同时又合理利用周边的景观和交通条件，达到不同建筑、不同空间在环境上的均好性。4.3.2.2设计思路使本小区和周边环境融为一体，小区内外的认识只是物管的概念，在空间形态上、在景观组织上，建筑与场地的设计理念都是为了相互间更好的融合。全方位的景观营造，整体性的规划建筑设计，使绿色渗透到每个角落，小区居民可以在任何地点、任何角度享受与绿色景观空间融为一体的景色。4.3.3总体规划4.3.3.1总体布局本方案总体规划的主要特点为：（1）人本——充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然、自然和谐、经典高贵的生态居住环境。（2）生态——贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思路，合理进行规划设计，走自然路线。（3）经济——作为住宅区，道路、建筑、停车场应充分考虑地形因素，合理设计。4.3.3.2功能区划本地块的规划设计主要从以下几个方面展开：（1）小区住宅主要为多层建筑，以形成明确的道路景观，强化小区与集镇空间的关系。（2）强化中心生态绿化廊道，住宅与自然、林、坪相组合，形成可供休闲、观光、宜人的核心生态环境，并成为该小区的特色。中心景观以大面积的绿化草地为主体，强调开敞、自然的空间布局，结合建筑功能局部布置丛树，以形成局部次一级室外空间。（3）小区整体设计布局采用围而不合、通而不畅的形式。各个组团之间都进行有机的融合，营造出错落有致的庭院景观，大片的花园植物，步移景换，空间开敞和通透。社区内雅致的人文氛围，安静的环境更让住户呼吸到洁净的空气和享受生活的甜蜜。4.3.3.3空间形体住宅有韵律的排列，丰富城市道路两旁的天际线。同时以不同的花卉树木栽植，营造出层次丰富的地表庭院空间，同时创造出生动的标志性地表肌理。小区整体空间的形体控制，主要以多层为空间形态；顶部的造型形成高品位的城市景象和轮廓线。4.3.3.4交通分析道路设计原则：（1）统一性原则：遵循组织交通、合理分区，创造景观的三统一原则进行路网规划；（2）便捷性原则：以主导性为主的道路尽量直达、最短，提高环境的完整性。（3）舒适性原则：道路与环境相结合，曲折幽静，对景生情，营造停留空间。具体做法：（1）内部道路系统：内部道路系统为环形加尽端的混合式，环形道路组织各个组团，使整个居住小区联系成一个整体，尽端式巧妙结合地形，营造亲切舒适的人性空间。（2）道路按功能分为车行和人行，人行主要集中于内部休闲步行绿化带，车行采取两个等级，即主车道和院落内宅前路，既能保证汽车通到每家每户，又可以避免机动交通对住户的干扰。（3）道路节点：道路节点处设置绿化空间，突出视觉景观形象，加强空间引导并增强住区的空间意象。（4）小区人行道及广场采用色彩温馨，质量细腻广场砖，进入小区的人行步道和机动车停放场采用植草铺地砖，从而使绿化和道路达到完美结合。4.3.3.5环境设计对整个小区的绿地景观系统，在规划设计中主要掌握以下几个要点：（1）通过均质分布的公园式景观绿化来控制整个景观绿化系统，构建成整体景观绿化系统；（2）塑造一系列景观步道系统，并结合带状绿化设置居民休闲交流空间。主要分为五个方面：生态环境居住社区的总体设计，传统手法是先安排房子，房子定位后，再把剩余部分作些绿化的文章，其缺点很明显地反映在对生态环境没有做全盘的设计。此次规划设计在理念上的突破是把生态环境的优化放到了整个设计的首位，把创意的前沿定位在优质生态环境的架构上，让每一栋住宅都落脚在精心营造的生态氛围里。视觉环境视觉环境是人们接触环境、评价环境的切入点。在大环境的规划走向已经确定后，规划重点便放到了视觉环境的设计上。通过步行景观轴的设置来联系水系、宅间绿地和小品，组成统一和谐的景观形态，使绿色序列空间逐渐清晰，令优雅宁静又具有观赏性的居住环境落到实处。文化环境创造有高雅文化环境的社区是当今社区规划设计的一个重要延伸。规划在各处绿地、步道、水系等主要休闲区做精心的落笔，给小品、雕塑以画龙点睛的展示。期望通过一系列的文化环境设计，使人们无论置身于居室还是户外都能感到一种高雅的现代都市文明气息。人文环境当今“以人为本”的设计理念，反映到住宅社区设计上，其内涵即指具有良好的人文环境感。在设计中着意考虑邻里交往活动园区的营造，大到中央绿地，小到宅前绿地，均为儿童游戏、老人相聚、邻里交往提供方便。公建环境公建部分的景观设计强调人文特征的渲染，整体风格以简洁明快的现代风格为主，绿化以美观、遮阳为准则，招牌、广告以统一协调为原则，喷泉、小品以丰富宜人为标准，构成一幅生机勃勃、舒适宜人的休闲购物环境。4.3.3.6绿化配置生态绿化与景观绿化相结合，该居住区环境绿化以乔灌木为主体，注重乔灌木、地被草的合理配置，强调植物的景观层次和季相变化，通过乔灌木的合理配置，形成富有季相变化的多层次、复合型、生态型绿化景观，既满足居住区的功能要求，又符合园林造景要求。（1）小区四周封闭的围墙内配置常绿乔木和常绿灌木作为视线遮挡和安全考虑；（2）主要车行道两边栽植香樟等常绿乔木，步行道两边栽植常绿的成丛灌木；（3）中心绿地、公共绿地以常绿乔木、落叶乔木和常绿灌木配制成景观树丛，每个树丛以三~四棵乔木为主配以各种形状的灌木和多色彩的花卉高低栽植组成丛，疏落布置，形成立体景观。除道路外，绿地均覆以绿色草坪，选择冬天不枯黄的草种，草坪呈起伏堆置；（4）设备房四周栽植常绿灌木围合，地面采用植草砖并植草。4.3.4建筑设计4.3.4.1设计依据《江苏省住宅设计标准》（DGJ32/J26-2006）《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》（DB32/478-2001）《建筑工程面积计算规范》（GB/T50353-2005）《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113-2003）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）《住宅设计规范》（GB50096-1999）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）4.3.4.2建筑的表现与色彩建筑形式采用现代风格，基本上采用三段式即基身、中部和坡层顶部，以强调其体量感。阳台、雨篷、檐口、凸窗各类建筑构件错落有致、富有变化。通过落地阳台玻璃及飘窗、百叶等材料精心组织，和暖色调砖墙、白色线角勾勒点缀，形成清新简明而富于现代时尚气息的总体建筑形式，集中体现了“兼收并蓄、推陈出新”二十一世纪新时代精神风貌，必将成为所处区域内富于个性的标志性形象。4.3.4.3建筑设计建筑设计构思追求新颖，创造一种崭新的居住新概念和独特的社会生活新模式，注重功能合理和住宅的造型美，并极力主张建筑要融合在生态环境和优美的景观之中。设计本着舒适实用，并兼顾前瞻性，采用全新户型设计理念。户型内部功能实现动静分离、居寝分离、洁污分离。多样化的住宅户型为住户提供了较大的选择余地，以南北向为主要朝向。平面实用方便，并做到明厅、明厨、明卫，实现户户通风、间间有景的优异布局，并使用户拥有充足的阳光、良好的景观和安静的独立空间。住宅的整体特点为自然环境私有化、立体化，尽量多地增加每户户外活动面积，每户均拥有大面积的阳台及露台；大户型的主卧室设置卫生间，使内部使用功能更加完美。另外作为公共交通的楼梯间也有丰富的变化，均为采光通风楼梯间。4.3.5结构设计4.3.5.1设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2004）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）其他有关国家和地方的规范、规程4.3.5.2建筑抗震及安全建筑物设计使用年限为50年；环境类别：地下室及基础临水临土面为二（a）类，其余为一类；建筑物结构的安全等级为二级；建筑物抗震设防烈度为7度，基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组，抗震设防类别为丙类；本工程建筑结构的安全等级为二级。4.3.5.3地基及基础设计根据《岩土工程勘察报告》结合本工程实际情况，拟采用桩基础或天然地基，基础形式采用筏板基础。4.3.5.4结构选型居住部分采用剪力墙和短肢剪力墙现浇钢筋混凝土结构；配套用房采用框架结构。4.3.5.5使用荷载基本风压：0.40KN/m2；地面粗糙按B类；基本雪压：0.35KN/m2；住宅：2.0KN/m2；卫生间：2.0KN/m2；阳台：2.5KN/m2；楼梯间：2.5KN/m2；厨房：2.0KN/m2；非上人屋面：0.5KN/m2；上人屋面：2.0KN/m2；雨篷施工检修荷载：1.0KN/m2。4.3.5.6主要材料砼：C25~C30；钢材：采用HRB400、HRB335和HPB235；填充墙：外墙采用200厚KM1型非承重空心砖，内墙采用100或200厚A3.5加气砼砌块。4.3.6公用工程4.3.6.1给排水工程（1）设计依据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）（2）给水设计1．水源由122省道引入DN300市政给水管，以供生活及消防用水量。2．生活用水量估算表表4-4用水量估算项目用水标准使用单位使用时间小时变化系数最大小时用水量M=3\*Arabic3/H最大日用水量M=3\*Arabic3/日住宅150L/人·日人242.589.085.0公建5L/㎡·日㎡121.55.34.5绿化1.5L/㎡·次㎡4125.110.5未预见10%11.99.8合计131.1109.8依据项目建设规模项目日均用水量计算为109.8M=3\*Arabic3/D，项目规划从河滨北路引入一路DN300自来水供水管，沿项目场内道路布置环形供水管网和消防水泵接合器，每幢建筑由环形管网接入DN50供水管。3．给水管道工程管径DN300-DN50设计采用镀锌钢管，丝接（或焊接），平均埋深0.8米，采用直埋施工。消防栓为地上式DN100，直线距离60M以内设置一个。（3）排水设计项目排水采用雨污分流方式排水。1．雨水项目规划雨水收集由集水口—集水井—雨水管—华阳镇雨水管网。雨水管道采用混凝土管Ⅱ级管或钢筋混凝土Ⅰ级管，管径D300、D600，设计采用120度混凝土基础。排水方式采用重力排水，平均埋深1.5米，采用钢丝网水泥砂浆抹带接口。2．污水项目产生的污水主要为清洁污水和生活污水，根据镇江市生活污水排放有关规定，项目产生污水由处理池经过初步生物处理后排入污水管，由污水管收集后沿河滨北路经污水提升泵站提升后送至华阳镇污水收集干管。污水管道设计管径300、600、800毫米，采用承插式钢筋混凝土管，O型橡胶圈接口。设计采用120度混凝土基础。平均埋深1.8米。4.3.6.2消防系统（1）设置场所：住宅公共走道及配套用房。（2）设计水量：本工程按“三类建筑”设计，室内20L/S，室外15L/S，火灾延续时间2小时，火灾发生次数为一次。（3）系统设计：室外：采用低压制给水系统，消防与生活合用管网，管道沿地块用地红线范围内形成环网，向室外消火栓及消防水池供水。室内：采用临时高压给水系统，平时系统压力由稳压装置保证，竖向不分区。消防水泵房及续水池设置：拟与生活水泵房合建。4.3.6.3电气工程（1）设计依据《供配电系统设计规范》（GB50052-95）《10kV级以下变电所设计规范》（GB50053-94）《低压配电设计规范》（GB50054-95）《通用用电设备配电设计规范》（GB50055-93）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）《建筑设计防火规范》（GB50116-2006）（2）变配电系统负荷等级本工程处于消防有关的设备按二级负荷供电外，其余均按三级负荷供电。供电电源及电压本工程从河滨北路引入二路10kV电源，供电方式为三箱五线制。安全与接地所有低压进线的单体建筑的低压系统接地形式为TT系统，接地采用联合接地体，各单体内实施总等电位接地和局部等电位接地，各插座回路设置漏电保护。（3）电力设计用电负荷项目工程设计总面积17600平方米，其中居住16500平方米，商业用房1100平方米，住宅按单项8KW/户计算，公共服务设施按100-150W/平方米计算，项目工程总装接容量约1870KW，其中住宅Pe=1760KW,公共建筑Pe=110KW，配置系数Kp按住宅取0.6，公建取0.8.计算负荷Sj=880KVA。变电所设置本工程设1座变电所，每座变电所容量为3000kVA。内设2台1500kVA-10kV/0.4kV变压器。供电方式多层建筑供电方式采用分层集中设表，在一层设置集中电度表箱，一户一表，全部采用单相电度表。公建部分各建筑层面均设置配电间，低压配电系统电压为280/220V。强电外线均采用铠装电缆直埋敷设或沿小区电气综合管沟敷设。室内线路穿管明敷或暗敷。消防系统用电设备采用双电源末端自动切换供电，选用耐火型电缆。（4）电气照明本工程需设置紧急照明、消防等继续工作用的应急照明，疏散通道、疏散楼梯、出入口等设疏散指示标志。尽量选用节能灯具。（5）防雷及接地系统防雷系统建筑物为三级防雷，在屋顶易受雷击的部位设置48×4热镀锌扁钢作为避雷带，屋顶防雷接地的具体做法详见《建筑物防雷设施安装》。在建筑屋顶设避雷带（网）作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。为预防雷电磁脉冲引起的过电流过电压，在必要部位装设电涌保护器（SPD）。接地系统各楼作低配电系统接地形式采用TN-S系统，在电源引入处作重复接地；其工作零线和保护地线在接地点后要严格分开。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电器设备金属外壳均应可靠接地。防雷接地、变压器中性点接地及电气设备、信息系统等接地共用统一的接地装置，要求接地电阻不大于1欧姆，否则应在室外增设人工接地体。在弱点机房、浴室、卫生间等处设局部等电位连接。4.3.6.4暖通工程（1）设计依据及规范《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）国家及地方政府颁布的有关设计规范及规定（2）空调系统住宅均按一拖一的分体空调器预留空调电源和室外机的位置，所有空调冷凝水进行有组织的排放，空调设备由业主自理。（3）通风系统配电间、水泵房等设备均采用机械送、排风系统。无外窗的房间及卫生间设机械排风系统。4.3.6.5燃气工程天然气负荷主要有两部分组成：一、住宅用气；二公共建筑用气。住宅居民用气标准取60立方米/人·a，工程总用气量为34200立方米·a；公共建筑用气取居民生活用气2%，为684立方米·a；合计为34880立方米·a。项目燃气估算消耗量为96立方米/天，设计由春茅路低压天然气管供气。燃气管网设计及施工由专业公司负责。

第5章环境保护与安全卫生5.1环境保护建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。环境影响分析就是在研究工程建设方案和技术方案中，调查研究条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素，研究提出治理和保护环境的措施，优化环境保护方案。5.1.1环境保护标准根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对派出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受句容市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：《中华人民共和国环境保护法》；《建设项目环境保护管理条件》国务院令253号；《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；《声环境质量标准》（GB3096-2008）；《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082-1999）；《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）；《太湖地区城镇污水处理厂及重点工业行业主要水污染物排放限值》（DB32/T1072-2007）；《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）。5.1.2区域环境质量现状（1）环境空气根据句容市环境监测站2008年对该地区的大气监测结果，该区域大气中SO2、NO2、TSP的现状值均小于《环境空气质量标准》二级标准，故该区域环境空气质量良好，详见表5-1。表5-1环境空气质量现状单位：mg/m3项目SO2NO2TSP监测结果小时均值0.003-0.1000.007-0.0760.008-0.084日均值0.0540.0410.040评价标准（日均值）0.150.120.30（2）环境噪声根据噪声现场监测，本项目区域各噪声测点监测值均符合《城市区域环境噪声标准》中Ⅰ类标准。（3）地表水环境质量现状区域地表水主要为地块中间南北向水系，根据句容市环境监测站2008年对该水系的监测统计结果，该水系水质基本符合《地表水环境质量标准》Ⅲ类标准。5.1.3建设项目环境保护目标5.1.3.1大气环境质量建设项目大气污染物执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）及其修改单中二级标准。具体标准值见表5-2。表5-2环境空气质量标准单位：mg/m3污染物名称取值时间浓度标准SO21小时平均0.50日平均0.15PM10日平均0.15NO21小时平均0.24日平均0.125.1.3.2水环境质量要求排放污水质量达到CJ3082-1999《污水排入城市下水道水质标准》表1的标准。部分指标见表5-3。表5-2环境空气质量标准单位：mg/L，pH无量纲项目pHSSBOD5COD指标6~9≤150≤100≤1505.1.3.3声环境质量项目所在区域环境噪声执行《声环境质量标准》（GB3096-2008）中2类标准，即昼间（6：00-22：00）≤60dB（A），夜间（22：00-6：00）≤50dB（A）的要求。5.1.3.4固定废弃物生活垃圾、粪便清运率、无害化处理率达100%。5.1.3.5生活污水生活污水处理率达100%，由污水收集系统收集后，通过茅山污水处理厂集中处理。5.1.4环境影响初步分析本项目所选择的场址位于华阳镇河滨北路北侧、羊角山路西侧，空气清新，环境现状良好。但项目的建设及运营将对周边环境产生一定的影响。项目建设期间：各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响。建设期产生污染的环节主要是场地平整、配制混凝土及水泥砂浆、土建施工和设备安装调试等。主要污染物是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘的影响最为突出。项目运营期：主要污染物为居民日常生活中产生的生活固体、生活污水及厨房油烟废气等。5.1.4.1施工期环境保护措施在施工过程中，应当遵守国家和当地有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。可以采取以下控制措施：（1）施工现场设置围栏，并洒水降尘。运输线路要平整，车辆要用布封盖，车辆不得超载，以免残土撒落。还应避免水泥扬尘的产生。（2）施工人员的生活污水经管网排入污水处理厂，处理达标后排放。（3）夜间应停止机械作业，特别是高噪声机械作业，如打桩机、推土机、风钻等。中高考期间，应严格遵守环保部门有关规定。（4）施工场地周围设置围墙，可起隔声挡灰作用。（5）施工期间生活垃圾、施工残土等送往市政部门指定场所统一处理。5.1.4.2运营期环境保护措施本项目为住宅小区，运营其所产生的污染物主要为住宅生活垃圾、生活污水及少量的其他污染。（1）固体废弃物的处理（生活垃圾）本项目产生的固体废弃物主要为生活垃圾。项目建设完成后，垃圾及废物的处理及输送应与现有及未来的环卫服务系统相配合。按规范要求于各院落内设置生活垃圾收集点，于各院落辅助道路处开设垃圾车出入口，减少运输过程的二次污染。垃圾以袋装化、定点放置、物管人员集中清运的方式送离。人员密集的中心广场、步行道、绿带等处设垃圾箱，为居民室外活动和外来访客提供方便。垃圾区分可回收与不可回收垃圾。生活垃圾收集后由当地环卫部门统一外运处理。（2）生活污水的处理项目将严格实行雨、污水分流制。项目产生的污水经收集后排入市政污水管网，送至污水处理厂处理。雨水收集后排入市政雨水管网。（3）其他污染废气厨房废气通过专用烟道送至屋顶高空排放。其他项目在建筑设计及设备选用时应考虑能降低其运营环境影响的方案，投入使用后，也应注重环境保护措施的实施。制定严格周密的环境卫生管理制度，凡进出人员，均需严格执行，保持小区内的清洁卫生。同时加强室外环境的绿化工作，注重长期的管理。5.1.5环境影响分析结论及建议本项目建议内容主要为多层住宅的建设，在施工期及运营期，通过加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，不会对周围环境造成污染。项目建设过程中，须注意工程施工过程中的环境保护和文明卫生。项目竣工后，须分别经环保部门“三同时”验收合格后才能正式投入运行。5.2安全卫生5.2.1设计依据《中华人民共和国安全生产法》《建筑安全生产监督管理规定》安全生产监督管理的有关规定5.2.2施工期劳动安全根据国家有关法律、法规，在施工过程中，建筑工程管理必须坚持“安全第一、预防为主”的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。（1）对施工现场的安全管理人员、特种作业人员及其施工作业人员进行安全生产培训。（2）建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。专项安全施工组织设计，必须经所属上级管理部门批准后实施，并报各级建筑主管部门及安全生产监督机构备案。（3）施工现场使用的安全防护用品、电气产品、安全设施、架设机具以及机械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。建筑安全生产监督机构应当对其进行检查，不符合安全标准的，不得投入使用。（4）吊装等特种设备的安装应有相应的专业技术人员、技术工人及检测手段，保证设备可以安全使用。5.2.3项目建成后劳动安全（1）项目建成后小区应配有专职电工，电工操作者需经培训合格后，取得电工操作合格证后方可上岗。工作过程中需穿工作服，佩戴安全帽。上岗前需检查电气设备各部件及周围环境的安全状况，确保正常后方可开机运行。电气操作台上不允许堆放其他物品。（2）项目建成后小区应配备专职或兼职消防安全员，消防安全员需经过专门培训，平时要定期检查消防设施，发现隐患，及时整改，确保消防安全设施完好。5.2.4工业卫生本项目的建设要严格执行句容市城市市容和环境卫生管理要求，做好项目建设期和建成后的日常城市市容和城市卫生管理工作。所有参加工程建设的施工企业，必须采取有效措施控制施工过程中扬尘、土方和建筑垃圾的运输、堆放过程中要防止撒、漏对环境卫生的影响。施工企业必须根据施工特点，为施工人员配备必要的劳动保护实施。

第6章节能6.1依据6.1.1法律法规及行政规章《中华人民共和国节约能源法》（1998年1月1日施行）；《中华人民共和国水法》；《中国节水技术政策大纲》；《城市节约用水管理规定》；国家发改委《能源发展“十一五”规划》；《国务院关于加强节能工作的决定》（国发（2006）28号）；《中华人民共和国清洁生产促进法》（2003年1月1日施行）；《中国节能技术政策大纲（2006年）》（国家发改委、科技部）《国家发展改革委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知》（发改环资（2007）1号）。6.1.2标准规范《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-1995）；《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ73-2003）；《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）；《建筑照明技术标准》（GB50034-2004）；《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；《用能单位能源计量器具配备与管理通则》（GB17167-2006）；《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；《江苏省城市生活与公共用水定额》（苏建城（2006）452号）。6.2建筑热工节能设计标准6.2.1设计标准本项目地处苏南地区，建筑节能设计考虑夏季空调，不考虑冬季采暖。项目要求遵照《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ73-2003），通过采用合理节能建筑设计，增强建筑维护结构隔热、保温性能和提高空调、采暖设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境的前提下，与未采取节能措施前相比，全年空调和采暖总能耗应减少50%。6.2.2设计要求（1）居住建筑的朝向宜采用南北向或接近南北向。居住区建筑的平面、立面设计应有利于自然通风。（2）居住建筑的外窗面积不应过大，背朝向的窗墙面积比，北向不大于0.45；东、西向不大于0.30；南向不大于0.50。（3）天窗面积不大于屋顶总面积的4%，传热系数不大于4.0W/（m2·K），本身的遮阳系数不大于0.5。当建筑的天窗不符合上述规定时，其空调采暖年耗电指数（或耗电量）不超过参照建筑的空调采暖年耗电指数（或耗电量）。（4）屋顶和外墙的传热系数和热惰性指标应符合下表规定。当设计建筑的屋顶和外墙不符合下表规定时，其空调采暖年耗电指数（或耗电量）不超过参照建筑的空调采暖年耗电指数（或耗电量）。表6-1屋顶和外墙的传热系数和热惰性指标表屋顶外墙K≤1.0，D≥2.5K≤2.0，D≥3.0或K≤1.5，D≥3.0或K≤1.0，D≥2.5K≤0.5K≤0.7注：D＜2.5的轻质屋顶和外墙，还应满足国家标准《民用建筑热工设计规范》GB5017-93所规定的隔热要求。（5）采用不同平均窗墙面积比时，其外窗的传热系数和综合遮阳系数应符合下表规定。当设计建筑的外窗不符合下表规定时，其空调采暖年耗电指数（或耗电量）不超过参照建筑的空调采暖年耗电指数（或耗电量）。表6-2居住建筑外闯的综合遮阳系数限值窗墙面积比/外墙外窗的传热系数SW（p≤0.8）Cm≤2.50.25＜Cm≤0.30.3＜Cm≤0.350.35＜Cm≤0.40.4＜Cm≤0.45K≤2.0，D≥3.0≤6.0≤0.5≤0.4≤0.4≤0.3K≤1.5，D≥3.0≤0.8≤0.7≤0.6≤0.5≤0.4K≤1.0，D≥2.5或≤0.7K≤0.9≤0.8≤0.7≤0.6≤0.5注：1.本条文所指的外窗包括阳台门的透明部分2.南区居住建筑的节能设计对外窗的传热系数不作规定3.p是外墙外表面的太阳辐射吸收系数。（6）综合遮阳系数为外窗的遮阳系数与窗口的建筑外遮阳系数的乘积。（7）外窗，尤其是东、西朝向的外窗宜采用活动或固定的建筑外遮阳设施。（8）外窗（包括阳台门）的可开后面积不应小于外窗所在房间地面面积的8%或外窗面积的45%。（9）外窗的气密性，在10帕斯卡压差下，每小时每米缝隙的空气渗透量不应大于2.5立方米，且每小时每平方米面积的空气渗透量不应大于7.5立方米。6.3节能措施6.3.1建筑节能（1）项目住宅建筑均为条式建筑，建筑符合《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》所规定的有关建筑物体系数的规定。（2）项目居住建筑外窗均为双层塑钢门窗，窗的气密性等Ⅲ级。所有外窗的窗墙面积比均满足《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》有关窗墙面积比的规定。（3）在建筑设计中注重建筑物屋面保温性能，合理设置屋面保温隔热层，考虑采用新型保温材料。（4）空调设备选用符合现行国家标准《房间空气调节器能源效率限定值及节能评价值》（GB12021.3）的节能型空调器。采用户式中央空调系统时，所选用机组的效能比不低于现行有关产品标准的规定值。（5）统一设计分体式房间空调器的安放位置和搁板构造，设计安放位置时避免多台相邻室外机吹出气流相互干扰，并考虑凝结水的排放和减少对相邻住户的热污染和噪声污染；设计搁板构造时有利于室内机和室外机的吸入和排出气流通畅；设计安装整体式房间空调器的建筑预留其安放位置。（6）当室外热环境参数优于室内热环境时，通风采用自然通风使室内满足热舒适及空气质量要求；当自然通风不能满足要求时，辅以机械通风；当机械通风不能满足要求时，采用空调。（7）通风机械设备选用符合国家现行标准规定的节能型设备及产品。（8）处理好室内气流组织，提高通风效率。厨房、卫生间应安装机械排风装置。6.3.2给排水节能（1）选用节能型给排水管。室内给水管材采用PP-R给水塑料管，室外给水管材大于DN80者采用球墨铸铁管。室内排水管材建议采用PVC排水塑料管。（2）采用节水型厨、卫洁具。（3）在单体中考虑太阳能热水器的安装位置，并预留管道。6.3.3电气节能（1）在平面布置上力求减少电力系统的线耗，节约电能。（2）建议小区业主照明采用高效节能型灯具，选用节能空调机。（3）在建筑工程中提高房屋的采光性能，节约照明灯耗。（4）小区制订合理的用电管理制度，小区内不开无用灯。（5）加强对小区业主和物业人员的宣传教育，提高节约意识。（6）保持正常的设备维修，使设备处在最佳工作状态，不仅节约直接能耗，也减少间接能耗。

第7章项目组织与管理7.1项目组织7.1.1项目单位职责本项目前期工作由句容市经济适用房发展中心组织实施，负责项目融资，建设。由于项目工程涉及规划、设计、拆迁、市政、电力、电信和雨污等工程，项目实施时需要各相关部门配合管理，为了使项目尽快实施，真正发挥作用，各有关单位应各尽其职，协同建设单位做好以下工作：（1）工程项目的前期报批工作；（2）项目用地的拆迁和安置工作；（3）工程勘探设计、施工、监理队伍的招标、确定；（4）协调和处理施工中的各类问题。（5）工程竣工后的验收及交接前的管理工作。7.1.2项目管理组织为使项目顺利实施，句容经济适用房发展中心成立专门的项目管理组织（简称“项目组”），项目组就项目实施计划（工程进度和预算执行情况等）对政府负责。“项目组”一般独立于政府组织结构之外，可以是有资质的社会中介组织，也可以由政府组建。项目组设项目经理一名和成员若干人，由经验丰富的项目管理人员和专业技术人员组成（可以外聘），全面负责项目的实施。如果项目组由政府组建，在项目组履行项目管理职责时，建议采用项目经理负责制，确立项目经理作为实施项目的全权负责人，明确其职责权利。项目经理必须是具有丰富的土地开发建设管理经验的高级管理人员。项目经理的主要任务是，对政府负责，全面领导项目的实施，包括组织项目组成员和利用外部人力资源进行《项目任务计划书》的编制、工程进度控制、预算控制、法律与行政障碍的排除等。项目组成员是项目管理的执行者，对项目经理负责，其中必须含有道路、电力、通讯、给排水、建筑等与项目实施内容相关的工程技术人员，以及项目总工程师、项目管理员、合同管理员等。项目组成员由项目经理聘任。7.2项目管理项目在实施过程中建议建立项目管理体系，用项目管理的理论方法进行项目全过程管理。7.2.1项目管理体系项目管理体系由组织体系和制度体系组成。组织体系是管理体系的硬件，制度体系是管理体系的软件。组织体系以项目组为核心、政府协调下的各专业咨询部门为支撑。专业咨询部门拥有大量的专业工程师，是项目的技术平台，提供包括建筑、景观、道路等专业的设计方案和施工图纸等。制度体系是各类法律文件、合同、规章制度等的总称，是组织体系有效实施项目管理的程序和制度保证。7.2.2项目管理模式专业咨询部门为政府制定项目实施细则，项目组遵循项目实施细则编制《项目任务计划书》，所编制的《项目任务计划书》需经政府确认，确认后项目组的工作即围绕《项目任务计划书》进行。政府通过招标确定设计部门、监理部门、承包商和供应商，在分项合同的制约下，确保工程进度和预算按计划进行。7.2.3项目计划管理根据本项目的工程特征，建议项目计划按“建筑、安装、其他工程”分类制定，在分析各类工程的工作结构基础上，统筹安排各工程的施工流程。7.2.4项目控制管理项目控制是项目管理的重要环节，是项目管理成败的关键。项目控制的主要内容是进度控制、投资控制、质量控制及安全控制。本项目的建设期为4年，在此框架下，“项目组”需根据单项工程或子工程的具体设计方案和资金预算，制定详细的时间进度表和资金分配表，并严格按照时间进度表和资金分配表管理项目的实施。7.2.5项目采购管理采购管理的目的是为了节约项目资金、保证货物质量、满足项目进度。采购管理需在充分的市场调研基础上制订详细的采购计划，通过招标确定供应商，项目组与供应商通过合同形式明确采购内容、数量、费用、交货期、违约责任等，确保总体工程进度和预算计划的实现。7.2.6项目财务管理设立项目专用帐户，专款专用。做好工程预决算，做到手续齐全，收支账目相符，精打细算，节约项目投资。7.3人员配置（1）项目定员根据句容市经济适用房发展中心的机构设置和管理模式，项目定员为10人，即“项目组”人员。（2）人员来源“项目组”人员拟由句容市经济适用房发展中心派遣和新增人员组成。“项目组”新增人员拟通过省、市人才市场或在社会上招聘解决，以满足项目建设、运营的需要。（3）人员培训为了提高该项目的管理水平，需对职工进行专业知识和技能方面的培训，一般短期培训1~3个月，培训后，要进行严格的考核，合格后才能上岗。

第8章建设计划8.1建设进度安排8.1.1实施计划本项目在实施过程中，应严格按照国家建设程序办理，实行项目法人负责制度、招标投标制度、合同管理制度和设备安装验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。在项目实施工程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到验收各个环节的资料都要按规定收集、整理和归档。8.1.2进度安排本项目为句容经济适用房发展中保障性住房建设，根据项目的实际情况，建设期安排为1年（2010年10月-2011年10月）。主要实施内容如下：项目的各项前期工作（可行性研究报告编制、办理有关审批手续等）、工程勘察与设计、工程施工、调试并交付使用。本项目建设进度具体安排如表8-1所示：表8-1项目实施进度表单位：月序号工作项目20102011101112123456789101项目前期准备**2工程勘察与设计**3主体工程施工*******4公用及配套工程施工、调试****5竣工并交付使用*8.2.1编制依据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家计委令2000年第3号）；《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》（国家计委令2001年第9号）；《江苏省建设工程招标投标管理》（江苏省政府令2003年第6号）；《工程建设项目施工招标投标办法》（7部委令2003年第30号