(财务知识)合川区江城天下经济评价报告

合川区“江城天下”经济评论报告目录第一章项目整体经济效益及阶段性预期效益剖析一、项目概略1、项目名称2、项目建设单位3、项目建设地址二、项目功能及建设规模1、项目功能2、建设规模三、项目投资四、项目投资估量1、投资估量表2、开发期税费估量表五、资本筹备计划1、项目投资计划表2、借还款计划及利息测算表六、销售收入测算1、销售总收入展望表2、销售收入分期按比率测算表第二章项目盈余能力剖析第1页共11页一、损益表与静态盈余剖析1、损益表2、评论指标3、可运用资本估量表二、现金流量表与动向盈余剖析1、所有投资现金流量表2、评论指标3、自有资本流量表4、评论指标5、动向盈余剖析第三章风险躲避一、盈亏均衡剖析1、基础数据2、盈亏均衡计算二、结论和建议1、结论2、建议第2页共11页第一章项目整体经经济效益及阶段性预期效益剖析1、项目名称“江城天下”。合川区旧城改造项目。总用地面积485亩，拆迁房子11万平方米，新建房子60万平方米，估量总投资3.5亿元。2005年主要达成片区规划设计、旧房拆迁和B2组团布置房修筑。计划投资6000万元。3、项目建设单位成都华联商厦置业有限责任公司4、项目建设地址重庆合川市内一、项目功能及建设规模1、项目功能依据地块的环境特点，拟在该地块兴建一个合川市内较为高档的花园住所小区。小区内配套设备齐备，购物、康乐、休闲运动等各种相应设备应有尽有。2、建设规模江城天下项目计划经济技术指标一览表（暂定值）序项目计量单数值比重（％）号位1用地面积平方米331668（498亩）1.1建筑占地面积平方米8291725（约）2总建筑面积平方米597000（余）2.1住所建筑面积平方米488060（约）88（约）多层住所建筑面积（以4—7层为主）平方米41485185第3页共11页高层住所建筑面积（以12—18层为平方米7320915主）2.2商业建筑面积（此中3万平方米自平方米97000（约）16.2（约）用）2.3公建建筑面积平方米11940（约）2（约）3容积率%1.8（约）4覆盖率%35（约）5绿地率%42（约）6总户数（均匀每户约120平方米）户4067（约）7居住总人口（均匀每户3.5人）人14234.58泊车位（每2户约1个车位）个2033三、项目开发建设计划本项目计划2003年年末动工，整个工程为期5年，分4到5期建设，此中应大桥以北的地块进行首期动工（拆迁量少）。若先期资金投入量足够可在首期开发时带动大桥南侧的50米地域的开发，使其在第一期开发中形成一个地区形象整体化，以利于项目的通盘销售，以期获取最大利润化。四、项目投资估量1、投资估量表单位：万元序号项目总投资估量说明1.1土地花费9960.0020万/亩，包含征地有关花费及拆迁花费（约）2工程费2140.002.1地质勘探费及700.00多层12元/平方米，高层15元/平方米设计费2.2场所平坦花费1440.0012元/立方米（估计120万立方米）（土石方）3建筑安装工程22359.00多层350元/平方米，高层550元/平方米花费4其余花费1667.374.1小区道路150.003公里（估计50万元/公里）4.2小区绿化花费621.87每平方米25元(未除消防通道)4.3小区智能化895.5015元/平方米5不行预示费670.773%第4页共11页6开发期规费166.00见下表7财务花费480.00估计贷款总数为4000万8销售花费964.421.5%，包含广告推行及营销有关花费项目开发总成38407.56折算为每平方米成本为643.34元/平方米本总计2、开发期税费估量表序号项目金额估量说明1综合价金00元/平方米2工程监理费571.6%4工程质量监察费591元/平方米5其余50暂估共计166五、资本筹备计划本项目开发投资的资本根源有三个渠道，一是公司自有资本，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资本1500万元作为启动资本。需贷款4000万元。总投资为38407.56万元。1、项目投资计划表单位：万元序项目名共计建设期号称20032004200520062007200820091建设投38407.5655006000（12）8000800050005907.56资（拆、（18）（15）（10）（5）土）2资本筹38407.56550060008000800050006907.56措2.1自有150015002.2借贷40004000-4480（本息）2.3预售收1315008500（10）1500016500180006295尾盘入再投（15）（15）（15）（5）销售入第5页共11页2、借还款计划及利息测算表单位：万元借钱次数借钱计划还款计划对付利息时间12003.8—92004.8—9金额40004000480共计40004000480六、销售收入测算1、销售总收入展望表(以5年的计划销售额度为指标）分类可售面积守旧销售均价销售收入（平方米）（元/平方米）（万元）住所488060（约）90043925商业67000（自留30000）300020370共计5970001076.96642952、销售收入分期（按比率测算表）销售共计销售期项目名称20042005200620072008计划住所100%70%30%一期100%80%20%商业住所100%50%50%二期100%50%50%商业住所100%50%50%三期100%50%50%商业住所100%50%50%四期100%50%50%商业共计100%第二章项目盈余能力剖析一、损益表与静态盈余剖析(以5年的计划销售额度为指标)1、损益表单位：万元序号项目名称计算依照共计1销售收入如上表64295.002总成本花费59.7万方×643.34元/平方米38407.56第6页共11页3销售税金及附带销售收入×6.25%4018.434土地增值税暂估为3%1928.855利润总数1-2-3-419940.166所得税5×33%6580.257税后利润5-613359.912、评论指标A、所有利润的投资利润率＝利润总数÷总投资额×100％=19940.1638407.56×100％=51.91%B、所有利润的投产利润率＝利税总数÷总投资额×100％=19940.16+4018.43+1928.85）÷38407.56×100％=67.40%C、自有资本投资利润率＝利润总数÷自有资本总数×100％=13359.9072÷5500×100％=242.90%3、可运用资本估量表单位：万元序项目名称共计建设期号200420052006200720081销售收入64295850015000165001800062952销售税金及附4018.43531.25937.51031.21125393.43加53土地增值税1928.85255450495540188.854所得税6580.255001200140018001680.255项目可运用资51767.47213.7512412.53573.7145354032.4金（1-2-3-4）6157结论：本项目以上三个静态评论指标与房地产同行行为相应指标比较，完整能够接受。二、现金流量表与动向盈余剖析(以四年的计划销售额度为指标）1、所有投资现金流量表单位：万元序号项目名称建设经营期2003200420052006200720081现金流入550085001500016500180006295第7页共11页1.1销售收入1.2自有资本1.3借贷现金流出2.1建设投资2.2销售税金及附加2.3土地增值税2.4所得税2.5还贷（加息）净现金流量（1-2）折现净现金流量10%税前净现金流量（3＋2.4）税前折现净现金流量10%2、评论指标

08500150001650018000629515004000550011176.2510587.510926.2584659170.09550060008000800050006907.560531.25937.51031.251125393.430255450495540188.8505001200140018001680.2544800-2676.254412.55573.759535-2875.090-2408.623971.255016.378581.5-2587.580-1908.625171.256416.3710381.5-907.330-1717.754654.125774.739343.35-816.59A、税后所有投资FNPV＝13969-5980（自备资本）=7989，FIRR＝12.42％B、税前所有投资FNPV＝19153-5980（自备资本）=13173，FIRR20.48％3、自备资本现金流量表(以四年的计划销售额度为指标)单位：万元序项目名称号现金流入1.1销售收入现金流出2.1自有资本2.2预售收入再投入2.3贷款本息偿还2.4销售税金及附带2.5土地增值税2.6所得税

建设经营期2003200420052006200720082009550085001500016500180006295085001500016500180006295550011176.2510587.510926.2584659170.09550060008000800050006907.564480531.25937.51031.251125393.43255450495540188.855001200140018001680.25第8页共11页净现金流量（1-2）折现净现金流量10%4、评论指标

-2875.09-2587.58自有资本的税后FNPV＝13969，FIRR＝39.37％5、动向盈余剖析(以5年的计划销售额度为指标）A、净现值（FNPV），经过以上计算，本项目税前、税后所有投资的NPV﹥0，自有资本的NPV﹥0，说明本项目可按预先规定的贴现率赢利，在所研究的经济寿命期内发生投资净利润，有经济成效，项目可行。本房地产投资项目的基准贴现率选用时，联合同期的银行贷款利率5.25％，考虑行业的均匀利润率、资本成本、投资风险、通货膨胀以及资本限制的影响，取IC＝10％。B、内部利润率（FIRR），经以上计算，税前和税后所有投资的IRR分别为20.48％和12.42％，自有资本IRR为39.37％，分别大于同期贷款的利率和基准贴现率，反应项目盈余，达到较高的利润水平，说明项目完整可行。C、项目经济效益指标汇总表静态指标动向指标项目投资利税财务净财务内部收投资利润投资利润率现值率益率FIRRFNPV所有投税前19940.1651.91%67.40%20.48％资税后13359.9012.42％自有资税前242.90%金税后1396939.37％第三章风险躲避第9页共11页一、盈亏均衡剖析(以四年的计划销售额度为指标）1、基础数据项目总成本38407.56万元项目总收入64295万元利润19940.16万元税后利润13359.90722、盈亏均衡点计算盈亏均衡点＝项目总成本÷[销售总收入-（利润×所得税率：33%）]100%=38407.56÷[64295-（19940.16×33%）]×100%=75.40%盈亏临界点＝销售总收入×盈亏均衡点=64295×75.40%=48478.43万元结论：当销售收入达到48478.43万元时，工程基本上可实现保本；反之，当销售实现低于临界点，则项目将出现损失。二、结论和建议1、结论本项目剖析是在现有方案设计的基础长进行的，建筑单体的面积参数为，可售住所为488060（约）㎡，可售商业为67000（自留30000）㎡本项目总投资为38407.56万元，均匀售价1076.96余元/㎡。其中住所的均匀售价900余元/㎡，商业的均匀售价3000余元/㎡。依据盈亏均衡剖析可见，江城天下项目盈亏均衡点为75.40％。当项目销售比率达75.40％，销售收入达到48478.43万元时，项目的第10页共11页利润与成本持平。经过敏感性剖析可知项目有必定的抗风险能力，项目所有投资的内部利润率为20.48％，自有资本的内部利润率为39.37％，均高于银行同期利息，有必定的财务利润。因为项目定位花园小区，质量上有优势，同时售价在市场上有竞争力，所以可达到一个较好的销售比例，可是项目的功能定位必定要有特点。从以上计算我们还看到，因为我们只作了5年的计划销售利润分析，其结论就是在5年期的经营后，公司不单能获取税后利润13359.9072万元，还可以