湖北大型商业街项目定位及营销执行计划图文并茂

7.2013XXXX街区项目商业定位及其营销执行计划目录项目定位思考项目性质及其关联因素分析项目理解与核心问题界定项目营销推广思路项目综合素质分析从城市规划角度看待本案从宏观商业发展看待本案从道路交通条件看待本案从周边环境看待本案从市场竞争环境看待本案项目定位思路项目总体战略定位项目业态功能定位价格定位项目价值梳理项目商业营销思路项目推广思路项目营销目标及营销阶段划分项目基本属性界定项目核心问题分析项目理解及核心问题界定Part1项目理解及核心问题思考基本条件：毗邻城市中心的老城区位三面临街总体近6万方，B区8000余平米商业体量两层为主+局部四层的社区商业项目基本属性项目理解及核心问题界定项目核心问题思考发展方向问题：做什么类型的商业？解决内需型OR对外辐射型？业态方向问题：项目适合做什么业态？传统社区商业业态OR特色风情商业业态？营销问题：如何在较短的时间取得较佳的开发效果？项目采取何种运营模式和销售模式？项目性质及其关联因素分析Part2项目综合素质分析从城市规划角度看待本案从项目宏观商业环境看待本案从项目道路交通条件看待本案从周边环境看待本案从市场竞争环境看待本案项目综合素质分析老城核心生活区本案地块项目素质分析广家洲路北正街南正街项目概况本案地处老城区边缘地带，位于广家洲路与南正街交汇处西南，商业建筑面积约8000余平米。项目三面临街，临街面较长，其中广家洲路临街面约185余米。项目商业基本指标建筑面积8348.67㎡1栋3752.89㎡2栋835.24㎡3栋3760.54㎡商业层数2F，局部4F临街面长度约185M项目综合素质分析项目四至北：接广家洲路西：至北正街东：临南正街南：邻城中村住区项目三面临街，其中南正街（双向四车道）临街面长约50米，北正街（单行车道）临街面约70米，广家洲路（双向二车道）临街面约185米。项目综合素质分析项目周边环境项目周边属于老城生活区，区域整体环境较为破旧，建筑多以低层私房为主，年代普遍较为久远。项目综合素质分析析项目商业产品条件件分析商铺基本特特点：8000平米1层层高4.22层层高3.6柱网间距：：4.4-5M商铺进深：：16.15-24.45M铺均面积：：86平米总体评述：：本案商业存存在商铺异异形、进深深较大、柱柱网大而多多、单个商商铺面积过过大等弊点点，商铺整整体弊端较较多而优点点较少，商商铺柱网密密集导致商商铺难以有有效利用，，进深较大大，这些因因素都将对对本案今后后的出售形形成较大阻阻碍。16.15M24.45M本案B地块商业体体量较小，，无法打造造规模业态态，无法对对区域外消消费者形成成有效吸引引。项目综合素素质分析本案优劣势势归纳优势：1、项目商业业三面临街街，昭示性性相对较佳佳。2、项目地处处老城区，，配套设施施相对齐全全，周边居居住氛围浓浓厚，有稳稳定的消费费客源。3、区域整体体商业环境境破旧，建建筑年代久久远，本案案对于区域域商业形象象将形成较较大提升。。1、本案所在在区域不属属于城市主主流商圈，，距离城市市核心商圈圈较远，难难以分流主主流商圈客客源。2、本案周边边商业环境境一般，整整体租金水水平较低。。3、本案商业业产品存在在柱网密集集、进深大大、异形等等弊端，总总体利用率率不高，产产品竞争力力处于弱势势。劣势：项目综合素素质分析从城市规划划角度看待待本案从项目宏观观商业环境境看待本案案从项目道路路交通条件件看待本案案从周边环境境看待本案案从市场竞争争环境看待待本案从城市发展展规划的角角度看待本本案行政经贸板块居住板块从城市发展展规划角度度看待本案案2011-2030当阳总体规规划确定了了城市向西西的发展方方向，环城城西路以西西主要发展展行政、经经贸、居住住功能，城城市职能机机构也将逐逐渐西迁，，随着城市市职能机构构的西迁，，城市经济济、人口、、资金也将将随之向西西部区域转转移。本案不属于于未来城市市发展的主主流方向，，本案所在在区域由于于开发成本本较高，短短期内不在在城市规划划的范围内内。城市发展规规划将对现现有的商业业格局形成成冲击，老老城区商业业影响力将将逐渐被削削弱项目综合素素质分析从城市规划划角度看待待本案从项目宏观观商业环境境看待本案案从项目道路路交通条件件看待本案案从周边环境境看待本案案从市场竞争争环境看待待本案从宏观商业业环境发展展看待本案案沿河商圈汽车站商圈城市核心商圈盛泰商圈从宏观商业业环境看待待本案城市核心商商圈业态业种十十分丰富，，是商家必必争之地，，商业设施施较为齐全全，租金和和售价高昂昂，代表商商业设施有有步行街、、万象城、、东方购物物广场等。。汽车站商圈圈包括家居市市场和农贸贸市场等，，属于商业业价值空间间有限的商商圈。沿河商圈主要以香榭榭水岸和上上上城商业业为依托，，业态主要要以餐饮及及娱乐等目目的性消费费业态为主主，就目前前而言，该该区域商业业氛围一般般。盛泰商圈主要以盛泰泰华庭商业业街为依托托向周边辐辐射，主要要商业设施施有苏宁电电器、中百百仓储、双双虎家私等等，业态主主要以电器器、家居、、餐饮为主主，整体商商业氛围较较佳。从宏观商业业环境发展展看待本案案当阳城市核心商圈子龙路玉阳路南正街长坂路当阳市核心心商圈是由由子龙路、、长坂路、、玉阳路及及南正街四四条道路形形成的环形形街道组成成。南正街街及玉阳路路商业功能能主要以服服装零售为为主；长坂坂路主要以以综合商品品零售为主主；子龙路路以娱乐消消费和电子子产品零售售为主。本案所在不不属于城市市主流商圈圈，且与城城市核心商商圈距离较较远，商业业发展潜力力有限。从项目宏观观商业环境境看待本案案项目综合素素质分析从城市规划划角度看待待本案从项目宏观观商业环境境看待本案案从项目道路路交通条件件看待本案案从周边环境境看待本案案从市场竞争争环境看待待本案从道路交通通条件看待待本案广家洲路北正街南正街1、本案商业业三面临街街，北、南南、东三面面分别临北北正街（单单行车道））、南正街街（双向四四车道）和和广家洲路路（双向两两车道），，临街面总总长度约200余米。2、北正街、、南正街分分别与广家家洲路形成成夹角之势势。地块道路交交通条件较较佳，昭示示性佳，交交通出行便便利，对项项目出售较较为有利。。从项目道路路交通条件件看待本案案项目综合素素质分析从城市规划划角度看待待本案从项目宏观观商业环境境看待本案案从项目道路路交通条件件看待本案案从周边环境境看待本案案从市场竞争争环境看待待本案从周边环境境状况看待待本案从周边环境境看待本案案1——商业环境本案所在区区域城市功功能主要为为居住片区区，项目周周边聚集着着2万余住民，，项目周边边多为城中中村，房屋屋多以私房房为主，商商业主要以以住宅底层层商业为主主，建筑年年代普遍较较为久远，，商铺品质质较差，购购物体验较较差，区域域商业设施施面临升级级换代需求求。稳定的消费费群体和商商业设施升升级换代需需求对本案案商业而言言是利好从周边环境境状况看待待本案从周边环境境看待本案案2——业态环境周边商业业业态主要以以餐饮业和和零售业为为主，服务务型业态较较为欠缺。。零售业主主要以专业业店为主，，建材家居居类专业店店在区域内内商家较多多，但零散散分布，未未形成集中中经营，服服务业以基基本生活服服务为主，，缺乏金融融服务和娱娱乐服务。。周边业态结结构较为落落后，存在在空白点，，本案商业业业态发展展可从补充充型业态或或整合现有有业态资源源两方面着着手。从周边环境境状况看待待本案从周边环境境看待本案案3——市场租金水水平店名：福兴兴超市地段：广家家洲路东段段店铺面积：：65㎡年租金：12000元/年合每平米：：15.38元/㎡/月店名：阿玉玉家常菜馆馆地段：广家家洲路东段段店铺面积：：90㎡年租金：20000元/年合每平米：：18.52元/㎡/月店名：阿玉玉家常菜馆馆地段：广家家洲路西段段店铺面积：：55㎡年租金：14400元/年合每平米：：21.82元/㎡/月租金收益在在较大程度度上反映了了区域商业业价值，本本案区域商商业价值较较低。项目综合素素质分析从城市规划划角度看待待本案从项目宏观观商业环境境看待本案案从项目道路路交通条件件看待本案案从周边环境境看待本案案从市场竞争争环境看待待本案从市场竞争争环境看待待本案从市场竞争争环境看待待本案1——区位项目商业建筑面积香榭水岸50000㎡当阳上城·尚街7000㎡凯旋名邸15000㎡盛泰华庭60000㎡雅思国际广场63000㎡中央街区B60000㎡合计255000㎡当阳上城香榭水岸雅思国际广场盛泰华庭中央街区B凯旋名邸当阳在售和和待售商业业供应量已已达25万平米，市市场渐趋供供大于求之之态势；众众项目由于于区位差异异化不大，，客户选择择性较多，，未来竞争争将日趋激激烈。预计未来商商业市场去去化速度较较慢。众项目区位位条件差异异不大，本本案在未来来激烈竞争争中并无明明显优势。。从市场竞争争环境看待待本案凯旋名邸上上城盛泰华庭香榭水岸项目柱网间距最大进深层高1F2F凯旋名邸8185.23.8当阳上城4206——盛泰华庭41243.5香榭水岸6203.63.3本案3.5/4.7/5214.23.6中央街区本案产品劣劣势颇多，，在产品竞竞争中处于于弱势地位位。从市场竞争争环境看待待本案2——产品本案商铺设设计不规则则导致商铺铺通透性和和采光效果果较差，利利用率相对对较低。从市场竞争争环境看待待本案从市场竞争争环境看待待本案3——商业基础支支撑条件交通条件，临主干道，人车流量交通性主干道当阳上城香榭水岸本案B区凯旋名邸子龙路玉阳路序号项目临交通性主干道人流量人/h车流量辆/h1雅思国际长坂路264017582香榭水岸子龙路238811283盛泰华庭玉阳路环城路164416744当阳上城车站路15608465本案B区——15607686凯旋名邸——828486环城东路盛泰华庭长坂路雅思国际车站路人流量和车车流量是商商业繁荣程程度的强力力支撑，本本案不临交交通性主干干道，人、、车流量相相比其他竞竞案存在不不足。本案周边商商业基础条条件较为薄薄弱，繁荣荣度较低小结1．本案商铺铺分布零散散，无法形形成集中型型商业，因因而本案商商业的市场场影响力有有限。2．地块位于于老城区边边缘，距离离核心商圈圈较远，区区域价值潜潜力不足。。3．周边业态态结构落后后，商业氛氛围较差，，总体商业业价值不高高。4．竞争项目目与本案区区位差别不不大，本案案无突出特特点，未来来将形成互互为竞争之之势。5．未来市场场呈供大于于求之势，，而本案产产品在竞争争中处于弱弱势，产品品硬伤将为为本案销售售增加阻力力。综上所述，，项目优势势不明显而而劣势较为为突出。因因此，本项项目将面临临着如何规规避和弱化化劣势，充充分发挥项项目个性化化优势的严严峻考验。。小结结项目定位建建议Part3本案商业属属性界定外向型中间型内向型外向型的社社区商业面面积与住宅宅面积之比比在10%———20%之间，商业业体量较大大，依靠本本社区居民民的消费不不足以支撑撑商业的持持续稳定经经营，需要要外部较大大规模消费费群来支撑撑商业的正正常经营，，这对周边边商业环境境要求较高高，需要周周边环境能能够提供足足够的人流流。偏外向型的的商业面积积和住宅面面积之比在在5%——10%之间，这一一类别的社社区商业正正常经营主主要依赖于于本社区居居民的需求求，商业规规模上不能能追求巨大大化，否则则市场难以以消化。内向型商业业面积与住住宅面积之之比在5%以下，社区区商业规划划时基本不不考虑社区区商业的对对外性，完完全依赖本本社区居民民的需求，，商业规模模的大小可可根据小区区人口规模模而变化，，一般情况况下本社区区人口规模模足以支撑撑商业的正正常经营。。社区商业的类型型从项目整体的角角度来看，本案案6万方的商业体量量，住宅建筑面面积约为34万平米，商业与与住宅体量之比比约为17%，结合上述特征征，本案应属于外向向型社区底商。。本案商业属性界界定项目定位思考项目总体战略定定位项目业态功能定定位价格定位项目定位思考商业项目定位战战略的高低，很很大程度上决定定其最终的开发发成败，定位太太高则与项目所所处的环境脱节节甚至会与城市市脱节，难以说说服市场，太低低则不利于形象象树立，易与同同类产品同质化化，难以突围。。在战略形象定位位上，我们从项项目自身、市场场、竞争三个基基面进行研判！！定位视角：项目目基本层面+市场层面+竞争层面定位思路项目定位思考视角一：就项目目总体而言，商商业分布零散，，缺乏做大型商商业物业基础；；视角二：区位商商业价值不突出出，人流不充足足；视角三：周边商商业业态落后，，不利于商业形形象的提升。思路：为项目住住户、周边居民民提供生活配套套的消费和服务务功能。项目基本层面项目定位思考市场层面视角一：当阳市市中心商业集中中度较高，本项项目地处核心商商业外围，难以以形成商业聚集集效应；视角二：其他商商业项目众多，，不少外地及本本地大中型零售售商已进驻当阳阳市场，对项目目的招商及后期期经营而言将造造成直接威胁。。思路：小空间、、全功能社区生生活配套型商业业。项目定位思考竞争层面视角一：项目区区域是当阳城中中村改造核心区区域，附近及周周边的拆迁改造造势必将涌现更更多的商业，必必然形成大量底底商；视角二：众多大大中型零售商（（如苏宁、工贸贸、中百仓储等等）进驻当阳，，带动商业物业业租售水平提升升的同时，分流流了大部分实力力牌商业物业投投资者。思路：结合项目目自身及区位现现状，塑造适合合市场的商业。。项目定位思考项目总体战略定定位项目业态功能定定位价格定位项目总体战略定定位项目总体战略定定位集购物、娱乐、、餐饮、休闲、服务于一一体的外向型社社区商业规模上，我们没没有明显优势，，区位上，我们们只是城市商圈圈次级辐射区，，因此我们只有有结合实际，适适度创新，谋求求突围。项目总体战略定定位总体战略形象定定位依据依据1：项目距城市核核心商圈具有一一定距离，不在在城市核心商圈圈之内；依据2：周边商业设施施严重缺乏，商商业业态落后，，区位商业氛围围不突出；依据3：区位商业价值值不高，无法分分流现有城市商商圈人流；依据4：项目不具备跨跨区域商业辐射射能力基础，缺缺乏做大型一站站式商业的条件件；依据5：以满足住户、、周边居民生活活购物需求及周周边小区购物、、娱乐、休闲、、餐饮、生活服服务等消费需求求；依据6：利于引起市场场的关注及后期期营销推广主题题的营造。项目总体战略定定位当阳老城核心·社区型商业中心心项目推广语副推广语：集购物、娱乐、、餐饮休闲、生活服务务于一体的外向向型社区商业主推广语：项目定位思考项目总体战略定定位项目业态功能定定位价格定位项目业态功能定定位功能定位功能决定业态，，业态决定经营营成败！项目功能定位，，必须从实际出出发，做到精准准定位。生活休闲服务：：休闲功能、娱娱乐功能、餐饮饮功能；生活配套服务：：购物功能、生生活务服功能；；项目商业功能定定位，遵循“小小空间、全功能能”的规划思路路本项目的商业功功能定位是：集“休闲、娱乐、、餐饮、购物、、生活服务”五大功能于一体体的社区商业项目业态功能定定位项目商业业态功功能划分：购物以中型购物中心心和超市为主力力店，结合富于于现代的独立店店面装修赢得稳稳定的消费群体体。休闲美容美体、健身身中心等休闲业业态，配合绿化化组团、精致小小品，时尚立面面设计，营造现现代、舒适的休休闲气氛，可设设置休憩长椅等等位消费者提供供一个休闲、轻轻松的驻足之处处，延长消费者者的逗留时间。。餐饮可引进多种中西西饮食、特色餐餐饮。包括咖啡啡厅、西餐厅、、主题餐厅、酒酒水吧、茶馆、、蛋糕房等。娱乐引进KTV歌舞厅、足浴、、洗浴中心、网网吧、电玩等。。生活服务引进多种生活配配套业态，如宾宾馆、银行、干干洗店、美容美美发、音像店、、、汽车美容、、家居装饰、通通讯服务等，为为社区居民提供供便捷生活服务务。通过功能定位，，确定项目精致致社区商业规划划，将成为当阳阳老城精致时尚尚、娱乐休闲的的社区商业的开开创者。由此吸吸纳精英型消费费群体，培养固固定消费客群，，创造更高的商商业价值，提高高项目特色附加加值，体现投资资前景和经营前前景。项目业态功能定定位整体商业业态组组合建议休闲、娱乐、饮饮食、购物、生生活服务生活服务为主，，娱乐、休闲、、餐饮、购物为为辅具体业态配比，，今后将结合客客户摸底情况和和实际招商、销销售进展情况进进行配置。项目业态功能定定位B区商业业态发展展方向B区业态定位考虑虑因素：1、考虑B区住户的基本商商业需求；2、结合B区周边业态环境境特点；3、寻找业态空白白点；4、结合销售难易易度考虑。A区B区C区项目业态功能定定位B区商业业态发展展方向方向1：专业型商业业业态。充分整合周边现现有30余家建材家居经经营商户，以专专业化、集约化化、规模化的经经营，扩大项目目的知名度和项项目商业对周边边市场的辐射能能力。方向2：补充型商业业业态。根据周边业态统统计情况，项目目500米半径内缺乏规规模超市、银行行、酒店、娱乐乐商业。项目可可由此入手对周周边业态形成互互补，将此类消消费客群留在本本地。建议方向——专业型商业业态态与补充型业态态相结合以特色商业为噱噱头，利用现成成建材商家资源源，可以在解决决B区商业满铺经营营的同时起到扩扩大项目知名度度和辐射能力的的效果，同时以以补充型业态满满足社区及周边边居民的生活需需求。项目业态功能定定位B区商业分层业态态规划建议1F：主要以建材家家居类业态为主主，以超市、餐餐饮银行等为辅辅2F：以家居卖场为为主、以网吧、、少儿培优等为为辅考虑到2层商业与1层商业分拆销售售，可能会造成成1层旺销而2层滞销的风险，，以及2层租金回报率较较低的情况，同同时项目商业面面临着诸多不利利条件，因此，，我公司建议采采用特色专业店店（建材街）+目的性消费业态态的组合方式，，以家居卖场的的稳定回报降低低客户对二层的的抗性，提升投投资客对二层的的兴趣。特色专业店+目的性消费业态态项目业态功能定定位通过对周边建材材类关联商户进进行采访，可以以了解商户对本本案关于打造建建材专业街的初初衷是否认可，，本次采访的商商户共计34家商户，其中建建材家居类关联联商户约30家，其他类别商商户共计4家。通过采访发现，，94.1%的商户目前店面面为租赁经营，，仅有2家（5.9%）的商户经营店店面属于自有。。建材专业店可行行度市场分析——商户调研商户大多以租赁赁门店经营为主主，说明本案存存在着吸纳此类类客户的市场机机会。项目业态功能定定位建材专业店可行行分析——建材类商户意向向统计94%（32组）的受访商户户表示愿意在条条件合适的情况况下购买或租赁赁本案商铺；价格（租售价格格水平）是阻碍碍众商户入驻本本案的最大抗性性。本案具备打造的的建材类特色街街区的商户基础础项目业态功能定定位建材类商户意向向统计——面积需求32组意向客户共计计需求面积为4540㎡，户均面积需求求为142㎡84%的客户面积需求求主要集中在100平米以下。建材类商户经营营面积总需求基基本可以实现B区一层商业的满满铺经营。项目业态功能定定位B区各楼栋商业业业态规划副食101-103面积：131.47㎡㎡家装建材104-122号铺面积：1596.61㎡1号楼1层业态规划建议议项目业态功能定定位1号楼2层业态规划建议议家居卖场201-224号铺面积：2024.81㎡项目业态功能定定位2号楼1F面积：417.62㎡㎡2号楼3F面积：417.62㎡㎡超市网吧2号楼商业业态规规划建议项目业态功能定定位银行110-114号铺面积：487.47㎡㎡餐饮115-116面积：334.17㎡㎡家装建材101-109号铺678.06㎡㎡3号楼1层业态规划建议议项目业态功能定定位家居卖场201-215号铺面积：1577.48㎡3号楼2层业态规划建议议项目业态功能定定位少儿艺术培训301-302铺面积：341.68㎡少儿艺术培训训401-402铺面积：341.68㎡3号楼3、4层业态规划建建议项目业态功能能定位业态构成情况况业态类别建筑面积（㎡）比例家装建材2274.6727.2%家居卖场3602.2943.1%银行487.475.8%餐饮334.174.0%教育培训683.368.2%超市417.625.0%副食131.471.6%网吧417.625.0%合计8348.67100.0%A区北片商业业业态发展建建议A区广家洲路段段商业业态规规划建议A区B区C区前面章节对广广家洲路段的的商业氛围及及业态情况进进行了系统分分析，得出了了本案B区商业关于建建材主题的发发展方向，由由于A区北片商业与与B区同临广家洲洲路并练成一一线，区位及及环境条件大大体一致，若若B区建材类业态态招商若获得得成功，则A区北片底商亦亦可借势延伸伸，邀请更多多的建材商家家进驻，将本本案广家洲路路段底商打造造成为广家洲洲路建材专业业店一条街。。将项目的广家家洲路段商业业连成一片，，打造广家洲洲路建材专业业店一条街广家洲路建材材家装一条街街A区北片商业业业态发展建建议广家洲路建材材街可行性依依据1、周边有一定定建材商户基基础，具备整整合的基础条条件；2、当阳建材市市场距离城区区较远，购物物便利性较差差，本案所在在区域地处老老城区，更接接近消费市场场；3、本案及周边边共四个房地地产开发项目目，新房扎堆堆，超过10000套房源，存在在着巨大的建建材家装消费费需求；4、根据消费者者消费就近原原则，若本地地存在建材市市场，则本区区域内建材家家装需求将首首选本地市场场；5、建材类经营营商户的经营营模式并非传传统坐销，一一般以熟人介介绍和工程单单为主，门店店仅作展示功功能，因此门门店设置在哪哪里与其生意意的好坏并不不构成绝对直直接关系。A区北片商业业业态发展建建议广家洲路建材材主题街的操操作难点本地建材类商商户仅30余家，即使全全部整合也仅仅可实现B区商业的满铺铺经营，若A区广家洲路段段的底商也以以建材业态为为主，仅仅依依靠本地现有有的商户资源源，就不足以以支撑建设广广家洲路建材材专业店一条条街的规划，，说白了就是是缺乏支撑““建材一条街街”的商户基基础。因此本本建材街需要要从外部拓展展建材商户资资源（如当阳阳建材市场等等地），若吸吸引区域外的的建材经营商商户，则本案案又缺乏对区区域外商户的的有效吸引力力。本案关于建材材主题的最大大操作难点是是：如何吸引区域域外商户进驻驻？A区北片商业业业态发展建建议解决办法——让商户留在本本地的最好办办法就是让其其有钱可赚！！方法1：通过向住宅客客户赠送装修修代金券的方方式吸引建材材商户租赁或或购买商铺凡是购买本案案住宅的客户户均可获赠一一张价值5000元（或10000元）的装修代代金券，客户户可凭此代金金券，在中央央街区建材街街内购买如家家具、瓷砖、、卫浴、门窗窗等装修所需需物品。该装装修代金券仅仅限于在本市市场建材商户户消费。商户户收到装修代代金券后可凭凭代金券和销销货单到开发发商处兑现。。（注：5000元装修代金券券金额可在住住宅面价中体体现。）对住宅客户而而言：对建材商户而而言：对开发商而言言：一方面让购买买住宅的客户户感觉得到真真实惠，又能能避免降价带带来的负面影影响，对住宅宅可以起到促促进销售的作作用；另一方方面则让建材材经营户感觉觉到开发商是是在设身处地地的为商户着着想，最终促促成他们入驻驻建材街，进进而对商铺的的销售起到促促进作用。装修代金券可可以给本建材材街的商户带带来直接的生生意。客户买房必然然需要装修，，装修代金券券这种实物比比打折扣要实实在。装修代金券既既能促进住宅宅销售，又能能促进商铺的的招商和销售售，可谓一举举两得。A区北片商业业业态发展建建议解决办法——让商户留在本本地的最好办办法就是让其其有钱可赚！！方法2：通过建筑装饰饰材料内部招招标的方式吸吸引区域外建建材商户购买买商铺为了吸引区域域外的建材经经营商户到本本区域经营，，可以通过材材料招标的方方式吸引商户户购买本案商商铺，凡是购购买本案商铺铺的建材经营营商户，均可可获得邀请参参与本案建筑筑材料（如墙墙面砖、管材材、石材、线线材、钢材、、门窗型材、、地砖等）招招标的资格，，若商户所提提供的的各项项产品指标符符合要求，则则考虑予以优优先采用。（（注：招标资资格仅限购买买商铺的建材材商户。）A区商业业态态发展方向思思辨A区业态定位出出发点1、如何在市场场竞争中建立立自身特色及及优势2、考虑到本社社区及周边居居民生活基本本需求3、如何扩大本本项目的辐射射范围和影响响力4、整合利用周周边相关资源源条件5、要结合项目目商业分布特特点A区商业业态态发展方向思思辨本案A区位于当阳老老中心核心商商圈边缘，子子龙路与北正正街之间，子子龙路为城市市交通性主干干道，双向4车道，路段人人、车流量较较大。北正街街为非机动车车道路，属于于社区居民通通道，路宽5米。子龙路南正街北正街东正街广家洲路地块基本指标A区占地面积74367.94㎡A区建筑面积264351.478㎡A区商业建筑面积44943.54㎡临街面长度345米A区商业概况A区商业业态态发展方向思思辨一、从本案周周边业态环境境分析本案所在区域域不属于传统统商街，周边边商业氛围较较淡，商业业业态主要以五五金电料及农农机为主，周周边租金水平平普遍较低，，一般在20—25元/㎡/月，若发展传传统零售业存存在较大难度度，若要提升升本案商业的的影响力和价价值，则需跳跳出现有业态态结构，以主主题商业为突突破点。项目南临东门门小学，学生生1500余人，是当阳阳最大的小学学，本案可利利用学校资源源优势发展教教育培训业态态。本案可以主题题商业为突破破口，同时借借助周边相关关独特资源条条件，打造优优势业态。A区商业业态态发展方向思思辨当阳城市核心商圈300M中央街区商业本案虽距离城城市核心商圈圈仅300米，但经过多多年的发展仍仍未形成成熟熟发达的零售售商业街区，，与之相比无无论商业氛围围乃至租金水水平，均是天天壤之别；本案距核心商商圈较近，有有较佳的地缘缘优势，本案案可考虑以目目的性消费业业态与核心商商圈零售业态态形成业态互互补和差异化化经营，便可可轻松分享核核心商圈的客客流。本案可充分借借势城市核心心商圈，以目目的性消费业业态与核心商商圈形成差异异化竞争，对对商圈客流形形成分流二、从本案与与核心商圈关关联度分析A区商业业态态发展方向思思辨当阳城市核心商圈香榭水岸餐饮娱乐商业区中央街区商业香榭水岸业态态结构主要以以目的性消费费业态为主，，沿河一带主主要以餐饮、、娱乐及休闲闲业态为主，，但未形成同同类业态商家家聚集的效应应，所以难以以改变消费者者的消费习惯惯，另外其业业态档次、消消费水平相对对较高。本案与香榭水水岸仅一路之之隔，可充分分借势与香榭榭水岸共同打打造餐饮娱乐乐特色街区，，打造当阳城城市客厅，但但业态档次要要与之形成差差异化经营，，本着本案小小空间全功能能的规划，消消费档次及规规模建议以中中档为主。打打造多样化，，扎堆经营的的效应，让大大众休闲娱乐乐消费有更多多的选择，打打造经常性消消费。当阳最大的高高端足浴品牌牌——豪爵足道当阳最大的高高端餐饮品牌牌——聚义大酒店当阳最大的量量贩KTV——唛霸借势香榭水岸岸商业，共营营餐娱规模化化发展，并与与之形成差异异化竞争，打打造经常性消消费业态三、从本案与与周边商业关关联度分析A区商业业态态适应性分析析①②③④⑤⑥①：金阳大酒酒店②：简朴寨③③：梁记粥粥铺④：元尚尚品⑤⑤：聚义大大酒店⑥⑥：当阳阳宾馆⑦：名典咖啡啡当阳餐饮业仍仍处在粗放发发展阶段，分分布范围广而而散，且呈低低端和中高端端两级分化发发展的态势，，中档餐馆较较少，餐饮业业尚未形成较较为集中的餐餐饮消费聚集集区（如武汉汉汉口的北湖湖、武昌的洪洪山广场片）），低端餐馆馆店面形象较较小，环境差差、存在占道道经营，有损损城市形象。。当阳中高档餐餐馆分布情况况餐饮业总体以以低端为主，，中档餐馆发发展欠缺，缺缺乏聚集效应应四、从城市休休闲业态发展展现状分析—餐饮业⑦A区商业业态态发展方向思思辨①②③④⑤⑥⑦⑧当阳休闲娱乐乐地图五、从城市休休闲业态发展展现状分析—娱乐业当阳娱乐休闲闲项目较为简简单，相关设设施有限，消消费者额选择择不多，且分分布不够集中中，消费体验验较差，当阳阳目前缺乏一一个集中型的的娱乐消费场场所。①月伴湾KTV②银兴影院③9频道酒吧④④千百度洗洗浴中心⑤东方国际健健身会⑥爵色酒吧⑦麦霸KTV⑧豪爵足道⑨⑨钻钻石音乐会所所城市娱乐消费费业态规模较较小，设施有有限，行业集集中度低，面面临整合需要要。⑨A区商业业态态发展方向思思辨当阳餐饮业及及娱乐业行业业分布过于分分散，众商家家各自为战且且互为竞争，，进而将消费费者分流至各各处，地段的的差异造成众众商家生意层层参差不齐，，难以有效刺刺激消费者产产生额外消费费。因此，对对本案而言，，若仅仅在业业态方面做到到种类丰富，，则亦无法改改变当前行业业布局零散，，客户分流的的局面，因此此，本案不仅仅要做到业态态种类丰富，，而且还应做做到单一业态态的扎堆经营营，打造一个个集吃喝玩乐乐游购娱于一一体的一站式式消费场所，，让消费者有有更多的选择择余地，才能能够让消费者者在此停留更更长的时间，，衍生更多的的消费需求。。在注重业态丰丰富度的同时时还要形成单单一业态扎堆堆经营启示：总结A区商业业态态适应性分析析六、从周边居居民消费需求求角度分析本案所在区域域属于老城中中心区，人口口较为密集，，本案3000余套房源，仅仅万居民，加加上周边约20000居民，共计30000居民，存在着着较大的消费费品和生活服服务消费需求求。适宜发展一定定体量的，服服务本社区及及周边居民的的零售和生活活服务型业态态A区商业业态态发展方向思思辨从项目区域商商业环境来看看从本案与核心心商圈关联度度来看从本案与周边边商业关联度度来看从城市业态发发展现状来看看主题商业模式式目的性消费业业态大众化经常性性消费水平规模化发展总结从项目区位条条件来看老城中心区集购物、饮食食、娱乐、旅旅游于一体的的大众休闲商商业中心业态发展启示示：从本案及周边边居民日常需需求来看配合一定体量量的零售业态态A区商业业态态发展方向思思辨当阳市民娱乐乐休闲中心当阳城市对外外交流中心当阳特色风情情展示中心当阳城市会客客厅将本案商业打打造成为：建设目标：A区商业业态态规划建议A区块沿子龙路路分布，子龙龙路路是城市市交通性主干干道，人车流流量较大，具具备较高的商商业价值，适适宜发展承租租能力较高的的业态；B板块所沿道路路为规划路，，但不属于城城市主要交通通通道，商业业价值一般，，今后该路将将与北正街及及南正街拉通通，拉通后将将对本案B区有一定利好好，该区域适适宜发展对昭昭示性要求不不高的业态，，如餐饮业。。C区块沿北正街街分布，北正正街道路较窄窄，不属于车车行道，为社社区居民通道道，人车流量量十分有限，，该区商业对对外辐射能力力较弱，仅可可辐射周边居居民，适合设设置生活服务务类及少量零零售业态。A：高价值区B：中价值区C：低价值区A区商业业态布置思思考A区商业业态规划划建议健身馆北正街子龙路广家洲路地下一层业态布局局建议健身馆：1093.09平米A区商业业态规划划建议银行零售零售零售生活服务餐饮零售、生活服务物业、配套用房零售餐饮餐饮零售、生活服务餐饮北正街子龙路广家洲路超市物业用房地上一层业态布局局建议A区商业业态规划划建议教育培训休闲娱乐休闲娱乐餐饮娱乐餐饮餐饮餐饮北正街子龙路广家洲路地上二层业态布局局建议A区商业业态规划划建议教育培训快捷酒店休闲娱乐北正街子龙路广家洲路地上三层业态布局局建议项目定位思考项目总体战略定位位项目业态功能定位位商业价格定位商业价格定位B区商业价格定位影响价格因素权重比类比项目本案香榭水岸当阳上上城盛泰华庭地段2016141815道路交通108686周边环境543.543.5人流量15119129昭示性109897商业氛围151181310可达性151411.51413产品条件1097.58.56.5合计100%82%67.5%86.5%70%通过市场比较法对对类比项目的如下下各类关联因素进进行打分比较，综综合比较得出各项项目的评估值，如如下表：商业价格定位指标类比项目本案香榭水岸当阳上上城盛泰华庭合计权重值82%67.5%86.5%70%一层商铺销售价格19000预期10000元15520（折后）——所占权重25%60%15%——一层商铺权重均价4750元6000元2328元13078元根据可比销售项目目，通过市场比较较法，得出本案一一层的参考价格，，如下表：注：盛泰华庭表面面均价20000元/平米，三年投资回回报20%，一次性再9.7折商业价格定位通过收益还原法验验证当前项目周边广家家洲路沿线商铺租租金水平一般在15—20元/平米左右，在此取取高值计算，按照照目前通行的3%的投资回报率计算算，广家洲路沿线线商铺现时价值为为：20元/平米×12个月3%=8000元/平米每平米月租金×12个月年回报率=商铺现时价值=考虑到周边商铺品品质较低，商铺折折旧等因素，同时时考虑到本案商铺铺整体形象较佳，，租金水平不可同同比，假定本案租租金在周边商业租租金基础上上浮50%，即每平米每月租租金为30元/平米，本案一层商商铺现时均价应为为：30元/平米×12个月3%=12000元/平米商业价格定位为了避免单一定价价方法可能存在误误差的风险，本案案采用市场比较法法与收益还原法相相结合的方法定价价，采取两者均值值作为本案销售均均价，本案B区一层商业实收均均价即为：（13078元+12000元）/2=12539元/平米修正之后价格为：：12500元/平米B区一层商业销售均均价商业价格定位B区2层销售均价香榭水岸沿街商业业二层均价为4500元/㎡，约为一层19000元/㎡的24%；盛泰华庭沿街部分分二层商业销售均均价为4500元/㎡,约为其一层15520元/㎡的29%;根据商业项目操作作的惯例以及商业业定价经验值的把把握，一般拟订的的原则是：1F：2F=1：0.3—0.4；(该原则为指导定价价原则，并不作为为适用于任何项目目的“万能胶”。。而应结合片区的的价格现状和接受受程度做调整。)由于市场类比售项项目一、二楼价格格比差距较大，因因此本案取商业操操作通行价格比中中间值，即二楼价价格为一楼价格的的35%。二层均价为：12500元/㎡×35%=4375元/㎡修正之后的销售均均价为：4400元/㎡项目运营思路Part4项目价值梳理项目商业营销思路路项目推广思路项目营销目标及营营销阶段划分项目价值梳理各楼栋商铺面积一览

1栋2栋3栋小计1F1728.08㎡417.62㎡1499.70㎡3645.4㎡2F2024.81㎡——1577.48㎡3602.29㎡3F——417.62㎡341.68㎡759.3㎡4F————341.68㎡341.68㎡合计3836.54㎡835.24㎡3833.56㎡8348.67㎡项目梳理——商业分布概况各楼栋分层铺均面积

1栋2栋3栋46间16间35间1F78.55㎡52.2㎡93.73㎡2F84.37㎡——105.17㎡3F——52.2㎡170.84㎡4F————170.84㎡楼栋房源层别项目价值梳理高价值区中高价值区中价值区中低价值区项目商业价值划分分根据项目昭示性特特点，人、车流线线特点以及消费者者消费习惯等特点点，我们将本案价价值进行了划分，，分成了四个档次次的价值：项目价值梳理项目商业营销思路路项目推广思路项目营销目标及营营销阶段划分项目商业营销思路路租售并举，以售为为主本案的最终目的是是将商铺有效去化化，并在保证回款款的前提下尽可能能实现满铺经营。。因此，建议本案案采取租售并举的的模式，招商阶段段以租为主，建议议以三年为期进行行培育期，进入销销售阶段租户有优优先购买权，若租租户放弃优先购买买权利，则租约到到期后，新的租赁赁关系决定权在于于商铺所有权人。。营销模式建议项目商业营销思路路促销策略客户在购铺后，将将商铺前三年的经经营权交给商业运运营公司，获得三三年内每年7%的回报，三年总计计21%的租金回报，租金金每年返还，首年年7%的投资回报可直接接冲抵相应的购房房款。这种方式既既可以降低购铺门门槛，又可以避免免开发商的一次性性返租压力。带租约销售+三年返租计划项目商业营销思路路营销折扣体系客户类别常规折扣额外折扣一层客户按揭：享受9.9折一次性付款：9.7折认筹阶段：10000抵20000元，开盘解筹准时签约（三天内）另享1%折扣。开盘前：“日进斗金”活动，认筹最高3000元优惠，逐日递减100元。开盘后：所有优惠折扣取消，仅保留付款方式折扣二层以上客户首年7%租金返还按揭：9.9折一次性付款：9.7折认筹阶段：10000抵20000元，开盘解筹准时签约（三天内）另享1%折扣。开盘前：“日进斗金”活动，认筹最高3000元优惠，逐日递减100元开盘后：所有优惠折扣取消，仅保留付款方式折扣项目商业营销思路路项目入市初期销售售表面均价预估本项目折扣成本优惠项目1、认筹优惠2、准时签约3、付款优惠4、租金返还成本合计折扣率116元/㎡1%2%3年12%15%+116元本案一层可售商铺铺整体实收均价为为：12500元/㎡项目一层入市初期期对外均价约为：：12500÷（1－15%）+116=14822元/㎡本案二层可售商铺铺整体实收均价为为：4400元/㎡项目二层入市初期期对外均价约为：：4400÷（1－15%）+116=5292元/㎡修正之后一、二层层入市初期对外均均价分别为：14850元/㎡和5300元/㎡项目价值梳理项目商业营销思路路项目推广思路项目营销目标及营营销阶段划分项目推广思路当阳人口分布特点点当阳城市辖区面积积2159平方公里，总人口口约50万人，城区人口约约1