印象城邦·新密首席CLD规划概念书

印象城邦，新密首席CLD规划概念书

——为80万新密人再造一座城!

二0一0年

第一章新密市经济发展现状及预测

第一节新密市2009年经济发展回顾

第二节新密市2010年经济发展预测

第二章新密市房地产市场发展现状及预测

第一节新密房地产市场发展现状

第二节新密市典型房地产项目分析

第三章经营城市理念的作用及意义

第一节经营城市理念在城市建设中的作用

第二节经营城市理念的现实意义及历史意义

第四章项目地块综述

第一■节项目地块速描

第二节项目地块SWOT分析

第五章项目地块规划及设计构想

第一节项目地块规划依据及概念提炼

第二节项目地块开发理念

第三节项目地块整体规划布局构想

第四节项目地块景观规划构想

第五节项目地块建筑形态构想

第六节项目地块公共配套服务设施构想

第六章项目经济估算

第一节基础参数

第二节经济分析

第一章新密市经济发展现状及预测

第一节新密市2009年经济社会发展回顾

2009年全年完成生产总值350亿元，增长9%；地方财政

总收入25.3亿元，增长7.3%,其中一般预算收入12.8亿元，

增长19.7%；规模以上工业增加值184亿元，增长10%；全社

会固定资产投资230亿元，增长34.5%；社会消费品零售总额

96亿元，增长19%；城镇居民人均可支配收入14477元，增长

9.5%；农民人均纯收入7949元，增长7.6%。

第二节新密市2010年经济发展工作目标

2010年政府工作的总体要求是：深入贯彻落实科学发展观,

以加快转变经济发展方式为主线，坚持实施大投资战略，强化大

项目支撑，着力调整产业结构、提升经济增长质量，着力推进城

乡统筹、加快城镇化进程，着力保障民生改善、构建和谐社会，

全面完成“十一五”规划各项目标任务，奋力实现经济社会跨越式

发展。

主要目标是：生产总值增长13%；财政总收入增长12%,

地方财政一般预算收入增长15%；全社会固定资产投资增长3

2%；社会消费品零售总额增长19%；利用外商直接投资增长2

0%；城镇居民可支配收入增长8%；农民人均纯收入增长9%；

人口自然增长率控制在5%。以内；城镇登记失业率控制在4%以

内。单位生产总值能耗控制在1.56吨标准煤以内，化学需氧量

和二氧化硫排放量分别下降3.9%和9.1%o

发展壮大第三产业。抓好新密古城、银基黄帝宫度假村、超

化寺、神仙洞等景区开发建设，打响以承誉德、青屏宾馆为主的

星级酒店和鲁班、金海港等一批名店，叫响“吃在新密、住在新

密、玩在新密”的口号，增创旅游产业新优势。抓好城市东区商

业圈改造，培育以金博大、丹尼斯为中心的西区商圈，加快新万

里物流总部基地建设，优化商贸流通业布局。抓好中强御景湾、

天园城中城和青峰路社区、广场社区等房地产建设、城中村改造

工程，提升房地产开发的档次和品位

综述：

新一届新密市委市政府除将发展经济作为重头戏之外，对于

新密城市环境的治理、生活环境改善上的努力更是有目共睹。可

以明显的发现，现在新密市的空气更好了、天更蓝了，城市道路

更干净了，居民生活更舒心了。

2010年以来，新密市委市政府又将加快城中村改造，建设

更美好的新密城市作为未来一个阶段的重点工作来抓，相信在新

密市委市政府的大力领导下，新密的城市建设必将取得更辉煌的

成绩。

第二章新密房地产市场发展现状及分析

第一节新密房地产市场现状分析

◎基本情况

新密市处于郑州市“1小时经济圈”，中原"中部城市崛起中心”，是

以矿产、耐材、建材为主的工业城市，总人口约75万，经济地位处于

新密市六县四市五区中县级市级第二名，城市人均车辆拥有量为全国

县级市第二名，距郑州市36公里，“郑少〃高速，四通八达。

一个阶段以来，新密由于矿产经济的日益发达，新密的中产及以

上阶层掀起了在郑州置业的高潮，越来越多的新密人开发赴郑州买房,

定居。郑州的正商系、天下城、亚星系等项目，都是将新密人作为省

内市外的主要目标人群。

经调查发现，新密人在郑州购房的主要原因是：

1、郑州具有更强的教育资源优势

2、新密冬季没有暖气，而郑州有

3、郑州有更高档的消费场所

4、因为身边的朋友都已定居郑州，为方便朋友沟通而选择在郑

州置业

5、新密城市空气污浊、环境脏乱差，郑州居住环境相对好的多

◎项目开发

目前新密房地产市场正处于高速发展阶段，前儿年主要以私人开

发的规模较小的单独的楼栋为主，以“康年花园"、“鑫苑花园”、"凯悦

园邸”等以小区模式开发的地产项目才“小荷才露尖尖角〃，2005年以

后，以"中强国际"、"未来花园”为主的超过10亩的“大”盘已渐渐浮出

水面。2006年后，新密房地产开发逐渐走向"准〃正规，品牌开发商以

“金城置业”为首，金城开发的“金城时代广场”是新密最大的项目，将

近百亩的大盘，以商场、高层商住楼裙楼为主的集休闲、购物、娱乐、

餐饮等为一体大型复合型物业。

2009年至今，新密房地产市场开发从中低端向高端跨越，先后

出现了中强御金湾、新密城市花园、布瑞达350项目等高端住宅项目。

尤其在建筑规划、景观、绿化、建筑材料、新材料、新技术、售楼中

心、营销手段上，都有较高的起点。

◎营销手段

也是在2006年，新密陆续出现了"金城时代广场”，纯商业的“兆

吉新世界〃等，营销手段上较之其它地市，有过之而无不及；因距省

会较近，郑州房地产市场营销推广及相关营销策略方向对新密房地产

市场有着浅移默化的影响，另外，房地产内业人士也会“择枝而栖”，

因此，新密房地产市场在营销推广上还是有一定的优势。

据新密市房管局相关人士介绍，09年本市房地产开发总量60万

Itf,这个体量仅类似于郑州的一个大中型社区的开发总量，新密市新

区还有大量地块亟待开发，根据城市总体规划，新密市城区向西逐步

发展，目前新区的道路宽敞，绿化好，非常适宜居住，先后有中强御

金湾、布瑞达350亩项目等高端项目逐步面市，必将全面提升新密市

房地产市场开发水平和营销水平，一改多年来新密人赴郑州买房，回

新密做生意的局面，吸引更多的新密中产以上阶层住在新密，行在新

密，商在新密。

综述：

目前新密的房地产市场有点像2003~2004年的郑州，价位于

2500~3500之间，时至今日，郑州市房价已突破5000元大关，虽新

密的发展及消费需求量远远不及郑州，也没有郑州那么快的发展幅

度，但根据目前新一届政府的城市治理力度，新密的房价因为品牌开

发商的进入、城市居住环境的逐步改善、产品规划、景观、商业配套

以及暖气问题的逐步解决，土地成本的不断飙升，房价肯定有较大上

涨空间。

新密的房地产市场的承接力非常强，有着高比例的中成阶层及成

熟的投资理念，只要所开发的产品具有足够的差异化（或环境、或地

段、或价格），销售都不是太大的问题。以2010年6月5日开盘的中

强御金湾为例，均价3500元/平米，其一期300余套房源，7月中旬

已全部销售一空。

虽然市场前景良好，但如何吸引新密中上阶层对本地房地产项目

投资、置业是我们面临的一个问题，这些客户对本地房地产项目的要

求标准肯定不会低于郑州的地产项目，这就要求我们要在产品上下功

夫，用较高性价比的楼盘吸引他们在新密置业。

如果是针对中高层消费群体，只要产品上能获得认可，那么价位

上肯定没有问题，因此，随着新密房地产市场越来成熟、高性价比产

品的不断涌现，新密房地产市场价格将进入快速上涨通道。

第二节新密典型性项目分析

市场调查分析表

项目名称和谐盛世

开发商新密和谐盛世房地产开发有限公司

项目地址漆水路大鸿路交叉口向南10米

销售公司新密王鼎房地产营销策划有限公司

设计单位

电话60280222

均价1期均价1500元，二期均价1900元

最高价2100元/M2

起价1750元/M2

项目规模占地50余亩,共6栋

物业形态多层+商业

项目销售状况二期销了一半

项目推广主题价格

项目简介小产权，付款方式分期，不走商贷和公积金，小区暖气和天然气双气，

项目个人分析地理位置处于新城区，小区自带商铺，医疗，教育配套不齐全，部分户型不太科学，

市场调查分析表

项目名称新天地

开发商

项目地址长乐路中段

销售公司

设计单位—

电话

均价2600元左右

最高价2800元/M2

起价2450元/M2

项目规模占地30余亩，共6栋

物业形态商业+住宅

项目销售状况尾盘销售

项目推广主题以商业为推广为主题。%二楼是商铺，三楼以上是住宅

项目简介分南北两个社区，临街盖的，基本以130平的三室为主：

项目个人分析地理位置处于新城区，小区自带商铺，医疗，教育配套不齐全，部分户型不太科学

市场调查分析表

项目名称金成花园

开发商新密金成购物中心建设有限公司

项目地址西大街与长乐路交汇处

销售公司明阳企划

设计单位

电话6985779969859708

均价期均价：2700兀/M2一期无开盘

最高价2800元/M2

起价2500元/M2

项目规模占地40余亩,共6栋

物业形态一期（2栋现房）二期施工中（建到三层，到2012年交房）

项目销售状况一期售完，二期排号已结束（150个号码）2010年6月份

开盘

项目推广主题以商业为推广为主题

项目前面是•个购物广场，中间有知名度很高的•些商业连锁机构，如金博大、丹尼斯等大

项目简介型商业机构

项目个人分析地理位置处商业圈，位于新城区，医疗、教育配套不完善，人气有待拉拢。

市场调查分析表

项目名称未来城市花园

开发商

项目地址花园路与漆水路交汇处

销售公司

设计单位—

电话69828888

均价2400元左右

最高价2800元/M2

起价2300元/M2

项目规模占地30余亩，共6栋

物业形态基本没房现房销售

项目销售状况尾盘销售

项目推广主题以商业为推广为主题

项目简介开发比较早，50年的产权，社区已成规模

项目个人分析地理位置处处于新城区，小区自带商铺，生活配套齐全，部分户型不太科学

市场调查分析表

项目名称中强御金湾

开发商河南中强房地产有限公司

项目地址深水路遇政通路交汇处

销售公司精工地产

设计单位新密市建筑设计院

电话69853666/69853668

均价3500元左右

最高价3800元/M2

起价3350元/M2

项目规模占地200余亩，共12栋，300户

物业形态叠加别墅、退台式花园洋房、电梯多层

项目销售状况一期售罄

项目推广主题市府新区，城市中轴，雪花山下

中强御金湾，将退台式花园洋房引入新密，创造居住新革命，通过“退、错、露、院”等技

项目简介术手段，营造出视觉情趣。

项目个人分析新密房地产市场划时代的产品，必将掀起新密高端住宅市场的竞争风潮。

第三章经营城市理念的作用及意义

第一节经营城市理念在城市建设中的作用

经营城市是现代城市发展理念的创新，它强调城市建设不能靠

政府“负债经营”，应该“以城养城”，强化政府调动资源办大事的能

力，政府职能由直接经营和企业转向以市场运作方式利用市场主体和

民营资本间接的经营城市土地、国有资本、生态环境、基础设施、规

划、信息、城市功能、城市品牌及城市形象等公共资源，实现公共资

源的产业化、市场化运作。全面理解和把握城市经营的内涵，具有非

常重要的意义。

一是有利于加强对经营城市工作的长期性认识。经营城市不是

实现现有资产就终止了的工作，而是发展城市经济的一种理念，一种

符合市场经济要求的方法和途径，只要城市存在，就有城市经营的工

作，而且是一项具有丰富回报的事业。

二是有利于正确把握资产存量和增量的关系。盘活城市现有资

产存量是必要的，将资产存量按市场要求配置同样也是重要的。三是

有利于城市建设步入“建设一发展一再建设”的良性循环轨道。

城市聚集了众多的可供发展的基础条件和客观因素，拥有庞大的

资产资源优势和优先发展优势，开展城市经营工作，意义十分重大。

第一、经营城市能有效地聚集大量资金。因为城市本身就是国有

资产，并且是最大的国有资产，经营城市，可实现和聚集大量资金，

解决发展城市经济资金不足的问题，是经营城市最直观、最有效益的

成果。所以有人称“招商引资用的是明天的钱，经营城市用的则是昨

天的钱”。如2002年某市储备土地1133.33万公顷；招标拍卖挂牌

出让土地33宗（其中中心城11宗），面积40.12公顷，获出让价款

1.45亿元，为城市建设聚集了大量资金。

第二、经营城市可以进一步改善投资环境。经营城市将资产按市

场要求进行配置，能大大改善城市空间布局，提升城市功能，优化和

美化环境。例如上海市在90年代初就通过调整产业结构，优化资源

配置，努力营造良好的投资环境，从1992年开始连续几年利用外资

都是100亿美元，整个90年代上海直接利用外资到位的资金是450

亿美元，名列国内前茅。

第三、经营城市有利于推进国企的改革。经营城市是以企业为中

心，实质是在更大的范围，更高的层面上推进企业资产重组、整合，

是企业改革深入发展的助推器。

第四、经营城市能使城市公共设施、基础设施、土地、房屋等发

挥最大的效用。城市基础设施和公益设施等是一笔庞大的存量资产，

它们能够直接带来效益，因而可以用市场化手段进行经营。许多城市

在这方面已开始实践，并且受益非浅。东营区在经营城市中，通过基

础设施合资合作、转让、命名权、特许经营权的招标拍卖，也取得了

好的收益。

第五、经营城市还能带来人们思想观念的进一步解放。

第二节经营城市理念的现实意义与历史意义

“经营城市”是实践"三个代表”重要思想的具体体现。“经营城市”

的目的是使城市资产实现增收，聚集资金，把城市管理和建设好，使

经济快速发展，市民得到实惠。“经营城市”要求从实际出发，从与人

民群众息息相关的小事做起，鄙弃盲目建设那些不切实际的"形象工

程"。把经济发展与群众满意作为经营城市的出发点和落脚点，代表

最广大人民群众的根本利益。这正是实践江泽民同志"三个代表''重要

思想的具体体现。

经营城市有利于政府转变职能

政府转变职能一直是较难的问题，然而，经营城市这一方式却给

城市政府带来了新的、具体的、可操作的途径。社会主义市场经济条

件下的城市发展不再单纯由政府来推动，而更多改由市场推动。这种

状况决定了城市的领导者在城市发展过程中，要逐渐实现由管理城市

向经营城市的转变。

市场经济是法治经济，它要求城市政府采用以法律法规为基础的

经济杠杆管理模式。我国是公有制为基础的经济体制，城市政府拥有

大量的国有资产，如何把这些资产的效用最大化的发挥，成为城市政

府在市场经济下面临的重大课题。经营城市就是城市政府运用一些经

济手段，解决城市建设发展问题的新探索。

经营城市有利于建立集约经济

从社会进步的角度上讲，城市发展追求的目标不仅是单纯的经济

发展、生活便利，而且还包括全社会降低交易成本、居民精神物质环

境质量全面提高等方面内容，并以城市发展带动其所在地区的整体经

济的发展，促进整个社会的进步，使城市真正成为其所在区域的经济

增长极。这也是城市经济由粗放经营转向集约经营的必然趋势。

经营城市有利于充分利用城市资源，摆脱建设资金短缺的困境

城市是国家长期巨额资金投入的结果，是一笔巨大的国有资产，

完全可以运用市场经济手段，进行重组、营运和盘活，克服城市建设

资金长期存在的匮乏状况，走以城建城、以城养城、以城兴城的市场

化道路。最大限度地盘活存量，发挥经济效益，走出一条"以城养城、

以城兴城〃的经营之路，实现城市管理自我发展、自我积累、自我升

值的良性循环。

经营城市是现代城市建设和管理走向市场的必然选择

经营城市一方面以城市管理者的身份将城区的土地、基础设施、

公用服务设施等资源推向市场；另一方面，通过加大城市建设管理体

制改革和市政公用事业运行机制及经营机制的改革，引入市场竞争机

制，增强市政公用事业人员的危机感、责任感和使命感，使其自觉地

管理好、维护好城市。

第四章项目地块综述

第一节项目地块速描

本项目位于新密市惠沟村，占地800余亩，西临密州大道，南邻

到嵩山大道，北瞰郑少洛高速。地理位置十分优越，交通四通八达。

项目地块现状为自然村，位于新密市东部，周边生活配套完备，

银行、超市等基本生活设施极度缺乏。

第二节项目地块SWOT分析

对项目的优劣势分析，能让我们更清楚的看到地块自身的优势和

劣势，对我们日后的项目规划、设计，提供依据。

优势：

1、项目地块交通便利，便于出行

2、项目地块面积较大，便于规划各类建筑形态，实现土地价值

最大化

3、项目地势呈坡地形，便于设计水系、景观等附加值较大的规

戈提升项目品质

4、规划道路穿过项目地块，加上前方500亩预计新增两条社区

道路，可增加一些商业面积

劣势：

1、项目处于传统意义上的贫民区，地块成熟度不够，前期需要

大量炒作

2、项目地块不属于城市的发展方向，需要对客户进行前期引导

3、项目地块右侧为监狱与水泥厂，对客户心理影响较大

4、项目地块起伏较大，不利于土地的足额利用

5、项目地块标高差异巨大，前期土地整理成本增加

6、项目地块地质结构复杂，地基部分成本增加

7、项目地块地下管网成本增加

8、项目地块起伏较大，不利于开挖地下车位，且车位数量不能

满足新密私家车较多的需求

9、项目地块实际可利用土地面积较少，需重新审视投资收益率

机会：

1、由于矿产经济的关系，新密市场潜在购买力及承接力非常可

观

2、新密高端住宅市场开始复苏，高端产品供不应求

3、项目独特的交通优势，使得本项目的高度客户，能够缩短新

密到郑州的时间

4、新密房地产市场处于无房可售的状态，市场潜力巨大

5、新密市场缺乏严格意义上的高端住宅项目，别墅项目更是缺

乏近5年之久

6、新密市场缺乏高性价比的高层住宅产品

7、新密房地产开发普遍不重视园区景观、绿化

8、新密房地产开发项目普遍没有设计水系、水景等水文化

9、新密的教育资源匮乏，目前尚无房地产公司把教育与地产开

发进行嫁接。

威胁：

1、本项目体量大，开发周期长，整个开发过程会遭遇竞争对手

狙击，有较大风险

2、本项目回迁居民的安置，直接影响到项目的档次

3、按照新政规定，没有取得预售许可证不得销售，本项目由于

开发性质和土地的关系，销售回款速度肯定受影响

4、惠沟村是新石器时代遗址，新密市级文物保护单位，文勘过

程含较大风险

第五章项目地块规划设计构想

第一节项目地块规划依据及概念提炼

本项目位于新密市东区，占地约800亩，紧邻新密一郑州高速口，

具有得天独厚的区位优势。地块的规划足够我们实施更为科学、更为

合理的项目规划。

在城市化功能划分日益清晰和理性的今天，我们考虑一个城市区

域的定位，要综合城市性格、城市功能、城市配套、城市可持续发展

等多方面来考虑。在本项目的初步调研中，我们可以总结出项目地块

的关键词：

交通便利，出行方便

绿化程度高

地形错落有致，天际线丰富

地块面积较大，便于完善自身功能配套

在详细分析了新密中高端客户的消费习性和喜好后，我们给目标

地块的准确定位为：

新密首席CLDo

CLD,全称：CentralLivingDistrict,中文翻译：中央生活区。

是指一个经济高度发展的城市中，在政府总体规划的引导下，随着经

济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行CLD设计图为模式发生

了功能分化，那些由若干功能区组成，可满足城市主流人群集中居住、

消费、娱乐、教育需求，位于城市核心居住地带，并具有城市一流生

活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。

CLD的特点

除了区域内具有高尚的楼盘品质外，CLD对环境及配套设

施的要求也非常高。因此它必须位于城市经济发展成熟地段，社

区配套设施完善，社区成员有机会在第一时间获得市场资讯，享

受信息资源并能及时做出相应反应。这种高度的集中，包括了生

活资源的集中、特殊居住群体的集中、品质服务的集中、能源供

给和标准设施的集中。

CLD最重要的两个因素是空间和环境。CLD的基点在“生

活”。从狭义上讲，CLD可以是一个居住社区，但它必然需要一

个整体环境的支持。因此，CLD不仅仅是一个居住区的概念，

它涵盖了周边地区的种种因素。因此CLD区域内必须有大型城

市绿地，便捷的交通路网及良好的配套服务设施及形成规模的居

住区。

CLD中的房子怎么盖？

CLD不是项目概念，而是地域概念，随着社会的进步，以及

人们对自身居住追求的提高，CLD其本身的素质也应不断提高。

CLD的项目除了医院、银行、便利的交通设施等之外，也必

须注重自己的小环境的营造，如丰富的社区配套、大量的绿地等。

要求周边的配套设施较为完善，使小区住户足不出区就能完成主

要的生活内容。可以说CLD浓缩了生活精华。充分利用外部资

源，但不过分依赖外部资源，合理营造好小环境是CLD物业的

人本之道。

此外，在CLD这个不算小的区域里为中产阶级盖一大批房

子，同质化竞争在所难免，而创造差异化的、个性化的竞争空间

是开发商所追求的，而CLD也不允许只有一种设计，如何在这

一区域凸现楼盘的个性色彩，发展商应提供不同的价格、风格、

品格的房子，使每类人都能有满意的选择。CLD性能价格比比

较好的房子，户型好是基本功，社区规划更具亲人性，也就是更

自然、更舒适、更生活化，一切以提升居住者居住的满意度为主。

CLD的现状

CLD已经在西方发达国家存在和发展了数年，而在中国的发

达地区如北京、上海、深圳等地，CLD的概念已为市场所接受,

北京的亚运村、上海的徐家汇------虹桥沿线、深圳的香榭里社

区都云集了掌握城市科技、金融命脉的城市精英。在这里，规划

最早、最能称之为CLD的当属北京亚运村。

北京亚运村地区在成为北京主要生活居住区的同时，也显现

出一些商务、商业配套衔接不上的问题。除了很少的一些地段有

些商业气氛之外，其他地区，商业几乎还是一片空白。CLD的

建设需要商业配套的跟进，而对于开发商来说，随着CLD区域

楼盘的热销，则更多的投资于住宅建设，而商业服务方面滞后性

则往往越来越明显，而对于CLD区域项目来说，商业配套是应

该贯穿于其项目开发的整个过程的，否则，其区域定位就背离了

CLD的概念，而对于CLD区域内应提供的服务与便利也便是空

谈了。

第二节项目地块开发理念

开发理念

观近现代历史，儿乎所有的社会政治经济文化活动，都贯穿着人

文主义的脉络。我们认为：城市是人类的聚居地，社区是人际关系的

集中发生地，家园是人们的生存场所，居纵室是每个人的生活空间。

居住的本质是满足人性的需求。居住的深刻意义在于：它能够展示和

影响人的生存状态，并给人以生存的意义和价值。因此，凡是适合于

现代人居住的房产品，必然体现着独特的人文精神和人性关怀，是人

文主义理想在居住生活领域的具体体现。我们建设的房产品，必须把

握生活方式的变化方向，满足人性的多层次需求，如对真善美的追求,

体现对人的尊重，对居住者内心归属感、自由感、身份感以及个人价

值实现的尊重，使其成为适合人类生存并促进人性发展的人居环境，

为人性的向善和美好提供居住层面的支持。

基于这种理解，领城确定了自己的房产开发理念：房产品是人的

自然生存空间，也是人的精神发展空间；房产品是文明和文化的载体;

房产品是艺术的创造和建设者生命价值的体现。

领城在开发建设房产品的历程中，将怀着一份真诚和善意，认真

实践这个开发理念，追求人与自然、人与人、人与自己精神世界交流

的最理想、最和谐状态（追求住户与被改造过的自然的和谐；寻求在

开发的社区内部人与人之间交往的和谐；寻求人在我们改造的环境里

心情舒畅的境界）。从园区规划和建筑容积率、社区人口密度、道路

布局和交通组织、生活设施配套、绿化布置和养护、户内外环境、建

筑的高度、立面、色彩、空间形态组合、居室功能设置乃至管线布局

等一切方面，考虑每一个环节对人的影响，对居民安全、舒适、日常

生活的方便程度，以及对人际关系的影响，努力追求房产品的精致和

完美，追求房产品质的进步和创新，并将其融入开发的每一座园区、

每一座建筑和每一处细节，让人们人性化地居住并达到真善美的理想

境界。

第三节项目整体规划布局构想

功能区块的划分

规划直接关系到项目的成败，必须具有前瞻性和超过建筑的表现

力。就本项目而言，园区规划采用一次性完成总体规划。充分考虑目

标顾客当前需求与远期需求的结合，力求制造出来的产品10-20年之

内不落后。一次规划，各期独立，逐期开发，浑然一体，规划过程中

将建筑、景观、环境结合起来，在厚重的历史积淀传统中体现现代居

住理念及社区文化内涵，在建筑设计方面则可以按每个组团的开发量

具体安排。注重规划本身品质控制的同时，考虑成本控制。园区规划

除遵循一贯的原则外，应着重考虑如下要求：

1、大尺度效果

北方的民众性格相对粗犷，房地产开发普遍比较强调大尺度效果

及小区整体氛围的营造，而对细部的审视能力则相对较弱，也不太挑

剔。

2、与当地文化的结合

如能将北方的大尺度效果与南方特有的灵巧、秀丽有机结合，在

规划上突出功能性，体现现代化城市工作生活的居住方式一高效、便

捷、资源享受，将能给客户们以全新的感觉。新密人由于矿产经济的

相对发达，人民性格喜欢交友、喜欢热闹，为增进邻里关系，体现社

区文化内涵，可设置相对集中的休闲、交流空间。

3、地形改造

就我们目前所看到的开发项目而言，新密市目前的楼盘大多是在

平地上直接建房子，几乎没有地形的起伏，给人感觉平淡、缺乏动感

及生命力。本项目应该充分利用地形的起伏，结合建筑群落和环境的

设计进行适当的地形改造是一个很好的突破口，通过改造，使整个小

区掩映于景观之间，进退起伏、高低错落，从而产生对自然的归属感。

4、人车分流系统

目前"新密所有房产项目都处于人车混行状态，没有真正实现人

车彻底分流，如在小区规划中引入这一系统，将成为新密市场上的一

大凫点。

居住组团形式

整个小区由多个主题相连，风格各异的居住组团构成。组团间采

用围而不合的规划理念，各个组团既相互独立又彼此围合。各住宅组

团之间由绿地、公共建筑、道路隔开，使居住小区顺应地势的变化，

形成建筑高低错落，绿地相连，道路便捷，既统一又有变化的整体。

住宅组团采用整体布局方式，对空间给予了充分的重视，体现以人为

本的原则，拉近公共建筑与住宅的距离，居住空间群体景观比较完整,

给住户有安静、安全、方便之感；住宅组团内外用绿化来联系，既有

小范围整体空间，又有区域性的大范围的公共空间。居民围绕公共空

间活动或是游憩、打牌下棋、玩球、谈家论政，都有一个合适的位置。

1、邻里单位关系形态

居住组团内各单位采用以变化方向的行列式布置为主，分散布置

点式住宅为辅的布局手法，形成适当的围合、交流空间。各单位之

间错落有秩，绿地配置花草树木相互区别，各具特色，邻里单位对某

一空间领域产生归属心理，并对同一领域的居住者予以情感与志趣的

认同，进而使同一组团的居住者形成独特的、亲近的邻里关系。

院落空间形态

1、天际轮廓线

强调社区环境与空间的自然品质，力求人与自然的和谐统一，将

高、中、低层不同建筑形式的住宅搭配布置精心营造。不只局限于单

一层数和形式的住宅。从布置手法上，高层住宅布置在小区的中央部

位，低层住宅布置在边部位。这样就可以避免形成封闭的空间或形成

与外部空间隔绝的局面，能够和周围形成统一的整体。顺应地形改造

的地势高差，合理运用山地建筑形态，建筑呈阶梯状错落分布，层次

分明，绿化、小品、配套设施等协调搭配，使整个园区布局高低起伏、

形态各异、色彩和谐，视界丰富，形成委婉流畅的天际线。

2、配套设施布点

强调各项设施的功能划分，在布局上各成体系，做到功能的复合

交叉。公共活动设施在小区内居中布局，各项配套服务设施置于几个

小规模居住组团交界线形成的道路上，将这种道路建设成步行街或符

合人尺度的人车混流的小路，改变其单纯的交通功能，使其具有复合

交通、商业设施等多重功能，集交往、购物、休息、饮食、观赏、儿

童游戏于一体。并有可能形成密集人流的聚集地，以改善居住空间的

生活气氛。利用各组团中预留的弹性空间，允许某些功能以及功能所

需空间自发形成或调整，以引发规划无从设计的空间细节，从而在改

善住宅组织结构、重组各功能设施之间的关系的同时，逐步恢复传统

街区的多元化和多层次，在这些小街中提供需要的各种类型生活空

间。

综合管线布置

按规划设计规范进行设置。一方面考虑平面上各管线的管位的安

排，根据实际情况灵活安排，统筹兼顾，最大限度地满足各管线的净

距要求。另一方面是竖向上各管线的布置。在做雨、污水设计时，应

事先对交叉雨、污水管线的标高做调整，达到规范要求的垂直净距，

在此基础上再对其它各专业管线的标高予以协调。通常由上至下的顺

序为：强电管、弱电管、煤气管、给水管、排水管（雨、污水管上下

位置应根据实际设计的标高再确定）。

第四节景观规划构想

环境是围绕人群空间和影响人群生存发展的因素。园区环境包括

了自然环境要素和社会环境要素，独特的人居环境风貌愈来愈被人们

所追求。随着消费观念的日趋成熟，“买房子就是买环境”已成为人

们的共识。本项目的环境设计，拟请专业公司具体策划，这里只做初

步建议。

总体设计思路

居住区的景观设计，充分考虑北方的气候特点，以生态系统为基

础，注重环境的平衡，合理分配各景观要素一一植物、道路、建筑、

山石、水体的比例关系，重点突出植物造景，同时充分运用植物覆盖

所有可以覆盖的黄土，努力提高单位面积的绿地率和绿视率。运用生

态园林原理，设计多层结构，乔木下加栽耐荫的灌木和地被植物，构

成复层混交的人工植物群落以得到最大的叶面积总和。在满足居住区

景观使用功能基础上，还应努力创造丰富的景观效果。各组团景观之

间相互补充，互为呼应，体现“均好性”特征，硬地、水景、绿地、

花木、小品搭配合理，调理景观造型，创造出步移景换，形色声香，

回归自然，远近俯仰皆怡人的文化景致。

硬质景观设计

一、园区道路

实践已经证明，绝大多数的购房人，会本能地沿着道路的走势来

感受园区内部环境，并由此进行评判，因此，园区道路必须精心设计。

1、路宽的合理设定

整体实行人车分流的交通体系，园区道路要满足人行的基本功

能。由于园区规模较大，因此建议园区内设主干道，若干条支路和

多条宅前道路。鉴于北方的居民比较习惯于宽阔的道路，建议园区

内主干道宽7.5米；支路宽4.5—5米；宅前道宽1.2—1.5米。

2、道路弯曲度

多一些柔和的弯度，可增加道路本身的美观；路面也应适当作

些起伏设计，使视觉上富于变化。

3、路面材料

园区主干道选用沥青路面，其余道路结合园区景观场所的不同,

可选用石材或彩色广场水泥砖、陶砖等，协调搭配使用，形成变化

的路面色彩和质感，以丰富道路自身景观。小区组团道路可采用广

场砖铺设，增加路面的柔和性，拉近与人的距离感；宅间小路采用

卵石步道或石块点缀，使之融合于景观中，增强人的归属感。

4、道路流线

在道路流线的设置上，除考虑行人、非机动车通行的便捷性、安

全性外，还应考虑残障人士的交通动线，兼顾对园区绿景、水景和

建筑景观的观赏角度，尽可能使行人沿路能看到较丰富和较精彩的

景观面。

5、地下管线检修盖

沿路敷设的地下管线检修井盖板，其强度、外观、色彩要符合

道路的使用要求，并尽量靠路边布置或与景观绿化相结合。

6、道路标识

路面标识要与道路主要功能结合，主干道与次干道交汇处设置

明显的方位指示牌，标识色彩要醒目、便于识别、查找；宅前小路

不设道路标识，可作指示牌引导说明。

二、园区小品

园区小品主要分为观赏小品和休闲小品或二者兼设。小品以风

格清新、淡雅大气为好，不要让人感觉多余、突兀。要与景观氛围

融合，体现功能，起到点缀、升华作用。

1、石景小品

石景包括石桌、石凳、绿地上的天然卧石点缀、绿地中的石质步

行小径及少量石材制作的标识物、雕塑等。可在人群集中或院落间

使用。

2、木质小品

包括部分绿地的低围栏、休闲椅及园区平面示意栏等内容。应做

到与周边环境协调。

3、绿化小品

设置的原则是恰到好处，过少而平淡无味，过多则繁杂累赘。

软质景观设计

一、园区绿化

1、绿化准则

北方气候条件特点：一是冬季漫长，枯黄期在五个月以上；二是

空气干燥，风沙大；三是污染严重，灰尘多。根据这样的气候特点，

在北方小区开发中，绿化应实行“三多三少二

第一，树木要多，草坪要少。从经济性考虑。草坪种植后的维护

费用要大大高于树木，不仅需要专用的养护设备（如剪草机、疏草机、

打孔机、喷灌设备等）定期浇水、施肥，而且还需不断更新草坪，物

业管理费往往是承担不起的；其二，草坪不适应北方的气候特点，一

遇漫长的冬季，枯黄的草坪便毫无景致而言。即便是草坪，也应该采

用多花草坪，混合草坪，甚至是自然植物草坪等，以降低维护费用，

同时尽可能创造野生生物的环境，使小区绿化自然化、多元化。

第二，高大植物要多，低矮植物要少。绿化植物的高矮应与建筑相

协调，绿树掩映的住宅楼会给人们带来美好的享受和大自然的温馨。

第三，自然景观要多，人工雕琢要少。小区的绿化并非整齐划一就

好，自然景观更有其观赏性。

第四，绿化栽植应结合景观效果，体现品种多样化，色彩协调并具

有层次感。

2、绿化设施带的考虑

(1)分车绿地

分车绿带的植物配置应形式简洁，树形整齐，排列一致，形成良好的

行车视野环境，使驾驶员容易辨别穿行道路的行人。中间分车绿带应配

置灌木、灌木球、绿篱等枝叶茂密的常绿植物，阻挡相向行驶车辆的眩

光.两侧分车绿带应以种植灌木为主，并应灌木、地被植物相结合。被人

行横道或道路出入口断开的分车绿带，其端部应采取通透式配置，使穿

越道路的行人容易看到过往车辆，以利行人、车辆安全。

(2)行道树绿带

行道树绿带种植应以行道树为主，主要是为行人及非机动车庇荫，

宜乔木、灌木、地被植物相结合，形成连续的绿带，提高防护功能，加

强绿化景观效果。在道路交叉口视距三角形范围内，行道树绿带应采用

通透式配置。

(3)防护绿带(基础绿带)

防护绿带设置应考虑防风固沙、涵养水土、调节气候、净化空气、

优化生态环境的功能，用于隔离建筑与道路、组团结构。植物配植用地

绵等藤本植物作墙面垂直绿化，用直立的桧柏或女贞等植于墙前作为分

隔，配植花灌木、宿根花卉及草坪，在外缘用绿篱分隔，以防行人践踏

破坏。

(4)广场绿地

广场绿化应配合广场的主要功能，使广场更好地发挥其作用。广场

绿地布置和植物配置要考虑广场规模、空间尺度，使绿化更好地装饰、

衬托广场，改善环境，利于游人活动与游憩。广场绿化应结合周边的自

然和人造景观环境，协调与四周建筑物的关系，同时保持自身的风格统

一。集中成片绿地采用疏朗通透的植物配置，能保持广场与绿地的空间

渗透，扩大广场的视域空间，丰富景观层次，使绿地能够更好地装饰广

场。

第五节建筑形态规划设想

本项目地块较大，开发周期较长，适合规划多种产品形态，来丰

富和完善地块自身的产品差异定位，同时,多形态的建筑规划，也会

提升项目的整体档次和开发水平，形成合理的资金链结构，实现土地

价值最大化。

高端住宅产品类：

别墅:

别墅是住宅的终端产品，也是居住的最高形式。本项目设计别墅

产品，在提升项目档次的同时，也完全能够迎合新密市场高端人群对

别墅产品的需求。

别墅产品在设计上可以考虑联排别墅和独栋别墅。

多层带电梯花园洋房：

花园洋房是立体形式上的别墅，通过退台、错层、露台、院落等

技术手段，营造出视觉享受和生活情趣。层层退台的自然易趣间，生

活品味尽显。

高层楼王：

俗语云：大隐隐于市！通过对高层产品的户型、结构形式、建筑

选材等方面的甄选，建筑属于城市豪富阶层的楼王产品，提升项目整

体档次。

中端住宅产品类：

多层：

多层在新密市场上已属稀缺产品，面向中低端收入者。本类型产

品通过总价策略和户型设计上的优化，可以丰富项目的产品线，实现

较快的销售回款。

小高层：

小高层通过户型和总价策略的控制，在城市富人区中打造“高性

价比”的居住产品，吸引城市中端客户关注，同时通过户型配比，使

之成为实现项目利润的关键之处。

投资产品类：

酒店式公寓：

酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、

会所多功能于一体，具有“自用”和"投资”两大功效，但其本质仍然是

公寓酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模

式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合

性很强的物业。通过本类型产品的建设，可以有效补充项目运作过程

中的现金流，同时一，为我们的业主提供更多的投资产品选择。

第六节公共配套规划构想

社区公共服务设施，是指直接为本社区居住用地内居民提供服务

的基本性、共享性设施，一般包括公共建筑及其场地，还有附属设备

等。从宏观上讲，建设部在《城市居住区规划设计规范》［GB50180

-93（修订本）］中将其按使用功能分为教育、医疗卫生、文化体育、