建筑设计阶段成本管理

建筑设计阶段成本管理第1页/共28页拿地节点

方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图

部品材料定板封样可研阶段工程管理规划设计扩初设计景观设计部品材料清单示范区景观、装修施工图

扩初报建

施工图报建概念规划方案部品材料调研产品创新建筑、规划方案结构、设备初步方案销售示范区策划景观概念设计阶段划分第2页/共28页设计阶段与建安成本的关系第3页/共28页成本对标限额设计设计优化设计成本管理设计成本管理的重点第4页/共28页限额设计、成本对标的定义为满足投资或造价要求，制定设计的限额控制值，进而指导设计工作开展的一种设计管理方法。限额设计12经济性技术限额指标3造价限额指标将限额设计的执行情况与参考指标进行对比，形成对比成果。成本对标4为满足投资或造价要求，制定设计的限额控制值，进而指导设计工作开展的一种设计管理方法。为满足投资或造价的要求限定的成本限制值，如单方造价。第5页/共28页目标成本参照指标限额设计指标设计任务书方案或图纸成本对标成本部设计部设计院限额设计、成本对标作业流程重点：限什么？对什么？第6页/共28页

钢筋、混凝土平米单价表：钢筋（元/m2）混凝土（元/m2）总价（元/m2）均价（元/m2）地上部分（35-90）kg/m2*5.0元/kg=175-450（0.3-0.5）m3/m2*（360-460）元/m3=110-230285-680483地下部分120-260）kg/m2*5.0元/kg=600-1300（0.9-1.4）m3/m2*（400-460）元/m3=360-650960-19501455单位面积的综合结构成本为-按地下室面积占总面积的22%估算：490-1020元/m2，平均755元/m2，住宅约占建安成本的50%，商业约占30%重点：结构成本是房地产商最应关注的成本设计成本管理的重点

第7页/共28页设计成本管理的重点

案例：2008年佳兆业的东莞帝景湾项目（12万m2）地下室车位732个，设计48.61M2/车位按平均每个车位优化15M2，可以少做10980M2地下室，节约成本可达1750万元！重点：地下室车位面积第8页/共28页设计成本管理的重点重点：层高

第9页/共28页10项目名称景观面积（m2）所占面积比例（%）施工单价（元/m2）景观造价（万元）所占造价比例（%）优化金额实际值硬景35000379813435630软景6000063339203237总计950001005755467100优化方案一硬景2850030981279655417软景6650070339225445总计950001005325050100优化方案二硬景1425015981139855915软景8075085339273745总计950001004354135100设计成本管理的重点

2007上海绿城项目

重点：软硬景比例

第10页/共28页11设计成本管理的重点

设计重点对成本的影响

第11页/共28页龙湖从投资收益出发，限定单方造价标杆企业介绍

——龙湖-限额设计第12页/共28页项目设计费园林景观外窗外立面装饰大堂装饰大堂装饰总额室内精装修安防按空地面积单方造价按建筑面积单方造价地上面积计算地上面积计算每户别墅超高

联排：90～110；独栋：120～130500750350350高

400600200中

300450非别墅超高多层：60～73中高档、高档：65～80,超高档次可上浮10%，中低档可下浮10%6501802001603000-4000高

40012015003000中

300－40080－120140110250020万元700-8001500低

300808080150010万元标杆企业介绍

——中海-限额设计指标第13页/共28页万科成本对标标杆企业介绍

——万科-成本对标第14页/共28页标杆企业介绍

——万科-成本对标第15页/共28页标杆企业介绍

——万科-成本对标第16页/共28页对标实施时间⑦硬景面积比例可在景观方案完成后、且在主体开工后3个月内上报标杆企业介绍

——万科-成本对标第17页/共28页标杆企业介绍

——万科-成本对标第18页/共28页标杆企业介绍

——万科-产品经济性管理万科集团产品经济性管理办法目的规范产品决策及形成过程流程，形成万科在产品经济性上的竞争力。范围概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计、构件深化设计五个阶段；建筑、结构、安装、景观、精装修、构件深化设计六个专业。原则：客户导向：由客户需求到产品形成是任何工作的基准，产品经济性必须基于客户导向开展。严禁产品形成过程中无目标客户分析基础的性能增加或减少。严格流程：在各阶段设计过程中，各相关部门都应持按照本制度规定的流程开展产品经济性管理工作。充分配合：设计、成本等相关部门在产品决策的全过程都必须充分沟通、密切配合，多角度分析，以期最佳解决方案。外部资源协调：公司应作好与外部设计单位沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求予以明确，并可设置一定的履约奖惩措施。19第19页/共28页管理要点实施原理成本管理原则重要性路网规划路网布置道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支减少路网的不合理曲线和弯折★★★出入口布置每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。★★★道路宽度道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。1、注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；2、通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。★★停车规划停车场土地利用在项目停车位规划要求数量一定的情况下，地下停车位与地面停车位是一个此消彼涨的关系，而地下车位的建造成本远高于地面车位。因此，在规划阶段科学而又尽可能的利用好土地，合理安排地面停车，可大幅的节约成本。（1）地面露天车位最大化；（2）地面停车按照最大边线原则布置；★★★停车方式同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。同样，从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。（1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大；（2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑★★★产品经济性管理-定位阶段第20页/共28页管理要点实施原理成本管理原则重要性建筑方案选型建筑体形建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求★★优化外挑外挂构件合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。★★山地建筑山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。（1）根据山体高差确定产品类型。（2）山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。★★简化屋顶造型坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。既有经济性的比选又满足建筑的要求。★★地下室控制地下室面积地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：在满足人防要求的前提下能少建则少建。严格控制地下室面积。★★★控制地下室层高在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑机械车位设置的可能性。严格控制地下室层高★★★减少地下室层数地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建造成本。如果通过对地下停车布置的优化，能在两（一）层地下室内解决三（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。严格控制地下室层数★★★产品经济性管理-方案阶段第21页/共28页管理要点实施原理成本管理原则重要性结构设计结构时间参数控制在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。过程中跟进了解结构设计参数的取值。★★钢筋材料使用控制常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。钢筋材料使用控制★★基础形式选择地基承载力确定地基承载力是确定基础种类、埋深、尺寸的最基础数据。如不作特殊要求或跟进了解，勘察单位对地基承载力往往区域保守，造成基础设计不经济。特别关注地基承载力数据确定，向勘察单位表达清晰的进行优化的观点。★★预计基础形式对基础形式的判断宜越早越主动，因此对初勘资料进行研究，初步判定可能选用的基础形式，对后期的施工组织和成本管理有积极作用。当然，最终的基础形式应根据详勘资料确定。有前瞻性地根据初勘资料，预计基础形式。★★★比选基础类型一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩。对基础选型的原理应该是安全的前提下尽量经济同时兼顾工期。（1）如有必要，借助外部咨询公司与施工单位的力量，协助基础选型；（2）以安全为前提。★★★埋深选择高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的1/18，以满足抗倾覆和抗滑移的要求，在实际设计中如以上要求通过计算能得到满足，则基础埋深可适当放宽，例如改为1/20。减少基础埋深可以减少土方量，并对工期有利。当基础埋深与地下室设计不相冲突的前提下，宜争取调整的空间。★★产品经济性管理-扩初阶段第22页/共28页管理要点实施原理成本管理原则重要性部品及材料选择

材料部品的选择对成本的影响性大（1）根据项目定位、产品类型选择材料部品，应注意所选材料部品与楼盘定位一致；（2）减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度；（3）厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗★★防水体系防水层层数设计在设计规范中对一些公共部位的防水采用双层防水设计，但实际上并未起到好的效果，但却花费了两层防水的成本。在可能的地方优化防水层层数。★防水材料选择不同的防水材料适用性与效果均不同，应根据不同部位选择经济性与功能性兼备的防水材料。注意防水材料选择的功能性，最大限度进行经济性比选。★防水层厚度设计对不同的防水要求部位防水层的厚度要求是有区别的，设计时应避免一刀切。根据不同部位注意防水层的设计厚度。★市政道路基层处理沥青混凝土市政道路的基层一般分为软基和硬基两种，差别是硬基采用了混凝土基层，软基和硬基相比其造价较低。在基层中配置钢筋往往适用于高回填土或基层下土质较差情况，在一般的道路设计中基层无需配置钢筋。（1）基层设计标准化（2）软基、硬基设计选择（3）基层配筋设计★面层做法市政道路的面层一般包括混凝土和沥青混凝土两种，对混凝土面层而言主要关注其混凝土强度等级，对沥青混凝土面层而言主要关注其粒径的粗细。面层的厚度以满足强度要求即可，厚度越小其经济性越好。（1）面层材料选择；（2）面层厚度。★产品经济性管理-施工图阶段第23页/共28页产品经济性管理实例第24页/共28页标杆企业设计阶段成本管理对比25万科中海景观占地平米单价精装修平米单价建造标准有土建、精装修、景观等多类多级别建造标准有四档建造标准，项目成本利润率低于15%，降低一个档次配置产品限额设计主要造价指标限额设计费外窗地上单方造价精装修平米单价外墙地上单方造价景观空地面积单方造价成熟产品面积比率面积可售比配套面积户数比商业面积户数比道路/占地面积比层高出入口数量车位面积外墙涂料/非涂料比例钢筋含量砼含量软硬景比例赠送建造面积比道路宽度/规范宽度位占地面积动土量外挂件/外墙装饰造价比7个重要技术经济指标审核屋面面积/基地面积结构方案柱数量/平面面积标准做法执行率周长面积比主要技术经济指标限额主要设计经济性评审点分析评价注重设计各阶段的技术经济指标限额及设计经济性评审审查建造标准的执行情况平方米钢筋用量每平方米砼用量窗积比墙积比软硬景比例外墙石材比例外墙砖比例外墙涂料比例内装饰石材比例定板覆土厚度材料数量顶板种植屋面造型开窗面积铝型材窗玻璃五金品牌幕