某房地产管理流程工作指引

工作指引标准表单目录1.项目投资管理2.项目设计管理3.项目施工管理4.项目进度管理5.项目成本管理6.项目销售管理7.安全文明生产8.招投标管理9.经济合同管理10.经营目标管理11.危机管理12.信息披露工作指引13.管理制度系统14.业务信息管理项目投资管理目录项目经营策划书编制提纲项目立项评审决策指引项目可行性研究报告编制指引项目建议书编制指引项目论证审查表项目开发论证综述表新项目基本情况调查表1城市规划及发展简述2项目决策背景及摘要外部环境a)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向等；b)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；c)项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。内部因素a)项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；b)公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；c)从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。3项目概况宗地位置宗地现状四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。项目周边的社区配套项目周边环境大市政配套规划控制要点总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。土地价格土地升值潜力初步评估立即开发与作为土地储备优缺点分析。4法律及政策性风险分析土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。5市场分析区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。6项目投资简要评价主要经营指标分析开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；经济效益赢利能力分析。7结论和建议1项目决策背景及摘要外部环境a)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向等；b)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；c)项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。内部因素a)项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；b)公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；c)从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。2项目概况宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。宗地现状a)四至范围；b)地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；c)地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；d)地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；e)地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；f)土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；g)地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）项目周边的社区配套a)周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。b)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。项目周边环境治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。大市政配套周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。规划控制要点a)总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；b)住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；c)综合容积率、住宅容积率；d)建筑密度；e)控高；f)绿化率等。土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。立即开发与作为土地储备优缺点分析。3法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目用地现状土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。计划手续项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。规划手续规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。土地手续征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。a)项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。b)项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。c)政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。合作方式及风险评估合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。4市场分析区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。区域内供应产品特征各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。区域市场目标客层研究和市场定位各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。5规划设计初步分析规划设计的可行性分析规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。6工程及销售计划a)截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。b)工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。c)销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。7投资收益分析成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。税务分析营业税及附加、所得税、土地增值税。经济效益分析a)项目利润率、投资回报率及主要经济指标。b)项目开发各期的利润体现。c)敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。d)盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。项目资金预测资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。8综合分析与建议优势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。劣势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。机会从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。结论和建议附表1开发成本测算项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）一、土地价款支出二、前期开发准备费三、主体建筑（装饰）工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、智能化系统费七、园林环境工程费八、配套设施费九、其它建设工程支出十、管理费用十一、销售费用十二、财务费用十三、各项税金十四、预备费十五、总计在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。附表2投资收益分析项目名称：制表人：编制单位:编制日期：序号项目总金额（万元）可售面积（㎡）单位金额（元/㎡）备注1一、销售总收入21多层住宅收入32高层住宅收入43小高层住宅收入54公建收入65车库收入76其他收入8二、各项支出总额91建造成本10土地价款支出11前期开发准备费12主体建筑工程费13主体安装工程费14社区管网工程费15智能化系统16园林环境工程费17配套设施费18其他建设工程支出19预备费202销售费用213管理费用224财务费用235营业税金及附加24四、利润总额25减：所得税26五、净利润27六、项目投资总额28七、收益率291毛利率302销售利润率313成本利润率324成本净利率335投资利润率346投资净利率附表3开发各期利润预测经济指标年年年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（㎡）单位利润(元/㎡)利润(万元)1项目可行性评审方式和要求项目立项的评审经两步完成，包括管理公司经营管理委员会的评审和集团经营决策委员会的评审。管理公司经营管理委员会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由经营管理部修订完善《项目可行性研究报告》。集团经营决策委员会做出项目立项评审的最终决定。2评审内容要点项目可行性研究报告及相关附件资料的审查a)所用背景资料的可靠性；b)可行性论证分析的内容是否完整；c)分析方法是否可行；d)是否存在先入为主的“假设”。拟开发项目与集团房地产发展战略的符合性a)所在地域选择；b)项目品牌与企业品牌的协调性；c)开发项目规模；d)开发项目档次；e)目标客户选择。投资收益及风险a)风险分析是否充分；b)风险规避措施是否可行；c)潜在风险对集团经营策略的影响；d)投资收益测算的可信程度；e)投资收益是否满足要求。项目策划的评价a)项目规划分析与集团业务策略的符合性；b)规划概念的创新；c)工程计划及销售计划是否可行。资源能力评价a)开发项目对近期经营计划的影响；b)资金来源的可行性；c)项目开发管理能力；d)专业资源及解决途径的可行性。3项目可行性评审决策会议评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。管理公司经营管理部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成集团决策会议纪要，报集团主管领导签发。4评审决策结论评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。 说明：项目经营策划书分为整体经营策划书和分期经营策划书，整体策划书用于整个开发项目的经营策划，分期经营策划书在整体策划书的指导下编制，用于对每一分期的项目经营策划。下文中的提纲可用于整体经营策划书和分期经营策划书，但斜体字仅用于分期经营策划书的编制.1项目介绍城市发展概况主要包括城市概貌、主要综合经济指标、基础设施建设、重点产业建设、金融商贸、自然资源、城市总体发展规划、住宅发展等。项目所在区位发展概况主要包括分区规划、周边发展规划、基础生活配套设施、地块基本情况（现状、环境、交通、配套等）、周边楼盘情况等。项目的技术指标主要包括总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；停车位（或地下车库）；综合容积率、住宅容积率、建筑密度等。项目的总体经营目标主要包括项目的开发周期、投资规模、盈利水平等。项目面临的主要问题主要包括住宅市场容量、推广费用、开发周期、盈利能力等方面存在的问题。2整体策划市场现状及竞争对手分析主要包括市场容量、消费水平、消费习惯、按揭贷款、住宅市场调查等。项目的优势、劣势分析主要包括品牌、规模、规划、交通、潜力、环境、配套、物业管理等。项目的风险管理主要包括项目所面临风险因素（如市场、技术、工程、投资、融资等方面）的识别及预测、风险评估和风险对策研究等。客源分析主要包括客户群分析、客户年龄分析、客户消费动因等。项目定位主要包括目标客户、销售价格等。营销概念主要包括概念主题、功能性概念、个性空间概念、文化概念、健康概念等。分析结论3营销策划营销体系的建立主要包括建立营销体系、确定部门职责、细化岗位分工、确定销售奖励办法等。销售价格策略主要包括价格制定总体原则、具体方案、推广周期、付款方式、优惠策略、折扣规定等。推广促销策略主要包括总体推广策略、确定推广理念、制定推广阶段、分阶段实施推广目标、细化推广内容等。项目包装主要包括建立CIS（企业形象识别系统）：具体建立VI（视觉识别系统）、建立MI（企业管理识别系统）、建立BI（行为识别系统）。销售费用的估算整体及年度销售计划方案4产品策划规划设计指引主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、配套设施等。景观环境设计指引主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体景观设计、建筑布局设计等。建筑设计主要包括户型设计、户型搭配设计、装修标准、设备选型、结构形式等。卖场设计主要包括售楼处的结构设计、位置设计、功能设计等。公建设计主要包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。5当地工程施工管理指引当地的工程建设政策、法规、条例。当地的建设管理规定、程序（含规划、招投标、报建、安全生产等）。当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价。当地自然条件（例如冬季、雨季等）下的工程施工管理要求。当地的验收组织程序、验收内容。当地档案管理程序、制度等。当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况。当地建筑产品质量通病调查报告。质量管理目标（指标）及措施。6财务管理编制项目投资计划项目所在公司财务部会同其他部门编制土地投资计划、工程支出计划、费用开支计划、税金缴纳计划，进而形成项目投资计划。编制工程支出计划、费用开支计划明细表。编制项目资金流量计划结合项目开发、销售的具体情况，编制年度内的现金流量分析表、项目总体资金流量表。融资计划依据项目具体情况编制融资计划，详细列明贷款银行名称、贷款额度、贷款期限、还款计划等内容。项目的总体财务分析确定项目的主要经营指标，测算利润总额、净利润、销售利润率、销售毛利率、成本利润率、投资回报率等指标。7成本控制市场调研获得数据的收集、整理、分析，包括但不限于：a)政府规费；b)项目报建费用；c)当地工程造价指标。结合公司原有项目的目标成本管理评价报告，提出借鉴预防措施。提出项目成本分类总汇。提出实施过程中成本控制的主要节点和方法或原则如在规划设计中，实行限额设计，推行价值工程；在施工图设计中提出含钢量、混凝土含量等指标；招投标阶段合理低价选择施工单位；施工阶段材料限价，控制现场签证；竣工结算阶段审查结算等。材料设备价格及供应商的考察。编制建设项目目标成本表。8物业经营管理对当地现行物业管理法律、法规（包括管理费、维修基金等）、当地物业管理市场现状的调查、分析。物业经营管理目标在遵循当地现行法律、法规，适应当地人文地理的前提下，进行规范、优质的物业管理服务。在现有万科物业管理品牌基础上，进一步提升万科物业管理品牌形象。确立经营目标，如建设文明小区、ISO9000质量体系认证、服务功能定位、社区文化定位等。物业公司（物业管理处）筹建计划项目物业管理运做的特殊要求（即根据项目当地特色，与常规物业管理不同之处的要求）物业经营管理要求商业公建会所幼儿园、学校物业管理办公用房、宿舍其他，如垃圾收集与转运、停车场（库）、管理控制室、水电气暖等配套工程用房、区内标志、标牌等。提出物业收支估算和物业管理收费标准新项目基本情况调查表填写公司(部门)：填写时间：PIF101B第1页共2页项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北交通、地段土地所有权归属合作方土地性质占地面积建筑面积住宅容积率共建土地现状地质情况规划要求合作方式及条件合作方式土地价格及构成付款条件优惠政策市政配套费项目名称其他新项目基本情况调查表填写公司(部门)：PIF101APIF101B第2页共2页市政配套情况说明公建配套情况说明报批程序及时间地块踏勘记录填表说明交通、地段：与市中心、主要建筑物、商圈等的距离，公共交通现状说明土地现状：包括使用现状、地形地貌、地上地下建筑物、待动拆迁、代征道路及绿化用地情况。地块1/500、1/2000地形图；地质情况：包括地基条件、场地标高等等规划要求：包括地块内的建筑密度、容积率、绿化率和控高要求以及项目周边的政府规划功能说明。市政配套情况说明：包括道路、水、电、燃气、有线电视、通信、网络、排水情况及相应的容量、接口位置等现状及规划情况公建配套情况说明：包括项目周边的医院、学校、商业等设施的数量及位置填写报人：管理公司经营开发管理部经理负责人：项目所在公司总经理：项目开发论证综述表PIF102A第1页共4页一宗地概况土地方全称项目宗地概况位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级现状地形地貌地下情况待动迁情况需要安置或动迁的居民______户______人涉及单位个需要迁移的企业或工厂个其他交通出行公交线路在宗地及其周边的起始站轨道交通距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其他现状公共服务设施（距宗地3000米范围内列明数量、名称、距离）教育设施（列数量）小学中学大专院校托幼商业网点综合商场超级市场农贸市场其他银行邮局文化体育公园运动场官图书馆游泳馆其他医院大市政配套周边环境

项目开发论证综述表、PIF102A第2页共4页二经济技术指标经济技术指标项目宗地用地平衡表依据面积（公顷）比例现状用地性质居住用地住宅用地公建用地区内道路用地绿地公共绿地退道路绿化带市政用地道路用地总用地规划批准经济技术指标情况依据总建筑面积万平方米比例其中住宅面积多层住宅高层住宅公建面积经营性公建非经营性公公建项目主要内容分类项目名称建筑面积占地面积经营性公建项目1234N非经营性公建项目1234N综合指标容积率综合容积率住宅容积率其他标准建筑覆盖率绿化率控高备注项目开发论证综述表PIF102A第3页共4页三合作条件合作方式 （主要包括获得项目或土地的方式、土地前期开发工作、规划调整、市政公建配套的要求等）合作依据政府批文、权证名称审批机关备注计划立项批准文件规划用地批准文件征地批文及其附图方案设计批准文件建设用地批准文件其他政府文件合作要求土地成本（成本构成、楼面地价）付款条件其他要求项目所在地政府税、费标准项目开发论证综述表PIF102A第4页共4页四投资收益预测项目投资收益测算规划指标用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）合计住宅多层住宅高层住宅公建经营性非经营性成本预算项目金额（万元）单价（元/平方米）一直接成本小计1土地获得价款2开发前期准备费3主体建筑工程费4主体安装工程费5红线内市政工程费6环境及配套设施费7其他费用其中：物业费用资本化利息二管理费用销售费用财务费用税金及附加总计序号项目金额/万元单价/元/㎡备注1销售收入2直接成本3税金及附加4三项费用5总投资6毛利率%7税前利润8税后利润9销售净利率10总投资回报率11内部收益率12启动资金13最大资金占用项目论证审查表PIF103A序号:项目名称审查意见综述报告资料完整性和可信程度项目发展方向投资收益及风险项目策划资源能力□同意立项□不同意立项□推迟立项审查人签名:设计管理指引设计管理工作指引目录规划设计指引编制要点规划设计任务书编制要点项目规划方案评审指引建筑单体方案评审指引景观设计任务书编制要点施工图审查基本要求设计变更分类与审批权限规定项目规划设计方案简评表施工图审查意见表1城市背景分析（详见规划设计指引）a)城市房地产市场现状分析b)主要销售对象与需求人群分析c)市场潜力与隐性商机分析d)当地风俗与人文分析e)市民居住模式和出行方式分析f)建筑文脉分析2项目用地概况（详见规划设计指引）a)自然环境调查报告空气质量噪声水平水文情况地形地貌分析基地内市政设施b)项目用地城市区位价值分析项目所处地段等级出行可达性分析周边土地与建筑c)可利用资源分析交通资源城市配套服务景观与生态资源d)用地原有构筑物、建筑物情况3项目开发目标及经营要求开发目标（如：项目初步定位、风格主题、项目类型等）a)客户主流及档次定位b)产品构成（高、中、低层比例）c)户型配置d)分期开发的安排经营要求（如：功能区域配置及划分）4规划设计指导原则及要求指导原则a)符合城市规划原则b)符合项目初步定位的原则c)生态与可持续发展原则d)整体规划原则（与项目周边环境的协调和融合）e)尊重和利用当地人文、历史、地理的原则f)经济性原则g)有利于物业管理的原则具体要求（分概念规划和详细规划）规划技术经济指标要求住宅用地规划要求a)整个小区空间形态顺应主导风向，充分考虑住宅群体通风与防风措施。b)住宅组团的组织范围，组团空间的层次要求。c)多层与小高层日照、间距满足规范要求。公建配套用地规划设计要求a)关于公建的配套设计和功能分配是整个规划的核心与关键，商业街的规模与尺度应体现出与众不同，创造性的特色。公建配套发展应于住宅建设同步进行。b)公建配套的分类、面积指标、设置位置。道路用地与停车设施规划要求a)路网形式及出入口规划b)人车方式c)停车位、各种停车方式的分配比例d)步行系统规划要求 景观与环境规划设计要求a)对现有自然资源的保护与利用b)与总体规划、建筑风格的协调统一c)主要景观与次要景观的合理划分成本控制要求5设计依据由甲方提供或政府政策文件。6成果要求成果类型及规格。7成果提交时间、地点及联系方式。1适用范围适用于规划设计阶段集团全资和控股地产项目规划设计方案的评审。a)评价规划设计方案是否满足项目开发目标的需要；b)初步选择规划设计方案。2评审方式及要求项目规划方案评审采用会议评审的方式进行，管理公司发展规划经理总监负责制订评审会议的计划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。评审会一般由管理公司设计规划总监负责主持，并指定规划管理部专业人员进行记录，管理公司经营策划规划管理委员会成员至少三分之二以上人员参加，以及：a)项目所在公司设计总监、开发设计部经理；b)管理公司发展规划管理部相关人员；c)由管理公司规划总监提议邀请的有关专家。规划方案评审会议计划应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。评审会议所需资料由管理公司发展规划管理部负责准备，包括：a)项目可行性研究报告；b)项目开发计划书；c)项目调研报告；d)规划设计指引；e)规划设计方案（至少三家设计单位提供）；f)规划设计招标文件；g)规划设计任务书；h)地形模块（需要时）；i)周边竞争楼盘的材料设备资料，以及本项目的材料设备计划；j)其它资料。1适用范围适用于规划设计阶段集团全资和控股地产项目规划设计方案的评审。a)评价规划设计方案是否满足项目开发目标的需要；b)初步选择规划设计方案。2评审方式及要求项目规划方案评审采用会议评审的方式进行，管理公司发展规划经理总监负责制订评审会议的计划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。评审会一般由管理公司设计规划总监负责主持，并指定规划管理部专业人员进行记录，管理公司经营策划规划管理委员会成员至少三分之二以上人员参加，以及：a)项目所在公司设计总监、开发设计部经理；b)管理公司发展规划管理部相关人员；c)由管理公司规划总监提议邀请的有关专家。规划方案评审会议计划应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。评审会议所需资料由管理公司发展规划管理部负责准备，包括：a)项目可行性研究报告；b)项目开发计划书；c)项目调研报告；d)规划设计指引；e)规划设计方案（至少三家设计单位提供）；f)规划设计招标文件；g)规划设计任务书；h)地形模块（需要时）；i)周边竞争楼盘的材料设备资料，以及本项目的材料设备计划；j)其它资料。3评审议程及结论由发展规划管理部对《项目规划设计指引》进行讲解，重点介绍项目背景、公司对项目规划方案的方向性设想、存在的问题及项目操作难点等内容。（此时投标单位应不在会场）。由各投标单位分别介绍方案，并留出20分钟左右的提问时间。与会者就投标方案发表意见，主持人应注意控制讨论范围集中于《项目规划设计方案简评表》中所列的条款，以便形成具有倾向性的专业意见。方案评定采用与会人员记名投票打分的方式进行，《规划设计方案简评表》中每一单项满分为10分，由投票人分别就每一方案给出各项得分。各单项间权重由管理公司设计规划总监和各项目公司设计总监（或开发设计部经理）采用分层比较法，针对该项目予以确定。管理公司设计规划总监负责收集、计算分层比较结果，得出各单项权重系数。使用权重系数统计各方案投票得分，并根据得分进行排队。前两名方案得分相差10%以内，由管理公司设计规划总监和项目所在公司总经理协定其中之一作为中选方案。当前两名得分相关超出10%，应取最高分作为中选方案。4评审纪要评审会结束后三天内，发展规划管理部应做好规划方案评审会纪要，填写《规划设计方案简评表》，总结分析对各规划方案的评审意见及评分，并填写《规划方案评定表》，一并报集团经营决策管理公司经营管理委员会提出修改建议审批。初选规划方案经集团经营决策委员会通过后，由管理公司发展规划管理部负责以管理公司公函形式发出通知，知会规划设计单位、项目所在公司和各位与会人员。未能通过集团经营决策管理公司经营管理委员会审批通过时，应重新组织规划方案设计和评审。1设计意向部分（说明：本部分为管理公司控制项目设计方向的总纲。）总体开发设想项目定位和开发计划表达要求：道路系统与分期开发的关系、结合项目地块价值分析的容积率分配计划、关注点设计（自然环境利用等）的开发思路及成本测算、交通组织的设想等。销售策略与开发步骤的契合性要求规划设计细则（说明：管理公司仅提供方向性设想，应要求规划设计师就下述各项作细致说明。）总体规划构思表达要求：结合项目定位及开发计划进行总体规划构想、规划要点、土地评估（根据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围）。道路系统规划表达要求：路网形式、人车流组织、道路分级布置、静态交通布置，以及关键技术要求，如：出入口与交通枢纽、消防车道设计等。车行系统与停车规划表达要求：停车量及停车方式（设计车位测算、各种停车组织方式的分配比例）。步行系统规划表达要求：纯步行系统分布（是否考虑绝对禁止机动车穿行的地段，该地段应具备的区域特点）、无障碍步行系统（是否考虑针对残疾人、老人的无障碍环境设计及步行系统到达范围的要求）。绿化与景观系统规划表达要求：自然条件、用地条件分析、景观系统最大化利用分析。配套公共服务设施系统规划表达要求：配套项目与公共设施规划（对配套与公共设施的配置种类、数量及分布的要求，以及经营的利好）。竖向规划市政设施管网综合规划生态与节能设计表达要求：对生态环境的利用与保护的要求，根据各地区差异对雨水、太阳能及其他自然资源的利用设想。建筑设计细则表达要求：以城市背景与项目用地的分析报告为基础资料，对档次定位、主体风格、主力户型、环保节能和智能系统的实施加以说明，对建筑材料、部件产品的使用设想。建筑造型、间距、朝向、群体空间。项目综合评价、规划方向及问题剖析表达要求：对项目的各地块开发价值、开发内容安排计划、规划风格进行总体分析、提出项目需要处理的重要问题及操作难点。2客观资料部分（说明：本部分为设计工作提供客观理性的背景资料。）城市背景分析（说明：节录《项目可行性研究报告》之相关内容。）城市房地市场现状分析主要销售对象与需求人群分析市场潜力与隐性商机分析当地风俗与人文分析市民居住模式和出行方式分析表达方式：分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的内在因素为主，搞清楚当地居民的日常生活模式，避免设计师想当然。（附表1市民居住模式和出行方式分析）建筑文脉分析项目用地状况分析自然环境调查报告当地气候特征表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料（见附表2-1和2-2）。风向、气温、降水、云雾和日照、空气湿度、气压等。空气质量表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料，实地踏勘的上风空气污染情况。噪声水平表达要求：噪声模拟测试分析报告，内容不少于：测试分析报告、模拟样本、测点定位图。水文情况表达要求：资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文、地质资料。a)地下水位（关系到地下、半地下建筑、下沉广场的设计）b)地热资源（关系到会所能够配备的服务项目，小区采暖热源等问题）c)用地内以及用地毗邻河流、泄洪沟、湖泊等水系的水量变化规律、水质资料（关系到小区的环境质量、防涝设施，对水系资源的利用方式）d)城市给排水管网与城市管网连接点管径、坐标、标高、材料、压力等.地形地貌分析表达要求：资料来源于规划国土部门提供的地形图与控规图纸资料及现场踏勘。a)等高（等深）线地形图、土壤土质b)保护保留植被、树木明细与定位图c)保留保护古迹、建筑明细与定位图d)地质构造及地层、地层稳定性和地震烈度等级基地内市政设施表达要求：资料来源于相关规划文件，需现场核实。a)空中高压走廊、微波通道确认b)地下光纤通讯、电信电缆确认c)泄洪沟、涵洞等城市资料确认d)市政“三通”、“七通”情况其他项目用地城市区位价值分析（说明：重点为居民出行可达性分析。）项目所处地段等级表达要求：资料来源于规划国土部门的城市规划发展图则。出行可达性分析表达要求：a)附表3-1基地与城市节点的出行便利性b)附表3-2经过本地块的城市捷运系统的服务强度c)附表3-3地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析d)附表3-4用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查周边土地与建筑表达要求：a)周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认（确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设情况。）b)周边建筑调研（确认建筑性质、使用年限、改造变更用途的可能性；确认周边建筑物对本地块的影响，包括：遮挡、噪音、污染、交通、服务等方面。）c)周边楼盘概况可利用资源分析表达要求：（重点为交通、配套资源分析）a)可以方便享有的资源：步行5分钟，半径400米范围内b)居民可以利用的资源：步行5－10分钟，半径400－800米之间范围内交通资源表达要求：在可达距离范围内的交通方式、站点、服务时间、连接区域、与重要城市节点的交通时间。城市配套服务资源表达要求：在可达距离范围内的城市商业服务配套资源的种类、规模、服务能力，以及缺欠配套项目明细。景观与生态资源表达要求：在可达距离范围内的城市公共绿地、自然景观、河流山坡等，视觉可达的自然景观，以及利用方式。用地原有构筑物、建筑物状况表1市民居住模式和出行方式分析生活层次主要人口构成比例生活习惯居住模式出行方式通勤出行便利程度正面意义的生活习惯可被引导的生活习惯表2-1年平均温度年平均湿度年均降水量85％降水出现月份年太阳辐射量表2-2天数温度平均湿度日照风向风力最高(低)温度>30℃天数<0℃天数晴日比%日照时数春季夏季秋季冬季表3-1基地与城市节点的出行便利性路程距离（km）车程时间（分钟）出行便利程度主观评价公交车驾车中心商务区（CBD）主要就业区域城市文化娱乐中心城市商业购物中心铁路车站空港码头其他表3-2经过本地块的城市捷运系统的服务强度（包括：巴士、地铁、轻轨、高架路、快速路）线路名称服务时间运营频率服务价格走行路线（主要站点）表3-3地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析道路名称道路等级联系区间高峰小时交通流量（辆/小时）交通拥挤阻塞情况主观评价注：道路等级分为：国道、省道、（准）高速路、城市快速路、城市主干道、城市次干道。表3-4用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查道路名称道路等级道路红线宽度人行道宽度联系区间高峰小时交通流量（辆/小时）1适用范围适用于建筑方案设计阶段集团全资和控股地产项目建筑方案的评审，确认设计单位提交建筑方案是否符合公司要求，以及识别方案需要改进的方面。2方案评审方式及要求项目建筑方案评审采用会议评审的方式进行，项目操作部门（管理公司发展规划部，或其授权的项目所在公司设计部）经理规划管理公司规划总监负责制订评审会议计划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。评审会一般由管理项目管理公司公司设计规划总监负责主持，并指定管理项目管理公司发展规划开发设计规划管理部（或项目公司开发设计部）专业人员进行记录，管理公司经营策划规划管理委员会成员至少三分之二以上人员参加，以及：a)项目所在公司总经理、设计总监和/或、开发设计部经理及相关人员；b)管理公司发展规划管理部和、景观环境部、市场部相关人员；c)由管理公司设计总监提议邀请的有关专家。建筑方案评审会议计划应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。评审会议所需资料由管理公司发展规划管理部负责准备，项目所在公司开发设计部配合，包括：a)项目可行性研究报告；b)营销策划书；c)目标成本确定；d)规划设计方案及经济技术指标；e)项目调研报告；f)建筑方案（建筑的平、立、剖面图、建筑效果图；经济技术指标；设计说明书；用地红线图）；g)其它资料。33评审控制要点由项目操作部门对建筑方案设计背景进行介绍，重点回顾规划设计方案要点公司对项目建筑方案的要求等。由设计单位介绍建筑方案，并回答评委提问。与会者就建筑方案发表意见，主持人应注意控制讨论范围集中于《项目建筑方案简评表》中所列的条款，以利充分识别建筑方案完善的需要。4建筑方案评审控制点检查方案是否符合国家的现行规范、法规、法律、标准。与规划设计是否一致，若不一致要说明其相对的优缺点，以供评委评审。是否符合美观、实用及便于实施的原则。流线设计a)建筑单体入口与道路关系的合理性；b)电梯厅与楼梯间位置的合理性；c)人流、车流组织的是否顺畅，是否相互干扰。平面设计a)每种户型的类型、面积是否合理；b)户型设计能否适应与市场需求；c)平面设计是否经济合理；d)是否符合现行的相关建筑规范几法规（特别应该重点审查消防、人防是否符合国家、地方的相关规定）。立面设计a)立面形式与整个城市建筑、文化的大背景的关系；b)立面的风格；c)立面形式的比例、尺度；d)建筑外立面的细部设计；e)立面形式与市场需求之间的关系。剖面设计a)高层建筑的地下室的层高的确定；b)多层建筑若底层架空，其层高的确定；c)标准层的层高确定；d)顶层的层高的确定及其利用。结构设计重点审查建筑方案在结构设计上是否可行、经济、合理。新技术、新材料的运用是否利用已经经过验证较成熟又经济实用的新技术、新材料。5评审结论发展规划部指定记录人在会后三天内应做好建筑方案评审会纪要，填写《建筑方案简评表》，总结分析对建筑方案的评审意见。《建筑方案简评表》中的评审结论建议以如下方式给出：a)同意方案XX平面及XX立面形式，建议增加XX内容，在XX方面应予以调整；b)对方案XX平面及XX立面形式存在较多修改意见，应在XX方面改进至XX程度。发展规划项目所在公司开发设计部经办设计人员，将评审意见以《设计修改通知单》的形式通知设计单位。设计单位的在修改后经发展规划开发设计部经理审查，设计总监认可后，经办人员负责填写《建筑单体方案评定表》，报设计规划总监、总经理审批。1项目概况（引用规划设计指引内容）a)项目背景资料；b)项目基本定位；c)项目环境资料。2设计范围、内容及深度设计范围根据总体规划和开发要求确定设计范围。设计内容详细景观范围，如：主题公园、组团绿地等。设计深度根据开发要求确定设计深度（概念设计、方案设计、扩初设计、设施图设计）。3设计要求总体构思要求仅提供方向性设想，应要求景观设计师就下述各项作细致说明：a)对项目的各地块开发价值、开发内容安排计划、规划风格进行总体分析、提出项目需要处理的重要问题及操作难点。b)提出总体设计构想、设计要点、土地评估（根据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围）。c)与总体规划设计关系的构思（对景观系统与自然景观或城市景观的呼应关系、步行系统与景观带的结合方式的倾向意见、应用依据，对其主题和气氛的要求）。设计细则（具体景点设计要求）。4设计依据由甲方提供或政府政策文件。5设计不同阶段成果内容和要求概念方案设计阶段（设计说明及成果图册）a)总体景观规划彩色平面图；b)功能空间内主题景点的平面布置及概念效果草图；c)功能空间内主要硬、软景观设施的平面布置及概念效果草图；d)主要接点及普遍共性空间的景观平面及概念效果草图。初步设计阶段（方案设计说明及成果图册三套，电子文本一套）1)各种硬质景观及其功能设施的平面布置图a)各种园路的详细布置图；b)各种广场铺装的详细平面布置图；c)各种水体的详细平面布置图；d)植栽的平面布置草图（结合硬质景观仅要求到乔木、灌木、花草的区块设计）；e)各种小品、雕塑、亭台及功能设施的详细平面布置图；f)照明系统的详细平面布置图。2)各种硬质景观及其功能设施的平、立、剖面图及效果图a)各种道路、广场的布置形式图及效果图；b)各种水体及其驳岸的平、立、剖面及效果图；c)各种小品、雕塑的平、立、剖面及效果图；d)各类景观建筑的平、立、剖面及效果图；e)各种功能设施的设计图和效果图；f)地形标高设计平、立、剖面及效果图。扩初设计阶段（图纸3套，电子文本一套）a)所有园林硬质景观及其功能设施的基本定位；b)照明系统定位及大样图；c)环境地形标高设计图；d)所有园林硬质景观的平、立、剖面及大样设计图；e)所有园林水体的平、立、剖面及大样设计图；f)物料样板。施工图设计阶段（图纸A1及A3图册6套及电子文本一套）a)所有硬质景观详细定位平面；b)所有户外照明详细定位平面；c)环境地形标高设计图；d)所有水体平、立、剖面设计图；e)所有硬质景观的平、立、剖面及大样设计图；f)所有室外灯具之型号选择及大样图；g)材料明细表；h)初步工程成本核算；i)施工接点详图；j)各类细部详图。6成果提交结合销售策略与开发步骤的要求以及设计要求，提出时间要求。1审查要求施工图审查由项目所在公司经营管理委员会负责组织和协调，项目所在公司设计总监对施工图审查具体负责。施工图审查责任和形式包括：公司内部审查、公司委托技术专家的审查、施工方审查和监理方的审查。在正式技术交底和图纸会审前，项目所在公司务必督促各方完成图纸审查。边出图边施工的情况下，应规定变通的图纸审查办法，确保施工前对施工图进行了必要的审查和修正。管理公司针对施工图审查需要，发布各专业施工图审查指南供项目所在公司使用。2施工图审查应重点解决的问题1)设计图纸是否符合工程建设国家标准、规范。2)设计图纸及说明是否完整、清楚、明确、齐全，图中尺寸、座标、标高是否正确，有否局部差错。3)建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、煤气与装修等各专业图纸在平面和空间上是否相互矛盾、管线走向是否合理、管线布置是否互相矛盾、管线布置与地上建筑物、地下建筑物、周围环境有无冲突。4)施工单位技术装备能力和现场条件难以解决的技术或工艺难点。5)特殊结构或新材料、新工艺、新技术是否已满足施工需要。6)设计选用的设备、材料标准是否合适、有无质量问题。7)配套使用的图集是否齐全，是否需补充何种详图。8)有无设计变更的合理化建议。9)是否会突破工程成本。3公司内部审查应着重审查解决的问题公司内部图纸审查，除上述审查重点外，还应注意审查解决以下问题：1)设计使用功能与施工图是否符合公司产品要求，当有售楼书时，是否与图则一致。2)各系统工程设计是否符合公司要求（售楼书承诺标准）。3)建筑材料、设备、装饰材料是否符合公司要求（售楼书承诺标准）。4)为提高产品质量及合理降低工程成本而提出的设计优化建议。1设计变更界定项目施工过程中，对设计施工图做出的变更，包括设计修改、设计补充以及专业二次设计引起的设计变更等。2产品设计变更产品设计变更是指由于产品定位变化、市场需求或顾客要求而进行的设计变更。这些变更涉及到对客户的承诺，可细分为以下A、B二类。第一类产品设计变更在施工图设计阶段，以及施工过程中，涉及原规划、建筑单体的变更。审批权限：a)此类设计变更的责任人为管理公司规划总监，重大的设计变更应由管理公司经营管理委员会审定。b)是否属重大设计变更由管理公司规划总监判断。c)项目所在公司对此类变更必须在实施前向管理公司规划管理部申报，待批准后方可实施。第二类产品设计变更应客户要求，按照售楼协议文件进行户内局部的设计变更，如：隔墙不砌，墙面不做面层抹灰，不油漆，洁具不安，门移位等。此类变更的审批原则是：不影响工程质量和验收，不造成其他客户的投诉。审批程序和权限：a)此类设计变更，由项目所在公司营销（策划）部提出书面申请；b)开发设计部审核；c)工程（配套）部、成本控制部参与审核；d)项目所在公司设计总监审核（批准）；e)项目所在公司总经理签字批准。3设计问题引起的变更设计问题引起的设计变更，主要存在以下几种变更原因：1)按照政府及主管部门的审批要求，以及消防、人防、交通、环保、供水、供电、市政、煤气、电讯、绿化等业务部门审查意见，贯彻执行中需要对设计施工图做出设计变更。当政府新政策、新法规出台，也必须按新规定进行调整。2)施工图会审与技术交底会议上，包括监理单位、设计单位、承建单位以及建设单位提出的审图意见，需要对设计作变更。3)为了降低成本，尤其当成本报警时，在保证质量的前提下，进行的重要变更。4)由于技术进步，设计上采用新工艺、新材料、新设备，以提高产品的完美度。5)设计施工图深度不够，设计单位为完善设计而提出的变更与补充。6)专业二次设计，包括外墙装饰、室内装修、环境设计、屋盖（网架、膜、预应力）结构、幕墙与门窗工程、照明效果、楼宇智能化、监控系统、桑拿泳池、厨房等分项工程，二次设计引起对原设计施工图的补充和修改。审批程序和权限：a)要求监理方提供意见；b)开发设计部负责审核；c)工程（配套）部、成本控制部、营销（策划）部参与审核；d)项目所在公司设计总监审核（批准）；e)项目所在公司总经理批准（成本增加5万以下的）；f)是否属重大设计变更由项目所在公司设计总监负责判断。重大的设计变更需要通过项目所在公司经营管理委员会审议，并报规划管理部备案。4配合施工需要引起的设计变更指为施工需要引发施工工艺的改变，非重要的材料选用，材料代用，构造节点的变更等。1)监理单位和施工单位提出的合理化建议和技术核定单；2)为了满足施工要求，施工工艺、材料的更改；3)施工图中错、漏、碰、缺的设计弊病以及施工过程中发现的设计问题，造成设计变更；4)标准图的选用、构件详图的补充；5)在确保产品品质前提下提出的降低产品成本的措施引起的局部设计变更。审批程序和权限：a)要求监理方提出审查意见；b)开发设计部专业工程师审核；c)工程（配套）部甲方代表、成本控制部预算工程师参与审核；d)开发设计部经理审核；e)工程（配套）部或成本控制部经理审核或批准（造价增加2万以下）；f)项目所在公司总经理批准（造价增加5万以下）；g)此类设计变更由开发设计部经理负责判断是否属于重大变更，此类重大变更应由项目所在公司经营管理委员会审定。5景观环境设计变更指景观环境施工图经过审批后，在施工过程中由于现场需求需进行的变更。包括但不限于：1）设计单位在设计过程中提出的合理化建议；2）为了降低成本，在保证质量的前提下，进行的重要变更；3）为了提高设计质量而提出的设计变更；4）在施工过程中因材料、施工工艺而引起的更改。审批程序和权限：a)开发设计部审核并组织提出变更申请；b)工程（配套）部、成本控制部参与审核；c)项目所在公司设计总监审核；d)项目所在公司总经理批准（造价增加2万元以下）；e)管理公司景观环境总监审核并批准（造价增加2万元以上）；f)管理公司经营管理委员会审核并批准（重大变更）。项目规划设计方案简评表PDF101B项目名称：用地面积：总建筑面积：容积率：倾向方案：填表人：时间：内容倾向方案优缺点其他方案优点总体规划构思技术性经济性道路系统规划路网形式人车流组织出入道路分级及布置静态交通布置景观系统规划现有自然资源的保护与利用与总体规划、建筑风格的协调统一主要景观与次要景观的合理划分配套系统规划配套系统的完整性与规模规划布局的合理性其它特殊功能的满足内容倾向方案优缺点其他方案优点空间环境建筑总体布局空间层次性与连续性建筑空间与绿化空间关系建筑空间合理性（围合、通风等）建筑设计建筑造型技术标准的符合程度(间距、朝向等)尺度控制及空间比例关系与周边环境及地形地貌协调成本控制项目开发节奏和分期开发方案分期开发组团组团空间与功能层数分布指标建筑及户型概念单体立面风格综合评价意见（对倾向方案的总体评价、须改进的方向、其他补充意见）：注：本表应附评审会现场记录。项目规划设计评定表填表人：填表日期：PDF102B项目名称项目规划设计招标方案简评编号设计单位评审结论(选择A、B、C)方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8评审结论选项（具体修改内容可附页）A、同意XX方案，建议增加XX内容，在XX方面应予注意；B、倾向通过XX方案，应在XX方面改进至XX程度，不需另行开会；C、各方案均难满足要求，须在XX方面仔细考虑，完成设计后申请重新召开评审会。管理公司规划管理部年月日管理公司规划总监年月日管理公司经营管理委员会年月日管理公司总经理年月日建筑单体方案简评表项目名称：填表人：时间：设计单位：用地面积：总建筑面积:容积率：评审内容评审方向流线设计1建筑单体入口与道路关系合理性2电梯厅与楼梯间的位置合理性平面户型编号类型面积指标市场需求情况建筑物理性能建筑单体方案简评表评审内容评审方向立面形式与环境关系风格比例、尺度细部剖面层高确定结构专业介入结构类型方案对方案的总体评价、须改进的方向、其他补充意见综合评价（备注：设计修改通知单编号）建筑方案设计评定表PDF202B项目名称设计单位对建筑方案评审意见的修改完成情况（附设计修改通知单）确认内容户型平面（附图）：户型编号：立面形式（附图）开发设计部经理年月日设计总监年月日管理公司规划总监年月日管理公司经营管理委员会年月日初步设计评定表填表人:日期:PDF401B项目名称设计单位初步设计各项评审的内容简述（附设计修改通知单）确认内容结构方案：设备系统方案：（电气方案除强弱电系统外，应包括智能化设计）审查人员开发设计部经理工程（配套）部经理设计总监工程总监总经理管理公司规划管理部意见:管理公司规划总监审批意见:景观环境方案设计评定表填表人：填表日期：PDF301B设计内容设计单位景观环境方案的评审意见（附评审会议纪要）方案评审委员会年月日管理公司景观环境总监年月日施工图审查意见表(首页)土建施工图□景观施工图□PDF501B项目名称设计单位对各专业图纸的综合审查意见专家组意见年月日公司内部意见年月日设计单位意见年月日审查人员会签栏年月日备注：施工图审查意见表(附页)第页共页PDF501B项目名称设计单位专业序号图纸编号审查意见答复意见审查人员:部门经理:设计总监/工程总监:答复人：备注：设计变更审批表项目名称:序号:PDF601B变更名称施工单位归属合同名称归属合同编号变更原因提出部门□甲方开发设计部□甲方工程（配套）部□甲方营销（策划）部□设计院□乙方□监理□业主设计变更通知单序号设计变更单起草部门工程部意见（配套）甲方代表:部门经理:成本控制部意见□增加□减少万元费用应由承担开发设计部意见项目所在公司领导审批设计总监：总经理：管理公司领导审批(涉及规划、建筑单体、景观方案的设计变更)规划总监：景观环境总监：设计变更通知单项目名称：序号：PDF602B变更名称工程名称归属合同编号变更审批表编号变更内容会签建筑专业：结构专业：电气专业：给排水专业：其它专业：审核：单位盖章：日期设计修改通知单第共页日期:PDF603B项目名称设计阶段方案□初步□施工图□开发单位设计单位及项目负责人修改原因：修改内容：‘时间要求审查人员开发设计部经理设计总监备注:施工管理指引项目施工管理指引目录施工准备工作内容施工组织设计审查要点监理规划审查要点签发开工报告的基本要求技术交底及施工图会审基本要求三通一平”基本要求项目施工进度控制指引施工标准间及施工工艺样板确认指引工程质量现场检查内容与要求材料设备质量技术要求管理规定材料设备进场验收指引工程技术档案范围与建档要求质量保证资料检查要求分部(项)专业工程验收检查要求项目预验收检查要点项目竣工验收检查要点工程竣工总结编制指引1进度计划的编制项目施工总进度计划项目施工总进度计划应依据项目营销策划要求和总承包合同确定的开工时间和总工期进行编制，它是施工组织设计的重要组成部分，是施工总体方案在时间序列上的反映，用以合理确定各重要分部、分项工程之间的搭接关系和搭接时间。年度计划项目的年进度计划主要内容应包括：横道图或网络图表、主要分部分项工程形象进度及关键线络的文字说明。季度计划季度计划是年度计划的分解，其主要内容同年度计划。季度计划完成编制的时间为上季末月的20日，最迟批准时间为上季末月25日。月度计划月度计划是将季度计划的指标分解后编制的施工作业计划。2项目进度计划的实施、控制、调整施工计划下达时要向工程（配套）部甲方代表(各专业工程师)进行详细交底，分析计划执行中存在的问题，落实季度、月、旬施工任务和各项技术组织措施。监理单位和工程（配套）部专业工程师要认真逐日作好施工记录，就各分项工作开始时间，完成时间、持续时间、完成实物工程量、关键线路的影响等对照计划进行监督检查。定期召开施工单位、监理单位、工程（配套）部参加的调度会，小结检讨进度情况及存在问题，确定解决问题的措施，排除障碍，努力实现计划目标。工程（配套）部经理应注意对如下影响工程进度的主要因素加强预测和协调，以实现计划目标：a)相关单位协作配合的影响（包括政府规划、各建设主管部门、设计单位、设备及材料供货商、运输单位、供电供水单位等）；b)材料、设备供应时间及质量的影响；c)资金供应的影响；d)设计变更的影响；e)施工条件（包括：地质、水文、气候、现场条件等）的影响；f)风险因素（包括台风、暴雨、冬雨季施工、工程质量事故、安全事故等）的影响；g)自身管理失误（施工方案不当、现场管理混乱、制度不健全、总分包管理及各专业不协调等）的影响。当经过努力，确定不能实现原计划时，应召开施工单位、监理单位、工程（配套）部参加的专题会议分析原因，并提出改进措施及调整计划意见，调整计划时应充分注意以下方法：a)关键路线长度的调整，决定是延长总工期或是抢工并将剩余工程重新进行计划；b)调整非关键工序的时差，改变时差位置，以有效利用资源；c)增减工作项目使原计划得以实施；d)调整工序逻辑关系以抢回时间；e)调整工作持续时间；f)调整资源（劳动力、机械设备、日作业时间）配置；g)改变施工方法或施工顺序。当调整进度计划引起施工方案或施工顺序的改变时，应督促施工单位及时调整原编制之实施性施工组织设计，其调整后之实施性施工组织设计应重新进行编制和审批。1基本要求一般在大面积施工前，通过样板确认提供验收标准及依据，以保证工程质量满足规范标准要求和使用要求工程（配套）部甲方代表负责组织施工标准间和工艺样板的确认，监理单位、开发设计部和营销（策划）部负责参与。样板确认的范围由项目所在公司工程（配套）部参照以下工程考虑，包括但不限于：a)屋面防水、保温、隔热、屋面瓦b)厨卫间防水、地下室防水c)抗震拉筋d)外墙对拉螺丝孔堵塞e)砌体f)空调孔的坡度g)钢丝网h)抹灰前喷点、室内抹灰、涂料i)室内地坪j)室内开关、插座位置（含有线电视、电话）、开关箱k)门窗（含五金配件）加工、安装l)阳台栏杆m)屋顶花园，n)楼梯踏步装饰o)外墙涂料（各种颜色）、外墙面砖（颜色、搭配）p)门窗塞缝q)单元入口大厅装修r)电梯前室装修s)空调挡板t)二次装修u)入户门、单元入口门、雨水斗、门碰、门拉手v)楼梯栏杆w)油漆x)外墙干挂、湿挂大理石、幕墙y)小区围墙z)广场砖、庭院路等2样板确认操作步骤对监理公司审核后的施工方案进行确认。根据工程进展情况及样板房的位置，指定施工地点。工程（配套）部驻场专业工程师协同监理单位监督检查。保证项目检查a)材料的来源：甲供、乙供、三方合同；b)施工人员情况：作业人员单位、作业负责人名称、操作人员数量；c)执行施工方案或技术交底的情况；d)材料的消耗情况。操作项目检查a)基层的处理符合规范；b)结合层要满足规范和工艺标准；c)面层要满足使用要求和规范、工艺标准。工程（配套）部相应专业的工程师应逐一检查每道工序，必要时要求旁站。检查结果由工程（配套）部相应专业的工程师留存。工程（配套）部相应专业的工程师和监理人员一同验收样板，必要时邀请开发设计部和营销（策划）部人员，并应由设计总监和营销总监一起予以确认。需开发设计部和营销（策划）部参与验收的项目（主要是涉及感观要求方面），包括但不限于：a)室内开关、插座（含有线电视、电话）的位置及面板，在安装完成样板后立即验收；b)门窗的颜色和五金配件颜色及使用功能，样板安装后立即验收；c)阳台栏杆颜色、结构及配件组合的合理性，样板安装后立即验收；d)阳台地砖的铺设方法，样板铺设完后立即验收；e)公共部分瓷砖、涂料颜色，铺、刷的部位，样板施工完后立即验收；f)石材样板的颜色、拼花边施工边验收；g)小区样板道路的铺装及图案边施工边验收。需工程总监派人参与验收的项目，包括但不限于：a)地下室防水验收用材及工艺，样板施工完成后立即验收；b)屋面工程验收用材及工艺，样板施工完成后立即验收；c)楼梯栏杆结构验收，样板施工完后验收；d)干挂大理石结构，样板施工完立即验收。项目所在公司对检查验收的结果统一意见后，封板定样形成验收单。1基本要求所有项目材料设备的进场验收，工程（配套）部必须依据材料设备监管计划的规定，完成相应的验收检查，具体方式包括参与现场验收，或委托监理方执行现场验收，但应审查确认验收记录。工程（配套）部参与的现场验收，应会同监理方、施工方进行。必要时，应要求供应商代表在场见证。2甲供（三方合同）材料进场验收操作工程（配套）部要求施工方提前24小时通知材料进场，并提交材料设备进场验收申请单。甲供材料设备的验收由工程（配套）部负责组织，三方合同材料设备由施工方负责组织。现场检查内容和步骤：a)材料设备的现场验收按照国家有关规定要求进行。b)材料设备对板，如果对板不合格，则勒令材料供应商将材料退出现场。c)检查材料的出厂合格证及材质检验报告。d)核对材料的规格、数量。e)检查材料包装及损耗情况，对材料到场的损耗进行统计，按照合同将损坏部分退返给材料供应商。f)填写完《材料进场验收单》。工程（配套）部审批《进场验收单》后，物料才能入库并用于工程项目。材料入库时工程（配套）部需登记入库量（材料设备台账）。3乙供材料的进场验收由施工方组织验收，甲方可以不参加。施工方必须提前24小时提供材料供货合同，由工程（配套）部进行审核，审核通过后方可进场进行验收。材料进场验收后由监理工程师填写《材料设备进场验收单》，工程（配套）部签字认可方可入库。重要的乙供材料按照项目材料设备监管计划，甲方也要参与验收。在材料入库后，工程（配套）部按项目材料设备监管计划的要求，针对重要材料设备进行抽检。如果抽检不合格，勒令材料供应商将材料退出现场。1总体要求工程竣工总结的编制应在工程正式竣工验收后开始，到住户入伙后一个月内完成。项目所在公司工程（配套）部负责组织工程竣工总结的编制工作，开发设计部、营销（策划）部、成本控制部应根据其职能范围予以配合。工程竣工总结经项目所在公司总经理组织讨论定稿后，应提交管理公司经营管理部备案。2编制步骤和内容工程（配套）部组织参与部门及工程设计单位、工程监理公司、工程承建商进行综合总结。总结内容1)报批报建a)各项报批报建完成情况b)报批报建经验总结c)经验总结及建议2)招投标工作a)工程施工、监理招标情况b)设备、材料招标情况c)经验总结及建议3)勘察设计质量a)勘察设计质量评价b)经验总结及建议4)设计单位工作a)设计单位工作评价b)设计工作经验总结及建议5)施工质量管理a)分部分项工程质量评价b)施工质量管理举措c)施工质量管理经验总结6)成本控制a)项目成本控制情况b)对项目成本进行数据分类分析整理c)成本控制经验总结及建议7)工期控制a)控制工期完成情况b)工期控制经验总结及建议8)合同管理a)合同制订情况b)合同执行情况c)经验总结及建议9)安全文明生产管理a)工程安全文明生产管理情况b)安全文明生产管理经验总结及建议10)监理工作a)监理单位的选择b)监理单位工作评价c)经验总结及建议11)承建商工作a)承建商选择b)承建商工作评价c)经验总结及建议12)各单位间配合协作a)各单位之间配合协作情况b)经验总结及建议13)其他工程（配套）部根据各部门和驻场各专业工程师的专业工作小结，汇总形成《工程竣工总结报告》。项目所在公司总经理负责组织各部门经理对报告进行审查，并着重评价项目经营目标的达成情况，以及值得今后推广的经验或改进建议。工程（配套）部经理负责