2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》预测试卷二

2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》预测试卷二[单选题]1.某房地产的土地是于8年前通（江南博哥）过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520参考答案：B参考解析：该房地产的市场价格为：3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。土地重新购建价格是指在价值时点（现在）土地状况下的价格，土地使用期限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余年限，土地年期不用调整。[单选题]2.运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成参考答案：C参考解析：在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜出售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来开发完成之时；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来预售之时；当房地产市场不够好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来延迟销售之时。[单选题]3.某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400参考答案：D参考解析：新容积率＝（5000×1.5＋2500）/5000＝2.0，则该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价为：（5600×2－2400）×5000＝4400（万元）。[单选题]4.估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（）。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府参考答案：B参考解析：交付估价报告是房地产估价的基本程序。估价报告经内部审核合格并完成估价师签名、估价机构盖章等手续后，应按照有关规定和估价委托合同约定的方式，及时将估价报告交给委托人。[单选题]5.下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务参考答案：C参考解析：估价机构不应承接估价业务的情形：①超出本机构的估价业务范围；②与自己有利害关系或利益冲突；③自己的专业能力难以胜任；④估价业务有较大的风险。C项，如果估价机构与估价需求者或其他相关当事人及估价对象有利害关系，就不应承接。这里所讲的不应承接估价业务的情形，是指估价机构不应承接估价业务或不应接受估价委托的情形，而不是指估价师个人不应承办估价业务或应回避的情形。[单选题]6.关于估价资料归档要求的说法，错误的是（）。A.估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料B.记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一C.归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式D.对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期限不得少于1年参考答案：B参考解析：A项，估价报告交给委托人后，应由相关责任人按照有关规定及时对估价报告以及在该估价业务中形成的其他各种文字、图表、影像等不同形式的资料进行集中清理，对其中有保存价值的资料进行整理、分类，然后妥善保存起来，即估价资料归档。B项，归档的估价资料应全面、完整，一般包括：①估价报告；②估价委托书；③估价委托合同；④估价项目来源和接洽情况记录；⑤实地查勘记录；⑥估价报告内部审核记录；⑦估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录；⑧估价报告交接单；⑨估价机构和估价师认为有必要保存的其他资料。C项，估价资料应采用纸质文档归档，同时可采用电子文档归档。纸质文档应对每个估价项目专卷建档，并至少保留一份与交给委托人完全相同的估价报告原件。电子文档归档的，电子文档应与纸质文档一致。D项，对未正式出具估价报告的估价项目的相关资料，应参照要求进行归档，至少保存1年。[单选题]7.开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。A.比较法B.收益法C.成本法D.推测法参考答案：A参考解析：未来开发完成后的房地产适宜出售的，其价值适用比较法评估；适宜出租或自营的，其价值适用收益法评估。[单选题]8.某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。A.105B.150C.420D.500参考答案：B参考解析：补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价（单价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率），或者补地价（单价）＝（旧容积率下的土地单价/旧容积率）×（新容积率－旧容积率）。本题中，补地价（单价）＝（旧容积率下的土地单价/旧容积率）×（新容积率－旧容积率）＝（3500/2.8）×（4－2.8）＝1500（元/m2），因此补地价（总价）＝1500×1000＝150（万元）。[单选题]9.对于同一估价对象，当不仅适用一种估价方法进行估价时，宜选用（）估价方法进行估价。A.一种B.两种以上（含两种）C.两种以上（不含两种）D.三种参考答案：B参考解析：当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。[单选题]10.为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.93参考答案：B参考解析：可比实例正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝3500/（1－3%）＝3608.25（元/m2），可比实例成交日期为2016年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2017年4月1日为：3608.25×（1＋0.3%）6＝3673.68（元/m2）。[单选题]11.某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元，若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为（）万元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00参考答案：C参考解析：设3年后该商业用地净地的价值为V，则：1000＝80＋80/（1＋8%）＋80/（1＋8%）2＋（V－50）/（1＋8%）3V＝1029.22（万元）[单选题]12.某写字楼因停车位数量不能满足需求，租金明显低于市场租金，由此造成的写字楼折旧属于（）。A.外部折旧B.功能落后折旧C.功能缺乏折旧D.使用磨损折旧参考答案：B参考解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。功能折旧可分为下列3种：①功能缺乏折旧；②功能落后折旧；③功能过剩折旧。其中，功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。[单选题]13.在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设参考答案：B参考解析：B项，背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。A项，未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。C项，不相一致假设，是指在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。D项，依据不足假设，是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。[单选题]14.由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率参考答案：A参考解析：净收益与资本化率的匹配内容包括：①由土地净收益求取土地价值；②由建筑物净收益求取建筑物价值；③由房地净收益求取房地价值；④由房地净收益求取土地价值；⑤由房地净收益求取建筑物价值。[单选题]15.采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率参考答案：B参考解析：建筑物折旧的方法主要包括：①年限法。年限法是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法。②市场提取法。市场提取法是通过含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。③分解法。分解法是把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加得到建筑物折旧的方法。[单选题]16.某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A.600B.738C.900D.960参考答案：C参考解析：临街深度价格递减率的哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的10（临街深度）0.5%。本题中，临街深度为36ft的土地的价值占整块土地价值的该土地的价值为1500万元，则临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为：1500×60%＝900（万元）。[单选题]17.价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日参考答案：D参考解析：价值时点应采用公历表示，宜具体到日。价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）为价值时点，一般不得早于受理估价委托之日（如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日），不得晚于出具估价报告之日。价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日。价值时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。[单选题]18.拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（）。A.抵押人无权优先受偿B.抵押人有权对全部房地产优先受偿C.抵押权人有权优先受偿D.抵押权人无权优先受偿参考答案：D参考解析：《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。[单选题]19.由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性参考答案：A参考解析：由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。[单选题]20.在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）。A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元参考答案：C参考解析：可转让土地的价格＝可转让土地单价×面积×可转让土地面积的比率＝20000×60%×3000＝3600（万元）。[单选题]21.某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87参考答案：B参考解析：房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。根据题意，类似开发项目正常建设期为2.5年，之前按正常建设进度建设1年，因此后续正常建设期为1.5年，由于这是强制拍卖目的估价，应按被迫转让开发前提测算，在接手前有一个接手期或者说一个“前期”，这个时期为0.75年，因此最终确定的后续开发期应为2.25年。开发完成后现值＝5000/[（1＋10%）2.25]＝4034.93（元/m2）。[单选题]22.房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。A.1B.2C.3D.4参考答案：C参考解析：房地产估价机构（简称估价机构），是依法设立的从事房地产估价活动的中介服务机构。《资产评估法》规定，评估机构应依法采用合伙或公司形式。合伙形式的评估机构应有2名以上评估师，其合伙人三分之二以上应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。公司形式的评估机构应有8名以上评估师和2名以上股东，其中三分之二以上股东应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。评估机构的合伙人或股东为2名的，2名合伙人或股东都应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。[单选题]23.比较法估价的步骤包括以下几项：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（）。A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦参考答案：C参考解析：运用比较法估价一般分为以下7个步骤：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。[单选题]24.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13参考答案：A参考解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格。本题中，市场价格＝6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（90.08/100）＝5110.51（元/m2）。[单选题]25.采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y＝a＋bX中的常数a、b的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和参考答案：A参考解析：长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价值、价格资料，并且要求所拥有的历史价值、价格资料真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y＝a＋bX。式中，a，b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。[单选题]26.路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地参考答案：A参考解析：路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。[单选题]27.在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税参考答案：B参考解析：在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。[单选题]28.估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人参考答案：C参考解析：估价委托由估价机构统一受理，统一收费；估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。[单选题]29.市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格参考答案：A参考解析：市场状况调整是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理，房地产状况调整是使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。[单选题]30.出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法参考答案：C参考解析：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。这种分类对选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。[单选题]31.某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67参考答案：D参考解析：房地产价值＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润，其中：销售税费＝房地产价值×销售税费率，开发利润＝房地产价值×销售利润率。设该写字楼的价值为P，则有：P＝8000＋6000＋800＋600＋720＋6%×P＋16%×P，解得P＝20666.67（万元）。[单选题]32.下列表述中不正确的是（）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果参考答案：D参考解析：不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。而估价目的不影响估价作业期，所以估价作业期不影响估价结果。[单选题]33.由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限参考答案：A参考解析：房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。[单选题]34.房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（）。A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确定的发生时间参考答案：A参考解析：房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。[单选题]35.工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（）的建筑物的估价。A.研究价值B.保存价值C.重大经济价值D.历史价值参考答案：D参考解析：工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本。[单选题]36.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系参考答案：B参考解析：建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权。加盖房屋是利用建设用地使用权，即空间利用权。A项，土地所有权属于国家和集体，个人没有宅基地所有权，有宅基地使用权。C项，地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。D项，相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。[单选题]37.资本化率是（）的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数参考答案：D参考解析：房地产价格＝净收益×净收益乘数＝净收益÷资本化率，即净收益乘数＝1÷资本化率，净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。[单选题]38.运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费参考答案：C参考解析：采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用；采用成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为开发完成后的价值。[单选题]39.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额参考答案：B参考解析：估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，即：建筑物折旧＝建筑物重新购建成本－建筑物市场价值。建筑物折旧不同于会计上的折旧，即不等于原始建造价格与账面价值的差额。[单选题]40.某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况调整系数为（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10参考答案：B参考解析：在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为＋R%；低时，为－R%），则有：可比实例自身状况下的价格×[1/（1±R%）]＝可比实例在估价对象状况下的价格。本题中，可比实例的实物状况比估价对象优，因此其调整系数为：1/（1＋R%）＝1/（1＋9%）≈0.92。[单选题]41.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价参考答案：C参考解析：根据提供的专业意见的用途和作用，可以把房地产估价分为两种不同性质的估价：①鉴证性估价（又称公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；②咨询性估价（或称参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。[单选题]42.估价对象由（）决定。A.委托人B.估价目的C.委托人和估价目的双重D.估价机构参考答案：C参考解析：估价对象是由委托人指定，但又不是完全由其决定的。也就是说，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，不是委托人让评什么就评什么，而应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。即使是委托人提出了明确的估价对象及其范围，也应检查是否有应列入而未列入的，或者有不应列入而列入的，特别是有无冒充、顶替甚至虚构的。[单选题]43.下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平参考答案：C参考解析：C项，增加房地产保有环节的税收，会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。A项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。B项，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。D项，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。[单选题]44.已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（）。A.4750B.4500C.4250D.4100参考答案：A参考解析：本题中，该房产是带有债权债务的房地产，统一财产范围一般是统一到不带债权债务和其他权益或负担的房地产范围，公式为：不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格＝带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格－债权和其他权益价值＋债务和其他负担价值，债权和其他权益价值150元，债务和其他负担价值（100＋300）元，代入公式，其统一财产范围的价格＝4500－150＋（100＋300）＝4750（元/m2）。[单选题]45.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500万m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。A.4800B.5124C.5801D.7124参考答案：C参考解析：当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。平均发展速度法的计算公式为：在此题中，由公式{图2}其中P0＝3500元/m2；P5＝4800元/m2；n＝5年，得t＝1.0652，P8＝P0×ti＝3500×1.06528＝5801.19（元/m2）。[单选题]46.A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。A.30B.60C.80D.100参考答案：B参考解析：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6倍～10倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。土地补偿费的计算公式为：土地补偿费＝被征土地前3年平均年产值×补偿倍数。本题中，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费最低金额＝1000×100×6＝60（万元）；最高金额＝1000×100×10＝100（万元）。[单选题]47.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率参考答案：B参考解析：临街深度价格修正率有单独深度价格修正率（即临街深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率的关系为：a1＞a2＞a3＞…＞an－1＞an。累计深度价格修正率的关系为：a1（a1＋a2）（a1＋a2＋a3）…（a1＋a2＋a3＋…＋an－1＋an）。平均深度价格修正率的关系为：a1＞（a1＋a2）/2＞（a1＋a2＋a3）/3＞…＞（a1＋a2＋a3＋…＋an－1＋an）/n。[单选题]48.某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366参考答案：D参考解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。本题中，月租金净收益＝1000÷100＝10（元/m2），月折现率＝6%÷12＝0.5%，设现房价格为x（元/m2），则有：5000＝x－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）10]－x×5%。解得：x＝5366。所以，该套商品住宅现房的市场价值为5366元/m2。[单选题]49.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发参考答案：D参考解析：当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提；②更新改造前提；③改变用途前提；④改变规模前提；⑤重新开发前提；⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。其中，根据最高最佳使用原则，经分析、判断，以重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价。现有房地产应重新开发的财务上可行的条件是：（重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润）＞现有房地产的价值。[单选题]50.假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15参考答案：C参考解析：直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。住宅计算折旧时不必考虑土地使用权剩余年限的影响，直接按建筑物经济寿命计算折旧即可。直线法的年折旧额计算公式为：D＝C（1－R）/N；代入本题数据后可得，年折旧额＝500×（1－10%）/40＝11.25（万元）。[单选题]51.关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值C.房屋征收估价应评估完全产权价值D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值参考答案：D参考解析：对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。AB两项，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值。C项，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。D项，房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值；未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。[单选题]52.下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化参考答案：B参考解析：A项，报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。C项，报酬资本化公式中的未来各期的净收益、报酬率、和收益期或持有期单位是一致的。D项，在实际估价时，通常假设报酬率长期不变。[单选题]53.有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。A.上涨B.下降C.很难说D.没有影响参考答案：A参考解析：房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。例如，位于有天然周期性灾害地区（如有天然周期性水灾的江、河、湖、海边）的房地产，如果一旦建设了可靠的防洪工程，不再受天然周期性灾害的影响，则其房地产价格会上涨。[单选题]54.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。A.923B.1111C.1353D.1872参考答案：C参考解析：房地产目前的价值为：本题中，Vt＝V×（1＋12%）×（1－6%）＝1.0528V。则：V＝（100/9%）×[1－1/（1＋9%）3]＋1.0528V/（1＋9%）3由此可得，V＝1353.31（万元）。[单选题]55.收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。（）A.最低卖价，成交价格，最高买价B.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.最低卖价，最高买价，成交价格参考答案：C参考解析：评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同称呼，如把采用比较法、收益法、成本法、假设开发法测算出的估价对象价值或价格，分别称为比较价值、收益价值、成本价值、开发价值。从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。[单选题]56.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断参考答案：C参考解析：年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。因此，本题中甲乙两宗房地产各项条件相同，在直线法中计算折旧额时，折旧额相等。[单选题]57.某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品参考答案：B参考解析：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。[单选题]58.在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，房地产价格会（）。A.提高B.降低C.很难说D.没有影响参考答案：A参考解析：房地产区位因素是指位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。其中交通管制属于交通条件。其对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制，对某类房地产来说可能会降低其价值，但对另一类房地产来说则可能会提高其价值，如在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高其价值住宅价格。[单选题]59.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（）万元。A.313B.329C.417D.446参考答案：D参考解析：设收益率为Y，偿债基金系数为a，由公式a＝Y/[（1＋Y）n－1]，可得：（1＋Y）n＝1.7905。则房地产的价格为：[单选题]60.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本参考答案：D参考解析：历史成本又称原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产在购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者在购置时所付出的对价的公允价值。中国现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本。[多选题]1.在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（）。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查收集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排E.完成估价任务的措施参考答案：ABCD参考解析：估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做以及由谁来做，其内容包括估价工作的主要内容、质量要求、具体步骤、时间进度和人员安排等。估价作业方案的内容主要包括三个方面：①估价工作的主要内容及质量要求。估价工作的主要内容包括拟采用的估价方法和估价技术路线，拟收集的估价所需资料及其来源渠道，以及实地查勘估价对象等估价工作。②估价工作的具体步骤及时间进度。③估价工作的人员安排等。[多选题]2.损失资本化法包括（）。A.收益损失资本化法B.收入损失资本化法C.收益法D.超额费用资本化法E.修复成本法参考答案：ABD参考解析：损失资本化法是预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。损失资本化法可分为“收益损失资本化法”“收入损失资本化法”“超额费用资本化法”。[多选题]3.估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C.同类房地产交易、成本、收益等资料D.反映估价对象状况的资料E.本地区各种类型房地产的价格变化资料参考答案：ABCD参考解析：估价所需资料主要包括：①反映估价对象状况的资料；②估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；③对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；④对房地产价格价值、有普遍影响的资料。[多选题]4.在房地产估价中，估价方法的选择，是由（）综合决定的。A.估价对象的房地产类型B.估价方法适用的对象和条件C.估价人员的技术水平D.委托人的特殊要求E.所收集到资料的数量和质量参考答案：ABE参考解析：每种估价方法除了其适用的估价对象，还有需要具备一定条件。在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析，然后确定采用的估价方法。[多选题]5.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含（）。A.以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值B.以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值C.以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值D.以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值E.建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值参考答案：DE参考解析：建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束。这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，等于自价值时点起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，减去以收益期为使用期限的土地使用权在价值时点的价值。[多选题]6.地块的区位状况，包括（）。A.地块所在城市的性质B.地块的地质情况C.地块所在城市内的区域的性质D.地块的水文情况E.具体的区位状况参考答案：ACE参考解析：弄清土地的区位状况，包括三个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的区位状况。搞清楚这些，主要是为选择最佳的用途服务。[多选题]7.运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）。A.透明、稳定及具可预见性的房地产政策B.一套统一、严谨及健全的房地产法规C.一个公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库参考答案：ABE参考解析：假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个稳定、具可预见性及透明的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③要有一个有较长历史、连续、全面及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场，人为地掺入了更多的不确定因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续开发的必要支出的预测也就更加困难。[多选题]8.关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值参考答案：ADE参考解析：B项，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。C项，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。[多选题]9.一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（）。A.供求关系短期内不太稳定B.自由竞争的市场环境C.较长时期的市场运行D.可大量重复开发建设E.成本和效用变动不同步参考答案：BCD参考解析：运用成本法估价需要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才会构成价格。因此，价格等于“成本加平均利润”是对同种房地产在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场），二是该种房地产可以大量重复开发建设。[多选题]10.在获取估价业务中，估价机构和估价师通过与估价需求者沟通，根据所了解的估价目的、估价对象等情况，从（）等方面，衡量是否承接该估价业务。A.是否超出了本机构的业务范围B.是否有良好的关系C.是否与自己有利害关系或利益冲突D.自己的专业能力是否能够胜任E.该估价业务的风险程度参考答案：ACDE参考解析：在获取估价业务或受理委托中，估价机构和估价师通过与估价需求者沟通，根据所了解的估价目的、估价对象、估价当事人等情况，从该项业务是否超出了本机构的业务范围，是否与自己有利害关系，是否本机构的专业能力不能胜任，以及在分析和评价该项业务风险的基础上决定是否受理估价委托。[多选题]11.下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不全的房地产参考答案：ACE参考解析：按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：①“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产；②“干净”的房屋所有权和划拨建设用地使用权的房地产；③“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；④共有的房地产；⑤部分产权或有限产权的房地产；⑥有租约限制的房地产；⑦设立了地役权的房地产；⑧设立了抵押权的房地产；⑨有拖欠建设工程价款的房地产；⑩已依法公告列入征收、征用范围的房地产；被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；手续不齐全的房地产；房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；临时用地或临时建筑的房地产；违法占地或违法建筑的房地产；房地产的租赁权；地役权；房地产的抵押权；房地产的空间利用权；房地产中的无形资产。BD两项属于按实物形态划分的种类。[多选题]12.不属于比较法估价的步骤是（）。A.收集交易实例B.查看交易成功的比例C.比较价格的最大差距D.选取可比实例E.进行交易情况修正参考答案：BC参考解析：运用比较法估价一般分为以下7个步骤：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。[多选题]13.下列属于多层住宅的有（）。A.4层B.3层C.10层D.6层E.11层参考答案：AD参考解析：层数和高度主要说明建筑物的总层数（其中地上层数和地下层数）或总高度。建筑物通常根据总层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照总层数来划分的：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。[多选题]14.从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C.有租约限制的房地产D.未来状况下的房地产E.共有的房地产参考答案：BCE参考解析：按照房地产的权益状况，可以把房地产分为：①“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产；②“干净”的房屋所有权和划拨建设用地使用权的房地产；③“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；④共有的房地产；⑤部分产权或有限产权的房地产；⑥有租约限制的房地产；⑦设立了地役权的房地产；⑧设立了抵押权的房地产；⑨有拖欠建设工程价款的房地产；⑩已依法公告列入征收、征用范围的房地产；被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；手续不齐全的房地产；房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；临时用地或临时建筑的房地产；违法占地或违法建筑的房地产；房地产的租赁权；地役权；房地产的抵押权；房地产的空间利用权；房地产中的无形资产。AD两项，是按照房地产实物形态的角度进行的分类。[多选题]15.关于房地产状况调整的说法，错误的是（）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素参考答案：ABC参考解析：房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。A项，不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。B项，在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产为可比实例。则需要调整的内容就较少，房地产状况调整也就越简单。C项，可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。[多选题]16.在合法处分方面，应以（）等允许的处分方式为依据。A.法律B.法规C.合同D.口头约定E.规章参考答案：ABCE参考解析：依法判定的处分权利，应以法律法规和政策或者合同（如建设用地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、互换、租赁、抵押、出资、抵债、赠与等。法律法规和政策规定或者合同约定不得以某种方式处分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象，或者委托人要求评估该种处分方式下的价值的，其评估价值应为零。[多选题]17.估价技术报告应包括（）等。A.估价测算过程B.估价基本事项C.估价结果确定D.市场背景描述与分析E.估价方法适用性分析参考答案：ACDE参考解析：估价技术报告的内容有：①估价对象描述与分析；②市场背景描述与分析；③估价对象最高最佳利用分析；④估价方法适用性分析；⑤估价测算过程；⑥估价结果确定。[多选题]18.我国目前与房地产有关的税种共10个，其中具有普遍调节功能的税种有（）。A.增值税B.城市维护建设税C.房产税D.契税E.企业所得税参考答案：ABE参考解析：中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。[多选题]19.房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大参考答案：ABCD参考解析：房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，不同房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争市场，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。此外，房地产交易不适宜采取样品交易的方式，而应到实地观察、体验，房地产估价也应对估价对象进行实地查勘。[多选题]20.关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值参考答案：ABCE参考解析：AB两项，在静态分析法中，开发完成后的价值一般是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值；但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜出售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。C项，评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值。D项，不能用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值，因为这样做表面上是采用假设开发法估价，实质是采用成本法估价。E项，一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。[多选题]21.只有在静态分析法中才需要测算的项目是（）。A.销售费用B.投资利息C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本参考答案：BC参考解析：将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况所必须付出的待开发房地产取得税费和后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。这些都是在假设开发法测算中应减去的项目，统称为“扣除项目”。其中投资利息、后续开发的应得利润只有在静态分析法中才需要测算。[多选题]22.当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同参考答案：AB参考解析：运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。与平均增减量法类似，由于越接近所预测的价值、价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。[多选题]23.一宗房地产的权益包括（）。A.额外的利益或好处B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况C.拥有的房地产权利D.该房地产所在地区的声誉E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况参考答案：ABCE参考解析：房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是使用权。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，常见的是设立了抵押权或租赁权、地役权的房屋所有权或建设用地使用权，如已抵押并出租的住宅、写字楼。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。④额外的利益或好处。例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。⑤相关债务。即那些通常只认房地产而不认人的债务。[多选题]24.房地产需要专业估价的理由有（）。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产不可移动性参考答案：AC参考解析：一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。[多选题]25.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从（）方面依序筛选。A.法律上的许可性B.技术上的可能性C.财务上的可行性D.价值是否达到最大化E.收益率最高参考答案：ABCD参考解析：最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。最高最佳利用必须同时满足以下四个方面依序筛选：①法律上是否允许；②技术上是否可能；③财务上是否可行；④价值是否最大化。[多选题]26.从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。A.房地产改扩建费用B.抵押贷款还本付息额C.房屋设备折旧费D.所得税E.房屋装修折旧费参考答案：ABD参考解析：运营费用，是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。[多选题]27.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（）。A.乙地块比甲地块贵B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2C.甲地块与乙地块的楼面地价相等D.甲地块比乙地块贵E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2参考答案：DE参考解析：C项，甲地块的楼面地价＝506÷1.5＝337.33（元/m2），乙地块的楼面地价＝820÷2.4＝341.67（元/m2），因此，乙地块的楼面地价高于甲地块。对于不同使用年限，比较该两地块的价格高低，需要将它们转换为相同期限下的价格。为计算上的方便，将它们转换为无限年下的价格：甲地块：V∞＝V50÷K50＝337.33÷[1－1÷（1＋8%）50]＝337.33÷0.9787＝344.67（元/m2）；乙地块：V∞＝V70÷K70＝341.67÷[1－1÷（1＋8%）70]＝341.67÷0.9954＝343.25（元/m2）。因此甲地块比乙地块贵。选D项。乙地块70年土地使用权价格为：341.67（元/m2）＞340（元/m2），E项正确。甲地块70年土地使用权价格为：V70＝V50÷K50×K70＝337.33÷0.9787×0.9954＝343.08＞341.67（元/m2），B项错误。[多选题]28.单独评估建筑物价值的情况有（）。A.在房地产投保火灾险时评估其保险价值B.在房地产火灾发生后评估其损失C.评估期房价格D.计算建筑物折旧E.在建工程参考答案：ABD参考解析：建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据需要或按照有关规定，应把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。在估价中如何单独看待建筑物，有两种做法：①无视土地的存在，即将其设想为无建筑物的空地；②考虑土地存在对建筑物价值的影响。[多选题]29.对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率参考答案：BD参考解析：由于有不同的利润率，所以在估算开发利润时要弄清利润率的内涵。各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。其中，销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目，成本利润率的分母不包含销售税费和开发利润，投资利润率的分母不包含投资利息、销售税费和开发利润，直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。[多选题]30.标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括（）。A.一面临街，土地形状为矩形B.临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度C.土地面积中等D.临街宽度与临街深度比例恰当E.用途为所在路线价区段具有代表性的用途，建筑容积率为所在路线价区段具有代表性的建筑容积率参考答案：ABDE参考解析：选取标准临街宗地的要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度（简称标准宽度，可为同一路线价区段内，临街各宗土地的临街宽度的众数或平均数）；⑤临街宽度与临街深度比例（简