房地产开发流程简介课件

房地产开发流程简介山东众成仁和律师事务所杜文堂律师建设用地使用权取得流程一、建设用地使用权的取得方式:一级市场：划拨、出让二级市场：土地使用权的转让（互换、出资、赠与）、国有土地租赁、特殊方式取得（房地产项目转让、股权转让）出让方式:协议出让和招拍挂方式出让建设用地使用权取得流程—协议出让方式二、

协议出让情形：1、在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等经营性用地除外。2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、重新公开出让的除外。3、划拨土地使用权转让申请办理出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权、重新公开出让的除外。4、建设用地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。5、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。建设用地使用权取得流程—招拍挂出让方式四、招标出让国有土地使用权

招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。五

、拍卖出让国有土地使用权

拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。建设用地使用权取得流程—挂牌方式5、参与现场摘牌.挂牌时间截止时，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价,挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布成交价格及土地竞得人。在挂牌截止时，有两个或两个以上竞买人要求继续报价的，挂牌主持人应当宣布挂牌转入现场竞价，并且通过现场竞价的方式确定土地竞得人。6、通过挂牌确定竞得人后，出让人与竞得人应当场签订《成交确认书》。

7、成交后10个工作日内，出让人应将拟订的《国有建设用地使用权出让合同》上报国土资源部。经国土资源部审查通过取得电子监管号后，与土地竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》。建设用地使用权取得流程—挂牌方式商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地原则上应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内缴纳全部土地出让价款。采取分期缴纳的，首期应在签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内缴纳全部土地出让价款的50%，余款原则上应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后6个月内缴清。工业用地应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后60日内缴纳全部土地出让价款。出让宗地单宗面积不超过20公顷

建设用地使用权取得流程—济南市棚户区改造中经营性用地的挂牌出让程序济南市旧城改造工作领导小组颁布<关于进一步规范棚户区改造经营性用地土地熟化和挂牌出让工作的通知>(济旧改发[2010]5号).该通知规定了棚户区改造中土地熟化和挂牌出让的程序:一、公开征集土地熟化投资人1、国土局根据土地熟化主体提出的建议,拟定土地熟化投资人征集运作方案,报招拍挂领导小组研究同意和市政府批准.2、国土局和土地熟化主体共同在媒体上公开发布土地熟化投资人征集公告,按照公开\公平\公正\竞争择优的原则,参照挂牌出让的方式,开展征集工作,如有两家以上意向人申请参加的,采取竞价方式以价高者确定唯一土地熟化投资人资格.土地熟化达到净地条件后,在挂牌出让时,未参与土地熟化投资的申请人不具备报名资格.3、土地熟化主体与土地熟化投资人签订土地熟化资金使用协议和用款计划(缴纳期限不超过18个月),土地熟化主体要在确定土地熟化投自认或取得拆迁许可手续后18个内完成熟化工作.建设用地使用权取得流程—济南市棚户区改造中经营性用地的挂牌出让程序二、组织挂牌出让1、完成熟化工作达到净地条件的宗地,市国土资源局委托中介机构进行土地出让评估,依据评估价格和征集投资人阶段竞价结果,按照从高的原则拟定挂牌出让起始价.2、国土局编制宗地出让方案,报招拍挂领导小组研究同意和市政府批准后,发布挂牌出让公告,完成挂牌出让工作.济南市房地产开发项目的立项流程一、立项制度取得政府主管部门（省市发展和改革委员会）对项目的批准文件。对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向发改委报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报发改委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。）

(1)以公开出让方式取得土地使用权的项目,市发改委直接办理项目核准文件。

(2)在项目单位现有场地内的改建、扩建项目,市规划局在5个工作日内完成审查,市发改委在2个工作日内完成核准、备案或转报手续。

(3)济南高新区范围内的市级直接办理项目,由济南高新区参照上述内容办理。济南市房地产开发项目的立项流程二、立项程序1、项目受理。市发改委通过设在市行政审批服务中心的专门窗口，统一受理项目申报材料。2、项目初审。市发改委按规定对项目从国家产业政策、投资政策以及经济社会发展规划等方面进行审查。3、项目批复、核准、备案。市发改委综合土地\规划\环保等各有关部门的初审意见,对符合规定的项目,在2个工作日内出具项目批复、核准、备案文件或转报上级发展改革部门;对不符合规定的项目,在2个工作日内下达不予批准、核准、备案的通知并书面说明理由。4、对项目初审阶段部门意见不一致,但对经济社会发展具有较大促进作用的项目提交市城市建设项目审批小组研究的项目。开工准备阶段手续的办理流程—建设工程规划设计要求通知书

二、建设工程规划设计要求通知书

城市规划区内的各类建设项目（包括住宅、商业、工业、仓储、办公楼、学校、医院、市政公用设施等，下同）在编制修建性详细规划或进行建设工程设计前，需办理建设工程规划设计要求通知书。市规划局已出具“招、拍、挂”规划条件或出具规划策划方案要求通知单的建设项目，申请人可直接委托设计部门进行方案设计，无需办理建设工程规划设计要求通知书。申请人根据建设工程规划设计要求通知书或“招、拍、挂”规划条件、规划策划方案要求通知单及其附图，委托有相应资质的设计单位进行修建性详细规划或建设工程方案设计。建设工程规划设计要求通知书或“招、拍、挂”规划条件、规划策划方案要求通知单是设计单位进行设计的依据，也是申请办理建设工程规划许可证的依据。开工准备阶段手续的办理流程—其他手续的办理三、建设工程规划设计审查核准意见书。项目单位取得建设工程规划设计要求通知书后,组织编制详细规划报市规划局申办建设工程规划设计审查核准意见书。市规划局在8个工作日内核发建设工程规划设计审查核准意见书。四、施工图审查。施工图联审包括:1、施工图技术性审查审查相关部门：济南市同圆审查机构、济南市建筑勘察质量监督站、山东省建筑设计院。2、施工图的政策性审查项目单位取得建设工程规划设计审查核准意见书后,向市行政审批中心施工图联合审查办公室提报施工图设计文件,济南市建委牵头，规划、人防、卫生、消防、市政公用事业局、环卫局及气象局等部门在20个工作日内完成施工图联审,出具相关审查通过文件五、缴纳相关税费城市建设综合配套费、人防工程易地建设费联络单,项目单位持联络单按规定的范围和标准到市建委缴纳城市建设综合配套费、到市人防办缴纳人防工程易地建设费。开工准备阶段手续的办理流程—其他手续的办理九、办理建筑工程施工许可证。向市建委申办建设工程施工许可证,市建委在2个工作日内予以核发。提供资料:1.建筑工程施工许可申请表；2.建设工程用地批准手续；3.建设工程规划许可证；4.施工图联审备案书；5.经过备案的施工合同和应实行监理的监理合同，施工单位中标通知书；6.建设资金到位证明；7.施工单位安全生产许可证；8.在市建筑工程交易中心办理各项手续、交纳各项费用的申报表；9.已缴纳两项基金（新型墙体材料专项基金，8元/平方米；散装水泥专项基金，2元/平方米）的证明；10.建设工程档案建档及报送服务合同书；11.建筑渣土处置手续。商品房预售手续的办理一、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。二、商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当申请预售许可，取得《商品房预售许可证》;未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。三、商品房预售应当符合下列条件：（1）已按约定交纳土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售手续的办理四、应提供的资料:1、商品房预售申请书；

2、营业执照；

3、资质证书；

4、房地产开发项目经营权证明；

5、国有土地使用权证；6、建设工程规划许可证和规划总平面图；

7、建筑工程施工许可证；

8、商品房预售款监管备案证明;9、商品房预测绘报告；

10、前期物业管理委托合同及房管部门备案证明；

11、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上的证明；

12、土地使用权、在建工程已设置抵押的项目，由抵押权人签署的书面同意意见；

13、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、经营性或者非经营性配套公共设施清单以及公共建筑的产权归属等内容。

房地产开发企业预售商品房时，应在售房处公示《商品房预售许可证》。

商品房预售手续的办理—资金监管流程资金监管流程济南市建委作出了<关于调整商品房预售款监管办理流程的通知>提出了自2011年4月1日起，按照先申请办理商品房预售、后办理预售款监管的流程进行.新的办理流程为房地产开发企业应先向济南市行政审批服务中心城乡建设委窗口提交商品房预售申请材料。房地产市场监管部门进行现场查看、审核资料与网上数据等工作，对符合预售条件的，向济南市房地产业协会出具《商品房预售款监管委托通知单》。济南市房地产业协会监督开发企业将保证金存入监管银行，或签订相关监管协议，并向市场监管部门提交监管备案申请。市场监管部门对备案申请审核后，向房地产开发企业出具《商品房预售款监管备案表》，并发放商品房预售许可证。开发企业申请保证金解封支付时，均按照先申请、后委托、再办理的程序执行。

商品房预售手续的办理(二)审核办理阶段。开发企业在完成前期准备阶段工作后，向市行政审批中心市建委窗口提交正式申请。审核工作主要有以下几个方面：

1、审查资料。由市建委审查相关资料的合法性，核对申请预售楼座及面积情况。

2、总档备案。市建委在审查资料合格的基础上，书面通知市房管局，市房管局在接通知3个工作日内对拟预售商品房完成总档备案工作。

3、现场勘察。市建委现场核对资料与工程实际情况，察看拟预售楼座施工进度。

在完成上述工作后，符合预售条件的，7个工作日内核发商品房预售许可证，不符合预售条件的立即退回企业。

(三)实施预售阶段。开发企业在取得《商品房预售许可证》后，方可实施商品房预售。商品房预售一律实行网上销售合同联机备案形式，开发企业的网上售房信息应当公开透明，不得发布虚假信息、签订虚构合同、捂盘惜售，开发企业与购房人必须在网上签订销售合同。市房管局对未经网上签订的销售合同不予办理合同备案及权属登记发证。验收程序—规划验收一、规划验收依法取得建设工程规划许可证的建设工程竣工并完成竣工测量的，需申请规划验收。经规划验收合格的，核发建设工程竣工规划验收合格证。建设工程竣工规划验收合格证是建筑工程办理房屋产权登记的依据之一。办理机构：市规划局派出规划管理处所需材料：（1）书面申请（建设工程竣工规划验收申请表）；

（2）经批准的验线资料；

（3）建设工程竣工测量资料及图纸；

（4）根据建设项目的特殊性应提交的其他相关材料。承诺办结期限：规划验收自受理后于8个工作日内办结。验收程序—消防验收二、建筑工程竣工消防验收（1）填写完整并盖章《建筑工程消防验收申报表》（设计单位、施工单位、建设单位均盖章注明意见）；

（2）《授权委托书》；

（3）《建筑消防设计防火审核意见书》、《自动消防设施设计防火审核意见书》、《建筑内部装修设计防火审核意见书》；（4）《山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告》；（5）《山东省建筑电气防火设施安装质量检验报告》；（6）消防产品委托检验报告。（7）《施工单位统计表》；

(8）《工程使用性质登记表》；

(9)自动消防设施技术档案；(10)竣工图纸或建筑工程图纸（建施、水施、设施、电施、装修）一套；

(11)消防公司的施工资质证明；（12)具有易燃易爆危险物品储存的场所《防雷设施检测报告》；（13）建筑单位与消防设施安装、监理和检测单位签订的消防设施安装、监理和检测合同；（14）复验时提交书面申请。材料齐全后，10日之内按照国家消防技术标准进行消防验收，并在消防验收后7日内签发《建筑工程消防验收意见书》.验收程序—分户验收三、分户验收2010年6月18日,山东省住宅与建设厅颁布了<山东省住宅工程质量分户验收管理办法>规定住宅工程在竣工验收前必须进行分户验收，即建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。分户验收的内容主要包括：

（一）

地面、墙面和顶棚质量；

（二）

门窗质量；

（三）

栏杆、护栏质量；

（四）

防水工程质量；

（五）

室内主要空间尺寸；

（六）

给水排水系统安装质量；

（七）

室内电气工程安装质量；

（八）

采暖工程安装质量；

（九）

建筑节能工程质量；

（十）

有关合同中约定的其他内容。验收程序—分户验收注意的几个问题:1、住宅工程未经分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。2、住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》（见附表一）应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给住户。3、建设单位在申报工程竣工验收监督时，应当将《住宅工程质量分户验收表》、《住宅工程质量分户验收汇总表》和工程竣工验收报告等有关资料一起报送工程质量监督机构，工程质量监督机构对分户验收情况进行监督抽查。验收程序—竣工验收四、竣工验收建筑工程完成建筑设计要求及合同约定的内容，达到竣工条件时，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。验收程序:(1)工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告必须经总监理工程师签署意见。（2）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。（3）建设单位应当在工程竣工验收5个工作日前将验收的时间、地点、验收组名单及竣工验收方案书面报负责监督该工程的工程质量监督机构。（4）建设单位应在约定的时间组织工程竣工验收。竣工验收的具体内容应包括：a.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别介绍工程合同履约情况和工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；b.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位提供的工程档案资料；c.查验工程实体质量；d.对工程施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出总体评价，形成工程竣工验收意见，并由验收人员签字。(5)工程竣工验收后5个工作日内，建设单位应将竣工验收报告、竣工验收质量汇总表等竣工资料报工程质量监督机构审核。验收程序—竣工验收备案五、竣工验收备案1.市建委负责市区范围内的工程竣工验收及备案的监督管理，市辖各县（市）建设行政主管部门可以委托所属工程质量监督机构具体实施各自辖区内工程竣工验收及备案的监督管理工作。2.办理程序:(1)工程验收合格后，由建设单位向工程质量监督部门的监督科室报送建设工程相关建设手续及竣工验收报告文件、工程技术资料，监督科室对上报文件审查，若存在问题，由申报单位补齐完善。上报资料齐全后上报总工办。(2)总工办审查监督科室上报的竣工验收报告及相关建设手续，对存在问题的要求科室督促完善，审查通过后，则由站长授权其他监督科室进行竣工监督抽查。(3)被授权监督科室对上报工程进行监督抽查，若存在一般质量问题，则下发整改通知书，由参建单位整改后报抽查监督科室；若申报工程达不到竣工验收报告的验收结论的，则下达重新组织竣工验收通知，责令参建单位对该工程重新进行竣工验收。(4)监督抽查科室对上报的竣工工程监督抽查符合要求后，监督科室形成质量监督报告，进入竣工验收备案程序。验收程序—竣工验收备案3、所需材料：（1）竣工验收备案表；

（2）工程竣工验收报告；

（3）施工许可证；

（4）施工图设计文件审查意见；

（5）施工单位提交的工程竣工报告；

（6）监理单位提交的工程质量评估报告；

（7）勘察、设计单位提交的质量检查报告；

（8）由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；

（9）验收组人员签署的工程竣工验收意见；

（10）施工单位签署的工程质量保修书；

（11）单位工程质量验收汇总表。

（12）商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。验收程序—综合验收六、综合验收2009年6月15日山东省住宅与城乡建设厅作出了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》,日前济南市按照市政府的工作要求，由城乡建设委牵头，规划、市政公用、房管、城管执法、供电等部门联合转发《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》的通知已会签完毕，拟于近期下发实施。综合验收的内容包括:开发项目是否按照建设条件意见书的要求进行建设、是否按照审批确定的规划开发建设，基础设施和配套公用设施是否按照规划建设并达到使用条件，单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备，住宅产业化技术要求是否落实，前期物业管理是否落实，拆迁补偿安置方案是否落实，工程技术档案和施工管理资料是否完整等。验收程序—综合验收开发企业应在开发项目竣工验收合格后十五日内，持竣工综合验收报告到房地产开发行政主管部门办理竣工综合验收备案手续。房地产开发行政主管部门应采取查验材料、现场勘察等方式对项目综合验收情况进行审查。审查合格的，予以备案；审查不合格的，应将不合格内容书面通知验收单位和开发企业，待改正并验收合格后重新审查。1．按照建设条件意见书的要求建设完毕的证明材料；2．《建设工程竣工规划验收合格证》；3．基础设施和配套公用设施按规划建设完毕的证明材料；4．城市排水许可证明材料；5．供水、供热、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明；6．《建设工程竣工验收备案表》；7．《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》；8．落实住宅产业化技术要求的证明材料；9．落