知名房企地产项目运营规划启动会附图丰富

XX项目运营规划

2011年3月10日稿目录一、项目概况二、项目总体目标三、项目整体定位四、项目关键成功因素五、项目关键节点计划六、项目风险控制虹桥综合交通枢纽人民广场佘山别墅区宗地位于上海西南方位松江区宗地紧邻成熟的佘山别墅区和赵巷别墅区，属于大佘山板块概念；宗地周边交通便利，可快速到达市区。邻轨道9号线泗泾站。距离人民广场26公里；距离虹桥综合交通枢纽13公里。一、项目概况赵巷别墅区规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至宗地东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。宗地古楼公路巴张泾河古楼阁河一、项目概况规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至占地面积121719.2

平方米规划用途住宅容积率1.0计容建面121719.2平方米建筑限高40米建筑密度、绿化率建筑密度≤30％，绿化率≥45％，集中绿地率≥10％机动车位配比地下车库面积待定出让年限住宅70年基地内西侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的块状公用绿地；基地内东侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的商业金融等公建配套设施。且该区域高度不得高于20米，退让古楼路规划红线不小于8米、容积率不得大于0.9，计容建面4410平方米，建筑密度不得大于44%，绿地率不得小于38%。规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至一、项目概况物业形态户数(户)总套型建筑面积(㎡)面积比例小高层公寓2014089034.32%大平层2527827065.68%合计1103119160100.00%物业形态：大平层+小高层规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至一、项目概况规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至一、项目概况一、项目概况规划要点物业形态项目图片宗地区位宗地四至目录一、项目概况二、项目总体目标三、项目整体定位四、项目关键成功因素五、项目关键节点计划六、项目风险控制项目的战略使命：通过XX项目的高品质呈现和对高端客户的理解及积累，为华润置地（上海）有限公司跻身地产品牌第一军团而努力。以本项目为载体，学习绿城、星河湾等高端项目经验，为公司未来高端项目复制累积经验和资源。作为公司进入多项目阶段的首批项目，进一步探索和理清矩阵式项目管理的管控方式、流程，并提出有效意见、建议和补充。项目的财务指标要求：总货值46.7亿以上（大平层均价4万5以上，小高层2万8以上）税后利润率15%以上IRR15%以上项目成功标尺：成为全市豪宅标杆之一，树立公司高端住宅运营商形象；获得置地系统内认可，争取获得置地高品质奖；1-2年内在置地系统内被成功复制；形成示范区实景展示管控模板；团队高效，培养并输出关键岗位若干名；对公司管控方式、流程提出有效意见、建议和补充。二、项目总体目标目录一、项目概概况二、项目总总体目标三、项目整整体定位四、项目关关键成功因因素五、项目关关键节点计计划六、项目风风险控制未来靠什么么获得市场场认可？靠靠什么增加加土地获取取能力？上海的住宅宅用地越来来越稀缺，，竞争愈演演愈烈；品质和开发发周期的关关系，如何何在快速跑跑动中精准准射门？品质的意义义在哪里？？——给客户带来来更大价值值，进入第第一军团，，无须实景景也能卖房房，溢价能能力强卖盐也要卖卖的快?——给投资人带带来更大价价值，团队队得到更多多锻炼（员员工个人的的市场价值值提升），，拿地的底底气（敢出出更高价格格，置地敢敢支持我们们）三、项目整整体定位客户测试产品线之争争定位思路报告逻辑产品线初判判土地/市场逻辑辑

客户定位报告地块产品深化报告年度营销策略报告大平层户型分析及客户模拟——引入咨询公司首次客户测试重点客户户型参观及二次深度访谈（20组以上）重点客户深访反馈报告及三次深访样板房实景呈现后，持续跟进客户情况，了解并引导客户需求成功案例研究及启示：龙湖滟澜山、留庄、星河湾。可行性产品竞争分析：未来竞争分析。目标客户深度访谈研究：三阶段客户深访报告。项目产品深化定位：产品方向研判及竞争性产品线定位。项目品牌构建及核心营销策略市场篇：竞争关系分析，竞品等级分析，大平层产品差异研究。客户篇：客户深访分析，客户购买分析，客户构成归类，项目客户研判定位。产品篇：豪宅价值梳理及拔升，豪宅价值创造，全新豪宅品类定位，项目价值构建。地块项目定位报告项目属性解读：虹桥板块属性，佘山区域属性，及全市高端豪宅走势分析。项目定位思考：定位预判及宏观环境分析。产品线选择及方案建议：全市竞品分析，各方案建议。各方案综合效益分析及项目价值梳理：对大平层产品深入价值挖掘，分析小高层方向。附件：《XX三阶阶段客户户测试报报告》、《XX定位位整合报报告》、《XX产品品深化报报告》、《XX2010年度营销销策略报报告》、《意向客户户分析》三、项目目整体定定位客户测试试产品线之之争定位思路路报告逻辑辑产品线初初判土地/市场逻辑辑产品线地块条件板块支撑客户条件竞争格局价格支撑大平层可以满足规划要求对比徐泾和赵巷板块，泗泾板块中高端别墅氛围和板块形象较弱，且配套和离市区距离也远弱于徐泾板块临近佘山，板块价值未来存有较大的成长空间未来客户将以泗泾及周边板块（主要是佘山板块）独栋别墅已购客户为主购买目的主要是为了追求平层的舒适和家庭氛围；目前大区域内此类产品呈市场空白，客户需求难以确定金地徐泾项目和赵巷项目，预计与本案同期入市，竞争直接、激烈；赵巷项目受地价限制，对比本案无明显优势，但徐泾项目从板块形象、区位和土地成本方面都较本案有明显优势目前西区外环外无此类产品，价格预判主要依据未来竞品，单价预计在25000以上，可以保证项目盈利类独栋&双拼别墅需同时规划小高层来满足容积率和密度要求板块别墅形象不够高端，但是临近佘山板块，未来成长性好；大佘山规划和商业的逐渐成熟将提升板块价值受大佘山/大虹桥和产业规划影响，独栋别墅将呈现泛区域化特征，有机会吸引全市性和全国客户；双拼客户仍将以西区客户为主，但客户规模将会持续增加在售独栋别墅项目大多都有小独栋，整体竞争较激烈，主要有佘山3号、观庭、佘山东郡、同润圣塔路斯；双拼别墅供应较少，竞争环境宽松区域内小独栋和双拼别墅产品价值较高，未来成长性也很好，一年后小独栋别墅毛坯单价可达32000以上，可以保证项目盈利联排别墅需牺牲部分面积，同时需要在建筑密度指标上有所突破板块内经济型别墅较多，市场对板块接受度尚可闵行、长宁、徐汇的改善客和企业中高层管理者，松江产业客；未来客户构成不会有明显改变，但客户规模将会增加周边板块（莘闵、赵巷、徐泾、九亭）联排供应量大，且距市区位置和板块居住氛围、配套均优于本案，本案处于竞争劣势地位周边板块一年后预期毛坯单价勉强达到2万，而泗泾板块竞争力较弱，单价若超过2万，将很难取得好的销售表现，项目利润支撑乏力常规小高层可以满足规划要求离市区有一定距离，地段条件差，难以打造高档公寓现在以及未来两三年都仍将依靠9号线导入的徐汇、闵行、长宁及松江区的白领；自住为主板块未来供应超过100万方，均以常规二房、三房为主力；竞品楼板价均低于本案；本案处于竞争劣势地位七宝、九亭板块标杆项目一年后毛坯单价都难以突破22000，本案售价很难超过这些项目，项目利润难以实现同策的产产品线选选择方案案初步价值值判断：：类独栋栋+双拼类>大平常>联排>小高层摘自2009年10月同策定定位报告告三、项目目整体定定位客户测试试产品线之之争定位思路路报告逻辑辑产品线初初判土地/市场逻辑辑从总量上上看仅有有14％的客户户愿意考考虑大平平层有1/4的客户要要视具体体情况再再定，现现在无法法做判断断。中心区域域的客户户对大平平层的接接受度要要高于传传统别墅墅区域。。观庭和和圣塔路路斯的业业主几乎乎都不能能接受郊郊区的大大平层。。摘自2009年12月市场部部客户测测试报告告三、项目目整体定定位客户测试试产品线之之争报告逻辑辑产品线初初判土地/市场逻辑辑定位思路路深访后，，结论发发生变化化。先天规划划条件的的约束——尽可能减减少小高高层面积积摘自2009年12月定位小小组内部部会议材材料三、项目目整体定定位客户测试试产品线之之争定位思路路报告逻辑辑产品线初初判土地/市场逻辑辑定位思路路——创新产品品大平层层大平层规划限制制：容积率率1.传统别墅风险险小，但但容积率比比大平层层更低产品限制制：带来小小高层的的尴尬局局面客户后别墅型型：有别墅墅居住体体验，深深知别墅墅缺点，，回归平平层客户户。平层居住住改善型型：习惯平平层产品品，根据据环境要要求选择择低密度度平层改改善居住住客户。房产投资资型：以房地地产投资资作为投投资习惯惯进而盈盈利类型型。专业业投资买买房。资产配置置、保值值增值型型：鉴于汇率率、人民民币对内内贬值等等资产配配置因素素考虑买买房。注意要点点市场需要要引导和和教育——示范区必必须实景景、震撼撼呈现产品力是是关键——没有高品品质没出出路，真真正理解解高端客客户，不不是凭想想当然三、项目目整体定定位客户测试试产品线之之争定位思路路报告逻辑辑产品线初初判土地/市场逻辑辑目录录一、项目目概况二、项目目总体目目标三、项目目整体定定位四、项目目关键成成功因素素五、项目目关键节节点计划划六、项目目风险控控制四、项目目关键成成功因素素传统：整体规划划、建筑筑外观、、户型、、精装修修、景观观（我们通通过寻找找外部资资源、复复制可做做的）核心竞争力突破：会所？物物业？客客服？（更注重重我们软软实力的的，考验验我们自自身的能能力）思考：核核心竞争争力在哪哪里？由于大平平层产品品为创新新产品，，因此示示范区实实景展示示至关重重要。示范区范范围如下下图。须须在开盘盘前完成成整个示示范区的的景观、、外立面面、样板板房精装装修四、项目目关键成成功因素素成本控制制会所其他景观先行行物业管理理高端复制制示范区实实景借鉴绿城城、星河河湾成熟熟经验房型复制一期280户型借鉴星河河湾二期330户型复制橡树树湾三期240户型复制橡树树湾四、项目关键键成功因素成本控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景一期重视实景景呈现，会所所景观重点打打造点睛大树的选选择、铺装体体现立体感、、紫铜花钵提提气二期集中绿地地率先打造四、项目关键键成功因素成本控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景341根据“专属””特性，从服服务设施、服服务细节、服服务道具、服服务标准等方方面深层次挖挖掘在上海公司现现有物业服务务水平上再提提高一个档次次物业本身就是是高品质产品品的一部分。。贵族服务2物业四、项目关键键成功因素成本控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景控制地下面积积，减少非可可售面积占总总建筑面积比比例提前介入优化化结构方案，，提出限额设设计概念优化墙地比、、窗地比，提提升产品规格格与档次控制景观中软软景、硬景比比例，在有限限成本内提升升观感效果通过经验数据据，提出有效效建议明确精精装修产品标标准及成本重重点四、项目关键键成功因素成本控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景利用美洲俱乐乐部资源协同同，形成高端端会所独特品品牌和功能优优势。思考：豪宅是什么？？大家都会全石石材外立面、、室内装修酒酒店化、大理理石拼花、种种大树、景观观上大投入。。。。。还有有什么能形成成我们独特优优势？会所能否发挥挥协同优势，，引进OLE、引进一流餐餐饮和SPA？四、项目关键键成功因素成本控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景探索专业小组组“同一副画画面，同一个个目标”的工工作模式，各各专业各部门门小目标与整整个项目、整整个公司的大大目标一致。。保持市场敏锐锐度，发掘并并引导客户需需求与重新定定义产品，探探索智能化、、环保产品的的应用。关注注人性化居住住，尝试地下下室防潮方案案的思考和应应用。思考对合作作伙伴的控控制模式，，从保证高高品质复制制、成本效效益等角度度出发，培培养长期战战略合作伙伙伴。四、项目关关键成功因因素成本控制会所其他景观先行物业管理高端复制示范区实景景目录一、项目概概况二、项目总总体目标三、项目整整体定位四、项目关关键成功因因素五、项目关关键节点计计划六、项目风风险控制项目开发周周期（分三三期）一期为东区区大平层，，可售面积积30720平米，2010年2月开工，2012年9月竣工，销销售周期自自2011年3月至2011年12月。二期为西区区大平层，，可售面积积47550平米，2011年2月开工，2013年6月竣工，销销售周期自自2011年9月至2013年3月。三期为小高高层，可售售面积40890平米，2011年3月开工，2013年9月竣工，销销售周期自自2012年2月至2013年12月。五、项目关关键节点计计划五、项目关关键节点计计划附件：XX关键节点点计划（三三期）20092010上半年2010下半年9月10日，华润置置地获取松松江区古楼楼路2号地块1月25日，开工仪仪式2月22日，正式桩桩基施工4月25日，挖土5月26日，签署土土地出让让补充协议议6月14，3-6#全套施工图图6月23日，出正负负07月7日，获取方方案批复8月25日，获取扩扩初批复8月30日，结构封封顶9月15日，外立面面进场10月2日，精装修修进场10月8日，景观进进场10月12日，获取土土地证10月15日，获取工工程规划许许可证12月7日，获取施施工许可证证2011年2月16日，获取二二期方案批批复2月15日，二期桩桩基施工五、项目关关键节点计计划——XX大事记记节点中的重重点、难点点一期2011年3月示范区实实景呈现、、开盘示范区品质质和进度预售证蓄客情况二期2011年9月开盘临时样板房房（避免预预售条件达达到，而样样板房未完完成导致开开盘时间后后延）房型、产品品标准等关关键点要控控制时间，，推进决策策协调方案设设计与施工工图设计公公司的无缝缝衔接，如如扩初设计计放在哪里里三期2011年12月开盘尽可能为2012年销售留足足时间房型尽量复复制，产品品标准讨论论及早进行行小高层施工工存在难度度要充分考考虑，如：：与示范区区的关系、、桩基形式式、围护方方案毛坯备案精精装交付考虑法律风风险，注意意预售合同同条款落实委托物物业收房书书协调质检站站、建管所所关系，获获得政府支支持大手精装修修的进度和和质量控制制五、项目关关键节点计计划——重点、难点点五、项目关关键节点计计划——一期带来的的思考教训：不要黑箱子子，不要做做甩手掌柜柜管到下家的的具体环节节和关键点点举例：进度和人员员安排、室室内设计的的失控、责责建到位后后对施工图图的控制力力度和对所所有设计工工作的牵头头，土建单单位启用劳劳务公司（（进一步专专业细分））假如再给一一次机会，，能否做到到2010年10月30日实景呈现现？安全问题土建进度基坑一期2011年3月开盘，2011年12月利润结转转示范区3月20日完成售楼楼处大堂、、看房通道道、景观、、两个样板板房，3月底扫尾工工作过程中的品品质控制，，调整马赛赛克、壁纸纸等引入个别客客户测试样板先行，，阳台内侧侧GRC、屋面瓦、、外墙石材材大板大手精装修修控制思考精装修修总包模式式，3月20日前出详细细方案精装修招标标技术标政府报批工工作的及时时完成预售证住宅交付使使用许可证证，9月质检竣工工备案，配配套验收、、规划验收收（配套部部与设计部部提前梳理理验收隐患患）五、项目关关键节点计计划——一期确保开开盘和交房房定位设计篇篇五、项目关关键节点计计划——二期如何实实现2011年9月开盘？关键点：扩初设计、、图纸质量量、户型、、精装修风风格、室内内设计能力力概念方案2010-1-31已完成修规方案确认2011-1-1已完成规划方案报建2011-2-15已完成扩初设计确认2011-2-28已完成桩基施工图2011-2-28已完成全套施工图2011-4-15施工图审图2011-4-25精装修图纸（样板房）2011-5-31精装修图纸（大手）2011-7-31扩初设计——绿城东方？？中森？五、项目关关键节点计计划——二期如何实实现2011年9月开盘？根据一期经经验，绿城城东方对上上海规范不不熟悉，导导致扩初设设计不够符符合要求，，如果中森森拿到重新新优化，时时间上会大大大浪费，，因此二期期将扩初设设计判到中中森。图纸质量一期出现的的很多问题题在于图纸纸有疏漏提高对面积积控制的关关注度，在在户型、方方案、施工工图各阶段段分别对面面积按照一一期与政府府部门沟通通的模式进进行面积计计算，作为为各阶段汇汇报要素。。二期设计中中已开始按按此操作报建阶段启启用《设计交底审审核表》，设计院、、设计部、、前期部各各阶段会签签，确保报报建文件准准确性，提提高报建实实际速度。。一期南区工工规图、二二期方案图图已按此实实施，效果果较好施工图出图后进进行内部审核，，各专业均需参参加，从各个不不同角度进行查查漏补缺。前期操作中落实实的并不理想，，二期施工图中中予以加强五、项目关键节节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？精装景观放进去去，排审图时间间表室内风格和单位位选择合作方的选择提高对确定设计计单位的重视程程度。方案设计单位的的方向确定纳入入定位小组决策策要点项目定位风格倾向备选标杆设计师师成果确定方向确定单位市场市场设计设计定位小组设计松江二期室内设设计单位确定将将开始按此流程程操作《XX二期室内精精装风格讨论会会》会议时间：1月20日五、项目关键节节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？大手精装修仿邱德光是否能能仿好？邱德光大手难度度？引入项目部、合合约、客服、施施工单位一起讨讨论。成品保护充分考考虑。销售包装。从运营角度考虑虑，延续一期陈陈文栋风格。样板房设计阶段段，同时考虑大大手标准。尽可可能所见即所得得。培养内部设计能能力，由室内组组负责设计工作作。五、项目关键节节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？组织强化景观工程师陈文乐，11月到岗景观设计师范海燕10月到岗室内设计师人手不够！项目团队组织团队人员的的逐渐完善，确确保各项工作能能够有效推动进进行。松江项目由于产产品较为复杂，，室内设计工作作量很大，依然然处于人力不足足状态。（二期期为内部设计团团队设计，对我我们设计师力量量是考验。）团队完善五、项目关键节节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？施工实现篇关键点：总包单位选择——技术标、施工顺顺序、基坑围护护、精装修管理理模式、总包和和精装修界面、、样板房位置、、现场施工管理理五、项目关键节节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？关键节点完成时间备注确定总包单位2011-3-10考察单位施工许可证2011-6-1开工2011-2-28已提前打桩样板房2011-8-30主体结构达到预售条件2011-8-30主体结构封顶2011-7-30销售开盘2011-9-1外脚手架拆除完成2011-12-8室外配套、园建完成2012-5-13获得规划验收许可证2012-5-25竣工备案完成2012-6-27获得住宅交付使用许可证2012-11-30毛坯集中交付2012-7-30精装集中交付2013-6-13二期样板房选址址选择330作为临时样板房房，8月30日完成，目的为为了尽快实现二二期销售。五、项目关键节节点计划——二期如何实现2011年9月开盘？二期中央绿地样样板房展示关键点：样板房实施工期期：图纸及现场具具备施工的时间间控制，按照1期装修繁琐程度度，给样板预留留充足施工时间间，使装修施工工工艺尽可能完完美，确保有3个月的施工时间间（即5月30日须与土建交接接完毕）；石材效果：石材镜面处理按按照星河湾的标标准，要做半个个月左右才能出出镜子般效果；；高光木饰饰面的成成品保护护：高光木饰饰面的成成品保护护是个难难点，工工程中做做高光木木饰面成成品保护护难度大大，交叉叉作业、、后续工工序多，，软装摆摆放、保保洁等都都会对高高光木饰饰面有不不同程度度损伤，，损伤后后难修补补，高光光效果反反而不好好，考虑虑样板房房就引入入专业分分包（还还需要讨讨论和研研究）；；更系统的的设计：：不能只做做样板房房的设计计，要做做整个展展示区的的设计，，（负面面案例：：一期的的楼梯间间就没有有设计））五、项目目关键节节点计划划——二期如何何实现2011年9月开盘？？精装修管管理模式式？优高雅是是否能做做精装修修总包？？2011年3月9日与优高高雅首次次专题会会，3月20日前拿方方案精装修与与土建总总包的界界面梳理《XX精装装修界面面说明》五、项目目关键节节点计划划——二期如何何实现2011年9月开盘？？二期、三三期施工工顺序先确保样样板房位位置人防防地库完完成时间间。考虑工程程管理部部意见，，最大程程度减少少施工难难度。五、项目目关键节节点计划划——二期如何何实现2011年9月开盘？？土建总包包、监理理招标技技术标规规范化考察面试技术标讨讨论会和和评分提供专业业意见确定单位位规定参加加人员：：如项目目土建第第一责任任人、工工程管理理部土建建负责人人、其他他项目土土建人员员技术标要要求明确确工程管理理部、项项目部、、合约部部梳理《技术标要要求》工程管理理部、项项目部（（含其他他专业人人员）共共同开会会，形成成组织意意见否决不合合格单位位将前期技技术标要要求落到到合同中中去。内部专家家库五、项目目关键节节点计划划——二期如何何实现2011年9月开盘？？施工管理理目前陈建建国负责责梳理以以下文件件，下一一步：项项目部内内部讨论论——工程管理部组织讨讨论——战略管理部入知识识库XX项目二、三期期期施工现场管理理工作考核办法XX项目二、三期期施工质量周检查查评分表XX项目二、三期期工程质量月度考考核表XX项目二、三期期安全文明周检查查评分表XX项目二、三期期安全文明月度考考核表XX项目二、三期期现场管理人员月月考核表XX项目二、三期期材料进场管理制制度XX项目二、三期期材料进场确认单单XX项目二、三期期工序交接制度XX项目二、三期期工序交接单XX项目二、三期期样板确认制度XX项目二、三期期施工样板确认单单五、项目关键节点点计划——二期如何实现2011年9月开盘？对监理的考核项目部评价监理是是否发挥作用公司工程管理部对对几个项目的监理理进行评分五、项目关键节点点计划——二期如何实现2011年9月开盘？报建篇五、项目关键节点点计划——二期如何实现2011年9月开盘？关键节点完成时间备注规划方案报建2011-2-15已完成取得扩初批复2011-4-1《建设工程规划许可证》2011-5-26施工许可证2011-6-1获得预售许可证2011-8-30获得规划验收许可证2012-5-25竣工备案完成2012-6-27获得住宅交付使用许可证2012-11-30关键点：方案报建建——房型阳台面积突破破，注意未来审批批隐患4.3米6.1米2.9米设备平台面积约13平方米设备平台面积约9平方米360户型5.9米设备平台面积约14平方米设备平台面积约10平方米2.2米270户型阳台面积约14平方米按照松江区2010年10月所试行的上海市市2010版新规范：设备平台面积不得得大于4平方米，否则计算算一半面积；阳台挑出不得大于于1.8米，且面积不得大大于8平方米，否则计算算全面积。五、项目关键节点点计划——二期如何实现2011年9月开盘？关键点专项报建——隐蔽避雷针、人防防规划验收——南侧道路侵入红线线、驳岸线无证3个月协调工作五、项目关键节点点计划——二期如何实现2011年9月开盘？景观篇五、项目关键节点点计划——二期如何实现2011年9月开盘？一期存在的不足：：1、工期延后，错过过较好的种植季节节（9-10月份）、造成反季季节种植（冬季种种植）；2、缺少景观管线综综合协调，后期存存在风险；3、进场材料色差较较大，部分材料破破损；4、针对本项目苗木木准备资源不够充充分，部分苗木尚尚未选定；下一步改进措施：：1、苗木规划：反季节种植，提提供养护方案，提提高成活率；二期期、三期早规划苗苗；，提前进行苗苗木储备，特别对对于特殊要求的苗苗木资源，运至苗苗圃储备。2、前端控制：加强过程控制、特特别是前端控制；；3、确保质量：针对质量通病，采采取专项技术措施施方案；4、设计交底：提倡全新的设计配配合，定期至现场场进行交底指导，，更好的达到设计计效果要求。必要要时可以借助外部部资源。下一步改进措施5、坚持先进的施工工组织和管理理念念比如悬挑脚手架、、施工通道利用地地下车库等方式将将场地尽可能早的的让给景观，可以摆脱景观施工工永远是抢竣工的的状态，可以精雕雕细琢，为自己争争取很多时间。五、项目关键节点点计划——二期如何实现2011年9月开盘？7、提高成本意识景观施工中的现场场调整，加强成本本意识；设计交底以及任何何变更须合约参与与；一期余下部分及二二、三期景观，根根据示范区景观的的成本范本，研究究优化方案，提高高性价比；合约部、景观组做做一个《景观成本模型》五、项目关键节点点计划——二期如何实现2011年9月开盘？机电篇二期中心景观先行行，室外综合管线线穿越景观区考虑虑提前预埋，若部部分管线无法实现现提前预埋的则需需优化线路，避免免未来施工开挖对对景观造成大的破破坏。吸取一期教训，提提前考虑地下室及及阁楼空调外机在在设备阳台的摆放放位置，避免空调调外机摆放在室外外。二期因为取消了地地下二层，于是又又出现了地下一层层卫生间排污的问问题，要尽早确定定一个最佳方案。。古楼路改造何时能能完成，完成后市市政雨水管是否能能用？需要跟镇政政府了解清楚以确确定二期是否也是是需要雨水池来排排水。如果一期产品受市市场认可，二期在在机电方面是否考考虑一些升级，比比如：自平衡新风风系统是否升级到到双向流全热交换换新风系统？家居居智能化是否再增增加一些功能，做做的彻底些？二期地库内明装管管线是机电的重点点，在施工前必须须有统一规划过的的综合管线图，所所有机电管线做到到整齐划一。五、项目关键节点点计划——二期如何实现2011年9月开盘？五、项