标杆房企商业项目初步定位与规划建议报告项目SWO

商业大片建议名：1街区主演：商业街区、临街店铺、景观豪宅、酒店式公寓特别主演：内街、联廊、观光电梯、核心导入平台、大开口引流楼梯特色亮点：BLOCK街区、广场景观、休闲娱乐、通而不畅的开放街区导演：江西xx房地产开发有限公司以实业为基础的新晋地产开发企业，年轻、进取、快速发展，看好广丰地产市场，致力于推动城市发展、繁荣城市商业、优化核心街区商业格局及街区功能，斥巨资投资环月兔广场商圈“旗舰商业大片”，并以此引导市场、打造品牌……编剧：三角洲投资剧情简介：公元2007，广丰地理圆心，城市未来商业核心区，即将上演实现广丰商业创富梦想的传奇大片，领秀赣东北的首席BLOCK街区和景观公园住宅从此开始……一、广丰地产市场概况：1、经济、产业、人口情况(1)地理位置：广丰县位于江西省东北部，上饶市东南部并地处浙、赣、闽三省交汇处，上广公路、广二公路、广玉公路、广管公路经过该县城，距离南昌市276公里，距上饶市24.7公里。（2）人口：据有关数据统计，广丰县总人口为76.3万人，县城常住人口13.6万人，城区总人口为18.8万人，外出工作者近20万人；预测2020年县城常住人口25万人，全县总人口88.41万人。（3）经济：2005年，全县实现国内生产总值72.92亿元，同比增长31.98%，财政总收入7.01亿元，增长26.3%，其中一般预算收入4.12亿元，增长42.5%；全县固定资产投资完成18.24亿，增长47.84%，累计完成全县消费品零售总额11.91亿，增长14.74%，全县城镇新增就业6120人，城镇职工平均工资达14353，增长16.08%，农民人均纯收入4034，净增391元。广丰经济建设以第二产业为主，据县政府招商办公室透露，今年1至4月，全县引进工业项目30个，合同资金14.67亿元，实际进资6.2亿元，较去年同比增长126%和80%，大大的提升了广丰工也的综合竞争力，促进第二产业产值持续上涨，加快广丰县经济发展速度。2、房地产开发情况广丰县多年来以小型土地拍卖，私人自建的初级模式发展房地产业，从2002年开始，随着大宗土地出让，专业开发商的出现，商品房开发模式才真正成为广丰房地产乃至第三产业的主导，至今日益成为广丰人置业安家的主要选择产品。根据房管局报表资料统计显示：2006年上半年，广丰县累计完成房地产开发投资2.4379亿元。上半年建筑施工总面积16.73万㎡，新开工面积6.62万㎡；批准预售面积为86972.27㎡，累计759套，预售金额达2.4886亿元；另据房产交易所统计，上半年完成存量房交易143宗，其中住宅111宗，交易面积1.64万㎡，成交金额1535.08万元；商品房交易233宗，其中住宅190宗，交易面积2.33万㎡，成交金额2313.11万元。银行方面，个人商品房抵押贷款468宗，其中住宅贷款387宗，面积12.62万㎡，贷款金额8477.62万元；上半年广丰商品房市场开发、交易活跃。随着广丰城市化进程加速、旧城改建和新区拓展力度加大，广丰房地产还将不断得到发展。3、在开发、在销售物业综述目前广丰县境内在开发、在销售楼盘，及可开发地块共有12个，楼盘包括金都广场、创美·丽景佳苑、公主楼（已建成，可售面积不完整）、卧龙城、芦南苑、创和家园（仅剩最后一栋多层及4幢别墅）、新天地（住宅售空，少量商铺）、华丽世家、天和文化广场（住宅六栋）、新东街国际城、上广商贸城以及本案等项目。根据上述项目规模保守估计，广丰县开发总面积超过125万平方米，其中住宅面积近100万平方米、商业面积超过20万平方米，即便是扣除新天地、公主楼、天和文化广场、芦南苑、创和家园、金都广场等住宅售空或存量少的项目面积，同期开发销售的大盘面积也将超过100万平方米，住宅面积至少超过90万平方米。如下表所示：广丰县各开发地块主要经济技术指标一览表项目名称土地面积总建面积住宅面积商业面积万盛商城0.05万㎡0.2万㎡0.16万㎡0.04万㎡金都广场0.37万㎡1.73万㎡0.75万㎡0.63万㎡创美·丽景佳苑13万㎡15万㎡13万㎡2万㎡公主楼0.46万㎡2.1万㎡0.62万㎡0.6万㎡卧龙城21万㎡40万㎡31.97万㎡7万㎡芦南苑0.8万㎡2万㎡1.7万㎡0.3万㎡新天地1.27万㎡5.4万㎡1.54万㎡2.71万㎡创和家园0.8671万㎡2.58万㎡1.821万㎡无天和文化广场约0.5万㎡约1.3万㎡约0.114万㎡约1.2万㎡雅园山庄17.3万㎡33万㎡32万㎡1万㎡新东街约4.7万㎡约15万㎡约10万㎡约5万㎡广场北区地块（本案）1.42万㎡约7万㎡约5万㎡约2万㎡合计61.7371万㎡125.31万㎡98.675万㎡22.48万㎡由于县城人口及广丰县对周遍的辐射有限，楼盘销售更多依赖本地市场消化，开发企业面临目标客户群重叠的窘境。从以往的市场调查情况看，广丰房地产的主要购买力，多为常年在外经商的个体老板，但大多已自建或已购买商品房，二次置业（指住宅）需求不明显。4、房地产开发市场分析(1)当地人购房消费习惯广丰县城居民亲睐于自购土地、自建商住楼。现主要商业街房屋建筑绝大多数为自建房，受一铺养三代理念的熏陶，底商用于出租或自营，极少出售，住宅多数用于自住。但近年受政府加强土地管理及外界信息刺激影响，多数人购房观念开始有所转变，尤其都市年青人、成功人士逐渐对商品房有了更成熟的认识，购房观念发生了重大的转变。据调查广丰外出创业的富裕人士有绝大多数已在县城自建或购买商品房。购买商品房的多数人是为了改善生活环境，但也有部分人主要目的为了投资。随着广丰经济的不断发展，住房观念的进一步改善，商品房将成为广丰房地产业的主流趋势。我们也有理由相信，随着经济的发展、生活水平提高，县城居民对住房的要求会更高，产品需求多样化。迫使广丰房地产业，在设计理念、产品研发方面加强创新，以满足日益多样化的市场需求，但有一点值得我们正视，在调查中还发现，虽然购房观念在不断改变，但是相比其他房地产成熟地区而言，居民的购房区域观念显得更加严重，致使买卖双方对非传统居住区内物业的价值认识有较大偏差，需求短时间内难以激发，而位于传统居住区优越地段的物业则需求旺盛。依据对市场供应的产品情况，以及广丰人购房消费习惯的研究，三角洲认为，以下四类产品较符合广丰人的够房消费习惯与需求，并有可能以较快的速度去化。A、城市中心区1层沿街商铺或中高档商品房；便利的交通、完善的配套、物质生活的享受以及对城市中心地产价值的高度认可，使得城市中心区历来都是需求最为集中的区块，各地均是，广丰也不例外，以月兔广场周边、西关鸟林两街组成的城市中心区内的，沿街商铺、中高档商品房有着强大的号召力，通常成为二次置业及投资者争相购买的抢手货。符合广丰人消费习惯的产品仍有一定市场空间，顶天立地的情节支撑部分购买需求。类似上广商贸城这样以沿街落地房为主的项目，更多的对投资需求具有吸引力。B、城市边缘区顶天立地式自建房；任何一个市场场都必须经过过：萌芽、成成长、成熟、、衰落、更新新。广丰房地地产开发处于于成长、并向向成熟转变的的阶段，在这这个过程中，，一直是中低低档的居住类类项目为主导导，高档项目目的市场供应应很少、排屋屋、别墅的市市场保有量非非常少，据不不完全统计，，现阶段市场场供应量约200套左右右，且大部分分以创美供应应的排屋为主主，单体和连连体别墅仅30套左右。。从市场规律角角度出发，当当初级市场发发展到一定阶阶段，随着生生活水平的提提高，单一需需求开始演变变多样化。初初级产品在功功能、档次、、品位上难以以满足更高的的消费需求。。需求决定产产品，广丰房房地产正站在在风口浪尖上上，准备迎来来一次需求的的转变，市场场在呼唤一种种功能更齐全全、更贴合广广丰人购房习习惯的产品出出现。从目前购买习习惯的转变情情况来看，广广丰购房消费费者对社区环环境、治安、、管理、配套套等方面已日日益看重，注注重生活品质质、品位的提提升。高品质质社区、高端端产品受到普普遍关注，并并将受到众多多消费者青睐睐。C、中高端市市场的别墅、、排屋等高品品质社区；在城市建设向向前推进的过过程中，伴随随着每一次土土地开发总会会激发一定的的被动需求，，就目前的收收入水平和购购买力水平而而言，大部分分的被动需求求处于金字塔塔底端，需要要依靠政府的的拆迁政策解解决住房问题题，类似经济济适用房的低低端住宅产品品也占据这部部分需求市场场。D、低端线路路的多层经济济型住宅；(2)价格成成长及走势分分析创美及卧龙城城是广丰主要要的两大商品品房开发项目目，其价格成成长和走势受受到普遍关注注，并影响整整体市场价格格走向（良性性竞争则价格格持续走高，，反之则有可可能造成价格格徘徊疲软）），在广丰有有一定的代表表性，和参考考价值。多层层价格以创美美及卧龙城为为例，05年年初至06年年中旬期间，，销售均价分分别上涨至1850元左左右和1750元左右；；小高层均价价卧龙城则卖卖至1950元左右。由由于两家公司司成本及价格格策略关系，，在价格上一一直保持着相相对距离的追追赶关系。由由此可见广丰丰房地产价格格目前仍呈上上升趋势。但但比较其他发发达省份，商商品房价格偏偏低，由于销销售淡季及部部分调控新政政的影响，现现阶段价格成成长相对缓慢慢。如下图所所示：xx商品房价格成长图138814501550185005年初05年中05年底06年中卧龙城商品房价格成长图12801400175005年初05年中05年底06年中据房地产相关关部门透露，，广丰商品房房市场整体成成交均价在1480元/㎡左右，略略高于周边县县城。根据近近其房地产投投资情况分析析，随着后续续楼盘相继推推出，预计年年底市场价格格还将刷新，，部分地段、、位置、楼层层、结构较好好的物业，销销售价格势必必突破2000元/㎡（（多层商品房房），提升广广丰房地产市市场均价。更更大的价格突突破口，会在在一些规模、、档次和物业业类型创新的的楼盘身上得得以体现。(3)地产开开发热潮促商商品房集中放放量根据以上对价价格的市场调调查数据反映映可以看出，，近两年来广广丰房价随着着不断涌入市市场的地产项项目的增加而而水涨船高，，与此同时也也正因为房价价、地价的看看涨，更加吸吸引众多个人人或开发企业业购地开发，，火热程度丝丝毫不亚于大大上饶的建设设，华丽世家家、天和文化化广场、新东东街国际城以以及广场北区区地块（本案案）的相继推推出，便可窥窥一斑。目前广丰房地地产市场处于于上升阶段，，登记的13家房开企业业，在房价看看涨的利诱下下，若想追逐逐资本扩张，，就必然要运运作项目。未未来一两年内内，除在建项项目外，仍有有大量土地等等待开发。这这意味这，随随着广丰县城城市化进程的的不断扩大，，房地产项目目的不断增加加，集中放量量的可能性也也随之加大，，等待市场消消化的房源不不断增加、沉沉淀，定将拉拉长项目的开开发、销售周周期，对增加加开发企业运运营成本造成成直接影响。。(4)产品线线的丰富令民民众购房观日日趋理性“黄黄金时代”向向“产品时至2002第第一个商品房房开发项目落落户广丰之时时起，商品房房市场由认知知到接受，再再到如今成为为县城主流产产品，并受(5)开发总量预预测及人均住宅商商业面积测算在一定时间、一定定区域内，市场对对房地产需求是恒恒定的，由该地区区宏观经济、总人人口、消费观念、、市场保有量等综综合因素制约和决决定，房地产开发发一定要注意“时时”与“量”两大大关键因素的控制制。据不完全统计，广广丰现阶段5万平平方米以上规模的的开发地块主要有有5个，是广丰住住宅市场的主要供供应源，约计开发发总体量100万万多平方米，其中中住宅约90万多多平方米、商业约约15万多平方米米。如下表所示（（仅计算在开发面面积）：人均面积测算表总面积（㎡）住宅面积（㎡）商业面积（㎡）县城人口（人）100万/13万90万/13万15万/13万人均面积7.7㎡/人6.9㎡/人1.2㎡/人从现有城镇人口居居住情况来看，广广丰人自有住房率率极高，供大于求求是一定存在的事事实。(6)对未来地产产市场发展的担忧忧基于市场环境、未未来市场放量、价价格成长等诸多因因素的考虑，对未未来广丰房地产市市场的健康发展，，较为担忧。主要要集中在以下几个个方面：产品同类化、目标标客户群体重叠，，导致开发企业之之间，为了抢夺有有限的市场份额，，展开激烈的竞争争，甚至演变成残残酷的价格战。A、竞争激烈导致致价格战；商业的成型往往需需要消耗大量的资资源，和较长的市市场培育期。大量量的商业面积涌入入市场，必定造成成重复建设、商业业面积过剩等，不不利于促进县城商商业发展、培育中中心商业的市场环环境，B、商业面积过剩剩不利商业格局成成型，影响城市化化进程；高空置率意味着供供需关系的失衡，，直接原因是开发发过量和投资需求求的无限放大，当当市场缺少自住需需求的支撑时，对对于投资需求来说说，将是一严重的的打击，开发商从从此面临销售困境境，难以维系开发发资金链，导致大大量的烂尾楼出现现。C、高空置率或开开发过量出现烂尾尾；广丰经济仍处于上上升阶段，如果因因开发过量或盲目目开放，导致城区区内出现烂尾楼，，不仅项目本身铅铅华尽失、丑态凸凸显，建筑结构备备受影响；一旦发发生上述情况，则则银行就将面临房房地产开发建设风风险，无可避免的的出现坏帐、死帐帐，给本已脆弱的的金融体系以承重重的打击。而且有有关问题的久拖不不决也会严重地妨妨碍着广丰房地产产市场的稳健持续续发展，更重要的的是，其严重地丑丑化了广丰现代城城市建设的美好形形象。D、烂尾、坏帐影影响经济持续发展展；5、项目个案分析析以下4个楼盘是现现阶段广丰市场上上商业比重较大，，且正处于项目强强销期的典型代表表，借此可窥视广广丰现有商业的产产品规划及销售情情况：项目名称xx广场商业规模商业建筑面积4000平方米物业形态商场形式（内商场）业态规划一楼业主自租，不做返租。规划经营品牌服装、精品百货、化妆品及特色餐饮二楼返租两年回报16%，规划经营男女鞋服、品牌女装、箱包、床上及儿童用品三楼返租三年回报24%，规划经营淑女服饰、休闲服装、饰品、电玩、数码、文体用品四楼规划为休闲娱乐区商铺结构一楼开间4.2米左右，进深12.3米，层高4.5米，面积50㎡左右，店面基本上不规则二楼客户根据自身需求自选面积售价一楼21000—25000元∕㎡二楼6000-8000元∕㎡促销手段开盘前客户可享受预交定金1000元送1000元优惠，并在认购时一次性从首付当中扣除回报租金。开盘当天定金为2万，定购客户可参加当天抽奖活动。奖项分为三个等级，共10个名额。去化率一层30%二层50%开盘人气该项目当天有文艺表演，售楼部门口观看节目的群众较多。因开盘上午规定客户只可凭小定单才可进售楼处选房，所以售楼现场仅有10余组客户，下午也才5组左右客户市场反映根据现场了解，当天定购客户大概在10来组，且集中在2楼。因该项目公摊较大,2层公摊达到40%,有客户当场要求退定。从项目图纸看，2层规划的参考使用面积一般在30平米以内，按项目得房率推算，其销售建筑面积应该在50平米内，总价在40万左右。因项目的返租回报16%在首付中一次性扣除，那么客户投资一般控制在15万以内。项目名称xx广场商业规模商业建筑面积17000平方米，该项目4F商业店面共计83间，其中一层26间，2层25间，3层22间，4层10间。物业形态内街区型业态规划1F、2F品牌旗舰店：经营珠宝首饰、品牌时装、饰品专卖、名牌鞋帽、高档箱包等3F生活运动城：经营体育健身用品、床上精品、儿童用品、时尚手机等4F美食城、影视厅：经营中外简餐、大型影院、西式面包房、四季鲜果屋等商铺结构1F开间4米左右，进深9-10米，层高4.6米2F、3F开间4米左右，进深9-10米，层高4米售价一楼11000—27900元∕㎡，均价18000元∕㎡二楼均价6500元∕㎡三楼均价4500元∕㎡促销手段开盘当日认购客户可参加抽奖，奖项20名。据调查得知，认购客户前20名均可获得不同等级的奖品，开盘当天奖品送完。去化率一层15%二层5%开盘人气该项目于11月5日上午正式开盘，开盘当日现场客户十组不到。市场反映项目销售情况一般，一楼沿街店铺6间已销售，加上内街估计销售10来间，2楼销售5间左右。同时了解到，一楼物业以开发商内部关系户去化为主。项目名称xx国际城商业规模商业建筑面积46680平方米，铺位数量228间物业形态街区型业态规划A区商业建筑面积15841平米，由超市、街区商业、休闲餐厅组合B区商业建筑面积14477平米，1-2层以品牌服饰为主，3层为商务休闲区C区商业建筑面积10399平米，1-2层以小商品批发批发为主的商品批发中心D区商业建筑面积5963平米，为休闲街区，规划有酒吧、网吧、美容美发等商铺结构1F开间4米左右，进深8米左右，层高5米2F、3F开间4米左右，进深8米，层高4米面积30-40平米左右售价一楼13000—28000元∕㎡，沿街商铺价格为25000-28000元∕㎡，一层内街为15000元∕㎡二楼均价7000元∕㎡左右促销手段认筹时商铺交5000元送5000元，住宅交3000元送3000元，办VIP卡，一次性九八折去化率暂未开盘，登记有300组左右开盘人气新东街国际城于11月12日举行一期VIP优先认购权接受申请。活动开始前据说有客户排队已有20多个小时。由于活动的流程太复杂，虽然当天排号客户为190多组，但上午进场交钱客户为40组左右。因客户进场选房时间太长，中途有客户带着情绪离场市场反映从认筹活动开始截止13日下午，部分消息反映认购商铺客户有300组左右，住宅有84组左右（此数据有待确认，但可信度有80%）项目名称xx广场商业规模商业建筑面积6339.33平方米，1F面积3025.49平方米，2F面积3313.39平方米物业形态商场型业态规划一楼规划做品牌店（五金）类二楼规划为商场，做统一招商，返租销售。业态设置较为模糊，同时二楼的招商没有实质行动，市场口碑不佳。商铺结构1F开间3.6—3.7米左右，进深13米左右，公摊5%2F面积根据客户需求定，公摊23%售价一楼13000—15000元∕㎡二楼最高价5000—7000元∕㎡左右促销手段返租8年，回报56%去化率1F大概40%，2F大慨10%开盘人气二期（2F）于11月17日开盘，开盘人气冷清，现场仅有5组客户。市场反映仅1F沿街店铺销售较好，所剩不多，内商场及2F的销售情况不乐观，虽然有优惠的反租条件刺激，但具体招商工作还未开展，商家实体没有落实，以至于消费者对其信心不足，目前2F的销售率仅为10%从上述市场调查内内容分析及近两年年来对广丰市场的的把握三角洲得出出下述结论：广丰原有的商业形形态基本为沿街店店铺，从一贯的购购买情感及购买传传统的角度来看，，广丰人更热衷于于购买街铺，这从从几个项目的去化化情况就可见一斑斑，新天地为街区区型商业，天和文文化广场和金都广广场为内商场型商商业，新天地的1F、2F已基本本售空，而天和和和金都则只完成了了15%和40%，2F则更不容容乐观，分别只有有5%和10%，，两者反差强烈，，现实情况说明，，街区型街铺更受受广丰市场青睐，，同时，街区型项项目相较于内商场场型，其独立式商商业街铺更有自身身独到的优势：独独立产权，自主性性强。相较于内商商场也更容易出租租，经营和回报也也最为独立和稳定定，经营时间和经经营范围也较灵活活，而且受整体的的影响会比较小，，不会出现像内商商场一样的一荣俱俱荣，一损俱损。。（1）、街区及街街铺优势（2）、店面合理理长宽比项目商铺结构去化率钻石广场开间4.2米左右，进深12.3米，层高4.5米一层30%二层50%天合广场开间4米左右，进深9-10米左右，层高4.6米（2F高4米）一层15%二层5%新东街开间4米左右，进深8米左右，层高5米（2F高4米）认筹客户300组京都开间3.6-3.7米左右，进深8米左右，层高5米1F大概40%，2F大慨10%广丰老商业街都为为自建房的底层商商铺，如西广街、、鸟林街，受自建建房的结构影响，，其店铺基本上都都是长进深的，这这对经营户来说早早就深有感触，因因此，对店铺的面面宽和进深都会比比较在意和挑剔。。所以，设置店铺铺的合理长宽比显显的至关重要。不仅如此，合理长广丰的商业地产正正处于蓬勃发展阶阶段，据统计，现现有商业面积已经经达到22万平方方米，商业空间逐逐渐成熟，弥补了了原来城区缺乏承承载大型、特色餐餐饮及休闲娱乐的的载体，为休闲娱娱乐产业的发展提提供了可能，加之之广丰现有休闲娱娱乐档次偏低、规规模偏小、分布偏偏散、形象偏差，，而各商业项目虽虽已上马，但都还还处于建设阶段，，因此，现阶段广广丰人休闲娱乐还还需要去上饶，再再者，休闲娱乐产产业本身就更容易易集聚人气，市场场培育期短，从总总体上来说本案做做休闲娱乐尚有空空间。（3）、休闲娱乐乐产业体系的商业业空间及成熟推动动本案同时也具备做做休闲娱乐的先天天自身条件。首先先，与本案为邻的的新天地就是一个个一站式的商业综综合体，几乎已经经函盖了各类业态态，有新天地的前前期商业拓展，对对本案的横空出世世奠定了基础，再再加上环月兔广场场商圈的逐渐成型型，商圈的力量将将是单个项目无垂直交通通的畅达达及平面面人流环环回的通通畅是高高层商业业物业最最重要的的竞争力力，它直直接影响响投资者者的信心心，作为为二层以以上商业业更要解解决好交交通引流流及商业业集聚等等问题，，合理解解决垂直直及平面面交通问问题，使使商业流流“快速速畅达””，在在垂直交（4）、、二层以以上商业业热销考考验垂直直及水平平交通的的重要性性主力品牌牌店是提提升投资资者信心心及解决决后续招招商问题题的强心心剂，结结合项目目大体量量的商业业情况，，必须在在各区段段较好位位置作预预留，作作为吸引引大的品品牌商或或经营户户及控制制商业业业态成型型的关键键武器。。该部分分物业对对外可称称已被某某品牌店店购买，，准备在在此开设设旗舰店店，提升升投资吸吸引力；；这在新新天地有有前车经经验可鉴鉴，新天天地在地地下室部部分引入入超市作作为整个个项目吸吸引人流流的主力力店，提提升了投投资者的的信心，，很快引引爆了商商铺的旺旺销，起起到了““锦上添添花”的的作用；；另外，，钻石广广场和金金都广场场也是一一个典型型的对比比例子：：钻石广广场对外外放风已已经谈下下一家主主力店，，使投资资者兴趣趣陡增，，相反的的是金都都广场虽虽然有非非常优越越的回租租条件（（8年回回租，56%回回报），，但其没没有相应应的招商商举动，，更没有有谈下主主力店的的经营实实体，只只是承诺诺给回报报，让投投资者对对其持不不信任态态度，削削弱了投投资者的的投资信信心，直直接造成成销售形形势的看看紧。在在消费者者越趋理理性的情情况下，，招商先先行，主主力店打打头阵，，虚实结结合，是是本案商商业操作作所要具具备的心心理准备备。（5）、、主力店店提升投投资信心心6、住宅宅市场的的两极分分化项目主力户型面积区间户型配比新天地三房

130多㎡

48套

三房复式150—160多㎡

9套

四房180多㎡

20套

四房复式180多㎡

24套

新东街三房100㎡—143㎡左右126套创美四室二厅约155.82㎡/五室三厅约222.45㎡/复式246.13㎡/创和二室二厅80㎡左右50套三室二厅145.59—153㎡120套复式200多㎡16套卧龙城二房二厅87.18㎡120套三房二厅125.59㎡—132.75㎡240套复式142.03㎡—220.89㎡14套华丽世家二室二厅84.26㎡/三室二厅124.92㎡—138.4㎡/四室二厅139.2㎡/在政策的的限制下下，90平米以以下小面面积套型型数量将将会稳步步增加，，而以144平平米为界界限的中中等面积积则会成成为市场场的主流流套型，，大面积积套型将将会成为为稀缺产产品，当当前广丰丰住宅市市场已经经显现出出这种发发展趋势势。从现现有市场场来看，，中等户户型的放放量最为为庞大，，占总体体供应量量的53%，如如果本案案继续走走中等面面积套型型路子的的话势必必会迎来受国家宏观调控政策的影响，本案有受限于90平米以下的小户型住宅30%的硬性政策规定，虽然已经是倒37的一个比较宽松的规定，但小户型要以小博大，快速去化也仍必将走创新之路，广丰目前火暴的酒店开房率以及20万在外经商的创业人士，不论是过年过节回乡的居住需要还是商务交流活动的需求，小户型都有它存在的刚性需求，小户型和酒店相结合必让人联想到酒店式公寓这个让开发商忽视的产品，本案可尝试拿小户型来做酒店式公寓，或自住或投资，以特性产品来增大客户群体。综合市场考虑，建议本案的户型应该着力于大、小两头，走市场差异赢取市场空间。二、项目目立地条条件分析析1、项目目概况江西绿城城房地产产开发有有限公司司于2006年年11月月以近500万万/亩的的高地价价获得本本项目的的开发经经营权，，项目位位于博山山路以西西、新天天地以东东、南临临月兔广广场、北北沿西关关街，处处于广丰丰城市发发展的咽咽喉地段段，拥有有得天独独厚的地地理资源源优势。。项目占占地面积积14200㎡㎡，用地地性质为为商住楼楼。政府府规划设设计要求项目位于于“环月月兔广场场商圈””，其周周围地块块的开发发规划以以商业为为主，有有大型购购物中心心、商业业街区、、大卖场场、休闲闲娱乐场场所、超超市、百百货及品品牌店、、专卖店店等商业业形态。。项目东东南面为为早期开2、项目目周边环环境分析析3、项目目SWOT分析析S（优势势）1、四面面临街繁繁华，尽尽享商气气、人气气便利；；2、毗邻邻月兔广广场，广广场经济济效应明明显；3、广丰丰新一代代标王，，市场认认同度及及商业价价值凸显显；4、同地段段项目新天天地的市场场追捧提升升项目价值值预期；5、“环月月兔广场商商圈”渐入入人心，商商圈提升附附加值；W（劣势））1、项目容容积率高、、建筑密度度低且建筑筑限高，规规划设计难难度大2、规模与与价值令项项目难平衡衡动静及商商住的分区区；3、商业均均好性与居居住适宜性性对建筑格格局的考验验；4、狭长地地块、广场场景观面小小对住宅附附加值的影影响；5、标王地地块成就市市场认同度度亦提升开开发成本；；0（机会））1、广场商商圈初具雏雏形，具备备热炒空间间；2、市场验验证街区式式临街铺易易于销售去去化；3、市场把把握为建筑筑规划创新新预留了升升值空间；；4、新天地地的操盘实实践，促项项目快速切切入市场；；5、广场T（风险））1、广丰商商业开发严严重过量，，后市竞争争无可避免免；2、开发过过剩、同质质化严重、、客群重叠叠引发价格格战；3、市场购购买力后继继无力，物物业叫好不不叫座；4、宏调房房控政策的的不确定性性及银行房房贷的缩紧紧；5、二层以以上商业去去化影响开开发节奏与与资金回笼笼；项目立地条条件综合结结论：项目最大的的优势是备备受市场认认同的区域域地段、丰丰富的临街街面、广场场效应及项项目街铺式式、可塑性性较强的商商业发挥空空间；项目最大的的机会是城城市核心商商圈的政府府及民众认认同度，新新天地的前前期热炒与与广场经济济的客观存存在为“环环月兔广场场商圈”和和“城市核核心商圈旗旗舰项目””概念推波波助澜，成成就商业前前景与升值值题材；项目最大的的风险是开开发体量与与市场消化化力，政策策的不确定定性及房贷贷政策同样样威胁项目目的有序开开发及资金金回笼计划划；所以，把握握政策动态态、重视房房贷公关、、依托地段段优势、合合理规划、、热炒商圈圈、引领市市场，本项项目价值最最大化并实实现成功销销售应该三、主角显显性及隐性性大价值深深度挖掘房地产的核核心价值是是地段价值值，一个项项目的区位位价值，体体现的是它它对于所处处区域乃至至城市整体体资源的占占有程度。。它是将项项目个体价价值建立在在片区和城城市整体价价值基础之之上。这种种价值不是是任何项目目都可以拥拥有的，它它仅属于极极个别的、、先天已经经赋有的项项目，是一一种天生的的优越。本本项目就是是这样一个个地王项目目，500万/亩的的天价是广广丰有史以以来的地价价之巅，在在业界引发发一场不小小的“地震震”，天价价“封王””本身就已已经象征了了地块的绝绝版身份，，其价值不不言而喻。。1、地王项项目，价值值不言而喻喻核心商圈与与否最大的的差别在于于商业氛围围的浓厚，，商业中心心是繁华城城市的鲜活活表现，是是人口集中中、人欲膨膨胀的地方方。城市中中心的商业业可以更好好的促进产产品和服务务的流通，，支撑经济济的发展。。商业的变变革与城市市的形态变变化之间存存在着一种种客观的和和内在的联联系，商业业的发展促促使了城市市的发展，，城市的发发展又导致致了商业的的变革，这这种关系在在城市中央央价值区表表现得更为为明显，也也是城市中中心区的价价值体现所所在。项目目地处城市市中央价值值区，又是是核心商圈圈的主力成成员，理所所当然受惠惠于由商圈圈聚变为消2、核心商3、广场经经济广场促进经经济发展的的能力，归归根到底来来源于“人人气”。集集商纳客、、广聚人气气的城市客客厅效果的的高效发挥挥，使得广广场周边房房产都成为为了“既得得利益者””。中心广广场，作为为城市的心心脏，是现现代城市人人流、商流流、物流、、现金流的的集散地。。广场和商商业形成一一种相辅相相成、互动动内在的联联系：广场场的休闲、、娱乐吸引引人气，满满足了人们们心理、生生活需要，，引来商家家“扎堆””，抢滩设设点，商场场再聚人气气，使其在在短时间内内形成较浓浓厚的商业业氛围，进进而引发休休闲、娱乐乐、购物、、消费“一一站式”逛逛街模式………商圈-广场互为为依存，积积极互动、、共同发展展形成良性性循环，不不仅大幅拉拉动了周边边经济增长长，还可以以保持着长长盛不衰的的吸引力，，在广丰县县城，以月月兔广场为为中心的核核心商圈正正已日渐红红火。BLOCK街区即Block,B—Business(商业),L-Liefallw（（休闲）,O-Open（开开放）,C—Cowd（人群群）,K——Kind（亲和））,这个概概念来源于于美国，是是商业和居居住的集中中融合。它它与其说是是具备商业业特征的商商业街区，，不如说是是应有尽有有的生活城城，街区以以便捷、休休闲、开放放和亲和为为特征，以以享受生活活在中心街街区的24小时购物物便利为前前提，并融融合在人们们的居住中中，这是广广丰人品位位都市生活活、享受购购物乐趣的的消费特区区，这是品品牌云集、、商贾荟萃萃的都市时时尚消费王王国，活力力四射的商商业特区，，未来广丰丰的商业龙龙头。4、BLOCK街区区广丰商商业龙头街铺有四大大优势：低低风险，高高增值、经经营灵活、、产权独立立，是现今今各大、中中城市最受受投资者欢欢迎的投资资物业类型型之一。BLOCK街区拥有有合理的布布局，便利利的交通，，多样化的的经营形式式，街铺的的优势更使使得BLOCK街区区成为MALL（商商场）时代代的终结者者，它集商商业、居住住、酒店、、休闲娱乐乐于一身，，各种业态态相为依托托，各区域域之间通过过联廊、街街道连为一一体，各种种功能之间间既相互联联系又彼此此独立，完完全迎合现现代人的生生活需要。。街铺历来来是广丰人人的青睐之之物，也深深信街铺是是商业价值值的保证，，BLOCK街区登登陆广丰，，街区时代代宣告来临临。5、街铺，，街区时代代的商业价价值保证城市中的豪豪宅必定要要享有城市市稀缺的，，甚至是绝绝版的景观观资源，犹犹如中国第第一豪宅““汤臣一品品”其最大大的卖点即即是拥有无无敌的黄浦6、景观，，豪宅与休休闲娱乐产产业的要素素依据对市场场供应的产产品情况分分析，目前前广丰市场场上已经有有大量中等等户型，同同质化产品品的集中放放量，使得得消费者同时，大户型也符合广丰人的够房消费习惯与需求，并有可能以较快的速度去化。7、不走同同质化，弱弱水三千舀舀两头酒店式公寓寓既可为住住户提供家家庭住房的的格局和家家居式的服服务，也可可作为完善善的办公环环境，是房房地产业的8、酒店式式公寓，被被地产商忽忽视的区域域特性产品品四、商业大大片定位1、找出项项目的市场场机会点——需要什么么样的物业业？2、制造城城市繁荣热热点，联动动政府、开开发商、商商家热炒商商圈。3、商业定定位可否支支撑物业总总量去化？？4、如何通通过营销手手段实现二二层以上商商业的快速速去化？5、把关规规划设计，，以差异化化、市场化化、需求化化树立龙头头街区形象象。6、如何化化广场经济济及商圈经经济为市场场认同度及及投资购买买力？7、怎样迅迅速有效的的占领市场场并完成销销售目标？？8、怎样创创造广丰市市场的领导导品牌和创创新地产概概念？（一）、定定位前的思思考（编剧—三角角洲的挑战战：）（二）、营营销操作的的方向（编编剧—三角角洲的观点点：）1、市场推推广先商后后住，广场场经济、商商圈经济提提升附加值值；2、重视前前期战略招招商，合理理安排租售售比、注重重战略预留留与区块集集中；3、项目商商业核心竞竞争力与BLOCK街区概念念、“环月月兔广场商商圈”与““城市中央央价值区””的包装挖挖掘力度成成正比；4、户型创创新、广场场景观、身身份象征及及地段优势势是住宅的的主力卖点点；5、商业定定位方向，，必须以可可预期的成交量和成交速度为考量；6、商业创（三）、项目核心操操作思路（（“七寸””在哪里？？）开街·小铺·秀BLOCK阵容·炒商圈·借广场·立豪宅·出酒店牌专攻“七寸寸”的“七七板斧”：：广丰首个新型型BLOCK商业街区，，其繁华街区区汇聚了大型型酒店、主力力店、品牌店店、专卖店、、及各类休闲闲娱乐场所如如餐馆、咖啡啡吧、酒吧、、影院等各种种商业类型，，集合吃喝玩玩乐购于一体体的生活之城城、娱乐之都都。在1街区，逛逛街购物、娱娱乐休闲、观观光游览、美美食小吃一站站消费，这是是广丰人品味味都市生活、、享受购物乐乐趣的消费天天堂，这是品品牌云集、商商贾荟萃的都都市时尚消费费特区，活力力四射的商业业王国，魅力力之城。（四）、项目目总体定位（（行销推广定定位）“广丰第一街街区”Fristblockofguangfeng1街区——1、“1”代代表第一（NO1）、唯唯一，象征地地王的领袖身身份，稀世的的绝版资源，，也代表广丰丰第一商业街街区的象征；；2、街区：简简扼、直白的的说明本项目目的商业形态态是BLOCK街区；3、1街区：：整体寓意在在所有广丰商商业街区中处处于领头羊地地位；（五）、项目目名称定位1街区国际公公寓体现项目高层层住宅的品位位及档次，为为广丰少数成成功人士、社社会名流量身身定做的高尚尚府邸，设计计、规划、配配套国际化，，智能、安保保系统人性化化，在广丰也也能享受住在在大都士的舒舒适与尊崇。。（六）、住宅宅名称定位城市正中心广广场第一排排1街区国际公公寓，雄踞城城市正中心，，仅为广丰少少数名流、社社会精英阶层层量身打造，，不一样的品品质，不一样样的高度，在在叱咤风云之之后，用国际际公寓犒赏自自己，在月兔兔广场第一排排俯览广丰全全城，有风景景、有气势、、还有高度。。把家按在1街区国际公公寓，品味““万人之上””是那么的简简单！广丰城市商业业体系要想健健康、合理、、高速发展，，离不开城市市核心商圈的的推动，“环环月兔广场商商圈”的概念念提出将是围围绕核心商圈圈合理规划布布局主力商业业地产项目作为城市未来商业中心，广丰1街区处广丰地理圆心，月兔广场独具人流集聚优势；城市交通主入口，交通畅达；与商业老街西关街-西广路唇齿相依，共享城市商脉传承；博山路、新天地商业氛围浓郁；作为城市中央核心价值区的地理优势不言而喻。（八）、商业业地位定位城市中央价值值区商业领袖袖广丰1街区秉秉承国际上最最流行、最先先进的BLOCK街区理理念，营造一一处真正实现现体验式消费费的休闲购物物大都汇，它它首先为广大大广丰消费者者提供了一个个休闲娱乐的的完美空间，，通过强力吸吸引大量人流流的驻足，从从而拉动整个个街区的连动动消费，使消消费和休闲娱娱乐融为一体体，相互支持持、相互补充充，达到共同同集聚人流、、刺激消费之之目的，最终终使1街区成成为月兔广场场商圈的钻石石级街区。同时，商业中中心与城市核核心价值进一一步形成良性性互动循环发发展：广丰1街区通过围围绕和贯穿核核心商圈的商商业街区，使使城市“商圈圈效应”呈太太阳辐射状扩扩散，推动城城市商业繁荣荣、优化商业业格局，在购购物人流及商商业氛围的互互动共享上起起到纽带作用用，通过核心心商圈及辐射射的商业街区区点线联动，，带动城市整整体商业面的的发展，将商商圈亮点有效效放大，推动动城市商业的八大商业功能能定位1、集商纳客客功能街区商业专业业化强化了项项目商业辐射射网络功能及及目标性消费费吸引力，各各主题商业街街满足城市及及其周边居民民的消费需求求。2、辐射带动动功能环月兔广场商商圈的商业聚聚集带来了商商圈繁荣以及及项目自身街街区的辐射、、扩散带动商商业发展，提提升城市商业业价值。3、购物消费费功能以主题商场、、生活超市、、旗舰品牌店店、专业街个个性商铺等业业态组合满足足不同层次人人们零售购物物之欲望。（九）、商业业功能定位4、休闲娱乐乐功能项目2层以上上的特色酒吧吧、咖啡吧、、KTV、迪迪吧、茶楼、、健身房；美美容美发、康康体按摩中心心、各类休闲闲小站等组成成人们购物之之余的“生5、商务展示功能商业街区中众多旗舰店、品牌店在销售的同时更是展示商品以及企业的形象，演绎广场的商品展示秀也为经营户与消费者提供了充分沟通展示的商务舞台。6、观光游览功能强势商业组合本身形成一道亮丽的风景，与项目相邻的月兔广场、即将建设完工的新天地，融合时尚主题街区共同形成商业人文特色景观，成为未来城市观光游览的最亮点。7、文化演绎绎功能商业本身就是是一种文化，，月兔广场结结合项目主题题广场、个性性商业街、动动感街区雕塑塑小品、时尚尚演绎舞台，，使项目成为为城市商业活活动中心，成成为大众文化化演绎传播最最直接的场所所。8、酒店服务务功能座拥广场及丰丰溪美景，在在商业中心区区尽享集住宿宿、餐饮、康康体、娱乐于于一体的城市市休闲、商务务生活，品味味高人一筹的的尊崇。立足广丰县城城、辐射下属属乡镇及玉山山等地广丰县城距离离上饶市区仅仅20多公里里，处于上饶饶市的商业辐辐射范围之内内，现阶段广广丰人去上饶饶消费的现象象还普遍存在在，而广丰目目前来说根本本谈不上辐射射，能减少区区内消费流失失已是不错，，但从发展角角度看，我们们应考虑上饶饶市场。对此此，广丰的商商业定位应立立足本县，建建立区域性的的现代商贸城城。商业服务务对象短期不不是整个上饶饶，而是广丰丰本身及下属属乡镇的几十十万人口。相相较于广丰，，上饶市区的的市场、商场场，数量更多多、规模更大大，在相对发发达的商业覆覆盖下，惟有有服务好广丰（十）、商业辐辐射定位1、目标经营者者定位及分析A、对象及描述述·经营户、品牌牌商等；服装、、鞋帽、饰品、、时尚用品、运运动、休闲用品品、文体用品、、休闲娱乐场所所等各大类综合合经营户B、商业经营动动机：·对广丰商业前前景充满信心；；·经营的目的，，通过投资以获获得经营的利益益最大化C、经营户来源源：·广丰县本地经经营者；·周边县市及郊郊区乡镇入城经经营者；·省内及外来经经营户。（十一）、目标客户群定位位2、目标投资者者定位及分析A、对象及描述述·民营、私企老板板、个体户：这这类买家主要是是广丰当地支柱柱产业的民营、、私企老板和附附近区域经商人人士，这类人群群在事业上已经经有相当成就，，经济收入丰厚厚，手头资金充充裕，有能力投投资物业。·机关单位中高层层管理者：这类类客户社会地位位稳定，收入相相对较高支付能能力强，为手头头富余的资金寻寻求出路，希望望通过投资实现现增值的目的。·出外经商人士：广丰外出经商人群的购买力不容忽视，多年在外奔波阅历广泛，经济实力雄厚，对房产投资有一定的了解，投资比较理性。·改善经营环境的经营户、品牌商等；主要是原来在广丰经商的个体户、品牌商为了改善经营环境，而自身资金充足进行的投资以改善经营环境。·乡镇富裕户；主要是指广丰周边乡镇的投资者，一般投资、自营皆有。·房产投资者；看好市场前景，从炒作中赚取差价，捞一把就转手。

B、投资动机·改善经营环境境；·希望获取租金金回报；·寻求中长线投投资理财的良好好途径；·对商业地产投投资前景大有信信心，并擅长操操作。C、投资者来源源：·广丰县本地投投资者；·县市及郊区乡乡镇入城投资者者；·省内及外来投投资者。4、住宅目标消消费者定位及分分析A、对象及描述述·经商人士（包包括在外）·政府机关（事事业单位）·城市白领阶层层（如月兔集团团等）·私企业主、老老板B、消费动机描描述：·回乡置业·改善居住环境境（二次置业））·投资性质（半半投资）C、消费者来源源：·广丰县本地·周边城镇区域域·上饶地区投资资客户5、住宅目标投投资者定位及分分析A、对象及描述述·当地企业主、、老板、个体经经商户：为手头头富余的资金寻寻求出路。·外出经商者，，在外创业者：：作为一项长期期的投资和理财财。·政府机关工作作人员：一般手手头有富余的资资金，希望能增增值。·乡镇富裕户：：为手头富余的的资金寻求出路路。·房产投资者：：出于投资理财财的目的，从炒炒作中赚取差价价。B、投资动机·获得固定的租租金回报；·买卖赚取差价价；·长期增值C、投资者来源源：·广丰县本地市市场；·广丰下属乡镇镇市场；·上饶、浙江等等地投资者五、项目建筑规规划建议业内人士常说：：“一个项目成成败的70％在在于前期策划。。”这个前期策策划中，所有关关于项目定位，，目标消费群定定位、价格定位位、营销概念定定位等等重要的的理念，其实全全都在建筑规划划设计方案里体体现出来。开发发商的投资，策策划公司的心血血，也都凝聚在在建筑规划设计计方案中。所以以在规划设计方方面精益求精，，是保证项目成成功的必备前提提。前言（一）、项目规规划设计原则1、体现城市标标志性建筑的宏宏伟气势及广场场边建筑的门户户形象；2、整体设计注注重与广场、新新天地、四面街街区的和谐统一一、相互融合；；3、从设计上凸凸显商业街区集集聚力与辐射力力，注重公共休休闲空间设置；；4、保证地王项项目产品品质，，不刻意追求容容积率做满，建建筑密度及限高高突破势在必行行；5、街区式商业业建筑，开内街街、划小铺、注注重店铺均好性性；6、注重街区人人流核心导入平平台的设置；7、街区商业动动线注重通而不不畅，洋流式环环回原则；8、注重楼层间间垂直引流体系系及平面楼层内内水平交通体系系的设计；9、充分挖掘住住宅及商业的广广场景观面，并并以此提升物业业价值；10、住宅户型型利用地段及景景观优势走差异异化、户型创新新路线；1、主入口及核核心导流平台A、以西广街及及广场北路设项项目南北主入口口，贯通新老商商圈，作步行街街规划；B、西广街入口口可作内凹设计计，退出小块公公共空间增强视视觉穿透力，将将二楼导流楼梯梯延伸至凹型底底座外，并增设设自动扶梯，吸吸引老街人流；；（二）、商业部部分规划设计建建议C、广场北路入入口做八字型设设计，面对广场场，成海纳百川川形态，八字型型两侧各设挑高高开口；D、南北住入口口分设核心导入入平台，所谓核核心导入平台是是指整个步行街街的人流循环体体系的起始点，，是吸引人流进进入步行街人流流体系的导流平平台，可使购物物者在不经意间间自然流入，引引导其畅达商业业区内各层商铺铺，凭此提升内内街及二层以上上商业的价值及及人流到达度，，进而推进个业业态之间的互促促互补，有效增增强商业吸引力力。核心导流平平台具有：聚客客功能、发散功功能、升降功能能等，具体表现现在扶梯、入口口引流大楼梯、、二、三层退台台、联廊等几大大方面。2、关A、以南北为商业主动线，遵循通而不畅的原则引入适度弧线增加沿街面；B、项目南宽北窄，商业主动线可做“人”字形设置，即北面一条连接主入口的主街，南面一分为二，分岔处可设中心小广场并设休闲小品设施；3、关于于商业次次动线A、商业业次动线线以东西西向为主主，连通通商业主主轴线、、博山路路与吉利利街；B、重视视与新天天地吉利利街次动动线开口口的贯通通，特别别是上海海街、环环形交通通核心平平台、及及百货区区次动线线开口的的连接，，通过两两大商业业体商业业人流的的高速畅畅通强化化整个商商圈价值值，进而而提升项项目价值值；4、关于于街铺长长宽比A、广场北路、博山路沿街形象面长、有气势，适合平牌旗舰店；故柱网可设8.4米,即开间4.2米,进深12米左右;建筑面积控制在60平米以内;B、吉利商业街、西广路，路面不宽，为传统商业街、商业预期价值高，为提升单价、降低总价，故柱网可设7.6米，即开间3.6米，进深10米左右；建筑面积控制在50平米以内；C、内街街铺遵循前面临街面的柱网宽度，适当压缩进深，控制在8-10米之间，降低总价，加速去化；D、二层店面亦遵循一层柱网设置，进深再适当压缩，控制在5-8米之间，套内面积控制在20-30之间，建筑面积控制在30-40平米之间；E、1层层高5.2米、2、3、4层层高4米；5、关于于街区及及联廊宽宽度A、主动动线10-12米；B、二层以上联廊不小于2.4米；6、关于内街交汇处及体块间商业节点A、主动线与次动线交汇处需重点考虑商业节点，通过弧形或者圆形联廊解决十字路口二层以上商业的人流过度及畅通；B、主动线分岔小广场处可考虑设置观光电梯，在解决垂直交通的同时亦可作为核心引流及景观点；注重垂直直交通引引流体系系规划，，通过由由在楼宇宇之间设设置的人人行天桥桥、观光光电梯、、自动扶扶梯、层层层的退退让商业业平台以以及商业业小广场场等等商商业形态态相互呼呼应补充充，组成成空中转转换系统统,将平平面型步步行街区区提升为为立体式式步行街街区，通通过三维维立体景景观商街街和空中中连廊将将个商业业单体连连成整体体，增加加空间层层次感与与整体融融合性，，强化商商业主题题的视觉觉共享性性及二层层以上商商业的““视觉穿穿透力””与“到到达度””，并通通过各楼楼层的业业态分区区提升目目的性消消费，创创造二、、三层商商业如同同一层的的购物消消费环境境，打造造“立体体式商业业步行街街区”购购物体系系。7、垂直直及水平平交通体体系通过“洋洋流式连连廊”（（包括““空中联联廊”与与“环回回内廊