房地产规划设计方案阶段设计评审的重点内容

-PAGE14（附件一）方案阶段设计评审的重点内容1，拓展规划方案案评审评审审审目的：：确定定概念规规划、概概念方案案，以以及产品品定位位指标。评审内容文件要求或备注注注宗地分析（如已给领导汇汇汇报过，可可不不再重复复）宗地区域分析宗地地理位置；；；据地标标方位位（如市市中心心、高速速公路路口等）的的距距离宗地现状分析周边环境、道路路路、交通通、配配套、有有利或或不利因因素土地价值分析对宗地土地性质质质进行价价值分分类；复复杂地地形需进进行宗宗地“坡度、坡坡向向分析”概念设计过程对过程中阶段方方方案进行行简单单总结（优优点点、缺点点）重点分析各阶段段段方案的的优缺缺点（与与领导导阶段沟沟通的的结论意意见），目目目的为说说明最最终方案案设计计是如何何形成成的设计意向（过程汇报）设计意向提供设计意向参参参考图片片（总总体、风风格、理理念）提供可参考意向向向的项目目设计单位意向提供设计意向单单单位及团团队擅擅长，主主创设设计师及及过往往业绩介介绍，设设计资源源评估估对比表表设计团队的时间间间安排及及设计计费用要要求概念方案（1）概念规划划总总平面需表示总图各建建建筑物布布置、层层数、高高度需表示各类主要要要出入口口、主主要道路路需考虑规划要点点点中各类类退线线、建筑筑间距距等要求求需考虑周边（如如如高压走走廊等等）有可可能的的特定要要求。复杂地形的设计计计思考，前前后后主要剖剖面图图关系。如有分期，各期期期分期范范围需需在总图图中表表示（2）产品分布布示示意图产品组合平面总总总图，不不同户户型用不不同颜颜色表示示；在在本图上上，需需统计《产产品品住宅面面积配配比表》产品产品分析竞品楼盘分析，分分析“户型”及“价值点”需提供意向产品品品平面，需需表表示主要要尺寸寸指标项目综合技术经经经济指标标表总用地面积、净净净用地、容容积积率、计计容建建筑面积积、建建筑密度度、绿绿地率、车车位位配比、公公建建配套要要求及及面积、≤90㎡套型建建筑筑面积户户型比比例等规规划指指标需明确“可售比比比”指标户型配比表及产产产品比例例表户型配比表及产产产品比例例表经营测算（成本、财务及及及运营）财务测算成本、利润，经营性物业经营判断，其他草模规划提供1:1110000~11:155000总体工作作模模型或鸟鸟瞰图图2，总体规划方方方案评审评审目目目的：确确定规规划方案案及规规划指标标。评审内容文件要求或备注注注宗地分析宗地区域分析宗地地理位置；；；据地标标方位位（如市市中心心、高速速公路路口等）的的距距离宗地现状分析周边环境、道路路路、交通通、配配套、有有利或或不利因因素土地价值分析对宗地土地性质质质进行价价值分分类；复复杂地地形需进进行宗宗地“坡度、坡坡向向分析”产品定位（产策、营销提提提供）客户描述提供客户类型、置置业目的、年年龄段、家庭庭结构、喜好好、价值排序序等产品描述提供产品需求类类类型、面面积及及附送、配配比比、功能能房间间数、单单价及及总价、最最主主要特点点、特特别要求求等产品分析市场、竞争产品品品分析。主主要要分析“户型”、“价值点”及“售价”；可与营营销销共同完完成前面规划设计过过过程回顾顾对过程中阶段方方方案进行行简单单总结（优优点点、缺点点）重点分析各阶段段段方案的的优缺缺点（与与领导导阶段沟沟通的的结论意意见），目目目的为说说明最最终方案案设计计是如何何形成成的本次规划方案内内内容规划设计所依据据据的材料料介绍绍如：总规，控规规规，政府府文件件。规划总平面需表示总图布置置置，各类类坐标标定位、各各建建筑物层层数、竖竖向高度度需表示各类主要要要出入口口、主主要道路路、消消防道路路登高高面要求求需清晰表达各类类类退线。需清晰表达建筑筑筑间距，复复核核是否复复核日日照、消消防等等要求。需表达地下室的的的范围及及位置置，（可可提前前考虑人人防设设置位置置）对有日照要求的的的地方（如如清清远），需需要要求设计计院进进行简单单日照照分析，避避免免日后由由于日日照不能能满足足要求而而调整整规划形形式总平面规划中地地地下室范范围是是否合理理，人人防地下下室位位置是否否合理理，是否否考虑虑自然采采光通通风。道路交通分析及及及停车分分析1）主次入口位位位置2)整体规划道道路路结构；各各各级道路路及流流线3）主要停车方方方式及配比比（地地面/地下/架空各种种停停车数量量及比比例），地地面面停车布布置规规划景观分析竖向设计总体剖面图。重点说明地下室室室、首层层顶板板、裙房房及上上部主体体之间间的关系系、层层高地形的设计前后后后关系土方平衡测算市政管线设计给水、排水、消消消防初步步方案案；对市政政资资料进行行确认认,应满足设设计计要求，项项目目场地高高度是是否影响响管道道敷设项目总体的供电电电方案（变变配配电房数数量、位位置、面面积）。发电机房的位置置置、面积积项目总体的电气气气消防及及弱电电方案（设设备备房的数数量、位位置、面面积）。防灾害设计项目综合技术经经经济指标标表总用地面积、净净净用地、容容积积率、计计容建建筑面积积、建建筑密度度、绿绿地率、车车位位配比、公公建建配套要要求及及面积、≤90㎡套型建建筑筑面积户户型比比例等规规划指指标需明确“可售比比比”指标户型配比表及产产产品比例例表建筑风格风格类型、整体体体色调调调性、主主要用材材用料料草模或鸟瞰图提供总体工作模模模型、鸟鸟瞰图图主要公建配套（重重点为商业、会会所、示范区区）1）主要表示配配配套公建的的平平面图、位位置置、层数数、面面积2）商业日后的的的业态（例例如如是大的的主力力店？或或小型型单元式式店铺铺等等；；层高高是普通3.6--44.2米一层层层高高还是4.5--6米假复式式层层高等等等）物业管理模式1)说明大的物物管管方案：几几几级管理/主要出入入口口管理方方案。并并说明物物业管管理用房房拟定定的位置置、面面积2）本图不用单单单独表示，可可在道路交通通分析图上说说明产品分布示意图图图产品组合平面总总总图，不不同户户型用不不同颜颜色表示示；在在本图上上，需需统计《产产品品住宅面面积配配比表》分期开发项目分期开发构构构思如有分期，各期期期分期范范围需需在总图图中表表示；需需考虑虑开发节节奏及及顺序。各期示范区构思思思示范区范围、售售售楼部、样样板板房位置置，看看楼路线线，施施工管理理。建筑单体方案评评评审评审目目目的：确确定主主力户型型平面面方案，确确定定设备等等技术术方案。评审内容文件要求或备注注注户型单体主力户型图平面布置、开间间间尺寸基基本准准确表达达。户户型家具具初步步布置设设计。需需表示每每户面面积、标标准单单元每层层及每每栋的面面积。架架空及上上部局局部退台台需说说明。如如平面面组合拼拼接，需需复核开开口天天井等要要求。户型配比表及产产产品比例例表附加值面积统计计计表统计户型配比表表表及产品品比例例表户型特点分析户型设计符合产产产品定位位要求求户型竞争力分析析析景观利用。户型型型附加值值的挖挖掘。并并考虑虑报建难难度。结构布置方案、总总高度复核1.结构方案应应合合理优化，设设计应兼顾质质量与成本，在在保证结构安安全的前提下下力求节约，坚坚持成本最优优原则。构件件尺寸及配筋筋若不是计算算和概念设计计需要，应取取最小值。2.重点审核柱柱、混混凝土墙墙位置，以以及及粱位置、高度地下室地下室或架空、底底商的方案确确认包括地下室范围围围、柱距距（含含是否结结构转转换）、车车库库停车及及车行行流线坡坡道、出出入口、人防分区及及及口部等等地下室、架空层层层等层高高、室室内外高高差关关系转换层上有住宅宅宅，结构构降板板400（结结－－建）标准层建筑平面面面再次审审核确确定除对平面进行再再再次确认认外，另另外要复复核走道宽度、厨房房房卫生间间等是是否满足足规范范强条，以以及及空调机机位位位是否合合理。地下室划分范围围围、人防防地下下室规划划、地地下室层层高、柱柱网、车车位个个数、车车位比比、地下下室通通风采光光。有有人防的的也需需表示。商业商业布局、层高高高、面宽宽、进进深、大大商业业规划、若若设设计转换换层的的经济分分析建筑立面方案立面风格意向图图图效果图至少有两个主要要要方向效效果图图，电脑脑效果果图单体或组合效果果果图模型提供实体模型进进进行深入入推敲敲（可在在深化化阶段提提供）各立面图各主要方向的立立立面效果果、组组合效果果主要材料部品主要材料部品清清清单初稿稿及造造价对比比窗地比窗地比估算成本分配进行主要材料成成成本测算算新技术应用及要要要求如采用新技术，需需提供设计初初步方案。需需测算成本。技术方案总体效果模型或电脑效果果果图核心筒、电梯、楼楼梯电梯初步选型，井井道尺寸、梯梯级、楼梯宽宽度、消防前前室设置、尺尺寸基本准确确可行设备井道根据平面布局，表表达相关设备备井道平面组合表达组合平面图图图，需考考虑消消防及开开口天天井要求求给排水1、卫生间降板板板方式、对对下下层的影影响,,立管位置置、空空调位置置。卫生间降板范围围围，管道道不外外露在房房间；；立管位位置合合理；空空调位位置便于于排水水。2、消火栓位置置置及管井尺尺寸寸1、消火栓及立立立管应放置置在在公共空空间。2、消火栓安装装装不得贯穿穿墙墙体（管管井处处除外）3、管井位置及及及尺寸校核核，管管井应满满足管管道安装装要求求，出详详细立立面、剖剖面图图。3、地下室水池池池、泵房位位置置、大小小,集水坑位位置置、数量量，排排水沟设设置1、根据梁高等等等条件校核核水水池、水水泵房房面积。2、根据地下室室室底板面层层厚厚度，校校核集集水坑数数量、距距离。通风地下室通风设置置置原则送、排风机房位位位置面积积校核核，地下下室净净空高度度校核核。煤气燃气立管位置，明明确燃气表、热热水器位置。精装修房，燃气气气表及热热水器器位置，是是否否满足安安全要要求并应应听取取装饰部部意见见。电气交通盒（核心筒筒筒）电气气设备备间的位位置、数数量、面面积景观方案评审评审目目目的：确认认景景观的空空间分分布、功功能划划分、道道路系系统和重重点区区域景观观方案案。确认认符合合总体成成本要要求。评审内容文件要求或备注注注概念阶段设计风格意向，确确定展示区范范围，确定展展示区及其他他区的单方造造价整体设计说明，提提供意向图片片供选择方案阶段总体设计提供彩色总平面面面图，社社区鸟鸟瞰图，分分区区景观设设计说说明重点区域—主要要要是销售售展示示区重点景观部位的的的设计分分析图图，透视视图，场场地分析析图，剖剖面分析析图，绿绿化设计计示意意图，水水景设设计示意意图，灯灯光设计计意向向图片道路景观主干道，次干道道道，组团团内道道路交通流线分析图图图，道路路断面面示意图图，主主干道停停车分分析图，主主干干道灯光光设计计意向图图环境小品雕塑、景观标识识识、园林林家俱俱及活动动器械械园林家俱（小品品品）设计计与布布置示意意图，标标识意向向图片片及综合合彩色色立面图图雕塑塑意象图图片，活活动器械械示意意图书片片生态技术的利用用用景观生态技术的的的利用平面布置示意图图图，生态态技术术简要说说明，景景观效果果图及及意向图图片硬景材料材料图谱，控制制制所有硬硬景材材料成本本在可可控范围围内植物品种植物图谱，控制制制所有植植物品品种在可可控范范围内成本控制景观小品设计及布置示意意意图，控控制景景观小品品的材材质、形形式、数数量的成成本可可控范围围其它景观材料表/景景景观计划划模板板分解图图附件装修设计方案评评评审评审内容文件要求或备注注注概念阶段设计风格意向整体设计说明，提提供意向图片片供选择平面布局提供平面图、组组组织流线线分析析确定单方造价范范范围含硬装，软装的的的单方价价格。方案阶段平面提供平面、铺地地地，天花花、重重点立面面分析析图。设计效果介绍提供能表达清楚楚楚设计的的效果果图主材料提供材料图片或或或实物样样板软装饰软装饰与硬装方方方案同步步单方造价估算销售展示区设计计计方案评评审评审目目目的：确确定示示范区总总图规规划方案案、销销售流线线、展展示范围围，建建筑、景景观、室室内设计计意向向。基础资料规划已确定的规划总总总图营销类卖场规模以及相相相关指标标需要做实体样板板板房的户户型种种类及数数量销售对示范区需需需要的条条件计划经公司确定的示示示范区三三级计计划（设设计、项项目、营营销等等）评审内容文件要求或备注注注运营图及计划运营图及计划示范区总平面综综综合控制制图以以及设计计指标标，重点点表示示范围、分分区区、样板板房位位置、销销售流流线等，示示范范区开放放时间间、销售售开放放时间建筑外装展示面示范区需要展示示示的公建建方