【标准】碧桂园集团地产会计核算标准(年版)

碧桂园集团制度体系文件HD-CW-BZ-2020-001碧桂园地产会计核算标准（2020年版）编订部门：集团财务管理中心日期：会签部门：日期：日期：编订记录编订日期主要编订内容起草人审核人签批人目录第一章总则 1第二章适用范围 1第三章会计核算基本原则 2第四章主要会计政策、会计估计及核算原则 7第一节收入确认 7第二节成本计量 25第三节期间费用计量 38第四节借款费用资本化 60第五节税金的计量 67第六节货币资金的计量 97第七节往来款项的计量 101第八节股权投资的计量 117第九节自持物业的计量 124第十节借款的计量 133第十一节其他核算领域 146第一小节金融工具的确认和计量 146第二小节股份支付 153第三小节资产减值 155第四小节外币交易 161第五小节政府补助 163第六小节租赁 167第七小节或有事项 178第八小节关联方披露 181第九小节期后事项披露 185第五章附则 187附录一主要业务循环与会计科目对照表 188附录二会计科目与会计政策章节对照表 190第一章总则 为了规范本集团会计确认、计量和报告行为，保证会计信息质量，加强财务管理，根据《中华人民共和国会计法》、中华人民共和国财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则－基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)，制定本核算手册。第二章适用范围 本核算手册适用于本集团内所有从事房地产开发的企业。本集团内房地产开发企业的会计人员应按照本核算手册的要求，对发生的经济业务事项办理会计手续，进行会计核算。本集团内从事其他业务的企业（例如物业公司、装修公司等）可根据自身具体情况参照执行。

第三章会计核算基本原则一、总体原则1、会计年度会计年度为公历1月1日起至12月31日止。2、营业周期本集团的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建成开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于12个月。3、记账本位币目前本集团内所有公司的记账本位币为人民币。4、会计确认、计量和报告的基础本集团以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。二、会计信息质量要求1、以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。2、按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。3、对交易或者事项进行会计确认、计量和报告应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。4、对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行会计确认、计量和报告，不应提前或者延后。三、会计要素1、资产资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。前款所指的企业过去的交易或者事项包括购买、生产、建造行为或其他交易或者事项。预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。由企业拥有或者控制，是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被企业所控制。预期会给企业带来经济利益，是指直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。符合上述的资产定义的资源，在同时满足以下条件时，确认为资产：（1）与该资源有关的经济利益很可能流入企业；（2）该资源的成本或者价值能够可靠地计量。符合资产定义和资产确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合资产定义、但不符合资产确认条件的项目，不应当列入资产负债表。2、负债负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务。未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。符合上述负债定义的义务，在同时满足以下条件时，确认为负债：（1）与该义务有关的经济利益很可能流出企业；（2）未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合负债定义、但不符合负债确认条件的项目，不应当列入资产负债表。3、所有者权益所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。所有者权益的来源包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。所有者权益金额取决于资产和负债的计量。所有者权益项目应当列入资产负债表。4、收入收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。收入只有在经济利益很可能流入从而导致企业资产增加或者负债减少、且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认。符合收入定义和收入确认条件的项目，应当列入利润表。5、费用费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。费用只有在经济利益很可能流出从而导致企业资产减少或者负债增加、且经济利益的流出额能够可靠计量时才能予以确认。企业为生产产品、提供劳务等发生的可归属于产品成本、劳务成本等的费用，应当在确认产品销售收入、劳务收入等时，将已销售产品、已提供劳务的成本等计入当期损益。企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。企业发生的交易或者事项导致其承担了一项负债而又不确认为一项资产的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。符合费用定义和费用确认条件的项目，应当列入利润表。6、利润利润是指企业在一定会计期间的经营成果。利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。直接计入当期利润的利得和损失，是指应当计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。利润金额取决于收入和费用、直接计入当期利润的利得和损失金额的计量。利润项目应当列入利润表。

第四章主要会计政策、会计估计及核算原则第一节收入确认一、会计政策及会计估计1、收入确认的总原则销售商品或提供劳务的收入，应在以下原则同时得到满足的情况下予以确认：（1）对商品或劳务的控制权已转移给买方；（2）相关收入的金额能够可靠计量；（3）相关成本的金额能够可靠计量；（4）与收入相关的经济利益很可能流入企业。2、对“商品或劳务的控制权已转移给买方”的判断商品或劳务的控制权在卖方完成合同义务的过程中转移给买方，相关收入应在控制权发生转移时予以确认。根据合同条款约定及合同适用法律环境的不同，商品或劳务的控制权可在一段期间内或于某一时点转移给买方。当销售商品或提供劳务的行为满足以下任何一条标准时，可视为商品或劳务的控制权在卖方履行合同义务的一段期间内持续转移给买方，否则视为于卖方履行完毕全部合同义务的时点转移给买方：（1）买方在卖方履行合同义务的同时获益（如提供运输服务）；（2）买方可以控制履约过程中的在建商品（如在买方的土地上建房）；（3）卖方产出的商品或提供的劳务具有不可替代用途，并且卖方有权就至今已完成的工作向买方收取款项（“合格收款权”）（如提供产品定制服务）。需要特别注意的是，合同应在签署伊始就对其是否为于一段期间内转移控制权进行判断。此判断一经作出，不可因后续合同状况的变化而变更。3、对房地产销售行为是否适用“一段期间内转移控制权”的判断针对房地产销售行为，以上第一点及第二点通常是不适用的。对于第三点，由于房地产销售合同中会明确所购房产的位置、户型等信息且不可随意更改，因此可视为开发商销售的房地产产品除销售给购房人外具有不可替代用途。对于“合格收款权”的判定，通常以在开发商有能力及意愿履行购房合同义务的前提下，购房人无权利单方面终止合同这一点视为开发商具有“合格收款权”。在开发商有能力及意愿履行购房合同义务的前提下，购房人是否有权利单方面终止合同的判定视乎合同条款约定及当地法律环境而定。通常情况下，同时满足以下条件的商品房销售合同，可视为购房人无权单方面终止合同：（1）合同本身没有约定除开发商违约以外其他购房人可以单方面解约的权利；（2）合同本身不会因不可抗力而解除。针对房地产销售行为，除战争、自然灾害等因素，其他常见的不可抗力还包括因国家房地产限购政策及信贷政策变化致使合同无法执行的情况。对于同时具备以下条件的房地产销售合同，可视为不存在因国家房地产限购政策及信贷政策变化致使合同无法执行的情况：（a）房地产销售合同已完成网上备案登记手续（“已网签”），且网签之前购房人与开发商未签署过其他任何形式的有效房地产销售合同；（b）房地产销售合同中约定的付款方式不涉及按揭贷款方式。（3）总结来说，同时满足以下条件的商品房销售合同，可视为商品的控制权在一段期间内转移买方：（a）合同本身没有约定除开发商违约以外其他购房人可以单方面解约的权利；（b）房地产销售合同已网签，且网签之前购房人与开发商未签署过其他任何形式的有效房地产销售合同；（c）房地产销售合同中约定的付款方式不涉及按揭贷款方式。4、于某一时点转移控制权的收入确认原则中控制权转移时点的认定对于不符合于一段时间内转移控制权判定的合同，应在开发商履行完毕全部合同义务的时点一次性将全部合同金额确认为收入。开发商履行完毕全部合同义务的时点视乎合同约定而定，但通常情况下，全部完成以下动作时可视为开发商履行完毕全部合同义务：（a）商品房已达到合同中约定的可交付状态。对于约定毛坯状态交付的合同，开发商取得竣工备案证或类似验收证明则视为商品房达到可交付状态；对于约定精装状态交付的合同，开发商取得竣工备案证或类似验收证明并且对精装工程进行验收后则视为商品房达到可交付状态。对于部分政府要求颁发准入证后才可以交付的商品房，开发商还应继续取得准入证后才视为商品房达到可交付状态。（b）开发商已完成合同中约定的交付义务。交付义务完成的标志通常是开发商已通知购房人现场验房（公开登报或单独寄送入住通知书），并且购房人已进行现场验房。但对于合同中约定开发商通知购房人现场验房后若干天内购房人未完成现场验房则视同购房人已接收房屋的，可视同开发商在等待期间结束时完成交付义务。对于合同中约定超过一次交付义务的，如先毛坯交付之后再进行精装二次交付的，如合同金额可以合理划分为毛坯交付义务及精装交付义务各自对应金额的，收入应在毛坯交付及精装交付时点分别确认，否则只可以在精装交付时全部确认。5、特殊销售行为的认定（1）工抵房“工抵房”行为指开发商将房地产产品交付予工程施工方以抵偿工程款的行为。从会计核算角度，工抵房行为相当于以工程款支付购房款的行为，工抵协议本身并不构成有效的销售合同，通常还需要开发商与供应商或供应商指定的最终购房者签署销售合同，并比照正常房屋销售的收入确认原则确认收入。（2）还迁房还迁房或称安置房指开发商为获取土地而额外建设、需向土地上原驻民（“搬迁户”）无偿交付或低价销售的房屋。还迁房视乎无偿交付还是销售而采用不同的会计核算原则：（a）无偿交付在还迁房采用无偿交付的情形下，还迁房建设行为应视同于视同开发商获取土地额外支付的成本，还迁房建设成本应体现为其他可售产品的土地成本。（b）低价销售在还迁房采用低价销售的情形下，还迁房销售仍按照一般商品房销售进行会计处理。

（3）无产权车库出售使用权对于一次性收取相当于无产权车库可使用寿命内全部使用费的行为，在会计核算上可视同销售无产权车库的行为，按照房屋销售的会计原则进行核算。二、涉及的会计科目及具体核算原则1、涉及会计科目收入确认环节主要涉及的会计科目包括营业收入、预收账款、应收账款、税金及附加和应交税费科目。其中，“营业收入”科目主要核算房地产销售业务当期确认的收入；“预收账款”科目主要核算按照尚未达到收入确认条件的房地产销售合同收取的房款，根据意向协议收取的意向金等不在本科目核算；“应收账款”科目主要核算对于已确认收入的销售合同金额中尚未收齐的款项。应收账款应以每笔合同确认收入的金额和已收款金额单独计算，项目公司应编制《款不齐收入明细表》作为确认应收账款金额的依据。“税金及附加”科目主要核算适用营业税的合同结转收入同时应结转的营业税。“应交税费”科目下设二级科目“应交增值税”、“应交营业税”及三级科目“销项税额”用以核算确认收入时同时确认的增值税销项税额或营业税额。

2、SAP中的会计核算原则（1）按照合同收取款项在收取款项的当期计入预收账款科目核算，具体记账分录为：借：银行存款贷：预收账款-地产-房款-价款（增值税）预收账款-地产-房款-税款（增值税）预收账款-地产-装修款-价款（增值税）（单独签订装修合同或在购房合同中单独列示、并开具装修款名目发票的装修款）预收账款-地产-装修款-税款（增值税）（同上）（2）交付口径下结转收入无论销售合同是否完成网签或是否收齐全款，在实际发出房屋交付通知（包含通过邮寄或登报方式）的当期按照销售合同的金额结转收入。按照适用的税种和税金记录应交税费或税金及附加科目。交付房屋前，开发商应已获取毛坯竣备证或交付准入证等完成交付必要的法律证照。具体记账分录为：借：预收账款-地产-房款-价款（增值税）预收账款-地产-房款-税款（增值税）贷：主营业务收入-地产业务收入应交税费-应交增值税-销项税额-房地产一般计税项目（针对增值税一般计税项目）/应交税费-房地产业务简易计税（针对增值税简易征收项目）

或：借：预收账款-地产-房款（营业税）贷：主营业务收入-地产业务收入借：税金及附加贷：应交税费-应交营业税对于单独签订装修合同或在购房合同中单独列示、并开具装修款名目发票的装修款，在实际发出精装房交付通知的当期确认装修款收入。具体记账分录为：借：预收账款-地产-装修款-价款（增值税）预收账款-地产-装修款-税款（增值税）贷：主营业务收入-地产业务收入应交税费-应交增值税-销项税额-房地产一般计税项目（针对增值税一般计税项目）/应交税费-房地产业务简易计税（针对增值税简易征收项目）（3）按照完工进度结转收入SAP中不按照完工进度结转收入。（4）工抵房行为签署工抵协议并完成付款审批手续后，按照抵偿金额冲抵应付的工程款，具体记账分录为：借：应付账款-地产-工程款抵房款贷：预收账款-地产-房款-价款（增值税）预收账款-地产-房款-税款（增值税）

若为跨项目工抵房：抵款公司的记账分录：借：应付账款-地产-工程款抵房款贷：其他应收款-内部往来（并表）/关联往来房源公司的记账分录：借：其他应收款-内部往来（并表）/关联往来贷：预收账款-地产-房款-价款（增值税）预收账款-地产-房款-税款（增值税）待开发商与供应商或供应商指定的最终购房者签署房屋销售合同后，再按照正常房屋销售确认收入的原则进行会计核算处理，具体参见以上第(2)点。（5）还迁房行为对于无偿交付的情形，在还迁房交付时无需进行额外会计处理，其建造成本（包括视同销售下缴纳的增值税销项税额）应分摊至其他可售产品的土地成本中，在其他可售产品结转至完工产品时予以考虑。目前各地税务部门对是否应将无偿交付的还迁房视同销售而相应计提增值税的处理存在差异。——若根据税务部门的要求将无偿交付的还迁房视同销售，增值税计税基础由各区域税务团队根据实际情况确定。具体记账分录为：借：开发成本-土地款 贷：应交税费-应交增值税-销项税额-房地产一般计税项目——若无偿交付的还迁房不视同销售，则无需记账。对于低价销售的情形，按照正常房屋销售确认收入的原则进行会计核算处理，具体参见以上第(2)点。目前各地税务部门对公允价值认定存在差异。——若税务部门认可销售价格，具体记账分录为：借：预收账款-地产-房款-价款（增值税）预收账款-地产-房款-税款（增值税） 贷：主营业务收入-地产业务收入 应交税费-应交增值税-销项税额-房地产一般计税项目——若税务部门要求调整计税价格，具体记账分录为：借：预收账款-地产-房款-价款（增值税）预收账款-地产-房款-税款（增值税）贷：主营业务收入-地产业务收入（倒挤营业收入）应交税费-应交增值税-销项税额-房地产一般计税项目（按照税务局认可的计税价格计算的增值税）（6）代建代售行为代建代售为其他开发商拿地后，委托我方进行后续建设、项目管理、物业销售并向我方支付一定代建代售费用的业务。

我方为其他开发商提供代建代售服务并收取代建代售费的，应在与对方结算并向对方开具发票的当期按照结算金额确认收入，具体记账分录为：借：预收账款-地产-代建收款-价款（增值税）预收账款-地产-代建收款-税款（增值税）贷：其他业务收入-其他销售收入（代建收入）其他业务收入-销售代理收入（代售收入）应交税费-应交增值税-非房地产业务销项税额收取代建代售费款项时，具体记账分录为：借：银行存款贷：预收账款-地产-代建收款-价款（增值税）预收账款-地产-代建收款-税款（增值税）月末，将预收账款借方余额（如有）转入应收账款科目，下月初再反向冲销：借：应收账款-其他贷：预收账款-地产-代建收款-价款（增值税）预收账款-地产-代建收款-税款（增值税）（7）收取品牌费、资金使用费、担保费行为因我方操盘合作项目/向合作项目投入资金/为合作项目债务提供担保而向合作项目收取品牌费、资金使用费、担保费的，应在与合作项目结算并向对方开具发票的当期按照结算金额确认收入，具体记账分录为：借：其他应收款-内部往来（并表）-品牌费（新增科目）/关联往来-品牌费（新增科目）贷：其他业务收入-品牌设计使用费收入/利息收入/担保费收入应交税费-应交增值税-非房地产业务销项税额

收取款项时，具体记账分录为：借：银行存款贷：其他应收款-内部往来（并表）/关联往来（8）一级土地开发无论纯一级土地开发项目还是一二级联动项目，也无论二级土地出让金需另行支付还是使用一级土地出让金政府收益返还进行抵减，均需在SAP中确认一级土地整理的收入及成本，并另行单独确认二级土地出让金成本。一级土地整理成本无论是纯一级开发项目还是一二级联动项目，发生的一级土地整理成本均计入“开发成本”科目。纯一级土地开发项目对于纯一级土地开发项目，在政府最终结算出让金收益返还金额（通常标志为政府出具结算文件）的当期将全部返还金额一次性确认收入，在政府最终结算前收到返还的，暂计入“专项应付款”科目。具体记账分录为：——与政府最终结算前收到返还款借：银行存款贷：专项应付款——与政府最终结算时借：专项应付款应收账款-其他（未收到的返还款）贷：其他业务收入-其他应交税费-应交增值税-非房地产业务销项税额

借：开发产品贷：开发成本（全部一级整理成本）借：其他业务成本-其他贷：开发产品一二级联动项目土地一二级联动是指土地一级开发、土地二级开发均由一个企业运营，此企业为政府授权委托的土地一级开发企业，又参与土地二级开发。通常在企业与政府签订土地一级开发授权协议时，就明确一级开发整理出的土地，进入二级市场后，政府协助其取得此土地并由该企业进行二级土地开发。对于二级部分土地出让金，无论需要另行支付还是使用一级土地出让金政府收益返还抵减，均应另行计入开发成本，具体记账分录为：借：开发成本（二级土地出让金）贷：应付账款-土地款对于一二级联动项目，在收到返还款时，应先确认为专项应付款，具体记账分录为：借：银行存款贷：专项应付款当后续同政府进行最终结算时或签订进一步协议时，将该款项转入营业外收入，具体记账分录为：借：专项应付款贷：营业外收入

对于一级土地出让金政府收益返还用于抵减二级土地出让金的，应将应收一级土地出让金政府收益返还与应付二级土地出让金进行抵消，具体记账分录为：借：应付账款-土地款（可抵减二级土地出让金部分）贷：应收账款-其他3、PBC中的账务调整原则（1）交付口径下结转收入毛坯房销售对于已签署有效销售合同的房屋销售，无论是否收齐全款或完成网签备案，应在获取毛坯竣备证或交付准入证等完成毛坯交付必要的法律证照的当期将全部合同款项结转收入。但已有证据表明购房者将会退房的，不应结转收入。“有效销售合同”指包含构成法律上完整有效销售合同所必要条款的合同，该等条款至少应包含房屋具体信息、完整价款、交付时间及方式、违约责任等。对于未收齐全款而结转收入的，应将未收取的款项确认为应收账款。精装房销售对于已签署有效销售合同的房屋销售，无论是否收齐全款或完成网签备案，应按照以下原则进行收入确认：毛坯部分与精装部分分为两份合同签署，每份合同有各自独立的价款及交付安排（包含使用两个主体分别签署的情况），或毛坯部分与精装部分签署于一份合同中，但有各自独立的价款及交付安排毛坯部分参照上述毛坯房的原则结转收入。精装部分于精装完成时确认收入。毛坯部分与精装部分签署于一份合同中，有各自独立的交付安排但只有一个精装房的总价款于获取毛坯竣备证或交付准入证等完成毛坯交付必要的法律证照的当期结转毛坯部分收入，于精装完成时确认精装部分收入。精装收入金额由精装部分预算成本加成合理利润得出，毛坯收入金额由总价款减去精装收入金额得出。毛坯部分与精装部分签署于一份合同中，且仅有一个交付条件于精装完成时按全部合同价款一次性结转收入。精装房收入确认原则简表价款分离价款不分一次交付精装完成时确认全部收入两次交付按合同于毛坯竣备及精装完成时分别确认收入按拆分金额于毛坯竣备及精装完成时分别确认收入（2）按照完工进度结转收入对于完成网签且收款方式不含按揭方式的销售合同，应按照完工进度结转收入。具体确认方式如下：对于存续的、房屋未竣工的合同，按照当期增加的完工进度乘以合同金额确认当期应结转的收入；对于当期新网签的、房屋未竣工合同，于当期一次性确认截至当期末累计完工进度对应的合同金额为当期收入；对于前期按照完工进度已确认收入而于当期满足交付口径结转收入条件的合同，将前期累计按照完工进度确认的收入于当期冲回，再按照交付口径原则进行结转收入。

完工进度按照商品房的建设进度确认。商品房的建设进度以已发生的建造成本产值占预算建造成本总额的比例（“完工进度”）计算得出，并按照不同楼栋区别计算。其中，建造成本包括除土地成本（包含契税及大配套费）、资金成本及开发间接费以外的全部成本；楼栋指物理位置上可相互分隔的最小建筑单位。针对每一楼栋内的已签合同，按照各自楼栋单独计算出的完工比例对应的合同金额确认当期收入。按照完工进度确认收入的记账分录与交付口径下相同，冲销前期收入的分录按照收入确认的分录进行反向冲回。（3）代建收入、品牌费/资金占用费/担保费收入每半年末及年末，应按照约定的结算原则或计息原则对尚未结算开票的收入进行暂估确认，并于次半年初或次年初冲回。具体记账分录：借：应收账款/应收内部往来/应收关联往来贷：其他收入（4）一二级联动项目不确认一级开发部分收入成本对于一二级联动项目，PBC中不确认一级开发部分收入，冲回SAP中已确认的收入，冲减二级土地出让金成本，具体记账分录为：借：营业外收入贷：存货

三、示例（本章节所有示例已体现PBC中的会计核算原则，后同）示例1：某合同不满足一段时间内转移控制权的条件，应在交付时确认收入。合同含税金额110万元（适用增值税税率10%），于本期末已累计收款90万元。该合同于本期完成交付义务，未收款情况不影响收入确定的判定。相关具体记账分录如下：——收取房款时借：银行存款 900,000贷：预收账款 900,000——确认收入时借：预收账款 1,100,000贷：营业收入 1,000,000应交税费-应交增值税-销项税额 100,000借：应收账款 200,000贷：预收账款 200,000——若下一期该合同继续收款15万元借：银行存款 150,000贷：预收账款 150,000借：预收账款 150,000贷：应收账款 150,000

示例2：某合同满足一段时间内转移控制权的条件，可按照完工进度确认收入。合同含税金额110万元（适用增值税税率10%），于本期收款40万元。相关产品所在楼栋预算建造成本2,000万元，截至本期末累计实现产值1,000万元。于下一期该楼栋新增产值600万元，该合同新增收款50万元。于再下一期该楼栋交付但无新增收款。相关具体记账分录如下：——本期收取房款时借：银行存款 400,000贷：预收账款 400,000——本期确认收入时借：预收账款 550,000贷：营业收入 500,000（=合同金额100万*完工进度50%）应交税费-应交增值税-销项税额50,000借：应收账款 150,000（=确认含税收入55万与全部回款40万的差额）贷：预收账款 150,000——下期收取房款时借：银行存款 500,000贷：预收账款 500,000

——下期确认收入时借：预收账款 330,000贷：营业收入 300,000（=合同金额100万*新增完工进度30%）应交税费-应交增值税-销项税额 30,000借：预收账款 150,000（累计确认含税收入88万，累计收款90万，不存在应收账款，前期确认款项全额冲回）贷：应收账款 150,000——再下期确认收入时借：预收账款 1,100,000贷：营业收入 1,000,000（按交付确认全部合同金额）应交税费-应交增值税-销项税额 100,000借：营业收入 800,000（冲回前期累计按完工进度确认收入）应交税费-应交增值税-销项税额 80,000贷：预收账款 880,000借：应收账款 200,000（=确认含税收入110万与全部回款90万的差额）贷：预收账款 200,000

第二节成本计量一、会计政策及会计估计1、成本的范畴本章节所述成本专指开发成本，即房地产开发活动过程中发生的相关成本，通常包含土地款及大配套费、建造成本、资金成本及开发间接费，其中建造成本又可以细分为前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公共配套设施费等。关于资金成本的具体核算原则，请参阅第四节“借款费用资本化”。2、成本核算原则（1）在建产品（销售、自持）成本的归集原则在建产品的成本应根据权责发生制按照实际发生的价值进行计量，具体原则如下：（a）土地及大配套费：土地相关成本（包括契税、大配套费、拆迁成本等）在土地证获取之前已发生的工程量按照零确认。在取得土地成交确认书之前所支付的款项，按照“其他应收款”处理；在取得土地成交确认书后，所支付的款项按照“预付款项”处理；在土地证获取之时，将所有土地相关成本视同全部发生，计入“开发成本”，无论是否已结算或支付；（b）前期费用、建安工程费：按照工程形象进度确认的合同工程量，即产值，确认已发生的工程量，该数据通常需要通过工程成本人员根据专业知识进行详细计算获取；（c）市政基础设施费及公共配套设施费：产生现时支付义务的当期视同工程量一次性全部发生，在此之前视同无任何工程量发生；（d）资金成本及开发间接费：资金成本按照应可进行资本化的借款费用金额入账。关于借款费用资本化的原则请参见“第四节借款费用资本化”；开发间接费在产生现实支付义务时计入开发成本。关于计入开发间接费的费用范畴，请参见“第三节期间费用计量”。（e）其他可归入开发成本的成本项目：对于为获取土地（包括土地变性等）进行的资本性支出，如为政府无偿兴建教育医疗配套设施等，应资本化到开发成本中，按照公配计入建造成本支出，而不应作为当期损益或长期资产处理。为获取土地而进行的捐赠支出，在SAP中应计入“营业外支出”核算，在PBC中则应资本化至开发成本，并比照土地成本进行成本分摊处理。无论何种支出，若要认定与获取土地有关，应有相关书面文件（如协议、备忘录等）作为支撑。（2）完工产品（销售、自持）成本的分配原则（a）土地及大配套费：可直接归集到某产品的，直接计入该产品成本；需在不同分期、分产品间分摊的，先按照用地面积分摊至各产品，同一产品（或业态类型接近的产品）间销售产品按地上可售面积分摊、自持产品按地上建筑面积分摊；（b）前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公共配套设施费：收益对象为单个产品的，直接计入该产品成本；收益对象为多个产品的，可售产品按地上销售面积分摊、自持产品按地上建筑面积分摊；如成本出现变化，不调整已确定预结目标成本的产品成本；（c）资金成本及开发间接费：专门借款利息按累计付款的比例在各产品间分摊；一般借款利息按照资金占用（即累计付款扣除专项借款及累计回款后的净额）进行分摊，完工后不再参与分摊；开发间接费按照建造成本产值分摊，产品完工后不再参与分摊；（d）地下车库、人防车库、地下室的处理：除地下产权面积需缴纳土地出让金、大配套费用的情况外，地下车库及地下室不参与土地成本分摊；能够归属于地下车库的各项建造费用计入相应产品的成本；不参与资金成本及开发间接费的分摊；（e）会所等配套设施的处理：明确约定所有权归属全体业主的配套设施，成本全部按照地上可售面积分摊计入各产品中；按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外经营的会所，若存在于某一建筑单体中则成本并入该产品，除此以外应作为一个产品独立核算；（f）教育设施的处理：无偿移交给政府、或销售合同中明确约定产权归全体业主所有的，应作为公共配套，成本按地上可售面积分摊；有偿移交政府，或产权属于开发商可出售或出租的，视作一个产品进行核算；（g）营销设施的处理：除可租或可售的售楼处等应视作一个产品进行核算外，示范区景观、临时样板间等营销设施的成本计入可售产品的建造成本。（h）自持物业的处理：自持房产（包括文旅城及其他自持的酒店、商业等）在SAP账套中不分摊资金成本及开发间接费，仅在PBC中参与分摊资金成本及开发间接费。（3）可售产品的成本的结转原则房地产开发成本应匹配相关产品收入的确认而结转至当期损益，其中：完工产品：按照单方预结成本及当期结转可售面积结转销售成本；在建产品：对于符合一段期间确认收入的在建产品，按照单方目标成本/动态成本、合同可售面积及当期新增的完工进度百分比结转销售成本。（4）自持产品的竣工结转原则自持产品根据后续使用用途应于达到预定可使用状态后按照预结成本结转至对应的资产科目：用途自用或自主经营出租或赚取增值项目土地使用权其他成本支出土地使用权其他成本支出科目无形资产固定资产投资性房地产自用或自主经营指酒店、乐园、剧场等由企业自身进行经营管理的产品；出租或赚取增值指商场、酒吧街等出租给他人进行运营的产品。关于“预定可使用状态”的定义，请参见“第九节自持物业的计量”。二、涉及的会计科目及具体核算原则1、涉及会计科目成本计量环节主要涉及的会计科目包括开发成本、开发产品、应付账款、预付款项、营业成本和应交税费科目。

在建阶段的产品成本根据其性质，分别于开发成本科目下设的二级、三级科目进行核算，具体匹配关系如下：序号成本项目具体核算内容入账开发成本科目一土地及大配套1土地款土地获取价款、补交土地出让金土地及大配套-土地款2土地契税土地契税土地及大配套-土地契税3土地交易费土地交易费土地及大配套-土地交易费4土地登记费土地登记费土地及大配套-土地登记费5土地评估费土地评估费土地及大配套-土地评估费6拆迁工程费拆迁工程费土地及大配套-拆迁工程费7拆迁补偿费拆迁补偿费土地及大配套-拆迁补偿费8大配套费大配套费土地及大配套-大配套费9其他土地及大配套回迁房亏损、红线外代建工程成本、增容费等土地及大配套-土地及大配套-其他二前期费用1三通一平临电、临水、临时道路、场地平整支出开发成本-前期费-三通一平2临时设施临时办公区、围挡等开发成本-前期费-临时设施3勘察测量费勘察测量费开发成本-前期费-勘察测量费4设计费工程、精装、景观、工程相关的顾问咨询费等开发成本-前期费-设计费5行政及经营性收费行政及经营性收费开发成本-前期费-行政及经营性收费三建安工程费1地基与基础工程土石方工程、基坑支护工程、降水工程、其他基础工程等开发成本-建安工程费-地基与基础工程2总承包与分包工程总包工程费、分包工程费开发成本-建安工程费-总承包与分包工程3营销设施建造样板间、售楼处、看房通道等开发成本-建安工程费-营销设施建造4工程相关费用造价咨询费、监理费、实测费、改造费等开发成本-建安工程费-工程相关费用四市政基础设施费1区内市政及景观工程供电/供水/燃气/市政排水/供热/中水/通讯/电视系统工程、景观工程等开发成本-市政基础设施费-区内市政及景观工程2区内市政配套设施开闭站、配电房、发电机房、燃气站、消防站、换热站等开发成本-市政基础设施费-区内市政配套设施五公用配套设施幼儿园、中小学、垃圾站等开发成本-公用配套设施六公共维修基金公共设施维修基金开发成本-公共维修基金七资金成本贷款利息、融资费用开发成本-资金成本八开发间接费人工成本、办公费用、折旧及摊销、客户关系费等开发成本-开发间接费“开发产品”科目主要核算完工房地产产品的已发生产品。对于合同约定毛坯状态交付的产品，是否完工的标志通常为是否取得竣工备案证；对于合同约定精装状态交付的产品，是否完工的标志通常为是否完成精装修工程。“应付账款”科目主要核算已获取或发生但尚未支付的土地款及工程款。“应付账款”科目通常下设二级科目“土地款”、“工程款”、“暂估计提”、“结算计提”等。“预付款项”科目主要核算已支付但尚未获取或发生的土地款及工程款。“预付款项”科目通常下设二级科目“土地款”、“工程款”。“营业成本”科目主要核算与当期确认收入匹配的房地产产品成本。“应交税费”科目下设二级科目“应交增值税”及三级科目“进项税额”、“销项税额抵减”用以核算已结算工程款成本中包含的增值税进项税额，以及已结转营业成本的土地成本中包含的销项税额抵减额（具体阐述请参见第五节“税金的计量”）。2、SAP中的会计核算原则（1）支付土地款及工程款收到发票或收据时确认开发成本及应付账款，支付时冲减应付账款。具体记账分录为：——收到发票或收据时：借：开发成本-土地及大配套费/建安工程费应交税费-应交增值税-进项税额（发票对应的进项税额） 贷：应付账款-土地款/工程款——实际支付时：借：应付账款-土地款/工程款 贷：银行存款（2）完工销售产品转入开发产品核算当可售产品达到预计可使用状态（通常为获取竣工备案证或完成精装修工程）时，按照成本部提供的产品预结成本（对于土地及建造成本）及实际发生的资金成本、开发间接费从“开发成本”科目转入“开发产品”科目核算，预结成本和账面开发成本之间的差额计提应付暂估。具体记账分录为：借：开发成本-暂估计提贷：应付账款-暂估计提借：开发产品贷：开发成本-成本结转-结转到完工开发产品对于在财务账套中结转完工产品时应分摊给完工产品的资金成本和开发间接费，按照以下原则确定：某完工产品开间费=某完工产品资金成本=*注：该累计产值包含本次拟分摊产品的累计产值。待下一次继续结转完工产品时，再将截至当次完工日累计发生的资金成本和开发间接费扣除已分摊给前次完工产品后的余额，根据剩余产品的累计产值的比例计算分摊至本次完工产品的金额。未来再有产品完工时，则以此类推。（3）完工产品转入固定资产、无形资产或投资性房地产核算当自持产品达到预计可使用状态时，按照成本部提供的产品预结成本（对于土地及建造成本）从“开发成本”科目转入“固定资产”、“无形资产”、“投资性房地产”科目核算，预结成本和账面开发成本之间的差额计提应付暂估。具体记账分录为：借：开发成本-暂估计提贷：应付账款-暂估计提借：固定资产（自营产品的非土地成本部分）/无形资产（自营产品的土地部分）/投资性房地产（出租产品的全部成本）贷：开发成本-成本结转-结转到完工开发产品（4）结转销售成本按照交付口径确认收入时，按照产品全部成本结转营业成本。具体记账分录为：借：营业成本应交税费-应交增值税-销项税额抵减贷：开发产品

3、PBC中的账务调整原则（1）按照完工进度结转销售成本对于完工前按照完工进度确认收入的产品，将相应成本结转至营业成本。具体记账分录为：借：营业成本应交税费-应交增值税-销项税额抵减贷：开发成本完工后转入开发产品后按照交付口径确认收入时，按照产品全部成本结转营业成本，同时冲销完工前累计按照完工进度结转的成本。具体记账分录为：借：营业成本应交税费-应交增值税-销项税额抵减贷：完工产品（按全部成本）借：开发成本（按完工前累计已结转成本）贷：营业成本应交税费-应交增值税-销项税额抵减（2）调整以前年度已结转销售成本由于成本变化导致以前年度已结转销售成本发生变化的，按照收购前及收购后部分分别调整当期营业成本及资本公积。具体记账分录为：借：营业成本资本公积（收购项目收购日之前按交付口径结转部分的影响）贷：开发产品开发成本（新准则部分）

（3）调整自持产品分类将自持产品在建设阶段进行重分类，其中自营产品的土地部分调整至“无形资产”，其他成本调整至“在建工程”，出租产品的全部成本调整至“投资性房地产”。（4）自持物业分摊资金成本及开发间接费自持物业在PBC中应参与资金成本及开发间接费分摊，分摊原则与可售物业相同，具体参见“会计政策与会计估计”部分。（5）与获取土地相关的捐赠支出资本化至开发成本与获取土地相关的捐赠支出应从营业外支出科目转入开发成本科目核算。对于为满足税前抵扣，由非项目公司支付的捐赠支出，视同支付公司为项目公司代垫，双方通过挂往来的形式将该支出资本化至项目公司的开发成本中，具体记账分录为：借：应收内部往来（支付公司PBC调整）贷：营业外支出借：开发成本（项目公司PBC调整）贷：应付内部往来三、示例示例1：某适用增值税一般征收的项目仅一期高层产品，总可售面积20,000平方米，预算成本10,000万元，其中土地成本3,000万元，建造成本7,000万元（不含增值税，增值税税率6%）。20X1年年初获取土地并开工建设，1季度末完工进度50%，2季度末全部完工取得竣工备案证并交付业主，交付可售面积为15,000平方米，其中5,000平方米为网签非按揭合同（1季度内完成销售），增值税销项税率为10%。土地款在年初一次性全部支付，建造成本1季度末支付4,000万元（不含增值税，后同），2季度末支付2,000万元，剩余金额作为质保金竣工一年后支付。相关具体记账分录如下：

（1）于20X1年年初——支付土地款并获取土地证借：开发成本-土地及大配套费 30,000,000 贷：应付账款-土地款 30,000,000借：应付账款-土地款 30,000,000 贷：银行存款 30,000,000（2）于20X1年1季度末——支付工程款借：开发成本-建安工程费 40,000,000应交税费-应交增值税-进项税额 2,400,000 贷：应付账款-工程款 42,400,000借：应付账款-工程款 42,400,000 贷：银行存款 42,400,000——按照产值对工程款进行暂估借：预付款项-工程款5,000,000(=预算成本7,000万*完工进度50%-已结算金额4,000万) 贷：开发成本-暂估计提5,000,000——5,000平米网签非按揭合同按照完工进度结转成本借：营业成本 12,125,000应交税费-应交增值税-销项税额抵减375,000(=单方土地成本1,500*销项税率10%*销售面积5,000平米*完工进度50%) 贷：开发成本-结转至营业成本12,500,000(=单方成本5,000*销售面积5,000平米*完工进度50%)（3）于20X1年4月初冲回上月末暂估计提借：开发成本-暂估计提 5,000,000 贷：预付款项-工程款 5,000,000（4）于20X1年2季度末——支付工程款借：开发成本-建安工程费 20,000,000应交税费-应交增值税-进项税额 1,200,000贷：应付账款-工程款 21,200,000借：应付账款-工程款 21,200,000贷：银行存款 21,200,000——按照产值对工程款进行暂估借：开发成本-暂估计提 10,000,000(=预算成本7,000万-已结算金额6,000万) 贷：应付账款-暂估计提 10,000,000——结转完工产品借：开发产品 87,500,000开发成本-结转至营业成本 12,500,000贷：开发成本-结转至开发产品 100,000,000——15,000平米交付产品结转销售成本借：营业成本 72,750,000应交税费-应交增值税-销项税额抵减2,250,000(=单方土地成本1,500*销项税率10%*销售面积1,5000平米) 贷：开发产品75,000,000(=单方成本5,000*销售面积15,000平米)

——冲回之前按照完工进度结转的成本借：开发产品 12,500,000 贷：营业成本 12,125,000应交税费-应交增值税-销项税额抵减 375,000示例2：某高层产品为收购项目，收购前已结转10,000平米，收购后至当年年末又结转2,000平米，累计成本按照1,000元/平米的平均单方成本进行结转。次年对产品成本进行重新梳理，发现平均单方成本应调整为1,200元/平米。相关具体记账分录如下：借：营业成本 400,000(=单方差异200*收购后结转2,000平米)资本公积 2,000,000(=单方差异200*收购前结转10,000平米) 贷：开发产品 2,400,000

第三节期间费用计量一、会计政策及会计估计期间费用是指企业日常活动中不能直接归属于某个特定成本核算对象的，在发生时应直接计入当期损益的各种费用。期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。由于开发间接费也不具有直接归属于特定成本核算对象的属性，本节将开发间接费与期间费用一并讨论。1、销售费用、管理费用、财务费用及开发间接费的核算范畴综管（包含行政、法务、人力）、财务（包含财务、融资）、风控、信息化部门根据集团管理费用预算所发生的费用计入“管理费用”科目；营销部门（包括品牌部门、商管部门）根据集团销售费用预算所发生的费用计入“销售费用”科目；区域或城市平台公司中不服务于具体项目的其他部门根据集团管理费用预算所发生的费用计入“管理费用”科目；项目公司及区域或城市平台公司中服务于具体项目的其他部门根据集团管理费用预算于项目全部完工前（可售项目为毛坯竣备或完成精装工程；自持项目为达到预定可使用状态前）所发生的费用计入“开发成本”科目，全部完工后所发生的费用计入“管理费用”；特别地，对于区域或城市平台公司通过内部收费形式向项目公司收取的与项目研发、设计、成本管理等有关的咨询服务费（包括文旅院向文旅城项目公司收取的此类费用），项目公司应将该费用计入“开发成本”科目。与融资相关的资金成本，包括直接融资以及供应链融资、应收销售尾款保理ABS、小贷公司销售回款等形式的类融资行为，依据支付资金成本的不同形式分别计入“开发成本”、“销售费用”及“财务费用”科目；

根据集团销售及管理费用预算发生的固定资产采购支出（不包含单价2000元以下的低值易耗品）、装修支出、软件采购及开发支出（不包含后期运维费用），分别计入“固定资产”、“无形资产”及“长期待摊费用”科目。相关资产的折旧及摊销，依据相关资产使用部门不同，参照前述原则分别计入“管理费用”、“销售费用”及“开发成本”。2、期间费用计量的总原则销售费用、管理费用、开发间接费原则上应在相关销售活动、管理活动及开发活动发生的当期计入损益或相关资产科目。对于相关活动持续发生并跨越不同会计期间的，应根据于不同会计期间发生的费用金额分别确认于对应会计期间内。3、与销售签约直接相关的费用的计量对于与销售签约直接相关的销售费用，应在相应销售合约收入予以确认的会计期间结转至损益，而不是在费用发生的期间计入损益。“与销售签约直接相关的销售费用”指为促成销售签约实现而发生的、金额与签约销售额、回款额或签约笔数直接相关的费用，典型的此类费用为销售佣金。已实际发生但尚未随销售合约收入予以确认至损益的与销售签约直接相关的销售费用，在新收入准则下作为“合约资产”在报表中进行列示。二、涉及的会计科目及具体核算原则1、涉及会计科目本节主要涉及的会计科目包括销售费用、管理费用、财务费用、开发成本-开发间接费、应付职工薪酬、其他应付款、预付账款、累计折旧、无形资产、长期待摊费用等。销售费用、管理费用、财务费用及开发成本-开发间接费科目下设多个二级及三级科目用以核算具体费用。二级及三级科目依据以下与集团费用预算科目的匹配关系进行使用：

（1）管理费用会计科目与预算科目的匹配序号费用预算项目入账管理费用或开发成本-开发间接费下二级科目一薪酬1薪金工资性费用-工资2社会统筹及公积金公积金及社会统筹-养老/基本医疗/失业/工商/生育/住房公积金二各部门控制费用1差旅费差旅费2总经理经费2.1对外接待业务招待费2.2内部团建职工福利费3发展费用3.1发展中介费中介服务费-咨询服务费3.2发展差旅费差旅费4部门杂费4.1市内交通办公租车及员工交通费4.2其他费用办公费用-邮递费/其他三公司控制费用1固定资产1.1车辆购置固定资产-运输设备1.2开办费1、装修费用、弱电费用：（1）租入房屋：长期待摊费用-租入固定资产改良支出；（2）自有房屋：固定资产-房屋

2、家具：固定资产-办公家具

3、电器：固定资产-电子设备1.3其他固定资产购置费1、电器：固定资产-电子设备

2、家具：固定资产-办公家具1.4自购笔记本费1、直接支付的：办公费用-低值易耗品

2、通过关爱通支付：中介服务费-咨询服务费2通讯费2.1固定电话费通讯费-固定电话费2.2网络通讯费通讯费-网络通讯费3公司车辆使用费3.1燃油费公司车辆使用费-燃油费3.2车辆杂费公司车辆使用费-存车费/过桥费3.3维修保养费公司车辆使用费-配件及修理费/装饰费3.4年检保险费公司车辆使用费-保险费/车船税/年检费/车辆过户费3.5租车费办公租车及员工交通费4办公费用4.1低值资产费用办公费用-低值易耗品4.2办公用品费用办公费用-办公用品/办公家具/工具书及书报费4.3印刷费办公费用-印刷费4.4办公修理费办公费用-办公修理费4.5杂费办公费用-邮递费/其他5办公场所费5.1租赁费办公场所费用-租赁费5.2物业费办公场所费-物业费5.3能源费办公场所费-水电费/采暖费5.4清洁费办公场所费-清洁费5.5租摆费办公场所费-租摆费5.6修缮费办公场所费-修缮费6会议费6.1年会费用会议费6.2公司会议费会议费6.3董事会会议费会议费7会馆费用视报销形式计入相关科目8行政福利费支出8.1食堂费用职工福利费8.2员工福利费1、直接支付的：职工福利费

2、通过关爱通支付的礼金：中介服务费-咨询服务费8.3文体活动职工福利费9人力福利费支出9.1员工交通补贴办公租车及员工交通费9.2员工通讯补贴1、以现金形式并入工资发放的：工资性费用-工资

2、关爱通形式：中介服务费-咨询服务费

3、直接报销支付形式：通讯费-移动通讯费9.3外派人员津贴1、以现金形式并入工资发放的：工资性费用-工资

2、直接报销支付形式：视报销形式计入相关科目

3、关爱通形式：中介服务费-咨询服务费9.4异地招聘员工津贴9.5创想家住房9.6商业保险费用职工福利费9.7派遣劳务费1、薪资、社保：劳务费

2、福利：职工福利费9.8员工人事手续办理及其他费用1、以现金形式并入工资发放的：工资性费用-工资

2、以咨询服务合同形式支付给机构的中介费：中介服务费-咨询服务费

3、随派遣员工工资一起支付给中介公司的中介费：劳务费

4、其他：人力资源费-员工存档及其他10招聘管理费10.1社会招聘费人力资源费-招聘费-社会招聘费10.2猎头费10.3校园招聘费10.4内部推荐费1、直接支付给外部供应商：人力资源费-招聘费-社会招聘费

2、关爱通形式：中介服务费-咨询服务费10.5其他招聘费用人力资源费-招聘费-社会招聘费11人才发展费11.1人才梯队人力资源费-培训费11.2专业培训11.3新人培训11.4外部调研11.5人才评价11.6内部讲师11.7创想家培养11.8E-learning12咨询费服务费12.1诉讼费/律师费/法律咨询费中介服务费-咨询诉讼律师费12.2行政咨询服务费中介服务费-咨询服务费12.3软件费1、外购软件开发或购买成本：无形资产-软件

2、软件运维费用：办公费用-软件费13工商注册和审计费13.1审计费/验资费/评估费中介服务费-验资审计评估费13.2工商变更、查询费中介服务费-工商费13.3工商年检13.4资质年检中介服务费-其他13.59000认证费用四公司不可控制费用1董事长费用视报销形式计入相关科目2董事会费用会议费3费用性税金残疾人保障金/工会经费五折旧摊销类费用1固定资产折旧固定资产折旧2无形资产摊销无形资产摊销3长期待摊费用摊销长期待摊费用摊销（2）销售费用会计科目与预算科目的匹配序号费用预算项目入账销售费用下二级科目一、推广费（一）广告公司/网推公司月费等1、与广告公司签署正式广告制作合同的广告制作费用、与广告或其他媒体公司签署广告发布合同的广告发布费用：广告费

2、其他形式的推广费或媒体发布费用：业务宣传费（二）媒体发布费平面1.1报纸1.2杂志媒体2.1大路牌2.2道旗2.3路名牌、IC卡电话亭、候车厅灯箱等2.4其他户外发布（车身广告等）其他3.1网络（网络广告、项目自有网站等）3.2电台、电视台、楼宇液晶（分众）电视等3.3短信3.4DM直投、夹报（投递/制作）3.5其它媒体发布（三）制作、印刷费1工程围挡制作及印刷费2沙盘(沙盘、户型模型等)3制作费(喷绘、x展架、展板、易拉宝等广告道具)4印刷品(户型图、楼书、宣传册等)5宣传片/3D/效果图等6销售现场包装(售楼处、现场、通道、示范区等)7巡展搭建二、渠道及泛营销（一）渠道费用1编外人员底薪劳务费-工资（新增科目）2编外成交佣金提成劳务费-佣金（新增科目）3场地租金业务宣传费4渠道拓展专项活动（商会、大客户单位等）（二）泛营销费用1置业/物业/高端租赁/中介/代理商等机构推荐渠道行销费用2老业主推荐奖励泛营销费用3其它个体推荐成交奖励(下线、关键人等)三、活动费1活动费用业务宣传费2促销赠品/礼品3活动公司费用4交通/租车费用四、售楼处/样板间租赁费及物业费1售楼处/样板间租赁费样板间/示范区/售楼处2售楼处、样板间物业费售楼处日常费用五、品牌费用（一）活动费用1品牌活动费业务宣传费2品牌发布会（二）其他1媒体投放2媒体等关系维系3广告、公关类公司4SEO优化公司5品牌物料制作6品牌视频拍摄、制作、剪辑六、其他费用1客户维系费（社区或业主活动）业务宣传费2法律事务费中介服务费3赠送物业费等业务宣传费4杂项（不可预见费用）其他费用七、销售人员费用（一）薪酬福利1编内人员底薪工资性费用-工资2编内成交佣金提成工资性费用-佣金（新增科目）3社会统筹（五险一金）公积金及社会统筹-养老/基本医疗/失业/工商/生育/住房公积金4奖励费用工资性费用-工资（二）部门控制费用1差旅费差旅费2总经理经费2.1外部接待业务招待费2.2内部团建职工福利费3部门杂费3.1市内交通办公租车及员工交通费3.2晒图、审图费晒图/审图费3.3部门杂费其他邮递费/其他费用（三）公司控制费用1固定资产，含电脑、电话、机动车（不包括上下班班车）1.1车辆购置固定资产-运输设备1.2新项目开办（办公家具）1、装修费用、弱电费用：（1）租入房屋：长期待摊费用-租入固定资产改良支出；（2）自有房屋：固定资产-房屋

2、家具：固定资产-办公家具

3、电器：固定资产-电子设备1.3固定资产其他1、电器：固定资产-电子设备

2、家具：固定资产-办公家具2办公费用办公费用-办公用品3机动车使用费用（含燃油、养路、存车等）公司车辆使用费（视费用性质计入各三级科目）4书报费办公费用-书报费5水电费办公场所费-水电费6售楼处电话通讯费通讯费-固定电话费7售楼处网络费用通讯费-网络通讯费8员工通讯费1、以现金形式并入工资发放的：工资性费用-工资

2、关爱通形式：中介服务费-咨询服务费

3、直接报销支付形式：通讯费-移动通讯费9员工交通费补贴办公租车及员工交通费10会议费会议费11福利费支出11.1食堂费用职工福利费11.2员工福利费11.3探亲路费差旅费11.4异地员工租房补贴1、以现金形式并入工资发放的：工资性费用-工资

2、其他形式：视报销形式计入相关科目

3、关爱通形式：中介服务费-咨询服务费11.5体检费职工福利费12人力资源费12.1员工招聘费人力资源费-招聘费12.2专业培训费12.3员工存档及其他相关人力费用人力资源费-员工存档及其他（四）折旧摊销费用1固定资产折旧固定资产折旧2无形资产摊销无形资产摊销3长期待摊费用摊销长期待摊费用摊销（3）财务费用会计科目使用原则序号费用类型入账科目（暂不考虑资本化问题）1金融机构或非金融机构借款、发行公司债券的利息、合作项目资金占用费财务费用-利息支出-费用化利息（符合统借统贷政策的计入其他应收款-统借统还-贷款利息/债券利息）2承销费/贷款安排费/信托咨询费/财务顾问费1、能够明确指向具体贷款的：

财务费用-利息支出-费用化融资费用（符合统借统贷政策的计入其他应收款-统借统还-发行费用）

2、不能够明确指向具体贷款的：财务费用-手续费3作为贷款放款条件承接的不良债权及坏账损失1、不良债权本金：其他应收款-其他

2、坏账损失：营业外支出-债务重组损失4供应链融资的资金成本开发成本-建安工程费（供应商需提供建筑服务合同及发票）5房多多、小贷公司回款的资金成本1、通过咨询服务合同形式支付的：销售费用-渠道行销费用

2、通过利息发票形式支付的：财务费用-利息支出-费用化利息6票据贴现融资、应收销售尾款保理ABS的资金成本财务费用-利息支出-费用化利息7债券提前赎回费用财务费用-手续费8贷款担保费财务费用-手续费9境外购买外汇掉期产品的掉期费交易性金融资产-成本2、SAP中的会计核算原则（1）管理费用核算原则薪金及社会保险类按每月应发数在当月进行计提，随工资发放的补贴、过程奖随当月工资一同进行计提。于次年发放的年终奖，应在当年12月按照可预计的金额进行计提，无法合理预计的，按照上年实发数进行计提。具体记账分录为：——计提及发放工资每月末，按照员工的工资总额计提应付工资，具体记账分录为：借：管理费用-工资性费用-工资贷：应付职工薪酬-工资/社会保险/住房公积金下个月，实际发放工资时，具体记账分录为：借：应付职工薪酬-工资/社会保险/住房公积金贷：银行存款（实发工资）其他应付款（个人负担的五险一金）应交税费-个人所得税——计提及支付五险一金每月末，计提当月应由公司负担的五险一金，具体记账分录为：借：管理费用-公积金及社会统筹贷：应付职工薪酬-社会保险/住房公积金（公司负担的五险一金）支付五险一金时，具体记账分录为：借：其他应付款（个人负担的五险一金）应付职工薪酬-社会保险/住房公积金（公司负担的五险一金）贷：银行存款——计提和发放年终奖金每年末，按照预计的奖金金额，进行计提，具体记账分录为：借：管理费用-工资性费用-工资贷：应付职工薪酬-奖金次年发放时，具体记账分录为：借：应付职工薪酬-奖金（实际年终奖金额）贷：银行存款应交税费-个人所得税借：管理费用/销售费用/开发成本-开发间接费-工资性费用-工资贷：应付职工薪酬-工资（计提与实发的差额，也可能是借记）服务周期相对固定并有服务协议支持的审计费、律师费、咨询费、软件运营费等在实际报销或支付时计入费用，并在服务周期所在年的年末将未支付的费用进行计提，并在次年年初冲销。具体记账分录：借：管理费用-中介服务费/软件费贷：应付账款-应付费用-应付管理费用其他实报实销费用在实际报销或支付的当月计入费用。具体记账分录：借：管理费用贷：银行存款应付账款-应付费用-应付管理费用（收到发票尚未支付部分）（2）销售费用核算原则薪金及社会保险类参考管理费用。

佣金费用无论通过劳务公司支付给非正式员工的、以工资形式支付给正式员工的或收取服务类发票形式支付给外部机构的销售佣金或销售提成（不含全员营销奖励），都必须通过单独的二级或三级科目进行反映，并按照以下原则进行核算：随工资支付给正式员工的佣金按薪金进行计提，以其他形式支付的佣金在支付当月计入费用。具体记账分录为：——随工资发放的佣金借：销售费用-工资性费用-佣金贷：应付职工薪酬-工资——以其他形式支付的佣金借：销售费用-劳务费-佣金/渠道行销费用贷：银行存款合作项目支付的品牌费在实际报销或支付的当月计入费用。每半年末及年末按照约定结算原则计算应负担的品牌费，并对尚未结算的部分进行暂估计提，并于次半年初及年初冲回。具体记账分录：借：销售费用-品牌费贷：其他应收款-内部往来（并表）/关联往来“登岛费”等安排潜在客户看房及旅游开支的处理“登岛费”是指项目向潜在客户收取一定费用后，安排客户至项目所在地看房和旅游。如果最终潜在客户成功购房，则全额退还“登岛费”或抵消房款；如果最终潜在客户不购房，则不退还或部分退还“登岛费”。

项目公司收取“登岛费”时，计入其他应付款科目核算，具体记账分录为：借：银行存款贷：其他应付款-其他当客户同项目公司签订购房合同时，该“登岛费”转入预收账款科目核算，具体记账分录为：借：其他应付款-其他贷：预收账款-地产-房款-价款若客户未能购房，则将退还的“登岛费”直接冲减其他应付款科目，不予退还的“登岛费”冲减业务宣传费，具体记账分录为：借：其他应付款-其他贷：银行存款（退还给客户的部分）销售费用-业务宣传费（不退还客户的部分）其他实报实销费用在实际报销或支付的当月计入费用。具体记账分录：借：销售费用贷：银行存款应付账款-应付费用-应付营销费用（收到发票尚未支付部分）

（3）财务费用核算原则（此处暂不考虑资本化问题，资本化原则请参见“第四节借款费用资本化”）利息支出根据借款合同、债券条款或合作协议按季度对利息、合作项目资金占用费、担保费等进行计提。具体记账分录：借：财务费用-利息支出-费用化利息（利息、资金占用费）财务费用-手续费（担保费）其他应收款-统借统还-贷款利息/债券利息（统借统贷贷款利息）贷：应付利息其他应收款-内部往来（并表）/关联往来实际支付资金占用费、担保费时应冲减已计提的负债，不可重复计入费用。债券发行费用、金融机构以贷款安排费、财务顾问费形式收取的融资手续费无论是否可从服务合同中明确对应具体贷款或债券，均在支付时一次性计入当期费用。具体记账分录：借：财务费用-利息支出-费用化融资费用（能够明确对应具体贷款）财务费用-手续费（不能明确对应具体贷款）其他应收款-统借统还-发行费用（统借统贷贷款手续费）贷：银行存款供应链融资、房多多或小贷公司回款及应收销售尾款保理ABS的资金成本对于直接由我方负担资金成本，并从对方收取利息发票的，计入“财务费用”。具体记账分录：借：财务费用-利息支出-费用化利息贷：银行存款对于由合作方负担资金成本，并以其他形式转嫁资金成本给我方的，视转嫁的方式计入不同科目，具体记账分录为：借：开发成本-建安工程费（通过建筑服务合同转嫁的资金成本）销售费用-渠道行销费用（通过咨询服务合同转嫁的资金成本）贷：银行存款作为贷款放款条件承接不良债权的坏账损失在坏账实际发生时计入当期损益。具体记账分录：借：资产减值损失-坏账损失贷：坏账准备-其他应收款坏账准备（4）因我方责任造成合同违约赔付的会计处理在实务中，因我方责任造成的合同违约赔付通常包括房屋质量赔付和房屋延期交付赔付等。因我方责任造成的合同违约赔付，视其取得发票的情况，在SAP系统中分别计入开发成本和营业外支出核算，具体记账分录为：借：开发成本（取得工程款发票的）营业外支出（无法获取发票的）贷：银行存款

3、PBC中的账务调整原则（1）销售费用核算原则佣金递延调整每半年及年末，将当年计入费用的佣金匹配至相应的销售合同（由营销部协助），仅将其中当年结转收入（含新准则收入，后同）的销售合同对应的部分计入费用，剩余部分调整入合约资产。以前年度计入合约资产的未结转销售合同对应佣金，其销售