房地产项目前期策划初步建议书

房地产项目前期研究策划初步建议书XX有关：XX房地产项目目前前期研究策策策划工作作本公司蒙贵司司司之邀请请，为为上述房房地产产项目之之前期期研究策策划工工作提交交物业业发展初初步建建议书。敬敬请请查收1.市场背景调调调研分析析针对项目发展背背背景（宏宏观市市场及微微观市市场背景景）进进行分析析，了了解在现现时房房地产市市场条条件下，本本项项目应采采取的的最佳市市场应应对策略略，为为项目发发展定定位（价价格档档次定位位、产产品定位位、目目标客户户定位位）提供供充分分的市场场依据据。——从宏观到微微观观，从整体体体到局部部项目发展背景分析市场背景分析结论整体供应片区供应经济概况城市发展战略房地产市场状况个盘分析消费者特征社会经济及城市发展战略概况寻找市场切入点互动分析`1..11XX市社会项目发展背景分析市场背景分析结论整体供应片区供应经济概况城市发展战略房地产市场状况个盘分析消费者特征社会经济及城市发展战略概况寻找市场切入点互动分析XX——四川省会——西南重镇、山中平原、川人所往西南中心——西南科技、商贸、金融中心文化名城XX——四川省会——西南重镇、山中平原、川人所往西南中心——西南科技、商贸、金融中心文化名城——2300多年的历史文化名城风光民俗——独具魅力的旅游胜地开放之都——西部大开发的战略支撑点、迈向国际化的大城市经济发展综述————XX位于中国川川川西平原原的腹腹地，是是四川川省省会会和一一座具有有悠久久历史的的文化化古城。1999年被国务务院院确定为为中国国西南地地区科科技、商商贸、金金融、通通讯及及交通枢枢纽的的中心城城市，它它也是一一座充充满生机机的现现代化城城市。XX市自然资源源源丰富、土土壤壤肥沃、矿矿产产资源种种类繁繁多、终终年温温暖湿润润、四四季分明明。城城市交通通运输输在西南南地区区起着举举足轻轻重的作作用；；全市总总面积积123990平方公里里，市市区面积129平方公里里，平平原仅占40.11%，全市共共有8区4市8县。2000年XX市总人人口口达到10133..35万人，比比上上年增加1%左右，市市区区人口为330万人，人人口口平均密密度为为每平方方公里里765人，平原原地地区为1000人/平方公里里以以上。改革开放20多多多年，XXX经济建设设、社会会事业业和人民民生活活水平都都发生生了巨大大的变变化。特特别是是"九五"计划期间间，XXX市改革革开开放和现现代化化建设取取得重重大突破破。22001年全市国国内内生产总总值达达到1419亿元，年年均均增长13.11%，提前实实现现了国内内生产产总值较1980年"翻三番"和人民生生活活达小康的目标。一一一、二、三产产业业增加值值比重重由1995年末的14.66::43..4::42调整为2001年末的8.99::45..3::45..8，产业结结构构趋向合合理。社会会主义市场场经济体制制初步建立立,市场在资资源配置中中的基础性性作用明显显增强。基基础设施建建设成效明明显，能源源、交通、通通信的“瓶颈”制约明显显缓解，城城市综合服服务功能增增强。全方方位对外开开放格局基基本形成，开开放型经济济发展较快快。XX市作为为中国西部部的特大中中心城市和和国家规划划定位的西西南地区的的科技中心心、商贸中中心、金融融中心和交交通通讯枢枢纽，在西西部具有相相对的区位位优势、经经济优势、科科技优势和和市场优势势。XX对外开开放程度不不断提高，投投资环境良良好，投资资硬环境进进入中国城城市40优行列。有有国家级的的开发区3个，省级级开发区5个，都已已形成规模模。2001年实际利利用外资3.1亿元，实实现进出口口总额（海海关口径）18.9亿美元。外外商投资的的大项目和和大企业增增加，美国国康宁、日日本丰田、法法国拉法基基等世界500强企业来来蓉投资和和设立代表表处达60多家。XXX先后与美美国菲尼克克斯市、日日本甲府市市，加拿大大温尼伯市市等9个国外城城市结为友友好城市,与国内16个大中城城市建立友友好合作关关系。进入新世世纪，XXX将抓住西西部大开发发这一历史史机遇，加加快发展，使使XX成为西西部大开发发的亮点，国国内外关注注的热点。为为此，XXX绘制了未未来发展的的宏伟蓝图图，确定了了新世纪前前10年"构建西部部战略高地地，基本实实现现代化化"的总体奋奋斗目标，提提出了"十五"奋斗目标标，即：全全市国内生生产总值年年均增长10%以上，到2005年人均国国内生产总总值达到2500美元。社社会主义市市场经济体体制不断完完善和巩固固，经济结结构得到调调整优化，到2005年，三次产业增加值比例调整为7:45.5:47.5，城市化水平达到38%以上。城市综合服务功能进一步增强，生态建设和环境保护取得明显成效，形成现代化城市的基本框架。人民生活初步达到宽裕水平，城镇居民人均可支配收入年均增长８％，农民人均可支配收入年均增长6%左右。社会保障体系健全，各项社会事业全面发展。开发区发展情况况况——XX高新技术开开发发区始建于198888年。1991年3月经国务务院院批准为为国家家级高新新技术术产业开开发区区，1996年3月成立XXX高新技术术产业开开发区区管理委委员会会，作为XX市人民民政政府派出出机构构，行使使市级级管理权权限，统统一领导导和管管理区内内的经经济、行行政、社社会事业业工作作。该开发区区位位于XX市南郊郊，面积47平方千米,人口20万人，紧紧临临XX火车南南站站和双流流国际际机场，市市区区的一环环路、二二环路和和成（都都）乐（山山）高高等级公公路横横贯其间间，地地理位置置极为为优越，现现已已基本完完成25平方千米米起起步区的的建设设，共投投入基基本建设设资金金15亿元，各各类类基本建建设项项目开工工面积积166万平方米米，竣竣工面积78万平方米米，水水、电、气气、路路、通信信等基基础设施施已初初具规模模，中中小学校校配套套设施相相继投投入使用用，银银行、税税务、海海关均设设立分分支机构构，区区内还设设有进进出口公公司和和保税仓仓库，为为投资者者提供供全方位位服务务。XX市高新区已已已形成电电子与与信息技技术、生生物医药药工程程、食品品工业业三大优优势产业。到2000年底，XXX高新区引引进各类类企业业3600多家，注注册册资本近120亿元，其其中中外商投投资企企业300多家，总总投投资10亿多美元元，世世界500强已有11家在这里里投投资兴办办独资资、合资资企业业。有高高新技技术企业378家，分别别占占四川省省和XXX市的55％和73%，高新技技术术企业实实现产产值占全全区工工业总产产值的的54%。有年产产值值过10亿元的企企业5家，过亿亿元元的企业34家，过千千万万元的企企业80家。目前前，XXX高新区区成成为中国国西部部外商投投资最最多、发发展较较好的区区域。XX经济技术开开开发区XX经济技术开开开发区创创建于于1990年,总体规划划面面积26平方千米米。2000年2月国务院院办办公厅正正式批批复同意意XXX经济技术术开开发区列列为国国家级经经济技技术开发发区，成为为四川省第第一个国家家级经济技技术开发区区。该区位位于XX市东的的龙泉驿区区,处于XX市向东东向南发展展战略确定定的区域内内,距市中心13.6千米。开发发区地理置置优越,交通方便,成-渝、成-昆铁路环环绕开发区区,成渝高速速公路穿区区而过,距XX双流国国际机场30千米。XX经济技术开开开发区高高标准准、高起起点地地进行开开发建建设，开开发区区已投入入近12亿元用于于道道路、通通讯、供供水、供供电、供供气等基基础设设施和市市政服服务设施施建设设。建成成总长长28公里,宽分别为50、40、30米的三条条主主干道和和四条条支干道道，与与国道、省道沟沟通通成网,形成四通通八八达的交交通网网络;建成日供供水25万吨供水水设设施,建成110千伏、220千伏变电电站站各一座;日输天然然气30万立方米;新建的邮邮政政大楼和15万门程控控电电话主机机大楼楼和移动动电话话机站已已投入入使用,开办了国国际际国内电电信和和邮政快快递业业务；新新建的的电视台台、宾宾馆、商商贸、金金融、医医院、中中小学校校、各各类专业业市场场已相继继投入入使用。城城市市综合配配套服服务设施施日趋趋完善,配套功能能齐齐全,具备接纳纳现现代化大大工业业进区建建设的的条件。XXXX经济技术术开开发区引引进了了一批高高附加加值、高高创汇汇项目,如中美合合资资埃蒙雷雷塞电电源电器器有限限公司、中中日日合资华华川·雅马哈摩摩托托车部品品有限限公司,中外合资资晶晶华光学学有限限公司、美美国RBI、澳大利利亚亚的BHP、北京汇汇源源集团等。目目前,开发区已已形形成了以以机械械及汽(摩托)车制造、电电电子通讯讯设备备制造、新新型型建材、医医药药食品、精精细细化工等等为主主的产业业结构构，共有大大型型企业120多家。2000年实现国国内内生产总总值26.1亿元，工工业业增加值8.7亿元,入库税收1.3亿元,出口1033万美元。XX海峡两岸科科科技产业业开发发园XX海峡两岸科科科技产业业开发发园以建建设中中国内陆陆地区区第一流流工业业园为目目标，全全国首家家由海海峡两岸岸共同同投资,联合成片片开开发的西西南最最大综合合工业业区。借借鉴台台湾新竹竹科学学园区和和高雄雄出口加加工区区的成功功经验验,以台商(外商)投资为主主，按按国际II类工业区区标标准设计,规划面积6平方千米米。区区内基础础设施施配套齐齐全,建有道路5条,路宽分别别为16、20、25、45米;60000门5ESS程控交换换机机已于1993年初开通通使使用;日供水8万吨的专专用用自来水水厂设设计已经经完成成,首期日供供水2.5万吨的工工程程已建成成并投投入使用;完成了供供气20万立方米米的的设计工工作,已实现首首期期供气2万立方米/日。已逐逐步步形成以以食品品加工为为特色色,医药、轻轻工工和电子子相配配套的产产业体体系。2001年实现国国内内生产总总值4.38亿元,入库税收0.688448亿元,出口843万美元。西南航空港经济济济开发区区1993年经四四四川省人人民政政府批准准为省省级经济济开发发区。该该开发发区位于于XXX外南机场场路路双流段段，西西起西南南最大大的航空空港XXX双流国国际际机场，东东与与XX市区接接壤壤，东西西长45千米,南北宽4千米，规规划划面积13平方千米米，起起步区4平方千米米。开开发区以以第三三产业为为主，带带动第一一、第第二产业业，主主要以商商贸、餐餐饮、金金融、房房地产、科科研研、教育育、电电子、医医药、机机械、精精细化化工、高高新农农业等行行业为为主。开开发区区投资环环境优优越，距距XXX市区仅6千米，地地势势平坦，境境内内交通发发达，西西有国际际空港港XX双流国国际际机场，东东有有成昆线线XXX火车南站站，高高等级的的机场场公路，德德（阳阳）乐（山山）大大件路穿穿越全全境，集集航空空、铁路路、公公路于一一地,具有得天天独独厚的交交通优优势，区区内各各项基础础设施施完善，水水、电电、气、通通讯讯全部配配套，现现有110千伏变电电站站一座，为为XXX大电网网覆覆盖区，电电能能质量好好，实实行环网网供电电；航空空港邮邮电局已已建成成。1万门程控控电电话已开开通；；建成日日供气气10万立方米米的的天然气气配气气站1座；,建成总装装机机能力达2.2万门程控控电电话交换换机,新建20～40米高等级级道道路9条计15公里,区内道路路网网已基本本形成成,排污、排排水水系统逐逐步完完善。开开发区区引进了了德国国拜耳(四川)动物保健健公公司、泰泰国正正大集团团等60多个外商商投投资项目,形成了以以医医药、精精细化化工、电电子、高高效农业业等为为主，兼兼具第第三产业业的产产业体系系。2000年,实现国内内生生产总值6.08亿元,工业增加加值6.11亿元,入库税收1.15万元,出口981万美元。新都卫星城工业业业开发区区始建于198555年，是四四川川省发展展最早早，以开开发高高新技术术产业业为主的的工业业区，1994年经四川川省省人民政政府批批准列入入省级级重点开发区。工工业业区距市市区10千米。全全区区规划面面积18平方千米,现已完成成开开发面积6平方千米米，规规划为工工业、商商贸、旅旅游、生生活四个个功能能小区，并并以以电子、机机械械、食品品、化化工、旅旅游、房房地产等等为开开发重点点。现现已建成成的电电子、机机械、食食品小区区已初初具规模模。开开发区内内基础础设施较较为完完善,德阳-乐山高等等级级大件路路、XX-绵阳高速速公路、XX市外环环线线和国道108线穿越开开发发区;宝鸡-XX、XX-重庆、XXX-达川等4条铁路通通过过开发区区所在在的新都都县境境内。开开发区区内有8条标准水水泥泥道路已已建成成投入使使用。开开发区所所处的的新都县县率先先在XX市各郊郊区(市)县中开通通了了程控电电话,市话交换换机机总容量量已达达380000线,可与180多个国家家和和地区以以及国国内400多个城市市直直拨电话,并已建成成移移动电话话基站站3座。区内内已已建成100千伏变电电站2座,拥有1座日产水5万吨的水水厂,建有二级级配配气站1座,三级配气气站2座。区内内已已引进XXX可口可乐乐公司、XXXX统一包装装材材料厂、豪豪特特容积式式热水水器有限限公司司、华丰丰食品品集团等等知名名三资企企业。2000年实现工工业业增加值29.6亿元,实现工业业增增加值7.06亿元,入库税收1.34亿元,出口666..009万美元。XX高新西开发发发区2001年7月月月16日XX市正式式成成立XX高新西西区区管委会会。该该区位于于XXX卫星城--郫县。区区内内设有3个国家级级高高科技产产业项项目：中中国西西部软件件园、国国家中药药现代代化科技技产业业园、中中国大大学生（留留学学生）创创业园园。XX高新西西区区现已投投入基基础设施施建设设资金4.3亿元,完成迪康康、兴兴港等40千米主干干道道建设，建建成成110KKV变电站1座，开通3个程控交交换换模块局局，铺铺设供水水、供供气管网20公里、排排污污管网12公里。同同时时，投资5亿元，建建成成XX外国语语学学校、南南洋国国际学校校等公公共配套套设施施，营造造绿地地9万多平方方米米。2001年，XX高新西西区区共引进进项目目70个，其中中电电子信息50个（如中中国国西部软软件园园、大唐唐电信信、国腾腾信息息产业园园、汇汇源信息息、瑞瑞士布鲁鲁克、蓝蓝剑科创创），生生物医药15个（如迪迪康康制药、杨杨天天药业、旭旭华华制药、中中医医药大学学药学学院），协协议议投资总总额67.4亿元，到到位位资金13.3亿元。四川XX出口加加加工区该区是200000年4月27日经国务务院院批准的的全国国首批15个出口加加工工区之一一，是是中国西西部唯唯一的国国家级级出口加加工区区。2001年6月22日正式验验收收合格、封封关关运行。四四川川XX出口加加工工区设在在XXX高新规划划区区内，与与XXX高新技术术产产业开发"两区合一"，实行两两块块牌子，一一套套人马管管理体体制。实实行"一次报关关，一一次审单单，一一次查验"的新通关关模模式。已已有美美国、日日本、加加拿大、菲菲律律宾及台台湾、香香港地区区和国国内的50多家企业业咨咨询进区区，目目前已批批准日日本丰田田公司司、美国国帕克克航天航航空公公司、香香港康康维克公公司等等6家世界知知名名企业进进区，总总投资达1.8亿美元。到到2005年，该区区力力争吸引引外资资10亿美元，年年年出口贸贸易额额达到15亿美元，建建建成出口口加工工和高新新技术术产业国国际化化的基地地。注：根据项目最最最终定位位情况况，本公公司还还将对各各开发发区作进进一步步的调研研分析析经济指标分析————国内生产总值2000年XXXX市国民生生产产总值为1310亿元，比比上上年增长10.88%%,其中第一一产产业增加124亿元，比比上上年增长3.1%；第二产产业业增长588亿元，比比上上年增长11.55%；第三产产业业增加值值为598亿元，比比上上年增长11.77%。第一、二二二及三产产业的的增加值值比重重由1995年末的14.66::43..4::42转变为2000年末的9.5::444.99:445.6。国内生产总值————社会消费品零售售售总额XX作为西南部部部的商品品集散散地，市市场规规模和容容量位位居西部部城市市之首。2000年社会消消费费品零售售总额额达到554..2亿元，比比上上年增长10.88%；私营经经济济零售额额为67.9亿元，比比上上年增加50.22%；外商和和港港澳台商商贸企企业继续续保持持快速增增长，零零售额完完成32.4亿元，比比上上年增加52.88%。全市餐餐饮饮业实现现零售售额102..3亿元，比比上上年增加23.11%。社会消费品零售售售总额———外商投资及旅游游游业发展展概述述——XX是全国1666个副省级级城城市之一一，是是国家批批准的的对外开开放城城市和全全国经经济体制制综合合配套改改革的的试点城城市。因因此XX市对外外开开放的发发展较较快，投投资环环境和政政策有有较大改改善，现现在XX有国家家级级开发区3个，省级级开开发区2个都已经经形形成规模模，2000年全年批批准准利用外外资项项目172个，实际际利利用外资2.65亿元，比比上上年增长16%，年末全市市外外商投资资企业业达到2562家。XX具有230000多年的历历史史，是首首批国国家公布布的24个历史文文化化名城之之一，它它地形地地貌复复杂多样样，山山景、洞洞景、水水景俱全全，并并处在由由剑门门蜀道、九九寨寨沟、峨峨眉山山、长江江山峡峡等地组组成的的四川旅旅游环环境之中中，同同时还是是内地地通往西西藏的的主要通通道，是是古代文文明和和现代文文明集集一体的的西部部重要的的旅游游中心城城市，2000年全年接接待待海外游游客25.9万人次，比比1999年上升16.99%。中国四川XX自自自1987年以来，已已已连续举举办十十五届桃桃花节节，规模模不断断扩大，档档次次不断提提升，不不仅已是是XXX地区和四四川川省的民民俗盛盛事，而而且成成为海内内外有有影响的的国际际盛会和和独树树一帜的的旅游游品牌，龙龙泉泉驿区位位于XXX市东部部，幅幅员面积558平方公里里，形形似一朵朵盛开开的桃花花，镶镶嵌在“天府之国”的腹心。它它它旅游资资源十十分丰富富，1100余处名胜胜古古迹点缀缀其间间，1987年被XX市政府府命命名为“花果山风风景景名胜区”，是生态态旅旅游和度度假休休闲旅游游的代代表景区区。龙龙泉驿区区还是是全国闻闻名的的水果生生产和和出口基基地，素素以“四时花不不断断，八节节佳果果香”著称于世世，盛盛产枇杷杷、桃桃、李、葡葡萄萄、脐橙橙等20余种优质质水水果，年年产量量达2亿公斤，其其其中以水水蜜桃桃为突出出代表表。龙泉泉已有有二千多多年的的种桃历历史，气气候、土土壤条条件特别别利于于桃树生生长，全全区现种种植桃桃树10万余亩，数数数百万株株，是是全国唯唯一的的“中国水蜜蜜桃桃之乡”。每年三月月，也也就是“XX桃花节”期间，满满山山遍野的的桃花花竞相绽绽放，“桃花似火火，红红焰拂天天，放放目天际际，实实为西川川绝景景”。现在龙泉桃花的的的规模、数数量量和游客客量均均居全国国各大大桃花观观赏基基地之首首。自自1987年3月举办首首届“桃花赏花花会”以来，1997年，龙泉泉又又以崭新新的旅旅游方式——农家乐旅旅游游，将“桃花节”活动推向向高高潮。1998年3月又推出出了了龙泉赏赏花“一日游”、“二日游”旅游线路路。经过十多年的探探探索和积积累，龙泉泉驿区已发发展成为交交通便捷，环环境优美的的旅游胜地地，并被人人们誉为“城市中的的花园”和“花园中的的城市”。桃花沟、桃桃花故里、龙龙泉湖、天天鹅岭、红红沙坡等几几大赏花景景区争芳斗斗艳，洛带带古镇、十十陵地下宫宫殿、石经经古刹引人人入胜。房地产投资情况况况——随着住住住房制度度改革革的进程程发展展，XX市房地产产市市场在近近年来来日趋活活跃。2000年，XX市房地产产开开发投资129亿元，比比上上年增长29.2%，房地产产开开发投资资的高高速增长长成为为推动全全市固固定资产产增长长的主要要因素素。其中中住宅宅投资升升幅较较大，全全年完完成89亿元，比比上上年增长60%，住宅投投资资占房地地产投投资总额额的70%左右，较较上上年上升3%以上，商商品品房销售售面积积为380万平方米米左左右，比1999年增长2.6%；商品房房销销售额63.5亿元，其其中住宅宅销售售50.8亿元。200001年房地产产投投资额增增长率率仅次于于广州州、深圳圳，为为全国第第三名名，但销销售增增长比率率明显显低于投投资增增长比率率，市市场出现现回落落。XX市历年房地地产产开发投资资资额——本节分析小结本节分析小结——近年来社会经济发展较为迅速，大力发展房地产业的市场环境已经形成；开发区的发展带来大量的私营、合资及外资企业进入XX发展，使得XX渐渐有了城市“中产阶级”阶层，这一阶层随着经济的发展，年龄、收入的增加，对住房的需求表现旺盛，且这一需求随着企业人员增加、变动具有持续性特征，值得关注；另外，项目所在区域为有名的生态旅游区，在项目发展中应该注意与区域大环境的协调，在相互影响中得到提升，达到双赢！1.1.2城市市市远期发发展战战略XX市"十五""目标———经济总总量量目标：国内生产产总总值年均均增长长10%以上，2005年人均国国内内生产总总值达达到2500美元。经经济济质量和和效益益明显提提高，财财政收入入增长长幅度高高于国国内生产产总值值幅度。结结构构调整目目标：：调整优化化所所有制结结构，逐逐步提高高非公公有制经经济的的比重，建建立立适应生生产力力发展水水平的的所有制制结构构。调整整优化化产业结结构，2005年一、二二、三三产业增增加值值为7：45．5：47．5,高新技术术产产业增加加值占占国内生生产总总值的比比重达达到15%以上。调调整整优化城城乡经经济结构构，加加快城市市化进进程，2005年城市化化水水平达到38%以上。人口就业业目目标：人口口自自然增长长率控控制在4‰以内，2005年全市总总人人口控制制在1070万人，非非农农业从业业人员员比重达达到60%，城镇登登记记失业率率控制制在4%以内。城市建设设目目标：加快快建建设城市市中央央商务区区和城城市副中中心，城城市功能能分区区总体合合理，基基础设施施配套套完善，城城市市管理科科学规规范有序序，形形成现代代化城城市的基基本框框架；建建成以以中心城城区为为核心、卫卫星星城市（镇镇）为为纽带、远远郊郊中等城城市为为支撑、小小城城镇和中中心村村为基础础的城城镇体系系。2005年城市生生活活污水处处理率率达70%，城区生生活活垃圾处处理率率达100%，城市绿绿地地覆盖率率达30%。生态环境境目目标：基本本实实现城市市环境境优美、生生态态良性循循环，城城区空气气质量量稳定在Ⅱ级，国家家级级和省级级风景景名胜区区稳定定在Ⅰ级，工业业废废水排放放达标标率、工工业烟烟尘排放放达标标率和工工业固固体废物物综合合利用率率分别别达到90%、90%和85%。居民收入入目目标：城乡乡人人民收入入水平平和生活活质量量稳步提提高，城城镇居民民人均均可支配配收入入年均增增长8%；农民人人均均可支配配收入入年均增增长6%。社会发展展目目标：200005年恩格尔尔系系数加权权平均均值降到43%，其中城城市市为37%，农村为47%。人均期期望望寿命达达到74岁，城镇镇社社会保障障体系系基本健健全，基基本普及及高中中阶段教教育，各各项社会会事业业全面发发展。XX城市向东向向向南发展展战略略——一、向东发展展战战略战略略概要要——向东发展总体格格格局采用用带状状形式，以以充充分利用用台地地及道路路、供供水等基基础设设施。规规划的的带状发发展区区域含十十陵、洪洪河、大大面、龙龙泉、同同安等等五个重重要的的片区。其其中中十陵片片区以以发展居居住和和旅游休休闲功功能为主主，在在此形成成城市市东部副副中心心；大面面片区区和龙泉泉片区区分别是是机械械工业发发展基基础和XXX经济技术术开发区区；龙龙泉山是是未来来都市区区重要要的旅游游休闲闲地；同安安镇镇为重要要的公公路口岸岸。主要项目——1、东大街改改造22、十陵历史史文文化风景景区3、东部城市市副副中心4、文化居住住区5、XX经济技技术术开发区6、百工堰山山水水公园7、省级公路路口口岸8、沙河整治治向向东发展展基础础设施——城市向东东发发展，依依托“四横三纵”的干线系系统统。四条条放射射线分别别成渝渝高速路路、益益州大道道（老老成渝路路）、万万方大道道（XXX——洛带公路路）及及规划的的龙兴兴大道（XXXX——龙泉驿交交通通性主干干道）。通通通过四条条放射射线的建建设使使东部片片区与与中心城城市紧紧密联系系起来来。而三三环路路、外环环路、环环城路（成成环环路）“三纵”的建设又又使使得东部部片区区与我市市的各各公路干干线、航航空港、火火车车站有便便捷的的联系。1、立交系统2、给水工程3、排水工程4、供电工程5、燃气工程程二二、向南发展展战战略战略略概要要——向南发展展总总体格局局采用用组团形形式，尽尽量少占占耕地地并禁止止连片片发展。规规划划的综合合性城城市组团团由北北向南分分别是是：高新新起步步区、棕棕树、琉琉璃南、新新园园、站南南、大大源、华华阳，最最后是牧牧马山山旅游开开发区区。上述述组团团中，高高新起起步区组组团及及棕树组组团目目前已基基本形形成。在在功能能上，除除棕树树组团以以文教教居住、商商业业服务为为主，牧牧马山组组团以以旅游为为主以以外，其其余组组团都是是集高高新技术术产业业（及部部分传传统工业业）、居居住、服服务等等功能于于一体体的综合合性城城市组团团。城城市总体体规划划确定在在站南南组团形形成城城市南部部副中中心。主主要项项目——1、国家级XXX高新技术术产业开开发区区2、火车南站站改改造项目目，建建成南站站客运运转换枢枢纽3、内贸部南南站站贸易区区建设设项目4、南站体育育公公园5、琉璃场柳柳江江工业区6、三瓦窑居居住住区、石石羊、新新园居住住区及及东光居居住区区7、南部城市市副副中心8、府河延伸伸整整治向南发展基础设设设施——城市向南南发发展的道道路骨骨架可归归纳为为“五纵三横”。“五纵”为锦华大大道道（XX——仁寿）、府府府城大道道（红红星路南南延线线）、天天府大大道（人人民南南路南延延线）、元元元华大道道（元元华路）及及高高新大道道。“三横”为盛丽大大道道（站前前路）、三三三环路和和外环环路。城城市向向南将依依托五五条纵向向道路路轴向开开发，流流动发展展。1、立交系统2、给水工程3、排水工程4、供电工程5、燃气工程6、供热工程程本节分析小结本节分析小结——本项目处在XX市城市发展战略的核心区域，交通和自然条件较好，有很好的发展前景；同时，由于城南沿外环线到项目位置仅需时20分钟车程，城南规划为城市的行政副中心区和高新产业开发区也将给项目带来较好的发展机会！1.2XX市居居居民收入入及个个性特征征分析析1.2.1城市市市居民收收入及及消费情情况2000年XXXX市职工平平均均年工资资为8925元比上年年增增长10.44%，全年城城市市居民人人均可可支配收收入为为7649元，比上上年年增长7.8%。从以上数数据据可以看看出XX市的经济济快快速发展展切实实带来了了城市市居民收收入的的提高，居居民民的消费费支付付能力大大为增增强。城市居民人均收收收入及支支出情情况——1.2.2消费费费者个性性特征征分析老式小茶馆，精精精致盖碗碗茶，泡泡老了悠悠悠岁岁月，恍恍惚了了百年人人生。真真可谓“XX大茶馆，茶茶茶馆小XX”，茶馆无无疑疑是这座座两千千年古城城最传传神的人人文风风景。一般般嗜嗜茶成瘾瘾的XX人，早上上起起来头件件事，不不是吃饭饭，而而是喝茶茶；寻常人家，总爱爱爱把饭桌桌摆到到那街沿沿上，细细斟慢饮饮几杯杯薄酒，谈谈天天说地边边吃边边摆龙门门阵，一一副旁若若无人人自得其其乐津津津有味味的闲闲适气派派。XXX人就这样样，喜喜欢把一一切都都当门敞敞户摆摆在天光光底下下来享受受；XX人崇尚的是是自自在实在的的的居家过过日子子。而居家家过过日子并并不在在乎外表表的富富丽堂皇皇，要要的只是是衣食食住行的的方便便惬意；；XX人无论是干干什什么行当的的的都不愿愿意为为几个小小钱放放弃自己己的闲闲适潇洒洒，也也不想为为挣大大钱成富富豪而而拼掉老老命；；XX人就生活在在龙龙门阵中，犹犹如他们大半半辈子都浸泡泡在浓茶中一一样；如果说爱扎堆儿儿儿看热闹闹是相相当一部部分中中国人的的毛病病，则XX人在这方方面面表现得得更是是“出类拔萃”，表演的的淋淋漓尽致致，有有声有色色；XX的花会有一一个个最大特色色色，不仅仅赏花花，更是是借花花献佛，借借赏赏花之名名大家家聚会游游乐；；XX人喜欢城城市市的热闹闹，也也留恋乡乡野的的清新，花花会会恰恰将将这相相悖的两两方面面融成了了一片片；XX人、XX文文人，对对杜甫甫草堂确确是有有很深沉沉的感感情的。在在XX人心目中中，这这绝不只只是一一座供人人玩乐乐休憩的的园林林，更是能能给给人以人人格参参照和文文化滋滋养的的的圣地地；XX人喜欢的就就是是大众文化化，热闹闹场景景，才不稀稀罕罕什么高高雅清清静；XX人喝酒，要要的的就是这二二二麻二麻麻，似似醉非醉醉，半半醉半醒醒的境境界；“人活脸，树活活活皮”，这就是XX人心目中中做做人的一一个基基本标准准；XXX人是把面面子子看得很很重，爱爱绷，但一一般般来讲并并无害害人之心心；出城去，便成了了了当今XX人的新的的追追求，时时尚潮潮流，人人山人人海里伸伸长了了脖子，想想在在那里寻寻找一一方自在在天地地，畅畅畅快快快透一口口气；；XX本来就是一一个个农耕文化化积淀深深厚的的城市，甚甚至至很多当当代XX人的父辈辈祖祖辈，都都是从从四边乡乡村渐渐次迁徙徙进城城的，他们们的的血脉里里保留留着农人人的因因子，对对乡村村田园有有一种种天生的的亲近近感，亲亲和力力；——摘自《XXX人人》本节分析小结本节分析小结——XX人在近年来收入有较快的提高，消费支付能力增强；项目发展中应该注意与XX文化、XX人个性需要的协调，先迎合、再引导，增强项目的市场适应性和盈利能力；在项目发展中尤其重视XX人亲近自然、乡村田园风光和崇尚闲适、惬意的生活的特征，加强生态环保和休闲度假游乐的宣传，突出项目景观优势及个性特征，提高市场的认知度；以“大社区、小组团”的发展形式，增强社区的配套建设！1.3XX市房房地地产市场状状状况1.3.1整体体体市场发发展情情况区域定位特征明明明显——城西城西——贵人区，保护良田、限制发展，房地产业的发展空间相对较小城南——富人区，未来城市副中心区，高新技术开发区，发展潜力大城东——穷人区，产业转型、企业搬迁，新兴经济开发及旅游度假区城北——凶人区，有少量的工业，人文环境较差，房地产发展空间不大XX市城西为城城市市的上风上上上水区域域，作作为区域域性的的中心城城市，解解放后XX工业得到到大大力发展展，重重工业污污染性性企业主主要分分布于城城市的的下风下下水位位置即城城东；；改革开开发以以后，国国有工工业企业业的经经营情况况普遍遍不好，导导致致XX东部成为为下下岗工人人的聚聚居区即即穷人人区；城城西则则成为贵贵人区区，XX人认为城城西西处在上上风上上水位置置使出出贵人的的地方方。房地产开发也同同同市场需需求相相适应，使使得得XX分为四个个个个性化的的房地地产开发发区域域，“城南富人人区区，城西西贵人人区，城城北凶凶人区，城城东东穷人区”。80年代，房房产热在在沿海海城市掀掀起，房房地产的的飓风风刮向XX。这时期期在XX开发的精精典典社区“棕南”、“棕北”，是这一一历历史的真真实见见证。随随后全全国房产产降温温，但XX房地产业业发发展的脚脚步却却没有停停止，所所不同的的是由由原来的“精典社区区，高高档化”，逐步转转向“平民化”，“实用化”。地产市场处在快快快速发展展阶段段——借鉴沿海城市开开开发经验验的前前提：备注：XX深圳圳圳为2000年末的数数据据，广州州为1999年末的数数据据；深圳圳以包包括暂住住人口口的常住住人口口为基数数计算算；深圳圳城区区为特区区内。对比三个城市的的的房地产产发展展基础状状况，可可以发现XX除收入状状况况与广州州、深深圳差距距较大大外（绝绝对值值相当于于深圳圳94-995年水平），其其全市人口的的密度与广州州基本相近，城城区人口密度度甚至高于深深圳全市六区区的平均值。更更为值得关注注的是，XX人的文化素素质较高，且且提高速度快快（第五次人人口普查数值值较之第四次次人口普查数数值为2.2倍）。这对对参考深圳等等人口素质较较高城市的住住宅开发很具具意义。XX商品住宅市市场场处在快速速速增长的的发展展阶段：：对比XX和深圳圳商品房房施工工面积中中住宅宅所占的的比例例变化趋趋势，可可以发现现两者者基本呈呈逐年年递增的的走势势。由于于深圳圳房地产产发展展的相对对成熟熟，其递递增趋趋势逐年年减缓缓(98年为11%，99年3%，2000年不到1%，对比XX200000年递增10%)，说明XX近年商品品住住宅还处处于快快速增长长的发发展阶段段。开发主题名目繁繁繁多——XX市目前的开开发发主题分类类类目前市场上的开开开发主题题定位位方向大大致可可分传统统、现现代、混混合型型及个性性型。分类表现案例诉求传统型由外（建筑形式式式）到内内（生生活方式式）强强调蜀式式风格格芙蓉古城等传统精神的归属属属非传统型由外到内以现代代代简约风风格或或非中式式（欧欧式美式式英式式新加坡坡式等等）风格格为主主凯莱帝景、新加加加坡花园园、中中海名城城、圣圣安卓花花园等等物质表现、实用用用、现代代精神神的归属属混合型非传统的建造，传传统的名称或或宣传手法西蜀皓月、凤凰凰凰栖等传统精神的归属属属、实用用个性型不刻意强调风格格格的归属属，以以独特优优势或或卖点为为开发发主题府河音乐花园、爱爱舍尔花园实用、个性精神神神的归属属目前市场上存在在在最多的的应该该说是非非传统统型，这这与XX市商品住住宅宅开发的的阶段段及面对对的主主力消费费群特特征有关关（参参照深圳圳的住住宅开发发），随随着商品品住宅宅主力消消费群群体的向向中阶阶层转化化，讲讲究实用用及在在文化基基础上上的精神神归属属将成为为住宅宅的主要要主题题。无个性住宅追风（esp欧式豪华华之之风）、物物质质表现实用及精精神神归属（温饱型非商品品品房）(高收入阶阶层层购买者)(中收入阶阶层层为主)XX市知名发展展商商（大项目目目）的开开发主主题情况况XX市的外来发发展展商目前开开开发项目目（代代表：XX花园、万万科科城市花花园、中中海名城城），比较较回避XX市本土文文化的表现现，而更多多地延续这这些发展商商的一贯开开发手法，开发主题也基本流于两类——以舶来品为主题（如中海名城的欧洲小镇）和以发展商的个性宣传为主题（如万科城市花园的城市花园系列）；XX市的本地知知名名发展商（以以置信为例）则则相对比较大大胆，对欧式式（丽都花园园）、现代式式（逸都花园园）乃至纯传传统式（芙蓉蓉古城）均有有尝试，开发发主题也因不不同项目而不不同。消费者接受能力力力强——由于近几年商品品品住宅发发展速速度较快快，加加上XX人比较开开放放、易于于接受受新事物物的个个性。一一般市市民对不不同的的开发主主题均均表现出出浓厚厚兴趣，消消费费者开放放的姿姿态，也也培养养了多种种风格格、多种种楼盘盘形象并并存的的现象。无无论论哪种风风格，XX人温饱之之余余的精神神追求求是不可可忽视视的，新新开发发楼盘应应注重重这种需需要。本节分析小结本节分析小结——XX房地产市场区域定位特征非常明显，在项目发展中加强优势宣传，努力消除城东在人们心目中的形象较为重要；另外，XX房地产市场处在快速发展期，消费者的接受能力较强，各种欧风、民族等的建筑风格社区比比皆是，因此，在项目风格定位上要注意回避与本地开发商在民族风格方面的竞争！1.3.2片区区区市场特特征分分析1.3.2.111发展潜力力比比较城东与城南发展展展潜力比比较———城东城南城市发展战略中中中的定位位城市战略方向之之之一，以以带状状形式发发展，未未来将建建成城城市东部部副中中心（近近市区区部分，以以居居住和旅旅游休休闲功能能为主主），远远市区区部分将将为机机械工业业带、经经济技术术开发发区城市战略方向之之之一，以以组团团形式发发展，未未来将建建成城城市南部部副中中心，总总体上上建设集集高新新技术产产业、居居住、服服务等等功能于于一体体的综合合性城城市组团团近期规划实施的的的受益程程度三环路、成龙路路路、成渝渝路、成成洛路直直接作作用于城城东的的发展，近近期期将开始始的沙沙河整治治也对对城东项项目有有发展有有一定定促进作作用三环路、人南路路路延线及及人南南路跨火火车南南站立交交桥的的建成对对城南南三环以以外部部分直接接起作作用商品住宅开发现现现状属于XX市开发发较慢的的区域域，价位位较低低。随着着城市市基础设设施的的修建、万万科科城市花花园等等项目近近一两两年的出出现和和带动，未未来来有逐渐渐加快快的势头头整体开发水平较较较高，价价位偏偏高。集集中了了XX较高档的的住住宅项目目，在在XX市的商品品住住宅开发发中起起领跑和和带动动作用XX市民印象XX市较偏的“穷人人区”，集中了了老老的大厂厂，交交通、配配套均均还不行行，但但城东旅旅游区区市场影影响较较大总体印象是“富富富人区”、高新区区的的所在，代代表表着新居居住的的较高层层次自然条件自然水资源有府府府河、沙沙河、东东风渠以以及风风景旅游游区，目目前沙河河处整整治阶段段，人人文方面面主要要有川师师大等等自然水资源有肖肖肖家河、府府河河等，人人文方方面主要要是与与高新区区相关关的高科科技、现现代等定定位和和风格未来发展空间城市的发展战略略略方向之之一，未未来城市市副中中心的所所在，前前景良好好代表楼盘万科城市花园中海名城、锦官官官新城城东的优势所在在在（本项项目可可资宣传传、利利用的方方面）商品住宅整体开开开发水平平不高高、价格格较低低，市场场发展展空间较较大；；居住休闲功能的的的定位形形象更更好；旅游度假对于区区区域房地地产发发展有较较大的的促进作作用。城东的对比劣势势势（本项项目应应予注意意的方方面）下风向，机械工工工业走廊廊的定定位对片片区发发展不好好；高速公路收费给给给人们带带来置置业的心心理障障碍；住宅普遍售价水水水平偏低低。总结城东快速见效的的的基础设设施进进展以及及较低低价位对对城南南房地产产构成成较大威威胁，城城东住宅宅未来来将会向向更高高价位走走，但但起点和和速度度均较城城南低低，所以以本项项目应鲜鲜明地地把握城城东的的发展优优势及及走势，从从各各方面将将项目目冠以城城东楼楼盘的新新形象象，彻底底改变变城东楼楼盘在在人们心心目中中的印象象。城东楼盘开发量量量小、人人口密密度低，发发展展空间较较大———从2001秋交交交会楼盘速速查查手册统统计可可以得出XX市楼盘供供应应区域分分布如如下：(城南：武侯区区区华阳城东：成成华华区锦江区龙泉驿城西：青青羊羊区城北：金金牛牛区)龙泉驿区人口密密密度最低低：地区人口（万人）土地面积（平方公里）人口密度（人/平方公里里）高新区12.91————锦江区38.10606351青羊区45.67666921金牛区56.501075280武侯区40.791244331成华区53.381094897龙泉驿区48.48559867青白江区40.0239310181.3.2.222片区及地地块块现状分分析地块区位关系————地块位于龙泉驿驿驿区同安安镇阳阳光大道道边的的龙泉花花果山山风景区区内，与XX市仅20分钟车程程，与新规规划的城市市行政副中中心区也仅仅20分钟的车车程；宏观区位特征：：：地块处于XX市市市向东发发展的的战略重重心的的核心区区域。离XX市区仅20分钟的车车程程，而且且是XX市家喻户户晓晓的生态态旅游游基地，也也是是驰名中中外的的“中国水果果之之乡”；地块自然环境优优优越，地块块处处在山门门寺水水库，无无污染染；地块处于阳光大大大道大道道沿线线。目前，阳阳阳光大道道北接接洛带，南南接接华阳，是是XX市重要的的城城市外围围主干干线；地块周边环境————南侧——主要为为群山，有有部部分分布布较散散的旧村村落；；西侧——同安镇镇西部阳阳光城城的公路路口岸岸大厦、明明星星花园生生活小小区、规规划中中的中国国西部部阳光教教育城城；东面——群山；；北面——规划中中的山门门寺风风景旅游游区。景观：主要为阳阳阳光大道道沿线线东侧景景观。地块内部环境————地块呈狭长的UUU型，地块块内内部现状状为自自然的山山水，基基本无建建筑物物或构筑筑物，但但地面条条件不不平整。项目地块周边交交交通状况——项目西临阳光大大大道，有有城市市外环线线、成成洛路、成成渝渝高速公公路、老老成渝路路和成成龙路可可以直直达本项项目，另另外，有有村级级公交路路线通通过区域域，所所处区位位交通通方便。但项目地块对外外外的交通组组织织并不便便利，因因地块分分为两两块，有有公路路横贯其其中靠靠近阳光光大道道的一块块，这这给地块块的交交通组织织带来来很大的的问题题。项目地块周边配配配套——可为项目提供服服服务的配配套设设施罗列列如下下：生活配套缺乏中档商业、银银行及邮局等等生活配套教育配套阳光中学、阳光光光小学、XX经济管理理学学校、信信息工工程学院院等文化娱乐桃花沟等旅游景景景点，商商业性性文化及及娱乐乐配套相相对较较少商务配套四星级酒店一家家家、普通通酒店店三家地块开发条件————利——宏观区位交通方便，离市市市中心及及城南南、城北20分钟；自然景观优势明明明显；项目所在区域发发发展不成成熟，市市场空白白点较较多，发发展空空间较大大。地块周边环境旅游景点较多；；；无重工业，空气气气质量及及居住住环境好好；地块周边配套为着旅游季节的的的酒店配配置较较多；交通环境地块所处区位交交交通非常常便利利。弊——地块内部开发条条条件地块呈带状U型型型分布，过过长长；靠近阳光大道的的的地块内内有村村级公交交路线线。交通环境地块周边交通成成成渝高速速公路路和龙洛洛路都都有收费费站；；本节分析小结本节分析小结——项目地块所处区域交通便利，生态旅游的环境优势明显；由于目前周边缺乏必要的生活和商业配套，在规划中注意克服；收费站对本项目发展有一定的不利影响，应以客户专车或年票制赠送的形式予以克服；地块出口单一、地形较长（1公里以上），规划中以桥的形式克服；两个地块规划中尽量形成一体，进行封闭管理。1.3.3可比比比性及竞竞争性性个盘1.3.3.111可比性楼楼盘盘广州番禺板块广州番禺板块——片区开发商集体炒作，低开高走的片区楼盘开发策略南海香格里拉——环境及位置相似，规划及配套等值得本项目参考广州白云堡豪苑——景观设计和社区管理值得本项目参考上海世纪公园——对水体的处理和环境的营造值得本项目参考深圳银湖国际度假村——国际会议中心的布局设计及经营方式值得参考深圳蛇口龟山别墅——发展历程及客户层面的发展值得本项目发展参考中山星辰花园——威尼斯梦幻水城的设计及经营形式可供参考中山凯茵豪苑——靠近水库，发展景观设计和对水库的利用值得参考杭州玫瑰山庄——别墅的设计及布局与整个景观系统的协调值得参考深圳万科四季花城——大社区小组团的开发及商业配套值得参考广州星河湾——水边木槛道的设计及宝墨园水循环系统的利用重庆海兰云天——游艇会设计及产权酒店、会议中心的经营方略1.3.3.222竞争性楼楼盘盘青城高尔夫山庄青城高尔夫山庄——与这片绿色一起生活！青城白鹭洲——完美别墅人生由此开始！芙蓉古城——

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——千年文明在这里恒远承传！阳光假日——阳光假日、大型小别墅社区！玉泉山庄——美式庄园、生命绿卡！黄金海岸——海岸生活、完美体现！1.4市场调查查查分析结论论XX近年来社会会经经济发展迅迅迅速，大大力发发展房地地产业业的市场场环境境已经形形成；；开发区的发展带带带来大量量的私私营、合合资及及外资企企业进进入XX发展，使使得XX渐渐有了了城城市“中产阶级”阶层，这这一一阶层随随着经经济的发发展，年年龄、收收入的的增加，对对住住房的需需求表表现旺盛盛，且且这一需需求随随着企业业人员员增加、变变动动具有持持续性性特征，值值得得关注；；项目所在区域为为为XX市有名的的生生态旅游游区，在在项目发发展中中应该注注意与与区域大大环境境的协调调，在在相互影影响中中得到提提升，达达到双赢赢；项目处在XX市市市城市发发展战战略的核核心区区域，交交通和和自然条条件较较好，有有很好好的发展展前景景；由于城南沿外环环环线开车车到项项目位置置需时时仅20分钟，城城南南规划为为城市市的行政政副中中心区和和高新新产业开开发区区也将给给项目目带来较较好的的发展机机会；；项目发展中应该该该注意与XX文化、XX人个性需需要要的协调调，先先迎合、再再引引导，增强强项项目的市市场适适应性和和盈利利能力；；在项项目发展展中尤尤其重视XX人亲近自自然然、乡村村田园园风光和和崇尚尚闲适、惬惬意意的生活活的特特征，加加强生生态环保保和休休闲度假假游乐乐的宣传传，突突出项目目景观观优势及及个性性特征，提提高高市场的的认知知度；以“大社区、小小组组团”的发展形形式式，满足XX人方便生生活活的需要要，增增强社区区的配配套建设设；XX房地产市场场区区域定位特特特征非常常明显显，在项项目发发展中加加强优优势宣传传，努努力消除除城东东在人们们心目目中的形形象较较为重要要；XX房地产市场场处处在快速发发发展期，消消费费者的接接受能能力较强强，各各种欧风风、民民族等的的建筑筑风格社社区比比比皆是是，因因此，在在项目目风格定定位上上要注意意回避避与本地地开发发商在民民族风风格方面面的竞竞争；项目地块所处区区区域交通通便利利，生态态旅游游的环境境优势势明显；；由于于目前周周边缺缺乏必要要的生生活和商商业配配套，在在规划划中注意意克服服；收费站对本项目目目发展有有一定定的不利利影响响，应以以客户户专车或或年票票制赠送送的形形式予以以克服服；地块出口单一、地地形较长（1公里以上），规规划中应注意意克服；两个个地块规划中中尽量形成一一体，进行封封闭管理。2.物业发展建建议议2.1XX市房房房地产发发展大大势城东、城南的崛崛崛起：政府宏观调控，决决定城市向南南、向东方向向发展。南部部将形成城市市副中心，而而东部也将在在原有工业、旅旅游混合发展展的基础得以以改善。南部部因为有高新新技术开发区区的作用，城城市副中心易易于形成，富富人区的属性性将更加明显显；而东部必必将利用自然然环境优势，塑塑造区域生态态居住形象。西部贵人区和南南南部富人人区的的地位形形成已已久，东东部区区域虽然然有政政府宏观观调控控支持，但但在在很长一一段时时间内仍仍然很很难挑战战西部部和南部部地区区。因此此，本本项目一一方面面必须寻寻求与与东部、南南部部区域房房地产产的差异异化，另另外一方方面仍仍需利用用价格格竞争优优势，吸吸引全市市范围围内客户户。恶人区恶人区穷人区城市发展方向城市发展分区图贵人区富人区强势影响别墅热潮：2002年XXXX房地产市市场场患了别别墅热热，除北北部区区域外，东东、南南、西面面别墅墅全面开开花。“草堂之春”更是在五五一一前夕的的中国国别墅样样板项项目推荐荐活动动中出尽尽风头头，最终终获得得申报别别墅样样板项目目的资资格。高高档住住宅的大大量出出现，创创新、差差异化成成为此此类项目目必须须把握的的竞争争手段，否否则则，同质质化的的最终结结果只只能导致致价格格战和项项目的的全面失失败。外来大象的足音音音：深圳万科、中国国国海外房房产、深深圳长城城地产产、深圳圳招商商地产等等大牌牌地产公公司的的进入，进进一一步激化化了XX市房地产产市市场的竞竞争。万万科城市市花园园系列的的延展展深入、中中海海名城的的精致致，无一一不是是高品质质楼盘盘的写照照，而而其价格格并不不高于XX市原有市市场场价。大大象的的加入，必必将将带来地地产的的恐慌，以以往往低层次次的竞竞争已经经很难难适应市市场。唯唯有经过过准确确定位、细细心心规划、精精心心打造的的项目目才能从从市场场中突围围。城东的发展：城东的房地产在在在政府宏宏观利利好因素素的促促进下，蓄蓄势势待发。多多个个大型项项目已已经启动动，但但城东穷穷人区区的影响响还烙烙印在这这些项项目的开开发上上。突破破区域域形象，利利用用良好的的自然然条件，走走生生态居家家概念念，将成成为本本区域房房产与与全市房房产竞竞争的法法宝。2.2定位思考考考——本项目定位位需需要考虑到到到以下一一些主主要因素素区位条件：项目目目距离XX市仅20分钟车程程，但但收费站站的设设立必将将在一一定程度度阻碍碍项目的的发展展。如同同重庆庆的北部部新城城、深圳圳的盐盐田、广广州的的番禺。地块条件：地块块块内自然然条件件十分优优越——山水俱备备，价价值值得得深入入挖掘。市场条件：龙泉泉泉驿区项项目正正大规模模动工工，区域域居住住形象将将在这这些项目目的宣宣传下得得以提提升；同同时，这这些在建建项目目品质普普遍不不高，本本项目目应避免免与这这类项目目的同同质化竞竞争。另另外，城城南城城市行政政副中中心、高高新技技术产业业开发发区、城城东经经济技术术开发发区的发发展，将将直接为为本项项目带来来大量量潜在客客户。投资回报：各个个个不同的的方案案，投资资回报报率将不不同，同同时风险险也不不一样。区域形象：作为为为国家级级的旅旅游区、XX市家喻户户晓晓的休闲闲度假假胜地。每每年年的3-5月份，本本区区域都会会接待待大量的的旅游游度假和和开会会的游客客。但但同时，重重工工业区、穷穷人人区的形形象将将对本项项目推推广造成成不利利影响。地块条件通过地块条件分析，初步确定项目的几个可能发展方向市场条件结合市场环境，剥除市场空间小、竞争压力过大的方案开发意图尽量避免与开发战略相违背的方案投资回报率相同条件下，选择投资回报率高的方案——在最终确定定项项目定位时时时，应该该综合合考虑到到上述述几个方方面的的内容，平平衡衡各个因地块条件通过地块条件分析，初步确定项目的几个可能发展方向市场条件结合市场环境，剥除市场空间小、竞争压力过大的方案开发意图尽量避免与开发战略相违背的方案投资回报率相同条件下，选择投资回报率高的方案2.3项目总体体体运作思思路城市发展战略的的的转移，不不可可否认的的给区区域房地地产市市场带来来了良良好的发发展机机会。同同时，多多个大型型房地地产项目目已经经全面启启动，竞竞争压力力较大大。另外外尚有有一些待待开发发项目随随时准准备伺机机出击击，这不不得不不让人联联想起起华南板板块的的硝烟。正正如如王志纲纲先生生所言，激激烈烈的竞争争使创创新成为为欲望望、使超超越成成为本能能、使使个性成成为必必须。本本项目目在区域域乃至至全市范范围内内，拥有有其他他项目无无法比比拟的综综合优优势（自自然环环境与市市区的的近距离离区位位条件的的结合合），这这一点点在XX市可以说说是是独一无无二的的。创新新、超超越、个个性将将成为本本项目目开发的的主旋旋律。本本项目目初步确确定将将发展为为一个个以生态态住宅宅为主，集集生生态观光光旅游游、度假假会议议于一体体的复复合型房房地产产项目。同同时时，项目目前期期开发应应充分分利用项项目价价格优势势，与与全市范范围内内高品质质房地地产项目目竞争争，实现现低开开高走战战略。项目一期将以部部部分娱乐乐观光光项目和和少量量别墅先先行，产产生热销销的效效果，以以此聚聚集人气气，提提高项目目影响响力，带带动后后期销售售。一一期目标标客户户将主要要从高高新技术术产业业开发区区、经经济技术术开发发区等企企业密密集的临临近区区域挖掘掘。这这些区域域不仅仅拥有本本项目目所需的的大量量目标客客户，而而且与本本项目目相隔不不远，与与本项目目之间间的交通通联系系也可绕绕过城城东穷人人区、重重工业区区的不不良形象象影响响。二期期以大大量居住住物业业出现，通通过过前期的的热销销所形成成的人人气、品品牌、实实景展现现带动动二期物物业。最最后通过过已有有良好的的自然然及人工工环境境、完善善的配配套设施施，顺顺势而为为，推推出会议议中心心，进一一步提提升项目目形象象。项目的代理、广广广告、规规划设设计、物物业管管理均以以国内内或国际际一流流企业为为首选选，以实实现项项目的强强强联联合，保保证项项目过程程精品品的实现现，塑塑造项目目高品品位、高高品质质的精品品社区区形象。以以项项目品牌牌带动动企业品品牌建建设。2.4定位总体体体描述以生态住宅为主主主，生态态观光光旅游、会会议议休闲度度假为为辅的复复合型型高尚湖湖滨地地产物业业。支撑原由：已有生态环境：：：有利于于度假假会议、观观光光旅游价价值的的挖掘离市区距离不远远远：居家家价值值可以利利用城市规划重心的的的转移：：增值值前景看看好XX市良好的经经济济环境：保保保证了本本项目目的市场场基础础——尤其是项项目目附近拥拥有高高新技术术产业业开发区区、经经济技术术开发发区等企企业密密集型区区域。开发商希望尽快快快收回投投资的的意图：：居住住物业成成为主主要的选选择别墅、多层建筑筑筑成本低低，开开发商所所需资资金占用用少观光旅游：与区区区域功能能定位位相协调调，实实现互动动，直直接带旺旺项目目人气，进进而而促进项项目推推广销售售和品品牌建设设项目购置理由综综综合描述述：一流的生生态态及人工工环境境、高档档完善善的配套套支撑撑、与市市区的的近距离离及便便利交通通联系系、与市市区相相比的价价格优优势。2.5定位分解解解功能定位：本项目根据区位位位条件、地地块块条件，主主要要有居家家休闲闲物业、会会议议