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广州XX|2012.02.16》分蛋糕？》市场解读逆市上涨，量价齐升。11年，南沙挟规划以助楼市；11年，热炒规划。南沙房价实现了三连跳，从10年的6000元/㎡，高速运转至9字头的轨道；11年，成交量由10年2766套增至6180套，增幅123%。12年，必然是一个真刀真枪的销售战场。较往年南沙房价出现了大幅度跃升，目前主要在售项目多在9000元/㎡以上，升值空间的挤压及价格优势差距的减少使得客户的价格承受度和认可度逐步降低，区域成交也不再呈现之前的火爆。

》下降的成交12年我们必然要面对的问题：在供应量持续处于高位的背景下，房产调控政策的不放松、成交量的持续低迷及消费者市场预期的改变等或将迫使不少楼盘将价格回调至7500-8500元/㎡这个较为合理的价格区间，进而带动整体区域均价的下调。

》理性的回归从南沙12年的供应来看，除全新项目提供近2100套新货外，在售项目也将推出5500余套新货，可见今年的货量依然比较大，且主要为80-130平方米的两房三房单位。XXX园8号楼，12年需要正面迎击这一产品区间的一场硬仗。》残酷的现实12年，如此不确定的市场，还能做一个乖孩子等着分蛋糕吗？》产品检索难有绝对优势热度被共享。规规划前景在集体体炒作中被透支支；资源均好性。区区域内项目均以以山海社区自居居；产品同质化。明明年货量集中在在两房三房区间。。》摘桃子挖掘相对亮点消解炒作规划与与“城乡结合部部”现状的冲突突品牌资产嫁接：：健康养生理念念与山海资源结结合；社区日益成熟熟：历经7年发展，配套套相对完善。。“熟＞热”有所偏重。众众多项目纷纷纷亮相即可继继续炒作区域域热度，XXX园宜将营销资资源偏重于塑塑造醇熟社区区氛围，增强强投资和自住住信心。挖掘相对亮点点养生是奥园地产品牌牌精髓，已经经形成高认知度度的社区主题题文化。因此此，奥园对山海资资源的持有、、理解和开发发，有利于在在受众心中建建立项目区隔隔。“养生”继续强化。将将品牌养生内内涵嫁接到产产品，提升产产品的溢价能能力，对接度度假和自主需需求。经验告诉我们们，促成购买的从从来就不是产产品的功能与与卖点。威胁营销广州唯一临海海版块，收纳纳空间有限；；价格洼地出现现阶段回落，，长线投资入入手良机；知名品牌醇熟熟大盘收官之之作，席位有有限。“错过不再”威胁越大，消消费者的占有有欲越强。威威胁大小取决决于形象高度度和稀缺性。。16年知名品品牌醇熟大盘盘|坐地升值1000亩山山林湖海|不可复制70年养生度度假生活|时不我待56席优享生生活家席位|数量有限等不及了！》传播威胁传播树XXX园8号号楼视觉传达》看：绿色自自然》触：低碳养养生》感：意境人人文营销传达》体验：品牌牌内涵》实效：稀缺缺威胁》深入：醇熟熟社区以广告视觉营营造形象高度度，由营销沟沟通强化稀缺缺性。》传播路线开盘节点开盘前户外：：形象预演开盘前硬广：：价值预演开盘硬广：市场宣言开盘户外：形象确立开盘后软文：：概念解析开盘后户外：：概念升华阶段硬广：形象强化阶段户外：形象强化阶段软文：价值解析》传播调性健康//纯粹//意境//人文报纸》硬广|软软文》硬广：[品牌牌篇]16年品质专注，，等不及了！奥园地产，十多年年来坚持创新的复复合理念，以尊重自然为前提提，充分理解山与与水、林与海的涵涵养，让居者亲近自然，，融入自然，回归归生命的本真，让建筑在自然中舒舒展，给居者以天天人合一的居住境境界。XXX园，奥园地地产16年品质钜钜献，错过，不再有。80-140㎡墅墅质洋房，3月醇醇熟绽放。》硬广：[资源篇]1000亩醉美山山林湖海，等不及了！背山面海，国际一一流设计团队倾心心打造，位于山海之间的舒舒适尺度，演绎最“奢侈”的的美丽风景。XXX园，1000亩意大利乡村村休闲天堂，成成就山海养生最真真实的代言，错过，不再有。80-140㎡墅墅质洋房，3月醇醇熟绽放。》硬广：[产品篇]56席优享生活家家席位，等不及了！以山为界，以海为为媒，背枕半坡舒舒缓，临窗极目，碧海蓝蓝天与明媚阳光，，向慕已久的浪漫梦梦境浸润在阵阵海海涛中，这是多数人的梦想想，却只是少数人人的生活。XXX园，56席席优享生活家席位位，错过，不再有。80-140㎡墅墅质洋房，3月醇醇熟绽放。》硬广：[度假篇]70年养生度假生生活，等不及了！无论城市如何变幻幻，在这里，每天进行行一次内心与山海海的交流，优享一次视野与胸胸襟的广阔，迎来一次心灵和朝朝阳的升华，为渴望归属的心灵灵提供一片宁静致致远的栖养天地。。XXX园，私享70年的养生度假假生活，错过，不再有。80-140㎡墅墅质洋房，3月醇醇熟绽放。》另一种表达》软文：[度假篇]传播重点：界定区块价值、人人群价值。诉求方向：通过区块规划前景景剖析，综合导入入品牌及项目形象象，高端占位。推广主题：70年养生度假生生活，等不及了！当城市找到了方向向，我们发现了生生活。人和山海相遇，注注定有不平凡的故故事。》软文：[席位篇]传播重点：界定产品价值、生生活价值。诉求方向：藉由品牌内涵的导导入，描摹自然资资源，引导产品卖卖点解读。推广主题