南京一企业房地产项目运作作业指导书

房地产项目运作作业指导书HYPERLINK1市场调研报告HYPERLINK2项目建议书HYPERLINK3土地竞投方案HYPERLINK4可行性研究报告HYPERLINK5全程策划书HYPERLINK6营销策划方案HYPERLINK8设计任务书HYPERLINK9成本控制计划HYPERLINK10施工总体组织设计HYPERLINK11物业管理计划HYPERLINK12项目后评价1市场调研报告1.1通用规定/规定：（1）负责部门：策划销售部（2）参与部门：规划设计部（3）评审部门：财务部、策划销售部、规划设计部（4）审批部门：总经理（5）重要输入信息/部门：政府相关部门、研究机构等；信息有区域规划和发展信息、行业规划和发展动态、公司过去类似项目信息等（6）重要输出信息/部门：策划销售部；信息有市场调研报告1.2目的/用途：市场调研是以科学方法对消费者购买和使用商品的事实、意见、动机等资料、情报和数据作系统收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。具有如下作用和意义：（1）有助于不断发现新的市场机会；（2）有助于制定对的的营销策略；（3）有助于不断开发新产品、占领新市场。1.3市场调研划分房地产市场调研依据房地产项目实行过程可以划分为土地一级市场调研、项目定位市场调研、房地产市场推广阶段市场调研、销售阶段市场调研、三级市场调研等。房地产公司应根据不同目的进行不同重点的市场调研。1.4房地产市场调研方向宏观环境研究：涉及经济环境、政策环境、行业环境、人口环境、文化环境、技术环境；地区市场研究：涉及地区总体规划（涉及住宅规划、配套规划、绿地规划、道路规划、人口规划等）、地区内房地产开发动态（涉及各种物业供需情况等）、地区物业价格水平分析、地区营销方式分析、地区内已建、在建和拟建项目分析，等；对手动态跟踪：竞争对手分析（涉及对手的背景、组织架构、资金状况、管理机制、决策机制、考核机制、土地储备、历年项目开发状况、未来项目开发计划等）、竞争楼盘分析（涉及同一地区楼盘、定位相似楼盘，分析产品定位、市场定位、价格定位、销售推广、物业管理等方面，并尽也许进行价格、销售等方面的对比分析。）买家心理研究：回答下列问题：哪些人是买家？买家要买什么物业？买家为什么要买这些物业？谁参与了买家的购买行为？买家以什么样的方式购买？买家何时购买？买家在哪里购买？1.5市场调研内容：市场环境调查（1）政策法律环境调查：国家、省、市、城市有关社会经济发展、土地运用总体规划、城市发展规划、房地产开发经营等方面的方针政策、法律法规（2）经济环境调查：国家、省、市、城市的经济发展特性（规模、速度、趋势等），项目所在地区经济结构、产业结构、主导产业、基础设施情况，人口状况、收入情况、消费结构、消费水平，一般利率水平，等（3）社区环境调查：项目所在社区的购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育条件、安全保障、卫生、空气和水源质量及景观等（4）建筑设计、施工公司、监理等征询机构的情况市场需求和消费行为调查（1）消费者对某类物业产品的需求情况；总量、发展趋势等（2）需求动机调查：购买意向、购买动机类型、影响购买动机的因素等（3）购买行为调查（4）需求影响因素调查：消费者构成、分布、消费需求层次状况，现实需求和潜在需求，消费者购买力状况及变化，国家有关产业政策的状况及其调整等房地产产品调查（1）现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期（2）业主对产品环境、功能、售后服务等方面的意见及对某种产品的接受限度（3）新技术、新工艺、新材料、新概念的出现及其在物业产品上的应用（4）本公司产品的市场占有、市场美誉度房地产价格调查（1）影响价格变化的因素（2）市场供求情况的变化趋势（3）相关市场价格（4）价格变动对消费者和开发公司的影响（5）某种具体房地产产品的地区市场价格等房地产营销调查（1）营销的因素调查（2）营销推广活动及其绩效（3）营销方式的采用、发展趋势及其因素（4）营销渠道的选择、调整情况（5）代理商的数量、素质及其代理情况，涉及客户对其的评价等市场竞争调查（1）竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查（2）对竞争者的产品设计、建造质量、服务优缺陷的调查和分析（3）对竞争者产品价格的调查和定价情况的调查和分析（4）对竞争者营销情况的调查和分析（5）对未来竞争情况的分析和估计（6）同类型产品的供应量和销售情况，本公司和竞争者的市场占有情况等

2项目建议书2.1通用规定/规定：（1）负责部门：策划销售部（2）参与部门：规划设计部、财务部、审算合约部（3）评审部门：公司经营层/设计总监、营销总监、财务总监（4）审批部门：项目决策领导小组（5）重要输入信息/部门：公司积累的有关历史资料/以前的项目建议书（6）重要输出信息/部门：策划销售部、规划设计部；信息有项目建议书2.2目的/用途项目建议书是房地产开发公司根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划的规定，结合各项自然资源、市场预测与分析，在基本条件满足后向国家、地区项目主管部门及公司董事会推荐的建设性材料。建议书的形成，是基本建设程序中最初的阶段，是工程项目准备阶段的开始，项目建议书不仅是拟定项目建设的依据，也是具体设计的依据。2.3项目建议书内容：房地产开发建设项目的建设书的内容如下：

（一）项目名称、建设单位、主管部门

（二）项目提出的必要性的依据，重要写明建设单位的现状。拟建项目的名称、拟建的性质、拟建成地点及建设的必要性和依据。

（三）项目建设方案：重要是指项目的初步建设方案。建设规模、重要内容和功能分布。

（四）建设条件：指项目建设的各项内容的进度和建设周期。

（五）初步建设计划：指项目建设和各项内容的进度安排和建设周期

（六）项目建设后的经济效益和社会效益。

（七）项目建设投资概算及资金来源指项目投资总额及重要建设的资金安排情况，筹措资金的办法和计划。3土地竞投方案3.1通用规定/规定：负责部门：总经理参与部门：策划销售部、财务部、审算合约部、规划设计部评审部门：公司经营层审批部门：项目决策领导小组重要输入信息/部门：策划销售部的项目建议书、有关产品的市场信息；规划设计部有关产品的规划规定；审算合约部有关类似地块的价格信息等重要输出信息/部门：策划销售部、规划设计部、财务部、审算合约部；信息有市场调研方案、初步规划方案、土地竞投方案、土地出让金等3.2目的/用途未来房地产市场的竞争很大限度上取决于公司土地资源占有量的多少，招标、拍卖和挂牌出让是房地产开发用地的基本供应方式。在土地供应完全市场化的趋势下，如何做好竞投工作，根据市场的实际需求和公司的实际状况合理报价，并最终以合理的价格获得合适的土地，已经成为房地产开发公司的一项核心竞争力。土地竞投方案作为一种投标报价文献，不仅影响土地使用权的获取，并且影响项目的土地成本。3.3土地竞投方案内容项目建议书的重要内容及结论竞投地块概况（位置、四至、规划要点等）市场调查与预测（类似用途项目数量/建设情况/销售价格等）项目策划，形成项目开发经营方案（拟定用途、规模、档次、开发时机、经营方式）规划方案设计与比选竞投报价的计算编制基本报表:项目总成本估算表、销售收入预测表、投资使用计划表、财务钞票流量表形成报价方案4可行性研究报告4.1通用规定/规定：负责部门：策划销售部参与部门：规划设计部、工程部、财务部评审部门：规划设计部、工程部、财务部/公司经营层审批部门：项目决策领导小组重要输入信息/部门：策划销售部的市场调研报告、项目建议书；土地竞投方案重要输出信息/部门：策划销售部、规划设计部、审算合约部、财务部、工程部；信息有可行性研究报告4.2目的/用途：可行性研究是对拟建项目技术上和经济上是否可行进行科学的分析和论证，为项目决策提供科学依据，其主线目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的重要任务是通过多方案比较，提出评价意见，推荐最佳方案，在市场研究、技术研究和经济研究的基础上，编写可行性研究报告。可行性研究的重要作用有：（1）作为项目投资决策的依据；（2）作为编制设计任务书的依据；（3）作为筹集资金的依据；（4）作为与有关协作单位签订协议或协议的依据；（5）作为项目建设的基础资料；（6）作为项目考核的依据；等。4.2编制依据：（1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；（2）批准的项目建议书和同等效力的文献；（3）国家批准的城市总体规划、具体规划、交通等市政基础设施等；（4）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；（5）有关工程技术方面的标准、规范、指标、规定等资料；（6）开发项目备选方案的土地运用条件、规划设计要点条件等。4.3重要内容：一份正式报告涉及封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。封面：要能反映项目的名称、为谁所作、谁做的、报告完毕时间摘要：用简洁语言介绍项目所处地区的市场情况、项目自身的情况和特点、研究结论。摘要的阅读对象通常为对项目决策起决定性作用的人，所以摘要的文字应字斟句酌，言简意赅，言必达意，字数以不超过1000字为宜。目录：最佳要有目录，以使读者能方便地了解研究报告所涉及的具体内容，以及前后关系，使其能根据自己的爱好快速找到所要阅读的部分。正文：是研究报告的主体，一般按逻辑顺序，从总体到细节循序进行。通常涉及对具体内容有：项目总说明：着重说明项目背景、项目评估的目的、报告编制依据等内容；项目概况：介绍项目所处地址、项目拟建规模和标准、项目建成后的销售对象等；投资环境分析：按市场调研相关规定；市场研究：按市场调研相关规定；项目地理环境和附近地区竞争性发展项目：分析项目所处地理环境（邻里关系）、项目的用地现状、附近近期开工竞争性项目的情况等，按市场调研相关规定；规划方案及建设条件：各种建设条件是否满足项目建设需要，就项目的规模、项目档次、建筑物的装修标准、功能面积分派等提出建议；建设方式与进度安排：建议发包方式，就建设进度安排、物资供应（重要建筑材料的需要量）作出估计或估算；投资估算及资金计划：就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排作出投资分年度使用计划和资金筹措计划。项目总投资估算，应涉及项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果，一般估算结果汇总中应涉及土地费用、前期工程费用、开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用等。项目评估基础数据的预测和选定：通常涉及销售收入测算、成本及税金和利润等部分。项目经济效益评价：这是报告中最关键部分，需充足运用前述分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析，涉及钞票流量分析、资金来源与运用等。风险分析：一般涉及盈亏平衡分析和敏感性分析，就项目面临的重要风险如建导致本、售价、租金水平、开发周期、可建设面积对项目重要经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等等影响限度进行定量分析，对本地政治、经济、社会条件也许变化的影响进行定性分析。可行性研究的结论：重要是说明项目的经济评价结果，项目是否具有较抱负到财务内部收益率、是否有较好的资金自身平衡能力和较强调抗风险能力、以及项目是否可行。假如该可行性研究报告用于向国家计划管理部门申请办理立项报批手续，还应涉及环境分析、能源消耗及节能措施、项目组织机构等内容。附表：对于正文中不便于插入的较大表格，为了便于阅读，将其按顺序后附于正文之后。一般涉及：项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、营业成本预测表、营业利润测算表、财务钞票流量表（分所有投资、只有资金）、资金来源和运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表，等（可根据各职能部门常用表格进行修改拟定）。投资环境分析、市场调研、投资估算等表格也可以附表形式出现在报告中。附图：一般涉及：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图、与项目性质相关的土地运用规划示意图、项目用地附近土地运用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。有时还应涉及报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。5全程策划书5.1通用规定/规定：负责部门：策划销售部参与部门：规划设计部、工程部、审算合约部评审部门：公司经营层审批部门：总经理重要输入信息/部门：策划销售部的市场调研报告、项目建议书、可行性研究报告重要输出信息/部门：策划销售部、规划设计部、工程部、审算合约部、财务部；信息有项目策划书5.2内容：5.2.1项目背景与概况项目建设背景与概况项目外部环境特点与场址选择等5.2.2市场调查与预测：参见市场调研报告5.2.3项目定位策划：见营销策划书5.2.4项目营销策划：见营销策划书5.2.5项目生态与健康环境技术方案策划能源环境水环境气环境光环境热环境声环境绿化系统废弃物管理与处置系统绿色建材系统等5.2.6项目成套建造技术方案策划结构体系厨卫体系设备技术智能化技术等5.2.7项目总体投资方案和财务分析策划投资估算成本预测与分析项目财务分析(各种经济指标)敏感性分析国民经济评价风险与对策分析等5.2.8项目开发融资策划资金需求量与供应分析融资方案分析自有资金运用率等5.2.9项目开发程序和计划策划项目开发进度计划项目开发程序等5.2.10项目建设组织结构策划开发商组织结构项目运作组织结构等5.2.11项目建设协议管理策划项目招标方案项目协议方案等5.2.12项目物业管理策划物业管理招标方案物业管理服务系统物业管理设施系统等6营销策划方案6.1通用规定/规定：负责部门：策划销售部参与部门：规划设计部、工程部、物业管理部门、审算合约部、财务部评审部门：公司经营层审批部门：总经理重要输入信息/部门：策划销售部的市场调研报告、全程策划书；规划设计部的设计图纸；工程部/项目部的项目建设进度计划等重要输出信息/部门：商品房销售许可证、营销策划书、认购协议、销售协议、客户信息6.2内容：一项目定位：见项目定位报告。项目定位报告的内容：定位依据开发理念和思想目的客户定位开发规模开发品种和结构楼盘案名、文化内涵和风格项目整体建筑风格功能定位（含社区配套、景观、环境）户型/套型设计单价和总价定位项目规划建议建筑设计建议项目开发和运作建议二项目定价：（一）价格制定影响因素分析1、一般因素：土地成本、经济发展状况、人口状况、社会治安状况，等2、市场因素：销售临近阶段的市场环境、周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况、楼盘自身客观条件（品质、进度）、销售战略及进度安排、客户取向（首期、月供、总价、按揭、朝向、大小、用途）、发展商的营销目的，等3、项目因素：位置、交通、配套设施、建筑密度、自然环境、人问教育环境、停车位、平面户型、建筑外形、结构及内部配套、物业管理、发展商/设计/施工/营销单位知名度，等（二）制定价目表1、制订均价：拟定市场调查范围和重点；对影响价格因素及权重进行修正；对每个重点市场比较楼盘进行调整；交易情况修正；市场比较结果表2、制定分栋/分期均价：各栋/期面积及总面积比例；根据相对位置、朝向、景观、噪音等条件制定分栋均价；根据销售阶段安排制定分期均价3、层差和朝向差：关注最低层和最高层的总差距，根据朝向、景观、采光、通风、户型、面积、噪音等制定层差和朝向差，根据不同的层差和朝向差模拟不同销售情况进行方案比较和优选4、形成价目表：划分总价/单价区段、用途，彩色标注；根据目的客户感受，选择总价/单价表达，或月供、平方米月供等；印刷一次性价目表5、付款方式：根据目的客户设计相应的付款方式和主打付款方式；设计一定的折扣率；根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算综合折扣率；根据关系购房、促销折扣、尾盘折扣、分阶段上调比例和范围，形成综合折扣6、价目表调整：根据市场反馈信息，对价目表进行正常调整；难点户型单位的调整（难点户型均价调整、难点户型层差和朝向差调整、难点户型的重点推荐和促销）三市场推广：（一）推广准备1、挖掘卖点：片区市场研究；对手动态跟踪；消费者构成及购买行为研究（购买者，购买目的、行动、组织、时间、地点等）；进行卖点挖掘（自身优越性，个性化，可以展示，客户认同等）2、提炼推广主题：从产品定位（位置/规模、建筑风格、社区环境、户型设计、功能定位、物业名称、物业管理等）中寻找物业主题；从客户定位（职业、收入、年龄、性别、文化层次、喜好及未来需要等）；从形象定位中寻找广告主题3、制定推广计划（1）、费用计划：营销成本测算（资料费、广告费、销售管理费、中介服务费等）；编制营销预算控制计划；拟定姓名营销成本构成及比例（2）、组织计划：营销组织选择；明确责权利（3）、阶段计划：预热期——突出物业主题，展示楼盘基本情况；强销期——突出市场主题，吸引大量目的客户群关注；持销期——突出广告主题，给人以丰富联想；尾楼期——突出项目功能性特点（二）广告推广1、广告策划：(1)对当前及区域内广告情况进行透彻分析；(2)拟定广告的战略目的；(3)广告创意分析；(4)广告形式的分析、选择及组合（重点考虑资金实力和目的客户情况，涉及报纸广告、杂志广告、直接函件广告、广播广告、电视广告、户外广告、网络广告、售楼处）；(5)拟定广告预算2、推广安排：(1)广告时间选择；(2)推广内容拟定；(3)广告发布量控制；(4)媒体推广形式（集中、连续、间断）（三）活动推广1、活动推广时机选择2、活动推广类型拟定：(1)楼盘庆典典礼(2)社会公益活动(3)社区内活动(4)大型有奖销售、打折促销活动(5)引导教育型活动(6)善用时势环境型活动3、活动推广环节制定：(1)活动意义及目的(2)活动原则及依据(3)看房时间表及地点(4)活动参与对象及告知(5)组织（部门）分工安排(6)媒体宣传方案(7)活动程序安排(8)活动预算安排(9)活动总结及评价（四）品牌推广1、楼盘品牌推广：(1)楼盘命名、标志或商标(2)产品品质(3)发明概念（区位、生活、品质等）(4)追求个性化2、公司品牌推广：(1)产品营销(2)人物营销(3)服务营销(4)活动策略(5)关系策略3、公司楼盘品牌联动推广（五）推广控制1、控制程序：(1)拟定控制对象(2)设立控制目的(3)确立控制标准(4)选择检查方式(5)比较实绩与标准(6)分析偏差因素(7)采用改善措施2、广告效果测定及调整：广告效果测定：覆盖率注意率有效率行动率电话进线量上门客户量成交量（2）纠正和调整四销售方案（一）销售准备1、项目审批资料：营业执照；资质等级证书；土地使用权证书；建设工程规划许可证；施工许可证；销售许可证2、销售资料：法律文献：建设工程规划许可证；土地使用权出让协议；销售许可证；房地产买卖协议（2）宣传资料：形象楼书；功能楼书；折页、置业锦囊、单张（3）销售文献准备：客户置业计划；认购协议；购楼须知；价目表；付款方式（一次性付款、按揭、分期付款）；其他3、销售人员准备（1）拟定销售人员（2）拟定培训内容：公司背景和目的；物业详情；销售技巧；签订协议程序和手续；物业管理；其他（3）拟定培训方式：课程培训；销售模拟4、销售现场准备：售楼处；看楼通道；样板房；想象墙、围墙；示范环境；施工环境；模型；广告牌、灯箱、导示牌、彩旗等（二）销售实行的管理1、划分销售阶段：销售时间；销售阶段（预热、强销、连续、尾盘）划分2、各阶段的市场推广策略：见市场推广部分3、各阶段的销售策略4、销售工作流程：客户接待与谈判；定金收取及签订认购协议；交纳首期房款，签订商品房买卖协议；交纳余款或办理按揭；其他售后服务5、销售管理：客户接待管理及环节；销售现场管理；房号管理6、销售控制：销售数量控制；销售价格控制；销售进程控制；销售质量控制；销售人员控制7开发项目建筑策划7.1通用规定/规定：负责部门：规划设计部参与部门：策划销售部、工程部评审部门：设计总监审批部门：总经理重要输入信息/部门：策划销售部的市场调研报告、全程策划书，规划设计部提供的规划设计要点等重要输出信息/部门：规划设计部、策划销售部、工程部；提供的信息有建筑策划报告和建议7.2目的/用途项目建筑策划自身是一个广义的概念，对于房地产开发，在项目设定后，重要内容应为建筑策划，即为达建设目的而对其方法、手段、过程和关键点进行探求，得出定性、定量的结论，为总体规划立项之后的建筑设计提供科学而符合逻辑的依据。（注：这里所称的“建筑”是一个广义的建筑学概念，它包容了城市规划、环境设计、建筑经济等思想，具有建筑结构、水暖电特性的建筑实体及形成的外部空间）。项目建筑策划是经营策划中的一个重要环节，是经营策划的重点部分，其成果也多为经营策划成果的集中表现形式。项目建筑策划是研究建设项目的设计依据。它的结论规定或论证了项目的设计规模、性质、内容、实现模式。项目建筑策划是连接规划立项和建筑设计的中间环节，从而形成建筑创作完整而逻辑的全过程。7.3建筑策划的内容明确建设项目内外部条件建设目的的明确对建设目的的构想和表述对构想结果、使用效益的预测建设项目实现手段的拟定对目的相关的物理、心理量要素进行定量、定性的评价设计任务书的拟定。7.4项目建筑策划的结论报告结论报告又两大部分组成：(1)模式框图部分这部分是项目相关制约条件的抽象的集合。(2)文字表格部分这部分是对项目空间组合、内容及大小尺寸的文字性的表述，即面积分派表。8设计任务书8.1通用规定/规定：负责部门：规划设计部参与部门：工程部、策划销售部、审算合约部评审部门：工程部、策划销售部、审算合约部审批部门：设计总监重要输入信息/部门：公司积累的有关历史资料、项目建议书、可行性研究报告、全程策划书、规划设计大纲和建议重要输出信息/部门：设计任务书8.2设计任务书的作用

设计任务书又称计划任务书，是拟定建设项目及其建设方案，涉及建设规模、建设依据、建设布局和建设进度的重要文献。是编制设计文献的重要依据。设计任务书是在对可行性研究报告中最佳方案作进一步的实行性研究，并在些基础上形成的制约建设项目全过程的指导性文凭。建设项目经可行性研究，证明其建设是必要和可行的，则编制设计任务书。设计任务书的作用有以下几个方面：设计任务书是建设项目列入建设的重要文献。设计任务书是建设项目申请银行贷款的重要文献。设计任务书是进行工程设计和其他准备工作的依据。8.3设计任务书编制的内容

(1)设计任务书的编制：建设项目设计任务书的编制组织工作及程序与任务书的编制工作及程序与项目可行性研究报告的编制过程相似。

(2)设计任务书的重要内容：设计任务书是在可行性研究报告基础上形成的，它涉及了可行性研究报告的内容，又不完全是可行性研究报告的照搬。设计任务书与可行性研究报告的区别就是，可行性研究报告是对建设方案的论证，并通过论证作出最佳方案和其他可供选择的其他方案，因而有其一定的选择性。而设计任务书涉及项目建设各个方面的问题，不是论证和方案，而是拟定的建设方案和实行意见，不具有选择性，一经批准，即可实行。

房地产建设项目设计任务书的重点是建设方案、规模、标准、技术、结构、功能安排、住房间数、面积数等、投资规模及经济技术指标等。9成本控制计划9.1通用规定/规定：负责部门：审算合约部参与部门：工程部、财务部、规划设计部评审部门：公司经营层审批部门：总经理重要输入信息/部门：公司积累的有关历史资料、土地竞投方案、可行性研究报告、全程策划书、营销策划书等重要输出信息/部门：成本控制计划和分解目的9.2内容：土地征用（出让）及拆迁补偿成本计划（涉及土地出让金、拆迁补偿费用、市政公用基础设施配套费等）前期工程成本计划（涉及新建房屋白蚁防治费、运用城建档案资料服务费、城市道路占用费、城市道路挖掘补偿费、城市规划设计收费、工程勘察测绘费用、工程设计费用、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平整）、供电工程贴费等）房屋建筑安装工程成本计划（含材料差价）（涉及桩基础、土建工程费用、水电安装工程费用、工程设备费用、室外附属工程费用、发展新型墙体材料专项用费、散装水泥专项资金等）附属公共配套设施费计划（列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用等）公共基础设施费用计划（涉及开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、景观、环卫等公共基础设施费用，以及结建人防经费、教育地方附加费、煤气建设费、消防设施建设费、安防费等）销售费用计划（前五项累计×2％）管理费用计划（前六项累计×3％）财务费用计划（前六项累计×30％×利率×时间）项目的开发成本计划表费用项目面积（m2）单价(元/m2)总价（万元）比例土地及拆迁补偿费用前期费用房屋建筑安装工程费附属公共配套设施费公共基础设施费用销售费用管理费用财务费用合计10施工总体组织设计10.1通用规定/规定：负责部门：工程部/项目部参与部门：策划销售部、规划设计部评审部门：工程部、策划销售部、规划设计部审批部门：工程总监重要输入信息/部门：设计图纸、现场条件和信息、规划管理部门拟定的规划控制条件和用地红线图；相关政府部门对环保、防疫、消防、绿化、人防、地震等规定，其他专业部门对交警、供水、供电、电讯、污水、路灯、供气、供热、教育、广电、市政道路等规定重要输出信息/部门：工程部、策划销售部、规划设计部；输出信息有施工总体组织设计10.2内容：施工现场总平面图及四至关系工程项目分期开发和建设计划施工现场总平面布置（所有参与方的生产设施、办公设施、生活设施等布置）施工现场管线布置方案施工现场道路交通布置方案施工现场绿化布置方案施工现场围墙及警卫等设立施工现场售楼处与营销广告布置施工现场土方平衡计算及方案施工现场组织架构、部门设立及指挥系统甲方供应材料和设备计划工程项目施工总进度控制与保证计划工程项目质量控制与保证计划工程项目成本控