物业接管验收作业指导书

物业接管验收作业指导书目的明确与开发单位的责任，维护业主利益，规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。适用范围适用于物业各分公司客户服务中心对新接物业的接管验收工作。职责3.1在接到开发单位的移交通知后，分公司负责以申请的形式报公司主管领导审批。3.2公司主管领导对接管验收申请进行审核，并指定接管验收小组组长。3.3接管验收小组组长负责编制接管验收倒排计划，协调公司总工、工程管理部、分公司和开发单位相关人员进行接管验收的准备工作。3.4接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。5接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。3.6公司总工、工程管理部负责对接管验收小组成员进行技术指导。方法与过程控制1接管验收的准备工作4.1.1在接到开发单位的移交通知后，分公司负责以申请的形式报公司主管领导审批。公司主管领导对接管验收申请进行审核，并指定接管验收小组组长。接管验收小组组长负责编制接管验收倒排计划，协调公司总工、工程管理部、分公司和开发单位相关人员进行接管验收的准备工作。4.1.2成立物业接管小组：1接管验收小组组长协调公司各相关部门抽调业务骨干组成物业接管小组；4.1.2.2接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:4.3.3.4.3.3.5工程预决算报告书;4.3资料的接管验收4.3资料的接管验收4.3.1物业产权资料:a） 公司工程管理部抽调业务骨干负责接管验收小组成员的技术指导：b） 分公司客户服务中心抽调综合部内勤负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；c） 分公司客户物业服务中心抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。4.1.3接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：1与开发单位联系好交接事项、交接口期、进度、验收标准等；4.1.3.2派出技术人员前往工地现场換底，制定好接管验收计划；4.1.3.3提前参与开发单位组织的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；4.1.3.4准备好接管验收记录表格。4.2接管验收的工作程序4.2.1接管验收申请的审批：4.2.2组建接管验收小组；4.2.3作好接管验收准备；4.2.4进行资料验收移交；4.2.5验收是否合格：4.2.5.1否，要求正确、真实补齐资料：425.2是，进行硬件设施、设备验收；4.2.6是否合格4.2.6.1否，要求置业公司限时整改；4.2.6.2是，记录归档。4.3.1.1项目开发批准报告：1.2规划许可证；4.3.1.3投资许可证：4.3.1.4土地使用合同：4.3.1.5建筑开工许可证；4.3.1.6用地红线图。4.3.2综合竣工验收资料：4.3.2.1竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）:4.3.2.2建设工程竣工验收证书：4.3.2.3建设消防验收合格证：4.3.2.4公共配套设施综合验收合格书；4.3.2.5供水合同:4.3.2.6供电协议书、许可证；4.3.2.7供气协议书、许可证；4.3.2.8有线电视合格证；4.3.2.9通信设施合格证：4.3.2.10电梯准用证。4.3.3施工设计资料：4.3.3.1地质报告书；4.3.3.2全套设计图纸：4.3.3.3图纸会审记录;4.3.3.4设计变更通知单；4.6接管验收遗留问题的处理4.6接管验收遗留问题的处理4.6.1遗留问题的登记确认:4.3.3.6重要的施工会议纪要：4.3.3.7隐蔽工程验收记录；4.3.3.8沉降观测记录；4.3.3.9其他可能会影响将来管理的原始记录。4.3.4机电设备资料：4.3.4.1机电设备出厂合格证：4.3.4.2机电设备使用说明书（要求中文）；4.3.4.3机电设备安装、调试报告；4.3.4.1设备保修卡、保修协议。4.3.5业主资料：4.3.5.1己购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；4.3.5.2己购房业主的付款情况或付款方式。4.4物业硬件设施接管验收和竣工的区别4.4.1物业硬件设施接管验收和竣工的区别接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用；4.4.2接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。而竣工验收则是全方位的内外质量验收。4.5接管验收标准和验收方法4.5.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》、公司《工程验收标准》及业主生活的合理要求。4.5.2验收方法为观感验收法和使用验收法。4.6.1.1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收问题记录表》中并交开发单位相关人员签字确认；4.6.1.2对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收问题记录表》中并请开发单位相关人员签字确认。4.6.2对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发単位联系补齐，必要时公司主管领导、总经理应当协助进行。4.6.3对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求开发单位在两周内解决：重大问题接管验收小组应当要求开发单位在一个月内解决。必要时公司主管领导、总经理应当协助进行。4.6.4对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给开发单位进行备录。4.6.5接管验收问题整改通过后，接管验收小组组长负责与开发单位办理接管手续，填写《物业接管验收交接表》，由交接双方签名盖章4.6.6《房屋接管验收表》和备忘录由分公司长期保存。6.引用文件中华人民共和国建设部《房屋接管验收标准》6.相关质量记录LDWY7.5.4-S01-02-F1 《接管验收问题记录表》LDWY7.5.4-S01-02-F2 《物业接管验收交接表》接管验收问题记录表编号：LDWY7.5.4-S01-02-F1版本：A/0 表格生效期： 序号：物业名称： 物业地点： 序验收存在问题整改期限复检情况备注接管验收问题意见：建设/托管单位代表：签字/日期：接管验收问题意见：接管单位代表：签字/日期：注：夏检情况中打表示己复检合格，打“X”表示复检不合格，仍需继续整改。

物业接管验收交接表编号：LDWY7.5.4-S01-02-F2版本：A/0 表格生效期： 序号:分公司/客户服务中心：工程名称移交单位施工单位接受单位交接内容移交单位意见签章施工单位意见签章接受单位意见签章

7.附件：《工程验收标准》7.1土建工程验收标准一、楼地面部位标准检查方法毛地面无空鼓、起皮、起砂、裂纹，表面平整度小于4小锤轻击、观察、2M靠尺和契形塞尺检查板块地面无空鼓、砖表面应洁净，图案清晰，色泽一致，接缝平整，深浅一致，周边顺直。板块无裂纹，掉角和缺棱。表面平整度小于丄观察2M靠尺和契形塞尺检査踢脚线无空鼓、砖表面应洁净，高度一致，出墙厚度一致。观察楼梯踏步齿角整齐，防滑条顺直，相邻踏步高度差不应大于10,板块无裂纹，掉角和缺棱。观察二、抹灰部位标准检査方法内墙面表面光滑、洁净，无空鼓，裂纹，爆灰，起泡现象，阴阳角垂直，方正。墙面垂直度允许偏差3,平整度3。线盒周边平整。小锤轻击、观察、顶棚表面平整光滑、洁净，无空鼓，裂纹，爆灰，起泡现象。观察窗台、阳台尺寸符合设计要求，坡度正确，无裂纹、空鼓。观察三、门窗部位标准检査方法进户门1、关闭严密，开关灵活，无阻滞，回弹和倒翘，五金附件齐全牢固观察2、门框与墙体的缝隙填嵌应饱满密实，固定牢固，表面平整开闭3、门扇、门框表面无划痕、砸碰、变形、大面积掉漆。塑钢门窗1、表面平整、光滑、无划痕、型材无开焊断裂。五金件齐全,位置正确，安装牢固，使用灵活观察2、密封条与玻璃及玻璃槽口的接触应平整，不得卷边，脱槽。门窗关闭时扇和框间无明显缝隙，密封面上的密封条应处于压缩状态。3、安装好的玻璃不得直接接触型材，玻璃应平整，安装牢固、双玻夹层内不得有灰尘和水汽、双玻隔条不得翘起4.压条与玻璃、型材的接缝处无明显缝隙，接头缝隙小于15、门窗扇关闭严密、搭接量均匀，开关灵活，无下坠。框应横平唆直，框与墙体应连接牢固，缝隙内填嵌饱满，表面密封胶密封，胶体无裂缝，表面均匀。排水孔畅通、位置正确。四、预留孔部位标准检査方法烟道孔孔周边圆滑，位置正确观察热水器孔位置正确，有套管，不得坡向室内观察空调孔位置正确，有套管，不得坡向室内观察

五、防水部位标准检査方法屋面无渗漏观察卫生间闭水24小时无渗漏观察六、栏杆部位标准检查方法楼梯间栏杆安装牢固，表面油漆无流坠，皱纹，起泡，透底，返锈现象。栏杆高度、间距、安装位置符合设计要求，木扶手不应有裂缝过长、毛刺现象，应接缝紧密，表面光滑观察钢尺检査户内栏杆安装牢固，表面油漆无流坠，皱纹，起泡，透底，返锈现象a栏杆高度、间距、安装位置符合设计要求。木扶手不应有裂缝过长、毛刺现象，应接缝紧密，表面光滑观察钢尺检査七、外立面部位标准检查方法涂料外墙无裂缝、空鼓。涂料无掉粉、起皮、孔眼、流坠、反碱、咬色等现象。分隔条顺直，交圈。观察饰面砖外墙表面平整，清洁，色泽一致，无裂痕和破损，接缝平直、光滑，填嵌连续、密实，宽度深度符合设计要求。观察空调洞，热水器洞上下顺直，孔洞大小一致，周边光滑。观察雨水管、空调冷凝水管上下顺直，安装牢固，固定卡子位置符合设计要求，排列均匀观察7.2景观喷泉验收标准项目名称检査项目验收标准检验方法资料部分合同供货、施工齐全、相符按明细表清点竣工图纸数量齐全按明细表清点包装完好无污损目刘1与实际对照相符合按明细表清点设备说明书数量齐全按明细表清点与实际对照相符合按明细表清点合格证齐全按明细表清点变更说明齐全按明细表清点记录随工记录齐全按明细表清点材质检验证明检验部门相关权威部门按明细表清点结果合格按明细表清点

现场部分喷泉水泵外观铭牌清晰，无严重碰撞痕迹目测安装情况地脚螺栓紧固手动测法兰连接紧固手动测过滤良好il测主线路布线规范、易检修、防水、防髙温目测负荷检査实际负荷W开关（或线路容量）钳形电流表对地绝缘（包括主线、电机）阻值N1MO摇表测控制柜外观铭牌清晰，无严重碰撞痕迹目测自动控制符合无人操作要求操作内部线路线路规范目测水池水位达到使用要求目测防渗漏底好进水检测操作简便、顺畅操作、目测排水7.3供配电验收规范项目名称验收内容验收标准验收方法现场验收变压器绝缘测试符合设计要求现场检验导电測试符合设计要求现场检验变电测试符合设计要求现场检验低压配电柜电缆与接线柜是否有松动紧固现场检验导电试验正常现场检验电流表检查指示准确电流表校验电压表检査指示准确电压表校验接地试验接地可靠、正确现场检验计量表检査计量准确现场检验绝缘测试接地电阻大于100M^摇表测试线路敷设线管接口牢固、密闭良好现场检验线管吊装管夹与管壁接触牢固、吊杆间距不大于2米现场检验、測量接线盒与线管接触牢固现场检验线、管截面比不大于40%测!归营；「对地绝缘大于0.5MQ摇表测试楼道强电并布线整齐、牢固目测、手晃地下电缆井布线整齐、牢固、符合防水要求目测、手晃7.7.5给、排水系统验收规范7.7.4电梯验收规范项目名称验收内容验收标准验收方法技术资料合同供货、施工齐全、相符照清单清点竣工图纸设计图、原理图、变更图纸齐全、清晰照清单清点设备说明书说明书齐全、相符照清单清点合格证设备合格证、质保书齐全、相符照清单清点记录随工记录齐全、相符照清单清点检验证明检验部门、检验结果相关权威部门或厂家、检验合格检査现场验收钥匙操作钥匙、房门钥匙齐全、开启灵活现场检验标识标牌、铭牌齐全清晰检査设备环境设备房照明、通风降温设施设施齐全、能够满足要求现场检验设备房防水、防鼠设施及卫生设施齐全有效、干净整洁现场检验控制屏开关元件的工作良好、无任何不正常现象工作稳定操作曳引机/电动机限速器声音、震动、动作无异常噪音、润滑正常、渗油现象、动作灵活可靠 观察操作救援设施救援指导书及救援设施救援指导书悬挂于明显处，援设施完善检査现场验收轿箱部分轿门与厅门间隙间隙不大于35亳米米尺测量照明及应急急救装置照明等全部正常，应急照明通讯装置可靠有效观察操作排风扇匸作平稳，不应有异常震动和噪声观察操作操纵响上的各个按钮功能指示正常观察操作安全触板或光幕手推触板或遮拦光幕可靠有效观察操作厅门部分厅门厅门连接处应密实，不应有可见缝隙目测门锁打开时平穏，不能有跳动现象，且电梯不能启动观察操作开门指示灯和招唤按钮反应准确观察操作厅门门坎应略高于或水平与走廊标高测量轿顶及井道部分井道灯灯泡齐全完整、开关方便观察操作井道结构不得有突出物，影响轿箱安金运行目测地坑部分减速开关、终极限位开关、终极极限开关所有开关安全、有效、可靠观察操作井道环井四壁及顶板，不能积有浮尘、泥沙、油污等目测地坑环境底坑内不应友水渗入和积水、应保持干燥目测排水设施防排水设施应运行可靠，放水基础牢靠观察操作地坑卫生地坑内不能有杂物、泥沙、油污.应保持干燥 目测补偿链及缓冲器补场链长短合适，弹簧缓冲器不得锈时，油压缓冲器的油位满足要求观察操作

项目名称验收内容验收标准验收方法技术资料合同供货、施工齐全、相符照清单清点竣工图纸设计图、原理图、变更图纸齐全、清晰照清单清点设备说明书说明书齐全、相符照清单清点合格证设备合格证、质保书齐全、相符照清单清点记录随匸记录齐全、相符照清单清点检验证明检验部门的检验结果相关权威部门或厂家、检验合格检査现场验收（给水）钥匙操作钥匙、房门钥匙齐全、开启灵活现场检验标识标牌、铭牌齐全清晰检查设备环境设备房照明、通风降温设施设施齐全、能够满足要求现场检验设备房防水、防鼠设施及卫生设施齐全有效、干净整洁现场检验水家（高区）技术性能（流量、杨程）达到设计标准或规定要求检查、核定水泵运转、声音、震动情况运转正常、无过热、无异常震动和不正常噪音现场运转监听、触摸感觉温度附属设备液位控制器、仪表等完整无缺、指示准确观察仪表指示、操作电控电动机及控制系统齐全、可靠，接地符合要求不小于1M^操作并用兆欧表测量绝缘及接地管道及阀门卫生情况管道清洁观察水质、察看通水清洗消毒纪录安装、密封、灵活启闭灵活、密封良好、无泄漏现象、试验开启、关闭试压情况试水压，试压为系统工作压力的2.5倍试水压或查看施工纪录润滑、冷却润滑油位、冷却系统察看润滑脂是否缺少，润滑油位是否到位冃测设备外观、基础安装、腐蚀情况无严重腐蚀、基础牢靠目测、操作现场验收（排水）排污泵（指地下室）技术性能（流量、杨程）达到设计标准或规定要求检査、核定水泵运转、声音、震动情况运转正常、无过热、无异常震动和不正常噪音现场运转监听、触摸感觉温度附属设备液位控制器等控制灵活操作电控电动机及控制系统齐全、可靠，接地符合要求电阻不小于1MQ操作并用兆欧表测量绝缘及接地管道安装质量排水管立管垂直度、横管弯曲度、坡度，卫生洁具排水管接口的纵横坐标是否正确，地漏防护有效立管挂线锤和用钢尺测量，横管用水平尺，放水试地漏是否畅通穿越楼板、墙等孔洞的牢固性和密封性检查阀门密封、灵活阀门启闭灵活、密封良好、无泄漏现象操作、观察7.7.7智能化系统验收标准7.7.6消防设施设备验收规范项目名称验收内容验收标准验收方法技术资料合同供货、施工齐全、相符照清单清点竣工图纸设计图、原理图、变更图纸齐全、清晰照清单清点设备说明书说明书齐全、相符照清单清点合格证设备合格证、质保书齐全、相符照清単清点记录随工记录齐全、相符照清单清点检验证明检验部门、检验结果相关权威部门或厂家、检验合格检査现场收钥匙操作钥匙、房门钥匙齐全、开启灵活现场检验标识标牌、铭牌齐全洁晰检查设备环境设备房照明、通风降温设施设施齐全、能够满足要求现场检验现场收设备房防水、防鼠设施及卫生设施齐全有效、干净整洁现场检验火灾探测器数量，灵敏度齐全、灵敏现场清点、模拟实验手动报警按钮数量，灵敏度齐全、灵敏现场清点、模拟实验区域报警控制装置和集中报警控制装置控制器应用功能、消防用电设备电源的自动切换符合设计要求操作、实验室内消火栓玻璃、水带、枪头、阀门等数量齐全、摆放合格、阀门不渗漏检查、操作自动喷水、水雾喷淋数量、渗漏情况数量齐全、不渗漏检查、操作消防泵、喷淋泵安装、联动情况垂直度符合国家标准、噪音小、震动小，联动符合设计要求检査测量、操作管路、仪表安装、指示管路固定牢靠、试压合格，仪表指示准确检查、操作、校验仪表防火卷帘安装、控制功能安装质量符合使用要求，控制功能符合消防联动要求操作检验防排烟风机安装、声咅、联动情况安装质量符合使用要求，噪音符合标准要求，控制功能符合消防联动要求操作检验电动防火阀安装、控制功能安装质量符合使用要求，控制功能符合消防联动要求操作检验火灾事故照明疏散指示控制安装、数量、使用情况安装质量符合使用要求，数量齐全，控制功能符合消防联动要求操作、检验火灾事故广播、消防通讯通话实验消防广播进行选层实验,电话插孔抽检5%与控制室通话正常现场操作检验灭火器数量、灭火级别，安装位置，有效期数量齐全、位置合理、级别满足要求、安装牢固，处于有效期内现场检查消防电梯安装、联动情况电梯在确定不影响使用的情况下，抽检1-2台进行消防切换实验，达到设计要求现场操作检验

项目名称检査项目验收标准检査方法资料部分合同供货、施工合同合同与实际相符按明细表验收竣工图纸数量齐全按明细表验收包装完好无污损II与实际对照相符合按明细表验收