天津富力地产项目研究

富力地产研究公司背景公司发展战略产品线特征富力在天津的市场影响力富力在天津市场的发展战略公司背景公司背景——历史沿革1994年，富力地产在广州成立；1996年，开发第一个大型住宅富力广场；1999年，成为广州市场销售冠军；2000年，成为广州市场综合实力第一名；2002年，进入北京；2004年，进入天津；2005年，香港上市；公司背景——业务架构富力地产进入新城市比较审慎，05年进入的城市只有5个，06年新进入海南、惠州两地；对进入区域深耕细作，多以大盘开发为主，通常以取得“旗舰项目”（50万平米以上）为进入新城市的目标；物业不限于住宅，正在加大商业地产的投入；地产相关业务形成产业链，覆盖设计、工程、销售、物业等多种相关行业；公司背景——业务发展05年富力销售收入达80.85亿元，自03年开始，每年以接近20亿元的规模增长；06年富力计划的销售额是115亿元，前三季度实现销售收入78.68亿元；公司背景——运营模式富力地产项目基本为独资开发，很少引进战略合作方；香港充足的资本市场能够保障富力此种运营模式；富力项目的可复制性较强（这点会在后面详加论述），使其从开工到预售的时间通常在10个月以内；从开工到竣工平均16-18个月；公司发展战略公司发展战略——现有项目布局及土地储备截至05年底，富力地产进入广州、北京、重庆、西安五个城市，土地储备达到1235.5万平米；06年在宏观调控的大背景下，富力凭借香港资本市场的强力支撑，逆势扩张，大幅加大土地储备力度，上半年共新购土地11幅，三季度新购土地3幅，截至06年9月份，富力全国土地储备超过2000万平米；同时，06年年末，富力进入海南、惠州两地，土地储备进一步加大。公司发展战略——拓展策略及偏好审慎拓展策略

富力以广州和北京为其核心城市，认为两城市仍有极大发展空间，未来的拓展策略仍希望物色两城市的地块；对于进入新城市，富力仍比较审慎，进入前提是“能购入土地用以发展‘旗舰项目’——即总建面超过50万平米的大型项目”。这种策略充分表现在天津、西安、重庆地块上；土地收购

富力通过拍卖和私人协议收购土地，但更倾向于私人协议方式。在天津的两幅地块，西青地块就是以拍卖形式取得，而津南地块则是以私人协议方式取得；投资比例

富力拓展土地不局限于住宅，现正在加大商业物业的储备，包括商场、写字楼、酒店等项目，提高租赁物业比例，增加公司现金流，但其承诺商用物业的投资比重不超过25%；典型产品线特征典型产品线特征——富力桃园典型产品线特征——富力桃园典型产品线特征——天津富力城天津富力城延续富力一贯的产品风格，以高层精装修产品+南派景观园林的产品切入市场，在市场上取得了良好的反响。整体项目为24-28层的高层住宅产品，户型基本为三种：150平米的舒适型三室、120平米的紧凑型三室、80平米的紧凑型两室。在一个楼座中分别满足了三种不同客户的需求，因此，房型的设计可复制性极强；同时，三种户型可分别组合，形成楼座的差异化。可以看出，富力在产品复制方面既有标准化，又有本土化。富力桃园与天津富力城项目都是以一个楼座满足三种客户为基础，同时，两个楼盘设计又有所不同。天津富力城显然在注重朝向的方面倾注了更多的心血。富力在天津的市场影响力2006年1-11月天津市场销售面积TOP10排名楼盘名销售套数销售面积销售总价销售均价所在区域1阳光壹佰139817295110356624395988南开区水上奥体2诚基中心243816108615000298699312和平区五大道3富力城8891200229442877827868南开区老城厢4时代奥城8041041848317689807984南开区水上奥体5海河新天地8111007796888177406835河东区后广场6东丽湖·万科城9111006765188310435153东丽区东丽湖7海天馨苑900934063933071704211津南区开发区8万源星城1087902663337719333698北辰区双街镇9格调春天686869415897259516783南开区泛西广开10水晶城636788805742699097280河西区大梅江2006年1-11月天津市场销售金额TOP10排名楼盘名销售套数销售面积销售总价销售均价所在区域1诚基中心243816108615000298699312和平区五大道2阳光壹佰139817295110356624395988南开区水上奥体3富力城8891200229442877827868南开区老城厢4时代奥城8041041848317689807984南开区水上奥体5海河新天地8111007796888177406835河东区后广场6格调春天686869415897259516783南开区泛西广开7水晶城636788805742699097280河西区大梅江8东丽湖·万科城9111006765188310435153东丽区东丽湖9海河大道417627924702591307489河北区意奥海河10后现代城874645844531033087016南开区老城厢富力城自05年8月开盘以来，共销售200689平米，平均每月销售12500平米。销售均价从最初的6742元已上升至06年的8308元，销售金额超过15亿元。富力城开盘至今，已推出房源共1630套，已售1355套，推售率达83.1%。富力在天津的市场影响力——销售业绩富力在天津的市场影响力——综述富力04年4月取得天津老城厢7、8、9号地块，总建筑面积927000平米；05年8月份开盘，是老城厢开发中第一个销售的项目；高层精装修产品+南派景观园林的产品切入市场，在市场上取得了良好的反响，销售业绩一直维持在每月1万-2万平米的高位；富力城以其大规模、高品质社区，成为天津标志性项目；富力在天津的发展战略

富力在天津的发展战略——新获取地块简介富力06年在天津进行了大规模的土地拓展工作，曾多次登报需求项目合作，表现出对天津市场的强烈信心。截至06年底，已知富力取得了两块土地。其中一块位于西青区中北镇，占地面积10.1万平米，建筑面积24.8万平米，交易价为2.57亿元。楼面均价1036元。另一块位于津南区双港镇，占地面积16.64万平米，建筑面积41.6万平米，其中住宅28.3万平米，商业13.3万平米。交易价为6.1亿元。楼面均价1466元。富力在天津的发展战略——新获取地块分析及对市场影响富力倾向于在成熟或已在一定程度上开发的地区获取地块，换句话说，富力倾向于跟进分享区域价值的提升，而不愿做提升区域价值的驱动者，是个中线高手；西青地块有“90&80”的要求，整体以小户型为主。楼面均价1036元，按照其一贯的精装风格（成本700，号称1000），总体成本应该在5200元左右。按照20%的毛利率计算，预估其售价在6500元。这个售价与06年底假日风景的价格接近，07年如以此价格入市，在中北镇的高端市场将具有一定竞争力；（据富力内部人士透露，06年末已经动工，预计07年10月开盘）津南区地块由于是私人协议出让，地块条件未知，根据整体容积率来看，高层的可能性很大。由于有商业用地，住宅楼面地价应该较低（不超过800元）。但超过13