坂田项目市场板块课件

二一级市场分析一市场动态四未来市场展望三二级住宅市场分析目录一级市场:7月月份深圳共有5宗土地发布出让公告，总面积为9.87万平米，其中仅2宗为商业和居住用地出让；18宗土地成交，成交面积36.69万平米；其中1宗为居住用地，建筑面积7.81万平米，成交金额达5.2亿元。二级市场：7月份一手住宅成交3286套，环比下跌21.44%；成交均价为20194元/m2，环比上涨6.51%，全市有15个楼盘（包括新开盘、加推楼盘和现房销售）入市，其中新开盘项目10个，与上月相比，增加了8个。三级市场：7月份全市二手住宅成交5037套，成交面积为53.45万平米，环比上升25.18%，同比上升12.17%。综合分析：2012年7月，传统的房地产淡季，但深圳市场的供应量环比大幅增加，创下了自2011年以来的最高值，但成交量未能在6月份的基础上再创成交高峰。今年下半年，深圳新增供应量仍然较大，产品也较为丰富，后市成交量仍然较为乐观，价格受制于政策及市场的双重压力，或将难以出现实质性上涨。深圳市场综述1、温家宝：国务院总理温家宝7月7日在江苏省常州市调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。2、国土部：国土部部长徐绍史7月17日表示，将继续坚持房地产调控不动摇。3、国土部：国土部和住建部7月19日联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。4、国务院专项督查京沪粤等16省市楼市调控：国务院办公厅7月24日发出通知，国务院将派出8个督察组，对16个省（市）房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督察。5、银监会：银监会主席尚福林7月27日表示，下半年将严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模，健全完善房地产贷款风险监测系统。综合分析：中央各部门2012年7月份，将持续楼市调控不动摇，坚决防止房价反弹，让房价回到合理的位置，各地方政府也表示加强房地产的调控。在调控加紧的下半年房地产企业的降价或者打折将不可避免，在这个基础上，房地产企业也应该积极转型，从被动的困境中寻找一条生存兼顾发展的道路。政府动态综合分析:根据当前房地产市场发展态势，房地产调控已经松动，降息给房地产再次带来了喘息的良机。地方政府加快了预调微调的步伐，银行间流动性持续好转，可能预期的信贷政策微调幅度超过预期，楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于零。预计下半年将进入新一轮复苏周期，房地产开发投资增速加快，房屋新开工面积及购置土地面积等增速也将止跌回升，房价上涨预期加强，市场方面较平稳。1、央行：2012年7月5日，中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，4年来首次非对称降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；

2、贷款：其他各档次存贷款基准利率也相应调整。同时，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍，而个人住房贷款利率浮动区间不作调整。央行要求，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

3、深圳：7月11日，深圳二手房交易按评估价征税正式启动，市房地产权登记中心已为按评估价征税工作建立了新的系统平台，同时设置了专门窗口接受咨询。

金融动态北京：调查显示逾六成北京居民认为房价太高，希望调控政策能够显现，使房价回归到合理的范围深圳：一手楼盘的成交量继续下滑，消费者认为不能盲目的去购买降价的楼盘上海：上海的投资客剧减，购房者认为现在的房价依然很高，所以短时间内不考了买房南京：购房者更倾向于打折降价的楼盘广州：二手房市场冷淡，投资客和购房者还是处于观望状态天津：刚需选择在今年下半年买房，他们觉得时候到了，就可以买

综合分析：在新政的影响下，投资客和购房者都处于观望状态，购房者希望房价能够下降或者回归合理的范围，在这样的环境下，房地产市场不容乐观，一方面是中央坚持房地产调控不动摇，一方面是各地方政府在一些房地产政策上出现”微调“，房地产开发商还是坚持现在的房价，也会通过一些优惠活动或者降价活动来吸引购房者，以求以价换量。消费者方面小结无土地供应。本月土地供应地块编号地块位置用地性质建设用地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）出让起始价（万元）成交价（万元）交易日期出让年限容积率竞得者G04409-0128龙岗区南湾街道仓储用地800032000363.85363.852012/7/420--深圳市信利康供应链管理有限公司G04228-0161龙岗区南湾街道仓储用地500015000240.33240.332012/7/420--深圳市信利康供应链管理有限公司G04311-0094龙岗区布吉街道工业用地1129939600758.46758.462012/7/425--深圳龙岗区华通实业有限公司本月布吉坂田片区一级土地市场成交3宗,其中二宗为仓储用地，另一宗为工业用地。该3宗土地分别位于龙岗南湾街道和布吉街道，都是按出让起始价成交，无溢价。本月土地成交目录二一级市场分析一市场动态四未来市场展望三二级住宅市场分析项目名称万科红开盘时间2012.3.23占地面积31337平米建筑面积150420平米户型77-102㎡，2-3房当前均价1.9万批售套数692销售套数564销售率81.50%优惠活动目前在售71-126平2-4房，目前71平两房购房可享9*98折，其余户型2-15层可享9*98折，16层以上购房享9折，折后均价19000-21000/平万科红，主打小户型及地铁沿线物业在售楼盘情况项目名称万科公园里开盘时间2011.9.24占地面积104870平方米建筑面积471915平方米户型88-160㎡，2-5房当前均价--批售套数432销售套数426销售率98.61%优惠活动一期目前已经售罄，二期预计8月份开放样板间，主要户型为中小户，预计为75-120多平的3-4房万科公园里，去年开盘，基本售馨在售楼盘情况和谐家园开盘时间最早2011.1.1占地面积26918平方米112797平方米户型88-109㎡，2-3房当前均价2.2万963销售套数467销售率48.49%目前主要在售88平户型，拓展后130平左右，房源主要位于2栋，目前享93折优惠，折后实价1.6万/平；另有109平户型在售，拓展后150平，93折后总价在240-290万/套和谐家园，主力户型为2-3房小户型在售楼盘情况项目名称龙园意境天赋开盘时间2009.8.29占地面积45000平方米建筑面积30000平方米户型280-300㎡，联排别墅当前均价1400万/套批售套数1135销售套数1129销售率99.47%优惠活动仅剩几套联排别墅在售，面积区间为280-300平，价格区间为4-5万/平，总价1400万左右龙园意境天赋，定位高端在售楼盘情况目前有6个待售项目，紫瑞花园定位高端其他基本都为小户型住宅序号项目名称开盘时间占地面积建筑面积物业类型产品1中海阅景馨园预计2012年7月48655㎡232908㎡精装住宅63-85㎡精装2-3房小户型，配套商业约9000㎡2阳基春天里预计2012年7月9482㎡49122㎡住宅加社区商业46-112㎡1-3房，93%的户型为90㎡以下的中小舒适居家型户型3紫瑞花园预计2012年8月43538㎡158124㎡独立别墅、联排别墅、小高层、独立商业中高端产品，住宅90198.6㎡，商业5705.85㎡4一半山预计2012年下半年26552㎡138438㎡高层住宅主力户型为60-150㎡2-5房5圣力花园项目待定13709㎡97211㎡高层住宅加社区底商单元式住宅和公寓6天时花园项目待定20281㎡137914㎡住宅公寓加配套商业住宅公寓为122034.2平方米，商业13450平方米待售楼盘情况万科红项目本周成交76套本月万科红成交76套，较上月有所下降，成交面积6680.48平米，成交金额约1.35亿元，究其原因，主要为其近期部分户型处于清盘阶段，目前购房有9折优惠所致，其本周成交均价为196000元/㎡。月度全市销售量排名为第12名。本月万科公园里成交2套，成交面积286平米，成交金额516.92千万。本周其他项目无成交，存货量大的楼盘都存在较大优惠。月度排名项目名称成交面积(㎡)成交金额(千万)成交均价(元/㎡)本月销售套数上月销售套数环比12万科红6680.48134781960076110-30.9%——万科公园里286516.921807426-66.7%成交情况万科红项目凭借良好的品牌效应加之产品主打2-3房小户型和尾盘的较大优惠，销售76套，较上周成交110套，成交量有所下降，销售热度随销售期加长而减少；万科公园里基本售馨，本周无成交，二期预计八月份才开放样板间；信义荔山公馆还剩收官单位9栋未推出，时间未定；和谐家园、承翰来座山、龙园意境天赋都是属于尾盘现房销售，优惠幅度较大，但是未有良好的销售进展，成交量依然为零。小结项目名称十二橡树庄园（二期）开盘时间2011.12.10占地面积1.4万建筑面积14.7万户型132-289平大户当前均价2.5万批售套数348销售套数259销售率74.43%优惠活动项目在售产品有230-300平山顶云墅，实用面积可达500平，均价48000元/平。另外180-200平小别墅在售，赠送率达50%，均价26000/平，还有几套156-196平高层大户，均价20000元/平可享98折十二橡树庄园，以大户型、别墅产品为主，部分清盘产品有较大优惠在售楼盘情况万科璞悦山成交良好，达42套本月万科璞悦山成交42套，成交面积7931.77平米，成交金额约1.88亿元，成交情况正常，较上月成交量有所下降，究其原因，从项目6月15号加推以来，销售热度逐渐下降使成交萎缩，全市排名为第24名。本月十二橡树庄园成交套数仅4套，较上月6套，成交量下滑，全市排行第48名，其成交原因为部分高层大户及小别墅清盘，推出较大优惠。月度排名项目名称成交面积(㎡)成交金额(千万)成交均价(元/㎡)本月销售套数上月销售套数环比24万科璞悦山7931.7718800237004264-34.38%——十二橡树庄园（二期）6611452.292197146-33%成交情况目前有3个待售项目，均为商业综合体，其中佳兆业城市广场项目定位高端，体量巨大序号项目名称开盘时间占地面积建筑面积物业类型产品1佳兆业城市广场项目预计2012年10月30万130万住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业MALL平层：83-89平3房；118-140平3-4房复式：140平、250-280顶复2和成世纪名园预计2012年12月1.8万12.3万5栋31层住宅楼、1栋23层商务办公楼、集中式商业住宅：90㎡以下2-3房3星河雅宝创新产业园项目预计2012年12月62.29万15.63万配套公寓、办公楼、配套住宅、酒店、配套商业15.68万平方米的配套商业及15.62万平方米的配套公寓待售楼盘情况万科璞悦山至6月中旬加推精装楼王，出现新的卖点，上月成交量有所下降，达41套，但随销售热度下降，加之其推出的都为175平米4房大户型，定位高端，成交量有所下降，本月仅成交42套；十二橡树庄园本月成交4套，上月成交6套，成交平稳，推出户型也为大户和别墅，成交有限。小结成交户型面积区间成交套数（套）成交总面积（平米）成交均价（元/平米）面积占比一室51-8218311375164468.27%二室72-88392318311946923.13%三室71-227353488171958035.47%四室126-19122