标杆房地产集团规划设计管理培训课件

xx的设计管理2012年7月7-8日吸管穿苹果的实验引发的思考

xx设计的基本理念

1.打破思维定势、变不可能为可能，追求产品创新。

2.价值工程贯穿设计全过程。3.高度关注客户敏感点和关注点1、功能不变，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不变，功能提高价值工程的应用：总结的xx崛起秘诀1.精于设计创新和成本控制2.财务部门是计划主导部门3.设计部门是房产最核心部门和成本控制的牵头部门4.高度关注设计、以及设计阶段的成本控制设计交底是解决设计和成本平衡的必要保证5.长期的战略性的最好的合作资源是成本控制的制胜法宝6.企业文化的竞争才是最高端的竞争7.景观是xx最好的美容师和整容师，也是成本控制的重点总结的xx崛起秘诀

会所住宅样板区物业是不容忽视的成本控制的环节物业是不容忽视的成本控制的环节1、所有的设计方方案提前考虑物物业的使用，同同时设计方案阶阶段物业要参与与评审。2、北城天街扶梯梯的案例，物业业用房特殊的配配置。理念篇一、xx强调的规划设计计管理在房地产产开发中的作用用和意义；1、规划设计是开开发商的产品，，而不是建筑师师的作品。一个好的规划设设计方案，为营营销预设了卖点点和卖相。一个差的设计方案案害死一个项目。。作品与产品的关系系没有成本意识的工工程师是不称职的的工程师2、规划设计必须以以市场需求为导向向，以人为本，构构建项目的核心价价值体系核心意义上的“设设计”包含三个要要素：第一是卖什么。第二是卖给谁。第三是怎么卖。构建这一核心价值值体系前两项正是是规划设计管理的的核心任务。二、xx强调的房地产企业业规划设计管理趋趋势；1、并联化设计2、设计流程的规范范化与标准化1、并联化设计规划设计过程不是是一个单向的设计计工作的推进，而而是一个“齐头并并进”的设计，是是一个立体化的、、完整的设计概念念。在这个阶段中中，开发商要适时时的、尽可能提前前的将各种设计内内容整合，以期达达到一个理想的状状态。2、设计流程的规范范化与标准化以前：总的来说是是一个从业主—策划—设计—景观的单线串联方方式。现在：在规划设计计阶段、甚至在方方案阶段，就应该该开始规划、建筑筑、策划、景观、、室内等各项设计计，“齐头并进””。设计流程的变变化对开发商的统统筹、整合、集成成能力提出了非常常高的要求。三、xx房地产规划设计管管理特点以及企业业文化背景的启示示；xx地产的规划设计管管理四个主要特点：一、产品定位体现现强烈的市场意识识，二、项目、集团公公司两级评审决策策制度，三、优秀设计师考考察入网制度，四、项目建筑师做做产品经理的管理理模式，提倡“既既分专业，又分项项目，项目推动，，专业汇合”的矩矩阵式管理.xx坚持产品创新精神神及高端专业开发发优势，以其准确确的市场定位、超超前的规划设计以以及优质的物业管管理，在业内树立立企业品牌形象。。xx的气质：“志存高远，坚韧踏踏实”。这种气质又由以下下五项核心价值观观支撑人文精神企业家精神追求卓越研究精神信任共赢一、长期利益原则二、客户至上原则三、先外后内原则四、员工成长原则五、精英原则六、同路人原则七、科学决策原则则八、改进创新原则则九、简单直接原则则十、团队原则管理篇一、xx地产在不同发展阶阶段的开发模式与与相应设计管理模模式管理篇1.1xx起步阶段1995-2002，单项目，单业态态起步1995年设立于重庆1997年4月，xx第一个项目xx花园动土奠基设计管理模式：职职能型管控职能型管理是根据据项目管理中工作作任务的相似性来来设立管理部门,它最显著的特点就就是管理层次比较较分明职能型设计管理模模式：主要特征是设立专专职的产品设计管管理部门，管理产产品设计的全过程程，针对公司发展展的不同阶段分为为本区域的小职能能型及跨区域的大大职能型。职能总总经理对产品设计计成果负责管理篇1.2xx发展阶段单业态多项目，多多业态尝试2003年12月，重庆xx商业经营管理分公公司成立2004年11月成都xx成立。设计管理模式：公公司型(项目制型)管控公司型管理是按公公司项目(或产品)的分类来搭建公司司组织构架,在该组织结构每个个项目(部或中心)拥有自己的项目经经理和必须的职能能部门,能相对独立运作项项目项目制型设计管理理模式：主要特征是不仅公公司有专职的设计计管理部门，各项项目(部或中心)也相应配置设计管管理人员，各项目目设计人员对项目目总经理负责，项项目总经理对产品品最终成果负责管理篇1.3xx扩展阶段多项项目多业态多多区域发展2005年12月，北京xx成立2007年8月，上海xx成立2007年11月，西安xx成立设计管理模式：复复合职能型、矩矩阵型总部与下属分公司司的关系以战略规规划进行管理和考考核财务控制战略规划与控制人力资源技术管理战略与平平台建设标准化设计水平复合职能型集群式项目制型职能型战略合作水平1.4xx设计管理资源配置置标准合理的项目人员数数量和结构配置，，不仅是人力资源源有效利用的要求求，也是项目有效效实施的保证。配配置基准应基于企企业项目的运作模模式、运作水平和和人力资源成熟度度人员配置基准的作作用企业年度人力资源源规划新增项目人员配置置规划参考多项目运作状况下下，项目之间人员员动态规划和调配配人员配置基准目的的1、10万平米2、物业类型不超过过三种3、项目地段无特别别复杂的地理条件件4、产品创新、进度度方面有无特殊的的要求。5、主要包括设计、、营销、工程、成成本4个专业序列项目论证阶段：建建筑1人，结构0.3人策划阶段：建建筑1人，结构0.3人方案阶段：经经理1人、员工1-3人，结构0.5人，电0.5人扩初阶段：建建筑2-3人，结构0.5-1人，水暖0.5-1人，景观0.5-1人，室内设计0.5-1人施工图阶段：建筑筑2-3人，结构1人，水暖，景观0.5-1人，材料1人xx人员基本配置二、xx标准化管理体系的的主要流程2.1.1设计管理业务流程程的意义梳理设计工作流程程，明确设计管理理的控制节点和不不同阶段的设计输输入条件,清晰规范项目设计计管理过程中的控控制节点，以便提提高设计管理效率率，保证设计质量量、进度、成本三三方面均得到有效效控制2.1.2xx的主要业务流程核心业务流程项目规划设计流程程项目二次深化设计计流程材料设备选型/定板/验板管理流程2.1.3流程优化带来管理理效率和效益缩短项目开发周期期：市场与产品定位评评审、概念设计方方案评审合并到投投资决策评审会,强调工作前置,缩短项目开发周期期。延长项目开发周期期：未有效地实现工作作前置和并行开展展；《项目投资决策报告告》达不到市场、设计计、成本等各专业业的成果标准,(仅满足拿地测算要要求)：拿地后,市场定位、方案深深化与投资决策时时往往发生很大的的变化，降低投资资决策的严肃性；；市场与产品定位位、概念设计方案案、目标成本等专专业职能评审缺位位。案例：xx铝合金门窗确定流流程xx展示区工作流程xx示范区管理流程.word2.2.1xx的计划管理设计周期基准目的：理顺各项工工作的衔接关系，，明确里程碑点和和责任归属，保障障开发周期基准的的有效实施，实现现快速滚动的地产产开发模式。xx拿地到开盘：半半年2.2.2项项目总体计划下下设计计划的分级级控制与风险管理理各级计划的制定方方式与监控办法大事化小：将大循循环分解成多个小小循环就具体事件而言阶段性划分计划比如：34层分为2段变为17层阶段性计划偏差调整比如:34层分为3段变为12层计划管理的方法（（分解）

计划的的构架：长、中、、短期计划环环相相扣，保障计划的的持续性和执行过过程中的有据可循循整体计划月度计划进度统计周计划计划管理的关键点点总体计划的刚性涉及方案、施工图图完成时间等主要要节点是高压线计计划不可动摇。调整计划的可操作作性刚性计划外的可调调控节点，兼顾节点的相对恒恒定月度计划和统计处处置的果断性对月度计划设置过过程管控点、实现现过程跟踪、出现现偏差，及时应对对、果断处置。周计划和统计的连连续性重点关注进度统计计与原计划的对比比，保障计划在过过程实施中的延续续性。2.2.3考核制度与风险防防范研发部年度KPI(关键业绩指标及年年度计划)考核评价研发部门月份绩效效计划/考核评价各人月度计划考核核评价项目紧张时，周计计划考核评价设计巡检制度研发部年度KPI(关键业绩指标及年年度计划)考核评价表研发部月绩效考核核评价表员工月绩效考评表表三、xx的标准化管理体系框框架3.1建立设计计标准化管理体系系的意义设计标准化管理体体系能够提高企业业内部的设计管理理业务水平,规范范设计管理制度和和流程,以保证项项目开发质量，提提高项目开发效能能，提升公司项目目运营能力，打造造企业核心竞争力力3.2、xx设计管理体系的架架构概述矩阵式组织架构区域公司研发设计计部景观设计目部景观专业工程师集团和区域公司在在职能上的区别：：集团：注重项目宏宏观管控；区域公公司：注重全过程程的管理；集团：是是政策、、流程、、制度的的制定者者；区域域公司：：是执行行者；集团：集集权；区区域公司司：被授授权；集团：关关键节点点、停滞滞检查点点的管控控；区域域公司：：注重细细节化管管理；研发设计计部对上上游部门门（营销销策划部部）的管管理（输输入）：：会签产品品定位的的报告；；会签产品品交付标标准和装装饰装修修标准。。会签经济济模型分分析和目目标成本本分解。。研发设计计部对下下游部门门（工程程管理部部）的管管理（输输入）：：会签设计计任务书书、参与与施工图图审查；；设计师必必须到项项目所在在地进行行4次以上针针对施工工单位（（及监理理）的技技术交底底；设计师有有责任进进行针对对现场变变化、效效果调整整、设计计错误等等因素提提出相应应的设计计变更。。遇到项项目施工工现场重重大问题题，必须须由设计计团队成成员到现现场解决决，并保保证问题题反馈速速度，在在三日内内做出回回复；设计师必必须针对对现场突突发性的的事件进进行现场场办公服服务，调调整设计计，出具具设计变变更；3.2建建立设设计标准准化管理理体系的的步骤3.2.1明确设计计管理职职责负责项目目设计管管理，保保证设计计质量、、进度、、成本目目标的实实现(规规划、建建筑、结结构、水水电、景景观、室室内设计计)材料设备备选型定定板配合成本本管理中中心建立立设计成成本基准准体系,建立从从研发开开始的成成本控制制理念与与系统,提高产产品综合合性价比比。组织并参参与主要要材料、、设备的的调研,与成成本管理理中心配配合,建建立按体体系、专专业分类类的材料料信息库库(含品品牌及供供应商评评价)其它部门门在设计计管理过过程中的的职责市场营销部按要求及及时向研研发设计计部提交交各设计计阶段所所需资料料条件；；负责对各各阶段设设计内部部技术评评审提供供市场评评价；负责制定定各阶段段设计任任务书中中的市场场定位部部分的内内容；成本管理理部按要求及及时向研研发设计计部提交交各设计计阶段所所需成本本目标；；随着图纸纸的深化化，调整整成本及及控制目目标；项目开发发部按要求及及时向研研发设计计部提交交各设计计阶段所所需资料料条件；；负责与政政府部门门就各阶阶段设计计中间过过程成果果的技术术沟通及及完成各各政府相相关部门门的申报报审批工工作3.2.2建立产品品研发流流程步骤骤项目团队队人员配配置；项目定位位报告确确定；项目一二二级进度度计划；；市场敏感感分析、、工程难难点分分析成本敏感感点的分分析、价价值分配配及目标标成本预预设；会所、售售楼处、、样板房房选址、、定位、、开放计计划；投资分析析报告（（启动））；方案设计计任务书书；景观方案案设计任任务书；；项目建造造标准；；报批报建建流程及及管控措措施；定义项目目成功的的标尺（（主要指指标：项项目销售售净利润润率、项项目内部部收益率率IRR）经济模模型分析析；（一）、、项目团团队配置置：10人设计部：：4人研发经理理1人、项目目经理1人、景观1人、装饰饰1人工程部：：2人营销部：：2人发展部：：2人（二）、、项目定定位报告告晶蓝半岛岛定位报报告.ppt（三）一一、二级级计划晶蓝半岛岛节点计计划.projiect（四）、、市场敏敏感点分分析购买因素素研究从以上四四幅图表表中，我我们可以以得出结结论，消消费者购购房时，，依次考考虑的因因素分别别是：价格位置小区环境境户型设计计物业管理理社区配套套设施社区规模模建筑美观观开发商品品牌从以上的的因素排排名我们们可以发发现，价价格和位位置依然然是购房房者购房房时的最最主要的的考虑因因素。但但我们也也应该看看到，现现在的消消费者对对于物业业管理的的重视程程度已经经上升到到与户型型设计相相当的位位置，也也就是说说消费者者向往的的已经不不是仅仅仅居住硬硬件上的的优越，，同时也也要求有有高品质质的软件件相配合合，是消消费者成成熟的标标志。不过以上上的各个个因素是是独立的的排位，，而在实实际的购购房中，，往往是是一个综综合考虑虑的问题题。从从获取的的信息显显示，当当项目的的社区规规模达到到一定规规模时，，消费者者对开发发商的品品牌的重重视度就就会大大大提高；；当项目目的位置置较偏时时，消费费者对社社区配套套设施的的重视程程度也将将大大提提高。因因而这9大因素的的排名只只作参考考，在实实际考虑虑问题的的时候，，应该将将9个因素综综合考虑虑，从而而更好地地解决我我们需要要解决的的问题。。2、对带底底商住宅宅的分析析：底商意见见被访者认认为底商商对住宅宅有不利利影响的的比例达达到62%。当有底商商的沿街街住宅与与社区内内无底商商的住宅宅存在300——500元/平方米价价差时，，有32%的被访者者表示可可以接受受有底商商的住宅宅。89%的被访者者不会选选择底商商有餐饮饮商家入入驻的住住宅，改改善底商商餐馆的的排烟通通风后，，愿意选选择在改改善排烟烟通风问问题后的的被访者者增加了了16%，达到27%。3、外墙风风格的喜喜好4、对各个个居室的的开间及及面积要要求5、园林风风格的喜喜好Base

804对小区园林品质最重要的要求绿化率高，树木高大56.30%

较多运动健身设备（如：泳池、健身房等）15.50%

有较多休闲设施，休闲氛围浓郁10.40%

大面积水面9.20%

气势宏大（如有大型雕塑群、喷泉）8.50%（五）、、工程难难点分析析工程难点点1、基坑护护壁支护护：基基坑开挖挖临销售售样板区区（即正正式工程程的幼儿儿园）和和临周边边市政道道路均较较近，可可能需要要做垂直直支护；；2、地下室室施工：：

大面面积无变变形缝地地下室的的大体积积混凝土土浇注存存在较大大的抗裂裂防水隐隐患，需需要从设设计和施施工方面面重视；；3、施工场场地管理理：地地下室占占地面积积较大，，现场布布置受较较大局限限，需要要分期分分阶段利利用好现现有场地地；（六）项项目产品品美誉度度的分析析：1、市中心心超大中中庭花园园社区：：通过精精心规划划，使小小区中心心形成25000多平方米米的超大大共享景景观面积积，楼间间距短轴轴最长约约100米，长轴轴方向间间距250米，宽阔阔的视野野，茂密密的植物物，创造造出市中中心稀缺缺的大型型城市森森林景观观社区。。2、双泳池池配置：：室外游游泳池和和室内恒恒温游泳泳馆的人人性化设设计，让让不同需需求的业业主在不不同的季季节有其其个性的的选择。。3、住宅超超低公滩滩率，公公共交通通面积设设计紧凑凑，使公滩率率控制在在16%以下，带带给业主主真正的的实惠。。4、入户大大堂与地地下车库库挑空设设计，配配以自然然景观的的引入，，和精致致的装修修，有效效提升住住宅的品品质。5、6米挑高景景观花园园，给住住户带来来经济与与使用的的实惠。。6、首层户户型半下下沉花园园，送超超大地下下室，提提高了首首层户型型的品质质，增增加了卖卖点。7、沿街二二层（沿沿宏济路路为三层层）户型型送底商商屋顶花花园，局局部覆土土300-500，可种植植物，统统一廊架架，增加加二层卖卖点。（七）、、成本敏敏感点分分析成都宏济路项目成本测算

序号项目工作量

单价总投资

（万元）

估算说明比重1土地费用

30,381

41.12%2前期工程费

1,362

1.84%3开发期税费

3,257

4.41%4配套设施费

676

0.92%5基础设施费

2,878

3.89%6建安及装修工程费

34,970

47.33%7工程其它费用

363

0.49%

开发成本

73,8871+2+3+4+5+6+7100.00%8管理费用73,887

3%2,217

9销售费用115,502

3%3,465

10财务费用

2,335

11不可预见费

-

项目总成本

81,9031+2+……+11

建筑单体建安成本分解模板（宏济路）建筑面积277,948平米

户数214户

费用类别说明参照项目数量单价(元)单位平米单价（元）总价（元）比例基础

不含主材价差参照紫都城1-11～1-12栋277,94860.0元/平米6016,676,8804.8%主体结构

包括结构、砌体、楼地面和室内粗装修参照水晶郦城结算资料650277,948630.0元/平米630175,107,24050.6%主材价差

172.547,946,03013.8%防水

指地面、墙体防水及屋面防水参照紫都城1-11～1-12栋277,94811.5元/平米11.53,196,4020.9%设备及安装

124.335,311,13010.0%外装工程费

参照水晶郦城暂估，增加40元/平米277,948210.0元/平米210.058,369,08016.9%大堂装修

含天棚装饰参照水晶郦城暂估1180,000.0元/个0.6180,0000.1%电梯前室及公共过道精装修

包括楼梯的地砖、公共墙面等参照紫都城1-11～1-12栋277,94812.0元/平米12.03,335,3761.0%门及其他

24.5-2.0%合计

1,246340,122,138100%调整后合计

调整系数1.5%1,264

成本敏感感点分析析钢材占项项目投资资的14.3%.断桥铝合合金占项项目投资资的10.64%.混凝土含含量占项项目投资资的9.14%.外保温材材料（聚聚苯颗粒粒）占投投资的7.98%.详见项目目成本分分解表。。（八）、、经济模模型分析析xx晶蓝半岛岛经济模模型分析析.excel（九）、、报批报报建管理理xx晶蓝半岛岛报批报报建流程程.word（十）、、设计管管理重点点措施设计管控控重点户型面积积及公摊摊率的控控制成本与节节能设计计的控制制建筑与景景观的关关系的细细致设计计地下室顶顶板设计计与景观观设计的的配合商业的深深入设计计调研与与设计人防设计计（与建建筑初步步设计同同步进行行）对各种敏敏感点进进一步研研究本案的几几个亮点点总结：：1、没有采采用结构构转换层层，而是是把剪力力墙全部部作为划划分铺面面的分隔隔墙，同同样保证证铺面空空间的完完成和使使用。2、节能计计算，外外墙的展展开面积积，使得得窗墙比比变小，，进而使使窗的等等级变低低。3、窗型本本身的设设计尤为为重要，，同时引引发设计计流程的的调整。。4、景观设设计的创创新造成成动态成成本增加加（堆坡坡造景改改变平地地景观）），但因因为能够够带来品品质和销销售价格格的提升升，而得得到实施施和采纳纳。5、会所面面积严格格控制，，装修标标准严格格控制，，装修面面积严格格控制。。四、设计计管理标标准化模模板建立立的方法法；1、计划模模板xx项目开发发计划2、设计管管理基础础模板经济技术术指标表表模板设计各阶阶段各专专业任务务书及设设计指引引模板各阶段设设计合同同模板产品标准准模板xx规划建筑筑、景观观、装饰饰方案阶阶段任务务书.wordxx规划建筑、、景观、装装饰施工图图阶段任务务书.wordxx施工图设计计合同模板板.wordxx产品标准模模板.word3、阶段性成成果汇报模模板一、区区域介介绍二、总总图分分析三、户户型研研究四、商商业研研究五、售售场研研究六、技技术措措施七、销销售价价格模拟八、经经济模模型测算结结果九、市市场敏敏感点分析析十、成成本敏敏感点分析析十一、工程程难点分析析十二、设计计管理重点点措施十三、美誉誉度分析详细讲解xx44个阶段的设设计成果管管理五、xx标准化设计计管理各阶阶段管控要要点；1、产品策划划阶段2、实施方案案阶段产品篇一、xx在产品策划划阶段的设设计管理方方法；1、产品策划划的核心2、产品导向向与客户导导向3、产品策划划的特点4、持续改进进还是产品品创新？5、产品决策策办法6、如何选择择规划意向向？7、户型设计计的优先原原则8、立面设计计的衡量办办法9、成本和售售价是否支支持产品的的实现？10、如何建立立解决分歧歧的客观评评判标准？？产品策划实实现客户价价值卖什么，卖卖给谁，怎怎么卖我们能做什什么产品；；（容积率率分析）竞争产品的的卖点（规规划、户型型、景观、、价格）我们的产品品策略；（（面积、房房间功能要要求、里面面风格、卖卖点）客户支付能能力决定了了产品的总总价客户家庭结结构决定了了房间数量量和面积客户文化背背景和精神神需要决定定了产品策策略和风格格产品策划要要点从各种可能能性分析，，用排除法法逐渐接近近目标一、项目自自身资源分分析市场宏观走走势，地段段交通配套套景观，不不利因素和和风险规避避二、竞争产产品特征产品类别、、平面功能能、单价总总价、立面面风格、创创新策略三、核心竞竞争策略可以选择的的策略，最最适合本项项目的策略略四、项目产产品定位产品匹配，，面积指标标、房间功功能、建造造标准五、规划设设计建议参考项目、、立面风格格、景观装装饰风格持续改进VS产品创新产品创新的的目的是为为了领跑行行业或者是是绝处逢生生产品导向VS客户导向卖客户想要要的，而不不是我们想想做的高端产品、、成熟客户户---客户导向---功能的完善善和舒适度度的提升御园、万城城华府低端产品、、年轻客户户---产品导向---产品的升级级换代和差差异化香醍漫步的小独独栋、重庆睿城城的7合院当总价由于市场场、成本、面积积的原因超过客客户支付能力，，会导致产品定定位失败花盛香醍的叠拼拼户型选择的优先先顺序功能完善》房间朝向》房间面积》房间数量》使用效率5类细分人群彰显地位的成功功家庭6.9%注重享受的社会会新锐26.9%关心健康的老年年家庭22.5%注重孩子教育的的望子成龙家庭庭18.0%价格敏感的务实实家庭23.1%业主对户型的要要求业主对户型的要要求产品决策方法保证速度、明确确战略、控制风风险追求卓越，但不不追求完美如果给设计充足足的时间，设计计工作会自动膨膨胀，充满整个个时间如果一个时间节节点没有完成，，那下一个时间间节点也无法完完成冲浪运动关键是是控制速度和方方向，但如果有有速度，即使稍稍微偏离轨迹，，依然可以有机机会把握方向，，而如果没有速速度，则即使方方向正确，也没没有用处。小发展是大问题题，大发展就是是小问题产品决策方法保证速度、明确确战略、控制风风险明确战略，善于于分析，勇于决决策转变心态我等你告诉我怎怎么做你告诉我方向和和要求，我决定定怎么做转变要求前提要理解上一一级的战略要求求和目的对上级的要求：：一定要有清晰晰的拆分后的目目标对下级的要求：：带着建议来谈谈问题共同的要求：以以同样的方式谈谈同一个问题产品决策方法保证速度、明确确战略、控制风风险什么导致变化？？目标是否明确一一致？潜意识是否希望望变化计划尽量细分，，并预见到可能能发生的变化什么原因发生变变化，变化一旦旦发生，我们有有什么补救措施施任务书是否有效效？成本是否合理，，完成目标而不不是实现理想产品定位的原则则和误区项目利润率和内内部收益率是解解决分歧的客观观评判标准目标单一：目标标越单一越容易易实现目标具体：计划尽量细分，，并预见到可能能发生的变化什么原因发生变变化，变化一旦旦发生，我们有有什么补救措施施任务书是否有效效？成本是否合理，，完成目标而不不是实现理想估价过高内部竞争：面积积相近、总价相相近，客户难以以选择如何选择总图规规划主入口要有鲜明明的亮点，加深深客户的印象清晰的道路骨架架和景观线索便便于分期开发二、xx在方案阶段的设设计管理方法；；1、方案的设计深深度与范畴一、区区域介绍二、总总图分析三、户户型研究四、商商业研究五、售售场研究六、技技术措施七、销销售价格模拟八、经经济模型估算结结果2、方案设计在产产品创新中的关关键作用开发理念和设计计原则总体布局朝向住宅和商业的关关系销售示范区合理理的位置交通与路网的规规划结合景观设计因因素进行规划设设计住宅产品类型及及分布公共设施xx方案设计总图分析（xx十大规划设计原原则）项目的总体规划划特点体现鲜明明的个性。人车交通特点与与路网结构特征征，项目分期规规模及物业管理理模式场地规划开口与与城市路网的关关系建筑布局与景观观的互动如何降低感觉容容积率物业类型的区位位关系布局原则建筑空间形态与与单体设计的互互动关系建筑的物业类型型的比例关系及及初始入市的物物业类型选择规避规划不利因因素受损的面积最小小主体要素和建筑筑布局的互动关关系总体布局与竖向向的关系规划中的首期优优先开发原则及及总的成本原则则晶蓝半岛案例项目总平面图项目体块模型一一项目体块模型二二项目体块模型三三一期地下车位分分布图地下车位分析二期地下车位分分布图景观视线分析图图一期景观单元分分析表一期景观视线分析表

好景观（套）较好景观视线（套）较次景观视线（套）优质景观率%客卧见中庭见河又见庭仅见河卧室见中庭一单元50183671454%二单元52361814769.29%三单元52361814769.29%四单元52183671455.18%五单元48

163051.60%小计2541081085872

说明：1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河

2、面向社区外方向9楼以下暂时考虑景观较差

3、5单元西南面X3户型景观条件较差二期景观单元分分析表二期景观视线分析表

好景观（套）

较好景观视线（套）较次景观视线（套）优质景观率%客卧皆见景

视线开阔卧室见中庭六单元48

18141452%七单元52

36

1450.98%八单元51

36251440.47%九单元70

50755.12%十单元52

36251440.94%十一单元52

48

52%十二单元52

40

52%十三单元52

48

52%十四单元52

40

52%小计481

12629063

说明：1、面向社区外方向9楼以下暂时考虑景观较差

2、11-14单元客厅都面向一环路高层建筑，可看景观少三、户户型研究户型分布图户型比例统计计表项目户型指标总表住宅户型大类户型编号户型面积(㎡)套数总面积(㎡)该户型占户型大类套数比(%)该户型占户型大类面积比(%)该户型占总面积比(%)两房2160.6217528108.510010012.39%三房D3134.622002692423.523.9111.86

D3a134.3717523514.7520.5620.8810.36

D3b133.9423431341.9627.527.8413.81

D3c134.881001348811.7511.985.94

X3122.0114217325.4216.6915.397.63

小计851112594.1

四房X4a160.6212720398.7423.7823.678.99%

X4b149.157511186.2514.0412.984.93

X4157.739214511.1617.2316.836.39

D4167.0624040094.444.9446.5217.67

小计53486190.55

户型指标总表表标准层户型图图一标准层户型图图二标准层户型图图四标准层户型图图五首层平面图入户大堂分析析图一层地下室构构想图四、商商业研究商业分布图五、售售场研究售场位置图售场布置图六、技技术措施节能措施建筑体形系数数建筑体形系数数在0.35之内窗墙面积比窗墙比大于0.30的朝向应采用用隔热断桥铝铝合金中空玻玻璃窗，玻璃璃为5+12+5中空玻璃。窗窗墙比小于0.30的朝向应采用用隔热断桥铝铝合金中空玻玻璃窗，玻璃璃为5+6+5中空玻璃。外墙保温外墙采用200厚页岩空心砖砖外贴30厚ZL胶粉聚苯颗粒粒外墙外保温温隔热材料。。屋顶保温采用珍珠岩保保温砖保温节节能屋面。户门保温户门采用双面面金属门板加加保温、隔热热材料的隔层层门，满足防防火、保温、、隔热、防盗盗的功能。给排水节能设设计所有卫生洁具具均采用符合合国家标准的的节水型材料料，节约用水水。暖通节能设计计所有设备均采采用节能产品品。合理进行风管管系统设计，，降低管路阻阻力，从而降降低设备功率率。六、xx总图研发心得得总结；6.1通过与政府的的博弈，获得得最有利的规规划条件指标标，获得最大大的经济效益益。1、重庆xx北城天街，用用地性质住宅宅由住宅变为为商业。（（大幅增增加销售价值值）2、成都xx弗莱明戈首层层车库，不计计入容积率。。（增加开发面面积）3、成都晶蓝半半岛，不修人人防，改为异异地建设。（缩短开发周周期）类联排洋房案案例成都郫县新城城（弗莱明戈戈）6.2用足建筑容积积率和建筑密密度，保证最最大化效益从从而控制成本本。1、用足容积率率和建筑密度度1.1用足容积率影响容积率有有几个客观因因素：日照规规范、间距要要求、退红要要求、限高要要求等。也有有几个人为操操作因素：产产品定位、不不利地块的利利用度、单体体楼型选择等等。1.2用足建筑密度度建筑密度主要要与首层建筑筑面积有关2、用足规划法法规的边界总用地面积：：56640㎡㎡代征道路：6225㎡㎡代征绿地：1338㎡㎡消防站用地：：2800建设用地：约约49077㎡㎡容积率：≤3.8地上总建筑面面积：176000㎡公建面积占20%-40%住宅面积占60%-80%绿地率：≥30%集中绿地：6000㎡建筑限高：80m用地内另含公公交场站一座座，占地2500平方米，廉租租房建筑面积积：6000平米，不含在在以上总建筑筑面积指标内内规划条件规划难点：建筑限高从80米突破到90米；日照；6.2.1案例：北京唐唐宁ONE北京唐宁ONE-雕刻空间设计前将不影响地块以外楼房日照的立体空间切割出来，之后按规范填充建筑物，得出最大容积率。把无法满足日日照要求的部部分布置商业业产权面积多元化产品，，混合分布端头转角户型设计部分90平米以下小户型端头转角户型设计部分90平米以下小户型精品公寓：挡光住宅作为商业指标在阴影区部分的作为商业指标北京唐宁ONE楼型的选择大大大提高了容容积率一栋住宅占到到住宅总面积积的36%规划少量的东西朝向建筑边角地块的有效利用北京唐宁ONE北京唐宁ONE大进深多单元元的平面组合合单体对容积积率贡献大北方地区在好好的地段可采采用少量的东东西向布局--好地段的沿街街底层商业面面积更是寸土土寸金，绝不不能放过。6.2.2用足建筑密度度6.3不平衡使用容容积率，是提提高货值的有有效办法.不平衡使用容容积率各业态市场分分析总体规划业态态配比运用两种业态态之间的产品品类型，卖高高一级业态的的价格，提升升溢价空间，，相应间接降降低了低业态态的成本。类联排别墅洋房案案例6.3.1不平衡使用容积率率案例A--成都郫县项目建设用地77.88亩建设用地111.32亩地块经济技术指标净用地面积126139.64㎡15米和40米代征绿地40728.70㎡地上可建设面积520300.00㎡容积率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%绿地率≥30%各业态市场分析含金量高＝＝容积率面面积收益容积率面积收益＝预计建面价格－－预计地价外成本本地价外成本＝＝前期工程费＋基基础设施及配套费费这里可以看到联排、亲地底跃和和电梯顶跃是含金最高的，其其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积积率为高层。各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本

容积率面积收益社区商铺50~250㎡10000/㎡1887/㎡8113元普通联排13000/㎡2000/㎡11000元亲地底跃200~250㎡12000/㎡1960/㎡10040元电梯顶跃200~250㎡11000/㎡1960/㎡9040元电梯洋房100~130㎡7500/㎡2750/㎡4750元34高层83~130㎡6800/㎡（精装）2505/㎡4295元成都郫县新城案例总体规划业态配比规划要求：1.容积率:4.12.覆盖率:30%其中住宅26%

各业态指标比对：业态合理容积率覆盖率社区商业3层2~355~100%普通联排2.5层0.6~0.7530~35%底跃1~3层电梯顶跃无电梯顶跃电梯花园洋房≥71.5~2.025~30%无电梯花园洋房1.3~1.528~32%高层（12~33层）2.5~615~20%1、联排别墅占地较较大，但不易出面面积2、一般底跃虽然可可类别墅，但只有有1~2层的面积可溢价3、电梯7+1比多层在相同覆盖盖率下更易出面积积，且能激活4、5、6和顶跃溢价商业占足4%的覆盖率，在适当当的位置底商12345677+1122+1123455+1高层提高覆盖率≥≥20%，少占地，容积率率≥8联排无电梯洋房电梯洋房替代替代成都郫县新城案例规划布局分析不平衡容积率的规规律：1、高层占地要最小小补足容积率就好布置在北面和西面面2、洋房占地要最大大面积越多越好7+1电梯洋房居中布置置3、洋房组团要均好好向外借景要用好小区中部形成系列列组团向40米绿带借景成都郫县新城案例规划布局分析花园洋房集中、规规模化，城市形象象1、主道路入口形成成洋房规模视觉2、形成点、线、面面丰富城市空间成都郫县新城案例

功能分区多层返迁房规划未建小区景尚景（高层）电梯花园洋房34层高层社区商业成都郫县新城案例成都郫县新城案例不平衡使用容积率率后的总货值为40亿元左右，大于单一产品的总总货值，比如只做做高层的货值为36.5亿左右本方案占地比：花花园洋房区/高层区=6.3/3.7本方案可售住宅面面积比（含下跃赠赠送）：花园洋房房/高层=3.1/6.9xx三千城

类联排洋房案例成都：郫县新城（（弗莱明戈）

类联排洋房案例成都：郫县新城（（弗莱明戈）

类联排洋房案例成都郫县新城（弗弗莱明戈）6.1.4尽可能开发不占容容积率的地上和地地下空间，变为可可销售面积，相当当于间接增加容积积率，从而增大销销售总价，进而控控制成本。效果图成都郫县新城案例

1.规划在用足建筑密密度的前提下，增增加亲地户型的数数量的案例。CAAAAAABBBBCCCC2-2剖面11AAABB112222AAAAAABBBBBBCC1-1剖面 B成都郫县项目案例洋房A户型底层挖掘下层前花园赠送A户型特点：亲地、、赠绿、送面积1、边户型，一跃二二。面积：194㎡2、赠送亲地花园：：45㎡3、赠送地下架空：：106㎡入户花园赠送下层后花园赠送地下室架空赠送成都郫县项目案例洋房B户型底层挖掘下层前花园赠送B户型特点：亲地、、赠绿、送面积1、一跃二。面积：：171㎡2、赠送亲地花园：：69㎡3、赠送地下架空：：77㎡台式花园赠送下层花园赠送地下室架空赠送成都郫县项目案例入户花园赠送C户型特点：亲地、、赠绿、送面积1、边户型，二跃三三。面积：198~203㎡㎡2、赠送亲地花园：：46.7㎡3、赠送平台阳台：：约20㎡私家花园赠送地下室架空赠送成都郫县项目案例三层户型赠地面花花园洋房C户型的底层挖掘凡是不能带来销售售价值的用房尽量量最小化，从而控控制成本。晶蓝半岛的会所6.1.5尽量保证非销售面面积-----配套用房最小化会所室内泳池、乒乒乓球室均在地下下一层

网球场下下沉，布置在地下下室底板上

底上上沿街布置，一层层为架空茶座、二二楼为茶室、屋顶顶为竹林茶座。地地上面积391平米地下泳池晶蓝半岛会所案例北京半壁店会所案例室内泳池、、健身房、、儿童游乐乐室、跳操房均布布置在地下下一层地上可作为为临时售楼楼处和商业业，沿街布布置地上面积：：400平米左右

私家花园总总计面积40900平方米私家花园占占住宅区景景观面积65%私家花园边边界处理私家花园相相临小径方方案重庆睿城分分绿案例大面积中中户型花花园大于100平方米边边户型花花园大大于250平方米花园入户

重庆睿城分分绿案例在不占用容容积率的前前提下，尽尽量将车库库抬到地上上一层或或采用停车车桥优化车库柱柱网，控制制车库面积积，标准为为：车库面面积/车位数应小小于35平米6.1.7控制地下车车库的面积积，控制成成本造价

1、将车库抬到到地上一层层案例成都郫县新城案例抬高一层的的城市街道道的界面成都郫县新城案例抬高架空地地下室分析析架空一层车车位：通风风采光；减减少埋深；；减少防水水工程量等等初步估算算节省1300万元；6%左右坡道车辆直接入入库采光通风减少埋深成都郫县新城案例每增加一个个出入口，，就至少增增加6个保安（三三班倒），，例如在成成都，每个个保安每月月的费用至至少在2000-3000元，每年将将增加144000—216000元.所有物业管管理用房要要考虑到便便于今后物物业的使用用。6.1.8减少小区入入口，降低低物业管理理成本交通分析架空地下车车库消防通道社区主入口口车库出入口口减少入口，，节约物业业人力成本本底层架空，，无坡道出出入口景观化车道道、增加绿绿化面积负二层地下下车库成都郫县项目案例6.1.9规划阶段注注意要提前前做好初勘勘，避免高高层设置在在地质条件件差的地段段，增加基基础处理的的成本；6.1.10规划阶段注注意要提前前了解市政政基础条件件，尽量争争取靠近市市政水电出出口的设置置节约管线线。6.1.11有地势高差差的场地，，要精确计计算土方挖挖方和填方方的工程量量，尽量保保持土方的的平衡，控控制土方的的成本。6.1.12人防工程与与缴费另建建的决策。。7图产品分布总总平面图景观资源利利用分析图图首层总平面面图入口及地库库平面分析析图社区整体横横纵剖面分分析图配套用房布布置及架空空层使用分分析图典型住宅三三层以下（（含地下层层）和顶层层剖面分析析图七、xx地下车库研研究精彩案案例ppt八、xx标准化产品品一览8.1、别墅系列列案例：xx滟澜山案例例ppt8.2、香醍序列列：xx香醍漫步.ppt8.3、度假别墅墅：成都小院青青城.ppt8.4、高层序列列：重庆睿城.ppt8.5、洋房系列列：成都弗莱明明戈.ppt8.6、天街系列列：成都时代天天街.ppt一、xx滟澜山1.项目概况2.产品定位与与规划要点点3.住宅4.配置标准项目所在地项目用地地东至沙峪峪环路，，南至馨馨园九街街，西至至金泰花花园一期期用地，，北至裕裕民大街街地处中央央别墅区区，区域域成熟，，高档次次国际化化的教育育、医疗疗、生活活休闲配配套齐全全。前期项目目分析--中央别墅墅区发展展本项目所所处中央央别墅区区，临近近温榆河河，在北北京别墅墅市场发展最早早，目前前最为成成熟，别别墅项目目已连接接成片，，是外籍籍高端人人士首选选聚居地地。与其它别别墅区域域相比，，中央别别墅区处处于高端端地位，，市场认认同度最最高，销销售价格格2000-4000美元/平米。不仅销售售市场火火爆，中中央别墅墅区租赁赁市场也也十分活活跃，年年投资收收益率10%。前期项目目分析－－－市调调结论中央别墅墅区最初初业主主主要是外外企高管管和使馆馆高级工工作人员员，随着着外企中中高层管管理人员员和国内内高端人人士进入入，中央央别墅区区内对中高端产品需求求呈上升升趋势。。区域内销销售市场场火爆，，平均月月销售10套。区域内租租赁市场场活跃，，投资比比例较高高，龙湾湾项目达达到40%。高品质产产品热销销，市场场对这类类产品价价格敏感感度低。。中央别墅墅区市场场认可度度高，将将逐步发发展为北北京最密密集的富富人区，，别墅市市场持续续看好。。客户来源源：外企中高高层管理理者中资企业业家从外地到到北京来来的高级级经理人人及IT、金融、、房地产产界精英英和薪资资优厚的的律师、、会计师师、教授授等高级级知识分分子事业成功功的演艺艺界、传传媒界人人士投资者通过产品品规划和和设计创创新，建建设高品品质联排排别墅，，户均地地上面积积250平米（赠赠送一层层地下室室和花园园），实实现总价价350-500万元，地地上面积积均价17000元/平米。地块现状状为平整整后土地地，地势势平坦，，无高差差起伏。。可利用的的条件：：本地块地地处北京京的ＣＶＶＤ（中中央别墅墅区西侧侧）中；；交通便利利；地块内中中部偏东东南有一一条小路路，两侧侧种有行行道直柳柳树；北部150米宽的市市政绿化化带；需要改善的条条件：高容积率；配套设施为与与一期共用的的设施；地块内东侧有有两条高压线线穿过，一条条为220kV，一条为110kV，政府已有迁迁移计划，预预计在两年左左右迁移。由于受到高容容积率的限制制（0.7）、地块周边边情况的调查查分析，我们们考虑以此项项目采用纯联联排的形式；；结合地形，保保留地块内东东南侧原有的的小路和行道道树；高压线下面形形成单独区域域，灵活设置置地块的开发发步骤；会所、商业及及配套布置在在地块东南角角，以利于对对外服务；放大入口空间间和主要交通通空间尺度，，并重点进行行绿化；与北部城市绿绿化带相连通通，并设计活活动场地；地下室与地下下车库的设置置增大产品的的附加值；代征绿化用地地保留树木会所及配套服服务小区车行道小型集中地下下车库主入口设在南南侧，次入口口设在东侧。。在主次入口间间形成环形车车行路。停车主要采用用集中地下车车库的形式，，保证每户两两个地下车位位；在停车库上形形成景观绿化化、13米楼间距、2层高度的住宅宅等设计思路路最大的限度度的减少了道道路对景观、、住宅的影响响，全面增加加了绿化的面面积；全部住宅南向向布置，极大大的满足北京京地区对朝向向的要求；单套建筑面积积控制在地上上建筑面积220～300平米；地下建建筑面积控制制在90～160平米；全部建筑采用用地上两层的的高度控制，，减少建筑的的高度对视觉觉的冲击；单体地下南侧侧设计成下沉沉花园形式，，使得地下室室南侧全面采采光，层大销销售亮点；一层设置南向向卧室，可以以设置老人房房。地下活动室功功能分区，南南入口户型设设置影音室。。面宽控制在7.5～8.9米、进深控制制在17米左右；适当当增加端户型型的面积，提提高优质景观观环境下的建建筑面积比例例；AB型联排CD型联排住宅单体－－地下车库库示意地下部分由下下沉花园、公公共停车库及及地下室组成成；地下车库上进进行覆土绿化化；达到户均2部的停车数量量；由地下车库可可直接进入私私家住宅；在北侧墙面设设置条型窗，，解决车库通通风、采光问问题；户开间7500户开间7650户开间7650设置25M泳池和儿童戏戏水池。更衣衣区和泳池设设置地采暖，，设置桑拿房房。泳池屋顶顶设置天窗。。泳池。四季厅壁球馆儿童活动室会所平面功能能设置便利店餐吧、美发物业接待清吧（咖啡厅厅）交流中心健身房住宅建筑配置置1.1米宽木制入入户门。文化砖、文文化石及STUCCO外墙涂料。。威卢克斯天天窗。科肯铝彩天天沟及雨落落管.西班牙小筒筒瓦断桥铝合金金＋中空玻玻璃；进口口五金件（（诺托）.挤塑板保温温。采用冷凝式式壁挂炉。。地板采暖。。冷暖中央空空调（美国国四大品牌牌）中央除尘系系统。地下车库坡坡道融雪系系统。配置标准－－－住宅机机电配置特有的炉体体结构，高高效率：热效率高达达109％，高出其其他普通壁壁挂炉20％，也就是是说运行费费用将节约约20％。环保指标：：因为配置了了水冷式大大气预混燃燃烧器和变变频风机，，所以可以以达到无害害化燃烧，，更加环保保，排放量量只有NOx:<7mg/kwhCO:<9mg/kwh，达到“蓝蓝天使”环环保标准的的极限值，，被誉为零零排放环保保产品。使用寿命：：超长的30年使用寿命命，减少了了锅炉的二二次更换费费用和使用用的不便。。新型控制器器，维护方方便：锅炉无需泄泄水既可进进行设备的的清扫及维维护，快捷捷的完成维维保工作，，同时保证证了使用与与维护时房房间的整洁洁。欧美流行趋趋势。关于冷凝式式壁挂炉会所住宅样板区主入口D户型A、AA户型入口大厅会所装修泳池更衣区区会所装修泳池会所装修，，四季厅确定此套房房目标客户户为带一个个孩子的中中年夫妇，，设计应强强调居家感感觉，尽量量增加储物物功能空间间首层客卧室室确定为老老人房二层临近主主卧的客卧卧室改为书书房底层半开放放式中厅与与大厅统一一考虑为运运动休闲厅厅，重点强强调家庭互互动，体现现闲适感底层办公室室改为小型型家庭影院院；A户型：温馨馨居家风格格确定此套房房目标客户户为带二个个孩子的国国外中年夫妇，设计计应强调团团聚感觉（（亦可有CLUB感），同样样尽量增加加储物功能能空间；首层客房为为老人房；；二层两卧室室分别为一一男、一女女小孩房，，年龄间隔可适当加加大；二层公共区区域应设定定为孩子们们交流空间间，既可当读书室亦亦可当玩具具厅；底层活动室室重新分区区，设计应应包含SPA、酒窖及酒吧等，，强调CLUB的寓意；AA户型：时尚尚简约风格格D户型：浓郁郁西班牙风风格确定此套房房目标客户户为有情趣趣、高品位位、有明显显收藏爱好好的客户，，设计注重重私人雅兴兴；首层客房为为老人房；；二层南向卧卧室设计为为女主人书书房；底层统一设设计为私人人博物馆；；二、xx香醍漫步总平面图：类独栋布置置在潮白河河旁地块，，做足30%面积的情况况下，在西西面地块再再布置一个个类独栋组组团；花园洋房在剩余余用地上，层数数达到5~6层，全部增加电电梯；托幼和社区所有有商业配套服务务设置在区域入入口第一个路口口处；项目总用地面积316496.000项目建设用地面积168569.000建筑密度30.00%容积率0.9绿地率30车位数982地上车位（含类独栋278个）670地下车位312项目总建筑面积217220.000住宅146600.000公建1800.000物管用房1000.000会所1200.000幼儿园2400.000车库9980.000人防3200.000类独栋地下住宅面积28132.000花园洋房地下住宅面积12578.000类独栋赠送地上4170.000花园洋房赠送地上6160.000住宅户数1522类独栋——北京市区第二居居所、养老、度度假、投资2层半，埋半层类独栋278户，占总户数的的18.3%；花园洋房——顺义一次置业与与置业升级地上5~6层带电梯地下为停车和住住宅在符合90平方米的要求下下，通过赠送与与可改造空间的的创造，形成了了从80~145平方米的产品线线，适合不同置置业需求。花园洋房户数1244，占总户数的81.7%，其中90平方米以下2居户型为34.7%，100平方米小三居户户型为18.5%，120~145平方米3~4居户型为28.5%；洋房两单元短板板为主，增加景景观好的户型；；类独栋靠近潮白白河区域，单独独管理，在综合合区域内的类独独栋也可以进行行单独管理；结合总图布置与与道路组织，将将景观视线条件件好的地方的类类独栋做成更好好的边入户；九、xx户型的设计管理理从产品形态划分分的系列从产品档次划分分的系列产品研发容积率类独立别墅类独立别墅类独栋别墅类独立别墅类独立别墅类独立别墅联排大院联排大院负一层联排大院（1层）联排大院（2层）联排大院（3层）联排大院（4层）联排大院（容积积率0.74）全跃多带居全跃多带居商务全跃（4户基本组合）商务全跃（4户基本组合）商务全跃（一梯梯12户版）商务全跃（一梯梯16风车版）总结案例分析：xx2008年户型定性研究究报告十、xx立面设计管理高品质立面的重重要意