国际物流中心项目可行性研究报告

目录TOC\o"1-1"\h\z\u第一章概述 图7-1组织机构图8.2劳动定员8.2.1工作制度根据物流行业特点和实际经营情况，年工作日拟定为360天，除保安人员实行三班制外，其他人员视具体情况，酌情安排1-2班，每班工作8小时。8.2.2根据本项目的特点，实行总经理负责制，设总经理一名，副总经理三名，财务总监、总经理助理、技术总监各一名，分别对XX物流国际中心工程、营销、物业、财务、运营、技术进行管理，项目总定员拟定为118人，劳动定员见表7-1。表7-1劳动定员表序号号部门数量备注1总经理12财务总监13总经理助理14技术总监15副总经理1分管工程6副总经理1分管营销7副总经理1分管物业8财务部4经理1人，会计2人，出纳1人9行政人事部6经理1人，人事1人，行政4人10信息部10经理1人，办事员6人，设备管理维修4人11法务部1经理1人12工程技术部10经理1人，技术员1人，水暖电各1人，土建5人13造价管理部5经理1人，水暖1人，电1人，土建2人14材料供应部4经理1人，办事员3人15营销部12经理1人，办事员11人16策划部3经理1人，办事员2人17市场管理部12经理1人，办事员11人18保安部40经理1人，副经理1人，保安员38人19工程维修部4经理1人，办事员3人合计118

第九章投资估算与资金筹措9.1投资估算9.1.11、文件和规定（1）《投资项目可行性研究指南》(试用版)（计办投资[2002]15号）；（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（3）《河北省建筑工程概算定额》(冀建监[2000]183号)；（4）《河北省建设项目概算其他费用定额》(冀建质[2004]158号)；（5）《机电产品报价手册》、当地类似工程技术经济指标。2、价格、指标和定额（1）设备价格一部分根据向厂家直接询价和厂家报价、一部分参照《机电产品报价手册》标价估算。（2）建筑安装工程费用和其他配套工程费用主要根据河北省建筑工程概预算定额，结合当地类似工程造价，经分析、调整后确定。9.1.2投资估算及分析1、总投资估算本项目总投资估算为134053万元，其中开发产品投资79694万元，固定资产投资54359万元。总投资估算结果见附表1。2、投资估算说明本项目建设期3年，拟申请银行6年期银行贷款60000万元，在建设期第一年借入36000万元，第二年借入18000万元，第三年借入6000万元，贷款年利率6.84%。借款还本付息计算表见附表2，分年投资估算情况见附表3。9.2资金筹措项目建设共需用资金134053万元，其中自筹资金74053万元，银行贷款60000万元。资金筹措见表8-1。表8-1资金筹措表单位：万元筹措方式金额比例企业自筹7405355.24%银行贷款6000044.76%合计134053100%

第十章财务评价10.1财务评价基础数据与参数选取XX国际物流中心的财务评价参照《投资项目可行性研究指南》、《建设项目经济评价方法与参数》以及现行财务制度进行。10.1.11、项目计算期财务评价计算期包括项目建设期和生产运营期。本项目按照《公路站场可行性研究报告编制办法（讨论稿）》的要求，确定本项目的计算期为15年（含建设期3年，自2009年开始计算）。2、运营负荷运营负荷是计算自营部分销售收入和经营成本的依据之一。本项目考虑在项目投产期（第4年）设定的运营负荷率为70%，在投产后正常年份的运营负荷率为100%（物业管理费收入根据销售租赁估算情况计算）。10.1.2财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和判据，本项目参照银行现行长期贷款利率和业主期望的报酬率综合设定为8%。10.1.31、税费根据国家税收规定：营业税按营业收入的5%；城市维护建设税为营业税的7%；教育附加税为营业税的3%。地方教育费附加为营业税的1%。本项目在营业收入扣除营业税、城建税金及附加和总成本费用后，按利润总额的25%缴纳企业所得税。10.2运营收入XX国际物流中心项目主要收入包括：商业房销售收入、住宅出售收入、商业房租赁收入、仓库租赁收入、信息服务收入、停车费收入及物业管理费收入等。由于有些收入难以预测投产后的业务量，故此评价中未计入，此收入可根据实际业务需求核收。各项收入构成及取费计算公式如下：（1）商业房销售收入本项目可供销售商业用房面积233380平方米，按照目前XX地产市场的销售情况，综合考虑销售期内市场发展情况及目标客户群的支付能力，商业房的销售均价定为5850商业房销售收入=商业房销售面积*销售单价（2）住宅销售收入中心兴建可供销售的住宅面积110000平方米，结合目前项目周边市场的住宅销售情况，综合考虑三年后住宅市场的发展趋势及客户群的支付能力，住宅销售价格定为3000元/平方米。住宅销售收入=销售单价*住宅销售面积商品房根据建设进度在2011年开始现房出售，计划在4年内全部出售完，各年预计销售率见表9-1。表9-1商品房出售计划表单位：%项目2011年2012年2013年2014年商业用房10453510住宅304525商品房销售收入与税金估算见附表5。（3）商业房租赁收入本项目可供出租商业用房面积72220平方米，综合考虑XX商业房租赁情况与本项目的实际情况，商业房的租赁价格定为每月48元/平方米。商业房租赁收入=商品房出租面积*租赁单价*出租月份（4）仓库租赁收入仓库租赁收入是通过为物流企业和生产流通企业提供仓储设施而获取的收入。物流中心可供出租的仓库面积146910平方米，按照目前市场同类仓库收费标准结合项目实际情况，仓库的租赁价格定为每月10元/平方米。仓库租赁收入=仓库租赁单价*租赁面积*出租月份（5）信息费收入信息费收入是正常营运年的主要收入来源之一，收费标准每条15元，以每日可以发送3000条计。则年信息费收入计算公式为：信息费收入=每日信息量*信息费单价*360（6）停车费收入停车费收入是指社会上的合法营运车辆进入园区停车场时收取的停车费用。中心共设有收费停车位482个，停车费收费单价取每车每小时2元，年平均驻场车辆以总停车位的80%计算，则年停车费收入的计算公式如下：停车费收入=总车位数*80%*（停车费单价*24*360）（7）物业管理费收入物业管理费是公司通过为进入园区的物业使用人或所有人提供物业管理服务，进而依据物业管理服务合同而收取的物业管理费用。物业管理费以平米为计算单位，中心的物业管理费以每平米每月0.5元计算。中心对于购买或者租用商品房及仓库的用户免收进驻当年的物业费。物业管理费的计算公式为：物业管理费=出租出售面积总和*物业费单价*12建设期出租房不出租，第4年出租房出租率为70%，以后各年均为100%。自营收入及营业税金与附加估算见附表6。项目运营第5年为正常营运年，项目各项营运收入在负荷率达到100%以后，按每年3%递增。10.3成本费用估算（1）燃料动力费包括为保证物流中心正常生产水电等原料费用，燃料动力费按照每年30万计。（2）工资及福利费:本项目设计定员118人，其中高级管理人员7人，平均年薪及福利费以15万元计算；普通管理人员及员工111人，人均月工资及福利费按1720元计算，年工资及福利费总额为334万元。（3）固定资产折旧:本项目固定资产净残值率取5%，房屋建筑按50年、设备按15年提取折旧，折旧方法采用平均年限法。自第四年开始计提折旧。固定资产折旧估算表见附表7（4）修理费:为保证物流中心的正常运行，需要对房屋建筑物和机器设备进行维修保养，根据本项目建筑物及设备的具体构成情况，预计项目每年的维修费为272万元。（5）利息支出:建设投资借款年利率按6.84％计算。（6）其他费用:指销售费和管理费中分别扣除其工资及福利费、折旧费、修理费之后的部分。各项运营成本除固定资产折旧外，均每年递增3%。自营部分总成本费用估算表参见附表8。（7）商品房经营成本根据销售面积占总建筑面积的比例进行分摊。商品房经营成本参见附表9。10.4财务评价报表财务现金流量表（全部投资）见附表10资本金财务现金流量表见附表11损益表见附表1210.5财务评价指标10.5.1财务内部收益率是指能使项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率，它是考察项目盈利能力的相对指标。经计算本项目税后财务内部收益率(FIRR)为16.40％；税前财务内部收益率(FIRR)为20.84％；资本金财务内部收益率为18.02%；均大于给定的基准收益率8%，说明项目有较强的盈利能力。10.5.2投资回收期是指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。经计算本项目税后投资回收期(Pt)为4.88年(含建设期)；税前投资回收期(Pt)为4.61年(含建设期)。10.5.3财务净现值是指按设定的折现率i(本项目取值8%)计算的项目计算期内各年净现金流量之和，它是考察项目赢利能力的绝对指标。经计算本项目税后财务净现值(Ic=8%)为40959万元；税前财务净现值(Ic=8%)为63806万元；资本金财务净现值(Ic=8%)为33603万元；均大于0，可见项目有较强的盈利能力。10.5.4投资利投资利润率是项目计算期内年均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资赢利能力的静态指标。 根据损益表、投资估算表计算指标如下：投资利润率=(年均利润总额/总投资)%=9%，大于交通行业8%的平均投资利润率，投资利润回报良好。10.5.5营业利润率是项目运营期间税后年均利润总额与年均营运收入的比率，体现了企业经营活动获利能力的大小，计算公式为：营业利润率=(年均利润总额/年均营运收入)×100％本项目的营业利润率为41.24％，说明本项目市场竞争能力比较强，发展潜力大，获利水平较高。10.6偿债能力分析根据有关财务报表，计算利息备付率指标，评价项目借款偿债能力。10.6.1利息备付率是指项目在借款偿还期内，可用于支付利息的税息前利润与借款期应付利息费用的比值。利息备付率＝税息前利润÷应付利息费用其中：税息前利润＝利润总额＋计入总成本引用的息费用经计算，本项目在整个借款期内的利息备付率为10，大于2，表明本项目付息保障程度充足。10.6.2从编制“资金来源与运用表”可以看出，项目经营期内收支平衡，并有盈余，计算期内累计盈余资金149804万元。参见附表4资金来源与运用表。10.7不确定性分析10.7.1敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化对项目评估指标的影响，通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。本评估报告以售房收入与开发建设投资对内部收益率评价指标的影响进行敏感性分析，详见附表13敏感性分析表。图9-1敏感性分析图可以看出，当销售收入减少10%或开发建设投资增加10%时，项目的内部收益率均远大于8%，项目具备较强的财务抗风险能力。10.7.2临界点是指项目允许不确定因素向不利方向变化的极限值。超过极限项目的效益指标将不可行。表9-2临界点分析敏感因素基本方案结果临界点计算内部收益率（%）20.84期望值8总投资133207最高值176689售房收入169528最低值100170

第十一章风险分析11.1风险评估风险评估也称风险估计，包括风险损失程度的判别和发生可能性的估计两个方面。一般的做法是先对风险程度进行等级划分，然后根据需要和可能，选用适宜的方法对单个风险因素或项目整体风险的程度进行估计。为了评估风险的大小，一般都要对风险程度进行分级。风险程度包括风险损失的大小和发生可能性两个方面。可以综合考虑这两个方面的大小对项目风险程度进行分类。不同的偏好会导致不同的分类。《投资项目可行性研究指南》推荐将风险程度分为4类，按照风险因素对项目影响程度和风险发生的可能性大小进行划分，风险程度等级分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。一般风险。风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。较大风险。风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成损失的程度是项目可以接受的。严重风险。有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，是项目由可行变为不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。灾难性风险，风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。在本项目中，报告从运输市场、工程建设、融资、经营、外部环境、外部协作条件以及其他等方面进行风险评估。10.1.1运输市场风险风险较大。运输市场需求量方面，市场比较复杂，但总体需求量逐步增加；竞争能力方面，由于目前物流企业比较多，竞争形势严峻；在收费水平上，由于竞争加剧，存在一定风险。11.1.2工程建设风险风险一般。工程量可能会有一些不可控因素；地质、水文等都经过提前考察论证，风险一般。融资风险：风险较大。本项目采取银行贷款和自筹资金的形式。受银行贷款政策和利率影响较大；如果出现投资公司资金周转困难的情况，有可能对项目造成较大影响。11.1.3风险一般。由于目标市场对园区服务的需求量有保障，所以经营风险很小。但经营成本有上升的可能，成本的上升，可通过内部消化和提高经营收入规避。外部环境风险：风险一般。由于物流业是重点发展产业，一定时期内政策导向、法规、规划调整不会有太大的变动。11.1.4外部协作条件风险风险一般。物流中心站址周边条件便利，政府支持力度较大，风险不大。经过以上对项目的风险因素和程度分析，确定本项目存在风险因素较少，属于可以预防的风险，风险损失相对也较小。11.2风险防范对策投资项目可能会面临各种各样的风险，为将风险损失控制在最小的范围内，促使项目获得成功，在项目的决策、实施和经营的全过程中实施风险管理是十分必要的。本项目属于政府支持项目，总体存在风险因素相对较小。在竞争能力和收费水平方面，要提高物流中心的设施、技术、管理和经营水平，提高自身竞争能力，规避市场带来的风险；在资金投入方面，要未雨绸缪，尽早做好资金计划，避免资金供应不足；在生产成本上，要加强管理，以自我消化为主，在市场可