房地产制度与运营 -中海物业清洁绿化工作手册

中海物业管理WI/Q(深圳)有限公司清洁绿化工作手册版号/状态A/0ZHPM第1页共2页──────────────────────────────────────WIQ-001WIQ-002WIQ-003WIQ004管职责WIQ-005的要求WIQ-006清洁外包评审程序WIQ-007WIQ-008控制WIQ-009WIQ-010WIQ-011WIQ-012WIQ-013处理WIQ-014WIQ015WIQ016WIQ017WIQ018WIQ019WIQ020中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM清洁绿化工作手册WI/Q版号/状态A/0第2页共2页──────────────────────────────────────WIQ-021WIQ-022WIQ-023WIQ-024WIQ-025WIQ-026WIQ-027WIQ-028WIQ-029WIQ-030WIQ-031WIQ-032RQRQRQRQQRQ养录各美德博吉中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM清洁绿化部组织架构图WI/Q-001版号/状态:A/0第1页共1页─────────────────────────────────────── 主管总工程师 清洁绿化部WIWI/Q-002版号/状态：A/0第1页共1页清洁绿化部职责(深圳)有限公司ZHPM实施情况。处筹建清洁、绿化班。采购程序要求管理处进行验收与出入库登记工作。订。终考核。设置格式[njyahan]:制表位:4.86字符,左对齐,编号+级别:1+编号样式:1,2,3,...+起始编号:1+对齐方式:左侧+对齐位置:5.3毫米+缩进位置:18毫米设置格式[njyahan]:制表位:4.86字符,左对齐,编号+级别:1+编号样式:1,2,3,...+起始编号:1+对齐方式:左侧+对齐位置:5.3毫米+缩进位置:18毫米设置格式[njyahan]:制表位:4.86字符,左对齐,编号+级别:1+编号样式:1,2,3,...+起始编号:1+对齐方式:左侧+对齐位置:5.3毫米+缩进位置:18毫米设置格式[njyahan]:制表位:4.86字符,左对齐,编号+级别:1+编号样式:1,2,3,...+起始编号:1+对齐方式:左侧+对齐位置:5.3毫米+缩进位置:18毫米设置格式[njyahan]:制表位:4.86字符,左对齐,编号+级别:1+编号样式:1,2,3,...+起始编号:1+对齐方式:左侧+对齐位置:5.3毫米+缩进位置:18毫米设置格式[njyahan]:制表位:4.86字符,左对齐,编号+级别:1+编号样式:1,2,3,...+起始编号:1+对齐方式:左侧+对齐位置:5.3毫米+缩进位置:18毫米设置格式[njyahan]:制表位:4.86字符,左对齐,编号+级别:1+编号样式:1,2,3,...+起始编号:1+对齐方式:左侧+对齐位置:5.3毫米+缩进位置:18毫米WI/Q-003版号WI/Q-003版号/状态：A/0第1页共1页清洁绿化部经理职责(深圳)清洁绿化部经理职责ZHPM1.0认真执行总经理的指示和办公室布置的任务，忠于职守，以身作则。2.0负责对新入伙小区清洁、绿化人员配置，并拟定外委合同。3.0认真做好本职工作，严格要求清洁、绿化工执行岗位职责。4.0组织各管理处清洁、绿化主管定期总结，共同研究搞好清洁方面的工作。5.0经常巡查各管理处的清洁卫生及绿化工作，发现问题及时协助处理。6.0负责解答清洁绿化工提出的有关技术问题。7.0负责清洁、清运、消杀分包方每年一次的合同评审。8.0负责对外联系签订清洁、绿化工作方面的有关合同。9.0完成领导交办的临时任务。设置格式[njyahan]:制表位:5.93字符,左对齐,编号+级别:1+编号样式:1,2,3,...+起始编号:1+对齐方式:左侧+对齐位置:9.3毫米+缩进位置:22毫米中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM分管清洁(主任)职责WI/Q-004版号/状态A/0第1页共1页序进行处理。设置格式[njyahan]:编号+级别:1+编号样式:1,2,3,...+起始编号:1+对齐方式:左侧+对齐位置:9.5毫米+缩进位置:22.2毫米中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM对分包方的员工要求WI/Q-005版号/状态：A/0第1页共1页1.0遵守管理处的规章制度，上班一律穿工作服并配戴公司统一的工作证。2.0遵守管理处规定的作息时间。3.0对待业主、同事和来访客人应以礼相待，保持良好的员工形象。4.0清洁员工不得在工作时间内，未经管理处同意禁止在小区内承接合同规定范围以外的事情。5.0不准损坏现场财物，否则照价赔偿。6.0不允许向小区内的业主、住户收受或索取任何形式的礼物。7.0上班时间内禁止随意缺岗，如有需要，分包方现场管理人员须向管理处分管主任书面同意。8.0服从领导分配，完成本职工作。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM楼宇清洁外包评审程序WI/Q–06版号/状态：A/0第1页共1页1.0由部门主管做好项目分包的初审工作，确定三家分包方进行评审。2.0由主管总工程师、部门经理负责审核分包方资质证书，公司简介，技术设备资料及服务价格。2.1清洁绿化部负责到分包方提供服务的现场调查服务质量，服务态度，并查看分包方的设备，工具能否具备楼宇清洁的条件。2.2要求三家分包方针对一栋楼宇报各自的管理方案,内容包括：人员安排、清洁费用开支，人工费，垃圾清运费，化粪池清理费，机具损耗费等其它费用组成。2.3选择三家当中其中预算相对合理，能够控制服务质量，管理运作方案好的选为项目分包方。3.0清洁部负责做好每次分包方评审纪录，并归档保存。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM清洁卫生服质量检查程序WI/Q--007版号/状态：A/01.0目的：使该公司所提供的服务达到我司制定的工作标准，营造舒适优雅的工作和生活环境。2.0控制方式：分日检、月检两种方式。2.1月检：质量检查组每月进行抽样检查，检查中发现不合格项由管理处限定清洁公司定期整改，如因对方失误造成我公司的荣誉和声誉受损的，可考虑在该公司当月服务费中扣除部分费用作为罚金。2.2日检：在日检中发现的不合格项要求清洁公司当日整改，管理处应做好日检纪录2.3如有发现清洁公司对我公荣誉和声誉造成严重影响，管理处即时将情况上报公司，由公司清洁绿化部向清洁公司发出书面警告，年内书面警告累积达三次，有权要求终止清洁分包合同。3.0检查项目与方式：3.1首层地面(含绿化带)：抽查红线范围内80平方米的地面(每次抽查的范围不同)。3.2首层大堂的地面、墙面：抽查其中两栋的大理石地面、墙面保养情况。3.3标准层通道的地面砖、墙面砖、公共设施、设备：每栋抽查八层标准层，检查地面砖、墙面砖、消防栓、防火门、排风口、后楼梯扶手、垃圾桶摆放处等地是否按合同规定标准进行保洁。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM清洁卫生服质量检查程序WI/Q-007版号/状态：A/03.4写字楼每座各抽查10个标准层，检查通道内公共设施、洗手间、茶水房是否清洁卫生。3.5地面的下水道、污水井(含地下室内部分)：抽查下水道20米长，沙井、污水井各5个。查看是否达到规定的清洁标准。3.6地下室停车场的管线、天棚、地面抽查管线30米长，天棚80平方米，地面80平方米范围的清洁程度是否达到标准。3.7楼宇的天台、设备层地面、公共设施抽查两栋楼宇的天台、设备层地面及公共设施的卫生状态。3.8不锈钢部分(电梯轿厢、外厅门、地面警告牌、围栏等)：电梯轿厢每栋抽查一部电梯；电梯外厅门在检查标准层公共设施时一并检查。每栋抽查8层电梯外厅门；地面警示牌、围栏抽查3-4处。4.0检查标准：参照《清洁绿化工作手册》QR-01Q043文件中执行。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM对清洁卫生服务公司的工作质量的控制WI/Q-008版号/状态：A/01目的：督促清洁分包单位高效优质的完成保洁任务，营造舒适优雅的工作和生活环境。2管理处每月评审主要以日检和月检记录的不合格积分作为评审依据。如下表：考核内容考核项目入伙后前期(三个月内)正常入住(三个月后)层正常入住(三个月后)高层每月不合格项目限度200项100项80项每日日检不合格项目限度项5项5项轻微不合格一天内或一个月内超过以上限度，每超1项，扣除分包方当月承包费的1%，以此类推：3当出现以下八种情况，被列为严重不合格项，每出现一次，扣除分包方当月承包费的1%，以此类推(以下同一区域是指同一栋楼或方圆10米内范围)；设置格式[njyahan]:设置格式[njyahan]:编号+级别:1+编号样式:A,B,C,...+起始编号:1+对齐方式:左侧+对齐位置:6.4毫米+缩进位置:11.9毫米项目保洁不到位；B、在同一天的检查中，发现三个区域出现相同项目的不合格；C、在三日以内的检查中，同一区域出现两次及两次以上相同项目的不合格；中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM对清洁卫生服务公司的工作质量的控制WI/Q-008版号/状态：A/0D、在规定的整改时间内未能完成整改项目(排除不可抗拒力)；E、分包方员工离岗时间超过半小时，或清洁工具放在楼道口无人无标识的；F、保洁员上班时间在小区检垃圾(大纸箱除外)4业主顾客对保洁服务质量不合格的有效投诉(经管理处和分包方现场主管验证属实的投诉)每出现一次，扣除分包方当月承包费的1%，依此类推；在规定时间内未处理投诉，扣除分包方当月承包费2%；5政府有关单位检查，提出保洁服务质量的轻微不合格，每出现1项，扣除分包方当月承包费的1%；严重不合格每出现1项，扣除分包方当月服务的10%；以此类推。环卫部门检查卫生不合格的罚款，由分包方负责全部缴清。若因保洁质量导致有关部门红牌警告，取消分包方资格；6无论任何原因，分包方员工与业主顾客发生争吵，扣除分包方当月承包费的2%，与顾客打架或斗殴行为，须立即辞退，并扣除分包方当月承包费的10%，依此类推；7在日常保洁中，违反合同规定的，有明显偷工减料“如垃圾捅不放垃圾袋”引起垃圾桶有臭味，造成业主投诉的每发现一次扣当月服务费的3%，在一个季度内连续发生2次有明显偷工减料的，终止服务合同。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM清洁工作扣分制度WI/Q–009版号/状态：A/01目的：完善对分包方的控制，提升服务质量。2范围：适用于公司范围内的清洁分包单位。3为有效保证我公司管辖内的清洁卫生质量达到高标准，对清洁分包单位提供的卫生质量标准,采用清洁工作计分评比制度：3．1清洁分包单位必须认真履行，并派专人协助我方清洁主管一起对小区保洁质量、员工纪律作监督、检查。在检查过程中发现清洁分包单位未按合同规定保洁，未按规定保证人员编制或工作中出现失误，造成卫生质量未达到标准，管理处将按扣分标准，评估清洁分包方的能力、实效的分数上扣除相关分数，按实得分数结合本制度的规定计付报酬。3．2对清洁分包单位进行计酬与计分形式：3．2．1入伙后前三个月采用200分制，分数为200分以下(含本数)可得全额酬金。3．2．2入伙三个月后采用多层100分制，分数为100分以下(含本数)可得全额酬金。3．2．3入伙三个月后采用高层80分制，分数为80分以下(含本数)可得全额酬金。3．3根据制定出来的清洁扣分标准，管理处于小区入伙一个星期后，对小区的清洁卫生进行检查，并计算出应扣的分数。月底管理处将累计相加的分数，通知已方签字确认，作为结算月服务费时扣款的依据中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM消杀、清运的服务评价WI/Q-010版号/状态：A/0第1页共1页消杀和清运工作是保证物业管理良好卫生环境的重要环节,是反映物业管理服务质量的重要方面,因此与消杀队和清运公司所签定的合同必须严格控制,做到：1.0消杀公司派来的削杀人员必须到管理处签到后,方可进行消杀。2.0消杀人员必须持有上岗证,政府颁发的“除四害”许可证。对消杀工作严格按消杀合同办事,不走过场,对蚊蝇孳生地要做重点消杀。3.0垃圾清理要日产日清。3.1垃圾清运要做到按规定时间清运。3.2垃圾清理过程要有地面清洁工进行监督,如有遗留的垃圾没有清运,管理处有权要求重新清运和处罚。对垃圾不能及时清运的,承包方说明原因,并签字认可保证不再违反。4.0消杀的标准:必须达到《广东省除“四害”管理规定》的城镇除“四害”控制标准。⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪⨪中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM清洁服务过程的检验WI/Q-011版号/状态：A/0第1页共1页1.0目的:有效地控制清洁服务过程,确保大厦、小区清洁优美。2.0适用范围:公司清洁工作3.0检验程序:3.1清洁班长每天负责检查本班的清洁服务过程,发现问题即时纠正。正3.2管理处分管清洁主任每日对管辖范围内的清洁状况，每日巡查一遍，并填写每日检查纪录。3.3公司质量检查组每月到各管理处检查一次,并填写《清洁卫生4.0检验:4.1日检:各管理处分管清洁主任依据检验标准对清洁工作进行日检,并将检验结果在管理处的日检报告表中反映出来。4.2月检:公司质量检查组根据清洁检验标准对公司管辖的各个管理处每月检查一次,并做好纪录保存。4.3保洁作业记录卡:主要适用于商场、写字楼的洗手间保洁。由清洁工、清洁班负责填写，清洁主管收集该卡以备质量检查时检查。5.0质量记录:》《清洁卫生质量检查表》中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM清洁的应急计划WI/Q-012版号/状态：A/0第1页共2页1.0目的:保证业主出入安全,防止意外事故发生,提供清洁优美的生活环境。2.0梅雨季节大堂大理石很容易出现反潮现象,影响业主与客户的行走安全,因此，清洁工应及时拖干地面水迹,在人员出入频繁的地方放置指示牌提醒来访客人和住户“小心滑倒”。工具房内要配备好手电筒、水桶、地拖、毛巾、指示牌等,派专人值班,防止意外事故的发生。2.1特殊天气的清洁卫生保养措施2.2牢固树立“业主至上，服务第一”的宗旨,要有服务意识,严格遵守和执行岗位责任及操作规程,尽职尽责,切实认真做好日常的卫生清洁保养工。2.3管理人员要加强现场检查和督导,合理使用和灵活调配人力,发现问题要及时认真处理。2.4遇上天气潮湿,玻璃有积水珠时要三十分钟刮一次,地面水迹要反复勤拖,保证地面无水湿现象。2.5在各个大堂入口处及主要路口放置“小心路滑”等指示牌。3.0台风暴雨的应急措施3.1值班的管理人员要认真负责,勤巡查,善于发现问题,及时做好现场督导工作,加强与各部的联系和沟通,做好协调配合工作。3.2天台、沟渠、地漏的清扫工作要落实到人,特别在风雨来临时要多查设置格式[njyahan]:制表位:7.14字符,左对齐,编号+巡,应及时排除隐患。级别:2+编号样式:1,2,3,...+起始编号:2+巡,应及时排除隐患。左侧+对齐位置:13.8毫米+缩进位置:26.5毫米中海物业管理WI/Q-012(深圳)有限公司清洁的应急计划版号/状态：A/0ZHPM第2页共2页 3.3加强对污水管道和粪水池的管理工作,瀑风雨前要吸清化粪池的污水。3.4卫生仓库备好应急所用的手电筒、雨衣、沙井钩、水鞋等品。品4.0突发火灾的应急措施4.1管理人员要掌握火情，有计划、有组织地做好将贵重物品、仓库物资、文件等疏散转移，并协肋做好业主的疏导工作。加强卫生用品(易燃、易爆物品)的管理。4.2卫生用品储备室配备各种应急工具，如：手电、水桶、清洁用的干毛巾、指示牌、灭火器村等。4.3及时清理干净火灾遗留的杂物。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM对清洁质量投诉的处理WI/Q-013版号/状态：A/0第1页共1页2适用范围：公司管辖范围内的清洁部分。3．认真听取：日常工作中，对清洁方面的投诉比较多，有些业主常常带有不满的情绪。因为业主将我们在管理方面被忽略的问题暴露出来，所以我们要认真听取，做好纪录。对来访者能支持我们的工作表示感谢，因我们的忽略使对业主不能享受到我们的优质服务表示歉意。4．承担责任，采取补救方案：对一些投诉经确认属实的，要敢于承担责任，不要找借口和转移目标，让业主感觉到他提出的建议我们认真采纳，不被冷漠。能及时解决的，组织有关人员马上改进。对一些自己不能作主的或一时解决不了的，给业主说明情况，待请示领导后在约定时间内给予答复。5．回访：在事故处理完毕后，与业主再次电话联系，告知处理的结果，并征询业主有无其它要求。6．纪录：将整改地点、时间、事故原因等详细过程做好纪录，作为案例和培训教材。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM花工的职责WI/Q-014版号/状态：A/0第1页共1页1.0负责管理区域花草、树木的维护保养。2.0每天巡查本岗位所有绿化布置及设施是否正常，及时纠正排除不达标现象，不能及时处理的上报绿化主管主任。3.0做好日常花木养护管理，每天按要求对花草淋水一次到两次。4.0做好室内、室外庭园景点布置，及换花工作。5．0负责定期保养各种园林机械设备，保证其机器处于正常的工作状态。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM园林绿化验收工作程序WI/Q--015版号/状态：A/0第1页共1页1.0绿化验收组由园林施工队，管理处，清洁绿化部、发展商共同参与组织验收。2.0验收程序:2.1接管绿化设计施工图纸。2.2对照施工图纸,对绿化施工面积进行实测实量。2.3核对图纸设计品种，是否与现场实种植物一致。2.4核对现场植物规格，是否达到设计标准。2.5对验收中发现的质量缺陷，要求园林施工单位按议定时限整改后再进行复验。验3.0检查浇水设施是否齐全、完好。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM园林绿化工作中的检验WI/Q--016版号/状态：A/0第1页共1页1.0目的：确保公司绿化管理服务井然有序。2.0适用范围：公司绿化管理工作。3.0职责：3.1清洁绿化部负责对绿化管理进行不定期巡查。管理处绿化主管主任负责对绿化日常养护进行日检。公司质量检查组负责对绿化管理进行月检，并做好记录并保存。4.0绿化管理过程包括：4.1植物养护4.2植物造型和修剪4.3植物的病虫害防治。4.4植物的浇水与施肥。5.相关记录《清洁绿化质量检查表》中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM绿地花木养护管理制度WI/Q--017版号/状态：A/0第1页共1页1.0住宅区绿化日常养护管理由管理处负责。2.0住宅区绿化工程验收由管理处和清洁绿化部负责。3.0绿化工程验收时，应符合下列要求:3.1保养成活期在三个月以上。3.2绿化工程设计图纸及资料齐全，工程按设计施工并达到标准。4.管理区域内的住户和管理人员，有保护绿化和参加美化小区活动的义务。5.住宅区的绿化更新改造工作由管理处负责。6.未经公司许可，严禁随意占用绿化地。7.不准损坏花草树木、园林小品。8.不准在绿地上凉、晒衣物，停放车辆。9.禁止在绿地上开机动车，不得在草地上玩耍、坐卧10.不准向绿化地乱扔果皮纸张杂物。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM花卉植物摆设WI/Q--018版号/状态：A/0第1页共1页1.0目的：创造优美舒适的、生活环境；2.0摆设范围：2.1公共场所：公共场所的花卉摆放，主要以节日前后或迎接佳宾时应用，首先要保证交通方便。布置要以整体远看着眼，常选用高大壮观的盆栽植物整齐分列广场四周或建筑物周围。种类不易过多，以体形大而整齐，花大而艳丽为宜。如果使用枝叶碎细的矮小盆花时，一定要品种单一，株型整齐，并成群成片布置。围绕大棵花盆下或灯具周围、通道镶边或群集组合成一个临时花坛。总之要密集，彩色分明,有整体效果。2.2门厅及通道：门厅的布置，首先要考虑交通方便。在设计这些门厅的布置时，常选择中央摆设盆花群，以花艳枝茂的花卉作主题，以观赏性强的植物作为点缀，门厅会显得丰富多采。人流集中的地方应将花卉装饰于周围及楼梯的栏杆、台阶上或休息台，在不影响交通时也可适当选择一些小巧玲珑的盆花，常以鲜艳美丽整齐垂挂植物效果比较好。但要保证花草安全，不至常碰落。利用壁面悬挂一些小盆载，以丰富立面色彩。2.3会议室：可选用一些观赏性强，体态优美，适合于近处欣赏的花卉。如桩景、盆景、插花、及较高贵的盆花等,如具芳香则更好。装饰的位置会议台、窗台、专设的花盆架等。⒉4屋顶花园：在绿地小人口密的城市中，利用建筑的平顶作为花园以满足人们对园林的需求。通常可用一些大型盆景，也可砌成植物花槽，种植花草要选用一些生长快，不受冻害，绿荫浓郁的植物。尤其用一年生的蔓性花卉来布置楼顶花园，成型比较快。3.0标准：摆放整齐，搭配艳丽。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM花草植物的浇水管理方式WI/Q－019版号/状态：A/0第1页共1页1.0绿化植物受特定环境条件所限，浇水操作不但麻烦，而且是成败的关键，要求浇水恰到好处，首先了解不同的花木品种在发育阶段需要水份多少的自然习性；浇水时，还要看天气阴晴，温度、湿度，花木种类，植株大小等。2.0浇水时间：春季秋季，在上午10点前，冬季在午后2点前浇水，掌握好水温与土温接近，冬季稍高，夏季稍低。2.1找水：天气干旱季节15:00--16:00看土壤干湿酌情补浇适量的水。以保持土壤潮湿为宜。逾天气突然变化特殊情况需要水时，找水不受时间限制。2.2放水:植物在生长发育旺盛期，为放条、发棵、摧芽，结合施肥浇水量可以加大，保持土壤表层土不见白茬，叶子不焉。2.3喷水：夏秋，干旱季节，除正常浇水，应向叶片地面喷水，以增加小环境湿度，防止花叶枯焦和花朵早调谢，保持植物清新。任何时候喷水都应把叶面喷净，防止残留水点与叶面灰尘疑成渍，而不易清除。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM草坪的施工与保养WI/Q－020版号/状态：A/0第1页共1页1.0地植草坪的施工首先是平整土地，场地应有一定的排水坡度，中心地区不能低凹，也不能将地做成水平式，因为水平的地面即单调又缺乏艺术性，而且对雨水的排除很不利，中心地区可以稍微高一些，形成2%左右的排水坡度。2.0要对土壤进行一次全面的深翻，其深度要在20厘米以下，同时必须改良土壤，施基肥和使用化学除草剂，消灭杂草，特别是播种草籽的草坪尤其重要。3.0经常性的剪草能使草坪保持平整美观，并且促进生长茂盛，控制高度不超过5厘米，草坪边缘的乱草进行切边，保证草地边线线条清新。4.0杂草是草坪的大敌，而且生命力很强，如果不及时清除，会影响草坪的生长，所以清除杂草是一项重要的工作。在土地整理时施入阔叶灭草丹,对杂草萌芽的初起控制效果比较好。5.0为使草坪生长良好，浇水工作也不可少，浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少达到湿润土层5厘米以下，浇水时间以早晚为好。将将须中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM花木移植WI/Q－021版号/状态：A/0第1页共1页1.0目的：加大株间距离，扩大植物营养面积．2.0小区内绿化养护在一般情况下，都不需要移植，但是在绿化设计时的行间距离是按绿化苗木设计的．随着植物生长，株间空间距已不够植物的横向发展，这时要根据植物生长需要进行移植梳行。3.0地栽移植方式：3.1先切断植物主根，促进侧根发生，在移植后比较容易成活；移栽时间在植物水分蒸腾量极低时进行最宜。因为移栽必定伤害根部，使吸水能力下降，与植物水份蒸腾失去平衡。造成植株萎缩而影响成活率。所以在无风的阴雨天移植最为理想，天气炎热必须午后或傍晚日照不到的时侯进行，并且在种植时边栽种边浇水，保持湿润，降雨后移植效果更好。3.2盆载移植：首先脱去花盆，将土攘外部旧根刮去一部分，用剪刀将盆边的老根、枯根及曲根全部剪除。同时进行分株，盆底填入少许营养土后，分株好的植株植入盆中央，四周填实营养土，稍稍镇压即可。移栽后必保持湿润。因移栽后植物根部受伤，吸水量少，灌水过多时易造成根部伤口腐烂，待新根长出后再逐渐增加灌水量。4.0标准：移栽后要植物搭配合理，保证成活率。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM园林植物造型WI/Q-022版号/状态：A/0第1页共1页1.0目的：植物造型美观，景观丰富2.0操作程序:2.1单干式：只留主干，不留侧枝，集中于顶部造型，表现植物的个体美，这种方法充分表现品种特色，将所有侧枝全部剪除，使养份充分集中于顶部2.2多干式：留主干数条，层次丰富，如大散尾葵、棕竹、大红花等，都适合于多杆式。2.3丛生式：生长期间多次进行打顶摘心，促使发生多数枝条，全株成低矮丛生状，适用于此种形状花卉较多，如红桑、洒金蓉福建茶等。2.4悬崖状：这一形状的特点是全株枝条向一个方向伸展下垂，多用于楼顶绿化垂吊植物。2.5攀援式：多用于蔓性花卉，如牵牛花、报春花、金银花等，使枝条蔓于一定形式的支架上，如形成圆锥型、圆柱型、棚架及篱垣等形式。2.6匍匐式：利用枝条自然匍匐地面的特性，不要修剪使其覆盖地面。如蔓锦葵、旋花及多数地被植物等。⒊0标准：适合园林要求，赏心悦目。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM植物的修剪方式WI/Q-023版号/状态：A/0第1页共2页1.0目的：保持植物形状，控制植物发展。2.0修剪方式：2.1乔木特点:乔木种植初期形状和阔度都适合植物的生长要求。但随着时间转变，有些植物过高过大，树冠连在一起。使下面的花草植物得不到充分的光照，包括绿地草坪严重缺光,造成花草分化不良。缺少光照起不到消杀作用，病虫害发生严重，在管理上带来很大的难度。这时就需要对树冠进行修枝引光，才能有益下边花草的生长。2.2修剪方式：首先观察树冠形状，怎样剪才能达到引光效果，及保持树冠美观，又能达到剪枝引光的目的。待确定好需要修剪的枝条后，最好用高枝剪站在梯子上操作。便于观察修剪后的效果。修剪时先剪除内生枝、枯枝、病枝最后修枝定型。修剪程度：大型乔木一般适合于重剪,重剪一般称为截:2.2.1轻截：剪除当年生枝条1/5-1/42.2.2中截：剪除一年生枝条长度的1/3--1/22.2.3重截：剪除一年生枝条的3/4--2/33.0灌木特点：一般灌木都是以组合形式栽植花坛、花境、花球，如果不定期进行修剪，就变得杂乱无章。修剪方式：3.1自然式：各种树木都有一定的树型，保持植物原有的生长形状，能体现园林中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM植物的修剪方式WI/Q-023版号/状态：A/0第2页共2页 的自然美和特色美，称为自然美。3.2人工式：按照设计的形状，将树冠剪成组合式、多层式、悬崖式、螺旋式、球形式半球式、倒半球式、单干式、双干式、曲干式及各种禽、亭、绿篱等。在植物自然生长的基础上加入人工造形，形成一种园林艺术。4.0落叶树木:从落叶开始到春季发芽前修剪，一般在休眠期修剪。这段时间中树木生长停滞，树体内大部分养份回归根部，修剪后营养损失小，且伤口上不易被细菌感染，有利于树木的春季发芽生长。4.1轻截：剪除当年生枝条1/5－－1/4。4.2中截：剪除一年生枝条长度的1/3－－1/2。4.3重截：剪处一年生枝条长度的3/4－－2/3。4.4轻修剪又称为蔬(适用于小灌木)。4.5轻蔬：用剪刀剪除当年生全部枝条的10%。4.6中蔬：用剪刀剪除当年生全部枝条的10%－20%。4.7重蔬：用剪刀剪除当年生全部枝条的20%以上。⒌0标准:植物修剪整齐，花坛美观。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM花卉植物繁殖方式WI/Q--024版号/状态：A/0第1页共2页1.0目的：持续花木的轮回生长，增加植物数量。2.0操作程序：2.1播种繁殖:播种土壤应选择含腐殖质,轻松而肥沃的沙土壤。光照充足,空气流通,排水良好的地方。播种土壤应深耕30cm深,土块细碎,清除杂物后上层覆盖12cm厚的细土壤。最好用1.5cm孔径铁筛将土筛过，覆盖深度取决于种子的大小。一般大粒种子覆盖深度为种子厚度的三倍左右；小粒种子以不见种子为标准，然后用细孔喷壶充分喷水。2.2走茎：自叶基部抽出节间较长的茎，节上生着叶、花和不定根，用剪刀剪下来，用花盆重新栽培，就成为一棵幼小植株。2.3球茎：一些球根类植物，老球茎萌发后常在基部形成新球带子球，用刀将新生的球切下来后以备栽培。选用小号盆和培养土，将切下来的球茎重新栽植经过数日，就会发芽生根成为一株新苗。2.4叶插：将叶柄从植物上剪下来，插入沙中，叶片立于沙面上，遮阴保持沙床湿润，每天浇三次水，二十天后就会生根。起苗上盆，用培养土栽植就成为一株新苗。2.5茎插：可以在露地进行，也可在室内进行，以季节种类不同，可以自行选择。选择枝条部分称为插惠，长度以花卉种类、节间长度及组织软硬而异，一般5-10cm长，组织以老熟适中而宜。过于柔嫩易于腐烂，过老不易生根，采用生长强健或树龄较幼的母体枝条，生根率比较高。扦插时要保留一部分叶片，如果去掉中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM花卉植物繁殖方式WI/Q--024版号/状态：A/0第2页共2页全部叶片则难以生根。叶片较大的植物在扦插前剪除叶片的一部分，切口以平剪，光滑为好，以提高成活率。将剪好的枝条插入沙床中，注意浇水保持沙床湿润，一个月后就会生根。2.6根插:有些花卉能从根上产生不定根芽形成幼株，采用插根繁殖,大多数根插的花卉都有粗壮的根，把根剪成5--8cm长，散插于浅箱内，覆盖土沙约1cM保持湿3.0标准：插穗的切口要光滑。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM花卉植物虫害防治WI/Q-025版号/状态：A/0第1页共1页1.0目的：确保植物的健康生长，提高植物观赏效果。2.0花卉虫害的防治，首先了解虫害的发生原因危害部位等规律，才能找出理想的防治措施。常见的虫害如下：2.1线虫:症状：线虫病感染植株地上部分表现生长衰弱，植株矮小，发黄，花小。化学防治：线虫是植物常见的害虫，防止病虫害随播种材料及带病植物传播到无病区。发病严重的植株应作土壤消毒,可以采用翻晒或用40%二溴氯丙烷处理土壤，用药量每平方米0.3公斤，或40%涕灭威颗粒剂，也可用3%呋南丹颗粒剂，对线虫的防治效果都比较好。2.2白粉虱症状：白粉虱成虫或幼虫群集在叶子的被面，刺吸汁液进行危害，是花卉的常见虫害。繁殖力强，发育速度快，除吸花卉植物汁液，还分泌大量的蜜露，导致煤污病的发生。化学防治：合理修剪，疏枝，除掉虫叶及清除花卉附近的杂草，减少虫源。喷洒5%三硫磷乳剂2000倍或20%杀灭菊酯2500%倍；也可用10%涕灭威颗粒剂施入土中，植物吸收后起到杀虫作用。杀虫时间可在清晨成虫活动力不强时进行，可提高杀虫效果。2.3蚜虫症状：是绿化植物最为普遍的一种害虫，成虫及幼虫群集叶片被面及嫩稍的顶面，吸取汁液危害，被害叶片向背面卷曲皱缩。化学防治：清除杂草，冬季在寄主上喷洒波美5度的石硫合剂，消灭越冬虫卵。危害期间喷洒40%乐果或氧化乐果1200倍或灭蚜松剂1500倍溶液喷杀。正正土2.4蛴螬症状：主要活动在土壤内，危害各种花卉的幼苗及根部，是重要的地下害虫，绿地经常发生。防治方法：危害期喷浇松乳剂800－1000倍或马拉硫磷800－1000倍，25%乙脂甲胺磷1000倍浇灌土壤。3.0标准：保证花卉枝叶健康，没有病枝虫害。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM植物病害防治WI/Q-026版号/状态：A/0第1页共1页1.0目的：提高花卉的经济效益和观赏效果。2.0操作范围：常见的病害防治。2.1白粉病症状：白粉病能危害各种植物，病害发生在叶片、嫩梢、花梗和花蕾。感病的部位布满一层白粉,使花不能开放或花姿不整，影响花木的常生长。一般通风不良，空气湿度大，病害发生比较严重。氮肥施用过多，壤中缺钙或过干的轻沙土，都有利于发病。温度变化剧烈，花盆土壤过干等都将减小抗病能力，造成病害的发生。化学防治：用70%甲基托布津，粉锈宁100－1500倍喷洒感病全株。2.2黑斑病症状：主要危害植物叶片，我国南方多在4、6、7月份多雨季节发病严重，感病的植株叶片呈圆形或近圆形黑色的斑点。11月份病害停止发展。潮湿多雨的季节发病率高。化学防治：清除植物上被感染的病叶，起到预防传播效果，在冬季彻底清除地上的枯枝病叶，杜绝浸染来源。发病初期用70%甲基托布津100倍或75%百菌清1500倍溶液喷洒全株，有较好的防治效果。2.3褐斑病症状：褐斑病也是植物栽植中较严重且常发生的病害之一，感病的植株叶片呈褐色斑点。对一些灌木草本植物最易发生。植物过于集中，相对湿度大，通风透光不良，喷淋浇水有利病菌的传播，并且叶面残留的水份为病害发展提供了有利条件。化学防治：花卉植物栽植摆放不易过密，通风透光，避免湿度过大，及时摘除病叶，病花，减小病菌侵染来源。发病初期用1%波尔多液或多菌灵1000－1200倍，多抗霉素喷洒全株也有很好的治疗效果。2.4叶斑病症状：该病害最易危害植物下部叶片和枝条，花柄感染病菌后能曲，形成奇形花。学防治：清除植物病株，减小侵染来源，控制病害发生发病期喷洒1%波液，多菌灵也有很好的防治效果。2.5标准：减少病害发生，确保植物健康。化尔多中海物业管理(深圳)有限公司自然破坏防护措施WI/Q-027版号/状态：A/0ZHPM第1页共1页1.0目的：做好防护工作，减少植物伤害。2.0自然破坏主要是台风、爆雨3.0防护方式：3.1台风：在台风来之前，对刚种地载植物，用专用水泥桩两根插在树两边，用一根木条横在上边绑牢，以防树木在风中大幅度摇动时伤害根部,影响植物生。3.2爆雨：在暴雨来之前，把花坛的盆花最好搬下来，放在地面上，以防摔破。地栽植物要挖好排水沟，在下雨之间如果雨水过多，能够及时排除，避免因积水而导致植物死亡。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM农药的使用WI/Q-028版号/状态：A/0第1页共1页1.0目的:正确使用农药，防止药害发生。2.0使用方式：2.1操作前检查2.1.1检查植物病状及虫害的危害程度。2.1.2阅读农药使用说明书,查看农药的有效日期，如果是过期的和接进有效期的禁止使用，以免误工误时，操作时一定要按规定的浓度比例配调。2.1.3。2.1.42.22.2.1检查喷雾器水箱是否漏水，加压器是否能够操作，喷雾器喷头是否堵喷药前如果是阴天最好推迟喷药时间，待到天晴后喷杀效果比较好。喷药后检查虫害防治，一般在喷药2-3小时害虫就会死亡，不然就是药物无效或药的份量不够，再进行补杀时加重农药份量后效果还不理想说明农药失效。2.2.2病害防治，喷药后一星期内如果病害还在蔓延，一般是两种可能，一是农药失效，二是配调浓度不够。要重新补杀一次，效果还不理想就可以断定农药失效。3.0操作时注意事项3.1喷药时要戴口罩、胶手套，不要顶风操作，要站在上风口。3.2喷药时禁止吃东西，避免发生药物中毒。4.0标准：达到防治效果，植物生长健康。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM除草的操作方式WI/Q--029版号/状态：A/0第1页共1页1.0目的：清除杂草,保持土壤中的养份，有益植物的生长发育。2.0操作程序：2.1人工除草：除草最好在杂草发生之初，用手连根把掉，杂草多的用锄头J将草根一起抛掉，此时杂草根系较浅，入土不深，易于去除，否则日后易于和花草争夺养份。锄草时间最好在杂草开花之前，不然一次结仔后，需多次清理，即费时又费工，甚至数年后始能清除。一些多年生杂草根扎得比较深，每年春天萌芽前必须用锄头将地下面的根部一起清除。2.2药物锄草：大面积的草地用喷雾器将化学杀草药物喷洒在杂草上，一般2-3时就可以死亡。然后除去草根，提高工作效率。有效的除草剂有数十种，包括无机化合物和有化合物制品。后者应用较好，药性杀伤力强，所用剂量小。生产上广泛应用马津、敌草隆等无机除草剂性质稳定能溶于水，能渗进植物组织，但是对栽培植物容易发生药害，操作时尽量不沾到栽培植物体上。例如：2.4－D丁酯可以防除双子叶杂草；除草枯可防除单叶杂草，西马津可防除一年生杂草；百草枯可防除一般性杂草。草⒊0标准：彻底清除，斩草除根。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM植物保洁WI/Q-030板号/状态：A/0第1页共1页1.0目的：保持花卉本色，没有灰尘污染。2.0操作程序：杂物。2.2每星期用水管对地栽花坛冲洗一次，冲洗后用扫帚清理枯叶并剪除病枝。每十天用水管对花境、树丛、绿篱、冲洗清理一次。然后清理下面树叶。2.3每十天对大厅盆花，般出室外冲洗擦抹叶片一次(花叶、花盆、套盆2.4每十五天用毛巾对室内盆花擦抹清理一次摘除黄叶对盆花更换一2.5每月对室内摆放时间过长的花卉彻底更换保洁一次。2.6每月用高压水管对灌木、乔木彻底冲洗保洁一次。冲洗后清除地面杂物。3.0标准：叶面没灰尘，花色艳丽美观。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM植物施肥方式WI/Q-031版号/状态：A/01.0目的：补充植物养份，促使植物生长旺盛。2.0植物施肥方式：花卉的施肥可分为基肥和追肥两大类。2.1基肥特点：基肥能改良土壤，一般在绿化施工初期使用以厩肥、堆肥作为基肥。每100平方米的绿化地宜施基肥110-225公斤，基肥在整地前翻入土中可以调解土壤。2.2基肥作为追肥使用时，以肥料种类及植物生长情况而定。植物较大，距离较远施用干性肥料，可采用沟施、穴施、或条施。2.2.1环状施肥沟宽约30--40cm,2.2.2条状施肥沟宽约30--50cm,长度酌情而定2.2.3施肥穴宽约100--50cm深度一般50cm左右为宜，施肥后上面盖土，然后浇透水。3.0追肥特点：植物作为追肥时大多以无机肥为主。无机肥易溶于水肥效快，作为追肥时操作比较方便，作为追肥使用的肥料有：3.1硝酸铵：液施稀释300--500倍，淋洒在植物根部，然后浇透水利于植物吸收。3.2尿素：作为根外追肥时，液施稀释600-1000倍淋洒在土壤表层，下雨时间施肥效果比较好。3.3过磷酸钙：最好与有机肥料混合使用，兼有保养作用。不宜直接与种子3.4磷酸钾：由于钾在土壤中，流动范围小，作追肥时应集中条施或沟施于植物根系密集的土层，施后填土浇水。4.0施肥时注意的事项施肥前要松土，这样肥水渗透快，容易被吸收。要注意不要使肥水落在叶上，芽上，而影响生长。人粪尿、过磷酸钙，等酸性肥，不能与草木灰等碱性肥料混合使用，否则会中和，而失去肥效。碱性盆土要选择酸性肥料。无机肥和基肥混合使用，可延常肥效，还能防止土壤板结，可以改善土壤通气、渗水、保水、保肥等性能。以延常肥效，还能防止土壤板结，可以改善土壤通气、渗水、保水、保肥等性能。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM机械设备的使用及保养WI/Q-032板号/状态：A/0第1页共1页1.0目的：了解设备性能，便于操作保养。2.0操作程序：2.1安全2.1.1操作前首先检查草地上是否有石头、木棍、及其它杂物。2.1.2操作前检查设备的刀片、螺母、确保机械处于安全状态。2.1.3操作时不许赤脚，穿托鞋，要穿长裤，穿保护鞋，戴上防护眼罩。2.1.4操作中只许前进，不许后退，不得跑步操作。2.1.5有异常震动或异物相抨击时，要立即停机。2.2启动前检查、准备2.2.1注入润滑油2.2.2注入汽油2.2.3安装好草袋2.3操作前检查2.3.1机油油位不得超过高标位2.3.2汽油油箱内不准有杂物、粉末及水份，注意停机熄火后加油。2.4每次作业完毕后都应进行清理冲洗刀片及刀箱内的杂草。中海物业管理WI/Q-032(深圳)有限公司室内、阳台、屋顶绿化管理标准工资板号/状态：A/0ZHPM第1页共1页目的：调节室内空气，美化和营造舒适幽雅的工作和生活环境。1．0室内花卉管理：1．1室内花卉大多数以荫生植物为主，应根据植物的生长习性，摆放在靠窗光线明亮、空气流通的位置。因多数室内植物都属于观叶植物，长期放在暗处会因缺光造成叶绿素减少，叶色变浅，变暗，生长不良影响观赏效果。1．2由于室内空气湿度少，容易引起植物叶面缺水，造成叶边枯焦，在养护时要求每天叶面上喷水，增加叶面湿润，盆土要偏干为好。1．3植物生长中需要大量的营养元素，所以要定期施复合肥。复合肥比较卫生无异味，是室内理想肥料。1．4适当修剪能调解植株的长势，调解营养的合理分配，所以要及时除掉下部变黄、变枯的老叶，集中营养供应新叶的生长。1．5由于室内通风条件不好，病害、虫害容易发生。农药是有害物品，严禁在室内使用。如需治理，必须将盆花搬在室外治理。2．0阳台、屋顶花卉的管理：2．1阳台及屋顶植物应选择抗风性强的低矮植物，耐干旱、耐生长植物。阳台、屋顶花卉摆放时要有固定架，防备台风侵袭时造成伤害。2．2鱼季花池容易积水，注意防水排涝。严禁将水外排，造成墙面污染。2．3室外植物在强光下，雨露的滋润下，生长旺盛，所以要适当施肥、补充养份，但要少施勤施为好。2．4经常修剪，特别剪除徒长枝、交叉枝、病枝、枯枝，保持树形，保持养份并及时清除杂草。中海物业管理(深圳)有限公司ZHPM清洁工作检验标准QR–01QO版号/状态A/0第1页共1页内容标准备注11.停车场地面及通道2.路灯、各种招牌3.垃圾周转站4.汽车、单车库1.地面无杂物、垃圾、道路无泥沙、无生草、2.每半月循环清洁一次,目视灯罩上无明显积尘,灯罩内无虫尸；每周擦抹各种招牌一次,目视牌面清晰,无明显污染。3垃圾桶每日清洗，桶外无粘附物；周转站内外无垃圾、积水、污渍。4.车库地面无尘土、杂物，地库地沟无积物，消防栓表面无灰尘，顶面无蜘蛛网。管道每半月擦一次，保持无放杂物积尘。地下污水井内积水不过半，水面无结块漂浮物21．楼层通道的墙面、地面2．后楼梯台阶及扶手3．公共设施、设备含消防栓、防火门、通风窗4．后楼梯的管道及天花板1．釉面地砖：目视干净无杂物，无污渍，可反映出照明灯的轮廓。玻化地砖：目视干净无杂物，无污迹，有光泽。2．目视台阶面及扶手干净无污迹；用纸巾擦抹60公分长不被明显污染。3．用纸巾擦抹表面60公分长，纸巾不被明显污染；用纸巾擦抹门上冒头30公分长，门板60公分长，纸巾不被明显污染．4．用纸巾擦抹楼道管道表面60公分长，纸巾不被明显污染；目视无蜘蛛网，无明显污迹．1．转换层仿石地面砖2．转换层洗手间冲凉房1．目视干净无杂物，无污迹，保持条逢清晰。2．地面无杂物，无污迹；瓷砖面洁净；马赛克地面无污迹，无杂物。33．转换层防护网4．公共设施设备(通道玻璃窗、消防栓、灭火器、灯罩)4．普通玻璃目视无灰尘，无水珠，镀膜玻璃半米内可