南京知名地产大型综合体项目开发定位可行性报告图文丰富

二〇一〇年九月南京XX地块

可行性研究报告六朝古都秦楚王气秦淮石头城凤凰台建康玄武湖开明之城乌衣巷钟山龙蟠一江春水向东流南京，山水名区，文物旧邦，江南首府，千年文枢钟山烟紫、东郊梅朱，孙陵长青，秦淮波绿龙蟠虎踞地，金陵帝王州，自古兵家必争之地人事代谢有如雪泥鸿爪，是非成败亦如斗换星移而今，

南京是国际上看好的21世纪亚洲环太平洋地区最具发展前景的城市之一，江苏省服务业最发达的城市，也是长江三角洲商业、贸易、金融、旅游、物流中心城市之一，最新中国大陆城市竞争力排行榜上，南京名列第七位……此时，秦淮河畔XX地块翘首以待，谁将为这片古老而热情的土地书写新的篇章？也许，注定就是中粮。目录市场分析本体分析定位大悦城模式思考开发计划经济测算南京市，战国时楚威王始置金陵邑、以为“王之地也”，简称“宁”，是中华人民共和国江苏省省会、副省级城市。南京是“中国四大古都”之一，有“六朝古都”之称。南京共辖11个市辖区，2个县。其中江南八区：鼓楼，白下，玄武，秦淮，建邺，下关，雨花台，栖霞是中心城区。2009年全市常住人口771.31万1.11南京整体状况1.12地处长三角核心区，长三角第二大城市国际形象最佳城市排名南京居非直辖城市首位工信部正式认定南京为“中国软件名城”南京城市发展南京2006-2010上半年发展概况政策优势享受国家级高新技术开发区的优惠政策软件企业享受一定的免税时间政府大力支持创意文化产业交通优势开设南京—上海高铁动车建设亚洲最大火车站13条轨道交通正在建造城市优势国际形象最佳城市居非直辖市首位中国第一个“软件名城”区位优势地处长三角经济区江苏省会，长三角第二大城市2014年举办青奥会1.13宏观数据一图：南京GDP及增长率（2005-2009）图：南京固定资产及增长率（2005-2009）南京经济增长速度依旧乐观图：南京人均GDP及增长率（2005-2009）2009年南京人均GDP达到55743元（折合美元8160美元），增长率达到10.8%，预计2012年南京人均GDP将达到10000美元；2005-2009，南京GDP累积上涨75%，平均年增长率15%。2009年，南京GDP达4230亿美元。2005-2009，南京固定资产投资累积上涨90%，平均年增长率18%。2009年，南京固定资产投资达2668亿美元。固定资产持续增长，推动经济增长2009年南京人均GDP已突破8000美元1100美元以下1100—2000美元2000—4400美元4400—8000美元8000—12000美元人均GDP时间大众商业街集贸市场百货商场大型购物中心预计2012年南京人均GDP将达到10000美元；根据欧美经济与商业业态的对应发展，根据欧美经济与商业业态的对应发展，结合中国实际情况，人均GDP超过4400美元，城市主导业态为Shoppingmall、Lifestyle,旅游地产等，人均GDP超过8000美元，大型购物中心开始发展，人均GDP超过10000美元，大型购物中心进入高速发展阶段10000美元1.14GDP与大型购物中心温饱享受1.15宏观数据二图：南京居民可支配收入情况（2005-2009）图：南京居民消费支出情况（2005-2009）图：南京户籍人口情况（2005-2009）2005-2009，南京人均可支配收入上涨10506元，上涨70%，年均上涨17.5%。南京居民可支配收入持续增加2005-2009，南京人均消费支出上涨5635元，上涨53%，年均上涨13.2%。南京居民收入增加推动消费增加南京本地人口占绝大多数，高校学生是南京外来人口增长的主要动力年份户籍人口（万人）常住人口（万人）本地人口比例2005年595.8689.886.4%2006年607.23719.0684.4%2007年617.2741.383.3%2008年624.46758.8982.3%2009年629.77771.3181.6%南京发展规划1.16国家历史文化名城国家综合交通枢纽国家重要创新基地区域现代服务中心长三角先进制造业基地滨江生态宜居城市南京城市定位：著名古都，江苏省省会，国家重要区域中心城市南京总体定位1.16南京发展展规划城市分区区南京分为为4个中心城城，8个新城，，34个新市镇镇市中心区区域人口口规模2020年，中心心城市人人口规模模692万2030年，中心心城市人人口规模模746万城镇空间间结构江北城镇镇发展带带，江南南城镇发发展带南北向城城镇发展展轴1.17南京宏观观发展状状况小结结小结结南京作为为江苏省省会，经经济增长长速度较较快，近近年年均均增长率率在10%左右。南京人民收入增长长较快，未来商业业将以大型购物中中心为主。本地人口所占比例例下降，外来人口口加大，同时有一一定高校学生，会会给人口带来年轻轻化特征。南京未来前景看好好，2014年举办青奥会，同同时将成为中国的的软件基地，交通通方面将建成亚洲洲最大的火车站。。南京经济基础雄厚厚，前景看好，但但是近年增长速度度放缓。同时南京京商业业态将进入入大型购物中心的的发展阶段。江宁板块分析1.21.21江宁规划江宁区未来总体规规划重新梳理东山副城中心体系系；重视产业调整和功功能提升研究；开展结合地区的功功能整合与空间优优化研究；加强轨道交通规划；打造城市空间景观形象象；1.22江宁经济数据2006-2009年，江宁区GDP增长了225.4亿元。江宁区GDP逐年递增2006-2009年，江宁区人均GDP由4200美元增长到8030美元，增长了将近近一倍。江宁区人均GDP接近全市平均水平平2006-2009年，江宁居民人均均可支配收入增长长了7949元。江宁区居民收入增增加，拉动消费1.22江宁经济数据住宅市场的上市量量一直保持在一个个稳定水平；销售售量基本保持增长长态势，但08年在金融危机等方方面的影响下明显显回落图：住宅市场图：商业市场商业市场一直处于于供大于求的状态态图：写字楼市场整栋写字楼市场销销售量保持稳定增增长，供应量却在在09年大幅度减少市场分析-商业1.31.31南京商圈规划新街口市级商业中中心河西市级商业中心心湖南路副中心夫子庙副中心火车南站副中心东山副中心仙林副中心浦口副中心按照南京市商业网网点规划（2004-2010）2个市级商业中心—新街口和河西；—服务人口在100万以上，商业面积积在80万平方米以上6个市级商业副中心心—湖南路、夫子庙、、火车南站、仙林林、东山和浦口—服务人口在50万以上，基本商业业面积在40万平方米以上27个地区级商业中心心—服务人口在20万以上，基本商业业面积在20万平方米以上若干个市区社区级级商业中心—按照3万人左右的社区规规模配置社区商业业服务设施1.32商圈分析新街口市市级商业中心

新街口市级商业中心名称新街口商圈概述南京最早的商业圈，也是南京最中心区域，有着“中华第一商圈”的美誉，新街口商圈业态齐全，商业密集度极高位置东至太平南路、太平北路，南至建邺路、白下路，西至莫愁路、上海路，北至长江路、华侨路，地铁1、2号线可达商业类型百货商场、步行街、大型超市、专业市场、沿街（地下）商铺典型商业百货类：新百、中央、金鹰、东方、大洋和德基专业市场：苏宁、国美、五星大型超市：家乐福、沃尔玛、金润发、苏果消费群体本地市民及周边城市的消费者1.32商圈分析-河西市级商业中心心河西市级商业中心名称河西商圈概述河西是城市规划中新崛起的市级商圈，呈现出规模化发展趋势位置位于南京西南，北起三汊河，南接秦淮新河，西临长江夹江，东至外秦淮河、南河，地铁1、2号线可达商业类型购物中心、大型超市、专业市场、沿街商铺典型商业购物中心：万达广场、新城市广场专业市场：苏宁、国美、建材家居市场大型超市：沃尔玛、金润发、苏果消费群体目前以居住在河西片区的市民为主，其它区域市民为辅。1.32商圈分析-湖南路副中心湖南路副中心名称湖南路商圈概述湖南路上的狮子桥是南京最著名的商业步行街，也是全国十大商业街之一位置位于南京市区的西北部，地处鼓楼区辖区，西起山西路市民广场，东至中央路商业类型百货商场、大型超市、步行街、沿街商铺（多餐饮）典型商业百货商场：苏宁银河、湖南路商场、山百、苏宁环球、大洋百货步行街：狮子桥消费群体本地市民和高校学生等年轻消费群体1.32商圈分析-夫子庙副中心夫子庙副中心名称夫子庙商圈概述南京夫子庙是供奉和祭祀我国古代著名的大思想家、教育家孔子的庙宇，后经政府开发成为标志性商业、旅游景点。位置位于市中心偏南，秦淮河北岸的贡院街旁商业类型购物中心、步行街、沿街商铺典型商业购物中心：水游城步行街：夫子庙步行街消费群体外地市民为主，偏中低端消费1.32商圈分析-火车南站副中心火车南站副中心名称火车南站商圈概述南京南站的规模将是现有南京火车站的六倍，届时，南京火车南站将成为亚洲最大的火车站，其商业定位不低于新街口商圈位置属于江宁岔路口片区，位置在机场高速公路以东，宁溧公路以西,绕城公路以南,宏运大道以北，地铁1号线可达商业类型购物中心、专业市场、大型超市、沿街商铺典型商业购物中心：明发商业广场大型超市：麦德龙、家乐福专业市场：宜家、红星美凯龙、月星家居、家乐家、百安居、苏宁电器、宁南汽配城消费群体全市各区域及外地消费人群1.32商圈分析-仙林副中心仙林副中心名称仙林商圈概述南京仙林位于南京大城东，属于南京新兴商业圈，该地区是21世纪江苏省发展高等教育产业的重点地区，所以高校云集。位置位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口6.5公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场，地铁2号线可达商业类型购物中心、专业市场、沿街商铺典型商业购物中心：仙林金鹰购物中心专业市场：建材城、汽配城消费群体本区域及高校消费人群，中端消费1.32商圈分析-东山副中心东山副中心名称东山商圈概述东山属于江宁的核心区域，商业配套较完善，作为南京市规划中的新兴商圈，未来商业价值巨大。位置秦淮新河以南、以西，百家湖以北，通淮路以东的地区商业类型购物中心、专业市场、步行街、沿街商铺典型商业购物中心：华意泰富购物广场、黄金海岸广场步行街：东山步行街大型超市：华润苏果专业市场：五星电器、电子一条街消费群体江宁区域消费者1.32商圈分析-浦口副中心浦口副中心名称浦口商圈概述浦口商圈起步较晚，商业配套不完善，未来将打造滨江观江平台位置长江以北地区，未来地铁3号线可达商业类型百货商场、大型超市、专业市场、沿街商铺典型商业百货商场：金浦广场大型超市：华润苏果专业市场：建材市场、小商品批发市场消费群体长江以北消费人群及苏北地区的消费者，偏中低端消费1.33商圈总结商圈名称级别档次消费群体主要业态新街口商圈市级中心商圈低档、中档、中高档、奢侈品全市及南京周边高端百货河西商圈市级中心商圈低档、中档、中高档周边、白领以上综合体湖南路商圈副中心商圈低档、中档、中高档周边、年轻群体步行街+百货夫子庙商圈副中心商圈低档、中档、中高档外地为主步行街+综合体火车南站商圈副中心商圈低档、中档、中高档周边及外地专业市场+shoppingmall仙林商圈副中心商圈低档、中档、中高档周边专业市场+shoppingmall东山商圈副中心商圈低档、中档江宁区步行街+百货浦口商圈副中心商圈低档、中档江北及苏北专业市场本案处于东山商圈圈中，中高档商业业消费场所缺失，，不符合江宁的城城市地位。1.34综合体个案分析-万达商业广场万达商业广场开发商万达房地产开发公司位置建邺区江东中路98号开业时间2009年12月商业面积总建面120万方，其中商业中心为27万方停车位7000个万达广场南京万达广场是大大连万达集团在南南京开发的第二个个商业地产项目。。南京万达广场分为为商业区、商务区区、公寓区、旅游游商业街等版块。。商业中心引入沃尔尔玛、万达影城、、万千百货、国美美电器、大歌星KTV、大玩家、同庆楼楼、金陵家居等13家主力店进驻，品品牌档次为中高端端，商户数量超过过200家，各种业态较为为齐全。1.34综合体个案分析-万达商业广场业态分布1L：金陵国际家居、、国美电器、艺目目了然、万千百货货、孩子王、商业业街2L：金陵国际家居、、沃尔玛、大玩家家超乐场、万千百百货、奇乐儿、商商业街3L：金陵国际家居、、国美电器、大歌歌星量贩KTV、万千百货、小尾尾羊欢乐牧场、商商业街4L：金陵国际家居、、同庆楼、奇迹健健身、万千百货、、万达国际影城1.34综合体个案分析-万达商业广场楼层品类品牌F3特色餐饮阿星煲、阿一天下、TACOS、江南小镇、尊爵牛排馆、香籁概念馆、一麻一辣、花津浦、四季食彩、辣妹子成都名小吃、锦城印象、coco都可奶茶、摸错门、回味、爱痴饭、东北风、X.POWER一尊皇牛、千里湘、蓝焰法式铁板烧、欧德堡1919、鲸鲨湾、九仟时尚小火锅、老妈米线、诚记港式餐厅、好味当、禾绿回转寿司、安茱莉意式餐厅、果维CF2特色服装手工艺餐饮数码必胜客、朗文·朗讯、黛安芬、罗宾汉、HOTWIND热风、阿衣谷、百芙伦、BUILDINGBEAUTY、绝代佳人、欧博、米兰空气、五色风马、卡酷卡通、猫人、花鸣轩、家丽屋美、爱乐园、F4、唐狮、天使爱美丽、海王星辰、摩维、宝点、我爱我车、福殿、玛莎拉、KFC、一方右海、士品集、金童玉女、福坊、左树、口渴了、启路文具、奥格斯·格格斯、CCAV体验馆、麦当劳、百世吉、富世华、NIKE优惠、ADIDAS、海澜之家、资生堂、红蜻蜓、lovejunkle、雅黛莉、美仑美奂、NALAKUVARA、一茶一坐、棒·约翰、晶碧斋、苹果索尼、NIKKYHOME、3C银饰、蒂梵薇婷、芭图造型F1连锁品牌必胜客、阿吉豆、ONLY、JACKJONES、VEROMODA、萱子、拉夏贝尔、阿尤、SteveVivian、太平鸟男装、渔、海盗船、CROCS、太平鸟女装、唐狮、爱蒂尔、SultModel、御燕堂、寿全斋、贵州茅台、春娇与志明、珑银坊、中国移动通讯、KFC、一鸣真鲜奶吧、多纳时光、安特鲁、艺海堂、杨可、toonsland、果燃店、味千拉面、萨莉亚、永和豆浆、麦当劳、屈臣氏、自然元素、淑女屋、满记甜品、GXG、Thefaceshop、麦当劳甜品站、亮视点、百家好、一茶一座、棒约翰、DQ冰雪皇后、帕加尼、Selected、Express、丝芙兰商业街各楼层品类类品牌1.34综合体个案分析-XX商业广场项目调研数据及情情况开发商XX房地产开发公司项目位置XX区XX路98号租售比例租和售物业形态城市综合体楼层数4+2层高5主力户型80-100租金水平/售价2-7元/天/㎡35000元/㎡物业费3元/月/㎡得房率60%招商政策第一年免一个季度租金，两年内租金不递增主要客户都市白领、周边人群及高校教师人流量较多1.34综合体个案分析-新城市广场开发商新城市商业置业有限公司位置鼓楼区草场门大街99号开业时间2002年商业面积总建面36万方停车位3000个新城市广场江苏省内首个真正正意义上的城市综综合体。新城市广场商业部部分拥有近500家知名品牌的专营营店，金润发大型型仓储超市，上影影华纳国际影院，，百货精品街，大大型餐饮广场、酒酒吧街等业态。刚被评为“2010中国城市综合体标标杆”，二期计划划打造江苏省地标标建筑，目前已与与万豪酒店签订了了意向协议。1.34综合体个案分析-新城市广场商业街各楼层品类类品牌楼层品类品牌F4美食大道东来顺饭庄、英伦时尚、大娘水饺、和湘汇、安茱莉意大利家庭菜肴餐厅、古早味台湾美食、筷典美食、得一煲、爱·尚爱自助餐厅、江屋和风料理、雷萌音乐艺术培训中心、冠盛法式铁板烧、雅宴精致涮涮锅、诚记港式茶餐厅、赫伯湾澳洲特味西餐厅、聊味斋、春香居韩国料理、台北1·2·3迷你涮涮锅、满台香、尊爵牛排馆F3星光大道亮娜电玩城、上影国际影城、秀客、先锋书店、妈妈好孩子、安徒生、爱法贝、小虎·帕蒂、NIKEKIDS、宝贝天使专业儿童摄影、创艺宝贝、艾丽斯童话摄影、、奇乐儿、婴智贝佳、洋堡堡儿童生活馆、玩具城、E·LANDKIDS、Pawinpaw、加菲猫、安奈儿、狮子王、雅兰专卖店、紫罗兰、富安娜、埃迪·蒙托、爱诺诗、多喜爱、先声药店、串来串趣、ideal、春娇与志明、哆来咪唱片、欧芙嘉乐、加哩加哩、健身器材、D仔、宏梦童趣馆F2活力大道金吉鸟、匡威、ADIDAS、NIKE、KAPPA、bossini、边城户外、李宁、虎都男装、爱迪丹顿、七匹狼、海螺、海澜之家、法国·梵罗纪亚、苏宁电器、樊帝士、陶玉梅、卡帝乐鳄鱼、飞洋鱼、太子龙男装、麦当劳、卡罗驰、百世吉、班尼路、耐克360、安踏、361°、索士、花花公子、边塞远景、金利来、安嘉英、富贵鸟、外交官F1时尚大道苏曼烟酒、中信银行、COSTA、E·LAND、TEENIEWEENIE、伊芙丽、雪歌、歌莉娅、黛安芬、爱慕、Sobasic、每日新鲜、千百度、星期六、百丽、思加图、瑞贝卡、亦谷、安纳苏丝、渔、影儿时尚会所、莱夫·艾迪尔、哥弟、阿古姆、卡汶、海兰丝、宝贝天使游泳馆、敦奴、赛瑞那、舒朗女装、菲妮迪、雨思鸿、海尔曼斯、依维斯、华硕眼镜、天工锦合、苏捷连锁B缤纷大道琢玉行、口渴了、柔婷美容美体专业店、生态家、鸿润家纺、雅维丝、艺施、龙泉宝剑青瓷、梦通皮毛、玛玛雅、汉妆香薰、七彩虹水族馆、茱莉饰品、十月妈咪、美妈咪、君心、纽澳酒世界、源色牧场、龙竹苑、喜美商店、品生活、宅至尚、屈臣氏1.34综合体个案分析-新城市广场项目调研数据及情情况开发商新城市商业置业有限公司项目位置鼓楼区草场门大街99号租售比例租和售物业形态城市综合体楼层数4+1+2层高5主力户型50-100租金水平/售价2-7元/天/㎡30000元/㎡物业费3元/月/㎡得房率60%招商政策无主要客户都市白领、周边人群及高校教师人流量较少1.34综合体个案分析-水游城开发商上海鹏欣集团位置白下区健康路1号开业时间2008年11月商业面积总建面16.7万方停车位860个水游城水游城成功借鉴了了日本博多运河的的经营模式和建造造理念，倡导新生生活方式的理念。。目前已引进洲际酒酒店管理集团旗下下国际四星酒店及及横店集团国际影影院。集合娱乐、、休闲、餐饮、各各类零售点等多种种业态。各楼层设定不同的的目标客群，并合合理配置业态及体体量。1.34综合体个案分析-水游城商业街各楼层品类类品牌楼层品类品牌F5精品菜馆上海小南国、品味轩潮粤菜F4特色小店川味観、新华书店、天才宝贝、美界发型、爱丽思住居馆、玉皇宫、crocs、LOCKLOCK、OQO、宝贝天使儿童摄影、创艺宝贝、Health&BeautySPA、源色牧场、萱子饰品、金芭妮、玛花纤体、尚指颜美甲、横店影视电影城、时尚生活区、ESP、咿金指、曼蒙特、礼部尚屋、至音源、U-MOLD、久久车饰、花间集、绿茵阁水境花卉专营店、绿梦缘、双子魔术、阿度卡迪斯、汇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LOSACOS、SELECTED、H&MF1国际知名品牌i.t、Quiksilver、CKunderwear、SEPHORA、LEVI'S、TISSOT、嘉贝诗、Ponecompany、SteveMadden、ELLEHOMME、周大生、ILIONNO、欧爵咖啡、MANGO、FolliFollie、swatch、PIANOMOOD、promod、ZARA、Sisley、中国农业银行、Express、FrenchConnection、G-STAR、Killtec、adidasoriginals、K－gold、StarbucksCoffee、redearth、Motivi、H&M、HILFIGERDENIM、CalvinKleinJeansB1特色餐饮宝岛眼镜、曼妮芬、安莉芳、青山洋服、高淳陶瓷、ebase、爱茜茜里、BEAUX-ARTS、佰草集、MUJI、福殿靴下屋、自然派、TOONSLAND、美美主义餐厅、HelloKitty、果燃掂甜品店、多纳时光、LovelyLace、启路文具、亮视点、曼古银、双子魔术、娜娜可印度料理、2001港式茶餐厅、土大力、金大鑫铁板烧、麦当劳、iPod、八马茶叶、Monchhichi、DQ冰淇淋、1432德国花园餐厅、Capelli、crocs、ichido、棒！约翰、Leonidaschocolatecoffee、COSTA、HOTWIND、mannings万宁、雪茄吧、和记港式茶餐厅B2美食、运动、超市运动宝贝、HANGTEN、INBASE、BHG超市、美食广场1.34综合体个案分析-水游城定期举办特色活动动1.34综合体个案分析-水游城开发商上海鹏欣集团项目位置白下区建康路1号租售比例出租物业形态城市综合体楼层数5+2+2层高5米主要户型60-800平方米租金水平8-9元/（平方米·天）物业费2元/平米得房率60%招商政策无主要客户都市白领及南京周边城市消费人群人流量很大项目调研数据及情情况1.35市区典型综合体总总结项目名称所属商圈商业规模（万方）租金（元/天/㎡）广告宣传招商政策人流量项目特色万达广场河西市级中心商圈342-7（平均4.5）非常多三个月免租金较多不明显新城市广场河西市级中心商圈362-7（平均3.5）几乎没有无较少不明显水游城夫子庙副中心商圈16.78-9（平均8.5）一般无很多经常举办特色文艺表演及活动万达的成功除了有有品牌的因素外，，强势的广告宣传传和优惠的招商政政策也是重要的原原因；水游城并不属于市市中心商圈，但由由于特色明显，吸吸引了大批客群，，也是其租金水涨涨船高的重要因素素之一；新城市广场在竞争争中处于绝对下风风；商圈的规划对人流流量影响不是非常常明显；1.36江宁商圈岔路口商圈三山商圈百家湖商圈九龙湖商圈大学城商圈东山板块商圈河定桥商圈1.36江宁商圈-三山名称三山商圈商圈特色以住宅为中心的社区商业商业类型餐饮、购物、休闲娱乐典型商业偶家小院、食养坊、大华眼镜、巨涛美发、翠屏娱乐城、肯德基、苏果超市未来商业体量近13万方消费群体社区户主价格出售：14000-16000元/㎡出租：3元/㎡/天未来发展难成气候1.36江宁商圈-岔路口名称岔路口商圈商圈特色以住宅为中心的社区商业商业类型餐饮、购物（配套欠缺）典型商业低端商业未来商业体量近1万方消费群体社区户主价格出租：0.5（左邻右里）2（南方花园）未来发展依靠火车南站，未来形成新城区中央交通生活区1.36江宁商圈-河定桥名称河定桥商圈商圈特色以欧尚为中心的购物中心商业类型餐饮、购物、娱乐典型商业KFC、必胜客、欧尚超市、游乐公园、美发SPA未来商业体量1.5万方消费群体周边客群，地铁人群，都市白领价格出租：8-9元/㎡/天未来发展地铁1号线南延线开通，未来潜力有待挖掘1.36江宁商圈-百家湖名称百家湖商圈商圈特色高端商业聚集地商业类型餐饮、购物、娱乐、酒吧典型商业体1912、金鹰国际、21世纪国际公寓、江宁1号、同曦大都会、翠屏水晶蓝湾未来商业体量83万方消费群体周边客群，地铁人群，都市白领价格出租：4-8元/㎡/天未来发展江宁未来的高端商业聚集地，江宁最大的商业圈1.36江宁商圈-大学城名称大学城商圈商圈特色填补商业配套空白商业类型餐饮、娱乐、购物典型商业体奥特莱斯折扣店、苏果超市、华仔发艺、乐活时尚街区、大学城商贸中心、文鼎广场未来商业体量38万方消费群体江宁学生及周边客群价格出租：2元/㎡出售：8000-12000元/㎡未来发展依托大学城人流，未来发展前景巨大1.36江宁商圈-东山名称东山商圈商圈特色江宁的新街口，业态丰富商业类型餐饮、步行街、娱乐典型商业体华意泰富广场、东山步行街、肯德基、麦当劳、五星电器、交通银行、婚纱摄影未来商业体量8.5万方消费群体周边客群、都市白领价格出租：2-4元/㎡/天未来发展金箔路商业日渐成熟发挥作用，江宁商业地位受挑战1.36江宁商圈-九龙湖九龙湖九龙湖商圈商圈特色欠缺档次及商业氛围商业类型餐饮、休闲、娱乐典型商业体农贸市场、苏果超市、汇金九龙商业街未来商业体量12万方消费群体周边社区户主价格出租：1.5-2.5元/㎡/天未来发展随着周边中高档住宅入住率提高将有进一步发展1.36江宁各板块商业总总结板块商业市场特征在售项目岔路口岔路口紧邻秦淮区，住宅市场的发展是其商业快速发展的主要诱因，由于该片区并非江宁板块商业中心，其商业辐射半径仅为岔路口片区。由于其地理位置上的优势，商业较江宁其他片区相比（东山镇除外）具有很大的优越性，商业投资需求一度极其旺盛。左邻右里东山该片区为江宁老县城的中心，也是江宁板块区域商业中心，具有完善、齐全的商业设施，大型商业较为集中。目前周围商业配套已初具规模，拥有东山步行街、女人街、电子一条街等多条专业化的商业街。该片区商业去化速度较快，投资前景十分看好。黄金海岸广场东山步行街嘉顺时代广场科学园由于该板块属于一个全新的板块，商业尚未正式起步，目前区域内楼盘仅有市政天元城以及莱茵达路沿线的沿街底商在经营，但整体经营档次不高，以水电、日杂、小餐饮等业态为主，而其他楼盘商铺尚未经营，这需要依托后期整个科学园的发展。义乌小商品城天景山商业中心潭桥商业街三山三山板块是别墅集中区，其别墅多作为第一居所，加上附近有多个成熟小区，区域形象较好，人口密度相对较大，人口素质也相对较高，板块对于高档商业存在较大需求，目前，板块内大型集中型商业起步不久，托乐嘉商业街1期仍在销售中，后期仍有较大体量待售。托乐嘉商业街百家湖江宁区规划局的《江宁东山新市区商业网点规划》中将百家湖商业区列为了主要商业网点之一；江宁区政府完全是按照“江宁地区名片”的定位来打造一个全新的百家湖。目前，百家湖商业的后续供应量将达80万平米，超过了科学园片区，市场后续发展潜力巨大。同曦国际广场大都会购物中心凤凰港商贸城九龙湖该片区为一个新兴板块，商业配套主要依靠原有的商业，新兴商业配套尚不具备人气，依托周边住宅的发展和城市的规划，未来商业潜力巨大汇金九龙商业街河定桥该片区大型商业只有欧尚超市一个，周边又有许多住宅小区，其在生活配套方面具有独一无二的优势，也是造成该底层商业租金价格不菲的重要原因之一。欧尚超市1.36江宁各板块商业总总结板块平均租金（元/㎡/天）平均售价（元/㎡）岔路口215000东山322500科学园320000三山315000百家湖625000九龙湖320000河定桥8.520000百家湖商圈的租金金和售价都是最高高的，该片区总体体规划的优势和商商业价值得到了最最好的印证。河定桥商圈的租金金最高，主要由于于其商业配套的缺缺乏，导致欧尚在在该片区一支独秀秀。1.37江宁商业个案分析析—江宁1912总建：2.8万平方米，由16栋独栋别墅组成的的商业街经营业态：项目业业态包含餐饮、娱娱乐、休闲、会所所，其中主力业态为会所，，酒吧，大型高端端餐饮，辅助业业态为美容、健身身等商业配套招商政策：需要带带资料面谈租金水平：3.5-5元/平方/天客群：定位于商务务交往、政务消费费和休闲娱乐，主主要客群为城市精精英群体、周边年年轻居民及部分高高校学生商业现状：项目虽虽未正式开业，但但招商进展顺利，，现已进驻的品牌牌有上海小南国和和蓝枪鱼音乐西餐餐厅。项目优势：轨道交交通利好，环境优优美，政策扶持，，1912知名度高，周边高高端住宅多项目劣势：体量较较小，针对客群有有限1.37江宁商业个案分析析—21世纪国际商业中心心总建：22万平方米经营业态：其中包包含一期的2万方的华润苏果和和在建二期20万方的shoppingmall招商政策：无租金水平：底商6-8元/平方/天客群：周边居民，，消费档次较低商业现状：一期苏苏果内品牌较少并并且较低端，多家家商铺在停业装修修，人流量不大。。二期招商意向与与大型百货业和连连锁经营企业合作作。项目优势：轨道交交通利好，周边高高端住宅多项目劣势：定位较较低端，租金偏高高1.37江宁商业个案分析析—XX小商品市场总建：20万平方米经营业态：项目以浙江商品交交易为主，集文化、购物、休闲、娱乐餐饮、商住等于一体的大大型浙江商品集散散地。销售均价：底商27000元/㎡，二层9000元/㎡，三层7500元/㎡租金水平：1-2元/平方/天客群：以大学城学学生为主，此外还还包括部分江宁东东山老城区、开发发区的消费者商业现状：项目基基本在营业，经营营状况一般，由于于客群以学生为主主，此外小吃、日日用类商业经营况况状较好，而建材材装饰等并非以学学生为客群的商业业经营较差。产品亮点：项目体体量大，经营品种种齐全，周边交通通方便，辐射范围围广。产品弱点：项目由由于经营种类多，，内部布局显的杂杂乱。1.37江宁商业个案分析析—乐活时尚街区总建：3万平方米项目规划：项目总总占地面积40亩，建筑规划面积积约3万平米，绿地面积积35％，建筑的高度为为地上3层，地下1层，由商铺和商住住两用公寓组成。。商铺户型面积面面积20-200平方，主力面积30-50平方。销售均价：外铺31000元/㎡，内铺22000元/㎡。租金水平：租金可可能根据行业不同同按面积或返点两两种方式进行收取取。经营业态：以为大大学生服务的购物物、娱乐、餐饮、、旅馆、文化等功功能为一体的一站站式大学城商业步步行街。租售形式：项目可可租可售，业主可可自主经营，可委委托代租。商业现状：目前正正在销售以及对已已售出产品进行招招商，预计9月正式经业。项目优势：项目体体量较大，客群定定位明确，整体形形象较好。项目弱点：项目地地段较偏，距离地地铁较远，通达性性差。1.37江宁商业个案分析析—黄金海岸广场项目位置江宁区东山镇金箔路999号项目类别住宅、商业建筑面积82000㎡，其中商业56000㎡层数/层高3层交通状况101、103、南金线、及区内的1路、2路交付日期2007年10月租售方式出售租金2-4元/㎡/天成交均价25000元/㎡销售进展全部售完1.37江宁商业个案分析析—黄金海岸广场黄金海岸广场目前前已开业，裙楼部部分目前经营情况况较好。裙楼单层层面积约13000㎡，共三层，一层用用于零售，经营品品类包括品牌服饰饰，电器、手机通通讯、鞋帽、百货货、KFC等；二层为苏果超超市；三层为娱乐乐，主要为电玩、、乒乓球、台球、、网吧。服饰类以运动休闲闲为主，如阿迪达达斯、李宁、彪马马、匡威等；电器器类主要是宏图三三胞小型卖场。除裙楼外，还有一一条内街为三层的的精品百货区。由由于是内街，人气气较差，而且很多多商铺没有开业，，导致经营种类不不全，无法聚集人人气。但项目物业业条件尚可，可通通过外挂扶梯进入入二楼。1.37江宁商业个案分析析总结项目名称总建面（万方）经营业态平均售价（元/㎡）租金水平（元/㎡/天）经营现状江宁19122.8餐饮、娱乐、休闲会所N/A

3.5-5（平均4.25）未正式开业21世纪国际商业中心22华润苏果、百货、品牌店N/A

底商6-8（平均7)底商品牌较少且大部分在装修，显得比较冷清义乌小商品城20文化、购物、休闲、娱乐、餐饮底商27000二层9000三层75001-2(平均1.5）餐饮、日用类商品较好，建材装饰较差乐活时尚街区3购物、娱乐、餐饮、旅馆、文化外铺31000内铺22000N/A预计9月份营业黄金海岸广场5.6百货、KFC、苏果、服饰、宏图三胞100002-4（平均3）裙楼经营火爆，内街较惨淡，许多店铺关门周边缺乏规模较大大的城市中心商业业；周边商业经营业态态主要用来满足居居民基本生活需求求，缺乏休闲娱乐乐类商业；市场分析-办公1.41.41江宁办公项目分布布科技商务e街区腾飞创造中心腾飞创造中心商务e街区1.42办公项目分析-科技商务e街区项目名称科技商务e街区开发商南京市国资集团、南京市投资公司单层面积2000㎡单位面积300、600租金1.2-1.6元/平米/天售价不出售使用率75%占地面积13万方总建面46万方客户西门子，其他楼在招租1.42办公项目分析-南京腾飞创造中心心项目名称南京腾飞创造中心开发商新加坡裕廊集团单层面积1000㎡单位面积100-400租金1.4-1.5元/平米/天售价不出售使用率70%占地面积1.98万方总建面5.2万方客户软件编程、药品研发、服务外包、软件制造等企业1.43办公项目分析总结结项目名称开发商单层面积单位面积租金售价使用率总建面占地客户科技商务e街区国资集团2000300、6001.2-1.6元/平米/天不出售75%13万方46万方西门子南京腾飞创造中心新加坡裕廊1000100-4001.4-1.5元/平米/天不出售70%5.2万方1.98万方软件编程、药品研发、服务外包、软件制造等企业目前江宁写字楼市市场多为中低档设设置，且缺乏集中中式写字楼；本项目可依托商业业及自然景观，提提升地块办公价值值市场分析-酒店1.51.51南京5星级准5星酒店市场概况截止至2010年9月南京5星级酒店大约有17家，共有房间数5538多套。酒店名称总房间数平均房费南京绿地洲际酒店4501400南京维景国际大酒店536900南京古南都饭店305700苏宁环球套房饭店89900玄武饭店270900金陵饭店591500南京侨鸿皇冠300700南京金丝喜来登350900状元楼酒店447700南京丁山香格里拉144400汤山颐尚温泉度假村200750南京方源金陵国际酒店180600江苏议事园酒店165580南京钟山宾馆500400南京索菲特银河酒店2792000南京索菲特钟山高尔夫酒店1401300南京金陵饭店592800市场分析-住宅1.61.61周边楼盘分析万科金域蓝湾21世纪国际公寓瑞鸿名邸百家湖国际公寓区域内主要在售项项目较多，但目前前在售是高端高层层住宅主要有4个楼盘；百家湖国际公寓瑞鸿名邸21世纪国际公寓万科金域蓝湾1.62周边楼盘个案分析析-万科金域蓝湾现阶段销售均价17000-18000元/㎡楼层/各幢差价80-100元总建筑面积54万方物业费1.9元/㎡一般性物业服务装修标准精装修(约2000元/㎡)主力户型面积118㎡，135㎡，168㎡园林景观西班牙风格广告主题这一刻，世界已大有不同推广卖点精装修，万科品牌小区智能化配置红外电子监视器,防盗系统产品配套会所，商业街，幼儿园，菜场，社区中心客源认知途径报纸，大牌，网络客源来源地市区中高端客户，万科老业主主要购买动机自住为主，部分投资购买抗性价格偏高1.62周边楼盘个案分析析-百家湖国际花园现阶段销售均价14000元/㎡楼层/各幢差价100元/㎡总建筑面积7.8万方物业费1.2元/㎡一般性物业服务装修标准毛坯主力户型面积90-148㎡广告主题生态住宅推广卖点精装修客源认知途径报纸，大牌，网络客源来源地当地人居多，部分南京人主要购买动机改善性居住购买抗性剩余为顶楼31楼的尾盘1.62周边楼盘个案分析析-21世纪国际公寓现阶段销售均价13000-14000元/㎡（二期）楼层/各幢差价一房一价总建筑面积45万方住宅，20万方商业物业费1.1元/㎡一般性物业服务装修标准毛坯主力户型面积52㎡，89㎡形象宣传主题80万㎡城市综合体地标建筑广告主题繁华之上知生活推广卖点生态景观及商业配套产品配套20万㎡商业客源认知途径报纸，附近大牌客源来源地周边企业，市区客户主要购买动机自住占多数，部分投资购买抗性目前为50-60㎡单室套，实用性较差1.63周边楼盘个案分析析小结项目名称价格（元/平方米）总建筑面积户型面积装修标准购买动机客户来源地万科金域蓝湾1700054.4万方118㎡135㎡168㎡精装修自住，投资市区中高端客户，万科老业主瑞鸿名邸130006万方91㎡129㎡毛坯自住、投资江宁客户、溧水、高淳客户百家湖国际花园140007.8万方90-148㎡精装修改善居住江宁客户、部分南京客户21世纪国际公寓1400045万方52㎡89㎡毛坯自住为主，部分投资周边企业客户、市区客户江宁高端住宅项目目均价在14000元/平米左右，客户主主要来源于江宁和和市区，主要以自自住为主。1.7市场研究小结小结结一个大型购物中心心的经济支撑应基基本满足：人均GDP达到10,000美元，人口持续上上升并具有购买力力等，南京市宏观观经济在2012年将完全满足上述述条件，江宁板块块具备人气旺、购购买力强的特点，，是大型购物中心心运营的有力支撑撑。南京现有项目具备备个性定位、差异异化主体经营的购购物中心稀少（仅仅水游城），整体体竞争能力一般，，且江宁板块缺乏乏核心精品个性的的大型购物中心。。如果本项目紧扣现现代主题打造城市市综合体，并结合合中粮品牌优势、、稀缺景观资源、、江宁文化资源、、江宁的人气资源源等，将对竞争项项目形成明显优势势。本体分析-地块分析2.12.11地块自身条件XX地块（潭园路南北）位置20100274江宁JY01第01轮项目编号规划土地用途70年、40年使用年限38万㎡总用地面积74.5万㎡总建筑面积1.94容积率拍卖出让方式商业、住宅、办公本项目为大型综合合体，包括商业、、酒店、住宅、写写字楼、金融用楼楼、住宅配套搂，，由共计13幅地块组成地块3地块4地块5-B地块8地块9地块10-B地块1地块2地块5-A地块10-C地块11地块12地块6地块13地块5-C地块7地块10-A二类居住用地文化娱乐用地商务办公用地商业金融用地商业混合用地商业金融业用地居住社区用地2.11地块自身条件用地性质建筑面积（㎡）二类居住用地350,470商业金融188,124商业混合用地126,020商务办公用地34,081文化娱乐用地31,788居住社区中心用地约20,000江宁区南京禄口机场南京站高铁南京南站江宁区域总面积1573平方公里，常住人人口95.2万，流动人口52万；历史悠久，人文荟荟萃；区位独特，交通便便捷；三面环抱南京主城城，机场、港口、、铁路、公路交通通体系发达；地铁1、3号线，高铁1小时直通上海；2.12地块区位本地块翠屏水晶蓝湾蚂蚁工坊新城发展中心东渡国际青年城江宁1号鸿意万嘉双龙大道天元西路天元东路竹山路金箔路2.13项目周边环境地处江宁板块东山山商圈，周边商业业氛围浓厚，项目目周边交通逐步完善中项目具备两河一湾湾、湿地公园的稀稀有景观优势，但但西边河对岸的老老住宅削弱了整体体视觉效果周边住宅项目较多，包括传统老住宅宅和新盘横向交通天元中路、金箔路路纵向交通竹山路河流秦淮河及支流公交119路,雨浙线江宁公交2和4路轨道交通便便利地铁1号线南延线线小龙湾站站，未来地铁5号线新亭路路站（具体规划未定定）竹山路金箔路秦淮河小龙湾站天元中路竹山路站秦淮河支流新亭路站2.14项目交通条条件项目周边配配套教育配套双语学校、、省重点江江宁高级中中学商业配套临近百家湖湖商业圈竹山路商业业配套基本生活配配套项目周边餐餐饮、小超超市、旅店店等基础生生活配套医疗配套江宁医院其他配套建行、华夏夏银行，将将军路邮局局。百家湖商圈大学城商圈东山商圈2.15本体分析-辐射商圈2.22.21项目辐射能能力及范围围根据本项目目的商业体体量，对应应为超级区区域中心概概念，且根根据项目地地处新城区区中心商业业圈的特性性，可满足足都市型购购物中心概概念，都市市型购物中中心辐射范范围较大，，能包含整整个主城区区。核心商圈：：江宁板块块(根据购物中中心特性，，核心商圈圈多为车程程15-20分钟的区域)(商业中心在在此区域内内的顾客数数占总顾客客数的65%)次要商圈：：南京主城城大商圈(商业中心在在此区域内内的顾客数数占总顾客客数的25%)边缘商圈：：南京1小时经济圈圈(商业中心在在此区域内内的顾客数数占总顾客客数的10%)项目辐射核核心商圈项目辐射次次要商圈项目辐射边边缘商圈2.22竞争项目影影响商圈名称项目名称物业类型租售形式状态体量（万㎡）合计（万㎡）岔路口左邻右里商铺出售在售11河定桥欧尚超市商铺出租出租

1.51.5

三山托乐嘉商铺出售在售513翠屏国际商、办租和售在售8百家湖1912休闲街区商业街招商招商2

83金鹰国际城市综合体招商待建15江宁1号商、办出售在建20同曦大都会商铺招商待建7百家湖国际商业广场综合商业招商招商4诚基百家湖小公馆商、办、酒店式公寓招商在建521世纪国际商业中心城市综合体招商在建20亚都天元居商、酒店式公寓出售招商2翠屏水晶蓝湾商、办招商在建8东山同曦大三角商铺待定待建79嘉顺时代广场商铺出售在售2大学城文鼎广场商业街租和售招商6.5

38义乌小商品城批发市场出售在售20乐活时尚街区商业街租和售在售3.5东方龙湖湾商铺出售在售1.5协众雅居商、办出售出售2天正江宁大学城商业街待定待建4.5九龙湖万科金域蓝湾商业街出租在建1

12铂金华庭广场综合体租和售在建6翡翠金轮商铺、酒店式公寓待定待建5

158本体分析-归纳2.32.31项目SWOT分析优势劣势机会威胁位于南京新区中居住氛围最最浓厚、人人气最旺的的板块-江江宁位于江宁规规划城中心心位置，地铁1号南延线小小龙湾已开开通处于最成熟熟商圈-东东山，周边边区域商业业氛围浓厚厚本项目为商商业、办公公、酒店、、金融、住住宅、社区区配套为一一体的商业业综合体，，各业态相相互配合带带动整体发发展具有稀有且且优秀的两两河一湾景景观资源目前项目西西边临外秦淮河，其他面均均为小路和和规划中道道路，与主主干道均为为间接连接接，交通配配套不完善善项目办公、、金融体量量占47%，需要特点鲜明的商业带动动人气项目西面河河对岸为老老住宅项目目，形象一一般未来1年内江宁7商圈共有158万方商业上上市，给新新兴项目带带来压力项目周边东东山商圈、、百家湖商商圈现有多多个在建商商业项目，，具备一定定竞争力南京高速经经济增长及及大消费的的到来，使使大型购物物中心进入入高速发展展阶段项目周边规规划未来地地铁5号线线新亭站点项目内部交交通及桥梁梁建设尚存存在改善机机会2.32本体分析小小结小结结整体而言，，项目自身身优势大于于劣势，机机会大于威威胁项目地处江江宁成熟商商圈，交通通规划良好好，具备有有利的硬件件条件初步界定核核心商圈为为江宁板块块，次要商商圈为南京京主城区，，边缘商圈圈为南京1小时经济圈圈项目拥良好好的硬件条条件，极为为出色的景景观资源，，通过合适适的定位、、招商、运运营，将打打造出以南南京标志性性大型主题题购物中心心的为驱动动核心的综综合体。定位3本案商业定定位思考商业级别城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业规模（m2）30万以上3.6-18万9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上1万以下核心客户内城区与中距离郊区居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街＋集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺本案介于城城市中心商商业和区域域商业之间间，商业形形态为集中中商业和商商业街，能否在全市市范围形成成影响力是是本案成功功的关键。。3.113.11市场分析图图表商业增长性预期全市吸引力德基广场LOWHIGHHIGHHIGH万达广场新城市广场南京国际广场水游城未来综合体商业增长性预期全市吸引力三山商圈LOWHIGHHIGHHIGH岔路口商圈东山商圈大学城商圈百家湖商圈河定桥商圈九龙湖商圈根据综合体市场、江宁商圈分析，在市场细分时应重点关注“全市吸引力”（即商业部分的在消费者心目中的竞争力）这一维度，其核心是商业差异化、主题化。江宁商业未未来供应量量将近160万方，依目目前各商圈圈规划及发发展情况看看，在全市市吸引力这这一维度表表现均较弱弱，皆属区区域级商业业；本项目应紧紧扣景观资资源及业态态特点，进进行强势突突围！差异化程度/主题化程度区位优势LOWHIGHHIGH*圆圈颜色深浅表示该细分市场目前同质化程度；*图表分析维度基于矩阵和SPAN分析模型而制定；HIGHLOW万达广场新城市广场东山商圈九龙湖商圈百家湖商圈大学城商圈……德基广场水游城3.12矩阵分析独特景观资源明显差异化商业中高档SHOPPINGMALL主力客群：南京及1小时经济圈内的主流消费人群3.2借鉴案例——新加坡港湾湾区港湾办公园区（HarbourfontBusinessPark）港湾中心（HarbourfrontCentre）怡丰城（VivoCity）新加坡邮轮中心码头花柏山-圣淘沙岛缆车“圣占姆士发电厂”娱乐中心港湾区（HarbourFrontPrecinct）规划示意意图项目概况项目用地面面积：89,140平方米建筑占地面面积：52,500平方米总建筑面积积：13.9万平方米营业面积：：10.2万平方米楼层：地上上3层，地下2层停车场：地地下1-2层；另建有有停车楼2-7层。结构：钢筋筋混凝土、、部分钢结结构开发商/投资商：丰丰树产业（（淡马锡子子公司）投资额：4.17亿新加坡元元商业管理：：嘉德商用用（CapitaLandRetail）开工时间：：2003年9月封顶时间：：2006年4月试营业时间间：2006年10月7日正式开业时时间：2006年12月1日商户数量：：335主力店：3家（GoldenVillage嘉华影院,DairyFarm超市,Tangs诗家董百货货）港湾区（HarbourFrontPrecinct）是一个地地标型发展展项目，位位于新加坡坡南部海岸岸，花柏山山山麓地带带的主要滨滨海地区，，占地24公顷。从港港湾区可眺眺望度假胜胜地圣淘沙沙岛和怡人人海景，是是当地人和和各地游客客的消费、、旅游、休休闲热点目目的地。该片区由丰丰树产业（（MapletreeInvestments）进行总体体规划与开开发，原来来用作展览览区域的港港湾区现已已转变为集集工作、生生活、旅游游、娱乐于于一体的世世界级滨海海中心。它它以混合广广泛用途为为特色，包包括办公园园区、最大大的单一零零售、时尚尚生活和娱娱乐中心、、令人兴奋奋的滨海美美食体验以以及世界级级游船码头头设施。所所有这些使使其成为新新加坡新兴兴的商业与与时尚生活活中心。配合圣淘沙沙高档住宅宅和即将完完成的综合合度假区娱娱乐场开发发计划，以以及花柏山山的转型，，该片区成成为新加坡坡最具活力力和朝气的的地方之一一。3.2借鉴案例——新加坡港湾湾区新加坡港湾湾区图示大悦城模式思考44.1大悦城简析析4.1大悦城简析析“国际化青青年城市综综合体”多重年轻风风格现代大型