苏州某地块项目市场定位策划报告

某某地产苏园地块工程市场定位筹划报告目录、工程概况1、苏工程地块区位环境分析 6TOC\o"1-5"\h\z2、周边环境分析 63、工程所在区域规划情况分析 7工程自身概况 7工程周边区域规划 8二、 工程市场环境分析1、 苏州市房地产经济背景分析 ,,,9苏州市概况 9苏州市宏观经济影响关系分析 11苏州市城市规划概况及对本工程的影响 25苏州市房地产政策概况对本工程的影响2、苏州市区房地产市场情况调查 282.1苏州近几年房地产态势分析 32苏州房地产2006年开展态势总结及预测 33苏州市区房地产市场调查分析 35苏州市区二级市场〔商品房市场〕分析 38苏州市区三级市场〔二手房市场〕概况及分析 423、苏州市区房地产区域市场调查 42苏州房地产市场区域板块分析 464、苏州工业园区房地产市场 46园区房地产开展及走势 48近年内各年度园区供给及销售情况 48园区商品房价格走势及与其他片区房价比拟情况 49园区未来房地产市场分析与预测 57典型个案和基准竞争对手分析 61三、 苏州各类物业分物业形态专题分析TOC\o"1-5"\h\z1、苏州各类物业形态的开展情况 69写字楼 69类别墅 70多层等低密度住宅 75高层及小高层住宅市场 762、 苏州各类物业市场的主要特征 793、苏州各区域典型个案分析 80四、 消费者需求分析1、 区域内购房者细分及需求分析 84何谓市场需求? 84我们的需求者在哪里? 84需求者购置因素分析 852、 消费者需求分析 87私营业主 87政府官员 89本地高收入职业经理人 90外来高收入职业经理人 93等自由职业者 95投资客户 97五、 本工程分析及定位1、本工程SWOT分析 2、 本工程整体形象定位 3、 本工程可能开展物业形态的目标客户定位 目标客户职业分析 目标客户来源地及比例分析 目标客户家庭成员构成分析 目标客户可承受总价范围段及各自比例 目标客户可承受面积范围段及各自比例 客户特征描述 客户行为习惯分析 4、 楼型〔物业形态及配比〕定位 5、 价格定位、分析与建议 6、 户型建议 六、 产品多方案配比建议1、 经济本钱分析 2、 总体规划分析 3、 针对消费群分析 4、 分期开展规划分析 5、 销售分期分析 七、 营销概念主题与工程规划概念的结合点1、概念产生的背景 2、 概念主题的诠释 3、 案名诠释 一、工程概况1、工程地块区位环境分析 07号工程地块位于苏州新加坡工业园区金鸡湖西南岸，东临金鸡湖，西接星港街，南靠机场路，北面垂柳路；可以说是近几年来园区湖西的稀有临湖观景板块。图1：苏园〔2005〕07号地块区位图2、周边环境分析07号工程地块附近区域目前正处于大规模开发建设时期，周围工地林立，仅机场路一路之J!即有大湖•城邦、和乔丽晶、高尔夫花园三个在售中高档住宅工程。北面的水乡邻里中心也已落成，目前正在招商并拟定于今年5月1日开业。由于工程区域位于湖西成熟版块，是在政府的宏观规划和控制下有步骤地开发建设的，目前景观方面的布局目前已经初现美好轮廓，交通及绿化等根底公益设施也已经建设齐备，科教文卫、行政、商业生活配套也不断新增。交通方面：工程地块区位交通便利兴旺，可达苏城南北。沿南侧机场路往东可通金鸡湖东,往西可通苏州古城区东环路，沿星汉街可以方便快捷直通湖西核心——CBD商业街区。区域内道路主要为四块板结构，其中星汉街和星港街以及机场路均为双向六车道，其他如垂柳路、芙蓉街等均为双向四车道，所有道路均路面状况良好，通行顺畅，出行十分便利。3、工程所在区域规划情况调查工程自身概况2005年12月29日苏州工业园区国有土地使用权挂牌出让，在国际大厦4楼会议厅举行。园区国土局该次共推出三宗地块,总占地面积为起拍总价为202860万元，成交总价为210068万元，平均楼面价：40元/E,平均涨幅：％。其中备受瞩目的本工程地块——07号“地王〃，被中海地产以亿获得。表1：苏园土挂07号地块概况表编号地块坐土地面用途出 纟让 土年 2艮 1& 5K 密A* :容 起积 报率 总

金鸡湖西畔垂柳路南机场路北居 ，住 (,4)50金鸡湖西畔垂柳路东机场路北居 ，住 (,4)53表2：苏园土挂07号地块成交价格编 土号 地容 起报积 楼面成交楼面成交

面积m率 均价〔元/m)均价〔元/m)总价苏:园土07号地块包括3个地块，综合容积率不超过〔不含幼儿园〕并允许在3个地块上综合考虑布置幼儿园。该地块总宗地面积为起拍总价达亿，是今年苏州地区的“地王〃，备受各方瞩目。工程周边区域规划07号地块位于星港街以东，机场路以北，东北面紧靠金鸡湖，综合容积率为；该地块建筑面积达万约和400亩，产品类型丰富，规模大，是园区近几年内少见的大地块，未来此类规模〔特别是湖西〕的地块将越来越少。由于地块大，总价高，在一定程度上屏蔽了一些竞争对手，加上“中海开展〃园区工程的成功操作，对市场有足够的信心，因此07号“地王〃最后被中海地产以底价获得。未来商业休闲功能逐渐显现：周边拥有临湖生态公园、景观带“李公堤〃、水乡邻里中心〔目前正在炽热招商〕。独墅湖东〔高尔夫花园东南面〕将建一大型标准高尔夫球场机场路即将南迁，原机场路改做金鸡湖南侧景观大道目前，大湖•城邦优客公寓内也已建成2万nf大型ShoppingMall未来居住集中区功能初现轮廓：①南面是已开发楼盘“高尔夫花园〃，“大湖•城邦〃和“和乔丽晶酒店式公寓〃07号地块区域未来的巨大增值潜力和未来区域内繁荣之景象展露无疑二、工程市场环境分析1、苏州市房地产经济背景分析苏州市概况苏州市地理位置、区县划分苏州地处亚热带北缘，四季清楚，气候温和，年平均气温16度上下，年降水量1100毫米左右。苏州地理环境优越，位于长江三角洲中部。东经119°55,-121°20,，北纬30°47,-32°02,之间，东邻上海，西傍无锡，南接浙江，北依长江，面积平方公里，占全省面积的8.27%o苏州全市地势低平，平原占总面积的54%，平均海拔4米左右，东南部地势低洼，西南部多小山丘。吴中区穹窿山主峰高351.7米，为全市最高点。苏州区位优势明显，交通十分便利，京杭大运河纵贯南北，京沪铁路、沪宁高速公路横穿东西，是312、204、318国道的交汇处，苏州到上海虹桥机场有直达快车干线。境内有张家港、常熟、太仓3个国家一类长江口岸。苏州是我国经济最兴旺的城市之一，古城东西两侧工业区表达了目前现代中国最先进的技术产业和管理水平。苏州交通便利，高速公路、沪宁铁路、312国道东接上海1小时车程，北离南京2小时车程，并有机场路直通虹桥机场。大运河北接无锡，南抵杭州。苏州古称吴。周敬王六年(前514)，吴王阖闾命伍子胥在今苏州城址建都城。秦设吴县,为会稽郡治。三国时属吴国。梁太清三年(549),侯景作乱，城遭荼毒。隋开皇九年(589),始名苏州。宋政和三年(1113),升苏州为平江府。几经破坏又重建，元至元十三年(1276),为平江路治。元末，张士诚据城称王，改名隆平府。明洪武元年(1368)为苏州府治。清雍正二年(1724),为江苏省会，苏州府辖9县，长洲县、元和县、吴县同城而治。辛亥革命后，省会西迁，废苏州府，并长洲、元和、吴县为吴县。1949年4月，成立苏州市，1983年与苏州地区合并。目前苏州市辖5县市、8区，5县市分别为：张家港、常熟、太仓、昆山、吴江；8区分别为平江、金阊、沧浪、虎丘、吴中和相城区以及苏州工业园区、苏州新区。共有130个乡镇。苏州市面积、市区面积、人口、市区人口及居民构成特点苏州市面积目前为平方公里，市区面积1730平方公里目前，苏州市全市共有125个镇，面积8848平方公里，市区面积1730平方公里，建成区面积平方公里，古城区14平方公里。2001年3月，吴县撤市建区，被拆分成吴中、相城两区。原先吴县市城区，即昔日的吴国中心，被冠名吴中区；撤市建区让苏州市区面积比老城区扩大了约3倍左右。使苏州的城区面积猛增到1730平方公里。2005年末苏州市户籍人口6073101人，其中市区常住人口2251522人2005年苏州全市出生43595人，出生率为7.2%。，人口自然增长率为1.01%。。年末全市户籍总人口万人，比上年增加万人，其中市区总人口万人，比上年增加万人。苏州市居民年龄、民族等构成特点苏州人口目前平均寿命已达75岁(市区77岁)。65岁以上老人占苏州全市总人口比例逐年增加，最近几年已达11%,苏州人口的年龄构成已进入了老龄化阶段。目前，苏州人口的民族构成以汉族为主(约占总人口的99.9%)，兼有回、蒙古、维吾尔、苗等41个少数民族，少数民族中回族人数最多。随着苏州经济的开展，夕卜人口大量涌进苏州。苏州现有人口总数已超过930万人，其中苏州本地人口约600万，外来人口333万左右。苏州市宏观经济背景及对房地产市场和本工程的影响关系分析目前，苏州工业经济已形成了机械、电子、纺织、丝绸、轻工、工艺、医药、化工、建材、冶金、食品等11个行业。图2：2005年12月苏州GDP量三大产业比例构成图（单位：元）口第二产业：26913400口第二产业：26913400口第三产业：12563200口第一产业：768600从第三产业的GDP比重看，远没有到达兴旺城市第三产业占70%以上比重的指标要求，因此，苏州目前还是一个处于开展阶段中的新型工贸城市，第三产业〔效劳业〕的开展还有广阔的市场契机，也必定会因此而存在巨大需求，而促进房地产业尤其是高端物业和商业地产的开展。图3：2005年12月苏州规模以上企业轻重工业产值比例构成图（单位：万元）从2005年12月苏州工业产值轻重工业所占比例可以看出：目前苏州工业产值中占绝比照重的是轻工业，也就是主要集中在苏州各区域的电子技术产业以及制造加工业，随着经济的强劲增长，各种人才也会继续涌入苏州，他们对居住环境的高要求，将带来强大市场需求，因此,未来几年内，这些企业集中区域，代表性的如园区新区等，对高端物业的渴需将会继续被强化。苏州市2000—2005年全市GDP及涨幅，其中房地产所占比例及涨幅表3:2000—2005年苏州市地区生产总值GDP〔单位：万元〕及涨幅年 20份 00年2001年2002年2003年2004年2005年元 154071231760280520800000280200003450000040265200涨 /幅11.4%11.8%13.5%12.3%11.7%图4：2000—2005年苏州市GDP〔单位：万元〕柱状图4500000040000000350000003000000025000000200000001500000010000000500000002000年2001年2002年2003年2004年2005年口系列1154071231760280520800000280200003450000040265200

图5：2000—2005年苏州市GDP年涨幅折线图苏州市2000—2005年全市固定资产投资及涨幅，房地产开发所占比例及涨幅表4：2000—2005年苏州市固定资产及房地产投资开发额〔万元〕及涨幅

图7：2000—2005年苏州市固定资产投资涨幅折线图上图显示：2003年苏州固定资产投资额与2002年相比，增长了73.3%,也正是我国国家经济过热的一年，国家在该年9月公布了控制房地产开发的121文件，通过提高开发商和建筑商的自有资本金来调整经济过热的局面，同时也正式开始对房地产进行宏观调控。

表5：2000—2005年苏州市房地产投资开发额〔单位：万元〕及其涨幅年 20分 00年2001年2002年2003年2004年2005年:产 59殳 91资 00发667700107336177940334320414330增: 11.额4%隻9.1%56.4%65.8%%%图8：2000—2005年苏州市房地产投资开发额及涨幅图〔单位：万元〕自2002年起，房地产投资开发额连续三年增长率超过50%,2004年增长率更是接近90%,也正是这一阶段苏州房地产的开展最为迅猛，甚至可以说是处于一个开展过热的局面。

表6：2000—2005年苏州市房地产市场施工竣工房屋面积比拟〔单位：万E〕:三 2000十 年年2003年2004年2005年方房824600增:: 19.百 9%%%%%10%竣面1600增:: %%%%%%:

面:增:: %%%%19.5%13.9%图9：苏州市2000~2005年施工/竣工/实销面积柱状比拟图〔单位：万5000450040003500300025002000150010005000由上组图可以明显看出自2002年起苏州房地产业开始迅速开展，2003年施工房屋增长幅度75.6%,2005年竣工房屋增长幅度％，这些体量根本会在05〜06年完工，因此，06年苏州住宅市场的竞争将会更加剧烈，目前市场已经产生320万空置房，加上今年的新供给体量，今年的住宅供给量将超过800万E。苏州市苏州市2000—2005年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅图10：江苏省/苏州市2000—2005年人均GDP及涨幅表8：苏州市2000—2005年人均GDP及涨幅20202020204年20040001020305份年年年年年年江 1112141624208苏 779239793352/省 321605苏 26303547754州 69387370614市 2431130苏213131733州0.-6,1,8.6,5涨8%%%%%畐%2005年，苏州人均GDP较04年有所下降，究其根本原因——外来人口增多，对促进苏州房地产市场的〔尤其是二手房市场〕活泼来说，是个利好消息。图11：2000—2005年苏州市人均可支配收入〔单位：元〕及涨幅比拟图表9：2000—2005年苏州市人均可支配收入〔单位：元〕及涨幅:R 2孑 0年2001年2002年200年200年200年*9勺 2攵 7410511061123611445116276尊 ％13%0.%16.42%16.90%12.60%人均GDP少了，但人均收入较04年有所增加，增幅12.60%,购置力上涨，对促进苏州房地产市场的〔尤其是二手房市场〕活泼来说，是个利好消息。苏州市苏州市2000—2005年社会消费品零售总额及涨幅表10：2000—2005年苏州市社会消费品零售总额〔单位：亿元〕及涨幅比拟E 200命 0年2001年2002年2003年2004年2005年彳土 348手 .17肖曾 10£ .3畐 ％12,5%15,3%16,5%18,8%16.50%图12：2000—2005年苏州市社会消费品零售总额〔单位：亿元〕及涨幅比拟2000年2001年2002年2003年2004年2005年社会消费品348.17391.54451.622000年2001年2002年2003年2004年2005年社会消费品348.17391.54451.62526.05625.1905.07增长幅度10.30%12.50%15.30%16.50%18.80%16.50%20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%1.2.52000—2005年苏州市〔全口径〕财政收入及财政支出总额表11：2000—2005年苏州市财政收支主要指标明细表年份〔 2000r 年年2005年财政收1 158〔 .275597地般预算收316.8图13：2000—2005年苏州市财政收支主要指标柱状明细图财政收入158.2720895290.82409.9585597地方一般预算收入725111 57147031705219573168苏州市城市规划概况及冲夺I瑁旳影呗(1)苏州市城市规划①规划结构：一个中心、五个副中心、十二个片区、四个开展轴图14：苏州市生态功能分区图f口4e*用141・鼻土■E^3ldi>4lkB>IFF“MW尊l~閣軍■専尊3F=[=Jt我(UM矽'■河LW图15：苏州市城镇空间网络规划图■**3*皿1 :Ml甄邕心尊巨1-*■**匚二］UEE(=1EZj内册。E"1=：m** M汗a**一个中心：中心城市——苏州都市区规划以都市区的设想培育苏州中心城市一一苏州市区的开展，突破行政区划的界限，以日常往返通勤范围为主体，主要包含苏州外环高速公路以内和沿太湖的地区，核心是苏州市区的建设用地，核心外围保存大片的绿色开敞用地。苏州中心城市功能：•上海大都市圈副中心，最靠近上海的特大城市和最具开展潜力城市•长江三角洲重要的中心城市之一•重要的风景旅游城市•国家历史文化名城•具有多种现代交通方式，交通优势凸现•具有洁净、舒适、宜人的生活环境和充满绿色的旅游环境五个副中心常熟市区是国家历史文化名城，现代化的商贸城市和风景旅游城市，是全省新兴的中心城市。它是苏州的北部门户、沿江地区的区域性中心，在苏州市域的次中心城市中具有最强的综合实力和最高等级、最完善的各类设施吴江市区是苏、沪、浙交界地区的丝绸之都，新兴工贸城市昆山市区是苏沪接壤地带以外向型经济为主的工贸城市太仓市区是港口、工业城市张家港市区是港口、工业城市市域开展轴沿沪宁城镇聚合轴一一沿轴的开展以IT等高新技术产业带为龙头，大力优化城市空间，努力提高产业和空间集聚度，成为我国引进、消化、吸收国外先进技术的重要基地和高新技术开发、传播、扩散的孵化基地沿太湖旅游休闲轴一一沿太湖地区是苏州生态环境和景观最重要、最具特色的地区，以生态旅游为主要功能。以苏震桃高速公路、苏州西南环高速公路等为纽带，构筑环湖旅游道路，加强景点和景区与高速公路环路互通的联系，根据景点和景区布局灵活组织旅游线路沿苏嘉杭交通走廊开展轴——该轴是苏州南北向重要的城镇轴线，以苏嘉杭高速公路为轴线，是苏州辐射苏北、联系浙北的重要通道地区，是市域重要的物流走廊。应因地制宜，发挥各地优势，选准产业开展方向，努力形成特色沿沪青湖高速公路开展联系轴一一规划沿轴城镇进一步加强与上海的沟通与联系，照应苏州临沪浙产业带的开展，注重提高城镇建设的层次和品位，优化城镇的人居环境和空间景观，多方面增强城镇对人流、物流、信息流的集聚和牵引功能。妥善处理城镇开展与水网的关系，形成具有独特水乡风貌的现代化城镇。苏州生态功能分区环太湖生态功能区、阳澄淀泖水乡与古镇生态功能区、沿长江生态功能区、沿沪宁线城镇开展轴生态功能区。(2)苏州工业园区规划①园区简介苏州工业园区是中国和新加坡政府间重要的合作工程o1994年2月，中新两国政府签署了?关于合作开发建设苏州工业园区的协议?，同年5月实施启动。园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积260平方公里，下辖四个镇，总人口23万。其中，中新合作开发区规划面积70平方公里。园区的目标是：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。为了推进苏州工业园区的顺利开展，中新两国政府建立了中新联合协调理事会，由两国副总理分别担任理事会中新双方主席，中国外交部、商务部、发改委、财政部、国土资源部、建设部、海关总署和新加坡外交部、贸工部、国家开展部、环境部、经发局等有关部门及江苏省政府和苏州市政府的负责人为理事会成员，定期举行会议，及时协调解决园区开展中的重大问题。中新双方财团还共同出资组建了中新苏州工业园区开发〔CSSD〕，具体负责成片土地开发建设。国家有关部门先后在工程审批、外事管理、海关物流等许多方面授予园区相应的管理权限和优惠政策，江苏省和苏州市更是把园区作为全省、全市对外开放的重中之重，全力以赴推进开发建设，为园区加快开展创造了良好条件。十年来，在中央和省市的正确领导下，经过中新合作双方的共同努力，苏州工业园区经济开展和开发建设取得了令人瞩目的成就。目前，园区以不到苏州市3%的土地、3.5%的人口和5%的工业用电量，创造了全市14%的地方一般预算收入、18%的工业产值、22%的注册外资、28%的进出口额，每万元GDP耗水吨、耗能吨标准煤，到达了90年代世界先进水平，初步走出了一条高产出、低能耗的新型工业化开展之路，成为国内开发速度最快、协调开展最好、竞争力最强的开发区之一，成为我国对外开放的重要窗口、中外经济技术合作的成功典范。②园区未来规划图16：苏州工业园区二三期景观规划示意图苏州工业园区总体规划70平方公里，按照规划，将建成一座60万人在这里居住工作的新型工业城市。首期开发8平方公里，这里紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二区环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区。07号工程地块位于金鸡湖畔的二区开展核心区域，其区域居住版块也逐渐形成，07号地块的优越位置优势将随着二期开发的配套而凸现价值一一中央湖区高尚观景版块。第三区靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工工业基地。全部建成后,园区将提供36万个就业岗位。苏州市房地产政策概况对本工程的影响(1)2005年宏观政策信息分析2005年可以称为楼市政策年，这是社会各界给出的评价。很明显，自上而下、从中央到地方，今年政策出台之密集、力度之大前所未有，可以说贯穿于2005年全年的调控政策，改变了房地产行业开展的“惯性〃。1月严控土地1月10日，国土资源部正式对外发布了?2005年工作要点？，对建设用地供给政策那么采用了“从严从紧〃四个字。2005年的土地政策以“严〃字当头拉开序幕。3月提高房贷利率3月16日，中国人民银行宣布调整商业银行住房信贷政策，把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限往上调整了个百分点，向正常利率水平适当靠拢，这是央行去年10月加息后，第二次提高房贷利率。4月征收营业税4月30日，建设部等七部委联合发布?关于做好稳定住房价格工作的意见?，加大了对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购置住房缺乏2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购置普通住房超过2年〔含2年〕转手交易的，销售时免征营业税；对个人购置非普通住房超过2年〔含2年〕转手交易的，销售时按其售房收入减去购置房屋的价款后的差额征收％营业税。5月严控利润5月26日，建设部发布了关于贯彻?国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知?的通知，要求各地要认真贯彻?经济适用住房管理方法?，加强经济适用住房建设和管理，落实工程用地，落实经济适用住房的各项优惠政策。严格执行经济适用住房工程招投标制度，实行政府指导价，切实降低开发建设本钱，严格将开发利润控制在3%以内。严格将经济适用住房套型面积控制在小套型60E左右、中套型80E左右。6月供给中低收入房苏州市政府公布了?苏州市切实解决中低收入家庭住房问题假设干意见?，提出从2005年7月1日起，市区低保家庭住房保障标准，由2004年调整过的人均建筑面积12E提高到人均建筑面积14E。同时，增加中低收入家庭的住房供给。而解决中低收入家庭的住房问题，也是国家此轮调控房价过快上涨的初衷。6月发布?意见？苏州市政府再度发布了?加强房地产市场调控切实稳定住房价格实施意见?，明确了我市享受优惠政策普通商品住房的条件为：住宅小区建筑容积率在以上，单套建筑面积在144E以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以内。对享受优惠政策普通商品住房按规定执行2%的契税征收标准；对高档住房按规定执行4%的契税征收标准。同时，大力开展节能省地型、中小套型住房，鼓励开发商开发建设普通商品住房，引导中低价位、中小套型普通商品住房消费。(2)对苏州楼市的影响表12：苏州2005年1-11月销售面积及均价表月份成交套数成交面积〔万/E〕成交均价〔兀/E〕12739487121313495334888518344043528551161171181682476992467546610264551661133644757(3)宏观政策影响小结2005年的春节楼市成为今年楼市的一个高点。虽然央行在这个月里提高了商业房贷利率，但这一旨在遏制短期炒房行为的政策，迎来的市场反响却颇具戏剧性，三月里，房价不降反升,成交面积和成交套数都到达了年度内最高水平。其后，随着加息政策效应的逐步显现，4月成交较之三月有所减缓，但从总体情况看，市场交易仍在高位运行，成交面积和成交价格，较去年同期仍有一定幅度的增长。4月营业税的出台，从根本上破灭了投资客短炒楼花的获利美梦，此后，苏州楼市也像全国其它楼市一样，进入到一个以自住型业主为购房主体的新住宅时代。新政实施后的6、7、8三个月，苏州楼市经历着住房制度改革以来最难熬的一段静默期，三个月的成交面积加在一起不过58万平米，缺乏3月份一个月的成交。多数售楼处门可罗雀，与数月前的繁华形成鲜明对照。宏观调控在经历了一轮黯淡期后，九月楼市开始复苏，延续八月开始的打折风潮，九月里的楼市促销更是蔚然成风，送礼品、送面积、送现金、送车位、送契税，楼市促销的效果显而易见，成交套数和成交面积都较上六、七、八个月有了30%左右的增幅。十月的2645套、十一月的3364套，楼市以一种再创新高的姿态往前走，但这次的前行中，却呈现出一种成交量上升成交均价下降的趋势，显然，价格成了影响工程销售速度的催化剂。2、苏州市区房地产市场情况调查近几年来，苏州房地产因快速开展而受到各界广泛关注，但在05年6月新政出台后，苏州房地产市场发生巨大逆转，遭遇了自上个世纪90年代以来最艰难的一个开展时期。而相比04年同时段，苏州房地产市场当时的火爆程度足以盖过长三角地区的其他任何一个城市。2.1苏州近几年房地产态势分析(1)第一阶段：2003〜2004年(6月之前)苏州房产房价逐年飚升，房产市场热火朝天数年前的苏州，房价还仅仅1700元/E,处于沪宁沿线的城市中最低，其主要原因是由于房产市场不标准，供给无序，住宅开发过度所造成的，并使得苏州的空置房一度在全省名列榜首，造成了房产市场一度的严重萎靡。自2001年开始，全国房地产市场良好的大开展趋势成为了苏州市场迅速开展的良好根底，加之被压抑许久的旺盛市场需求，以及苏州执行土地拍卖的政策这些，都成为苏州房地产市场的迅速开展的强力推动因素。2004年前市场特点总结：＞沪宁沿线价格盆地现象，促使苏州房价补涨＞市场炽热，供需两旺，房价持续高速上涨＞卖方市场，供不应求＞土地拍卖托高房价＞商业个案开发量相对稀少，投资者把目光投向了住宅产品(2)第二阶段：2004年6月〜2005年1月宏观调控政策冲击市场，市场逐渐进入调整由于房价的一路飚升，开发商为追求利润更大化，引发了新一轮的土地进行储藏竞争，短期内市场出现购房者无房可买，整个市场供小于求的局面；调整土地开发量成为了该阶段阶段房产调控的重点。2004年4、5月份以银行贷款紧缩为主的宏观调控政策，给苏州防地产市场造成较大的冲击。银行贷款紧缩政策直接减少了市场上投资者购房的比重，同时也削弱了消费者的支付能力,最终影响了对房地产市场的消费信心；根本投资的压缩削弱了房地产市场持续开展的动力；土地政策方面先后出台的"11号令”、”'74号令”都旨在废止土地协议转让，加快了前期存量协议转让用地的上市步伐，短期内市场供给量巨大，市场竞争剧烈。在政策面、市场面的双重压力下，市场渐渐步入调整期，2004年5〜8月苏州市场表现一般，楼盘销售速度放缓，局部市场出现降价折扣现象，楼盘销售中加大了广告、促销力度，但市场观望态度明显。进入2004年9月后，特别是经过“十•一〃黄金周后，市场略有回暖趋势。而10月29日银行加息政策出台后，又再次打压了略有抬头趋势的苏州房价。(3)第三阶段：2005年1月〜2006年2月2005年整年苏州房地产市场呈小“V"字态势开展2005年春节前后，苏州房地产市场再次抬头，苏州各大在售楼盘在春节长假期间迎来了05年的开门红，在05年上半年，苏州房地产工程开发显著增加，多个工程进入正式销售阶段,房地产市场形成了比拟集中放量的强供期。据我司市场部资料，在该时段内，苏州工业园区金鸡湖周边区域，就有十三个大小不一的房地产工程在开发销售。2005年年初，国家的关于宏观调控的风声愈演愈烈，业内专家人士也有全面分析，指出2005年苏州房地产市场会发生巨大的变化，但苏州的房地产界尤其是很多开发商并没有重视这个问题。在他们看来，光环笼罩下的苏州房地产市场依然形势大好，尤其是其房价必然进一步上涨。去年5月初，当诸多房地产开发商还在盘算着如何争取利润最大化时，人民银行关于停止发放贷款、严格金融放贷审批的政策接踵而至，苏州局部开发商敏感的意识到，市场即将发生变化，迅速地做出了调整。而更多的开发商依然处于观望和梦想着：宏观调控对苏州的影响不会太大。2005年5月，国家七部委在一个月内先后连续两次公布?意见?，确定6月1日起，针对144E以上非普通住宅加征2%营业税，这些使得本来就局势微妙的苏州房地产市场再次蒙上阴影。6月份，苏州房地产市场上市销售的楼盘逐渐增加，市场的观望气氛确愈加浓重，苏州工业园区某大型楼盘开盘当日只销售了30余套房，不及预定目标的10%。苏州房地产自此正式进入市场疲软期，市场形势再次惨淡。7月份，苏州市规定2005年7月苏州商品房销售正式进行网上备案，确定期房不得转让，楼市继续降温，主要媒体房地产广告铺天盖地，破天荒的出现了诸如“打折〃、“优惠〃等字样。大多工程也纷纷下调价格，跌幅300元〜500元/E不等。但市场反响依旧平淡无奇，其中有两个工程更是出现一连近三周销售业绩为零的为难境地。局部楼盘开发商干脆将工程做出“封盘不卖〃的举措，解散销售队伍，关闭售楼处，市场异常惨淡。宏观调控在经历了一轮黯淡期后，苏州房地产市场自9月开始复苏，延续八月开始的打折风潮，楼市促销更是蔚然成风，送礼品、送面积、送现金、送车位、送契税。楼市促销的效果显而易见，月成交套数和成交面积较上三个月有了30%左右的增幅。十月的2645套、十一月的3364套，楼市以一种再创新高的姿态往前走，但这次的短高中，却呈现出一种成交量上升成交均价下降的趋势，显然，价格成了影响工程销售速度的催化剂。从供给看，2004年前苏州房地产市场的供给明显偏小，土地巨大的供给量并没有传导到楼盘供给上来，结果导致有效供给远远小于市场需求。加之金融政策十分宽松，进一步支持了苏州房价地价爆涨，出现市场十分炽热的局面。而从2005年开始,上述四方面的需求已经得到较好的释放，苏州房地产市场完全由供小于求向供大于求转变、由卖方市场向买方市场转变 这直接决定了苏州房地产市场必然要发生调整。苏州房地产2006年开展态势总结及预测2005年度的宏观调控，根本过滤和打压了苏州房地产市场的泡沫，目前市场是比拟真实的市场，但是苏州市场的低迷和房价的下滑不代表苏州房地产市场会崩溃，苏州的经济开展的强劲势头和城市良好规划开展，决定了苏州的房地产市场仍然拥有较大潜力。由于目前市场业已形成的供大于求和错误的供给结构，决定了苏州的房价不可能再度爆涨。随着年内供给量的继续放大，苏州的房价将会呈现有涨有跌的局面，而目前两三年内，苏州房地产想恢复到2003年的开展状态已根本不可能；而苏州房地产能否走出“寒冬〃逐步回暖，关键只能看宏观调控的解冻时间和解冻程度。2006年苏州楼市趋于平稳，局部区域楼盘价格下降两个方面：一方面，苏州楼市竞争剧烈，区域价格相差不是很大，消费客户处于持币观望状态，以选择交通、配套效劳设施等因素齐全品质高的小区为首选，消费更为理性。另一方面,开发商的利润实现，以房地产销售为最终环节，迫于新政后的矛盾，同时市场竞争压力的不断增加〔对楼盘空置的恐惧，供大于求〕楼盘高密度区域，必然会有局部楼盘以价格这张最后的王牌来刺激消费客户，实现去化加速。2006年下半年苏州楼市热度区域——吴中区2005年苏州土地储藏中心的挂牌、拍卖出让地块，主要集中在吴中区、相城区。吴中区、相城区由于开发时间较短，开发空间巨大，且大局部为低密度住宅区。大型开发企业的不断参加，必然会成为新年楼市的热点。成葬竖壊房价格十冇卄、.房价上泄成熟区域版块，由于居住人口集中，配套成熟，其生活机能十分完善。加上该区域由于各方面已经成熟，商品房推出体量也非常稀少，少数楼盘一经推出，短期内即可销售一空，因此,也是受国家宏观政策调控影响最小的区域版块。此类版块大多集中在市区中心地段、新区狮山路版块、园区的湖西成熟版块〔中央公园、金鸡湖畔周边〕苏州市区房地产市场调查分析苏州市区一级市场〔土地市场〕概况及分析房地产一级市场，苏州土地供给量充足，土地供给价格相对平稳，开发商更为理智。据我司资料统计，2005年苏州市共举行公开土地拍卖会四次〔市区、工业园区各两次〕，出让土地32宗，出让面积：1723106出让总价：亿元。(1)从园区的出让情况来看园区地价在04年4月到达了顶峰后，现在已逐年稳定，开发商对于园区市场的信心和未来预期已开始有所减退，在获取高容积率工程时对土地本钱的控制已经非常严格。而对低密度工程的获取也开始转为理性态度，04年包括04年前拿地的盲目追涨心理已逐渐淡化，园区的房地产市场已经走向分化、理性和稳定的局面。从今年园区出让地块的位置来看，环金鸡湖区域出让的土地容积虑要求较低，以低密度住宅为主；其他区域住宅容积率要求均在以上,今后的建筑形态以高层、小高层为主。从今年土地拍卖现场的情况可以了解到，开发商的竞争剧烈程度不是很高，甚至出现开发商在竞价过程中没有遇到任何竞争对手而以底价成交的情况。园区出让土地的价格较去年相比也有明显下降：2005年园区拍卖地块成交楼面均价为2021元/E,较2004年相比下降了961元/E,降幅达％。2005年园区拍卖地块的平均涨幅仅为％,而去年那么到达％，相比之下今年开发商对园区土地的关注程度明显下降。这一方面说明了土地评估价格比拟准确，与开发商的心理价位相近，另一方面也说明了在现在的宏观形势下开发商显得更加理性，对园区的期望值有所降低，园区市场开始分化，开发商对高层这类在园区已同质化很严重的产品获取很谨慎。(2)从苏州市区的出让情况可以看出在苏州市成熟区域推不出大中型地块，而大中型地块集中在区域开展及配套设施一般的区域。市区环线以内，特别是护城河周边地块依然受到开发商的追捧。由于商业用途的地块对自身产品价值的影响很大，所以具有商业用途的地块明显受到众开发商的追捧，成为苏州房地产市场的又一开展亮点。该类地块的火爆也与苏州的总体规划一致,将进一步增加苏州的商业气氛，优化了房地产开发结构。2005年10月举行的苏州市区第二次土地卖会表现出一个趋势：宗地价格与周边同类地块的价格根本持平，开发商没有将土地的未来预期考虑在内。同时,对于周边生活配套好、人居环境好的区域，竞争相对剧烈。这说明就目前而言，住宅用地的涨幅不大，根本维持在去年年底的价格，土地价格〔开发总本钱中重要的组成局部〕的稳定将导致未来的商品房价格涨幅趋缓,，未来商品房价格趋于平稳。苏州市区二级市场〔商品房市场〕分析苏州市房地产供给情况分析表13：2000—2005年苏州市房地产市场施工竣工房屋面积比拟〔单位：万:三 2000十 年2003年2004年2005年方房24600增:、 19.9%%%%%10%竣面1600增:: %%%%%%图17：苏州市2000~2005年施工/竣工/实销面积柱状比拟图〔单位：万图18：苏州市2000~2005年施工/竣工面积及涨幅比拟图〔单位：万0.0110.12000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面积增长幅度1竣工房屋面积-增长幅度27876419.90%405.79470%8395110.20%422.9-4.90%1457746.50%557.3650%257675.60%77923960%3843944.40%112915060%460010%16009.10%表14：2000-2005年苏州商品房/商品住宅实销面积比拟表〔单位：万E〕年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房实阮销售面积327.53商品住实阮销售面积图19：2000〜2005年苏州商品房/商品住宅实销面积柱状比拟图〔单位：万苏州市房地产去化情况分析苏州市区房地产需求因素及价格因素综合分析在苏州近几年的房地产市场进行详细分析后可以看出，苏州房地产市场再次启动后，需求方面主要有四方面力量：首先，是苏州本地的为改善居住质量的大批中高端消费者，他们属于自发性购房；其次，是因城市建设拆迁而产生的大量强制性购房；再次，是本地和外来居民为解决居住问题产生的购房，最后，是本地和外来的炒房族的投资或投机性购房。商品房价格上涨的主要原因：土地价格上涨，从2001年起，苏州推出的土地使用权出让招标拍卖新政策以后，占商品房本钱近30%的地价相比“九五〃时期快速上涨，这是当前房价上涨的重要因素。近年来建筑材料价格上涨，使商品房刚性本钱增加。新建住宅品质(建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等)提升导致房价上涨。房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供给量下降，高档商品房供给增加，导致商品房平均价格上扬。投资和投机性购房拉动。表17：2001〜2005年苏州房地产开展状况主要指标表(单位：万E)商品房2001年2002年2003年2004年2005年

建设施面积74600新开面积1800竣工积1600图22：2001-2005年苏州房地产开展主要指标折线图〔单位：万E)

表18：2001-2005年苏州各类房地产产品面积比拟表〔单位：万E)全部商品房住宅商铺写字楼前5年竣工面积前5年总建设面积179前5年已售面积前5年未售出面积06年后待售面积图23：2001〜2005年苏州各类房地产产品面积柱状比拟图〔单位：万们在2001年到2005年期间，总共新竣工的商品房面积为万其中住宅约为4134万目前在建的住宅楼面积为5385万以30平/人的居住面积计算，短短5年之内的住宅供给量将满足320万人的居住，这样的人口规模已经超过了现有苏州市区人口的总和。苏州市区三级市场〔二手房市场〕概况及分析2.5.12005年年上半年苏州市区二手房市场状况2005年3到5月份，各区域三级市场的表现可以用“价平量增〃来概括。中心城区、吴中区的月平均增长率为％，园区为％。3个月来均价没有大变化，根本保持在比3月份均价略高的水平上。同时，各区域市场的成交量也多数保持增长状态〔吴中区除外〕虽然上海等地经历的“冰川期〃没有在苏州出现，但在各个区域的二手房市场受产品结构、地段等多方面的影响，在新政实行后的表现大相径庭。根据相关统计资料，2005年6月份苏州二手房市场受“6.1〃新政实行的影响，成交量下跌约三成。各区域均价除中心城区外，都有不同程度的下跌，其中吴中区和高新区的跌幅都超过了1%。新政6月初期二手房市场一片萧条中心城区：房价小幅上涨成交量高于4月份中心城区6月份均价为4715元/E,比上月上升了％,整个苏州二手房市场中仅有中心城区出现了价格的小幅上涨。虽然成交量比5月份下降，但比4月份有所上升。从次区域来看，沧浪区是6月中心城区房价增长的一个主要推动区域。该区域内特别是古城区外围的房产的增幅较大，直接影响到了中心城区的房价增幅。中心城区的行情主要是由两方面的因素造成的从短期因素看，由于大量房产交易在5月份完成，6月市场的可交易数量有所减少，导致供求关系的变化，引起价格的微幅上扬；从长期因素看，中心城区虽然单价较高，但总体上面积都比拟小，房产的总价不高，很适合初次购房或者过渡购房的市场需要，因此中心城区一直是二手房交易的热门区域。吴中区：6月份均价跌破％吴中区6月份二手房均价为4093元/E,比上月下降％。从3月份到5月份，二手房成交价格保持在上下1%的波动范围，而六月份较前几个月有比拟明显变动。4月份二手房均价是最高的，5月份均价下降％,6月份均价不但跌破％,甚至低于3月份均价4156元/E；而同期的成交量走势也根本相同：4月份最高，逐月下行。虽然吴中区与中心城区的房产购置以自住房源为主，但表现截然相反，原因主要有两个：首先，从二手房相互竞争的角度看，相对于吴中区4000元/E左右的均价，沧浪区护城河外围的房产其同样的4000元/E均价就显得更具吸引力。其次，二手房行情同吴中区新房市场有关联。以最近上市的“S半岛〃为例，开盘价只有3780元/E,这个价格对二手房市场造成了一定的冲击。因此，吴中区二手房市场在“内外夹攻〃下，6月均价跌幅超过1%也在情理之中。反过来,随着中心城区二手房市场的继续走高、吴中新房价格的上升，二手房市场在互动中也将逐步向平稳过渡。园区：湖西均价回落到3月份园区6月份二手房均价为5066元/E,比上月下降％，与4月份均价5064元/E根本持平。6月份园区成交量也和4月份相差不大。园区二手房市场已经回到5月份均价和成交量双顶峰之前的正常水平。新政在6月开始执行以后，2年内次新房的各项税费〔营业税、契税、所得税等等〕突然增加，负担比例最高的可以到达总交易金额的8%以上，促使一局部交易那么采取了降低价格的方式。6月份东环路沿线地区以及娄葑地区的均价有不同程度的上涨，都到达了3月份以来最高的水平。综合考虑价格、地段等因素，上述两个地区性价比的优势开始显现，促使了二手房的价格在6月出现上升趋势。因此从整体上说园区二手房市场产品结构合理，提供了多种购置选择。三个分区既有竞争又相互关联，整体上受新政的影响要比想象中小。高新区：成交量低于4月份水平高新区6月份名都二手房均价为4725元/E,比上月下降％。但成交量比5月份大幅下降约50%，也低于4月份的水平。高新区各个区域内，狮山路地区、何山路地区和竹园路地区的下跌幅度都比拟接近，但华山地区均价下降幅度较大，成为了高新区内均价首个低于4000元/E的区域。高新区与园区一直被认为是比拟相近的区域，二手房市场相比之下，区别还是很明显的。首先，高新区二手房缺少类似东环路沿线地区、娄葑地区的“互补区域〃，产品结构比拟单一。其次，高新区新房的分布也和园区不同。高新区新房的分布根本与二手房混合，客户买二手房还是新房有更大的选择。由于高新区租赁市场比拟稳定，二手房市场受其影响，也正在恢复平稳。2.5.22005年年末前苏州市区二手房市场状况由于临近年末，2005年年末市场活泼度降低，各区域二手房均价仅在原有水平上微弱向上,各区域间均价的差距不多：上扬幅度最大的区域是园区，仅为0.44%o(1)吴中外地购房需求减少苏州二手房在经历了4个月度的连续上涨之后，均价上升的力度已经逐渐减弱。临近年末,外地来苏人员的购房需求减少，对于30-50万价格区间的二手房成交量的增加存在一定的影响。以吴中区为例，局部需求的变化对二手房市场的影响马上显现：吴中二手房均价的上涨幅度较上月大幅下降，本月度的均价增幅仅为0.20%，是自8月吴中区二手房均价上升以来增幅最小的一个月度。(2)中心城区五类地段渐成热门中心城区在5个月度内中心城区二手房均价上涨幅度均未超过0.5%，市场内二手房的成交量变化未见大的波动，市场整体相对平稳。在三、四类地段的名都二手房均价相继下降的情况下，五类地段显得非常活泼：11月份五类地段〔城北板块、湄长板块、沧浪新城板块和虎丘板块〕的二手房均价全线上扬。其中，城北板块已经成为平江区二手房的热点，主要小区如苏锦新村、梅花新村在房龄、面积上都比拟受市场欢送，交易活泼，成交价格也相应提高。根据名都均价系统〔MINDEX〕•二手房均价监测资料显示：二手房均价区域市场变化较少，但局部二手房板块均价有较大震荡。在名都监测的23个二手房板块中，6个板块下跌，17个板块上升。中心城区的钟楼南园板块、城南板块，新区的华山路板块都有超过1%的跌幅。中心城区的中街临顿路板块、城北板块、胥江板块、沧浪新城板块、虎丘板块，园区的娄葑板块，新区的狮山路板块都大升1%以上。3、苏州市区房地产区域市场调查苏州房地产市场区域板块的划分及各板块房地产市场情况分析中心古城区房地产市场状况分析中心城区由平江、沧浪、金阊区组成，该区域地段价值较高，城市开展的各项资源聚集，根底配套最为完善。前两年，由于中心城区土地资源有限，外加古城保护等规划上的一系列限制，仅有零星地块推出，市场供给量明显缺乏，市区前2年一直处于有价无市的状态。而自2005年以来，中心城区的土地供给呈现出平稳的趋势。这些地块虽然面积都不算大，但在拍卖会上，却无一例外地成为开发商们追逐的热点。根据我公司的市场资料显示，中心城区地价的平均增幅超过50%。2005年市区供给量明显增大，目前在售楼盘达9个，年供给楼盘量体达150万E左右。市区供给产品包括多层、小高层、酒店式公寓、别墅，表现出复合型的产品结构。而价格方面，由于个案布局的分散，价格区间较大，根本行情在6000-8000元/E。分析原因主要是因为调控后，宏观形势尚不明朗，开发企业对未来的预期有所降低，不敢轻易涉足各项配套尚需完善的新城区，因此，配套成熟的中心城区成了他们着陆的平安地带。园区市场房地产市场状况分析园区市场在供给楼盘数量、规模、品质等方面存在优势，园区市场在总体市场格局中地位突出，近几年一直是总体市场中的领涨板块。随着园区市场重心由原来的湖西转向湖东，供给量的加大，市场开展面临较大压力，区域内竞争十分剧烈。目前供给产品以小高层、高层为主,也有少量酒店式公寓等其他房地产类产品。主体行情均价在5100-5600元/E。园区近年来在苏州房地产市场上一直一路领先，2005年园区供地55万但到11月为止,园区已经出让土地接近100万虽然，园区因土地供给量过于庞大而遭遇社会及业界质疑，在2005年的两届土地拍卖会上，也是竞价者寥寥可数。但凭借着良好的区域大环境和优秀的产品品质，在今后的一段时期内，相信园区仍将占据整个苏州房产开发的领头主导地位。新区市场房地产市场状况分析新区房地产市场通过近几年来的迅速开展，区域行情已接近园区市场。但是新区市场存在较为突出的产品结构性矛盾，主要表现为供给产品户型面积过大，总价居高。区域市场供给产品以小高层、高层、酒店式公寓为主，包括局部多层产品。价格方面，存在两个价格段，外围区域根本行情在4100-4700元/E,而中心区域在5000-5400元/E。新区市场近期供给量较大，而后续供给量有限由于高新区开发较早，中心地块已显稀缺，在前年供给充足的情况下，2005年高新区土地供给节奏已经有所放缓。土地供给随着该区域逐渐向外围延伸，推出地块多处在较为偏远的外围区域〔新区西北部地区〕同时也开始向木渎、横塘等二级区域转移，从几块土地悉数由拍卖转挂牌的情况看，未来，高新区房地产可能仍将继续游离于热点之外。相城区市场房地产市场状况分析相城区作为新兴区域，是苏州城区重要的拓展方向，开展潜力较大。相城区房地产市场起步较晚，但开展迅速，供给量增大，产品结构发生变向，由原来单一的多层产品转向多层、小高层、别墅复合型产品格局，区域市场行情目前根本稳定在4200元/E。近期，区域市场开展势头明显放缓，市场开展缺乏市政规划建设的推动。2005年相城区土地供给形势呈现价升量增，所推地块位置开始由元和中心向外围扩散，与前年一样，地块面积仍多为十万E以上的大宗地块，这将对于未来相城区房地产的大板块格局产生决定性影响；由于相城区起点及规划均较先前：打造人居和谐环境一一绿色相城。因此，相城区的房价在人民路工程打通后，相信会和吴中区一样融入苏州市区的大开展经济环境，其房价也回在未来3〜5年内，水涨船高，有一个较大幅度的提升。吴中区市场房地产市场状况分析吴中区城市化根底较好，房地产市场起步较早，市场开展根底良好。前两年总体市场炽热,而吴中区市场开展明显滞后，但近两年以来，吴中区房地产市场逐渐活泼。2005年，吴中区的土地供给仍然持续2004年的放量走势，区域供给量加大，使其可开发的商品房面积得到有效补充，随着外界对吴中区价值认同感的增加，开发商对该区域土地争夺也愈发剧烈，在下半年土地拍卖会上，一宗吴中建成区地块拍出了95%的全场最高增幅。另外，吴中所辖区内的西山、甪直、木渎、越溪等镇区房产随着土地供给节奏的加快，也进入房地产开发的高速开展阶段。区沧浪区金阊区平江区高新区域

住宅3889265725163210非住宅1017145811852021小计4906411537015220区域相城区吴中区工业园区市区住宅23984829589725396非住宅10752704124110690小计34737533713836086表15：2005年苏州各区住宅/非住宅产品套数比拟表〔单位：套〕图20：2005年苏州各区住宅/非住宅产品套数柱状比拟图〔单位：套〕表16：2005年苏州各区住宅及非住宅产品建筑面积比拟表〔单位：E)区域沧浪区金阊区平江区高新区住宅428682238034229246387765非住宅38525585444632497654小计467207296578275570485419区域相城区吴中区工业园区市区

住宅3203357905838338323228477非住宅172266163882236147813342小计49260195446510699794041819图21：2005年苏州各区住宅及非住宅产品建筑面积柱状比拟图〔单位：E)4、苏州工业园区房地产市场园区房地产开展及走势园区近年来房地产的开展及走势概况目前，园区房地产的性能价格比处在一个较好的时期，园区房地产的品牌效应强劲。据资料调查居民购房的理想地段：平江区占15.36%,沧浪区占26.51%，金阊区占20.78%，工业园区占20.98%，高新区（虎丘区）占11.85%,吴中区占2.91%，相城区占1.61%，园区房地产一直为苏州市民所热追。由于平江区、沧浪区、金阊区三个城区的土地资源有限，实际上今后在园区购置房屋的比例要比调查的数据要高得多。园区管委会近日对园区湖西开发区的购房调查显示：园区公积金会员购房占总购房数的43.6%,非园区公积金会员购房占总数的43.3%,两者旗鼓相当，另外13.1%的住宅由外来人口购得。从比例上看，园区住宅的50%是卖给了外来人口。园区住宅的平均价格已经高于市区平均价，尽管如此，园区之外的市民还是抵挡不了园区环境等诸多因素诱惑，大举东迁。园区湖西与湖东房地产比拟(1)园区湖西与湖东房产市场走势湖西：湖西区域城市框架已形成，功能定位已十清楚确，在湖西的开发中，先前主要以厂房以及住宅的开发，在下一阶段的开展中，将继续剩余地块住宅的开发，并加大商贸区的建设。，CBD已经初步形成。湖西的房地产市场自园区建立以来一直走强，其整体市场价格从2001年的1800元/E上升至现在的5500-5800元/E左右〔小高层、高层〕湖西在各项交通网络的完善、居住环境优美、CBD的建成、与市区的紧密联系、经济强有力的支撑、外来人口的大量导入、对外强烈辐射的有利背景下，房地产市场必将持续走强。湖东：湖东区域约为湖西的四倍，区域广，可塑性强，在其开发中，已经确立了宏伟的规划蓝图,开发将首先以市政设施开始，如干道、河流、管线的铺设等，为招商引资、为居住环境打下了良好的硬件根底。随着市政的不断到位，配套的不断完善〔小学、中学、大学、邻里中心等〕，环境的逐步到位〔金鸡湖景观、红枫林、植物园〕，带着对湖西认可的信心，湖东将是湖西“小试牛刀〃后的又一片“人居天堂〃。(2)园区房地产湖东与湖西的选择湖西的辉煌代表着一个时期，已经成长了一段时间，湖东与湖西仅一湖之隔，是不可分割的，也是联动的，湖东的开展空间将会更大。同时消费者也应有一个衡量的过程，毕竟湖西与湖东各有优势，湖西的优势在于已经成型,各种配套与居住环境是有目共睹，加上其处于市区与湖东的中间带，居住与投资前景将是十分的适宜。湖东的开展空间巨大，消费者可尽早介入，可以形象的将湖东与湖西比成上海的浦东与浦西，浦东现在的房价将是未来一段时期内湖东的房价，其投资前景十分看好。近年内各年度园区供给及销售情况商品房批准预售面积，区分非住宅和住宅物业〔其中住宅物业须细分为独立别墅、联排别墅、多层、小高层、高层住宅〕批售面积、施工、新开工面积。未来两年的物业供给预测。商品房销售面积，区分非住宅和住宅物业〔其中住宅物业须细分为独立别墅、联排别墅、多层、小高层、高层住宅〕销售面积。2004年苏州工业园区商品住宅供给总量约为250万其中湖东占了80%,达200万E。园区的住宅开发量逐年递增，增幅惊人，特别是湖东。而湖西未开发的地块那么成为“黄金宝地〃，有湖左岸三期的第二批房源、加城国际后期、天域二期、中茵皇冠国际。造成这种现象的原因主要有两方面，一方面是需求拉动，一批优质、大型个案良性开发，使得供给量根本得到去化。另一方面是这个园区的投资环境日趋成熟，置业“高地〃效应使得土地价值凸现，开发商信心增强。2005年园区湖西供给量较少，在35万E左右。湖南那么在12万E左右。湖东住宅开展相对湖西而言才刚刚起步，2005年的供给量将与2004年相差不大，年供给量在200万E左右。图24：2004年苏州市各区域商品房开发情况〔不含商业〕区域开发面积在售面积在售面积未售面积园区114.93古城区新区吴中区相城区43合计园区商品房价格走势及与其他片区房价比拟情况苏州石住宅（公寓）市场价格表：公寓市场年度变化比拟表〔毛坯房〕年度区域房型主力面积〔E均价〔E〕2005年园区二房97—1105685三房135—140市区二房87—1155243三房128—140新区二房80—1164838三房130—135吴中区二房88—1065080三房110—140相城区二房100—1084555三房115—1352004年园区二房100—1166113三房130—140市区二房85—1105577三房130—140新区二房85—1155800三房130—145吴中区二房80—1104763三房128—140相城区二房65—973744三房126—130从上表可以看出，除相城区的二房主力面积，由去年的65上升到今年的100变化较大以外，其他区域，二房和三房在房型、面积分布上，无太大差异变化；相反，由于苏州房地产市场的开展步骤太块，使得很多消费客户望而声畏，总觉得房价上涨太快，懊悔当初没有早点出手，随着2004年苏州楼市的继续快速开展，在跨进2005政策调控年后，新区、园区，土地供给高密度区域，空制率不断上升，造成开发商一时来不及应对。2005年新区、园区、市区商品房受宏观调控的直接影响下，各区均价都所下降，其中新区05年公寓均价4838元河，比去年均价减少962元河，下降幅度最大，达-16%。园区、市区下降幅度分别为-8%、-7%；相反，由于相城区、吴中区起步较慢，房地产价格受宏观条件波动影响不大，同时在此次调控风波中，分流了局部新区、园区、市区客户。年度公寓平均售价，有较大上升，特别是相城区由去年的3744元河上升到今年的4555元/此上帐幅度较大，达21%。4.3.12005年苏州在售、将售楼盘汇总序号区域案名类型总供给量总销售率开盘时间新推案量新推案时间新推案新推案销售率推案均价区域均价主力面积〔元（元/们（元/们1园区湖左岸三期高层70098%04.07.31305.04.14098%6300毛 坯2馨湖园高层12135%05.07.12105.07.11035%95503〔精装）4加城国际小高层/高层70078%04.07.3405.08.15440%600056855天域二期高层/小高层70075%05.05.24719020%88006〔精装）7中茵皇冠国际高层/小高层37720%05.06.2905.10.28017%186008〔精装）

9湖畔天城D区高层65050%05.04.65005.04.11650%530010枫情水岸高层193255%04.11.10205.04.139,14420%540011凤凰城高层/小高层200060%04.11.16705.09.96,13050%450012玲珑湾高层200040%04.03.10605.10.79，97，11695%530013IALA国际高层190015%05.08.18005.10.7610%550014东湖春之韵高层/小高层100095%04.04.40004.12.13695%450015东湖大郡三期高层55065%05.03.9605.10.9040%530016东湖林语一期高层/小高层160010%05.10.14605.10.13730%4700/17490018中海•湖滨□号高层/别墅160014%05.10.23205.10.9690%550019仁恒•金湖湾高层72328%05.11.40005.11.14450%8000精 装20〔精装〕21星海时代花园高层/小高层70060%05.01.63005.04.13070%420022和乔丽晶二期高层36025%05.05.36005.05.120-13025%7500940823〔精装〕24高尔夫花园高层/小高层200050%05.03.13405.09.14550%560025天骄美地小高层34425%05.09.34405.09.10425%6900

26〔两层〕27东振小区小高层30082%04.12.10005.06.10095%520028湖适小高层/别墅33050%05.11.18805.11.80-13060%480029欧洲城高层13215%05.11.1161.14065%500030伊顿•小镇小高层/多层57015%05.11.10805.11.14075%680031御葑庭小高层26415%05.11.5205.11.5570%610032大湖•城邦一期公寓/高层/别墅2800/05.12./05.12.83—239/5500预热33东城世纪广场高层/商铺400/05.12./05.12.80-120//34未来城高层400/06.05./06.05.50—200//35第五元素高层//06.01./06.01.///序号区域案名类型总供给量总销售率开盘时间新推案量新推案时间新推案新推案销售率推案均价区域均价主力面积元呼方元呼方1市区东城明月多层/小高层21495%05.01.21405.01.87—10095%5000毛坯：2润亿皇朝多层301100%04.12.30105.07.44100%90003〔精装）52434都市恬园多层70096%04.03.12005.04.10098%52005宝石御景苑高层/小高层110061%05.04.47005.05.88、94、11876%6600

6公园天下二期多层/小高层86495%05.04.86405.04.14095%50007奥体中心多层/高层19253%05.02.19205.02.90、12853%51008金帝城市别墅多层/小高层60028%04.12.18604.12.12492%53009白莲花园高层15344%04.09.15304.09.14050%7300〔精装〕10嘉业阳光城多层/小高层200093%04.11.71105.05.12290%5300精装：11金都名苑小高层80038%04.11.37404.11.13284%580012胥江华庭小高层29076%05.03.6705.10.101、113、12664%500013云庭高层62714%05.09.6605.11.11928%510014锦书清华多层31032%05.09.15205.09.8465%640015新康新城小高层/高层20819%05.11.20805.11.122、13719%5200830016华泰绿岛小高层/多层7836%05.11.7805.11.13036%570017橘子国1期小高层43058%05.06.43005.06.11558%400018大观名园多层160095%05.03.160005.03.11595%480019天筑家园小高层180022%04.8.13205.10.130-13836%460020宝石御景苑3期小高层//05.12.//97、120/6900预热序区案名类型总供给总销售开盘时新推案新推案新推案新推案推案均价区域均价

号域量率间量时间主力面积销售率（元/们（元/们1金河国际华庭高层92195%04.11.14005.03.16098%57002尚层建筑高层22490%04.09.22404.09.10090%57003吴宫丽都高层43190%04.03.3405.08.17040%68004新港•名馨花园一期小高层22475%05.04.22405.04.12075%51005灏景天下高层36685%04.05.36604.05.15085%49006嘉业•阳光假日多层/小高层250050%04.03.7005.11.97,12440%4700多层：45987恒达清水园一期多层/小高层43440%05.06.32405.06.12040%53008新区格林花园三期小高层39330%05.04.39305.04.14030%51009今日家园二期小高层65085%04.05.20005.03.13080%510010大地之歌多层/小高层65976%04.09.13705.10.10050%470011锦宁阁小高层6060%05.09.6005.09.11660%560012新区芳邻多层50632%05.05.7005.10.12475%385013山水华庭一期多层/小高层37240%05.10.37205.10.90,12040%4800小高层/高层：507814天平花园三期多层25060%05.05.4005.08.13830%420015学林雅苑多层21085%04.12.21004.12.12085%3750

16棕榈湾二期多层52245%05.07.25805.11.9025%440017美田•山水之恋多层/小高层44810%05.11.17805.11.90,12020%460018国际公馆小高层1224无05.12.27205.12.103/5900预热19保利雅苑高层356无05.12.35605.12.100,130/580020白领公寓小高层200无05.12.10805.12.77，99/500021泛华嘉园多层100无06.01.10006.01.90/390022金枫美地多层/小高层1300无06.01.50006.01.80/110/380023瑞景苑多层600无06.02.20006.02.90/3900序号区域案名类型总供给量总销售率开盘时间新推案量新推案时间新推案新推案销售率推案均价区域均价主力面积（元/们（元/们1中区福星新城1期高层/小高层30659%05.05.14705.07.13056%4700毛坯：2天辰花园高层/小高层145828%04.12.4805.11.113、14840%47003四季晶华高层124334%04.12.12605.11.87、113、11934%47504S半岛多层/小高层80026%05.06.5005.11.93、11040%435045605阳光水榭多层/小高层/高层300043%04.12.8705.11.10238%44006生活家多层13690%05.04.13605.04.11190%4300

7嘉宝花园多层96675%04.10.49605.04.13067%50008迎春花园多层23291%05.03.23205.03.8491%41009雅典世家小高层21083%04.03.21004.03.21083%4600精装：10吴城仕家多层78385%04.05.78304.05.13585%490011都荟名苑高层28262%04.09.28204.09.14062%490012吴商雅苑多层13286%05.04.13205.04.13286%420013西塘小筑多层13091%05.08.13005.08.90、11091%5000560014开元碧水湾多层32039%05.08.96