房地产企业审计方案

房地产企业审计方案第一篇：房地产企业审计方案房地产企业审计方案（一）审计重点、难点及应对策略1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。3.资金的往来情况。由于房地产企业开发周期较长，房屋预售后产生大量的现金流，而此时房屋建设尚处于施工前期阶段，后续尚需大量的资金投入，但开发商此时由于拥有大量的现金余额，常常会以股东借款的形式将此部分资金借出用于其他项目。为项目的后续建设留下一定的资金隐患。审计时应重点检查企业的现金流情况，对大额的股东借款进行跟踪审计，检查其手续是否健全、合法，是否有同意借款的股东会决议，借款的期限、利率等是否有规定，如会计年度末未归还，企业是否向税务部门申报利息税金。最重要的是确定股东的还款来源，以确保企业资金安全以及后续工程顺利完工。4.预收账款的审计。房地产企业由于其开发的特殊性，销售与结转收入的间隔时间较长，很多企业为调节利润，往往在会计年度末将不具备结转收入的预收账款转入主营业务收入，虚增当年利润，在下一个会计年度转回，随意的调节企业各年度的利润。审计时应重点关注预收账款科目的发生额及余额，对结转收入的预收账款重点检查其是对应的房屋竣工备案情况、交付使命情况，确保其结转收入的正确性。5.应收账款审计。企业房屋交付后，未交清购房款会记入应收账款科目，如企业存有大量应收账款余额，应进行重点审计。重点审计应账账款清单中所列购房合同，必要时可对购房业主进行询证，以证明是否为真实有效的客户以及客户产生违约的可能性。6.代建及配套工程的审计。企业在与政府签订土地出让合同时，合同中一般会要求企业进行一些配套设施或代建工程建设等。税法要求此类工程产权如未明确表示无偿转让政府或为业主使用，应按公允价值视同销售确认收入，结转成本，而大多企业只是将此类工程直接进行成本，逃避税收，应进行重点审计。（二）、具体科目审计方案一）、收入、成本审计详见本参选文件“（一）计策略。审计重点、难点及应对策略”有关收入及成本审二）债权审计1、检查、分析被审计单位期末往来款项的形成原因、款项性质；2、结合被审计单位与债权债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审计单位往来款项的真实性和完整性；3、对长期挂账的往来款项进行分析，明确挂账原因，结合诉讼时效、债务单位经营情况、过去还款情况分析债权可收回性，对于收回的可能性较小的款项进行提示，并考虑减值准备计提的恰当性；4、对员工借款结合被审计单位员工借款管理相关办法、备用金管理相关办法、费用报销管理相关办法，检查并分析挂账的合理性；5、必要时对主要债权进行函证，取得债权单位确认资料。二)、实物资产审计1、检查固定资产确认标准是否规定；检查资产折旧政策是否符合规定；检查固定资产后续支出的会计处理是否符合规定；检查固定资产分类是否正确。2、检查相关资产是否办理产权证，产权证权属关系是否清晰；检查固定资产是否用于抵押或为他人作抵押担保。3、对重要资产进行清点，确保公司账面资产与实物、卡片账一致；4、在清点过程中关注资产使用状态，检查是否有已损毁未及报损资产、是否存在已无法使用但未作处理资产，是否存在已损坏但未申报的资产；5、对被审计单位尚未出售或者自持的开发产品，结合物业开发过程中的各项成本、费用的真实性进行检查，重点检查物业开发过程中各项成本、费用归集情况，各项成本、费用在各物业之间的分配是否理，重点检查各项成本、费用在商业物业和配套设施、公共建设间的分配情况，地上建筑与地下车位间的成本、费用分配情况，可售物业与不可售部分分摊分配情况；6、检查尚未出售的开发产品使用情况，用于对外出租的开发产品结合租赁合同了解租赁收入的收取情况；三)、货币资金、有价证券的审计1、检查被审计单位银行对账单、开销户清单、有价证券买卖台账，检查是否与被审计单位账务记录一致；2、对公司库存现金、有价证券进行现场盘点，对无法实施盘点的进行包括函证等在内的替代程序；四)、税费审计1、检查物业开发过程中土地增值税的清算缴纳情况，检查开发项目是否满足土地增值税汇算清缴条件，检查被审计单位是否办理土地增值税汇算清缴，对于尚未办理汇算清缴的结合物业销售情况、物业开发过程中成本、费用情况测算计提土地增值税；2、检查物业销售、持有过程中流转税的申报缴纳情况，检查被审计单位是否按照税收法规按归预缴相关增值税、营业税，是否及时汇算清缴项目增值税、营业税以及相应的附加税；3、检查物业开发过程中、物业自持过程中土地使用税、房产税的申报缴纳情况；4、检查被审计单位企业所得税汇算清缴情况；五)、员工薪酬审计1、结合被审计单位员工安置方案、人员情况以及原有人员分流情况对被审计单位吸收合并前员工费用计提的完整性、恰当性进行检查；2、根据被审计单位提供员工安置方案、员工对方案的意见情况统计表，检查员工安置费用的计提情况；3、检查员工正常工资、社保、公积金的计提发放情况；六）、其他债务审计1、结合被审计单位与债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审计单位对外负债的真实性和完整性；2、结合被审计单位物业开发过程中土地增值税的清理情况，特别是项目开发成本、费用的结算情况，结合与主要施工单位工程决算、送审、验收资料，检查公司项目开发过程中负债的完整性；3、必要时对主要债务进行函证，取得债务单位确认资料；4、结合被审计单位征信报告、借款合同、检查被审计单位金融负债的完整性；七）、对外投资审计1、检查对外投资的真实性、合法合规性；2、检查被投资资产的状态，检查被投资单位经营状况，是否存在有潜在亏损、减值情况；八）、其他事项1、结合国有资产相关管理办法，对于审计过程中发现的违法、违规现象向委托方进行提示，必要时形成管理建议书；2、结合被审计单位具体情况以及相关税收法律、法规，对吸收合并过程中的涉及的税收处理提供建议和方案；3、对于审计过程中关注到的重大事项及后续进行提示和必要的建议。第二篇：房地产公司内部审计方案审计方案根据集团公司领导安排，拟对**有限公司进行审计，审计方案如下：一、审计目标：对****房地产开发有限公司资产、负债及经营情况进行审计检查，做出客观评价，揭示公司经营风险，总结管理经验，对公司经营和管理提出合理意见及建议。二、审计范围：2011公司经营情况，有必要时可追溯或延伸审计。三、审计方式：现场审计四、审计内容：（一）收入1、检查公司收入规模、利润完成情况，收入、利润增长及贡献情况，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地产销售收入、提供劳务的安装收入、让渡资产使用全收入（利息收入、场地使用费收入等）。评价公司客户欠费、坏账率变化情况，评价公司收入质量；2、检查公司收入确认和核算是否真实、完整，是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，收入形成过程是否规范、有效，有无虚列、多列、少列或不列收入等问题，有无坐收坐支，资金账外循环等问题;（二）成本费用1、检查公司产品成本支出的范围和标准是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，支出是否真实、完整，有无虚列、多列、少列或不列等及违反权责发生制原则问题，以及公司人工成本来源、发放、结余等各项管理情况。包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价等，核实公司商品的成本造价。2、检查公司各项费用列支情况，包括公司的管理费用、销售费用、财务费用。3、公司各项税金。包括：（1）营业税及其附加（2）土地使用税（每平方米每年税费为：大城市1.5—30元，中等城市1.2—24元，小城市0.9—18元，县城、镇0.6—12元）。（3）房产税（税率为房产余值的1.2%，或者按房产租金的12%按年征收）（4）土地增值税实行四级超率累进税率；增值额未超过扣除金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%的部分，未超过扣除金额100%的部分税率为40%，速算扣除系数为5%；增值额超过扣除金额100%的部分，未超过扣除金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；增值额超过扣除金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%；（5）企业所得税。自2008年起，新企业所得税税率为25%。（三）工程造价检查建筑、安装施工等工程造价的真实性、准确性。（四）内控制度的健全性1、公司经营活动和重大经营决策的相关内部控制制度是否健全，潜在风险是否得到了有效控制；2、公司经营活动和重大经营决策是否履行决策程序，重要事项是否履行审批程序，是否符合国家有关法律法规规定及公司内部控制程序；3、公司经营活动和重大经营决策的落实执行，是否明确了责任执行部门并落实了相关责任，执行过程的内部控制是否有效；4、公司经营活动和重大经营决策是否达到预期的效果及对公司财务状况的影响，有无造成公司损失。5、检查公司规章制度建设情况，有无以权谋私，贪污、挪用、私分公款，转移公司资产，行贿受贿和挥霍浪费等行为，以及弄虚作假等重大违纪违规行为。五、审计程序及具体分工：（一）审计程序按照**审计工作底稿执行。（二）具体分工六、审计步骤1、2012年4月10日下发审计通知书；2、4月11日现场审计、相关部门指定专人配合并提供资料；3、5月15日提出审计报告，与被审单位交换意见；4、出具正式审计意见书；七、审计组成员第三篇：浅谈房地产企业工程跟踪审计浅谈房地产企业工程跟踪审计城投置业马小峰工程跟踪审计目前已广泛被建设方和施工方所接受，但是跟踪审计到底审什么、职责是什么、与监理有什么本质区别等问题一直困扰着跟踪审计的具体实施。笔者认为，只有明确界定工程跟踪审计的定义、职能，才能切实提高其在项目过程中的实施效果。一、跟踪审计与内部审计、监理的关系审计发展至今，内容上已从过去单纯的财务审计发展到经济生活的方方面面。跟踪审计作为审计业务的一门分支，具有审计学的共性，同时也有自己鲜明的特性。（一）跟踪审计是内部审计的补充和完善建设项目内部审计是内部审计机构和人员对建设项目实施全过程的真实、合法、效益性所进行的独立监督和评价活动，内容涉及建设项目的投资立项、设计（勘查）管理、招投标、合同管理、设备采购、工程管理、工程造价、竣工验收、财务管理、后期评价等过程的审查和评价。其目的是为了促进建设项目实现质量、速度、效益相统一。工程跟踪审计是内部审计的重要部分，主要对工程建造过程中的工艺、造价进行事中控制。但由于建设方自身内部审计技术、人员等力量的欠缺，无法完全履行建设项目涉及的内部审计职责，因而需要借助外部力量完善内部审计的实施。为了克服内部审计部门实施力量不足，满足实际需要，从而产生了以内部审计机构牵头，对工程中控制事项委托于社会审计机构这一委托代理关系。社会审计机构利用自身力量弥补内部审计机构不足，跟踪审计由此产生。（二）跟踪审计和监理的着重点不同工程建设监理是指监理单位受项目法人的委托，根据国家批准的工程项目建设文件、工程建设相关的法律、法规和工程建设监理合同及其它工程建设合同，对工程建设实施的监督管理。建设工程监理涉及到三大控制，即质量控制、进度控制、投资控制。同时监理机构应围绕“三管一协调”（合同管理、信息管理、安全文明施工管理和配合协调）开展工作。具体内容有审查材料、构配件和设备的计划及其进场的质量与数量，并采用巡视、平行检验的方式对工程隐蔽项目进行验收等。通过比较，可以发现，监理的职责与其存在相互重叠的现象。例如，监理对于工程质量和投资的把握、控制，同样在工程内部审计中有所涉及。而工程内部审计的职能的履行，则依靠跟踪审计方去实施。因此，监理和跟踪审计在两层不同的委托代理关系下（监理由建设方委托，跟踪审计由内部审计方委托），存在着职责重复、不易于分清的问题，也造成了监理、跟踪审计在工作过程中容易产生互相推诿的情况。简单的从隶属关系上区别两者的工作范围，对于实际工作控制意义不大。只有从本质上界定他们之间的区别、联系，才能真正明确各自职能与设置目的。笔者认为，监理与跟踪审计虽然存在职责上的重复，但是，应着重强调他们之间的印证和协助关系。跟踪审计与监理同样要对隐蔽项目与变更项目进行验收、审核。跟踪审计应重点对于工程量和造价予以控制，监理则要把工程质量作为控制重点。监理和跟踪审计的结果可以相互参照，以便更好地为建设方服务。二、工程跟踪审计定义、职能的界定跟踪审计始于工程内部审计。因此，跟踪审计的定义应是受项目法人委托，隶属于内部审计部门，重点对工程事前、事中涉及变更、隐蔽项目、拨付款等要点进行控制，最终将工程实际状况给予确切反映，为工程最终决算审计作铺垫的一种审计。跟踪审计职能应重点以服务决算审计为目的，围绕工程造价开展审计工作。具体包括：（一）监督、控制职能工程在施工过程中，虽然监理在工程质量控制上负主要责任，但是，仅由监理监督，难于全面实施。因此，跟踪审计组应将监理控制效果作为监督控制的一项内容，目的是印证监理工作是否能满足建设方要求。同时，将其结果及时报送内部审计机构，从而形成相互制约的纽带关系。（二）鉴证、评价职能跟踪审计要从工程源头抓起，对工程进行全过程监督。它是提高审计质量，控制工程造价，提高投资效益的重要措施。特别是随着市场经济的发展，很多材料和设备都通过招标、竞价的方式进行采购，一些相同的材料和设备在不同项目中的报价不同。跟踪审计方作为工程全过程管理的参与者，应及时掌握第一手资料，对其进行鉴证、评价。只有通过跟踪审计在事前、事中严格把关，才能揭露和防止问题的发生，从而防止工程前期出现问题，加强工程实施过程中的管理。（三）初审职能工程结束后，跟踪审计组有责任对施工方提供决算资料的真实性、完整性从造价的角度进行初审。重点审核其报送材料是否严密、客观、真实；资料是否包括开工令、设计变更图纸、设计变更签证单、竣工验收报告、验收结论材料、竣工图隐蔽工程资料、验收纪录、会议纪要、施工日记、决算等必备资料。同时，对于施工方提供的决算资料进行审计，确定结算选用的定额是否正确，清单量和计价量是否合理，有无利用缺项子目套取投资的情况，最大限度保护建设方利益。三、跟踪审计实施过程控制要点（一）开工前期跟踪审计实施要点工程开工前，跟踪审计组首先要对建设项目可行性研究报告的真实性、完整性和科学性进行审查与评价，对工程项目投资估算、资金筹措、施工设计、招投标及合同签署等内容进行审核，重点评价工程项目开工前期准备工作的内部流程设计、职责分工、内部控制等。（1）对工程建设资金的审计。重点是审查建设资金是否落实到位、是否合理、是否专户存储，能否满足项目建设当年应完成工作量的需要。（2）对建设项目审批文件的审计。包括项目建议书、可行性研究报告、环境影响评估报告、概算批复、建设用地批准、建设规划及施工许可、环保及消防批准、项目设计及设计图审核等文件是否齐全。（3）对工程设计、图纸会审进行全面性、准确性审计。力求不漏项，不留缺口，并要考虑到足够的不可预见因素，使其能真正起到控制作用，避免“三超”（即概算超计划、预算超概算、决算超预算）现象。（4）对施工招投标的投标文件和标底的严密性、合规性、准确性进行审计。审查招投标程序及其结果是否合法、有效，签定的施工合同是否严密等。（二）施工过程中跟踪审计控制要点跟踪审计的工作重点是对工程施工过程中的隐蔽工程量、材料价款、工程进度款拨付及其现场变更签证单等内容进行监督控制。（1）对于隐蔽工程量的现场确定。工程施工中会涉及到大量的隐蔽项目，隐蔽工程量的确定是否属实会对决算审计效果及最终工程造价产生直接影响。同时，施工工艺所选用方式的不同，也会对工程造价产生影响。因此，跟踪审计方需要对隐蔽项目的工程量、施工工艺进行现场确定，必要时可通过拍照录像，与监理、内部审计部门及建设单位工程部门相互配合、印证的方式确定工程量，从而取得较好效果。（2）进场材料价格确定。材料价格确定要根据合同条款进行区分。如果合同为统包价，跟踪审计主要以材料选择是否与合同承诺一致予以确定；如果合同以最终决算审计作为基础，则要对进场材料的产地、规格等内容进行复核。同时，要对市场进行必要询价，避免因市场行情的变动，造成不必要损失；材料若为建设方自行购买，则要对材料购买各环节内部控制的严密性进行监督。（3）变更签证的确定。现场签证对于工程造价的控制起着重要作用。现场签证的内容涉及工程设计变更、建设方对施工方提出的工程要求以及隐蔽工程验收等内容。同时，现场签证涉及到建设方、施工方、监理、跟踪审计等多方会签。笔者认为，要根据签证的内容，明确现场签证流程。首先，根据现场签证单确定涉及设计变更的提出者是建设方还是施工方。如果是建设方提出变更（不涉及结构等问题）则由监理确定其变更的合理性、可行性，再由跟踪审计确定工程造价，最后传达给施工方。同时，要求监理、跟踪审计做好对工程现场监督和工程量的核实工作。如果变更是由施工方提出，则由建设方判断其可行性，再由监理和跟踪审计提出变更初始评估，最后传达给施工方。建设方可以根据工程规模，确定现场签证单涉及的造价额度，从而防止超支现象发生。因此，变更签证单的内容决定了签证流程的不同。只有发挥监理、跟踪审计监督、鉴证职能才能从源头上控制工程造价。（三）工程竣工后跟踪审计实施要点工程竣工验收后，跟踪审计组要及时对施工单位下发提请竣工结算要求，对施工方提请竣工结算资料的完整性、真实性进行验收、审核。同时，对施工方提供的决算资料中涉及变更、隐蔽项目内容的工程量的真实性进行复核，确保施工方提供资料能真实反映工程实际情况。（1）严把工程量计算关。如审核工程量计算规则与方法是否与定额要求一致；核实图纸与有关现场签证的施工是否真实；分析施工方案的效益性等。（2）严把定额套用关。如结算选用的定额是否正确；相关的定额子目套用是否合理，有无高套定额现象；定额缺项的相关造价确定是否合理，有无利用缺项子目套取投资的情况；结算单价是否与中标时的报价相一致等。（3）严把工程取费关。重点审计结算中各项费用的计取比例、计算基础是否符合规定等。（4）严把材料价差关。如材料质量是否合格；材料价差调整依据的市场指导价和预算价是否正确；施工企业自