北京2015年下半年房地产估价师理论与方法：基准地价修正法模拟试题

北京2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：基准地价修正法模

拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地B：土地使用者有偿、有限期地出让土地C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价E：房地产估价机构必须加盖公章2、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是_。A.交通拥挤B.建筑技术减少C.城市规划改变D.自然环境恶化3、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。A：3B：5C：7D：15E：房地产估价机构必须加盖公章4、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到—的极限值。A.利润为零B.最高运营费用比率C.最大费用D.允许的最低经济效益指标5、—是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。A.《中华人民共和国注册会计师法》B.《中华人民共和国会计法》C.《中华人民共和国注册会计师管理条例》D.《中华人民共和国会计管理条例》6、注册房地产估价师延续注册有效期为年。A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调7、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的。A：存在效益外溢和转移B：需要适时更新改造投资C：不一样性D：保值性与增值性E：借款合同8、某建筑物的建筑面积为2000面，占地面积为3000近，现在重新获得该土地的价格为800元/近，建筑物重置价格为900元/近，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/面.则该建筑物的成新率为。A：44%B：50%C：67%D：94%E：工业用地的监测点评估价格9、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。A：536B：549C：557D：816E：工业用地的监测点评估价格10、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。994.371016.811255.161387.2411、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。A：宅基地所有权8：空间利用权C：地役权D：建筑物相邻关系E：工业用地的监测点评估价格12、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是人：税前现金流二有效毛收入-经营费用8：税前现金流二有效毛收入-抵押贷款还本付息^税后现金流=税前现金流-所得税口：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税E：借款合同13、契税实行的是—税率。A.比例B.定额C.累进D.幅度定额14、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。A：支柱B：主要C：次要D：一般E：房地产估价机构必须加盖公章15、某市去年住宅的实际销售量为600万m2,预测销售量为400万m2,平滑指数为0.7,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是一万m2。45057049054016、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是_。A.房地产直接投资B.房地产间接投资C.房地产混合投资D.房地产有效投资17、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为3000元/近，旁街路线价为2000元/mz.其临正街深度为22.86m（W75英尺），临旁街深度为15.24m（即50英尺）.根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%,那么该宗地的总价为.A：158.35万元B：135.17万元C：123.45万元D：126.38万元E：工业用地的监测点评估价格18、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%,则该房地产的收益价格为（）万元。A.400B.450C.500D.54019、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是_。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步20、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。5060708021、若某房地产投资项目的表面收益率为18%,年租金增长率为8%,通货膨胀率为6%,则该项目房地产投资的实际收益率为。A：9.26%B：10%C：11.32%D：12%E：借款合同22、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为。A：被烧损前的状况B：被烧损后的状况C：被烧损前与被烧损后的差异状况D：未来修复或重建后的状况E：工业用地的监测点评估价格23、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106。其面积误差比为。A：1%B：3%C：6%D：9%E：执行层的组织协调24、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是_。A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理25、房屋登记费按收取。A：房屋面积B：件C：房屋体积D：房屋价值E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、是投资收益与投资损失的差额。A：营业利润B：营业支出C：投资净收益D：营业外收支净额E：执行层的组织协调2、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有_。A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B.建在幢内且为本幢服务的配电房C.为多幢综合楼服务的物业管理用房D.人防用的地下室E.用作公共休息场所的架空层3、某收益｝生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%,所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为—万元。8626126704、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括—等。A.环境景观B.离市中心距离C.朝向D.城市规划限制条件E.地势5、从卖房的角度看，成本法的理论依据是_。A.销售状况价值论B.市场供求价值论C.生产费用价值论D.经济花费价值论6、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为。A：开发期+经营期B：开发期+运营期C：开发期+经营期-前期-建造期D：开发期+运营期-前期-建造期E：前期+建造期+经营期7、根据投资的对象，房地产投资可以分为_。A.房地产开发投资和购买投资土地投资和房屋投资C.建筑材料投资和土地投资D.生产投资和经营投资8、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。（2009年试题）A：工程质量保修书B：可行性研究报告C：竣工图D：住宅使用说明书E：竣工验收备案表9、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。A：市场上有足够多的生产者和消费者B：市场上的产品是同质的C：任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者D：资源完全自由流动E：市场信息是完全畅通的10、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2,出租的年末净收益为300元/mZ。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。27782833C.2278D.238711、城市基本地形图的复测周期一般为年。A：20—30B：10—30C：10—15D：5—10E：执行层的组织协调12、关于房地产投资特性的说法，错误的是。A：区位选择异常重要B：不易产生资本价值风险C：存在效益外溢D：易受政策影响E：借款合同13、房地产专业估价的特点有。A：由政府有关部门完成B：具有公信力C：是一种综合意见D：不用承担法律责任E：实行有偿服务14、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括_。A.措施费B.规费C.利润D.企业管理费E.税金15、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为_。A.资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠16、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为_。A.条形基础B.独立基础C.整体式筏式基础D.箱形基础17、根据西方经验，一般认为速动比率为时比较合适。A：1：1B：1：2C：2：1D：3：1E：执行层的组织协调18、关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权19、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则20、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是。A：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B：利润总额=经营利润+营业外收支净额^税后利润二利润总额-所得税D：经营利润二经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E：销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税21、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的_。1%2%3%4%22、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。A：容积率B：土地用途C：土地开发程度D：评估单