汉中市南郑县房地产行业市场分析报告

百隆时代广场项目市场调研及项目商业运营操作分析报告第一章南郑县城市综合概况1、1、南郑县地理位置南郑县位于陕西省汉中地区南部，地处汉江上游谷地、汉江南岸。县境东邻城固、西乡县，南接四川省通江、南江、旺苍县，西连宁强、勉县，北界汉江与汉中市隔水相望。县城汉山镇与各地距离：距城固县城（经汉中）48公里；北距汉中市政府12公里，东北距省会西安472公里。黎坪镇、福成镇、两河镇、胡家营镇。黎坪镇、福成镇、两河镇、胡家营镇。从南郑县县城情况来看，距汉中市及大河坎较近，辖区乡镇较多，消费不集中为客观现状。2、南郑县人口、经济概况2010年第六次人口普查，南郑县常住总人口471634人，其中：城关镇45391人、圣水镇19109人、大河坎镇28597人、中所镇26375人、协税镇17411人、梁山镇18730人、阳春镇16025人、高台镇21253人、新集镇32452人、濂水镇12496人、黄官镇17066人、青树镇11883人、红庙镇17003人、牟家坝镇14313人、小南海镇10024人、法镇16237人、湘水镇13101人、碑坝镇10093人、元坝镇5537人、红光乡6413人、胡家营乡18191人、歇马乡7668人、郭滩乡16019人、王坪乡6765人、忍水乡8014人、两河乡7900人、塘口乡6000人、庙坝乡1329人、塘坊乡11258人、喜神乡6678人、高家岭乡10723人、小坝乡2290人、西河乡3408人、福成乡3759人、马元乡1646人、白玉乡1953人、黎坪乡2255人、魏家桥乡3417人。2012年末，南郑县面积2807.5平方千米，户籍人口558699人，常住人口人口47.18万人。本项目驻地汉山镇为县政府驻地。地区人口数（人）比重[6]（%）2010年2000年全市合计3416196100100汉台区53492315.714.8南郑县47163413.814.0城固县46490313.613.4洋县38398111.211.3西乡县34181210.010.1勉县38812311.411.6宁强县3088859.09.2略阳县2016455.95.9镇巴县2468177.27.4留坝县433981.31.4佛坪县300750.91.0按照上述人口普查统计数据，结合项目所在地县城汉山镇的地理影响范围、消费习惯，本项目共计影响辐射本县12个行政镇（除大河坎镇）、11个乡，合计人口313547人，占本县人口比例为66.48%。南郑县社会消费品零售总额，2015年1-8月份为51759.4元，比去年同期期+18.7%（注：此信息全部来自政府门户网站。）3、南郑县自然资源概况南郑地处南北气候过渡地带，适宜多种动植物生长繁衍。人工栽培植物主要有35种。此外，水生经济作物如莲藕、茭白等，遍布河塘。野生植物以乔灌木、中药材、花、草为主。已知乔灌木57科、164种；珍惜树种约14科、18种。中草药用植物品种多、品质好、数量多，计有661种，已开发169种。全县林业用地18万余公顷，森林覆盖率达61.8%，活立木总储量1188万立方米。全县有草地近3.26万公顷，可利用面积3.06万公顷，已利用2.3万公顷，占可利用面积的75%，其中300亩以上的大块草场33块。草地植物多达56科、600多种，可用作饲草者500多种。据陕西省野生动物保护管理站在南郑县初步普查，已发现兽类5目、11科、18种；鸟类9目、22科、81种；两栖爬行类3目、7科、14种。Ⅱ级保护的25种；属陕西省重点保护动物16种；一般保护动物有100多种。水生动物有鱼、虾、鳖等30多种。全县矿产资源比较丰富，储量较大，品位较高。现已发现的矿产资源24种，矿产地139处。金属矿产主要分布在碑坝地区，非金属矿分布在浅山丘陵地区。矿藏中，石灰石、花岗岩、石英砂岩、白云岩、高岭土等，在汉中市占有重要位置，尤以分布在上、下梁山的石灰石储量大，达12613万吨，且品位高，易开采。硅矿储量约1000万吨。铁矿882万吨，已探明储量的矿产资源潜在经济价值（按1990年不变价）估算约754亿元。目前除已经或初步开采的14种矿产外，其余尚待开发利用。44、南郑县旅游资源状况南郑是陕西省旅游资源大县和首批旅游强县，旅游资源门类齐全，品质优良，现已探明的各类旅游资源有40余处，建成各类国家级旅游景区（点）5个。主要是以自然生态的山水风光为代表，兼有宗教、历史文化、民俗风情、红色革命遗迹等多种类型。全县旅游景点以大河坎镇为中心，呈扇形分布，向东有圣水寺、宗教圣地密严寺、娘娘山；向南有小南海、巴山猕猴保护区；向西有南湖、红寺湖、川陕革命根据地纪念馆、黎坪国家森林公园；向西北有古人类遗址龙岗寺，以及一大批盆景园、生态园和农家乐，景点景点繁多，星罗棋布。55、南郑县人文习惯南郑县工业和支柱性产业较少，县区内流动人口较少，人口主要为本县居民和附近乡镇居民为主。民风较为淳朴，对新事物的认知度较差，没有品牌商业运营经验。二、南郑县交通坏境调研1、目前汉中境内有2条铁路、3条高速公路,已形成交通便捷、体系完善的立体交通网络，西成高速、十（堰）天（水）高速、宝（鸡）巴（中）高速公路和成都至西安高速铁路客运专线和汉中新机场，大大缩短汉中同外界的空间距离。现在的汉中，是连接关天经济圈、成渝经济圈、江汉经济圈、兰新经济带的重要节点，成为国家西部连接中部、西北连接西南的重要交通枢纽。南郑县依托毗邻汉中市的区位优势，东临西汉高速入口，五座公路大桥连接汉台区，加快推进南郑城区与汉中中心市区一体化进程，重要交通枢纽。南郑县依托毗邻汉中市的区位优势，东临西汉高速入口，五座公路大桥连接汉台区，加快推进南郑城区与汉中中心市区一体化进程，为城市规模的扩大，改变城市面貌做好了准备。2、南郑县汽车、公交运输调研南郑县距汉中市直线距离12公里，每天有汉中客运总公司至南郑县各乡镇的小巴士，及市区往返县城的三路公交线路，乘坐103、501、502公交车到达汉台区约40分钟，平均每10分钟一趟；另外县内村村通中巴车贯穿项目所在周家坪及周边乡镇，约20分钟一趟。3、南郑县货运情况调研铁路货运到汉中再进行汽车转运南郑；县城货运主要依靠汽车运输，尤其零售类货运，货运成本较高。44、交通调研总结1）阳安线铁路从北部汉中市穿过，宝成线在县城西面宁强境内，铁路交通未覆盖。2）高速公路3条，宝汉、西汉、十天，与外围市级城市公路交通较为便利。3）五座大桥接壤汉中，交通便利。4）全县已实现水泥柏油路村村通，各乡镇至县城交通便利。三、南郑县城市规划及发展概况南郑县周家坪已纳入汉中市大市组团，城市建成区面积达13.5平方公里，其余19个建制镇建成区累计达到6.5平方公里，县域城镇户口总人口19.8万人，本年度新增城镇人口1.5万人。县域城镇化率达到了35.2%（不含开发区南区1.1万城镇人口）。1、南郑县总体规划走向南郑县按照科学发展观和建设资源节约型社会的要求，以城市带为核心，以汉南大道为连接轴，着力打造城市经济板块、生态旅游板块、城乡统筹示范区板块，努力推进城市经济、旅游经济和园区经济的发展，构建“两大工业园区”、“两大工业聚集区”、“三大板块”，简称“两园两区三板块”。1）“两园”——两大工业园区梁山建材工业园：以石梁公路为轴线，西至胶东水泥公司，南邻梁山，北至汉江，东邻石拱街，占地面积7平方公里，重点以建材化工企业为主，进驻园区。碑坝矿产冶金工业园：依托我县碑坝区域铅锌铁等矿产资源，以碑坝、福成、白玉三个乡镇为矿产基地，以汉中锌业特种材料公司为矿产深加工基地，建立采选、冶炼为一体的产业集群，延长产业链。“两区”——两大工业聚集区草堰机电设备工业聚集区：北邻汉南大道，西至齐力路，南邻齐力村，东至高速公路，现已有福利塑化总厂、江南油脂公司、天天粮油公司、胶合板厂和即将建成的希望饲料等5户企业，为聚集区发展奠定了基础。园区重点发展主要应用于机电加工、电力、石化、轻工和环保等行业的高精度智能仪器仪表、成套系统及关键设备制造产业。阳春农产品加工业聚集区：规划在阳春镇辖区内，濂水河以北，汉黎公路以南，西至高台镇，东至郭滩乡。利用县境内丰富的粮、油、中药材等农副产品资源优势，通过深度系列加工开发，提高农产品综合利用率和附加值。“三板块”—--三大经济板块“十二五”期间，南郑县着力推动城市经济板块、生态旅游板块、城乡统筹板块三大板块协调发展。城市经济板块：以《汉中市城市总体规划》所纳入的大河坎、周家坪、梁山、圣水等乡镇为城市核心区，着力发展城市经济，包括现代服务业、房地产业、都市农业、都市型工业等。生态旅游板块：以黎坪和天汉水城两大精品景区建设为龙头，带动全县生态观光、民俗宗教、文化文物等旅游产业的快速发展。城乡统筹板块：以城市经济板块周边丘陵、浅山区为主，主要发展茶叶、中药材、瓜果蔬菜、生猪等绿色生态农业和旅游服务业。2、县城汉山镇发展规划汉山镇原名周家坪，全镇辖28个村民委员会，2个社区居委会，分别是：周家坪、元觉、岳树岭、马家坪、邹家湾、李家山、团山、夏家庵、权家湾、杨家坝、白马寺、陶家湾、汉坪、石门、白家湾、保卫、王家山、小汉山、潘营、张坝、赵家湾、何家湾、齐力、国庆、草堰、五丰、高庄、红桥村，西城社区居委会、东城社区居委会。总人口64677人，221个村居小组，25223户。其中城镇人口26392人，城镇化率41%，男性33315人，女性31362人，面积57.16平方千米。县城发展空间布局：城市核心区，加快产业布局规划，引进战略投资者，大力发展餐饮、酒店等服务业，建设农副产品及轻工产品专业市场；围绕城市中心区，南北两侧主要发展现代都市农业、旅游产业；围绕冷水河、汉江河、濂水河特色水域，加快房地产开发和休闲娱乐设施建设，建设汉江南岸人居休闲带。四、城市概况及发展规划总结南郑县城区汉山镇人口仅2.6万，城市人口偏少，流动人口较少，且外出务工人员较多。南郑居民置业主要以住宅为主，投资意识较差，现代商业运营概念较弱。南郑县对外交通主要依靠三条高速公路，联系紧密城市为西安、成都。4）南郑县城市发展方向主要以大河坎、梁山镇、汉山镇为主，汉山镇以旅游、农业及城市发展为主。第二章南郑县商业情况调研一、南郑县商业基本情况南郑县商业发展概况南郑县商业零售发展较其它县区明显滞后，没有形成规模化的商业区。但近两年商业地产项目一涌而起，使商业市场的发展呈现出断层概念，表现出严峻态势。汉山镇大多数新开发的地产项目均有底层商业规划，在销售方面无论是住宅还是商铺均不乐观，形成市场有价无市的局面。南郑县区商业主要集中于东南西北四条大街的交汇处——东龙华府（即好又多）十字，围绕该处形成目前城市的核心商圈，随着其它地产项目的开工建设，中心圈有望向东偏移。南郑县主要商圈分布1）核心商圈：主要以好又多购物广场为中心，向周围辐射，形成四条商业街道构成了核心商圈，实现以线带面的商业模式。核心商圈内主要商业体：购物中心：好又多购物广场、乐添购物中心、桃心岛超市、鹏飞购物广场、佰信鞋城、佰信服装超市、民生鞋城、南郑百盛服饰广场、武汉服装城、迎宾商场、孕婴元素。其中好又多面积11000平米，迎宾商场1200平米，其它均在1000平米以内。步行街：东大街街边店最多，大概300多商户，贯穿整个城东；北一环路客流较为密集，大概不到100商户，南大街主要以校区消费为主，西大街以电子服务产品、餐饮较多（另外西大街是县委县政府、县医院、南郑一中所在地，以商务、行政、办公配套为辅），北大街主要集中了农副产品的经营。租金状况：以好又多购物广场为中心租金最高，依次向周边辐射、递减。2）幸福路十字商圈：路口向北以建材家具家居经营为主，向南为住宅底商，以行政和社区服务为主，向东也是以家具、摩托车、五金、门业、管材、玻璃、窗帘等建材家具家居摩托经营为主，向西（即东大街中段）以银行、电动车、家电、家居用品、小餐馆、茶叶、酒水店为主。商圈总体没有形成规模化商业街，品类较为杂乱，仅幸福路南段建材家居经营较为集中。3、南郑县主要商圈调查分析1）购物中心：目前南郑的购物场所主要集中在老城区，是城区核心商圈的重要组成部分。南郑县规模最大的购物广场是“好又多购物广场”，其商业分类为生活超市，位于南郑县东大街和西大街中心交汇处，地理位置优越。于2014年11月28日开业。营业面积11000平方米，总投资5600万。一楼属于超市外租区，二楼是日化百货自选区，三楼是食品生鲜自选区。经营品类众多，是当地目前最大的生活类超市，在当地有很大的知名度；生鲜蔬菜价格较低，故早上生鲜区人流量偏大，水产种类较少，商品种类齐全。二楼晚间人流量较大，但超市一楼百货区却生意惨淡，客流量较少，原因归结为以下几点：电梯安装位置欠佳，客流动线不流畅，人流量覆盖不到一楼；一楼业态分布欠妥当，手机化妆品占地偏大；女装只有一家，缺乏对比性；经营者服务意识不强；超市管理人员光有管理意识，缺乏服务意识，部分管理人员跟一楼商户沟通不到位。二楼外租区还有部分空余位置。二楼、三楼布局相对合理，超市员工对商品安全以及陈列都有很深的意识。经营模式分外租、联营、当地供销、外地自采。“好又多购物广场“一年租金300万，平均每平米租金22.7元。会员卡采用积分制，定期不定期兑换购物券。其它“乐添购物中心”及“桃心岛超市”也是业绩平平。新开业的“蔚蓝购物广场”营业面积约1000平米，开业当天人流较多，目前客流量稀疏。百货商场：目前南郑县包括大河坎均无大型的百货商场，仅有的周家坪”鹏飞购物广场”和“好又多超市”均以超市人流支撑。佰信鞋城、佰信服装超市、民生鞋城和南郑“百盛服装广场”四个商场主要以服装鞋帽经营为主，是外地一客商自主经营，以中低端产品为主。老板通过自己的渠道进货，自己定价销售，并无服装厂商的约束。“佰信服装城”年租金20万，一共300㎡，约55.5元/月/㎡。“佰信服装城”可以办理会员卡，拥有9.5折会员折扣。“武汉服装城”以无品牌散货为主，“迎宾商场”以中端品牌服饰为主，此两个商场由一位商户自主经营，定位准确，经营思路较清晰；“孕婴元素”在北一环路以母婴产品为主，今年刚开业，业绩平平。由此可以分析得出，几个百货商场除“好又多”一层为统一招商运营管理外，其它商场均为自主经营，这意味着着南郑县城区商户数量的极度短缺。步行街：由于老城区步行街基本上都是自发形成，缺乏科学规划，业态混乱，不同品类、不同档次的品牌混杂在一起，消费者想购齐物品往往要走很多地方，十分不便。加上步行街商铺租金日益高涨，商品价格普遍偏高，造成南郑县消费者购物难、消费难的困局，很多市民均前往汉中市释放消费，甚至流传消费者买一双袜子都要到汉中去的趣谈。二、南郑县重点商业街调研1、主要商业街及步行街调研南郑县的商业活动主要集中在“好又多购物广场”一带，以东大街为中心，向东延伸至二南路三叉路口，主要是沿街铺面形式经营。其中乐添购物中心、桃心岛超市、鹏飞购物广场、佰信鞋城、佰信服装超市、民生鞋城、南郑百盛服饰广场、武汉服装城、迎宾商场、孕婴元素面积稍大。品牌有：爱西西童装、蓝精灵母婴、兽霸皮鞋、ABC童装、中国黄金、老北京布鞋、梦来家纺、CCDD、RCBICR、雅鹿、帛彩、七匹狼、蜘蛛王等，一二线品牌基本没有，国内知名品牌也较少。1）南郑县各经营业态商户数量统计分析通过走访南郑县县城537家商户所得数据统计如下：商户数量 商户数量占品项 品项 数量占比 数量比黄金珠宝玉器银饰 7 1.25%面包西点水吧类 203.75%护肤彩妆香氛 183.44% 网吧 2 0.31%钟表眼镜 5 0.94% KTV 2 0.31%皮具箱包 8 1.56%邮政快递 5 0.94%服装鞋帽 458.38%纤体美容美发 448.13%儿童母婴用品 224.07% 药店 7 1.25%图书音像 5 0.94%社区医疗服务站 3 0.63%手机通讯电脑数码3C254.69%婚纱摄影儿童摄影 122.19%地方特产244.38%烟酒便利店小型超市5910.95%精品家居家纺407.51%山地车专卖30.63%西式快餐30.63%旅游咨询中心50.94%特色小吃529.70%干洗店30.63%简餐茶楼咖啡酒吧30.63%彩票站81.56%火锅烧烤焖锅涮吧152.82%鲜花销售101.88%自助类特色料理101.88%种子化肥农药销售30.63%地方菜系101.88%其它5710.61%此表中其它为本项目未涉及业态2)各业态商户数量比例饼形图分析：由以上各经营业态商户数量比例图可以了解到，服装鞋帽、精品家居家纺、餐饮及烟酒便利店等品项所占比例较大，整个县城经营品牌主要以中低档产品为主。而在调研中发现临街铺面空置率相当大，一层空置率大概在30%左右，二层除了一些一二层连体经营的商户外，除很少的餐饮经营外,基本没有其独立经营商户，空置率在70%左右（不含新开发地产）。22、南郑县各商业街租金调研路段平均租金（元/月/㎡）路段平均租金（元/月/㎡）路段平均租金（元/月/㎡）幸福路东侧18.19南大街57.21汉山路34.41幸福路西侧21.85自强路54.95西大街63.73北大街34.37自强商城49.12东大街15-100人民路南26.50人民路北28.67备注：以上租金为商业街整体平均租金，不代表地理位置、铺位面积等原因产生的租金过高或过低情况。3、南郑县主要商业街调研总结南郑县商业地产发展速度相对较慢，通过调研得知：老城区有东大街、南大街、西大街、北大街和去年开业的“好又多购物广场”，传统的临街商业业态杂乱，规模很小，商业发展还很落后，新开发的好又多相对在业态规划上较为合理，但经营业态较少，经营品牌档次不高。幸福路十字商业规模尚未形成，主要以五金、建材、家具、汽摩、管材为主，东西南北四条街道商铺均为私人产权，商业街脏乱差，缺少商业规模。南郑县目前本地经商的占到95%以上，外地人以市内和外县人为主，外来流动人口较少。第三章项目地块环境调研及优势分析一、项目自身周边环境调研1、项目地块位置及环境项目地理位置项目位于南郑县城汉山镇东大街与幸福路交汇处，是中心市区（汉中市）来南郑县城的首个十字干道，项目紧邻市政广场—幸福广场。南邻城市商业主干道——东大街，北邻市政规划道路，西接城市主干道幸福路，东面是大片农田；项目距老城区核心商圈近1公里，处于城东目前重点建设开发区域内。项目地块规划项目规划用地22亩，总建筑面积53000平米，商业面积近4万平米。2、项目周边现状状况分析项目周边道路状况及项目关系道路道路与项目的距离道路设计备注南一环距离500米双向3车道是南郑县东西方向的交通要道和城市主干道之一东大街项目南侧80米双向单车道老城区内贯穿东西的商业主干道幸福路项目西侧10米双向2车道城市支干道项目入口处为幸福广场，为消费者提供户外休闲场所。项目入口处为幸福广场，为消费者提供户外休闲场所。3）项目周边商业坏境项目向北以建材家具为主，租金在17.48元/ｍ²/月左右；向南为住宅底商，以行政、服务为主，租金在14.55元/ｍ²/月左右；向东以五金、门业、建材、管线、玻璃为主，租金在15元/ｍ²/月左右；向西以电动车、家电、家居用品、小餐馆、茶叶、酒水店为主，租金从东向西为20-80元/ｍ²/月。商圈坏境总体没有形成规模化，品类较为杂乱，仅幸福路南段建材家具较为集中。4）项目周边公共交通情况项目处老城区商业街东入口，三条公交线路103、501、502均有停靠点。★项目地段优势明显，距南郑老城区商业中心不足★项目地段优势明显，距南郑老城区商业中心不足1公里,在城区主入口处；项目的地理位置在周家坪片区，与梁山片区和大河坎片区遥相呼应，开车至县区老商业核心商圈不到1分钟，地理位置优越。且本项目属于2014年南郑县重点开发项目，城市发展也会随着本项目的脚步形成南部商业副中心。★县城购物中心档次偏低，有提升空间；现在南郑县消费购物模式主要以超市带动百货消费，经营面积除好又多外均在1500平米以下，大型的百货商场没有，整体档次偏低，知名品牌较少，有很大的提升空间。★商业街业态布局凌乱，无主题性商场；南郑县中高档零售商业和餐饮主要集中在老城中心，没有统一的规划，业态分布散乱，购物坏境较差，品类更是无法集中。本项目未来的“八大”统一理念,即统一招商、统一形象、统一营销服务、统一信息系统支持服务、统一培训服务、统一卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务，将为百隆的客户提供最优质的商业运营导航。★消费者有品牌需求从近期的大量走访及市调所得信息显示，南郑县境内有部分高端消费者均到大河坎及汉中市消费，其中大部分为品牌男女服饰及品牌餐饮，这是本项目开发后的准客户。4、劣势与威胁分析★市场投资商铺及商业意识不强；南郑县居民对商铺投资意识不是很强，影响了整个商铺投资市场的环境，另一方面投资做生意的居民有限，年轻一代创业者大部分选择外出务工或在大城市发展，造成目前县城内开发的商业地产销售普遍在40%以下，投资做生意的客户素质参差不齐，懂得现代商业运营管理的商户更是少之又少。项目在招商引资方面存在较大压力。★南郑县县域城镇总人口19.8万人，县城区汉山镇人口仅2.6万人。本次市场调研共走访商户537家，基本涵盖县城区内的所有经营商户，其中对本项目感兴趣的商户仅82家，不到19%。本项目商业规划铺位1-3层共计188个（不含住宅底商），项目在招商上将面临投资群体严重不足的问题；★居民对品牌操作抗性较大；通过调研得知，南郑县民众对品牌产品无概念，在购买商品时注重品牌效应的客户仅占20%左右，对国内知名品牌知晓甚少，存在消费盲目性，主要关注价格，本项目在商业定位时要慎重考虑此项。二、项目商业运营分析从本次市场调研可以看出，本项目地理位置一般，处于县城老商业核心圈边缘地