河南城中村改造项目总体定位及开发策略图文并茂

郑州市XX城中村改造项目总体定位及开发策略研究2023/3/211思源顾问2012年8月思源经纪2目录本案的本体解析及地块价值判断本案的开发环境及市场前景研判本案开发的难点与机会点分析本案的开发模式及运作思路建议本案的总体定位及规划布局建议本案总体经济测算及开发计划建筑风格建议及景观设计建议总体营销策略及启动区营销建议——附件链接——2023/3/212思源顾问XX城中村基本情况解读XX位于郑州市城区的南部，二七区与管城回族区交界处，隶属管城回族区；XX城中村改造范围东至：京广铁路，西至：佛岗村，南至：南三环路，北至：长江路。XX城中村改造安置区规模：郑东新区省政府二七塔郑州火车站经济技术开发区市政府广汇PAMA本案地块价值判断本体解析项目规模单位总用地面积3000亩村民安置用地400亩总安置人口4000人安置住宅总建筑面积520000平方米商业/办公用房建筑面积65000平方米安置区总建筑面积585000平方米2023/3/213思源顾问项目地块内土地使用性质、开发强度等差异性大，东南部建筑密度高，西北部以耕地为主服装加工基地XX村中心区公交总站公园射击场物流中心花都港湾物流中心农用地地块价值判断本体解析2023/3/214思源顾问项目地块外围现状功能区分布地块价值判断本体解析西南侧佛港城中村用地项目西侧村落项目西北侧建成社区项目北侧“天地惠城”项目北侧回迁房区项目东南侧商业/物流区2023/3/215思源顾问XX是郑州市的南大门，外部交通便捷、内部交通不畅通往市中心通往市中心通往市中心通往郑东新区通往经济技术开发区连通郑少高速连通西环路客技路：连通长江路与郑新路至许昌至许昌本案京广路紫荆山路城东路中州大道航海路长江路南三环路郑新公路地块价值判断本体解析2023/3/216思源顾问XX周边市政配套设施尚不完善，城市建设面貌落后地块南北两侧市政道路、管线配备较为完善；地块内部及东西两侧市政燃气、采暖等配套设施尚未接入，现状道路分布杂乱无章；地块北侧长江路地块南侧南三环路地块价值判断本体解析2023/3/217思源顾问XX周边城市功能不健全，公共服务设施不足地块南侧物流产业基础良好，拥有中部地区最大的摩托电动车物流港；地块内部仅有一所学校和少量低端的休闲娱乐配套；区域整体的公共配套、服务设施不足地块价值判断本体解析2023/3/218思源顾问XX区域开发的限制性条件分析地块价值判断本体解析市政道路/铁路的影响：地块周边及内部的市政道路和东侧京广线将整个区域分割成五个板块；长江路两侧均有高压线：该高压线不可移动，对长江路两侧地块的使用造成不便；保留区：XX区域内部保留区分布零散，对整体规划产生一定影响；高压线南三环客技路京广线邱寨佛岗黄河学院宇通公司用地12345678还迁区长江路高压线编号功能1市政公交车站2中学3小学4已建成项目5铁路货运堆场6市政公交车站7在建区域（暂不考虑）8已建成项目“花都港湾”9已有开发意向（暂不考虑）左图中标注地块功能列表92023/3/219思源顾问地块价值判断本体解析根据板块的自然划分，结合地块现状、用地规模、临路状况、未来开发难易程度等方面因素对地块价值进行判断地块现状；用地规模；临路状况；拆迁量大小和难易程度；未来开发利用的难易程度；价值判断评价指标C区D区A区B区保留区B1AB2C2023/3/2110思源顾问XX区域内各版块块土地价值判断C区D区A区B区保留区B1AB2C板块划分临路状况地块现状用地规模拆迁量和拆迁难度未来开发利用的难度综述评价A南临南三环，北临长江路，东临客技路地块东南侧集镇区拆迁量大，西北侧农用地拆迁量小，花寨路贯穿南北，内部保留项目较多

地块内部及周边配套/服务设施较好，具备宜居社区的建设条件，是区域内价值量最好的板块；最优B北临南三环，东临京广线地块内部多为物流、仓储及集体企业的经营性用地；村委会希望最后启动该板块，以争取较多经济收益

位于南三环南侧，分为两个功能独立的板块，可以充分发挥其独立性、交通便利性，具有较强的商业价值；中等C西临客技路，东临京广线北部和中部为集镇区，南侧为物流企业用地

由于地块狭长、环境差、难以利用的缺点，可考虑开发配套商业、公共服务设施、还迁区等物业类型；较差★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★评价指标：高中低地块价值判断本体解析2023/3/1511思源顾问2012年年8月思源经纪12目录录本案的本体体解析及地地块价值判判断本案的开发发环境及市市场前景研研判本案开发的的难点与机机会点分析析本案的开发发模式及运运作思路建建议本案的总体体定位及规规划布局建建议本案总体经经济测算及及开发计划划建筑风格建建议及景观观设计建议议总体营销策策略及启动动区营销建建议——附件链接——2023/3/1512思源顾问本案开发环环境研究郑州城市发发展态势分分析本案开发环环境研究郑州市地产产市场分析析郑州市房产产市场分析析郑州市城中中村改造研研究2023/3/1513思源顾问经济人口历史文化区位交通城市发展及及规划郑州市城市市概况———“雄峙峙中枢，控控御险要””郑州市是河河南省政治治、经济、、文化中心心，北临黄黄河，西依依嵩山，东东南为广阔阔的黄淮平平原；郑州位于全全国经济地地理腹地，，具有贯通通东西、连连接南北的的战略作用用，是沟通通、促进全全国各经济济区交流、、联合的中中枢之地。。行政区划辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个全市总面积7446.2平方公里市区面积1010.3平方公里建成区面积282平方公里2006年末全市总人口724.3万人2023/3/1514思源顾问郑州已经成成为一个铁铁路、公路路、航空、、邮电通信信兼具的综综合性交通通通讯枢纽纽城市郑州交通、、通讯发达达，处于我我国交通大大十字架的的中心位置置。■陇海、京京广铁路在在这里交汇汇；■107、310国道，京京珠、连霍霍高速公路路穿境而过过；■新郑国际际机场与国国内外30多个城市市通航；郑州拥有亚亚洲最大的的列车编组组站和全国国最大的零零担货物转转运站；一类航空、、铁路口岸岸和公路二二类口岸各各1个，货货物可在郑郑州联检封封关直通国国外。邮政电信业业务量位居居全国前列列。经济人口历史文化区位交通城市发展及及规划2023/3/1515思源顾问郑州依托““地处中原原、通衢天天下”的优优越条件，，全力打造造成现代化化的商贸城城市建成了功能能完善、交交易规范的的农产品期期货和现货货市场；建成一大批批大型批发发市场，使使郑州成为为全国重要要的商品集集散地；零售市场不不断上规模模、上档次次，成为中中原地区各各类消费者者的购物中中心；科技人才等等生产要素素市场初步步形成，成成为中部地地区的技术术交易中心心；各类商务会会议纷纷在在郑州举行行，确立了了郑州在全全国商贸活活动中的中中心地位经济人口历史文化区位交通城市发展及及规划2023/3/1516思源顾问郑州市内外外综合交通通体系协调调发展：未未来将形成成快速路、、环路、城城市主干道道以及轨道道交通相结结合的立体体化交通网网络经济人口历史文化区位交通城市发展及及规划2023/3/1517思源顾问郑州经济快快速发展，，未来将更更注重速度度与质量的的平衡近几年来郑郑州的GDP增长较较快且增速速一直在加加快，总体体GDP增增长势头强强劲。基础础设施的改改善，经济济基础的积积累，外部部发展环境境的改善，，将促进郑郑州经济的的跨越式发发展；随着中原城城市群构想想的实施，，郑州作为为核心城市市，将进一一步保持经经济发展的的高速增长长。经济人口历史文化区位交通城市发展及及规划郑州市历年年GDP增增长情况统统计表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP总量828.2928.31074.11335.21660.62013.5（亿元）增幅13.70%12.09%15.71%24.31%24.37%21.25%人均GDP（元）————15507189952332027956增幅——————22.49%22.77%19.88%数据来源：：郑州统计计年鉴2023/3/1518思源顾问问郑州市的的经济发发展水平平与周边边省会城城市相比比处于中中游水平平，财税税较低，，经济活活力较强强，政府府财力有有限。随着我国国经济总总体增长长的走势势，各城城市经济济发展呈呈现不同同程度的的增长，，郑州的的GDP总量在在周边七七个省会会城市中中位居第第四；从财政收收入角度度看，郑郑州要落落后武汉汉、济南南许多，，与其西西北部城城市水平平相近。。经济人口口历史文化化区位交通通城市发展展及规划划数据来源源：各城城市统计计公报2023/3/1519思源顾问问随着郑州州城市建建设和经经济水平平的不断断发展，，城市规规模不断断扩大，，人口呈呈稳步增增长的态态势经济人口口历史文化化区位交通通城市发展展及规划划依托自身身的“中中枢”优优势，郑郑州市集集聚了大大量的人人流、物物流、资资金流，，城市人人口不断断增长。。随着郑州州市经济济产业的的快速发发展、城城市魅力力的增加加、城市市规模的的不断扩扩大，郊郊区人口口的城市市化进程程将不断断加速，，外来人人口的数数量和素素质都将将有质的的飞跃，，为城市市房地产产的发展展提供源源源不断断的发展展动力。。数据来源源：郑州州统计年年鉴2023/3/1520思源顾问问近年来郑郑州市人人均可支支配收入入和城乡乡居民储储蓄存款款余额都都取得大大幅增长长，并且且具有较较强的增增长潜力力，为房房地产市市场的可可持续发发展提供供有力保保证。经济人口口历史文化化区位交通通城市发展展及规划划郑州市居居民收入入统计表表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年居民人均可支配收入（元）66337495864796671064011822增幅——13.00%15.37%11.80%10.07%11.11%在岗职工平均工资（元）————13537150241669418861农民人均纯收入（元）315533773631418347745559城乡居民人均储蓄存款余额（元）————15029171002031722377数据来源源：郑州州统计年年鉴2023/3/1521思源顾问郑州城市的历历史沿革二十年代，郑郑州市规划范范围：东起经经五路，西至至京汉铁路，，南起陇海铁铁路，北至农农业路，面积积为10.5平方公里，，中心位于现现人民公园附附近五十年代，随随着郑州西部部工业区的发发展，“工业业居住”带动动了城市向西西的逐步扩张张；八十年代，郑郑州规划为至至九十年代末末成为拥有100万人口口的特大型城城市，城市规规模向四周扩扩张；1995-2010年郑郑州总体规划划中，城市规规模进一步向向四周扩张，，同时将郑州州经济技术开开发区、高新新技术开发区区纳入总体规规划中；经济人口历史文化区位交通城市发展及规规划2023/3/1522思源顾问郑州市总体规规划（2006年－2020年）郑州城市性质质：河南省省会中部地区的中中心城市全国重要的综综合交通通讯讯枢纽和现代代物流商贸城城市国家历史文化化名城经济人口历史文化区位交通城市发展及规规划2010年2020年总人口400万550万暂住人口80万以上150万以上建设用地360万km2500万km2郑州市中心城城区人口和建建设用地规划划表数据来源：郑郑州市总体规规划（2006－2020）2023/3/1523思源顾问郑州主要发展展方向：东移移——郑东新新区开发和郑郑卞一体化郑东新区远景景概念规划范范围150多多平方公里（（其中起步区区33平方公公里，分为六六大功能区。。分区规划面积功能CBD3.45平方公里郑州市的中央商务区商住物流区23平方公里CBD的功能支撑区龙湖区40平方公里商务、居住、旅游、娱乐和休闲龙子湖高校园区22平方公里主要由高等院校组成科技园区18平方公里用于安排科研院所和研发机构国家郑州经济技术开发区50平方公里是郑东新区的工业支撑区经济人口历史文化区位交通城市发展及规规划河南省委、省省政府决心将将郑卞一体化化打造成中原原城市群的先先导区和示范范区。落实中央“中中部崛起”的的发展战略。。郑卞一体化发发展战略及郑郑开大道产业业发展带规划划2023/3/1524思源顾问本案地处郑州州城区南部，，是郑州城市市发展中的一一块“凹地””城市中心区北移郑东新区西部老工业区东扩本案郑州北移东扩扩战略的实施施带动了城市市北部和东部部区域的发展展；西部老工业区区的改造势在在必行，未来来西部区域拥拥有较大的发发展潜力；郑州市南部区区域一直没有有明确的发展展政策支持，，发展较为缓缓慢，但随着着众多城中村村改造项目的的实施，市中中心用地的逐逐步减少，具具有后发优势势。经济人口历史文化区位交通城市发展及规规划2023/3/1525思源顾问郑州是中国国历史文化化名城、首首批中国优优秀旅游城城市、国家家卫生城市市、国家园园林城市。。郑州历史悠悠久，是中中华民族的的发祥地之之一，孕育育了中华民民族及其光光辉灿烂的的文化。曾曾有夏、商商、管、郑郑、韩5朝朝为都，隋隋、唐、五五代、宋、、金、元、、明、清8代为州。。郑州地区区在历史上上相当长的的时期内曾曾是国家的的政治中心心。辖区内发现现有距今8000年年的裴李岗岗文化，距距今5000年的大大河村、秦秦王寨等多多种类型的的仰韶文化化与龙山文文化遗址。。隋开皇十六六年（公元元596年年）置管州州治所。管管城作为郑郑州、管州州州治，成成为郑州地地区政治、、经济中心心。隋炀帝帝开通大运运河和通济济渠后，郑郑州一度““商旅往返返，船乘不不绝”，成成为全国水水陆交通的的重要枢纽纽。经济人口历史文化区位交通城市发展及及规划郑州城市建建设中对历历史、人文文资源的挖挖掘不足，，缺乏城市市特色和凝凝聚力！2023/3/1526思源顾问经济人口历史文化区位交通城市发展及及规划嵩山风景名名胜区北伐阵亡将将士纪念碑碑二七广场砖牌坊街中牟孔子回回车庙商城遗址2023/3/1527思源顾问郑州城市发发展态势研研究小结郑州区位、、交通优越越，在中原原城市群构构建和郑卞卞一体化进进程中，作作为首位城城市，吸引引力将不断断加强，发发展潜力巨巨大；1.城市发展方方向为“北北拓、东移移”，东移移为主要方方向，XX村从来就就没有处在在城市主发发展方向上上，基础差差，题材少少；3.郑州市经济济腹地广，，经济发展展基础较好好，商贸物物流业发达达，经济活活力高，居居民收入不不断提高，，消费力不不断增强；；2.1.郑州历史悠悠久，文化化底蕴深厚厚，现代城城市建设过过程中，历历史文化淹淹没比较严严重，本案案开发可以以突出地域域文化特色色。1.4.2023/3/1528思源顾问本案开发环环境研究郑州城市发发展态势分分析本案开发环环境研究郑州市地产产市场分析析郑州市房产产市场分析析郑州市城中中村改造研研究2023/3/1529思源顾问郑州市近六六年来房地地产投资情情况分析住宅总述商业资料来源：：郑州市历历年国民经经济和社会会发展统计计公报郑州市近六六年来房地地产市场取取得了较大大的发展，，房地产投投资额一直直保持快速速平稳增长长态势：06年的投投资总额比比01年翻翻了近5倍倍，进入04年后，，在国家宏宏观调控不不断加紧的的环境下投投资额仍然然大幅增长长；郑州市房地地产投资每每年以不同同幅度比例例增长，同同时其在固固定资产投投资额的比比重也相应应增长，表表明房地产产业在国民民经济地位位越来越重重要。办公酒店2023/3/1530思源顾问宏观调控政策进一步趋紧胡锦涛在中中央经济工工作会议上上明确提出出了加强对对房地产市市场的合理理引导和有有效调控进一步加强强、规范外外商直接投投资房地产产业审批和和监管新土地储备备管理法遏遏制变相囤囤地加大对土地地违法案件件的查处力力度进一步遏制投资性购房需求上调准备金金率以“户”认认定第二套套房贷货币政策由由“适度从从紧”调整整为“紧缩缩”市区可开发发用地停批批，规范城城中村改造造《加强土地调调控严格土土地管理的的通知》《进一步规范范城中村改改造的若干干规定》（103号文）房产政策环环境分析住宅总述商业办公酒店2023/3/1531思源顾问郑州市房地地产市场的的供给量、、销售量、、成交量都都呈逐年放放大的态势势注：07年年仅包含1月至11月的数据据。万平米万平米年份2003年2004年2005年2006年2007年预售面积（万平米）6455466007501013销售面积（万平米）399504599750853成交量（套）————429786842179835住宅总述商业办公酒店2023/3/1532思源顾问06年郑州市房房地产市场供应应的主体依然是是住宅类物业，，商业和写字楼楼在总供应量中中所占比例较小小分类施工面积06年新开工面积竣工面积商品房销售面积住宅20665411918560641181347539298190平方米住宅250431312690205336268119772经济适用房15352046303286638917283993别墅/高档公寓1318933612413135910449181写字楼163351963212812567873891商业33551781331412455390351552其他99877061263016680643484合计266528781176177648660088008225资料来源：郑州州市统计年鉴住宅总述商业办公酒店2023/3/1533思源顾问06-07年间间郑州商品房的的供应量、成交交量、成交价格格都出现不同程程度的涨幅。资料来源：易居居研究所住宅总述商业办公酒店2023/3/1534思源顾问西平国有企业集中、、效益平平、经济活力不足居住环境较差南贫区域发展落后、、配套设施薄弱弱城市形象差等郑州房地产市场场各板块特点概概述北富基础设施完善、、房地产开发起步早发展成熟熟东贵行政、经济、文文化中心、经济基础雄厚、、郑东新区住宅总述商业办公酒店2023/3/1535思源顾问郑州市房地产市市场供应的主体体是商品住宅，，呈供需两旺态态势郑州市商品住宅宅供应量呈上升升趋势，从分月月统计来看，07年总体供应量略略大于06年；月成交量集中在在40-80万平方米之间，，07年的6月－8月三个月的成交交量突破了80万平方米；资料来源：易居居研究所住宅总述商业办公酒店2023/3/1536思源顾问07年郑州市住住宅市场价格稳稳步上涨，三环环以内基本上没没有低于4500元/平米的的项目07年11月郑州住宅均价为3876元/平米，如果剔出政策性住宅价格影响，均价应在4200元/平米，三环以内基本上没有低于4500元/平米的项目。住宅总述商业办公酒店2023/3/1537思源顾问热点区域东部、北部区域域依然是开发热热点，随着西部部老工业基地改改造的深入，未未来将有较大放放量；随着众多城中村村改造项目的入入市，未来几年年市区内总体供供应量较大。郑州市住宅市场场特点概述建筑形态高层大盘时代到到来，市中心区区高层住宅成为为供应的主体，，三环外围以小小高层、多层为为主；户型特点住宅市场需求的的主体是中小户户型，面积为：：70－90㎡、90－110㎡、110－130㎡之间；销售情况郑州住宅市场整整体销售情况良良好，市区内的的小户型产品多多以投资客户为为主，而80㎡左右两居、95㎡左右三居多为自自住客户；郑州住宅市场的的客群类型主要要包括：郑州本本地客户、周边边地市客户以及及外地在郑州工工作的客户。附件1住宅总述商业办公酒店2023/3/1538思源顾问郑州市商业物业业的供应量和成成交量都出现不不同幅度的增长长，但成交均价价下降幅度较大大1-9月份，商业物业业供求情况总体体表现较差，全全市累计新批商商业面积101.18万平方米，成交交46.47万平方米，成交交面积仅占新批批面积的45.92%；新增供应量主要要集中在金水区区，同时金水区区和郑东新区也也是消化量最大大的板块；1-9月商业物业的平平均消化速度为为5.16万平方米/月，目前商业比比重放量较大，，未来市场竞争争加剧；住宅总述商业办公酒店2023/3/1539思源顾问2012年8月思源经纪40郑州市传统商圈布布局分布图二七商圈郑东新区商圈碧沙岗商圈紫荆商圈东风路次商圈经三路次商圈住宅总述商业办公酒店三大传统商圈三大新兴商业集中中区一个规划商圈花园路商业带2023/3/1540思源顾问2012年8月思源经纪41郑州零售商业概况况住宅总述商业办公酒店2023/3/1541思源顾问郑州市批发业分布布图——东建材、南食食品、西纺织、北北汽车、中服装火车站服装、小商品类批发市场农林类批发市场郑汴路建材类批发专业市场汽配类批发市场食品类批发市场住宅总述商业办公酒店2023/3/1542思源顾问2012年8月思源经纪43郑州批发市场概况况住宅总述商业办公酒店2023/3/1543思源顾问2012年8月思源经纪441.融资渠道单一，资金来源不足同质化产品严重，缺乏创新产品商业地产招商难，悬而未决是问题局部供应量过大，整体供应量不足商业地产人才奇缺，行业后继乏力商业地产产供销脱节，缺乏资源整合者郑州商业地产发展展不平衡，存在很很大市场空间。住宅总述商业办公酒店郑州商业地产问题题：2023/3/1544思源顾问复合化发展倾向目前传统商业出现初步复合化态势，发展空间很大地域化倾向新项目重视中原特色塑造，但多不太成功生态与娱乐化、休闲化倾向个性化、主题化倾向尚未出现住宅总述商业办公酒店郑州商业地产发展展机会点商业发展趋势2023/3/1545思源顾问郑州近年来写字楼楼市场的成交量与与价格不断增长，，但供应量远大于于消化量郑州写字楼市场的的成交量和价格出出现不同幅度的增增长，郑州整体商商务氛围逐步增加加；供给面积成交面积近三年来郑州写字字楼产品供应量逐逐年攀升，但消化化量增长缓慢；住宅总述商业办公酒店2023/3/1546思源顾问郑州市办公物业市市场处于起步阶段段，供需都比较小小，波动大。07年以来，写字字楼市场的供给极极不均衡，一旦价价格上涨，开发商商就增大供应，而而一旦价格下滑，，则谨慎上市。从整体上看，办公公物业新批准预售售面积仅占整体商商品房新批准预售售面积的1.77％。住宅总述商业办公酒店2023/3/1547思源顾问纯写字楼主要集中中在金水区和郑东东新区，要求商务务氛围浓厚郑州市场纯办公产产品主要分布在郑郑东商圈、金水（（经三路农业路））商圈、紫荆山商商圈（紫荆山路、、金水路）华城国际中心省汇中心总部企业基地盛润国际广场绿地峰会天下格拉姆中心蓝码地王大厦浦发金融中心海联国际顺驰第一国际曼哈顿国际广场建业置地广场郑州国贸中心鑫苑金融广场住宅总述商业办公酒店2023/3/1548思源顾问未来郑东新区新增增写字楼供给近160万平米，将将成为郑州写字楼楼市场最大、最具具主导性的区域。。郑东重点项目名称项目概况绿地峰会天下

5T新理念产品核心，挑高10.2米国际级现代化商务大堂,超宽公共走道；总占地面积4095M2，总建筑面积约4万M2，共28层，售价7000元/平米；蓝玛地王大厦中原首家全钢结构写字楼,国际甲级写字楼,5A智能化配置，1000平米商务大堂，地上30层，总建筑面积5.6万平米；顺驰第一国际提供5A级智能系统、6大商务配套、3大服务体系，占地面积4394.51平方米，总建筑面58364平方米；格拉姆中心过中式古塔和西式哥特风格结合，总的建筑面积为100000平米，主力户型为62/87/89平方米；海联国际是一个集商业、金融、办公、休闲为一体的、多功能双5A级国际交流中心大厦，总建筑面积为6万平方米，主要面对来郑投资的外商、港澳台侨胞；住宅总述商业办公酒店2023/3/1549思源顾问郑州市办公物业租租赁市场研究高科技企业的研发发中心，倾向于选选择在城市边缘区区域、自然风景优优美、多层、低密密度的办公物业内内；大型的商业运营客客户则需要城市中中心地带、交通便便利、繁华区域内内的商用物业；创业型中小企业，，更愿意选择成本本经济、办公条件件优良、具有发展展潜力的城区边缘缘地带物业面积划分：租赁面积主要区间间多为100-200平方米的中小户型型，其次是300－500平方米的大户型。。物业租金水平：郑州中高档的纯写写字楼租金一般在在1.2元/平米/天-1.6元/平米/天之间，最高档的的写字楼“裕达国国贸”租金达到3元/天/平方米；郑州商住楼租金一一般在0.4-0.8元/平米/天之间；办公物业的区位对对租赁价格的影响响非常大；主要客户需求：住宅总述商业办公酒店2023/3/1550思源顾问一二三写字楼呈区域化分分布态势：表现为为“双地标”（东东面的未来大厦，，西面的裕达国贸贸）、“大十字””（经三路与农业业路两条主干道形形成的十字交叉））、“一个区”（（即郑东新区CBD）。商住楼冲击写字楼楼市场：商住楼建建安成本和经营费费用均低于写字楼楼，分流了相当一一部分的写字楼客客户。办公产品小结企业需求面积以150—300平平米为绝对主力；；多数写字楼的综综合配套不足，不不能满足客户的需需求尤以电梯和停停车位问题最为严严重。住宅总述商业办公酒店2023/3/1551思源顾问问郑州酒店店业发展展呈现高高端酒店店与快捷捷酒店并并举态势势目前郑州州已经建建成或在在建、规规划建设设的高档档饭店（（五星或或准五星星）不低低于10家；从２０００２年第第一家快快捷酒店店诞生至至今，酒酒店业正正在刮起起一股““快捷””风，４４年多的的时间，，郑州大大大小小小的快捷捷酒店已已经有百百余家。。酒店类型全省数量郑州数量五星级44四星级4917四、五星星级酒店店快捷酒店店住宅总述商业办公酒店2023/3/1552思源顾问问郑州酒店店业布局局特征明明显，依依政务、、交通和和商务分分布。住宅总述商业办公酒店附件22023/3/1553思源顾问问郑州酒店店业面临临良好的的发展机机遇高星级酒酒店发展展良好，，选址条条件比较较苛刻；；星级酒店店月度平平均开房房率达到到了80%经济型酒酒店以其其特有优优势发展展良好；；设施齐全全，性价价比高整洁卫生生，服务务规范客群广泛泛，旅游游、普通通商务安全感好好、舒适适度高郑州商贸贸、会展展等功能能的强化化为酒店店业带来来发展空空间住宅总述商业办公酒店2023/3/1554思源顾问问房产市场场研究小小结房地产市市场发展展迅速，，市场供供需两旺旺，今年年9月以以来，全全国房地地产观望望气氛变变浓，需需要制定定应对的的开发策策略；1.郑州市房房产区域域发展不不均衡，，南部区区域比较较落后，，供应量量和消化化量都比比较小，，供应产产品档次次也不高高；3.住宅是房房市的绝绝大主力力，商业业供远大大于求，，潜在供供应量巨巨大，办办公物业业还处于于起步阶阶段，非非住宅物物业的开开发需要要精准定定位；2.1.郑州作为为中原城城市群首首位城市市，房地地产需求求旺盛，，自住客客群比重重高，注注重性价价比，经经济型2、3居居比较受受欢迎。。1.4.在XX区区域开发发商业、、办公、、酒店开开发存在在风险与与机遇并并存，把把握最新新开发方方向，促促进公建建物业客客群互动动。1.5.2023/3/1555思源顾问问本案开发发环境研研究郑州城市市发展态态势分析析本案开发发环境研研究郑州市地地产市场场分析郑州市房房产市场场分析郑州市城城中村改改造研究究2023/3/1556思源顾问问未来市内内五区新新增建设设用地原原则上不不再用于于商品住住宅开发发项目严格控制制新增建建设用地地：■■在新新一轮土土地利用用总体规规划修编编完成之之前,规规划建设设用地指指标、年年度计划划指标由由市政府府统一调调配。■市内五区新新增建设用地地不再用于商商品住宅开发发项目，主要要用于促进经经济社会可持持续发展的产产业项目以及及关乎国计民民生的公益性性、基础性设设施项目,。。商品房开发建建设用地主要要通过城中村村改造来提供供：■城中村改造造项目、工业业企业搬迁项项目将成为郑郑州市区下一一步房地产开开发的重点。。资料来源：郑郑州市人民政政府关于加强强土地调控严严格土地管理理的通知“郑郑政文〔2007〕138号”2023/3/1557思源顾问近3年来郑州州市城区土地地成交量明显显减少资料来源：郑郑州市国土资资源局2023/3/1558思源顾问2006年郑郑州市区通过过招拍挂方式式共成交了13块土地，，共1955亩，成交总总金额约15亿元。位置用途容积率面积（亩）成交价格（万元）成交日期使用年限土地使用权人桐柏路西、朱屯路南普通商品住房232.27483302006-9-2870郑州建投鑫苑置业有限公司伏牛路西、颖河路南普通商品住房2.513.882542822006-12-570河南志鹏置业有限公司货栈街南、107国道西普通商品住房2.544.8665101602006-12-570河南建业住宅集团有限公司嵩山路东、棉纺路北普通商品住房2.520.653553102006-12-570河南建业住宅建设有限公司南阳路东、宋砦北街南普通商品住房264.9335280002006-12-570河南建业住宅建设有限公司太康路北、二七路西商服设施512.41454002006-12-1340郑州丹尼斯百货有限公司赵庄街南、大学路东其他商务3.828.555549202006-12-134070郑州深信投商用置业有限公司陇海西路南、华山路西普通商品住房2.588.2255195202006-6-2870河南龙源房地产开发有限责任公司陇海西路南、昆仑路东普通商品住房2.5106.968225602006-6-2870郑州地产长城房地产开发经营有限公司大同路北、南彩路西普通商品住房4.54.521762006-4-470河南巨制置业有限公司京黄公路西、贾鲁河东其他用地0214.0515412006-4-450河南太极置业有限公司京黄公路西、贾鲁河东其他用地01136.173862006-4-450河南高鑫园房地产有限公司未来路东、金水路两侧普通商品住房6187.9530737.8912006-1-2570河南升龙置业有限公司合计——1955.373150322.89——————资料来源：郑郑州市国土资资源局2023/3/1559思源顾问2006年郑郑州市土地楼楼面地价集中中在1200-2000元/平方米米之间，平均均楼面地价为为1416元元/平方米位置用途容积率面积（亩）成交价格（万元）每亩地价楼面地价（元/平方米）桐柏路西、朱屯路南普通商品住房232.2748330258.101935.77伏牛路西、颖河路南普通商品住房2.513.88254282308.451850.68货栈街南、107国道西普通商品住房2.544.866510160226.451358.70嵩山路东、棉纺路北普通商品住房2.520.65355310257.101542.60南阳路东、宋砦北街南普通商品住房264.933528000431.213234.08太康路北、二七路西商服设施512.4145400434.991304.98赵庄街南、大学路东其他商务3.828.55554920172.30680.12陇海西路南、华山路西普通商品住房2.588.225519520221.251327.51陇海西路南、昆仑路东普通商品住房2.5106.96822560210.901265.43大同路北、南彩路西普通商品住房4.54.52176483.561611.85京黄公路西、贾鲁河东其他用地0214.0515417.20——京黄公路西、贾鲁河东其他用地01136.173866.50——未来路东、金水路两侧普通商品住房6187.9530737.891163.54408.86合计——1955.373150322.89————资料来源：郑郑州市国土资资源局2023/3/1560思源顾问2007年郑郑州市区成交交地块的楼面面地价较06年有所提升升，但成交量量较06年有有所减少，平平均楼面地价价为1780元/平方米米成交时间土地坐落土地用途成交面积（平方米）容积率规划面积（平方米）成交额（万元）每亩地价楼面地价（元/平米）使用权人2007-9-4滨河北路、郑花公路西住宅22.391.738.0681200241.772133.30天地置业2007-7-25长江路住宅2.142.55.359820306.021836.11建海置业2007-7-26建设西路住宅1.6534.9511150450.452252.25鑫苑置业2007-4-3鸿宝路住宅21.860.9620.992132065.011015.80天地置业资料来源：郑郑州市国土资资源局07年郑州市市区部分成交交地块细况表表2023/3/1561思源顾问近年来郑州市市土地的楼面面地价呈较快快增长态势资料来源：郑郑州市国土资资源局数据计计算得出郑州“地王”发展史时间地价（元）单价（万元／亩）面积（亩）拿地企业位置2004年4月26日5.91亿137431.2思达集团花园路和东风路2006年11月3日8330万25932.247鑫苑置业有限公司桐柏路与朱屯路交叉口2006年12月5日2.8亿43065建业住宅（中国）集团南阳路东、宋寨北街南2007年7月25日1.1150亿450.524.8鑫苑置业有限公司建设路与伏牛路交叉口2007年8月17日7.5726亿351.6215郑州世纪长城置业公司航海路北、朝凤路西2007年9月4日8.12亿241.77335.85河南天地置业有限公司郑花路西、滨河路北2007年12月26日14.092亿369.59381.29郑州尚锦房地产开发有限公司淮河路南、航海路北2023/3/1562思源顾问土地市场研究究小结市区中心位置置土地越来越越稀缺，土地地供应逐渐向向外扩展，供供应区域有扩扩大的趋势；；1.建成区内新增增建设用地原原则上将不再再用于商品房房开发建设；；3.出让土地容积积率普遍较大大，单宗地块块面积较小，，土地价格上上涨较快，预预计未来还将将有较大上升升空间；2.1.净地、储备地地出让将逐步步减少，城中中村改造项目目、工业企业业搬迁项目将将成为重点；；1.4.2023/3/1563思源顾问本案开发环环境研究郑州城市发发展态势分分析本案开发环环境研究郑州市地产产市场分析析郑州市房产产市场分析析郑州市城中中村改造研研究2023/3/1564思源顾问郑州市城中中村改造总总体规划导导则现状：建成区内有有94个行行政村，村民宅基地地占地约1218公公顷。规划目标：：按照建成区区域中心城城市总目标标的要求，，通过全方方位的综合合改造，促促进城中村村在居住环环境、管理理秩序、经经济发展和和文化心理理等与城市市全面融合合。总体部署：：有计划、分分批次进行行；目前应以三三环以内为为主；完善城市空空间结构、、提升城市市功能；完善城中村村公共服务务系统；引导城中村村经济的多多元化转型型建成区内城中村现状分布图本案2023/3/1565思源顾问序号项目名称区域被改造村庄占地面积(亩)总投资(元)开发单位1信和·普罗旺世金水区西史赵村160630亿信和(郑州)置业有限公司2郑州国贸中心金水区西关虎屯村707.6亿河南新田置业有限公司3曼哈顿广场金水区燕庄村29130亿河南升龙置业有限公司4风雅颂金水区柳林村186－河南风雅颂置业有限公司5十二里屯项目金水区十二里屯21017亿河南信宇房地产有限公司6白庙项目金水区白庙33150亿深圳市淞江投资担保集团7任寨新村项目金水区任寨新村80－郑州广厦置业有限公司8加拿大温哥华广场郑东新区八里庙村27010亿枫华(郑州)置业有限公司9长城·阳光新干线中原区旮旯王村、周新庄、三关庙村、罗庄村、岗坡村100025亿郑州市长城房屋开发集团有限公司10桃源居二七区焦家门村13.437800万郑州市长城房屋开发集团有限公司11大上海步行街二七区－10315亿河南华诚房地产开发公司12淮河平安商场二七区路寨30014.5亿路寨村委会13高寨村项目二七区高寨村91818亿郑州正大房地产公司14翰林世家二七区菜王村341.85亿郑州市长城房屋开发集团有限公司15升龙国际中心二七区小李庄38114.092亿郑州尚锦房地产开发有限公司16惠文·鸣翠苑惠济区毛庄村110－河南茂祥不动产有限公司17下坡杨项目惠济区下坡杨村800余15亿郑州天河置业有限公司18姚寨项目金水区姚寨村－－金成房地产公司开发郑州现在进进行的城中中村改造项项目与普通通房地产开开发模式类类似2023/3/1566思源顾问郑州市城中中村改造形形势紧迫、、任务艰巨巨，政府压压力大城中村改造造形势紧迫迫：■郑州城市市已经进入入跨越式发发展的时期期，城市框框架在不断断拉大；城城中村像现现代化城市市的“疮疤疤”一样，，成为城市市扩张中的的不和谐因因素；■郑州市政政府下决心心大力治理理城中村，，2003年9月郑郑州市城中中村的整体体改造拉开开序幕，5年出成效效；城中村改造造任务艰巨巨：■根据郑州州市规划，，将对282平方公公里建成区区内的10万亩土地地上30万万常住人口口居住的143个城城中村进行行改造。2023/3/1567思源顾问郑州市城中中村改造在在探索过程程中，政府府逐步加强强调控力度度和深度第一阶段《郑州市城城中村改造造规定（试试行）》（郑政【2003】】32号））《郑州市城城中村改造造规划土地地拆迁管理理实施办法法（试行））的通知》》（郑政【2004】】35号））第二阶段相关政策的的制定与实实施规范了了郑州市城城中村改造造市场，同同时增加了了开发商运运作项目的的难度；城中村改造造的社会责责任转嫁给给开发商，，增加了改改造开发的的难度，也也提高了开开发商议价价能力。《郑州市进进一步规范范城中村改改造的若干干规定》（郑政文【【2007】103号）《郑州市人人民政府关关于城中村村改造中廉廉租住房和和周转房建建设有关问问题的通知知》（郑政文〔〔2007〕208号）附件32023/3/1568思源顾问开发商主导导的市场化化运作通过招标、、拍卖、挂挂牌方式确确定房地产产开发企业业参与改造造，即在103号文的限定定条件下由由取得开发发权的企业业进行改造造和开发建建设。经区政府批批准，村（组）可可自行筹资资进行改造造目前郑州的的城中村改改造以开发发商主导的的市场化操操作模式最最具可行性性自行改造的的村（组））应成立全全资集体性性质或全体体村民合股股性质的房房地产开发发企业，经经村民（股股东）大会会或代表大大会授权具具体运作本本村（组））改造的相相关事宜。。城中村改造造的运作模式区政府会同同有关部门门统一拆迁改改造目前正在运运作的项目目中，尚未未有采用这这种模式运运作的案例例。√？？2023/3/1569思源顾问村（组）自行行筹资进行城城中村改造的的运作模式具具有“资金不不足、管理经经验差、改造造周期长、品品质低”等诸诸多弊端，可可行性较低路砦村股份制制改造方案：：集体股份占占15%，股股民占80%，董事长占占5%，年满满18岁的村村民即可入股股，每人每股股2万元，董董事会和监事事会负责改造造事宜。改造项目失败败的主要原因因是资金不足足：路砦村第第一期改造工工程需资金1.5亿元。。但在改造时时，当年筹措措的资金不足足1亿元，远远不能撬动整整个改造工程程。改造成果不显显著：截至目目前该村只对对包括村委会会大楼在内的的4个项目进进行改造，改改建成总面积积约4万平方方米的商住项项目，远远没没有达到预期期目标。郑州市路砦村村（路砦村全全村面积4平平方公里，共共1270户户，4700多人）曾实实行“自我改改造”，让村村民入股变股股民，实行股股份制公司化化模式运作。。2023/3/1570思源顾问开发商直接介介入的运作模模式，是城中中村改造最切切实可行的操操作模式，目目前在市场上上已经出现较较为成功的案案例郑州市目前正正在进行的城城中村改造，，几乎都有开开发商介入，，通过市场化化的运作可以以解决“自我我改造”中改改造周期长、、资金不足、、利益分配协协调机制不合合理的问题，，有利于实现现村民、开发发企业和政府府之间的多赢赢。目前改造中的的城中村规模模都不大，尚尚未出现大规规模、影响力力强的项目。。城中村改造的的典型项目包包括：信合··普罗旺世（（占地面积1606亩））曼哈顿广场（（占地面积170亩））长城阳光新干干线（占地面面积1582多亩）二七区小李庄庄项目（占地地面积约490亩）附件42023/3/1571思源顾问小结：开发商商与政府在城城中村改造的的博弈中具有有较高的议价价能力城中村改造项项目具有运作作困难多，执执行难度大的的特点，但政政府在治理城城中村的问题题上态度坚决决、执行力度度强，由此导导致——开发发商在城中村村改造项目的的中的议价能能力增加，可可以争取更多多有利条件以以确保项目开开发和企业收收益。加快城市的现现代化建设，，提高城市的的形象和影响响力，促动城城市经济的发发展；解决城中村环环境差、基础础设施配套不不完善、建筑筑安全隐患多多、社会治安安差等问题；；承担大量的社社会责任；政府层面控制风险，降降低难度，实实现项目整体体价值的最大大化；塑造企业的品品牌形象，为为公司的可持持续发展创造造有利条件；；树立城中村改改造的典范形形象，极大程程度的争取社社会效益。开发商层面2023/3/1572思源顾问2012年8月思源经纪73目录录本案的本体解解析及地块价价值判断本案的开发环环境及市场前前景研判本案开发的难难点与机会点点分析本案的开发模模式及运作思思路建议本案的总体定定位及规划布布局建议本案总体经济济测算及开发发计划建筑风格建议议及景观设计计建议总体营销策略略及启动区营营销建议——附件链接——2023/3/1573思源顾问2012年8月思源经纪74XX城中村改改造的难点分分析5政府在城中村村改造中扩大大政府收益，，转嫁社会责责任给开发商商。4所处区域成熟熟度低，没有有政策支持，，缺乏题材想想象空间，缺缺乏高档居住住、商务和商商业物业的开开发氛围。3拆迁补偿政策策处于空白期期，缺乏细则则，操作过程程中面临巨大大挑战。2金融政策由稳稳健转向适度度从紧，信贷贷和消费力降降低。1项目周期长，，开发过程中中将遇到越来来越严峻的房房地产调控。。6土地公开出让让政策，外地地实力开发商商的加入，增增加土地获取取的难度。2023/3/1574思源顾问市场机会分析析项目机会分析析项目核心竞争争力中部城市区域域经济将成为为中国经济发发展增长最大大的区域，未未来将更注重重速度与质量量的平衡;郑州经济发展展水平与周边边省会城市相相比处于中游游水平，发展展潜力较大；；随着城市建设设和经济水平平的不断发展展，城市规模模不断扩大，，城市化率提提高，人口呈呈稳步增长的的态势近年来人均可可支配收入和和城乡居民储储蓄存款余额额都取得大幅幅增长，并且且具有较强的的增长潜力，，为房地产市市场的可持续续发展提供有有力保证。2023/3/1575思源顾问市场对于高档档项目具有较较大的消化力力部分高档项目目热销，供不不应求总体高档项目目供应有限潜在市场广阔阔置业升级对于于高品质产品品有较大的需需求经济型别墅未未能冲出市场场，市场发展展空间广阔满足客户的增增值和保值需需求产生地段及物物业的升值发挥品牌和质质量的促进作作用发挥“后验证证”效应，提提升开发商自自身实力机会一：低密密度产品需求求稳定机会二：潜在在需求未释放放机会三：项目目的大盘优势势项目机会分析析市场机会分析析项目核心竞争争力2023/3/1576思源顾问环城快速路环绕，，交通便捷轻轨二号线,纵穿项目中心区域域,未来升值空间无限限扼守城南交通中心心、立体交通四通通八达东临国家级经济技技术开发区，可面面观区域无限发展展东南区域发展迅速速,东南版块已成为市市场热点.城市郊区化居住倾倾向较为明显，将将成为市场的主流流区域超过2000亩规模大盘，独显显造城风范城南标杆之作,投入空前，配置完完善，带动区域置置业升级实力品牌企业开发发项目优势资源整合，倾倾力真挚奉献核心竞争力三：交交通优势核心竞争力二：后后发优势核心竞争力一：规规模优势核心竞争力四：品品质优势项目核心竞争力市场机会分析项目机会分析2023/3/1577思源顾问板块价值:城市近近郊，未来城市发展和价值值提升的重心地带。内在价值:规模大大，成形集约效应，专业市场场的辐射效应、主要交通的的吸引效应等较强。提升价值:项目目周边工业区、市市场、机场路险等等，为项目价值提提升奠定基础。城市新中心中心区域食品等轻工业品集集散市场工业开发区航空、南北交通集集散地工业、仓储贸易研究中心点项目核心竞争力市场机会分析项目机会分析2023/3/1578思源顾问2012年8月思源经纪79XX城中村改造的的机会点总结5南环、长江路等快快速或主干道提高高了项目的可达性性，利于吸引其他他区域的高档人群群来此置业和消费费。4周边花渡港湾、佛佛岗城中村改造等等项目正在进行，，在一定程度上开开始为本区域升温温预热。3项目规模大，运作作手段多，便于提提升区域整体形象象，促进区域经济济发展，提高与政政府谈判的筹码。。2政府推动城中村改改造的决心，将有有利于提高报规报报建审批的效率。。1出台了一些优惠措措施，一定程度上上降低了开发成本本，增加盈利预期期。6开发商自身具有良良好的社会资源和和政府关系，丰富富的项目开发经验验和开发团队，良良好的品牌认知度度和竞争力。2023/3/1579思源顾问2012年8月思源经纪80目录录本案的本体解析及及地块价值判断本案的开发环境及及市场前景研判本案开发的难点与与机会点分析本案的开发模式及及运作思路建议本案的总体定位及及规划布局建议本案总体经济测算算及开发计划建筑风格建议及景景观设计建议总体营销策略及启启动区营销建议——附件链接——2023/3/1580思源顾问城中村改造模式研研究2023/3/1581思源顾问城中村改造是目前前中国所有城市都都面临的突出问题题，政府改造压力力大，开发商应采采取“有理、有利利、有节”策略。。部分城市城中村状状况城中村存在的主要要问题城市城中村数量人口面积武汉市147个35万200平方公里广州市138个——87.5平方公里西安市180多个20万——主要问题具体表现城市建设落后私搭乱建；基础设施不完善；环境脏乱差；交通干线干扰管理体制落后农村管理制度；规划、建设、管理混乱；公共服务系统缺失土地利用效率低单家独户为主；建筑密度大；功能单一；土地产出低文化落后村民文化素质低、食租族群体大；租客成分复杂，治安形式严峻注：数据来源于有有关城市政府推进进城中村改造的意意见2023/3/1582思源顾问城中村改造造经验———深圳模式式“综合整治治＋全面改改造”综合整治：：自主权全全部下放给给区政府，，局部拆建建的标准定定为改造率率30%，，防止过度度开发，维维护城市风风貌，鼓鼓励城中村村集体组织织自行组织织改造。全面改造：：分为整体体拆建和局局部拆建，，必须成片片开发。政政府拨款用用于改造的的前期工作作、市政基基础设施、、公共配套套设施建设设和项目资资金缺口补补偿等项支支出。改造造过渡费，，按栋计算算，租金补补偿为20元／月··平米，按按季支付，，直到交付付新房为止止，建设周周期暂定两两年。1999年3月5日前前房屋进行行确权和补补办手续，，对于顶风风抢建的私私房，不予予补偿。“城中村””改造准入入制度：对对进入行政政许可程序序的改造项项目和参加加“城中村村”改造造开发的机机构设定准准入条件。。产权置换与与货币补偿偿向结合：：每户480平方米米之内的拆拆除面积可可选择产权权置换或货货币补偿，，超出部分分采用货币币补偿。2023/3/1583思源顾问城中村改造造经验———广州模式式“转换体制制＋自主改改造”转制把农民转为居民，村委会转成居委会；集体土地转为国有土地；集体经济转为由集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司，逐步把市政、环卫、供电、供水、供气以及治安等纳入城市管理范畴，施行统一管理。自主改造新建农民公寓与旧村改造相结合。首先开展农民公寓的建设，公寓小区建设主要是安置本村搬迁村民，为旧村改造创造条件，其用地原则上使用该村原有的自留用地。其次为旧村综合整治，完善基础设施建设，清理违章建筑。资金来源村集体为主导、拒绝开发商，以“谁受益、谁出资”原则，采用“三个一点”落实资金：改制后的村经济组织出资、村民集资、银行优惠贷款，市、区政府在规划、基础设施和公共服务设施上支持部分资金。2023/3/1584思源顾问城中村改造造经验———武汉模式式“市场运作作＋有情操操作”类型A类B类C类人均农用地≤0.1亩0.1亩＜X≤0.5亩＞0.5亩改造方式村集体自行改造项目开发通征储备土地分类保留或还迁用地、开发用地、原村民就业用地、储备用地操作方式项目捆绑、公开出让：还迁用地与开发土地捆绑，挂牌底价为安置房成本与土地出让价的1.15倍。专款专用配套收费、土地出让金和增值收益区与市政府6/4分成，分别建立财政专户用于城中村改造基础设施建设土地分类保留或还迁用地、开发用地、原村民就业用地、储备用地长期保障村民转市民后全面纳入社保体系，上溯10年补缴社保金。2023/3/1585思源顾问城中村改造造经验———珠海模式式“优惠政策策推动、市市场化运作作”政策优惠、、政府让利利规划控制、、提升价值值拆一免二至至三减免有关报报建费用保证开发商商有25％以上的利利润农民合法住住宅以1：1－1.2补偿过渡安置费费和出租收收益补偿土地升值收收益由集体体、村民、、开发商共共享村集体组织织股份化至至村民3年内在城区区不新批房房地产开发发用地改造城中旧旧村、创造造精品社区区公开招标，，引入实力力开发商引入“规划划最优”，，提升开发发品质城中村改造造要有高的的开发定位位不是城市建建设的“填填平补齐””高品质社区区、提升城城市整体价价值资金实力、、商誉、改改造安置方方案等比选选2023/3/1586思源顾问城中村运作作模式小结结：因地制制宜设计开开发模式按开发主体体划分按改造程度度划分按改造方式式划分运作模式城中村村集集体经济组组织自筹资资金改造；；开发商主导导的市场化化改造；开发商与村村集体经济济组织合作作改造；政府直接运运作的改造造；代建与回购购；综合整治，，立面更新新；局部改造，，原地还迁迁；整体拆除，，异地或原原地还迁；；基础设施建建设带动改改造；产业项目建建造带动改改造；房地产开发发与安置房房建设捆绑绑改造；土地储备改改造；2023/3/1587思源顾问城市运营模模式及理论论研究2023/3/1588思源顾问“城市运营营”的开发发理念城市运营全面、深入入的市场分分析准确、前