山大基础会计投资性房地产

山大基础会计投资性房地产第1页/共56页二、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权（不包括租入后又转租）持有并准备增值后转让的土地使用权（非闲置土地）已出租的建筑物（拥有产权，已签订租赁合同，辅助服务不重大）不属于投资性房地产的项目自用房地产作为存货的房地产第3页/共56页第2页/共56页三、投资性房地产的后续计量模式投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。同一个企业只能采用一种后续计量模式。第4页/共56页第3页/共56页一、投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第二节

投资性房地产的确认与初始计量分类确认为投资性房地产的时点已出租的土地使用权和已出租的建筑物租赁期开始日持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期第5页/共56页第4页/共56页二、投资性房地产的初始计量投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。（一）外购的投资性房地产成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。第6页/共56页第5页/共56页采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，采用公允价值模式计量的企业，应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。并在外购投资性房地产时，投资性房地产××××××银行存款××××××按照确定的实际成本按照确定的实际成本银行存款××××××投资性房地产——成本××××××外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。第7页/共56页第6页/共56页2007年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。假设不考虑其他因素，甲企业根据有关原始凭证编制如下会计分录：

借：投资性房地产—写字楼

12000000

贷：银行存款

12000000第8页/共56页第7页/共56页（二）自行建造的投资性房地产成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似，只有在建造完工的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果完工时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。第9页/共56页第8页/共56页在建工程××××××开发产品××××××采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，投资性房地产××××××按照确定的实际成本按照确定的实际成本投资性房地产——成本××××××在建工程××××××开发产品××××××第10页/共56页第9页/共56页例：2010年7月，甲企业从其他单位购入一块土地使用权，并在该土地上建造了三栋厂房，2010年10月，甲企业估计厂房就要完工，与乙企业签订了租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙企业，厂房完工即开始起租。2010年11月1日，三栋厂房同时完工。该块土地使用权成本600万，三栋厂房造价均为1000万，能够单独出售。借：投资性房地产1000万贷：在建工程1000万借：固定资产2000万贷：在建工程2000万借：投资性房地产200万贷：无形资产200万第11页/共56页第10页/共56页投资性房地产累计折旧××××××一、采用成本模式计量的投资性房地产应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。按月计提折旧时，按月摊销成本时，第三节

投资性房地产的后续计量按照计算的建筑物月折旧额其他业务成本××××××投资性房地产累计摊销××××××按照计算的土地使用权月摊销额其他业务成本××××××第12页/共56页第11页/共56页投资性房地产取得的租金收入，投资性房地产存在减值迹象的，适用《企业会计准则第8号——资产减值》的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，银行存款××××××其他业务收入××××××投资性房地产减值准备××××××资产减值损失××××××已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。第13页/共56页第12页/共56页例：甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。办公楼成本1800万元，使用寿命20年，直线法计提折旧，预计净残值为0。乙企业每月付租金8万元。当年12月，办公楼发生减值300万。借：其他业务成本7.5

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）7.5借：银行存款8

贷：其他业务收入8借：资产减值损失300贷：投资性房地产减值准备300第14页/共56页第13页/共56页二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。第15页/共56页第14页/共56页（二）采用公允价值模式计量的会计处理不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益。资产负债表日，投资性房地产的公允价值账面余额高于低于应按二者之间的差额，调增投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值上升的收益应按二者之间的差额，调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××公允价值变动损益××××××投资性房地产——公允价值变动××××××第16页/共56页第15页/共56页例：家企业于2010年8月与乙公司签订租赁协议，约定将自己开发的一栋精装写字楼开发完成的同时开始租赁给乙企业使用，租期10年。当年10月1日，开写字楼开发完成并开始起租，写字楼造价9000万。2010年12月31日，该写字楼公允价值为9200万。家企业采用公允价值模式计量。2010.10.1借：投资性房地产——成本9000

贷：开发成本90002010.12.31借：投资性房地产——公允价值变动200

贷：公允价值变动损益200第17页/共56页第16页/共56页三、投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。成本模式公允价值模式一定条件下第18页/共56页第17页/共56页例：2008年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。2010年，企业持有的投资性房地产满足采用公允价值计量模式条件，甲企业决定采用公允价值计量模式对写字楼进行后续计量。2010年1月1日，该写字楼原价9000万，已计提折旧270万，公允价值9500万。借：投资性房地产——成本9500

投资性房地产累计折旧270

贷：投资性房地产9000

利润分配——未分配利润693

盈余公积77第19页/共56页第18页/共56页一、投资性房地产后续支出的处理原则投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出。导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时计入当期损益。第四节

投资性房地产的后续支出第20页/共56页第19页/共56页二、资本化的后续支出企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。采用成本模式计量的投资性房地产转入再开发时，应将其转为在建的投资性房地产投资性房地产××××××在建工程××××××投资性房地产累计折旧（摊销）××××××按其账面价值按其累计已提折旧或累计已摊销金额按其账面原价第21页/共56页第20页/共56页发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，通过“投资性房地产——在建”科目归集改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产银行存款××××××在建工程××××××在建工程××××××投资性房地产××××××第22页/共56页第21页/共56页采用公允价值模式计量的投资性房地产转入再开发时投资性房地产——成本××××××在建工程××××××投资性房地产——公允价值变动××××××按其账面价值按其累计公允价值变动金额按其账面原价第23页/共56页第22页/共56页投资性房地产——成本××××××发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出改建扩建或装修装潢完成后，将在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产时银行存款××××××在建工程××××××在建工程××××××第24页/共56页第23页/共56页2007年3月，企业与长城公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，企业决定在租赁期满后对厂房进行改造，并与黄河公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给黄河公司。3月15日，与长城公司的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给黄河公司。本例中，改扩建支出满足资本化确认条件，应当记入投资性房地产的成本。

根据有关原始凭证，编制如下会计分录：

（1）2007年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：

借：在建工程

14000000

投资性房地产累计折旧（摊销）

6000000

贷：投资性房地产—厂房

20000000

（2）2007年3月15日—12月10日，发生的改扩建支出：

借：在建工程

15000000

贷：银行存款

15000000

（3）2007年12月10日，改扩建工程完工：

借：投资性房地产—厂房

15500000

贷：在建工程

15500000第25页/共56页第24页/共56页三、费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。企业发生投资性房地产费用化的后续支出时：其他业务成本××××××银行存款××××××第26页/共56页第25页/共56页某企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5万元。

根据有关原始凭证，编制如下会计分录：

借：其他业务成本

15000

贷：银行存款

15000第27页/共56页第26页/共56页一、房地产的转换形式企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。房地产的转换形式第五节

投资性房地产与非投资性房地产的转换投资性房地产作为存货的房地产自用房地产自用土地产权第28页/共56页第27页/共56页二、非投资性房地产转换为投资性房地产（一）自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时在转换日的原价“投资性房地产”科目累计折旧（或累计摊销）“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目减值准备“投资性房地产减值准备”科目分别转入第29页/共56页第28页/共56页固定资产××××××无形资产××××××投资性房地产××××××按自用建筑物或土地使用权的账面余额累计折旧××××××累计摊销××××××按自用建筑物累计已提折旧或土地使用权累计已摊销金额按已计提的减值准备金额投资性房地产累计折旧（摊销）××××××投资性房地产减值准备××××××固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××第30页/共56页第29页/共56页例：甲企业拥有办公楼一栋，用于总部办公。2011年3月，甲企业予以企业签订合同，将此栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁开始日为2011年4月15日，为期5年。2011年4月15日，该栋办公楼账面价值45000万元，已提折旧300万。甲企业采用成本计量模式。借：投资性房地产45000累计折旧300贷：固定资产45000投资性房地产累计折旧（摊销）300第31页/共56页第30页/共56页企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时：以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值；公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益（公允价值变动损益）；公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积——其他资本公积。第32页/共56页第31页/共56页投资性房地产——成本××××××固定资产××××××无形资产××××××累计折旧××××××累计摊销××××××固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××按建筑物或土地使用权的公允价值按累计已提折旧或累计已摊销金额按已计提的减值准备金额按其账面余额公允价值变动损益××××××公允价值小于账面价值的，按其差额资本公积——其他资本公积××××××公允价值大于账面价值的，按其差额第33页/共56页第32页/共56页例：2010年6月，甲企业准备搬迁至新办公楼，原办公楼准备出租赚取租金。2010年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，并与乙企业签订了租赁合同，租赁开始日为2010年10月30日，租期3年。2010年10月30日该办公楼原价5亿，已提折旧14250万，公允价值35000万。甲企业采用公允价值计量模式。借：投资性房地产——成本35000公允价值变动损益750累计折旧14250贷：固定资产50000考虑公允价值若为36000万，该如何处理？第34页/共56页第33页/共56页（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产投资性房地产××××××开发产品××××××存货跌价准备××××××按该项存货在转换日的账面价值按已计提的跌价准备按其账面余额第35页/共56页第34页/共56页企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产——成本××××××按该项房地产在转换日的公允价值按已计提的跌价准备存货跌价准备××××××按其账面余额开发产品××××××资本公积——其他资本公积××××××公允价值大于账面价值的，按其差额公允价值变动损益××××××公允价值小于账面价值的，按其差额第36页/共56页第35页/共56页例：2011年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订租赁合同，将其开发的一栋写字楼租给乙企业，租赁开始日为2011年4月15日。2011年4月15日该写字楼账面价值45000万，公允价值47000万。2011年12月31日，该投资性房地产公允价值为48000万。甲企业采用公允价值计量模式。2011年4月15日借：投资性房地产——成本47000

贷：开发产品45000

资本公积——其他资本公积20002011年12月31日借：投资性房地产——公允价值变动1000贷：公允价值变动损益1000第37页/共56页第36页/共56页三、投资性房地产转换为非投资性房地产（一）投资性房地产转换为自用房地产企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期。企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时在转换日的账面余额“固定资产”科目累计折旧（或累计摊销）“累计折旧”科目减值准备“固定资产减值准备”科目分别转入第38页/共56页第37页/共56页固定资产减值准备××××××无形资产减值准备××××××投资性房地产减值准备××××××累计折旧××××××累计摊销××××××投资性房地产累计折旧（摊销）××××××投资性房地产××××××固定资产××××××无形资产××××××按投资性房地产的账面余额按累计已提折旧或累计已摊销金额按已计提的减值准备金额第39页/共56页第38页/共56页例：2010年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该房地产账面价值3765万，其中原价5000万，累计折旧1235万。假设甲企业采用成本模式进行后续计量。借：固定资产5000

投资性房地产累计折旧（摊销）1235

贷：投资性房地产5000

累计折旧1235第40页/共56页第39页/共56页企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时：以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值；公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。固定资产××××××无形资产××××××投资性房地产——成本××××××按该项投资性房地产的公允价值按该项投资性房地产的成本投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××按该项投资性房地产的累计公允价值变动按其差额第41页/共56页第40页/共56页例：2010年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始用于自己行政管理。该日写字楼公允价值为4800万，在转换前采用公允价值计量模式。原账面价值4750万，其中成本4500万，公允价值变动为增值250万。借：固定资产4800贷：投资性房地产——成本4500

——公允价值变动250

公允价值变动损益5000第42页/共56页第41页/共56页（二）投资性房地产转换为存货房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新开发用于对外销售，其转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时投资性房地产累计折旧（摊销）××××××投资性房地产××××××开发产品××××××投资性房地产减值准备××××××按该项投资性房地产在转换日的账面价值按累计已提折旧或累计已摊销金额按已计提的减值准备金额按其账面余额第43页/共56页第42页/共56页企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时：以转换日的公允价值作为存货的账面价值；公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。投资性房地产——成本××××××按该项投资性房地产的累计公允价值变动按该项投资性房地产的成本投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××按该项投资性房地产的累计公允价值变动按其差额开发产品××××××第44页/共56页第43页/共56页一、投资性房地产的终止确认与处置损益投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出投资性房地产的情形。当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。第六节

投资性房地产的处置第45页/共56页第44页/共56页投资性房地产在处置时会发生处置损益。出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益相关税费账面价值处置收入处置损益出售价款、残料变价收入、保险及过失人赔款=投资性房地产的成本-累计已提折旧（摊销）-已计提的减值准备后的金额采用成本模式计量=投资性房地产的成本±累计公允价值变动后的金额采用公允价值模式计量发生的整理、拆卸、搬运等项清理费用，以及出售建筑物或转让土地使用权而应当缴纳的营业税第46页/共56页第45页/共56页对外投资、非货币性资产交换、债务重组转出的投资性房地产的处置损益投资性房地产的处置损益，应当计入处置当期损益账面价值公允价值处置损益第47页/共56页第46页/共56页二、采用成本模式计量的投资性房地产的处置银行存款××××××其他业务收入××××××按实际收到的金额其他业务成本××××××按该项投资性房地产的账面价值投资性房地产累计折旧（摊销）××××××投资性房地产减值准备××××××按累计已提折旧或累计已摊销金额按已计提的减值准备金额投资性房地产××××××按其账面余额第48页/共56页第47页/共56页例：甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为8000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为7500万元，已计提折旧500万元。甲公司的账务处理如下：借：银行存款

8000

贷：其他业务收入

8000借：其他业务成本

7500

投资性房地产累计折旧（摊销）

500

贷：投资性房地产—写字楼

8000第49页/共56页第48页/共56页长江公司为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中心搬到郊区。2007年12月，管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整后，持有以备增值后转让。土地使用权的账面余额为1000万元，已计提摊销60万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。2008年12月，长江公司将原厂区出售，取得转让收入1500万元。假设不考虑相关税费。

甲企业的账务处理如下：

（1）转换日

借：投资性房地产—土地使用权

1000

累计摊销

60

贷：无形资产—土地使用权

1000

投资性房地产累计折旧（摊销）

60

（2）计提摊销（假设按年）：

借：其他业务成本

23.5

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

23.5

第50页/共56页第49页/共56页

（3）出售时：

借：银行存款

1500

贷：其他业务收入

1500

借：其他业务成本

916.5

投资性房地产累计折旧（摊销）

83.5

贷：投资性房地产—土地使用权

1000第51页/共56页第50页/共56页三、采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置银行存款××××××其他业务收入××××××按实际收到的金额投资性房地产——成本××××××按该项投资性