龙头房企补充土地积极性明显提高 土地拍卖价格未触上限

Word龙头房企补充土地积极性明显提高土地拍卖价格未触上限房地产行业贷款规模增长趋势明显减缓，少数银行出现负增长现象。近期房地产融资出现全面趋紧现象，但对于龙头房地产企业来说影响并不大。根据数据显示，截至2月20日，在受到春节假期的影响下，仍有30家房企的拿地金额超过了20亿元，合计拿地花费则高达2331.9亿元。这30家房企中，前10家房企的拿地金额均超过100亿。

深圳、南京、长沙的土地市场在春节后依然延续此前的火热行情，多宗土地溢价率超过50%。对此，有业内人士称，龙头房企在规模上竞争激烈，而要想在这方面保持竞争力，最简单有效的办法就是多拿土地，由于三、四线城市去库存压力还很大，因此楼市销售状况较好的一、二线重点城市就成了龙头房企的必争之地。

龙头房企拿地积极

在2021年收获创纪录的销售面积与销售金额后，龙头房企们补充土地的积极性也明显提高。前15家房企的拿地金额均超过50亿元，前10家则都在100亿元以上。

这其中，碧桂园的表现无疑最引人关注。其无论是在拿地数量(44宗)还是拿地金额(220.09亿元)上，都远超其他公司，也是唯一一家年内拿地金额超过200亿元的房企。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟指出，碧桂园之所以如此积极扩张，原因无外乎两点：一是销售高增长背后亟须补仓;二是碧桂园擅长操作郊区大盘。

据悉，2021年碧桂园实现销售金额3088.4亿元，销售面积3747万平方米，分别同比增长120%和74%，增速位列大型房企头名的同时，也成功跻身房企第一梯队，并紧随在恒大和万科身后。

知情人士则指出，碧桂园积极拿地一方面是规模上的考虑，另一方面和战略布局的变化有关。目前，其已经从“以三、四线城市为主、同时投资布局二线城市近郊、一线城市周边”的整体定位，变为“以二线城市中心、一线城市周边为主”。

而除碧桂园外，A股两大龙头房企万科和保利地产在土地市场上也是收获颇丰，其中万科年内拿地17宗，保利地产拿地15宗，花费均超过百亿元。

不过，在金融部门普遍收紧房地产类贷款的情况下，房企的拿地速度或许会有所放缓。

2月13日，中国证券投资基金业协会发布了《备案管理规范第4号》文件，强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。据悉，限制的私募资管产品包括但不限于委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托收益权及其他资产收(受)益权、以名股实债方式受让房企股权、其他债权投资等方式。过去这些产品的融资，常常被用于帮助房企支付土地出让金和补充流动资金。

此外，银行和开发商之间的配资拿地合作，也已经在相关部门的监管下开始收紧。

对此，有业内人士指出，房地产融资趋紧，肯定会对房企的资金链产生一定影响，但龙头房企的融资渠道普遍多元化，且手中现金较多，压力不会很大。但对于中小房企来说，融资收紧后，很可能会影响到企业的生存，进一步加剧行业的洗牌。从土地层面看，一、二线核心城市的地块，中小房企根本无力竞争，基本都被大型房企所包揽，而这些开发商目前都在深耕一、二线城市，所以竞争仍会十分激烈。

土地市场拍卖价格未触上限

16日下午，北京土地市场迎来春节后首拍，两宗房山良乡镇住宅用地采取“限房价竞地价”的方式出让，仅20分钟就成交了41.35亿元，并且两宗地均未触及价格上限。其中一宗被龙湖、首开、中海、保利联合体以23.25亿元拿下，另一宗被金地、旭辉联合体以18.1亿元拿下。

从房山区良乡镇两宗地块分布上看，两宗土地均位于房山良乡镇，距离地铁房山线稍远，属于良乡郊区位置。参与两宗地块的竞拍企业均为8家竞拍主体。

据了解，这两宗地块沿袭了试点土拍的政策，均采用“限房价竞地价”的模式进行拍卖。90平方米以下需要占70%规模，二手商品房5年内不得出让。尽管位置较为偏远且存在各种约束条件，整个土拍过程依旧非常激烈。

昨天下午首先进行拍卖的是良乡镇01-02-03地块。该地块起始价为21亿元，为多功能用地，总建筑面积13.3万平方米，其中住宅面积8.8万平方米。仅7轮报价，龙湖、首开、中海、保利联合体就将该地块收入囊中。最终成交价为23.25亿元，溢价率10.7%。

竞拍的第二块地为房山区良乡镇01-13-02等地块，该地块起始价为16.6亿元，总建筑面积10.2万平方米，其中住宅面积8.7万平方米。

举牌仅仅10轮，金地、旭辉联合体以18.1亿元的价格拿下该地块，同样未触及上限，溢价率9.1%。短短20分钟，两块地均以低溢价率成交。业内人士分析，这与位置偏远，限制条件多有关。

目前，良乡核心区商品房住宅有远洋·新仕界、天恒·水岸壹号、绿地诺亚方舟、五矿·铭品、首开熙悦睿府·书香等，均价在4万至5万元之间。该两宗地块商品住房销售均价不超过38994元，且最高销售单价不得超过40944元的销售价格，比区域目前在售项目低出近20%。