房地产估价概论

房地产估价一、教学目的与要求

房地产估价是工程管理专业的一门专业选修课。通过本课程学习,要求学生掌握房地产价格的基础知识，熟悉房地产估价原则和程序，掌握房地产估价方法，如比较法、成本法、收益法、假使开发法、长期趋势法等，以及地价评估常用的方法，了解中外房地产估价行业发展的现状，并能运用这些方法撰写完整的房地产及土地评估报告。初步具备从事房地产估价工作的能力。二、课程基本内容教材目录第一章-第十二章

1.房地产价格概论2.房地产及其描述

3.房地产价格和价值4.房地产价格影响因素

5.房地产估价原则6.比较法及其运用

7.收益法及其运用8.成本法及其运用

9.假设开发法及其运用

11.地价评估和地价分摊

12.房地产估价程序三、课程的重点和难点

1.房地产价值与价格2.比较法的各项因素修正系数的确定，比准价格的确定。3.成本法的价格构成，积算价格的确定。4.收益法的净收益与资本化率的确定，收益价格的确定。5.路线价法、城市基准地价修正法中各项修正系数的确定。6.不同估价目和类型的房地产估价特点。7.房地产估价报告的格式和要求。四、参考书与有关网站1.中国房地产估价师考试辅导教材2.不动产估价（叶剑平，中国人民大学出版社）3.土地估价师考试辅导教材4.中国房地产估价师网站5.中国土地估价师协会网站6.估价师资讯网五、教学安排

学习方法：

听课—作业—讨论—实践（大作业）学时安排：

周学时2节，共28学时考核方式：

平时+作业+考试（部分开卷、部分闭卷）第一章房地产估价概论第一章房地产估价概论§1-1中国不动产估价行业发展概况§1-2对房地产估价的基本认识§1-3房地产估价的要素§1-4房地产估价师的职业道德§1-1中国不动产估价行业发展概况§1-1中国不动产估价行业发展概况一、中国房地产估价职业主管机构：中国房地产估价师与房地产经纪人学会ChinaInstituteOfRealEstateAppraisersandAgenst英文简写：CIREA一、中国房地产估估价职业1978年改革开开放以后，房地产产的商品属性和价价值得到了重新认认识。国家推行房地产商品化,改革城镇住房制度度和城市土地使用用制度,使得房地地产价值开始显化化,房地产的价值值判断和价格评估估成为经济生活中中的关键环节,房房地产估价活动逐逐步恢复,房地产产估价行业也得到到了振兴。为适应市场经济的的迫切需要,国家家颁布了有关房地产估价方面的政策法规,以促进房地产估估价事业的发展一、中国房地产估估价职业1984年12月月12日，城乡建设环境保护护部(建设部前身身)印发了《经租租房屋清产估价原原则》,以加强财财产管理,准确反反映房产的价值及及其增减变动情况况,给全面实行经经济核算创造了条条件。房屋现值（净值））＝房屋重置完全价价值×新旧程度1988年8月8日，城乡建设环境保护护部、国家物价局局、国家工商行政政管理局发出了《《关于加强房地产产交易市场管理的的通知》指出,随随着旧房出售和价价格评审制度的建建立,房地产评估估工作越来越重要要,要求各地尽快建立房地产价价格评估专业队伍伍。一、中国房地产估估价职业1.以法律形式确立了了房地产估价的地地位2.建立了房地产估价价师执业资格制度度3.设定了房地产估价价师资格和房地产产估价机构资质行行政许可项目4.发布了房地产估估价的部门规章和和规范性文件5.制定了房地产估价价国家标准和相关关指导意见6.成立了房地产估价价行业自律性组织织7.形成了较完善的房房地产估价理论方方法体系8.形成了公平竞争的的房地产估价市场场9.深化和拓展了房地地产估价业务10.积极开展了国际交交流合作一、中国房地产估估价职业1.以法律形式确确立房地产估价的的地位1995年1月1日实施的《中国国人民共和国城市市房地产管理法》》规定：国家实行房地产价价格评估制度国家实行房地产价价格评估人员资格格认证制度2.建立房地产估估价师执业资格制制度1992年12月月9日，建设部发出《关关于拟建立房地产产估价师考试和注注册制度的函》，，将房地产估价师师执业资格制度正正式列入了议事日日程。1993年5月10日，建设部、人事部部联合发出《关于于公布首批房地产产估价师名单的通通知》，在中国首首次认定了140名房地产估价师师。1994年4月20日,第二次认定了206名房地产估价价师，奠定了房地地产估价执业队伍伍的基础。1995年3月22日，建设部、人事部部联合印发《房地地产估价师执业资资格制度暂行规定定》和《房地产估估价师执业资格考考试实施办法》，，并于当年9月举举办了首次全国房房地产估价师执业业资格考试。2.建立房地产估估价师执业资格制制度(续)2001年起,获准在中华人人民共和国境内就就业的外籍专业人人员和港澳台专业业人员,可以按照照建房[1995]147号文件件规定,报名参加加全国房地产估价价师执业资格考试试2002年之前原则上每两年年举行一次，2002年之后每年年举行一次。2003年8月12日，国务院发出《关关于促进房地产市市场持续健康发展展的通知》,进一一步强调要健全房房地产中介服务市市场规则,严格执执行房地产估价师师执(职)业资格格制度,为居民提提供准确和便捷的服务。2.建立房地产估估价师执业资格制制度(续)2004年8月20日,内地房地产估价师师与香港测量师实实现资格互认2001年，香港测量师学会就香港测量师与内内地房地产估价师师资格互认问题与与建设部进行多次沟通、磋磋商2003年6月，，中央政府与香港港特别行政区政府府签署《内地与香香港关于建立更紧紧密经贸关系的安安排》（CEPA）2003年11月月,经建设部.人人事部.商务部.国务院港澳事务务办公室同意,中中国房地产估价师师学会与香港测量量师学会签署了《《内地房地产估价价师与香港测量师师资格互认协议书书》2004年3月,两地完成内地房房地产估价师与香香港测量师资格互互认面授及补充测测试;111名内地房地产估价师师、97名香港测量师达到合合格标准一、中国房地产估估价职业3.设定房地产估估价师资格和房地地产估价机构资质质行政许可项目1997年,建设部发布《关于于房地产价格评估估机构资格等级管管理的若干规定》》,建立了房地产产价格评估机构资资格管理制度.房房地产价格评估机机构资格登记分为为一级、二级、三三级及临时资格。一、中国房地产估估价职业2003年8月27日国家主席令第7号号公布《行政许可可法》,自2004年7月1日起起施行。2004年6月29日国务院令第第412号公布的的《国务院对确需需保留的行政审批批项目设定行政许许可的决定》,由由法律、行政法规规设定的行政许可可项目,依法继续续实施；对法律、、行政法规以外的的规范性文件设定定,但确需保留且且符合《行政许可可法》规定事项的的行政审批项目,可以保留并设定定行政许可500项.“国家实行房地产产价格评估人员资资格认证制度”.“房地产估价机机构资质核准”是是国务院决定予以以保留并设定行政政许可项目之一.一、中国房地产估估价职业4.发布房地产估估价的部门规章和和规范性文件《房地产估价师注册册管理办法》(建设部1998,2001,2006年)《房地产估价机构管管理办法》(建设部1997,2005年)《关于建立房地产企企业及执(从)业人员信用档案系系统的通知》(建住房函[2002]192号)5.制定房地产估估价国家标准1999年，建设部会同原国家家质量技术监督局局联合发布了国家家标准《房地产估价规范》(GB/T5029l-1999)(2015年)。2003年，建设部印发《城市房屋拆迁估价价指导意见》(建住房[2003]234号)2006年，建设部、中国人民民银行、中国银行行业监督管理委员员会联合出台了《房地产抵押估价指指导意见》(建住房[2006]8号)2011年6月3日，住房和城乡建设部部制定了《国有土地上房屋征征收评估办法》2013年6月26日，住房和城乡建设部部、国家质量监督督检验检疫总局联联合发布的国家标标准《房地产估价基本术术语标准》（GB/T50899-2013）正式发布,2014年2月1日起实施6.成立房地产估估价行业自律性组组织1994年8月15日，经民政部批准，成成立“中国房地产产估价师学会”,这是全国性的房房地产估价行业自自律性组织2004年7月12日，经建设部同意、民民政部批准，更名名为“中国房地产产估价师与房地产产经纪人学会”是国际测量师联合合会（FIG）全全权团体会员依法对房地产估价价和经纪行业进行行自律管理，下设设考试注册、教育育培训、学术、标标准、国际交流五五个专业委员会。。7.形成较完善的的房地产估价理论论方法体系确立市场比较法、、成本法、收益还还原法和假设开发发法等基础的估价价方法。市场比较法:基本思想是一件商商品的价值相当于于它在正常的市场场条件下可以实现现的价格收益还原法:核心是将所有未来来收益在评估基准准日的现值估计出出来,收益还原法法是一种现值方法法成本法:又称为成本逼近法法,成本价值主要要由土地价值、建建筑物价值和其他他设施的价值共同同组成假设开发法:又称剩余法,是将将预测的估价对象象未来开发完成后后的价值,减去未未来的正常开发成成本.税费和利润润等,求取估价对对象的客观合理价价格或价值的方法法。一、中国房地产估估价职业8.形成公平竞争争的房地产估价市市场2000年7月14日,国务院办办公厅转发《关于于经济鉴证类社会会中介机构与政府府部门实行脱钩改改制的意见》,挂挂靠在政府部门及及其下属单位的人人员、财务(包括括资金、实物、财财产权利等)、业业务、名称等方面面彻底脱钩2005年《房地地产估价机构管理理办法》明确规定定：“房地产估价价机构依法从事房房地产估价活动，，不受行政区域、、行业限制。”打破行业垄断和地区市场分割的局面9.深化和拓展了了房地产估价业务务从服务内容看土地、房屋、构筑筑物、在建工程、、以房地产为主的的整体资产、整体体资产中的房地产产等各类房地产价价值评估，以及因因转让、抵押、房房屋拆迁、损害赔赔偿、司法鉴定、、课税、公司上市市、企业改制、资资产重组、企业清清算、资产处置等等需要进行的房地地产价值评估。从服务对象为政府服务;为企企业服务;其他10.积极开展国国际交流合作国际测量师联合会会(InternationalFederation0fSurveyors，FIG)国际估价标准委员员会世界估价组织协会会(WorldAssociationofValuationorganisations，WAVO)美国估价学会(AppraisalInstitute，AI)英国皇家特许测量量师学会香港测量师学会内地房地产估价师师申请香港测量师师1.户籍：中华人民共共和国公民(内地地)。2.专业资格：(1)中国房地产产估价师学会会员员；(2)取得房地产产估价师执业资格格并经注册后的年年限不少于5年。。3.工作经验：在房地产估价机构构不少于5年从事事房地产估价业务务的专职注册房地地产估价师；或大大学房地产方面的的教授、副教授；；或现任或在过去去3年内其中1年年曾担任中国房地地产估价师学会的的理事。内地房地产估价师师申请香港测量师师3.资格互认的考考核方式(1)面授必须参加由香港测测量师学会安排的的不少于16学时时(3天)的面授授,采用普通话加加英文专业用词，，内容主要为：香港估价作业所需需要掌握的法律法法规、指引，如上上市规则、公司条条例、收回土地条条例、城市规划条条例等，香港测量量师学会的专业操操守守则，防止贪贪污条例，利益冲冲突的处理。(2)补充测试面授结束后,由香香港测量师学会安安排补充测试,时时间为1小时,试试题采用简体中文文,选择题,满分分为100分。(3)合格标准补充测试结束后,由香港测量师学学会组织专家评卷卷,得分60分以以上(含60分)为合格,不合格格者可以补测试1次。§1-1中国不动动产估价行业发展展概况二、中国土地估价价职业主管机构：中国土土地估价师协会ChinaRealEstateValuersAssociation英文简写:CREVA（一）土地估价行行业的发展历程土地估价行业是伴随着土地使用用制度改革而产生生并发展起来的,在服务于市场经经济建设和国有企企业改革、服务于于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大,成为我国市场经经济体系中一个重重要的中介行业,并取得辉煌成就就。过去土地使用制度“三三无”：无偿、无无限期、不能流转转现行土地使用制度：有有偿、有限期、可可以流转（一）土地估价行行业的发展历程1.建立与我国市场经经济体系相适应的的土地估价制度和和土地估价师资格格制度。2.形成一整套土地估估价理论方法体系系与土地估价的技技术标准体系3.形成一支具有一定定规模、专门提供供土地估价中介服服务的专业队伍4.有力地配合土地使使用制度改革和土土地市场建设5.有力地配合国有企企业改革6.土地估价行行业已初步步走上政府府监管、行行业自律、、独立公正正、自主发发展的道路路1.建立土地估估价制度和和土地估价价师资格制制度建立了基准准地价、标标定地价、、宗地地价价、城市地地价动态监监测系统等等地价体系系建立了从土土地估价机机构审批、、地价确认认到估价机机构公示、、估价报告告备案、土土地资产处处置审批的的管理制度度建立了土地地估价师资资格考试、、继续教育育、信息公公示等土地地估价人员员和机构的的监督管理理机制1.建立土地估估价制度和和土地估价价师资格制制度(续)1992年年12月，，原国家土地地管理局为为做好地价价评估和管管理工作,下发了《《关于成立立国家土地地估价委员员会的通知知》,并成成立了国家家土地估价价委员会1993年年2月,原国家土地地管理局下下发《土地地估价师资资格考试暂暂行办法》》.《土地地估价机构构管理暂行行规定》,同年10月,经考考试认证全全国3218名土地地估价师,这些标志志着中国土土地估价行行业组织框框架初步建立起来1995年年1月，为规范土地地估价行为为,原国国家土地管管理局、国国家工商行行政管理局局联合下发发《关于对对土地价格格评估机构构进行登记记管理有关关问题的通通知》1.建立土地估估价制度和和土地估价价师资格制制度(续)2001年年2月，国土资源部部下发《关关于改革土土地估价结结果确认和和土地资产产处置审批批办法的通通知》首次次提出“以以土地估价价报告备案取代土地估估价结果确认审批”2001年年6月15日，国土资源部部发布了《《土地估价价师继续教教育暂行规规定》规定定,土地估估价师接受受继续教育育的时间五五年内累计计不得少于于l00学学时2012年年3月28日，中国土地估估价师协会会颁发《中中国土地估估价师协会会会员诚信信档案管理理办法》,对个人、、团体会员员基本信息息.良好行行为.不良良行为的记记录2.形成土地估估价理论方方法与土地地估价技术术标准体系系2002年年7月1日日,实施国国家标准:《城市土土地分等定定级规程》》（GB/T18507-2001））和《城镇镇土地估价价规程》（（GB/T18508-2001）2003年年8月1日日,实施行业标标准:《农农用地分等等规程》（TD/T1004-2003）.《农用地地定级规程程》（TD/T1005-2003）.《农用地估估价规程》》（TD/T1006-2003）1996年年3月1日日,国家土地地管理局制制订《土地地估价报告告规范格式式》（1996年））（2001年修订订）3.形成具具有一定规规模土地估估价中介服服务专业队队伍中国土地估估价师与土土地登记代代理人协会会,福建土土地估价师师协会2014年年7月年检检全国有土地地估价机构构3322家家，其中全国范范围执业630家，，省内执业业2692家，注册册土地估价价师20675名福建土地估估价机构100家，其中全国国执业17家，全省省内执业71家，在在县域范围围内（本县县、市区））执业的12家，注注册土地估估价师851名4.有力地地配合土地地使用制度度改革和土土地市场建建设出让地价评估和城市市基准地价评估是土地地使用权出出让和土地地市场建设设的基础工工作1992-2013年全国土土地出让金金汇总表年份出让金（亿元）年份出让金（亿元）年份出让金（亿元）1992-2003100002006年76772010年291092001-200391002007年130002011年315002004年58942008年96002012年270002005年55052009年159102013年390735.有力地配合合国有企业业改革企业改造、改组或组建企业业集团以及境外上上市公司的的,土地估价结结果:由国家土地地管理局确确认、审批批或省级人人民政府土土地管理部部门确认、、审批。企业实行股份合作制制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产的,土地估价结结果:由企业隶属属单位报上上一级人民民政府土地地管理部门门确认、审审批属于中央企企业的,报报国家土地地管理局确确认、审批批。6.土地估估价行业已已初步走上上政府监管管、行业自自律、独立立公正、自自主发展的的道路1994年年5月，成立中国土土地估价师师协会2014年年8月,更名为中国国土地估价价师与土地地登记代理理人协会。。协会由具有有土地估价价资格、土土地登记代代理资格及及从事土地地估价、登登记代理工工作的组织织和个人自自愿组成,依法登记记成立的、、非营利性性的全国行行业自律性性社会团体体二、中国土土地估价职职业（二）考试试认证制度度1.土地估估价师执业业资格考试试制度2.土地估估价师注册册制度3.土地估估价师再教教育制度§1-2对对房地产估估价的基本本认识§1-2对对房地产估估价的基本本认识一、房地产产估价的含含义通俗讲，估估价是估计计物品、资资产的价格格或价值(一)专业业估价与非非专业估价价的区别①专业估价由由专业人员员和专业机机构完成②专业估价提提供的是专专业意见③专业估价具具有公信力力④专业估价实实行有偿服服务⑤专业估价要要承担法律律责任一、房地产产估价的含含义(二)房地地产估价的的概念专业房地产产估价：是指房地产产估价机构构接受他人人委托，选选派注册房房地产估价价师对房地地产的价值值或价格进进行分析、、测算和判判断并提供供相关专业业意见的活活动。具体地说：：房地产估价价机构接受受他人委托托，选派注注册房地产产估价师，，为了特定定目的，遵遵守公认的的原则，按按照严谨的的程序，依依据有关法法规、政策策和标准，，在合理的的假设下，，采用科学学的方法，，对特定房房地产在特特定时间的的特定价值值或价格进进行分析、、测算和判判断并提供供相关专业业意见的活活动。一、房地产估估价的含义(三)估价与与评估的异同同一般地,房地产估价和和房地产评估估不作区分,可交换使用用严谨地说,估估价，评估两者的含含义不完全相相同对于价值分析析、测算和判判断活动，估价的含义更加精精准、明确、、具体。评估的含义很宽泛泛，泛用于许许多领域,查查验某人、某某物或者某项项工作、活动动等，以判断断其表现、能能力、质量、、效果、影响响等。§1-2对房房地产估价的的基本认识二、房地产估估价的特点1.房地产估价是是评估房地产产的价值不是是价格2.房地产估价是是模拟市场定定价不是替代代市场定价3.房地产估价是是提供价值意意见不是作价价格保证4.房地产估价有有误差但误差差应在合理范范围内5.房地产估价既既是一门科学学也是一门艺艺术§1-2对房房地产估价的的基本认识三、房地产估估价的必要性性(一)专业估估价存在的基基本前提一种职业乃至至一个行业的的生存与发展展，对社会福福利和社会进进步带来贡献献。因为资产产在交易中需需要衡量和确确定价格一种资产具有有“独一无二二”和“价值值量大”两个个特性，才真真正需要专业业估价三、房地产估估价的必要性性(二)房地产产需要专业估估价房地产市场是是不完全市场场,市场信息息不对称,有有许多因素阻阻碍房地产价价格合理形成成,不会自动动地形成常人人容易识别的的适当价格,在其判断中中要求有专门门知识和经验验,需要房地地产估价师提提供市场信息息,进行“替替代”市场的的估价。房地产估价有有助于将房地地产价格导向向正常化,促促进房地产公公平交易,建建立合理的房房地产市场秩秩序。三、房地产估估价的必要性性(三)房地产产估价在估价价行业中占主主体1.房地产““量大面广””，其他资产产的数量相对对较少2.房地产需需要估价的情情形较多，其其他资产需要要估价的情形形相对较少3.房地产估估价还普遍提提供房地产咨咨洵顾问服务务，其他资产产估价主要限限于价值评估估本身§1-3对对房地产估价价的各种需要要§1-3对对房地产估价价的各种需要要1.房地产抵押贷贷款的需要2.房地产征收征征用补偿的需需要3.房地产税收的的需要4.房地产关司法法拍卖的需要要5.房地产分割的的需要6.房地产损害赔赔偿的需要7.房地产保险的的需要8.房地产转让和和租赁的需要要9.建设用地使用用权出让的需需要10.企业有关经济济行为的需要要11.房地产管理的的需要12.其他方面的需需要1.房地产抵抵押贷款的需需要1.房地产抵抵押贷款的需需要房地产抵押：：是指债务人或或者第三人不不转移房地产产的占有,将将该房地产作作为债权的担担保,当债务务人不履行到到期债务或者者发生当事人人约定的实现现抵押权的情情形时,债权权人有权依照照法律的规定定以该房地产产折价或者以以拍卖、变卖卖该房地产所所得的价款优优先受偿。房地产具有不不可移动、价价值量大、寿寿命长久、保保值增值等特特性,是一种种良好的用于于提供担保的的财产.债权人会委托托或要求债务务人委托债权权人信任的房房地产估价机机构进行评估估,为其确定定房地产抵押押贷款额度提提供价值参考考依据。房地产抵押需需要估价5种种情况：①初次抵押估估价：将未抵押的房房地产抵押时时的估价②再次抵押估估价：将已抵押的房房地产再次抵抵押时的估价价③续贷抵押估估价：抵押贷款到期期后继续以该该房地产抵押押贷款时的估估价④抵押期间估估价：监测抵押房地地产市场价格格变化、掌握握抵押价值变变化的需要,定期或或房房地产市场价价格变化较快快时,对抵押押房地产的市场价格、抵押价值等进行重新评评估⑤抵押房地产产处置估价：：债务人不履行行到期债务或或者发生当事事人约定的实实现抵押权的的情形，需要要将抵押房地地产折价或者者拍卖、变卖卖的，为折价价或者拍卖、、变卖提供相相关价值参考考依据，对该该房地产的市市场价值等进进行评估。2.房地产征征收征用补偿偿的需要对征收与征用用的理解？2004年3月修改宪法法区分征收与与征用,2004年8月月《土地管理理法》把过去去“征用”改改为“征收”,““征用”,含义不同征收的实质是是强制收买———所有权的的改变，不存存在返还的问问题,俗称“强买”。征用的实质是是强制使用———只是使用用权的改变，，被征用的房房地产使用后后，应当返还还被征用人，，即是一种强强制的使用房房地产的行为为，俗称“强租”。共同点：强制性,经过过法定程序,给予公平补补偿。2.房地产征征收征用补偿偿的需要《宪法》规定定:国家为了公共共利益的需要要,可以依照照法律规定对对土地实行征征收或者征用用并给予补偿偿；国家为了了公共利益的的需要,可以以依照法律规规定对公民的的私有财产实实行征收或者者征用并给予予补偿”。2.房地产征收征征用补偿的需要（（续）《物权法》规定:征收集体所有的土土地,应当依法足足额支付土地补偿偿费、安置补助费费、地上附着物和和青苗的补偿费等等费用,安排被征征地农民的社会保保障费用,保障被被征地农民的生活活,维护被征地农农民的合法权益,征收单位、个人人的房屋及其他不不动产,应当依法法给予拆迁补偿,维护被征收人的的合法权益;征收收个人住宅的,还还应当保障被征收收人的居住条件.单位、个人的不不动产或者动产被被征用或者征用后后毁损、灭失的,应当给予补偿。。2.房地产征收征征用补偿的需要(续)《土地管理法》规定：国家为了公共利益益的需要，可以依依法对土地实行征征收或者征用并给给予补偿。2.房地产征收征征用补偿的需要(续)《城市房地产管理理法》规定:为了公共利益的需需要,国家可以征征收国有土地上单单位和个人的房屋屋,并依法给予拆拆迁补偿,维护被被征收人的合法权权益;征收个人住住宅的,还应当保保障被征收人的居居住条件.国家对对土地使用者依法法取得的土地使用用权,在出让合同同约定的使用年限限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利利益的需要,可以以依照法律程序提提前收回,并根据据土地使用者使用用土地的实际年限限和开发土地的实实际情况给予相应应的补偿。2.房地产征收征征用补偿的需要(续)《国有土地上房屋征征收与补偿条例》规定，对被征收收人给予的补偿包包括被征收房屋价价值的补偿。被征征收房屋的价值，，由具有相应资质质的房地产价格评评估机构按照房屋屋征收评估办法评评估确定。货币补偿：对被征收房屋的房房地产市场价值进进行评估产权调换补偿：对被征收房屋的房房地产市场价值和和所调换房屋的房房地产市场价值进进行评估,产权调换的差价=所调换房屋的房房地产市场价值-被征收房屋的房房地产市场价值3.房地产税收的的需要3.房地产税收的的需要房地产自古以来是是一个良好的税源源中国现行房地产税税收:耕地占用税、城镇镇土地使用税、房房产税、土地增值值税、契税，以及及营业税、城市维维护建设税、教育育费附加、企业所所得税、个人所得得税、印花税等。。其中，耕地占用税税和城镇土地使用用税按占地面积从从量定额征收其他税收需要房地地产估价提供有关关服务。3.房地产税收的的需要（续）2010年5月27日，国务院同意的国国家发展和改革委委员会《关于2010年深化经济济体制改革重点工工作的意见》提出出：逐步推进房产产税改革。自2011年1月月28日起，上海海、重庆开展了个个人住房征收房产产税改革试点工作作。2013年2月26日,《国务院办公厅关关于继续做好房地地产市场调控工作作的通知》（国办办发[2013]17号）：税务务部门要继续推进进应用房地产评估估方法加强存量房房交易税收征管工工作。4.房地产司法拍拍卖的需要4.房地产司法拍拍卖的需要人民法院强制拍卖卖房地产,需要评评估被拍卖房地产产的市场价值,人人民法院确定拍卖卖保留价提供参考考依据在人民法院拍卖房房地产中,被执行行人通常对为人民民法院确定拍卖保保留价提供参考依依据的估价报告或或估价结果有异议议,认为评估结果果过低导致其财产产被地价拍卖,要要求对估价报告或或估价结果进行复复核或鉴定。4.房地产司法拍拍卖的需要《最高人民法院关于人民法院民事事执行中拍卖、变变卖财产的规定》(2005年)规定：拍卖保留价由人民民法院参照评估价价确定；未作评估的，参照照市价确定，并应应当征询有关当事事人的意见。人民法院确定的保保留价,第一次拍拍卖时,不得低于于评估价或者市价价的80%；如果出现流拍,再再行拍卖时，可以以酌情降低保留价价，但每次降低的的数额不得超过前前次保留价的20%4.房地产司法拍拍卖的需要《最高人民法院关于人民法院委托托评估、拍卖和变变卖工作的若干规规定》（2009年））规定：拍卖财产经过评估估的,评估价即为为第一次拍卖的保保留价;未作评估的,保留留价由人民法院参参照市价确定,并并应当征询有关当当事人的意见。5.房地产分割的的需要5.房地产分割的的需要共有财产分割、遗产分割等通常涉及房地产产分割房地产分割：一般不宜采取实物物分割的方法,房房地产在实物上难难以分割,或者进进行实物分割就会会损害房地产的效效用,减损房地产产的价值通常是：采取折价或者拍卖卖、变卖的方式，，然后对折价或者者拍卖、变卖取得得的价款予以分割割。即使可以采取实物分割的方法,需先按照照自然间或平均进进行实物分割,再再根据各部分之间间的价值差异进行行现金或现金等价价物的“多退少补补”6.房地产损害赔赔偿的需要6.房地产损害赔赔偿的需要(1)使他人房地地产受到污染，造造成他人房地产价价值损失的(2)因规划修改改给房地产权利人人等的合法权益造造成损失的(3)在自己的土土地上建造建筑物物妨碍了相邻建筑筑物的通风、采光光和日照等，造成成相邻房地产价值值损失的(4)因施工中挖挖基础不慎使邻近近建筑物倾斜，造造成邻近房地产价价值损失的(5)因工程质量量缺陷造成房地产产价值损失的(6)因未能履约约(如未按合同约约定如期供货、供供款等)使他人工工程停缓建，对他他人造成损失的(7)因对房地产产权利行使不当限限制，例如错误查查封，对房地产权权利人造成损失的的(8)因异议登记记不当，造成房地地产权利人损害的的(9)因非法批准准征收、使用土地地，对当事人造成成损失的7.房地产保险的的需要7.房地产保险的的需要房地产是一种重要要的财产,其中的的建筑物难免会因因发生自然灾害或或意外事故,例如如火灾.爆炸.雷雷击.暴风.等,而遭受损毁或灭灭失,从而需要保保险。房地产保险对房地地产估价的需要:一是,在投保时需需要评估保险价值值,为确定保险金金额提供参考依据据；二是,在保险事故故发生后需要评估估所遭受的损失或或者建筑物重置价价格、重建价格等等,为确定赔偿金金额提供参考依据据。8.房地产转让和和租赁的需要8.房地产转让和和租赁的需要房地产转让,是指房屋所有权人人和建设用地使用用权人通过买卖.互换.赠与或者者其他合法方式将将其房屋所有权和和建设用地使用权权转移给他人的行行为。房地产买卖中,对于买者来说,通过房地产产估价了解拟购买买的房地产的市场场价值,以为其确确定合适的出价;对于卖者来说,需要通过房房地产估价了解拟拟出售的房地产的的市场价值,以为为其确定合适的要价房地产互换,互换双方需要通通过房地产估价了了解所互换的房地地产的市场价值,根据它们之间的的差价在货币上““多退少补”。9.建设用地使用用权出让的需要9.建设用地使用用权出让的需要建设用地使用权出出让是指国家将建设用用地使用权在一定定年限内出让给土土地使用者，由土土地使用者向国家家支付出让金等费费用的行为。出让方式：招标、、拍卖、挂牌和协协议等招标中,出让人要要确定招标标底(底价),投标人人要确定投标报价价拍卖中,出让人要要确定拍卖底价(保留价)、起叫叫价,竞买人要确确定自己的最高出出价(最高应价或或者报价)在挂牌中,出让人人要确定挂牌底价价、起始价,竞买买人要确定自己的的最高报价在协议中,出让人人要提出出让价格格、确定协议出让让最低价,土地使使用者需要确定自自己的最高出价。。建设用地使用权挂挂牌出让挂牌出让土地使用用权方式概念挂牌出让国有土地地使用权,是指出出让人发布挂牌公公告,按公告规定定的期限将拟出让让宗地的交易条件件在指定的土地交交易场所挂牌公布布,接受竞买人的的报价申请并更新新挂牌价格,根据据挂牌期限截止时时的出价结果确定定土地使用者的行行为建设用地使用权挂挂牌出让（续）挂牌方式程序：①在挂牌公告规定的的挂牌起始日,出出让人将挂牌宗地地的位置、面积、、用途、使用年期期、规划要求、起起始价、增价规则则及增价幅度等,在挂牌公告规定定的土地交易场所所挂牌公布②符合条件的竞买人人填写报价单报价价③出让人确认该报价价后,更新显示挂挂牌价格④出让人继续接受新新的报价⑤出让人在挂牌公告告规定的挂牌截止止时间确定竞得人人建设用地使用权挂挂牌出让（续）挂牌时间不得少于于10个工作日。挂牌期限届满，按按照下列规定确定定是否成交：①在挂牌期限内只有有一个竞买人报价价,且报价高于底价,并符合其他条件的的，挂牌成交②在挂牌期限内有两两个或者两个以上上的竞买人报价的的，出价最高者为为竞得人；报价相相同的，先提交报报价单者为竞得人人，但报价低于底底价者除外③在挂牌期限内无应应价者或者竞买人人的报价均低于底底价或均不符合其其他条件的，挂牌牌不成交④在挂牌期限截止时时仍有两个或者两两个以上的竞买人人要求报价的，出出让人应当对挂牌牌宗地进行现场竞竞价，出价最高者者为竞得人10.企业有关经经济行为的需要10.企业有关经经济行为的需要企业对外投资、合合资、合作、合并并、分立、改制、、资产重组、产权权转让、租赁、清清算等经济行为，，往往需要对相关关房地产或者企业业整体资产进行估估价，为有关决策策等提供参考依据据。例如，企业清算是是指企业违反法律律、法规被依法关关闭、出资人决定定解散、被依法宣宣告破产、公司章章程规定的营业期期限届满或公司章章程规定的其他解解散事由出现等情情况下的企业财产产清理、处理等。。11.房地产管理理的需要11.房地产管理理的需要采取双方协议方式式出让土地使用权权的出让金不得低低于按国家规定所所确定的最低价土地使用者需要改改变土地使用权出出让合同约定的土土地用途的……相相应调整土地使用用权出让金房地产价格评估，，应当遵循公正、、公平、公开的原原则，按照国家规规定的技术标准和和评估程序，以基基准地价、标定地地价和各类房屋的的重置价格为基础础，参照当地的市市场价格进行评估估房地产权利人转让让房地产，应当向向县级以上地方人人民政府规定的部部门如实申报成交交价，不得瞒报或或者作不实的申报报以划拨方式取得土土地使用权的，转转让房地产时………依照国家有关规规定缴纳土地使用用权出让金设定房地产抵押权权的土地使用权是是以划拨方式取得得的，依法拍卖该该房地产后，应当当从拍卖所得的价价款中缴纳相当于于应缴纳的土地使使用权出让金的款款额§1-4房地产产估价的要素§1-4房地产估估价的要素一、估价当事人1.房地产估价师师：也称注册房地产产估价师,简称估估价师,指具有房房地产估价专业知知识和经验，取得得房地产估价师执执业资格证书,并并按照《注册房地地产估价师管理办办法》注册,取得得房地产估价师注注册证书,从事房房地产估价活动的的专业人员2.房地产估价机机构：简称估价机构，，是指具备足够数数量的房地产估价价师等条件，依法法设立并取得房地地产估价机构资质质，从事房地产估估价活动的专业服服务机构3.估价委托人：简称委托人,俗称称客户,指直接向向估价机构提出估估价需求,与估价价机构订立估价委委托合同的单位或或个人§1-4房地产估估价的要素二、估价目的(appraisalpurpose)指一个估价项目中中估价委托人对估估价报告的预期用用途,是估价委托托人将要拿未来完完成后的估价报告告去做什么用,是是为了满足何种涉涉及房地产的经济济活动或者民事行行为、行政行为的的需要。例如,为政府掌握握划拨土地使用权权进入市场应当补补交的土地使用权权出让金等土地有有偿使用费(简称称出让金等费用)提供参考依据。。§1-4房地产估估价的要素三、估价对象(subjectproperty)估价客体,被估价价房地产,估价标标的是指一个估价项目目中需要评估其价价值的房地产或房房地产权益及相关关其他财产。主要有：土地、建建筑物、土地与建建筑物的综合体(简称“房地”，，具体可表述为““建筑物及其占用用范围内的土地””或者“土地及其其上的建筑物”)还有：在建工程、、期房、加油站、、商场等§1-4房地产估估价的要素四.估价时点（valuationdate.appraisaldate）也称为价值日期、、估价基准日是指一个估价项目目中由估价目的决决定的需要评估的的价值所对应的时时间。一般用公历年、月月、日表示。如：以实际查勘日日为估价时点。§1-4房地产估估价的要素五、价值类型(typesofvalue)有两个含义：一是指价值的种类类,二是指一个估估价项目中由估价价目的决定的需要要评估的具体某种种类型的价值———特定价值。同一估价对象可能能有不同类型的价价值，即同一估价价对象的价值并不不是唯一的。但同同一估价对象的具具体一种类型的价价值是其在相应的的估价目的特定条条件下所形成的正正常值，理论上它它是唯一的，并能能使各方当事人和和公众相信、认可可或接受§1-4房地产估估价的要素六、估价依据是指一个估价项目目中估价所依据的的相关法律、法规规、政策和标准(如国家标准、行行业标准、地方标标准，以及指导意意见等)，估价委委托人提供的有关关情况和资料，估估价机构和估价师师掌握、搜集的有有关情况和资料。。对估价过程中方法法选择、有关参数数确定所依据的主主要文件应列出。。§1-4房地产产估价的要素七、估价假设是指一个估价项项目中估价师对对于那些估价所所必要、但尚不不能肯定、而又又必须予以明确确的前提条件作作出的某种假定定。土地估价中，说说明假定的开发发程度和用途及及其理由，现状状利用或规划利利用条件，土地地使用权法定最最高年限§1-4房地产产估价的要素八、估价原则(appraisalprinciple)是指在房地产估估价的反复实践践和理论探索中中，在认识房地地产价格形成和和变动的客观规规律的基础上，，总结、提炼出出的一些简明扼扼要的进行房地地产估价所应依依据的法则或标标准。例如，独立、客客观、公正，合合法原则、最高高最佳使用原则则、估价时点原原则、替代原则则和谨慎原则§1-4房地产产估价的要素九、估价程序(appraisalprocess)是指完成一个估估价项目所需要要做的各项工作作按照它们之间间的内在联系排排列出的先后次次序。房地产估价的基基本程序是：①获取估价业务；；②受理估价委托；；③制定估价作业方方案；④搜集估价所需资资料：⑤实地查看估价对对象：⑥分析估价对象价价值；⑦测算估价对象价价值；⑧判断估价对象价价值；⑨撰写估价报告；；⑩内部审核估价报报告；⑾交付估价报告；；⑿估价资料归档。。§1-4房地产产估价的要素十、估价方法(appraisalapproach)一宗房地产的价价值通常可以通通过以下3个途途径来求取：①基于类似房地地产的成交价格格来衡量其价值值（市场法）近期市场上类似似房地产是以什什么价格进行交交易的，买者肯肯出的价钱不会会高于其他买者者最近购买类似似房地产的价格格②基于房地产的的重新开发建设设成本来衡量其其价值（成本法法）如果重新开发建建设一宗类似房房地产需要多少少费用，买者肯肯出的价钱不会会高于重新开发发建设类似房地地产所必要的代代价③基于该宗房地地产的未来收益益来衡量其价值值（收益法）如果将该宗房地地产出租或背业业预计可以获得得多少收益，买买者肯出的价钱钱不会高于该宗宗房地产的未来来收益的现值之之和产生了三大大基本方法§1-4房地产产估价的要素十一、估价结果果估价结果是指估估价师通过估价价活动得出的估估价对象价值的的专业结论。对估价结果的说说明：估价结果的使用用方向与限制条条件；估价结果果的有效期；估估价结果的使用§1-5房地产产估价师的职业业道德§1-4房地产产估价师的职业业道德1.应当保持估估价的独立性2.不应从事自自己的专业能力力所不能胜任的的业务3.应当诚实正正直、公正执业业，不做任何虚虚假的估价4.应当尽心尽尽力地按照相关关估价技术标准准做好每个环节节的估价工作5.应当保守估估价活动中知晓晓的国家秘密、、商业秘密、个个人隐私§1-4房地产产估价师的职业业道德6.应当执行政政府规定的估价价收费标准7.不得以估价价者的身份在非非自己估价的估估价报告上签名名或者盖章，不不得将房地产估估价师注册证书书借给他人使用用或者允许他人人使用自己的名名义。8.不得损害其其他房地产估价价师和房地产估估价机构的利益益9.应当不断地地学习、更新、、增长自己的估估价专业知识，，丰富估价经验验，提高专业胜胜任能力。1987年深圳圳试点①1987年9月月9日,地块1出让方式:协议议方式土地价格:200元/平方米米,总价106.4万元用地单位:中国国航空技术进出出口公司深圳工工贸中心技术指标:用地地面积5321.8平方米,用途为单身职职工住宅建筑密度38%,建筑容积率率2.6,楼层层高平均7-8层土地使用权年限限:50年(1987年9月月9日至2037年9月9日日)配套设施:1989年3月1日前竣工,完完成附属建筑及及公益工程配套套建筑面积390平方米,提提供公益用地30平方米地址:上步区振振华、中航交叉叉路口1987年深圳圳试点②1987年9月月29日,地块块2出让方式:招标标方式技术指标:面积积46355平平方米,用途为为商品住宅,建建筑密度20%,建筑容积率率1.3,建筑筑层数平均6.5层,绿化比比率0.25位于罗湖区深南南东路南侧,北北斗路东侧,临临近香港土地使用权年限限:50年(1987年12月至2037年12月)1987年9月月29日,市政政府在《深圳特特区报》刊登《《土地招标通告告》,有13家家在本市注册的的开发公司领取取招标文件,9家企业参与投投标投标价最最高1891万万元,408元元/平方方米;最最低价1500万元,323元/平平方米;内定底底标价1539万元,332元/平平方米中标单位位:深圳圳市深华华工程开开发公司司中标价格格:人民民币368元/平方米米,总价价1705.9万元深华工程程开发公公司应在在1990年12月1日竣工工,负责责完成附附属建筑筑公益工工程配套套项目建建筑面积积2690平方方米,提提供公益益用地4300平方米米1987年深圳圳试点③1987年12月1日日,地块块3出让方式式:公开开拍卖技术指标标:面积积8588平方方米,用用途为住住宅,自自用或建建商品住住宅,建建筑密度度30%,建筑筑容积率率1.75,建建筑层数数最高8层土地使用用权年限限:50年(1987年12月1日日至2037年年12月月1日)位于罗湖湖区布心心路翠园园新村西西侧,紧紧靠风景景秀丽的的深圳水水库,交交通方便便,生活活服务设设施配套套1987年10月15日和16日,市政府府在《深深圳特区区报》发发布《深深圳市土土地竟投投公告》》,有61家企企业索取取,正式式领取编编号牌子子参加竟竟投44家,外外商投资资企业9家拍卖开口口底价是是200万元,每口价价5万,经过激激烈竞争争,深圳圳市房地地产公司司以500万元元最高价价购得地面地价价611元/每每平方米米,楼面面地价350元元用地者在在1989年12月1日竣工工,完成成附属建建筑公益益配套项项目建筑筑面积300平平方米,提供公公益用地地600平方米米1987年深圳圳试点重大意义义：《经济日报报》在拍卖出出让前夕夕(1987年年11月月30日日),头头版以““深圳开开放地产产市场””为题,发表消消息说:这次拍拍卖活动动,将是是我国土土地管理理制度在在理论和和实践上上的一次次重大突突破香港《晶报》(1987年12月4日)发发表社论论说:这这是新中中国自1949年建国国以来的的空前创创举,标标志着中中国大陆陆的改革革、开放放进入历历史新时时期香港《信报》(1987年12月2日日)称此此次土地地使用权权公开拍拍卖,标标志着中中国经济济改革进进入新的的里程,是“触触及产权权的经改改大突破破”《光明日报报》赞扬:是是开创中中国土地地使用制制度改革革的先河河1987年深圳圳试点理论问题题：1987年10月6日日,在深深圳召开开全国土土地使用用制度改改革理论论讨论会会①土地有偿偿使用的的理论依依据是马马克思的的地租理理论,是是在坚持持社会主主义土地地公有制制前提下下,土地地所有权权与使用用权的分分离②土地所有有权不仅仅应当在在法律上上,应当当在经济济上得到到体现③开放土地地市场是是培育和和完善社社会主义义市场体体系的重重要一环环④土地使用用权进入入市场流流通,按按照国际际惯例,出让、、转让、、抵押、、赠与、、继承等等是国内内外所能能接受的的形式⑤在房地产产中,要要以地为为主,房房地产市市场的核核心是土土地使用用权市场场,地价价是房地地产价值值的主体体⑥土地使用用权价格格,实质质上是地地租及其其形态⑦土地使用用权的市市场价格格主要受受市场供供求关系系作用的的影响两个重要要文件的的重大意意义1990年5月月19日日,国务院院发布了了《城镇镇国有土土地使用用权出让让和转让让暂行条条例》(55号号令)和和《外商商投资开开发经营营成片土土地暂行行管理办办法》(56号号令)两两个文件件公布实实施标志土地地资源的的市场配配置在全全国推开开是中国土土地使用用制度改改革的一一个历史史里程碑碑使城镇国国有土地地有偿出出让和转转让纳入入法治化化运行和和管理的的轨道使土地使使用权出出让和转转让的经经济活动动以法律律为依据据是受出让让方的利利益受到到国家法法律的保保护也是土地地使用制制度改革革的法律律依据评估专业业资格设设置根据目前前我国社社会主义义市场经经济发展展的客观观需要，，设置了了六类评评估专业业资格：：资产评估估师:———国有有资产管管理局房地产估估价师:————住房与与城乡建建设部土地估价价师:———国土土资源部部矿业权评评估师:————国土资资源部保险公估从业人员员:——保保险监督管理委员员会旧机动车鉴定估价价师:——商务务部资产评估师执业范围：企业价值、无形形资产、单项资产产和整体资产评估估考试科目(5个)：《资产评估》《经济法》《财务会计》《机电设备评估基础础》《建筑工程评估基础础》,考试成绩3年滚动.考试时间：每年9月的第一个周末,从2010年起,将原来的两天半的的考试日程安排调调整为两天,其中第一天考3科,第二天考2科。报名条件：取得经济类、工程程类大专学历,工作满5年,其中从事资产评估估相关工作满3年;本科学历,工作满3年相关工作满1年;硕士学位或第二学学士学位、研究生生班毕业,工作满1年;博士学位;非经济类、工程类类专业毕业,其相对应的从事资资产评估相关工作作年限延长2年;不