某置地北京项目质量管理现状与建议

**置地北京**项目质量管理现状分析与建议——评价报告的诠释主要内容一、质量管理理体系二、客户工程程质量三、质量管理理与客户满意意度关系四、质量管理理建议一、质量管理理体系1、质量管理理规划质量管理体系系金字塔（1）业主技术管理“五五个管理办法法”质量控制的““11个控制点”各部门管理制制度与办法存在不足技术管理中有有关质量标准准的制定流程管理中关关键点控制和和质量管理实实施监控制度度样板质量管理理制度（2）总承包包施工单位施工组织设计计专项施工方案案存在问题未经严格审查查针对性不强（3）监理单单位监理规划监理细则存在问题针对性不强2、质量管控控体系（1）组织架架构与权责业主架构合理项目部常驻人人员不足权责落实不够够明确总承包架构未建立主要管理人员员不在岗职责未落实监理单位架构合理职责落实不够够监理力度不够够（2）质量管管控工程质量参与与方相关链结结构模型2.1过程程控制招采阶段缺乏乏对服务供应应商进行考察察后的评审；；合约缺乏对服服务供应商的的合作过程中中的履约评估估；设计阶段对深深化设计（特特别是节点设设计）审核不不足和完全交交由施工单位位进行不妥；；施工阶段质量量过程控制与与检验验收制制度未有效落落实。2.2PDCA循环环（全面质量量管理）幻灯片111计划环节比较较到位，执行行、检查、处处置环节欠缺缺，结果是：：业主的计划是是否有效实施施，执行结果果如何及计划划不能实施的的原因不能全全面了解。例例如参建单位位对业主质量量管理办法的的编制要求的的响应。处置环节缺少少处置的对象象（即检查发发现的问题、、原因、责任任），如何进进行处置包括括纠偏和预控控工作不可能能进行。如进进行只能是形形式上的。好的计划得不不到满意的结结果，质量管管理起不到改改进作用。（3）流程管管理流程是解决工工作先后顺序序以及工作的的责任人是谁谁、解决的问问题是什么？？业主建立了质质量管理流程程，流程管理理相对较明晰晰，在流程管管理中建立相相应的配套制制度。监理单位流程程管理相对较较明晰，但职职责落实还需需加强。施工总承包、、门窗制作安安装单位质量量流程管理职职责没有落实实。存在问题业主在流程设设计中或流程程管理对关键键流程关键控控制点掌控工工作或能力欠欠缺。例如如设计审核流流程中，由于于对设计的质质量标准控制制程度不一，，虽然经过图图纸的审核程程序，仍然带带来一些较为为严重的设计计缺陷（楼板板管线布置、、设备安装、、变形缝的留留设和建筑做做法、防噪音音设计、外窗窗与屋面防水水节点设计、、外墙面砖排排板深化设计计等）。总承包单位和和分包施工单单位在施工专专项方案（结结构施工方案案、屋面防水水施工方案、、铝合金门窗窗、护栏施工工方案、抹灰灰施工方案、、避雷接地施施工方案）制制定，监理单单位相应审批批流程管理中中，由于对工工程特点关键键性认识不足足，使得施工工方案制定缺缺乏针对性，，导致结构施施工质量较差差。监理单位在施施工单位资格格审查、施工工专项方案审审查和专项监监理细则制定定流程管理上上，同样存在在对关键点控控制不严或精精细化管理不不够问题，导导致施工中出出现的质量问问题没有得到到有效的监督督。材料设备验收收流程、施工工质量验收流流程（包括工工序验收、分分部分项验收收、样板验收收、分户验收收、竣工验收收）没有足够够有效实施。。材料台帐记记录未建立、、复试报告欠欠缺，验收标标准没有严格格按照设计和和规范、合同同要求的质量量标准进行，，有较为严重重的质量问题题而未经整改改和质保资料料不齐备（特特别是试验记记录、施工记记录缺少较多多）、个别验验收资料与实实际不符，施施工单位报验验，监理单位位签字同意的的现象。幻灯片112结论：以以业主为主导导和核心的质质量管控体系系未全面建立立幻灯片114二、客户工程程质量1、渗漏1.1屋面面渗漏防水节点处理理不到位或错错误防水收头不规规范屋面结构面开开裂和天沟防防水做法不规规范电梯房外墙天天沟防水做法法不符合要求求屋面渗水痕迹迹1.2外墙墙（外窗）渗渗漏主体结构墙体体空洞与露筋筋混凝土结构尺尺寸偏差窗洞洞扭曲墙体修补不符符要求结构墙体露筋筋变形缝混凝土土振捣不实和和漏浆，墙体体出现麻面、、楼板起皮支模洞未封堵堵砌体砌筑不规规范保温板与结构构间填充不实实外墙抹灰不均均，网片外露露窗台面砖勾缝缝缺失外窗框体与外外墙硅胶密封封不实外窗框体与外外墙交界处未未用硅胶密封封外窗台硅胶密密封欠缺及防防水节点处理理错误外窗扇与框体体间存在较大大间隙1.3阳台台、厨卫渗漏漏滴水槽施工欠欠规范阳台地漏四周周密封不规范范阳台地坪裂缝缝、起壳卫生间穿楼板板管与套管间间密封欠缺2观感地坪有裂缝、、起皮、起砂砂、空鼓、现现浇楼板凹凸凸不平、麻面面和有脚印现现象；墙面有裂缝、、空鼓现象；；墙面与顶棚棚抹纹不均匀匀、不平顺；；墙面（结构构、抹灰、腻腻子）平整度度、垂直度、、阴阳角方正正度有偏差超超过允许的范范围现象。室室内阴阳角上上下不直顺，，外窗上边与与楼板面不平平行；砂浆地坪浇筑筑、抹灰细部部处理不到位位；后浇带结结构浇筑存在在裂缝、麻面面、不平整等等外观缺陷；；结构墙体有空空洞、麻面、、浇筑不实现现象；变形缝缝部位屋面和和外墙出现裂裂缝；阳台栏杆立杆杆有倾斜，其其根部装饰套套帽开口未封封闭、横杆水水平度差现象象；护栏玻璃璃固定螺丝垫垫圈有缺失；；栏杆护栏不不锈钢接缝不不严密未嵌缝缝处理；百叶窗固定不不牢脱落、封封口条缺失、、叶片装反、、铰链生锈与与插口不匹配配；外墙面砖粘有楞楞边缺损、勾缝缝不均或漏勾缝缝、非整块砖在在阳角处使用现现象；外墙面砖砖、石材收头处处理粗糙（未嵌嵌缝填平、填实实）；外墙有污污迹、栏杆和外外门发泡剂未清清理；外墙空调管洞不不圆滑规整；花园入户门两侧侧墙体不对称；；滴水线不均匀、、采光井不美观观、装饰线收头头粗糙、分隔条条脱离等。墙面抹灰腻子不不平整、不平顺顺抹灰细部粗糙、、凹凸不平填充墙体与结构构墙体间抹灰未未加设网片，出出现裂缝屋面变形缝处未未作分离处理，，顶棚出现裂缝缝墙体与楼板交界界处废弃管及管管洞抹灰时未作作处理踢脚线出墙尺寸寸不一，上、下下直线度差结构尺寸偏差出出现墙体与楼板板间阴角线严重重倾斜，窗户安安装后观感差门框阳角线不垂垂直楼板结构裂缝和和脚印后浇带底板面裂裂缝后浇带顶板面混混凝土不密实地坪起壳面层与门槛交界界处未作相应处处理变形缝处墙面已已用不锈钢处理理，楼板未作相相应处理，可能能出现开裂楼梯混凝土浇筑筑外观质量较差差楼梯间地面与墙墙面玻化砖铺帖帖规范阳台栏杆上部相相邻横杆水平度度不一致和倾斜斜与阳台联接的楼楼梯栏杆立杆上上部严重倾斜立杆根部装饰套套帽开口未作封封闭处理阳台栏杆不锈钢钢板拼缝不严且且未嵌缝处理百叶窗脱落，发发泡剂未清理百叶片联接断开开脱落右侧百叶叶片装装反（应向外倾倾斜）插销安装位置及及尺寸与插孔不不对应及生锈B2区外立面整整体观感效果较较好之一B2区外立面整整体观感效果较较好之二面砖粘贴平整，，但有污迹和非非整块砖粘贴情情况涂料表面污迹面砖粘贴勾缝不不均和污迹面砖粘贴棱角缺缺损和污迹外墙石材收头未未做密封嵌缝分隔条脱离花园入户门门洞洞不对称且两侧侧墙体面砖粘贴贴观感差外墙开洞不圆滑滑规整外排水立管隐蔽蔽性差阳台设置自由落落水管影响观感感地下室采光井顶顶棚造型欠佳，，施工粗糙，观观感差变形缝处石材出出现裂缝门窗框体与外墙墙间发泡剂填充充未清理，外表表面未用硅胶密密封3、门窗窗框型材缺损，，玻璃破裂窗框型材拼缝不不严密且靠窗框框处标高低于窗窗台外侧，不能能排水门框橡胶条脱离离铝合金门难以关关闭铝合金门框体与与墙体间隙未均均匀填实密闭铝合金窗保护不不当，框体受损损变形进户木门安装外外观质量好4、尺寸墙体抹灰、腻子子完成后平整度度、垂直度、阴阴阳角方正度控控制多数符合规规范要求，占抽抽检点数的23～30%偏差超过规范允允许偏差。有阴阴阳角线条不顺顺直或倾斜现象象。粉刷和地坪完成成后室内房间和和电梯间净高经经检测在允许偏偏差范围内。粉刷和地坪完成成后室内房间平平面净尺寸、方方正度经检测在在允许偏差范围围内。电梯间走走道净宽检测值值为1250～1260mm，接近强制性条条文规定的1300mm的标准。5、隔声顶层房间在关闭闭门窗状态，餐餐（客）厅在电电梯运行时噪音音为45～56dB，超过白天允许许噪音50dB的标准。6、设备管线安安装管线固定有不牢牢固、个别支架架缺失现象；穿楼（墙）管、、桥架的密封封封堵不规范，个个别穿管套管缺缺失；智能化箱与墙面面贴合不紧密；；开关插座、等电电位面板歪斜、、安装高度不规规范，卫生间个个别插座位置不不合理；电气导管（含软软管）联接欠规规范；电线裸露，个别别等电位和网线线未联通；避雷接地接闪器器焊接、检测点点设置不够规范范等。给水管预留长度度符合要求之一一，安装在座便便器后方的插座座位置不合理雨水管固定螺栓栓松动、伸缩缩节缺失水暖管卫生间排排列布置较规范范水暖立管穿楼板板套管缺失和封封堵不密实开关安装面板歪歪斜插座安装高度不不一且歪斜卫生间的淋浴处处设置强电插座座不安全桥架间接地线连连接符合要求，，桥架与楼板间间孔洞未封堵导管用锁紧螺丝丝连接未拧紧电线敷设出墙连连接不规范卫生间屋顶处电电线裸露等电位安装高度度10F与其它它楼层不一致弱点机房线槽安安装不规范7、质量问题产产生的原因幻灯片113节点深化设计不不够或不合理；；施工人员技术能能力低或责任心心不强；未严格按照图纸纸和规范标准进进行施工和安装装或施工方法不不当；缺乏预控措施；；过程控制和检验验验收制度未有有效实施。幻灯片115三、质量管理与与客户满意度关关系质量管理是联结结工程质量、公公司品牌、销售售及物业管理以以及客户满意度度的纽带。客户满意度是质质量管理的最终终目的。工程实体质量是是质量管理的现现实体现。客户满意度公司品牌销售物业服务工程质量质量管理质量管理质量管理四、质量管理建建议1、进一步完善善质量管理规划划，重点：有关技术管理的的质量标准制定定。流程管理中关键键点控制和质量量管理实施监控控制度。样板质量管理制制度制定。2、按专业配置置项目现场管理理人员，强化管管理人员职责：：建立责任工程师师制度（深圳、、成都）。对管理人员的培培训和工程经验验总结与积累。。3、完善流程管管理体系重点识别关键流流程和关键流程程中关键点，并并明确各控制点点责任人。4、建立服务供供应商的管理体体系实行分类、分级级管理。激励措施。实施供应商满意意度调查和评估估（包括前期考考察、合作过程程评估、履约评评估、后期评估估）。5、对服务供应应商的实施有效效管理派驻现场的团队队。管理实效进行检检查评估，督促促其建立和完善善质量管控体系系和流程管理体体系。制定相应的处置置措施。6、建立全面的的质量管理制度度6.1完善质质量管理规划执执行的检查评估估机制成都：护卫队及及口袋书；深圳：聘请幕墙墙、面砖与装修修专业顾问。6.2完善处处置（包括纠偏偏和预控）机制制上海：设计与招标前置置管理项目部具一票否否决服务供应商商权利。施工过程控制材料台帐。深圳：施工事前控制综合管线平衡图图；面砖粘贴和设备备安装、装修的的划线控制；外墙面砖排版深深化设计；面砖粘贴的样板板拉拔试验；滴水槽特制面砖砖的选用。施工过程控制奖罚制度；管理人员保障要要求；材料台帐；工序交接单。成都：设计事前控制住宅工程施工图图设计事前管理理实用手册（功功能要求、各部部门反映的质量量问题与限额设设计）；住宅精细化设计计控制要点设计计指引书；招标与投资事前前控制，编制详详细的工程量清清单：施工工艺措施明明确；施工质量标准明明确（定性、定定量）；工程量明确；后期变更内容少少，结算简单。。施工过程控制奖罚制度；护卫队检查与验验收；工作管理手册；；施工手册；验收手册；工序交接单（施施工单位）。7、完善过程质质量控制和检验验验收制度控制工程质量是是否达到既定质质量标准的关键键环节。8、专项施工方方案、监理细则则要结合工程特特点、环境、施施工工艺等编制制9、样板管理需需在样板制作、、验收、与实体体对照方面制定定严格的管理程程序（深圳、成成都做法）深圳：样品；制作样板；工艺样板；样板房样板。成都：实物照片片。10、重视涉及及客户使用功能能安全方面施工工质量管理谢谢！质量管理体系金金字塔一、质量管理体体系量质权责体系组织架构管控模式质量方针目标质量管控体系管理规划项目策划设计管理采购管理施工管理营销管理客户关系管理支持质量记录质量流程管理体系工程质量参与方方相关链结构模模型业主（核心）监理机构服务商设计机构服务商咨询机构服务商工程承建商材料设备供应商购房者物业管理方销售代理商信息流物流工程质量链形成成模型（2）质量管控控工程质量参参与方相关链结结构模型质量管理策划

设计质量管理

招标质量管理

工程质量管理

售后质量管理管理支持：业主管理、服务供应商管理、政府监督工程质量链形成模型不断提高质量APCDAPCDAP

CD

循环循环循环改进改进PDCA循环图图2.2PDCA循环（全全面质量管理））幻灯片111幻灯片117、质量问题产产生的原因幻灯灯片113受检查评价方评价项目状况建议业主方（**置地北京有限公司）质量管理规划较完善持续改进、精细化组织架构与权责体系架构合理、权责不够明确改进质量管控体系不够健全改进质量流程管理体系不够完善改进总承包（浙江中天集团第四建设公司）质量管理规划不完善整改组织架构与权责体系架构不健全、权责不明确整改质量管控体系不健全或未建立整改质量流程管理体系不完善或未建立整改监理单位（北京兴电国际工程管理公司）质量管理规划不够完善改进组织架构与权责体系架构合理、权责不够明确改进质量管控体系不够健全改进质量流程管理体系不够完善改进设计单位（中国建筑科学研究院设计院）组织架构与权责体系架构合理、权责明确质量管控体系较健全持续改进、精细化质量流程管理体系不够完善改进材料设备供应商辽宁泰丰铝业装饰工程有限公司组织架构与权责体系架构不健全、权责不明确整改质量管控体系不健全或未建立整改质量流程管理体系不完善或未建立整改日立电梯中国有限公司北京公司组织架构与权责体系架构合理、权责较明确质量管控体系较健全持续改进、精细化质量流程管理体系较完善持续改进、精细化项目质量管理评评价矩阵二、客户工程质质量客户工程实体质质量问题原因责责任矩阵检查项目质量问题原因责任人建议渗漏1、屋面渗漏（天沟、穿管等部位防水节点处理不到位）；2、外窗（墙）渗漏（外窗等部位防水节点处理不到位或错误；外窗制作拼缝不严密、嵌缝欠规范；面砖或石材嵌缝不密实或漏嵌缝；现浇结构浇筑不密实和支模洞未封堵，现浇楼板墙体出现裂缝；填充墙砌体灰缝和与结构交界面填充不密实；抹灰层出现裂缝）；3、卫生间渗漏（破坏防水层与穿管防水处理不到位）1、专项施工方案针对性不强或防水节点深化设计不足；2、技术交底不清；3、未按照图纸与规范要求进行施工；4、施工方法不当和责任性不强；5、过程质量控制与验收制度欠缺；防水施工单位；铝合金窗安装单位；总包单位；监理单位；业主；设计单位1、审核防水节点深化设计；2、制定针对性施工专项方案；3、严格按照设计、规范和专项方案要求施工；4、完善和加强过程质量控制和检验制度；5、加强对总包单位的管理观感1、地坪（裂缝、起皮、起砂、空鼓，现浇楼板脚印）；2、墙面与顶棚（现浇结构、抹灰与腻子的表观差、垂直度、平整度、阴阳角方正度差、空洞、空鼓、裂缝）；3、后浇带与变形缝（裂缝）；4、阳台护栏观感（垂直度、水平度、不锈钢拼接与嵌缝差等）；5、空调百叶（脱落、叶片装反、铰链生锈等）；6、外墙面砖、涂料、石材（收头处理粗糙、楞边缺损、勾缝不均或漏勾缝、非整块砖、污迹等）；7、外墙空调洞（不圆滑）；8、花园入户门及两侧墙体（不对称、非整块砖）；9、细部工程（滴水线不均匀、采光井不美观、装饰线收头粗糙、分隔条脱离等）1、施工方法不当和责任性不强；2、技术交底不清；3、变形缝建筑节点深化设计不够；4、未按照图纸与规范要求进行施工或加工；5、外墙面砖排板与花园入户门深化设计不够或不合理；6、采光井雨棚设计方案不合理和