万科四季花城策划提案

营销策划提案如果我们与万科合作，在2004年我们将会发现……万科品牌成为广州楼市最in的品牌万科品牌顺利抢摊广州市场四季花城成为2004年广州市场最top的楼盘万科产品受到市场买家欢迎四季花城首期销售100%万科文化成为最有感染和号召力的文化万科文化成为城中最hit的话题品牌形象+经济效益的“双赢”品牌知名度销售率万科+中地行＝四季花城销售成功！万科品牌在广州确立!为什么中地行这么有信心？——成功理念一致中地行万科营销实力促进推动

我们的企业理念一致成为中国房地产业领跑者愿景创导中国房地产优质服务先锋模式产品坚持创新领先，全程品质管理打造精品，全程服务万科中地行赢得市场的基本保证目标每一个楼盘都是代表作

推一个楼盘，树一座丰碑市场导向者市场先驱者角色万科要在广州成功，除了产品的支持，还需要地域的支持——金沙洲好的产品+好的地段=事半功倍万科为什么选择金沙洲？

金沙洲是优质的未开发地块，市政支持力度大，前景佳万科的开发模式是力求在城市边缘、未为人所广泛看好的土地上打造优美的社区环境，使地块的潜力在短时间内完全挖掘，成为市场焦点，引导居住观念的改变广州四季花城是万科四季花城系列中离城市最近，自然资源最得天独厚的项目万科相信能将四季花城打造成金沙洲及广州西部的地标建筑现场实景中地行能够帮助万科成功吗？中地行拥有操控“僻地大盘”成功的宝贵经验和开发“生地”成功的骄傲历史番禺奥林匹克花园保利·世纪绿洲雅郡我们中地行有信心去开拓未来前景优异的项目，特别是在可塑性强的“生地僻地”上操盘更加得心应手，因此我们相信我们可以帮助万科我们可以做好四季花城在生地僻地开发项目，如何引导客户是关键那么，什么样的客户会爱上

万科·广州四季花城？四季花城当地原居民西关人家周边经商人士上领上领关键字：追求时尚、追求美，容易接受新事物年龄：25-35岁收入水平：平均家庭月收入6000-10000元主要职业特征：艺术家、医生、IT人、房地产界人士、广告人员等区域：以广州市商务中心地区为主，主要集在东山、天河及越秀追求：品位生活现时生活状态：忙碌、工作压力大打动该类客户群的关键：小区的文化氛围、环境、建筑特色等。四季花城生活状态：和谐从容，品味山水，缓解紧张的生活节奏西关人家关键字：群居、注重亲情、邻里，实在年龄：40-60岁收入水平：平均家庭月收入5000-6000元区域：以荔湾区为主、其次与为越秀、白云区职业：从事比较稳定的职业、以国企为主追求：改善环境，离旧居和亲邻不远现时居住环境：居住空间拥挤，环境较恶劣,渴望改善生活环境打动该类客户群的关键：环境、配套、距离

四季花城居住环境：满足西关人“城中山水、离家不远“的深层次需求。周边经商人士关键字：成功、投资、度假年龄：30-45岁收入水平：有深厚的经济实力区域：广州西部及南海的商业区域职业：专业市场（鞋类、内衣、五金等）个体户和小经营者追求：离工作地点近，改善居住质素现时消闲状态:生意人平时在商海中浮沉，权、钱、利的追逐令人疲惫不堪。打动该类客户群的关键：生活感受、交通便捷四季花城消闲状态:生活在优美的风景中当地原居民关键字：区域情结年龄：不限收入水平：有深厚的经济实力区域：以南海为主职业：当地农民、村民为主的原住民追求：注重居住安全性，喜好群居打动该类客户群的关键：产品、价格

现时生活归属：简陋、拥挤的村屋难以满足他们对美丽、舒适的家园的向往四季花城生活归属：以安全、舒适的空间享受，风景如画的生活环境，满足了他们对优质生活追求此阶段，哪些板块会促使他们动心？荔湾板块南海板块番禺板块

四季花城与其相比：本项目临近广州，交通网络辐射范围广本项目产品创新，自然景观资源得天独厚，是区域中的高素质社区南海板块（代表楼盘：雍景豪园、天安鸿基花园）特征：

房地产发展较落后，但随着近期大发展商的进驻逐渐起步竞争力影响：

此板块与本项目同区，存在较强的竞争影响。楼盘整体素质参差，产品差异性不大，性价比不高荔湾板块（代表楼盘：富力碧涛湾、荔港南湾）特征：

老城区，居住氛围及市政配套成熟；竞争力影响：此板块与本项目距离最近，是主力客户竞争区域。四季花城与其相比：本项目拥有其无法比拟的8山2湖自然景观；因可开发用地较少，以中高档次的小规模楼盘为主密度高，绿化少

√本项目为大规模中高档社区，且产品丰富，选择性大

四季花城与其相比：自然生态资源优势明显番禺区板块（代表楼盘：星河湾、丽江花园、祁福新村）

特征：番禺板块在配套方面成熟度较高，为市场所认可及接受；

竞争力影响：该板块与本项目区域竞争不明显，但属真正广州概念的楼盘，且规模、环境及产品都有相似性，客户层小部份重叠。规模化、郊区化发展，社区多以健康、悠闲为主题本项目较番禺距离近，对城西区域客户吸引力大综上所述，万科·广州四季花城面临的竞争是激烈的，但相信其凭借地域的利好、创新的产品以及得天独厚的自然资源定能深深打动广州市场消费者的心我们如何令他们心动、继而行动呢？结合现有的地段、房子、景观，我们的产品定位应该提升为：8山2湖·情景建筑万科·广州四季花城我们在四季花城发现了一个和谐而共生的存在——“美”！美在。「四季花城」——

在此之上，我们还需要营造更有生命力的产品形象……有一个美丽的地方四季花城更能为我们带来……“平等·友善”，“尊重美，创造美，传承美——美在四季花城”

美的所在美的空间美的生活美的人文创立“万科通道”有了美好的市场形象，我们还需要有更好的突破渠道——万科通道的内涵万科·广州四季花城进入广州城区的通道万科品牌全面打开广州市场的通道万科借助中地行专业服务敲开广州市民心扉的通道广州市民发现、寻找美的生活的通道“万科通道如何介入营销实战？万科通道实现的3大关键万科通道产品活力品牌张力地域引力必备条件核心支持差异营销社会性公关宣传推广万科品牌展示建筑产品及文化的新颖性、丰富性引入广州“金沙洲”概念吸引广州客户配合3大关键我们如何执行？针对性推广策略的设计高执行力营销模式的设计以往个案广州奥林匹克花园保利花园保利世纪绿洲琶洲·雅郡珠江实业·淘金华庭东山雅筑丽江花园配合3大关键设计的本项目推广策略推广策略双线推广品牌推广项目推广美在四季花城万科“建筑无限生活宣传主题设定核心内容美的所在美的人文美的空间推广主题演绎地理环境发展潜力自然景观系统规划

产品设计

园林景观

美的所在美的空间居住理念实践

居住理念体现

人居氛围

品牌文化

服务配套

美的人文居住理念升华

万科四季花城——“居住平等主义”“人人乐享的同一片天！”

针对项目特点我们该如何部署？强执行性营销策略支持“入市”策略管理组织策略“价格”策略营销推广策略诱导与水坝策略联合入市时间：4.17销售时间：5.1人员的针对配置与统一管理监控完善监控管理美在四季花城的内涵演绎多元媒体组合“低开高走”与价差策略的运用均价4200元/㎡入市策略的重要一环——商业配套先行商业广场湖畔风情商业街组团内商业入市形象：“中·世纪·码头”美食购物长廊入伙形象：外立面完全展现，经营主要商家确定，招牌悬挂。入市形象：

欧洲“琉森湖畔”（Luzern）艺术风情街

入伙形象：特色店面营业，公共街景开放。入市形象：四季花城“生活秀”——休闲小店入伙形象：预示商家名称，外围包装完成。配合部署设计的本项目3大营销模式营销模式网络营销情景营销集中营销如何在营销中增强3大营销模式的执行力？阶段划分销售筹备期销售引爆期销售惯性期时间2.1.-4.14.4.17.-4.30.5.1.-5.16.5.17.-6.30.7.1.-8.31.针对客户网络、市场内部员工、万客会成员、企事业前期下诚意金及登记客户“五一”期间诚意客户、社会人士社会人士营销模式网络营销集中营销情景营销情景营销目的有限时间内市场知名度达到最广泛化在最短时间内聚集最大量的人流，并达到最大成交针对目标客户特征的不同营造与之吻合的情景销售氛围。手段社会传播媒介（外展、短信、中地客户