xx国际大酒店升级改造项目可行性研究报告

xx国际大酒店升级改造项目可行性研究报告目录第一章总论 81.1项目基本情况 81.2编制依据与原则 81.2.1编制依据 91.2.2编制原则 101.3研究结论 101.3.1项目背景 101.3.2市场前景与需求分析 111.3.3装修升级改造方案 121.3.4投资估算与资金筹措 131.3.5选址与建设条件 141.3.6进度规划 151.3.7效益与财务评价 161.3.8结论与建议 161.4主要技术经济指标 17第二章背景与必要性 192.1项目背景 192.2建设必要性 202.2.1宏观必要性分析 202.2.2满足顾客需求的需要 212.2.3企业实现可持续发展的需要 212.2.4响应*****政府政策的需要 21第三章需求分析与建设规模 223.1需求分析 223.2竞争优劣（SWOT分析） 233.3建设规模 25第四章选址与建设条件 274.1选址 274.2建设条件 274.2.1建设地条件 274.2.2周边环境条件 284.2.3周边酒店分布情况 30第五章升级改造方案 325.1原建筑状况 325.1.1主楼部分 325.1.2副楼部分 335.2升级改造方案 335.3改造工程方案 345.3.1改造方案 345.3.2技术依据 345.3.3改造措施 345.4装修工程方案 355.4.1外装修方案 355.4.2内装修方案 355.5配套工程方案 375.5.1给水排水改造 375.5.2电气改造 385.5.3消防设计 395.5.4通风与空调工程方案 415.5.5公共广播工程方案 425.5.6环保 425.5.7绿化 43第六章环境保护 446.1设计依据 446.2环境质量标准 446.3主要污染源及污染物 446.4污染物分析及治理措施 446.5施工期环境保护措施 46第七章节能 477.1编制依据 477.2节能措施 477.2.1建筑节能措施 477.2.2电气节能措施 477.2.3节水措施 48第八章劳动安全卫生 498.1安全卫生工作 498.2餐厅安全卫生 508.3消防安全措施 51第九章投资估算与资金筹措 559.1编制依据 559.2投资估算说明 559.3投资估算 559.4资金筹措 589.5资金使用计划 58第十章运营计划与人力资源配置 5910.1运营战略 5910.2运营人员配置 6010.2.1主楼营业人员配置 6010.2.2副楼营业人员配置 6210.3运营计划 6210.3.1建议经营策略 6210.3.2销售步骤 64第十一章实施进度规划 6511.1实施进度 6511.2招投标 66第十二章财务分析 6712.1财务评价基础数据 6712.2成本、收入、税金测算 6812.2.1成本分析 6812.2.2收益分析 7012.3财务指标分析 7312.3.1投资利润率 7312.3.2静态投资回收期 7312.3.3财务净现值 7312.4不确定性分析 7312.4.1盈亏平衡分析 7312.4.2敏感性分析 7312.5财务评价 74第十三章结论与建议 7513.1研究结论 7513.2建议 75附表（图）：总表财务评价指标汇总表附表1建设期利息表附表2项目总投资使用计划与资金筹措表附表3总成本费用估算表附表4利润与利润分配表附表5借款还本付息计划表附表6项目投资现金流量表附表7项目资本金现金流量表附表8财务计划现金流量表附表9资产负债表附表10财务敏感性分析成果表附图1盈亏平衡分成果析图附图2敏感性分析成果图第一章总论1.1项目基本情况1.1.1项目名称：******国际大酒店升级改造项目1.1.2建设地点：******市江南区五一路1.1.3项目性质：装修升级改造1.1.4项目建设期：6个月1.1.5建设单位：******集团有限公司*****集团公司是一家拥有酒店、金融投资开发、品牌酒业、影视文化、酒精贸易等多方位产业的集团公司。集团发展稳定，战略清晰，资源丰富，总部位于*******国际城。旗下子公司有：****投资公司：负责建材城、物流基地、国际养老公寓、星级酒店等项目的筹划准备。****文化传播公司：与****电视台影视频道《带上妈妈来相亲》携手合作，打造知名本地相亲栏目，是广大年轻朋友最喜爱的电视节目之一。同时拥有****国际城广告牌的独家代理权以及城区主要路口高炮广告牌资源。****酒业：中国知名品牌“古井贡酒”总经销，主销古井贡“年份原浆”系列产品，逐步发展自有品牌。****贸易：从事仓储物流、食糖、酒精等生产贸易。1.2编制依据与原则1.2.1编制依据1）可行性研究报告编制委托书2）国家旅游局《关于宾馆建设宏观调控的若干意见》3）《中华人民共和国环境影响评价法》4）《建设工程项目管理规范》5）建设单位提供的基础资料6）国家或地区相关的规范、标准、条例（1）中华人民共和国建筑法（2）中华人民共和国消防法（3）建设工程质量管理条例（国务院令第279号）（4）建筑工程质量验收统一标准（GB50300-2001）（5）建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2002）（6）建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）（7）建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2002）（8）高级建筑装饰工程质量检验评定标准（DBJ01-27-96）（9）室内装饰工程质量规范（QB1838-93）（10）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）（11）《质量管理体系标准》GB／T19001—2000（12）《环境管理体系标准》GB／T24001—2004（13）《职业安全健康管理体系标准》GB／T28001—2001（14）《建设工程项目管理规范》GB/T50326-2001（15）《建筑工程质量检验评定标准》(GB50210—2001（16）《高级建筑装饰工程质量验收标准》（XBJ/T01-27-2003，J10271-2003）（17）《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2003（18）《建筑内部装修设计规范》GB50222-95（19）GB18580—2001室内装饰装修材料人造板及其制品中甲醛释放限量（20）GB18581—2001室内装饰装修材料溶剂型木器涂料中有害物质限量（21）GB18583—2001室内装饰装修材料粘接剂中有害限量（22）GB18587—2001室内装饰装修材料地毯、地毯衬垫及地毯胶粘接剂有害物质释放限量（23）GB18582—2001室内装饰装修材料内墙涂料有害物质限量（24）GB18585—2001室内装饰装修材料壁纸中有害物质限量（25）GB6566—2001建筑材料放射性核素限量1.2.2编制原则严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、增加特色、提高档次为主线。1.3研究结论1.3.1项目背景2011年以来，中国新开业的星级酒店如雨后春笋，各大国际酒店管理集团竞相制定出里程碑式的开业计划，不是巩固自身在中国的豪华酒店之领先地位，就是努力使自己比竞争对手占据更大的市场。随着一线城市豪华酒店市场渐趋饱和，酒店业的重心已从北上广转移至内地经济迅速发展的二三线城市。与此同时，2011年中国酒店业不断涌现新的营销模式，先是团购网站风潮蔓延至酒店业，随后神秘房、LastMinute等国外成功模式也纷纷登陆国内。2011年新版《饭店星级的划分与评定》正式实施，其中将一二三星级饭店定位为有限服务饭店，评定星级时应对饭店住宿产品进行重点评价，四五星级定位为完全服务饭店，评定星级时应对饭店产品进行全面评价。2012年上半年的中国酒店业，随着商旅和休闲旅游回暖，平均房价和出租率双双上升。随着我国旅游业的迅猛发展，对休闲度假酒店的需求也将有成倍的增长，中国酒店业发展前景广阔。在中国经济转型与消费升级的大背景下，未来几年仍将是酒店业加速发展的黄金时期。1.3.2市场前景与需求分析截止到2011年底，*****二星以上的酒店近100家，其中四星级酒店13家，五星级酒店7家。根据*****目前的发展机遇与投资速度，可以预测到2015年，*****又将新增至少5—8家五星级酒店，使*****五星级酒店的数量增至12—15家左右。*****是“联合国人居奖”得主，且依托于*****得天独厚的丰富旅游资源，休闲度假旅游市场将进一步扩大，并要求与之匹配的休闲度假酒店将成倍增长。同时，****经济区的深入发展也必将为*****带来大量的商务客人。这些现象必将改变*****以综合性酒店为主的行业分别现象，促使许多酒店改进行目标市场的细分进而升级改造成为休闲度假酒店、商务酒店或会展酒店等，服务品质也将进一步提高。根据商务部近期出台的《关于加快住宿业发展的指导意见》，“经济型酒店”和“绿色酒店”将是酒店业发展规划的重点。可以预测，在未来的5年内，以简单节约为主的经济型酒店在*****整个酒店业市场的份额将从现在的10％左右提高到20％以上。与此同时，文化酒店、绿色客房也将成为*****酒店越来越重视的主题并得到长足的发展。1.3.3装修升级改造方案本项目为原建筑装修改造工程，定位为四星级商务酒店，原有建筑分为主体楼和副楼两部分，主体楼总共9层半，面积8600平方米；副楼共8层，面积4160平米；停车场面积为2000平米，总建筑面积14760平米。由于原有装修档次尚不足以达到四星标准，所以本可研将根据2013年2月28日可研专家评审意见对酒店进行装修升级改造，装修改造内容如下：1）在现有整体装修改造基础上按照四星级酒店标准进行升级改造，全面提升主楼1-9层的装修质量和档次；2）在现有主楼层高基础上增建2层楼层（新增面积1800平米），主要作为酒店大型会议、公司办公场所，使主楼达到11层半。3）增加修建一座连接主楼和副楼间的走廊通道。4）对副楼进行调整装修，将原来副楼定位的KTV、按摩保健楼层共计6层减少为2层，增加2层大型宴会接待餐厅（大型宴会接待餐厅、大众餐厅），2层特色餐厅、生态餐厅（引入跨世纪品牌进行合作），2层中小型商务会议楼层。5）同时进行绿化、停车场、管网、线路等配套设施翻新，配套完善相关经营服务功能。6）改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统。7）新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱电系统。装修升级改造后主楼将用于住宿、餐饮（包厢）、大型会议、办公经营，副楼将用于大型宴会接待餐饮、生态（特色）餐饮、小型会议、休闲娱乐、康体保健等，使整个酒店档次达到并超过四星级标准，并预留将来升级评定五星酒店的功能设施。1.3.4投资估算与资金筹措1）总投资本项目估算总投资为8768万元，其中：1）原估算装修投资约为人民币5748万元，其中：原主楼装修及前期投入约3170万元；原副楼装修及前期投入约1948万元，流动资金、场地租金、押金等费用约630万元。2）新装修升级改造后，将追加投资3020万元，其中主楼增加投资2520万元，主楼整体投资约5690万元；副楼增加投资500万元，副楼整体投资2448万元，流动资金、场地押金、租金等费用为630万元。2）资金筹措1）本项目原有装修改造投资5748万元，原融资计划为项目业主自筹资金为1748万元，申请银行担保贷款4000万元。2）本项目新装修升级改造后，追加投资3020万元，由项目业主再自筹资金1020万元（用于主楼升级），再申请银行担保贷款2000万元（其中：1500万元用于主楼升级改造，另外500万元用于副楼升级改造）。1.3.5选址与建设条件本项目位于*****重要交通要道五一中路与中兴大桥交接处，周边文化、娱乐、旅游设施完善，是市区通往机场的必经之路。背靠美丽的邕江河畔，坐拥一河两岸都市美景，地处江南区中心商圈，其优越的地理位置独一无二。项目水、电、路、通讯等建设条件具备，建设条件良好。1）交通：四通八达，周边踞江北大道、快速环道、青川大桥、明秀南路等主要干道，距离*****二桥中兴大桥仅200米，独居江南五一路中，酒店位置毗邻机场车程20分钟以内，建成后将成为——“离机场最近的精品四星级酒店”。2）商圈：处于江南淡村商圈，目前该商圈内的商业项目包括：梦之岛江南店、南城百货淡村店、国美电器、歌朝KTV、星秀丽KTV、大地电影院等。周边有数个大型成熟小区，如社区翠湖新城，正在建设的大型综合社区保利城.商业港项目一街之隔，医院、银行、购物、娱乐、餐饮配套完善，按照政府部门提供的相关数据周边常驻人口约5万，有充足的人流量，足够的市场基础。3）重要商机：与正在建设*****大型重点的国家级商业巨头华南城、国际级企业台湾鸿海集团毗邻；近距离的沙井火车站将建云桂铁路枢纽*****最大铁路货运中心，项目于上月正式剪彩明年投入使用；每年南博会的分会场，邻近南站大道的专业汽车4S店林立；以及青川大桥周边围绕以上大型重点项目的各种物流基地；处于江南区政府目测范围，各种机关、企事业单位众多。以上区位优势得天独厚，在高级酒店稀缺的江南片区，有着大量的商务应酬、会议接待、婚宴礼仪等市场，以此商机为基础，亿豪国际大酒店旨在为江南片区消费者打造一个具有标志性的精品四星级酒店，他的产生必将提升江南的商务接待品质。1.3.6进度规划项目施工期为6个月：2013年4月-2013年10月。计划2013年12月正式投入运营。1）2013年3月，落实资金、施工设计及相关手续；2）2013年4-6月，完成结构（增层）、水电、空调等升级改造；3）2013年6-9月，完成主楼、副楼改造装饰施工；4）2013年10月，完成人员、培训、家具及后期处理工作；5）2013年11月，试营业；6）2013年12月，正式营业；1.3.7效益与财务评价经测算，本项目正式运营后年实现收入约为5987万元，年运营总成本月为4966万元，年税费约为467万元，年利润总额约为554万元。项目全部投资财务内部收益率所得税前为14.65%，所得税前净现值3265.79万元；项目投资利税率为12.64%；税后投资回收期为7.7年（含建设期）。基于生产能力利用率的盈亏平衡点为59.50%，即经测算扣除装修摊销，其他因素不变，当客房入住率达到59.5%整个酒店主楼部分即可以达到盈亏平衡点。从敏感性成果分析表明，在各因素分别变化±10％和±20％时，内部收益率均高于基准值，财务基准值均大于零。因此，项目效益较好，抗风险能力强，财务可行。1.3.8结论与建议1）结论（1）根据本项目可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合*****酒店产业发展需要。（2）本项目实施有利于开发*****酒店住宿、商务会议、旅游资源，推动*****服务业发展。（3）本项目经营期内可实现净现金流量932.60万元，有较好的经济效益。（4）本项目投资静态回收期为7.70年，内部收益率为14.65%（5）本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求。综上所述，本项目具有较强的社会效益和较好的经济效益。项目开发市场前景较好，投入使用后将会为*****酒店产业的未来发展提供广阔的增长空间，同时也会为*****国森集团有限公司带来新的利润增长点，为地方经济的发展做出较大贡献。从财务分析结果和经济评价指标表明，项目经济效益较好，财务可行，抗风险能力强。本项目具有较强可行性。2）问题和建议（1）项目施工过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。（2）对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进行全面更新造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为酒店整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。（3）加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期。1.4主要技术经济指标项目主要经济技术指标见表1-1：表1-1主要经济技术指标表序号项目名称单位指标备注1总投资万元8768新增投资：3020万元1.1主楼投资万元5690新增投资：2520万元1.2副楼投资万元2448新增投资：500万元1.3流动资金、租金等投资万元6302资金筹措万元87682.1自筹资金万元2768新增自筹投资：1020万元2.2银行担保贷款万元6000新增银行担保融资：2000万3总建筑地面积平米16560新增2层1800平米3.1原主楼面积平米86003.2原副楼面积平米41603.3停车场面积平米20003.4增建2层主楼层平米18004劳动定员人2325营业收入万元59876总成本万元49667税费万元4678利润总额万元554含所得税9所得税万元83.110净利润（税后）万元47011总投资利润率%11.20平均多期12全部投资内部收益率%14.65所得税前13全部投资财务净现值万元3265.79所得税前14静态投资回收期期7.70含建设期15资本金投资内部收益率%35.1216资本金投资财务净现值万元5166.417盈亏平衡点%59.50第二章背景与必要性2.1项目背景中国酒店业伴随着经济社会发展以及国际酒店业的渗透不断成长，生命力愈加旺盛，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。近年来，随着国内旅游市场的快速增长以及入境游客的增长，我国的酒店业近年一直迅猛发展，新建的本地酒店如雨后春笋，国际酒店集团也大展拳脚。2011年以来，各大国际酒店管理集团竞相制定出里程碑式的开业计划，不是巩固自身在中国的豪华酒店之领先地位，就是努力使自己比竞争对手占据更大的市场。随着一线城市豪华酒店市场渐趋饱和，酒店业的重心已从北上广转移至内地经济迅速发展的二三线城市。与此同时，2011年中国酒店业不断涌现新的营销模式，先是团购网站风潮蔓延至酒店业，随后神秘房、LastMinute等国外成功模式也纷纷登陆国内。2011年新版《饭店星级的划分与评定》正式实施，其中将一二三星级饭店定位为有限服务饭店，评定星级时应对饭店住宿产品进行重点评价，四五星级定位为完全服务饭店，评定星级时应对饭店产品进行全面评价。2012年中国酒店业，随着商旅和休闲旅游回暖，平均房价和出租率双双上升。随着我国旅游业的迅猛发展，对休闲度假酒店的需求也将有成倍的增长，中国酒店业发展前景广阔。在中国经济转型与消费升级大背景下，未来几年仍将是酒店业加速发展的黄金时期。随着*****经济社会高速发展，城市面貌日新月异，都市经济初具规模，依法开设的酒店、宾馆数量不断增加，*****酒店行业迎来了飞速发展的黄金时期。截至2011年底，全市已开通网上预定查询业务的酒店数量就达到460家，是90年代初全市酒店总数的十多倍。如今，在*****城区，几乎每条街都有几家酒店、宾馆，一些区位和地段优势较好的街道，甚至开设有十几家酒店、宾馆。在助推都市经济发展，方便旅客住宿、休息的同时，过于庞大的供给也使酒店面临激烈的竞争，不少酒店的生存收到挑战。在当今酒店行业已经从卖方市场转变为买方市场的情况下，只有不断从硬件和软件两个方面改善酒店环境，提升酒店的服务和品质，才能在日渐激烈的市场竞争中站稳脚跟，并谋求进一步的发展。综上所述，根据目前*****酒店行业发展现状，*****国森集团有限公司经过论证、分析，决定投资对酒店进行装修，改造，以改善酒店硬件设施，提高酒店档次，达到吸引客源、增加收入的目的。2.2建设必要性2.2.1宏观必要性分析项目提出符合《*****国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《*****市旅游发展总体规划》。在现今人们越来越注重生活品质、生活质量的时代，人在工作之余需要的是享受、放松，而旅游商务酒店是人们释放自己的最佳选择。*****作为“全球人居奖”城市，商务旅游居住繁荣，酒店发展前景广阔，本项目提出建设一座四星级的大酒店是顺应时代的发展，可为到此地的人们提供更加舒适的休息环境。因此，建设该酒店是有必要的。2.2.2满足顾客需求的需要现代人追求的已经不是吃饱、穿暖，而是休闲、娱乐、旅游。生活质量大幅度改善和提高，对居住环境的要求下相应提高，那种无卫生间、无空调、无饮用水的“三无”客房及硬件差、标准差的“两差”客房已经不能满足顾客需求，人们追求的是高档舒适客房。因此，本项目升级改造酒店，提高酒店档次，提供环境优良、硬件设施好、服务周到的四星级酒店，对顾客需要是必要的。2.2.3企业实现可持续发展的需要本项目地处*****重要交通要道五一中路与中兴大桥交接处，周边文化、娱乐、旅游设施完善，是市区通往机场的必经之路。背靠美丽的邕江河畔，坐拥一河两岸都市美景，其优越的地理位置独一无二。项目改造升级后，将拥有高级客房170多套，将极大的提升酒店的接待能力和规格，给企业带来新的业务增长点，创造良好的经济效益。这样对于提升项目业主*****酒店、旅游、渡假行业的知名度，实现企业可持续发展有着积极的促进作用。2.2.4响应*****政府政策的需要*****作为*****的首府，是西部地区旅游、避暑胜地，城市定位为生态型、园林式、国际性旅游休闲渡假城市，*****历届政府都非常重视旅游业、服务业的发展。亿豪国际大酒店的装修升级改造必然会得到*****委、市政府等地方政府及有关部门的认可和大力支持，这些都为项目实施提供了便利条件。第三章需求分析与建设规模3.1需求分析中高档酒店，以商务旅游客人为主，提供包括客房、高档餐饮、宴会、会议承办、信息资讯及传播、休闲娱乐等服务。国内旅游消费市场和出境旅游市场发展势头较好。一方面，2010年中国人均GDP达到4000美元左右，中国旅游业迎来了快速发展的时期。国家旅游局提出“十二五”时期中国旅游业的具体发展目标：到2015年，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%；旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，实现每年新增旅游就业50万人。另一方面，经过多年发展，我国已跻身全球出境旅游消费前十位，是全球增长最快的新兴客源输出国。预计到2020年，前往日本和韩国的国际游客中将有25%以上来自中国，而从中国到欧洲的游客人数将翻两番，在北美来自中国的游客数量将位居第三。2020年我国将成为世界第一大商务旅游市场，对商务旅行消费的带动将持续增强。我国的商务旅游市场预计在未来10年将以超过12％的速度增长。我国目前会议规模在万亿元，酒店会议收入达到0.26万亿元。随着我国会议市场的快速发展，我国酒店客源中会议团队所占份额将会进一步提高。我国商务旅游市场尚存在很大的发展空间。与世界商务旅游业平均仅为４％的年增幅相比，我国的商务旅游市场预计在未来10年将以超过10％的速度增长。美国运通的一项调查显示，到2020年，预计我国将吸引超过1.37亿国际商务旅行者，占全球国际商务旅游市场的8.6％。截止到2011年底，*****二星以上的酒店近100家，其中四星级酒店13家，五星级酒店7家。根据*****目前的发展机遇与投资速度，可以预测到2015年，*****又将新增至少5—8家五星级酒店，使*****五星级酒店的数量增至12—15家左右。*****是“联合国人居奖”得主，且依托于*****得天独厚的丰富旅游资源，休闲度假旅游市场将进一步扩大，并要求与之匹配的休闲度假酒店将成倍增长。同时，北部湾经济区的深入发展也必将为*****带来大量的商务客人。这些现象必将改变*****以综合性酒店为主的行业分别现象，促使许多酒店改进行目标市场的细分进而升级改造成为休闲度假酒店、商务酒店或会展酒店等，服务品质也将进一步提高。根据商务部近期出台的《关于加快住宿业发展的指导意见》，“经济型酒店”和“绿色酒店”将是酒店业发展规划的重点。可以预测，在未来的5年内，以简单节约为主的经济型酒店在*****整个酒店业市场的份额将从现在的10％左右提高到20％以上。与此同时，文化酒店、绿色客房也将成为*****酒店越来越重视的主题并得到长足的发展。3.2竞争优劣（SWOT分析）Strengths（优势）1）项目酒店周边3km内有成熟商圈以及数个大型小区，人气旺盛；2）项目酒店地处五一中路、中兴桥以及壮锦大道交汇处，交通便捷，项目酒店往东经由五一路可达星光大道，往南经由壮锦大道可达吴圩国际机场，往北过中兴大桥可达明秀路；3）周边其他酒店运营状况良好，酒店业、餐饮业发展红火，说明该区域对酒店住宿、餐饮需求旺盛；4）项目酒店是距离*****吴圩国际机场最近的四星级酒店，来往机场交通方便；Weaknesses（劣势）项目周边3km内经济型连锁酒店、单体酒店分布密集，酒店市场竞争激烈，对本项目装修、运营等环节均提出较高的基准要求；Opportunities(机会)1）在调查区域内，没有一家集餐饮、住宿、娱乐为一体的四星级酒店，在档次上酒店具有一定的优势；2）项目酒店可主打——“离机场最近的四星级酒店”，充分利用交通优势，吸引来往机场的高端商务人群；3）江南片区具有大型宴会、婚宴接待能力的酒店屈指可数，项目酒店可着重挖掘江南片区的婚宴市场，根据其地理位置，还可延续辐射至明秀、新阳片区。Threats（威胁）1）项目酒店周围大小宾馆林立，竞争激烈；2）项目距离淡村商圈还有一段距离（3km），商圈所聚集的人气很多被分流到了商内现有的酒店；3）酒店近距离（1km内）尚未有能够聚集大量人气的购物、娱乐场所。3.3建设规模本项目为原建筑装修升级改造工程，项目定位为四星级商务酒店，原有建筑分为主体楼和副楼两部分，主体楼总共9层半，面积8600平方米；副楼共8层，面积4160平米；停车场面积为2000平米，总建筑面积14760平米。由于原有装修档次尚不足以达到四星标准，所以本可研将根据2013年2月28日可研专家评审意见对酒店进行装修升级改造，装修改造内容如下：1）在现有整体装修改造基础上按照四星级酒店标准进行升级改造，全面提升主楼1-9层的装修质量和档次；2）在现有主楼层高基础上增建2层楼层（新增面积1800平米），主要作为酒店大型会议、公司办公场所，使主楼达到11层半。3）增加修建一座连接主楼和副楼间的走廊通道。4）对副楼进行调整装修，将原来副楼定位的KTV、按摩保健楼层共计6层减少为2层，增加2层大型宴会接待餐厅（大型宴会接待餐厅、大众餐厅），2层特色餐厅、生态餐厅（引入跨世纪品牌进行合作），2层中小型商务会议楼层。5）同时进行绿化、停车场、管网、线路等配套设施翻新，配套完善相关经营服务功能。6）改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统。7）新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱电系统。装修升级改造后主楼将用于住宿、餐饮（包厢）、大型会议、办公经营，副楼将用于大型宴会接待餐饮、生态（特色）餐饮、小型会议、休闲娱乐、康体保健等，使整个酒店档次达到并超过四星级标准，并预留将来升级评定五星酒店的功能设施。第四章选址与建设条件4.1选址本项目位于*****重要交通要道五一中路与中兴大桥交接处，周边文化、娱乐、旅游设施完善，是市区通往机场的必经之路。背靠美丽的邕江河畔，坐拥一河两岸都市美景，地处江南区中心商圈，其优越的地理位置独一无二。4.2建设条件4.2.1建设地条件项目水、电、路、通讯等建设条件具备，建设条件良好。1）交通：四通八达，周边踞江北大道、快速环道、青川大桥、明秀南路等主要干道，距离*****二桥中兴大桥仅200米,独居江南五一路中，酒店位置毗邻机场车程20分钟以内，建成后将成为——“离机场最近的精品四星级酒店”。2）商圈：处于江南淡村商圈，目前该商圈内的商业项目包括：梦之岛江南店、南城百货淡村店、国美电器、歌朝KTV、星秀丽KTV、大地电影院等。周边有数个大型成熟小区，如社区翠湖新城，正在建设的大型综合社区保利城.商业港项目一街之隔，医院、银行、购物、娱乐、餐饮配套完善，按照政府部门提供的相关数据周边常驻人口约5万，有充足的人流量，足够的市场基础。3）重要商机：与正在建设*****大型重点的国家级商业巨头华南城、国际级企业台湾鸿海集团毗邻；近距离的沙井火车站将建云桂铁路枢纽*****最大铁路货运中心，项目于上月正式剪彩明年投入使用；每年南博会的分会场，邻近南站大道的专业汽车4S店林立；以及青川大桥周边围绕以上大型重点项目的各种物流基地；处于江南区政府目测范围，各种机关、企事业单位众多。以上区位优势得天独厚，在高级酒店稀缺的江南片区，有着大量的商务应酬、会议接待、婚宴礼仪等市场，以此商机为基础，亿豪国际大酒店旨在为江南片区消费者打造一个具有标志性的精品四星级酒店，他的产生必将提升江南的商务接待品质。4.2.2周边环境条件周边3km内商业环境：（1）商业机构名称性质距离本项目距离梦之岛江南店百货商场以东3.5km南城百货百货超市以东3km国美电器家电商场以东3km淡村市场集贸市场以东3km聚福隆灯具城照明灯具以东500m（2）金融机构名称性质距离本项目距离农业银行支行以东3km工商银行支行以东600m邮政储蓄支行以东1km（3）医院名称性质距离本项目距离*****第二人民医院三级甲等项目以东3km（4）机关事业单位名称性质距离本项目距离五里路车管所事业单位以东1.5km江南区司法局政府机构以东3km江南区政府政府机构以南2km江南区民政局政府机构以东2.8km*****化工集团有限公司国企以东2km（5）餐饮名称性质距离本项目距离湘水人家湘菜以东3km康城大酒店中餐以东1.3km青岛扎啤美食城中餐以西1km*****天色漓江中餐以东400m（6）娱乐名称性质距离本项目距离歌朝KTV量贩式KTV以东3km星秀丽KTV量贩式KTV以东3km大地电影院全国连锁影院以东3km（7）学校名称性质距离本项目距离淡村小学小学以东2km*****技校五一校区中专新屋小学小学以东1km*****工商职业技术学院中专以北2km*****十五中中学以北2km*****大学本科院校以北5km*****建材工业学校中专以东南1km山鹰驾驶培训学校驾校以东1.5km（8）旅游景点名称性质距离本项目距离新秀公园公园项目以南800m4.2.3周边酒店分布情况周边3km内酒店分布较为密集，经营状况良好，说明该区域住宿需求旺盛，酒店市场潜力较大。酒店名称星级客房数标准间门市价协议价入住率设施现状，距本项目距离五洲国际酒店高级商务型23021818885%住宿餐饮配套，位于淡村商圈，配套成熟，项目以东3km。环球国际大酒店涉外商务型21621819890%住宿餐饮配套，位于淡村商圈，配套成熟，项目以东3km。君怡酒店经济型501008075%小型酒店，位于项目酒店旁。七天连锁酒店经济型11011710880%全国连锁经济型酒店，项目以东3km。城市便捷康城店经济型12015913085%*****本地品牌连锁，在本地和区内有一定的知名度,项目以西1.5km。格林豪泰经济型100121100全国连锁经济型酒店。桂豪大酒店商务型12019016087%项目以西500m同类型酒店重点分析（以下两家酒店相距80米）酒店项目环球大酒店（涉外商务按四星级装修）五洲国际大酒店（商务型按四星级装修）房间数总共216间，其中标双100间总共230间客房门市价/协议价218元/198元218元/188元会议室课桌式会议：最多容纳200人剧院式会议：最多容纳500人课桌式：最多容纳200人餐饮中餐厅：面积2000平方米，拥有大小包厢20个及中餐厅、多功能厅，可容纳800人同时用餐，可承接各种会议、婚宴活动。西餐厅：面积1000平方米酒店尚无餐饮配套（筹建阶段），酒店500米距离内有多家餐饮机构：北海港海鲜大世界、七叔家常菜主题餐厅、涮之道时尚火锅停车场大型停车场大型停车场1000米内商业配套梦之岛江南店、南城百货、KTV、浴足、桑拿城.电玩城、桌球城、数字电影院梦之岛江南店、南城百货、KTV、浴足、桑拿城.电玩城、桌球城、数字电影院银行机构农业银行、邮政银行、中国银行、农村信用社、工商银行农业银行、邮政银行、中国银行、农村信用社、工商银行第五章升级改造方案5.1原建筑状况本项目由业主单位租赁装修改建作为酒店经营所用。项目原有建筑面积为14760平米，由一主一副两栋建筑组成。其中：主体楼总共9层半，面积8600平方米；副楼共8层，面积4160平米；停车场面积为2000平米。5.1.1主楼部分1）酒店大堂位于一层，面积约100平米；客房部分位于4-9层，每层800平米，共168间客房。各种房型数量为：楼层行政标间标准双床房行政单间行政套间行政豪华套间大床房商务套房合计4F12142285F12142286F11142277F12142288F12142289F2322229合计235922270101682、高档餐厅（包厢）：位于2-3楼，营业面积约1500平米；3、停车场：约2000平方，为消费客人提供免费和收费服务；4、商务服务：商务中心设置在大厅，提供旅游、文印、传真、电脑服务。5.1.2副楼部分共8层，每层面积约520平米，共520*8层=4160平米，原计划主要经营高端商务KTV娱乐，按摩足浴保健。5.2升级改造方案由于原有建筑装修档次尚不足以达到四星标准，所以本可研将根据2013年2月28日可研专家评审意见对酒店进行装修升级改造，装修改造内容如下：1）在现有整体装修改造基础上按照四星级酒店标准进行升级改造，全面提升主楼1-9层的装修质量和档次；2）在现有主楼层高基础上增建2层楼层（新增面积1800平米），主要作为酒店大型会议、公司办公场所，使主楼达到11层半。3）增加修建一座连接主楼和副楼间的走廊通道。4）对副楼进行调整装修，将原来副楼定位的KTV、按摩保健楼层共计6层减少为2层，增加2层大型宴会接待餐厅（大型宴会接待餐厅、大众餐厅），2层特色餐厅、生态餐厅（引入跨世纪品牌进行合作），2层中小型商务会议楼层。5）同时进行绿化、停车场、管网、线路等配套设施翻新，配套完善相关经营服务功能。6）改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统。7）新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱电系统。装修升级改造后主楼将用于住宿、餐饮（包厢）、大型会议、办公经营，副楼将用于大型宴会接待餐饮、生态（特色）餐饮、小型会议、休闲娱乐、康体保健等，使整个酒店档次达到并超过四星级标准，并预留将来升级评定五星酒店的功能设施。5.3改造工程方案5.3.1改造方案根据图纸、检测和现场实际情况，针对因增加新建楼层改造引起的承载力不足构件进行相应的加固处理。5.3.2技术依据1）《建筑结构检测技术标准》GB/TS0344-20042）《回弹法检测混凝土抗压强度技术规程》JGJ/T23-20013）《钻芯法检测混凝土强度技术规程》CECS034）《建筑工程质量检验评定标准》GBJ301—885）《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292—19996）《混凝土结构工程施工及验收规范》GB50204—927）《混凝土结构设计规范》GB50010—20028）《混凝土结构加固设计规范》GB50367-20065.3.3改造措施1）楼板封堵采用植筋现浇钢筋混凝土楼板的方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起的相关构件承载力不足处采用粘贴碳纤维及钢板的方法加固。2）新增楼层需将原建筑物楼板开洞，重新设置基础，然后作现浇钢筋混凝土结构，采用植筋方法将井道与原结构连接。对于因增设楼层引起的相关构件承载力不足采用增设钢筋混凝土梁及在原有梁、板上粘贴碳纤维的方法加固。5.4装修工程方案5.4.1外装修方案1）设计规范及依据（1）《建筑幕墙》JG3035（2）《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102（3）《金属、石材幕墙工程技术规范》JGJ133（4）《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001（5）《饰面板砖工程施工技术标准与质量验收规范》2）装修内容原有外墙面做保温处理。二层以上及造型为火烧板及石材，窗户选用隔热保温推拉窗。在材料选择上，铝合金型材进行了阳极氧化，石材钢龙骨均进行热浸镀锌处理，装饰钢结构表面喷砂除锈后刷防锈漆，然后再刷面漆。所用的连接件除具有一定的强度外，所有钢制零部件均进行了与其功能和位置相宜的防护处理。不同金属材料之间加设绝缘垫片，以防止电化腐蚀。其它立面墙刷外墙涂料及保温处理，符合《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分JGJ26-95)。5.4.2内装修方案1）设计规范及依据（1）《建筑工程施工质量验收统一标准》CB50200-2001（2）《建筑内部装修设计防火规范》GB5022-95（3）《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-20022）装修内容（1）主楼装修方案大堂：原大堂墙、地、天花装修进行升级装修。墙面重新进行干挂石材饰面，地面改为石材饰面中心为拼花造型，天花为石膏板饰面叠级造型四周暗藏日光灯带。标准客房：原有墙面、地面、天花装饰材料升级装修。墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。餐厅包房：原有房间清除处理。包房墙面粘贴墙壁纸，局部采用木饰面造型。地面满铺阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型四周暗藏日光灯管。走廊：原有走廊地面，天花，墙面饰面材料升级装修。墙面重新粘贴墙壁纸，天花改为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，地面满铺阻燃地毯，客房门为成品木质门扇。大会议室：原有大会议室饰面材料升级装修。地面重新铺设地胶材料，天花四周采用纸面石膏板饰面造型，中心部位采用铝板饰面造型，墙面为阻燃木质吸音板。办公室：地面铺设800×800地砖，天花为矿棉吸音板饰面，墙面刮白刷乳胶漆。（2）副楼装修方案宴会大厅：原有宴会厅材料升级装修。拆除后宴会厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面，天花采用轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，四周暗藏日光灯管，天花造型中心悬挂水晶吊灯。特色餐厅：原有房间重新装饰，地面满铺800×800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面。中小会议室：原有房间饰面材料拆除。拆除后墙面采用阻燃吸音板与铝塑板相结合造型，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型内藏日光灯管。大小会议室：地面铺设阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面为木质吸音板饰面。KTV、洗浴保健室、茶室：地面满铺800×800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面、墙面采用木质吸音隔音材料。走廊：地面铺设800×800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面刮白刷乳胶漆。办公室门为成品门。宿舍：地面铺设800×800地砖，天花重新刮白刷乳胶漆，墙面挂白刷乳胶漆。5.5配套工程方案5.5.1给水排水改造1）设计依据（1）《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)（2）《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)（3）《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)2）给排水情况本项目用水来自市政给水管网水质符合《生活饮用水卫生标准》(GB5749－85)标准要求。本项目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后经化粪池处理排入城市排水管网，进入市政排污管网。3）装修改造内容（1）更换给排水管材排水管道采用UPVC排水塑料管，粘接。（2）节水措施卫生间座便器采用6L两档冲水量水箱，蹲式便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。5.5.2电气改造1）设计依据（1）《供配电系统设计规范》(GB50052-95)（2）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）（3）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）2）改造装修内容（1）更换灯具、开关箱内管线改造（2）铺设网络布线系统。配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：电话、电视线路穿镀锌钢管在地面下暗设，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。（3）电源。本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。当1路电源断电时，2路电源应能保证楼内照明、消防与弱电电源供电。5.5.3消防设计1）设计依据（1）《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)（2）《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)（3）《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)（4）《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)（5）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)（6）《锅炉房设计规范》(GB50041-2008)（7）《灭火器配置规范》（GB50140-2005）2）给水排水防火（1）室外消火栓系统成环状布置，每个室外消火栓服务半径为120-150m。（2）建筑室内消火栓管道均布成环状，单层和多层建筑室内消火栓间距不应超过50m。（3）自动喷淋系统按火灾中危险等级设计，空间高度不超过8.0m的房间均设喷淋灭火系统。（4）保护卷帘的水幕喷头采用闭式边墙喷头。（5）火灾发生初期灭火所需水量、水压均由消防水箱和气压设备保证。3）防烟排烟系统建筑物可采用自然排烟，不满足自然排烟条件的采用机械防烟和机械排烟。4）消防电气依据（1）《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)（2）《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)（3）《火灾自动报警系统施工验收规范》(GB50166-2007)（4）《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94·2000版)（5）《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-2008）5）负荷等级与供电线路消防负荷包括消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、应急照明、火灾自动报警器系统等。消防负荷采用双电源末端自动切换方式供电，设专用回路。柴油发电机启动时间小于15秒，并可在消控中心启动。6）火灾自动报警与消防联动控制系统（1）设置火灾报警探测器与手动报警控制器系统、形式为控制中心报警形式；（2）设置消防紧急广播与火警通讯系统；（3）设置应急照明系统；（4）自动灭火系统与减灾防护系统的控制要求，设计联动控制系统；（5）设置火灾挡档案管理与显示系统。7）线路敷设方式（1）火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线；（2）消防电梯、消防泵、喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆；（3）所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设；（4）如明设钢管应做防火处理。8）防雷与接地利用基础钢筋作为接地装置，电阻小于1欧姆。采用联合接地形式，并设总电位连接。5.5.4通风与空调工程方案1）设计依据（1）《通风与空调工程施工质量验收规范》(GB50234-2002)（2）《制冷设备安装工程施工及验收规范》(GBJ66-1984)（3）《机械设备安装工程施工及验收规范》(TJ231(五)-1978)（4）《工业设备及管道绝热工程施工及验收规范》(GBJ126-1989)（5）《工业管道工程施工验收规范》(GBJ235-1982)（6）《民用建筑采暖通风设计技术措施》1983年12月（7）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）2）通风与空调工程方案（1）本改造工程楼内设散热器采暖和中央空调系统，冬季运行采暖系统，夏季运行空调系统。空调系统采用风机盘管加风管增送新风的方案。新风采取分层取风的方案。空调设计冷源为1400KW。（2）防火措施：在风道贯通防火的部位，必须设置防火门阀，同时还要用水泥砂浆紧密填塞贯通的孔洞空隙。5.5.5公共广播工程方案公共广播系统具有音乐广播、公共广播、消防紧急广播功能。公共广播的主要作用是为楼宇内部空间创造一种轻松和谐的听觉氛围。在大多数场合下，由于扬声器均匀分布，无明显的声源方向性，且音量适宜，不影响人群正常的交谈，是优化环境的重要手段之一。消防紧急广播作为消防报警及紧急状态下以疏散广播的设施,以保证在紧急情况发生时，可以使楼宇内部可能涉及的区域的人群能清晰地听到报警和疏导的语音。本系统由系统控制器、智能混音器、输入输出控制器、功率放大器、扬声器输入输出控制器、定时控制器、电源控制器、数码IC录音机、扬声器等设备组成。本系统可同时在不同的区域播放不同的节目内容,并与消防报警系统连接,可实现消防紧急广播功能。对于大小会议室可实现有线和无线话筒传输功能。5.5.6环保1）酒店的污染源主要是生活用水、生活垃圾、躁声，污水管道沿规划内的市政管网排放，在酒店院内建化粪池，采用简单工艺流程处理，保证处理后污水达到国家安全排放标准，经过处理的污水可用于农灌或绿化。粪便污水经过化粪池处理后用于农灌。项目产生的垃圾经过转运站后运到垃圾处理场进行填埋，同时也要加强装修期间噪声的控制。2）控制装修材料的质量,全部达到国家材料环保标准，避免产生有害气体发生的可能。5.5.7绿化为确保城市绿化的要求，保护现有绿地，如因建设需要破坏了部分绿化和树木，可因地制宜地恢复，种草种树，提高原有覆盖率，使绿化率达到30%，创造出良好的生态环境。第六章环境保护6.1设计依据亿豪国际大酒店规划建成环保型的绿色酒店，生活废水直接排入市政管网中，最后进入市污水处理厂。6.2环境质量标准1）控制项目废气排放，保护区域环境空气质量满足《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中二级标准要求。2）控制项目废水达标排放，保护区域地表水环境质量满足《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)中的Ⅲ类标准。3）控制该项目施工期的噪声源强度，保护周围声学环境质量符合《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中的2类标准。4）控制本项目固体废物排放，不对周围环境产生污染。6.3主要污染源及污染物亿豪国际大酒店属于服务性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物，污染物主要为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、总磷、SO2等。6.4污染物分析及治理措施亿豪国际大酒店属于服务性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物。1）废水酒店产生的废水主要类型为生活废水，污染物主要为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、总磷，经化粪池处理，直接排入市政污水管网。2）废气（1）锅炉废气酒店洗浴用水由酒店锅炉供给，锅炉烟气经除尘脱硫设备装置处理，使烟尘排放量和SO2排放量达到国家标准。（2）厨房油烟废气近年来，餐饮业的油烟废气对环境的敏感越来越为人们所重视，国家环保总局于2000年7月颁布了《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)，因此酒店针对厨房油烟气采取了相应的防治措施。在厨房安装净化效率为75%的油烟净化器，经处理后油烟废气满足《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)标准要求，不对周围大气环境产生影响。（3）汽车废气该酒店汽车废气主要来源于地上停车场，主要是接送宾客的车辆和办公车辆，车型偏小，车辆较少，且酒店院内以绿化为主，因此，汽车尾气不会形成较大的集中污染源，对周围环境影响甚微。3）固体废物固体废物主要是生活垃圾，统一收集后送到垃圾处理站处理，不会对周围环境造成影响。4）噪声噪声源主要为锅炉房内鼓风机、各类水泵以及中央空调用的冷却塔。噪声强度及防治措施见下表：主要噪声源汇总表序号污染物来源污染物种类噪声级排放方式防治措施1鼓风机噪声75-85dB(A)连续加减震垫2水泵噪声75-85dB(A)连续砌砖式隔声围护、加减震垫3冷却塔噪声65dB(A)连续无经上述措施控制后的经营期噪声经建筑物的阻挡和距离衰减，由于冷却塔为低噪声型，厂界噪声符合GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》标准要求。6.5施工期环境保护措施工程主要为噪声污染；噪声来自设备及装修阶段，影响较小。综上所述，本项目采取环保措施，可以完全符合国家产业要求和国家环境保护政策，是可行的。酒店针对各污染环节都将采取相应有效防治措施，不会对外环境产生明显影响。此外，酒店将明显改善周围区域环境，具有较好的经济、社会和环境效益，因此该项目的建设在环境保护方面是可行的。第七章节能7.1编制依据1）《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分·JGJ26-95)2）《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93)3）《采暖通风于空气调节设计规范》(GB50019-2003)7.2节能措施7.2.1建筑节能措施1）设计依据（1）《公用建筑节能设计标准》（GB50189-2005）（2）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）2）节能措施（1）墙体按节能规范采用保温墙体技术，粘贴60mm挤塑板保温材料，屋面传热系数K≦0.45W/(m2·K)，外墙传热系数K≦0.50W/(m2·K)。本项目窗户采用双玻塑钢保温窗，传热系数K控制在2.2-3.1W/(m·℃)。与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少50%以上。（2）利用可再生能源。尽量应用太阳能热水器，尽量采用地源热泵技术。7.2.2电气节能措施1）设计依据（1）《供配电系统设计规范》(GB50052-95)（2）《工业企业采光设计标准》(GB50033-91)（3）《工业企业照明设计标准》(GB50034-92)（4）《民用建筑照明设计标准》(GB50052-95)（5）《智能建筑设计标准》(GB/T50314-2000)2）节能措施（1）设置楼宇自控系统(BAS)，监控对象包括：电力供应系统、空调系统、给排水系统、照明系统与电梯系统等。BAS提高设备运行的控制水平、降低维护费用，节能效果可达20%-35%。（2）选用高效设备，如变压器、照明器、变频器等，大功率电动装置采用软启动控制方式，电器设备功率限制在20W/m2。（3）采用电补器提高功率因数。7.2.3节水措施1）建立完善的节水制度；2）宾馆卫生洁具应采用节水型洁具；3）绿化采用中水回用；4）设立节能机构。通过加大企业能源管理的力度，从组织上、制度上完善和健全能源管理体系，制定出可操作性强的能源管理标准和节能奖惩制度，使这项工作成为一项重要的业绩指标落实到每个岗位的考评范畴内，以便各项节能措施得以贯彻执行。总之，本项目从一开始就要注重节能，从建筑设计方案到主要材料的选择，均采用一系列节能措施，并在实际建设过程中贯彻到底，以达到节能降耗的效果。第八章劳动安全卫生8.1安全卫生工作安全是经营工程的生命线。亿豪国际大酒店将把安全放在第一位，建立、健全劳动安全卫生制度。1）严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，为劳动者提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品。2）对劳动者进行劳动安全卫生教育，要求劳动者在劳动过程中必须严格遵守安全操作规程。3）防止劳动过程中的事故，减少职业危害。4）从事特种作业的劳动者必须经过专门培训并取得特种作业资格。5）加强在施工、运行等方面配套修建安全防护设施，定期检查维