济南某住宅地产定价策略

本科毕业论文题目：：院（部）：专业：：班级：：姓名：：学号：：指导教师：完成日期：目录摘要··············································································ⅢABSTRACCT········································································Ⅳ1前言1.1房地产的的现行定价策策略及问题····················································111.2选题背景景··········································································21.3相关研究究综述·····································································2国外房地产定价价的相关理论论····················································22我国房地产定价价的相关理论论····················································33结论············································································441.4研究的主主要内容、目目的与方法······················································42房地产定价价相关理论2.1房地产的的价格构成································································662.2房地产定定价理论基础础·····························································102.2.1房地地产供需理论论：市场定价价策略的基础础········································11房地产的需需求价格弹性性理论················································102.2.2房地地产消费者购购买行为理论论：消费者导导向策略·································1113****项项目市场环境境分析3.1全国房地地产市场状况况分析························································143.2济南房地地产市场状况况分析························································183.2.1供需需状况分析··································································18济南市商品房区区域价格走势势分析··············································222****竞争楼楼盘情况及定定价策略比较较·······································2334****商商品房价格策策略的制定4.1*****项目定价整整体策略······················································254.2*****项目开盘价价格策略······················································254.2.1低开开高走策略··································································25高开低走策略·································································277****项目开开盘策略·······················································284.3*****商品房阶段段性价格策略略·················································284.3.1基本本策略······································································228各阶段价格策略略······························································284.4*****商品房价格格修正的权变变策略············································304.4.1旺销销状况下的价价格策略························································31滞销状况下的价价格策略·······················································31权变途径······································································315****定价价策略实施的的相关建议5.1加强项目目成本控制·······························································3445.2形成现代代营销理念·······························································3555.3制订系统统整合的营销销策略························································365.4充分利用用现代信息管管理手段······················································375.5注意高水水平房屋销售售人员的培养养·················································396结论··············································································41谢辞···············································································43参考文献············································································44摘要近十年来，济南南市房地产业业发展的势头头越来越迅猛猛，房地产项项目尤其是同同一供求圈内内的房地产项项目之间的竞竞争日趋白热热化，而竞争争的焦点往往往又集中在价价格竞争方面面，如何为****商品房确定定一个最优的的价格竞争策策略来实现房房地产项目的的最快变现，不不仅是济南****房地产开发发有限责任公公司所关心的的问题，而且且是所有开发发商关心的问问题，因此对对这个问题的的研究具有非非常重要的意意义。本文首先对有关关定价理论进进行了综述，包包括供需均衡衡理论、商品品房的定价方方法、房地产产定价的整体体策略、独特特定价体系和和现代营销理理论；其次是是对****项目的外部部环境和内部部条件进行分分析，包括行行业特点、行行业市场状况况、消费需求求特征、楼盘盘竞争情况、项项目概况、成成本分析、影影响项目商品品房价格的因因素等内容，在在此分析的基基础上对****项目商品房房现在与未来来的市场环境境和企业现状状做出评价和和建议，找到到了该项目的的优势、劣势势、机会与威威胁，然后从从营销管理的的角度出发，在在大量测算和和论证的基础础上，选择并并通过采用市市场比较法定定价技术，提提出了价格竞竞争策略，包包括价格的设设计、实施和和修正调整；；最后对定价价策略的实施施提出了相关关建议。关键词：房地产产；定价策略略；策略选择择RealEsstatePriceeStraategyReseaarchfforGaardenof*****in****ABSTRACCTSinceaabout10yeearsaago,ttheimmpetussofrrealeestateedeveelopmeentinnJinaanhassbecoomemooreanndmorreswiiftanndvioolent..Reallestaateittems,especciallyythecompeetitiooninoneccircleeofssupplyyanddemanndturrnswhhite,buttthefoocusooftheecomppetitiionussuallyyconccentraateonnthesideofprrice.Howttodeffinetthebeestprriceccompettitionnstraategyfor*****CittytoputtthereealesstateitemssintoopraccticeinthheshoortestttimeeisaaprobblemcconcerrnedbbynottonlyyJinaanbuiiltfoourreealesstatedevellopmenntlimmitedliabiilitycompaany,bbutallsoallltheeotheeropeenupmerchhants..Conssequenntly,thesstudyofthhisprroblemmisoofimpportanntsiggnificcance..Atfirsst,thhereelativveprricettheoryyisssummarrized,,intthisttextsuuchassEquiilibriiumThheoryofSuupplyandDDemandd,theePricceMetthodsforccommodditybbuildiings,theGGeneraalPriceStrattegyfforreealesstate,,speccialppricesysteemanddtheTheorryofModerrnMarrketinng.Seecondlly,thheextternallandinterrnaleenviroomentssisaanalyssed,iincluddingttradecharaacteriistic,,traddemarrketccondittion,consuumptivvedemmandccharaccterisstic,compeetitioonamoongbuuildinngs,ggeneraalsittuatioonoftheiitem,costanalyysing,,facttorstthateeffecttstheepriccesoffthecommooditybuilddings,,andsoonn.Bassedonntheaboveeanallysingg,juddgemenntsanndprooposallsareemadeefortheppresenntanddfutuuremaarketenvirrementtandfirmactuaalityofthhecommmodittybuiildinggsof*****Ciityittem,aandthhestrrengthhen,wweakneess,oopporttunityyandthreaatoftheiitemaarefooundoout.AAfterwwards,,starrtingfromtheaangleofmaarketiingaddminisstratiion,bbasedonexxtensiivemmeasurrementtsandddemoonstraation,,throoughaadoptiingthheteechnollogyoofpriice-fiixinginmaarket--compaarativve,puutforrwardtothhepriicecoompetiitivestrattegy..Atlaast,putforwaardinnterreelativveprooposallsforrtheexecuutiveofthhestrrategyy.KeyWorrds:reealesstate；PriceeStraategy；Strattegysselectting1前言1.1房地产的的现行定价策策略及问题随着我我国由计划经经济向市场经经济的逐步过过渡，济南****房地产开发发有限责任公公司也逐渐摆摆脱了传统计计划经济经营营模式的束缚缚，成为与市市场直接接轨轨的开发型企企业。但由于于各种因素的的影响，公司司在商品房定定价策略上还还没有形成一一套科学、合合理、有效的的产品定价机机制，使公司司在市场价格格竞争过程中中始终处于被被动局面，蒙蒙受了不小的的经济损失。在在以往的小区区商品房销售售过程中，定定价问题一直直未有好的解解决办法，没没有科学的定定价模式，随随意性强，一一般的程序是是：工程竣工工以后，找一一个有代表性性的工程进行行工程决算，然然后召集有关关部门，将有有关的成本费费用叠加得出出成本，在此此基础上加上上领导认可的的利润挂牌标标价，打广告告销售，一般般不再调整价价格，小区内内不同位置不不同环境的商商品房单位几几乎无差价，有有时调整价格格，也是凭感感觉升降价，其存在的问题主主要表现在：：（1）定价方法法单一，基本本上依赖于成成本导向定价价公司虽虽然已进入市市场，但商品品房定价基本本上依赖于成成本导向定价价，定价策略略落后，定价价方法单一，定定价模式不成成熟，考虑内内部因素过多多，考虑外部部因素较少，致致使公司难以以适应激烈的的市场竞争。（2）价价格调整无依依据，随意性性强公司采采取市场淡旺旺心理感受定定价法，价格格随意性强，受受主观因素影影响比较大，往往往造成商品品房积压或供供不应求，难难以适应市场场的变化。（3）公公司产品价格格的制定同其其他营销组合合脱节诸如市场分析、竞竞争者状况、销销售渠道选择择以及批量销销售价格折扣扣、货款回收收率的价格折折扣、最低限限价的确定等等因素未被看看成是市场定定价的内在要要素，而是孤孤立的对待定定价，没有形形成多样化、差差别化并适应应公司自身竞竞争优势的价价格体系，最最终使公司蒙蒙受不必要的的经济损失。（4）商品房的的定价策略不不能与房地产产的独特特性性相匹配房地产是一类特特殊商品，有有自己的独特特特性，如不不可移动性、价价值的高大性性、施工的阶阶段性与群体体产品性等，那那么，它的定定价策略也不不同于一般的的产品，现行行策略未能体体现此特点，不不能因地制宜宜，灵活权变变。从定价现状可以以看出，公司司在以往商品品房定价方法法和策略方面面存在着比较较突出的问题题和矛盾，另另外****项目占当期期公司开发量量的60％上，因因而有着举足足轻重的地位位，开发面积积大、投入资资金大、施工工周期长、不不可预见的因因素多，而价价格是否合适适，策略是否否得当，直接接影响到****项目商品房房是否会被消消费者所接受受，消费者接接受与否直接接影响到****楼盘的成败败，也就直接接影响到公司司的当期命运运。本文正是是从解决这些些矛盾的角度度出发，拟从从理论上对商商品房定价的的方法和策略略作以探讨和和研究，并与与公司的代表表性项目—****商品房定价价实践密切结结合，以建立立科学、有效效、合理的定定价机制，形形成公司在****自身的定价价优势，竞争争优势扩大市市场份额。为为此，本人选选择了“济南****房地产开发发有限责任公公司****项目商品房房定价策略研研究”这一论题。1.2选题背景景近十几年来，我我国房地产业业增势强劲，成成为拉动经济济增长的重要要力量，同样样，济南市房房地产业发展展的势头也越越来越迅猛，房房地产项目尤尤其是同一供供求区域内的的房地产项目目之间的竞争争日趋白热化化，而开发商商竞争的焦点点又往往集中中在价格竞争争方面。“所有的营利组组织和许多非非营利组织都都面临着一个个给他们产品品或者服务制制定价格的任任务”。在营销组组合中，价格格是最灵活且且唯一能产生生收入的因素素，也是市场场经济中企业业竞争的重要要决策变量。作作为一个企业业，在市场上上的各种竞争争策略最终都都将在定价决决策上得到体体现，研究和和确定合理的的定价方法和和策略已成为为企业在激烈烈的市场竞争争中战胜对手手、扩大市场场份额、取得得经济效益的的先决条件。本本文正是基于于这一前提，本本人以济南****房地产开发发有限责任公公司****项目为研究究对象，对该该行业定价方方法和策略作作一研究，从从而得出****项目商品房房定价的策略略，同时也为为公司其它商商品房进行定定价提供参考考依据。1.3相关研究究综述国外房地产定价价的相关理论论进入20世纪以以后，随着房房地产业的发发展，定价问问题逐渐成为为研究的热点点，一些西方方经济学家开开始研究房地地产的定价问问题，以为发发达国家房地地产定价提供供指导性的理理论。现代房地产定价价理论的发源源地是英国，其其早在1884年便出版了了房地产定价价的专著，详详细论述了收收益法，其后后的近百年，该该方法几乎没没什么变动，为为以后很多房房地产企业所所运用。20世纪20年代以来，西西方主要国家家进入城市化化高速发展时时期，房地产产业出现空前前繁荣，同时时推动房地产产定价研究的的发展，主要要有以下研究究成果：费希尔（IrvvingFFisherr）在1923年发表《房房地产原理》和和巴比科克(FredderickkM.Boobcockk)在1924年发表的《房房地产估价》里里，提出了房房地产的定价价基础—房地产价值值论。摩茨科（ArtthurJJ.Merrtzke）在1927年发表了《房房地产评估过过程》，提出出了房地产不不同定价方法法的相互验证证的理论基础础。其后，海海德（K.Leee.Hydder）、阿特金金森（HarryyGranntAtkkinsonn）和舒姆茨茨（GeorggeL.Schmuutz）分别发展展了市场比较较法、收益法法和成本法，使使这三种定价价方法更加完完善和实用。美美国多位经济济学家在20世纪后半期期提出应该以以区位理论指指导房地产定定价的观点。总的来说，对于于定价方法，由由于各个国家家和地区情况况不同，房地地产定价方法法的发展和应应用也不同。国国外房地产定定价主要分两两类，一是以以英国为代表表的英联邦国国家，主要采采用市场比较较法、收益法法、成本法、利利润法和剩余余法。在进行行房地产定价价时，注重经经验、艺术和和市场信息，忽忽视数学模型型的运用。相相关学者认为为，在市场发发达情况下，直直接根据市场场信息定价更更为可靠。二二是以美国为为代表的北美美、日本等国国家，主要采采用市场比较较法、收益法法和成本法。在在房地产定价价时，注重技技术、计量和和数学模型。相相关学者认为为，通过建立立具体数学模模型定价更为为公平合理。我国房地产定价价的相关理论论我国房地产定价价理论的研究究始于20世纪30年代，这一一时期以介绍绍国外的房地地产定价理论论为主，对房房地产定价作作了初步研究究，尚未形成成自己的独特特定价理论体体系。改革开放以后，我我国房地产业业得到了空前前发展，房地地产价格问题题的研究对于于房地产业发发展有着重要要的现实意义义，因此房地地产价格逐渐渐成为热点问问题，越来越越多的实际工工作者和房地地产研究人员员在这方面作作了很多研究究，房地产定定价理论也空空前繁荣起来来。在房地产价格形形成方面，柴柴强提出了房房地产价格形形成的三个基基础：房地产产的有用性、稀稀缺性和对房房地产的有效效需求。目前国内关于房房地产定价影影响因素的研研究成果，主主要有：徐文文通等学者提提出，影响房房地产因素主主要是房屋价价值、房地产产的供求关系系、房屋特点点、区域环境境和土地价格格变动；而于于颖等学者则则认为，在市市场中，除了了以上影响因因素外，还受受到开发成本本、竞争状况况、企业营销销目标、宏观观环境和消费费者心理等因因素的影响。在房地产价格分分类上，张跃跃庆泽认为，商商品房的价格格可分为理论论价格和实际际价格，前者者为商品房的的货币表现，后后者为根据具具体经济情况况和国家相关关政策所确定定的价格；在房地产定价方方法方面，王王人己、姚玲玲珍等提出了了以替代原理理为原则的比比较法、以成成本理论为原原则的成本法法、以收益理理论为原则的的收益法、长长期趋势法、路路线价法和剩剩余法；柴强强等学者提出出，除了上述述方法外，还还有假设开发发法；吴庆玲玲提出残余估估价法；还有有些学者提出出以最优化为为原则的影子子价格法；杨杨亦乔通过对对房地产定价价收益法进行行分析，提出出了资本化方方法和折现方方法的一致性性；陈敬东通通过分析享乐乐定价法在房房地产定价中中的应用，提提出房地产商商可根据消费费者的偏好推推断出其边际际隐性价格，即即消费者愿意意支付的最高高价格，从而而确定该商品品房的价格。在在定价误差方方面，施建刚刚通过分析和和比较传统比比较法定价误误差和模糊数数学法定价误误差，认为模模糊数学法定定价的精度比比传统比较法法更高，并建建议对价值量量大或特殊的的商品房定价价采取此方法法。在商品房的定价价策略方面，有有学者提出四四种定价策略略：新产品定定价策略、折折扣定价策略略、差别定价价策略和心理理定价策略。结论目前，学界对于于房地产的定定价问题研究究虽然有一定定的基础，但但总体来说，不不够系统。在在实践操作层层面上，各房房地产企业运运用了自己经经验进行操作作，普遍缺乏乏系统的研究究，还有诸多多的问题需要要进一步探讨讨。本文希望望在这方面进进行补充。1.4研究的主主要内容、目目的与方法房地产价格的制制定是房地产产销售策划的的重头戏。价价格在不同方方面表示的意意义有所不同同。从经济学学角度看，价价格是严肃的的，价格是商商品价值的货货币表现，商商品的价值是是凝结在商品品中的抽象人人类劳动，它它构成了商品品交换的实体体，价值是商商品价格的最最终基础。从从市场学角度度看，价格是是活跃的，价价格对市场变变化应作出灵灵敏的反映，会会偏离商品的的价值，但价价格最终还是是由价值所决决定，即在市市场运作中，价价格总是围绕绕价值上下波波动。在完全全竞争的市场场条件下，市市场均衡价格格和数量是由由市场供给曲曲线和市场需需求曲线的交交点所决定的的。在非完全全竞争市场条条件下，边际际收入曲线与与边际成本曲曲线的交点决决定了企业的的均衡产品数数量和均衡价价格。从理论论上讲，追求求利润最大化化的厂商定价价遵循边际收收益等于边际际成本的简单单原则。但在在实践中，特特别是激烈的的市场竞争中中，不同的市市场条件会产产生不同的市市场价格，不不同的顾客群群体会反映不不同的消费选选择倾向，不不同市场上的的供需矛盾会会导致厂商采采取不同的定定价方法和定定价模型，准准确地确定边边际成本和边边际收益变得得十分困难。因因此，在实践践中，对同一一企业来说，考考虑以上不同同的因素就会会产生不同的的定价模式，同同时作为一类类特殊的商品品，房地产行行业又有着独独特的定价特特点。本文正是从市场场供求关系入入手，结合济济南****房地产开发发有限责任公公司****项目研究了了房地产价格格运行的基本本规律、房地地产项目的定定价方法、房房地产整体定定价策略、独独特定价体系系和现代营销销理论，并论论述了房地产产这一特殊行行业的分类、特特点的定价策策略。在市场场竞争过程中中，房地产定定价策略具有有极其重要。本本文研究的主主要目的在于于希望通过对对产品定价理理论的研究，建建立起较为科科学合理的定定价方法和定定价策略。探探讨房地产定定价过程中存存在的随意性性、盲目性、滞滞后性和僵化化性等问题，从从而提高定价价的科学性、灵灵活性和有效效性，以适应应市场需求，提提高市场占有有率。本文在研究过程程中，结合济济南****房地产开发发有限责任公公司****项目运用了了经济学理论论、现代市场场营销学理论论，采用了定定性为主导的的实证分析法法、数理统计计分析法。通通过大量的调调查研究、搜搜集资料，对对影响房地产产定价的因素素和独特的价价格特征进行行分析，总结结房地产定价价的方法和策策略，简要论论述了实施该该定价策略应应具备的条件件。本文研究的框架架共分为六个个部分：第一部分：前言言。提出问题题选题背景，认认为房地产定定价策略具有有极其重要的的作用，分析析当前商品房房现行定价策策略存在的问问题。对研究究的主要内容容及目的进行行说明，对国国内外相关研研究综述。第二部分：房地地产定价相关关理论及其方方法。对房地地产进行价格格分析；探讨讨房地产定价价理论基础，包包括房地产房房地产供需理理论，房地产产需求价格弹弹性理论和房房地产消费者者购买行为理理论。然后通通过三种导向向定价方法和和整体策略及及商品房的独独特价格体系系，探讨影响响消费者购买买行为的主要要因素，确定定房地产的独独特价格体系系及其基准价价定价方法。第三部分：*****项目市场环环境分析。重重点论述了该该项目所面临临行业状况、特特点及市场环环境和国内与与地方房地产产市场状况做做了介绍，并并对区域竞争争状况和消费费需求特征进进行了分析，以以此为下文进进一步确定济济南泉花园项项目商品房选选择竞争定价价作铺垫。第四部分：*****项目商品房房的价格策略略的制定。首首先提出了项项目的整体定定价策略，并并在基准价格格的基础上按按照公司当期期该项目不同同阶段的定价价目标结合商商品房的独特特行业特征进进行调整，提提出了一系列列价格策略并并制定了具体体的策略措施施。第五部部分：****定价策略实实施的相关建建议。提出了了为确保实施施效果而必须须制定的相关关措施的建议议。第六部部分：结论。总总结强调了本本文的论点，即即通过笔者本本人在文章中中大量细致地地分析，选定定了适合****商品房特点点的定价方法法和策略以不不断提高产品品的价格竞争争力，以达到到提高企业产产品的市场占占有率和公司司利润的效果果。2房地产定价相相关理论及其其方法2.1房地产的的价格构成房地产的价格构构成包含多方方面的因素，如如何准确地测测算项目成本本，必须从土土地成本、前前期规费、工工程成本、间间接成本等几几个方面分别别予以论述。当当然分析的前前提是该地块块的面积、容容积率、规划划要点己确定定，建材市场场行情相对稳稳定，并且开开发商有一定定的开发管理理水平。以下是构成房地地产价格的主主要方面：（1）土地成本本随着国家国土资资源部第11号令《招标标拍卖挂牌出出让国有土地地使用权规定定》的出台，全全国各地协议议转让土地已已基本绝迹，全全部转为公开开挂牌、竞拍拍竞卖。这也也意味着房地地产暴利的终终结，管理出出效益时代的的到来。在通通过协议转让让、以地补路路等方式获取取地块的时期期，开发商们们在拿地前不不需过多地作作研究分析，因因为那时大多多是协议操作作，开发风险险小，有较大大的获利空间间。而今后，由由于土地自身身的稀缺性，公公开的竞争将将日益激烈，激激烈的竞争也也将使获利空空间大大地受受到挤压，这这对项目投资资成本测算的的科学性和填填密性提出了了较高的要求求。保守有余余，将失去机机会，一事无无成；轻率冲冲动，将导致致亏损，严重重的将导致企企业破产。在在土地公开竞竞拍的推行下下，土地成本本日益成为开开发成本的重重要组成部分分，综合的地地价内容非常常广泛，主要要包括：土地地中标价、拆拆迁补偿费用用、代劳费用用、交易契税税等，土地成成本约占项目目开发成本的的35％—40％，并有进进一步上升的的趋势。一般般来说城市越越发达地价占占的总成本比比例越高，在在一级大城市市一些项目的的土地成本甚甚至超过成本本的50%。（2）前期规费费前期规费主要是是指从事房地地产开发项目目向政府交纳纳的相关费用用，主要包括括应交纳的基基础设施配套套费，教育附附加费、人防防经费、白蚁蚁费用、地区区配套费等，以以及先征后退退的新型墙体体材料基金、散散装水泥押金金等，此项费费用的缴纳基基数主要是按按施工图建筑筑面积，标准准按国家有关关规定执行。整整个前期规费费约占开发总总成本的10%左右，并有有降低的趋势势。（3）工程成本本此项费用为成本本中的“大头”，约占总成成本的40％—50％左右，具具体内容包括括：勘察、设设计、建筑检检测、质量检检验及景观设设计、项目监监理等费用；；土石方、围围墙、传达室室、现场办公公用房、临时时道路、临时时用水、临时时用电等三通通一平费用，不不同的地形地地貌的场地的的平整费用会会有很大的差差异。地基工工程费用，含含地基处理、桩桩基、基础、支支护等内容；；建筑安装工工程费用，包包括土建、安安装、门窗等等费用；电梯梯投资；小区区供电、供水水、供气费用用，室外道路路、雨污水系系统、消防系系统、景观绿绿化等费用；；小区智能化化费用，包括括门禁系统、防防盗报警系统统、监控系统统，有线电视视、电话、宽宽带系统等费费用；小区配配套费用（适适用于大规模模小区建设），包包括物业管理理用房、幼儿儿园、学校、社社区服务、会会所、医保中中心等建设费费用。上述所列的各项项工程费用需需根据项目所所在地的具体体情况进行分分析，没有标标准的指标可可以套用，应应随机应变。例例如在市区的的房产项目周周遍生活配套套已经相当完完善，发展商商并不需要花花费太多的费费用，相反郊郊区的大规模模社区，在道道路、生活配配套、交通等等方面的投入入非常巨大。（4）开发间接接费用此项费用是指开开发商运作该该项目所需发发生的开支，具具体明细如下下：①资金成本。该该费用实际是是项目开发的的机会成本，在在进行项目成成本分析时，应应按项目全贷贷款来考虑，因因为开发商即即使是用自有有资金，也还还是存在机会会成本。具体体分析时应采采用动态现金金流的计算方方法。②管理费用。包包括人员工资资、办公费用用、办证费用用、杂项开支支等，此费根根据各公司实实际的管理水水平按比例计计算。③销售费用。包包括了广告宣宣传费用、样样板房费用、销销售人员工资资、销售提成成等开支内容容，要根据不不同的项目内内容分析计算算。④其他不可预见见费用。此费费用是指一些些事前不能准准确预测的开开支，如特殊殊地质情况、物物价上涨、市市场压力、工工程、风险等等费用，通常常是按总投资资的3％—5％计列，视视项目个案而而定。⑤销售税费。是是指房产销售售需要缴纳的的税费，主要要指营业及附附加费、交易易服务费、印印花税、各项项基金、土地地增值税，约约为销售额的的6％，并要考考虑企业所得得税。⑥上述各项费用用中未提及的的其他支出。上述项目开发成成本，不仅是是在项目分析析中必须考虑虑的成本开支支，测算人员员必须根据本本企业的实际际情况，并充充分考虑拟投投资地块项目目的具体情况况进行分析取取舍。同时有有条件的开发发商还要做好好已有项目资资料的积累工工作，为新的的项目分析提提供参考。（5）影响房地地产价格的其其他主要因素素房地产的价格受受到多种因素素的影响，这这些因素从不不同的侧面，以以不同的程度度影响着房地地产价格水平平的高低。要要把握影响房房地产价格的的因素，首先先应在观念上上具备以下认认识：第一，各种影响响房地产价格格的因素，影影响房地产价价格变动的方方向不尽相同同：有的因素素降低房地产产的价格，有有的因素则提提高房地产的的价格。第二，各种影响响房地产价格格的因素，影影响房地产价价格变动的程程度不尽相同同：有的因素素对房地产价价格的影响较较大，即随着着这种因素的的变化所引起起的房地产价价格的升降幅幅度较大；有有的因素则影影响较小。第三，各种影响响房地产价格格的因素与房房地产价格之之间的影响关关系是不尽相相同的:有的因素对对房地产价格格的影响是一一向性的，即即随着这种因因素的变化会会一直提高（或或降低）房地地产的价格；；有的因素在在某一状况下下随着这种因因素的变化会会提高（或降降低）房地产产价格，但在在另一状况下下却随着这种种因素的变化化而会降低（或或提高）房地地产价格；有有的因素从某某一角度看会会提高房地产产价格，而从从另一角度看看却会降低房房地产价格，它它对房地产价价格的最终影影响如何，由由这两方面的的合力决定。第四，某些影响响因素对房地地产价格的影影响可以用数数学模型来度度量，但更多多的影响因素素对房地产价价格的影响是是无形的，难难以用数学公公式表达。房地产的价格除除以其价值为为基础外，还还存在影响房房地产价格的的其他因素。影影响房地产价价格的因素多多而复杂，现现将其分为以以下十类：①①供求状况；②自身因素；③环境因素；④人口因素；⑤经济因素；⑥社会因素；⑦行政因素；⑧心理因素；⑨国际因素；⑩其他因素。需需要说明的是是，许多影响响因素之间并并不是完全独独立的。从大的方面来看看，大致可以以分为以下三三类：（6）一般因素素一般因素是指在在经济、社会会方面对房地地产的状态、价价格水平产生生影响的因素素。从社会因素来看看，影响房地地产价格水平平的因素有：：第一，人口口状态。人口口增加，或人人口在某些地地区集中，则则该地区的房房地产需求增增大，从而使使该地区房产产价格水平呈呈上升趋势。第第二，家庭构构成状态。现现代家庭构成成观念已有了了很大的变化化，四世同堂堂并以纵向连连结为轴心的的大家庭制已已衰落，代之之以夫妇为中中心的小家庭庭构成，从而而对于居住单单元的需求增增加，这也成成为房地产价价格上涨的因因素。第三，城城市的形成和和公共设施的的建设状态。城城市的形成使使住宅的需求求提高，而公公共设施的建建设，由会使使该地区土地地效用提高，从从而都会使该该地区的商品品房价格上升升。第四，教教育及社会福福利状态。这这一因素会影影响社会文化化水平、生活活水平，进而而影响对房地地产的需求，影影响房地产商商品的价格等等。从经济因素来看看，主要有：：第一，储蓄蓄及投资水平平。储蓄、投投资水平与经经济增长同步步。经济增长长既表示国民民生产的增长长，也表示国国民总支出的的增长。在国国民总支出中中，有些部分分是朝向消费费品的住宅需需求，有的是是以投资而朝朝向生产品的的土地需求。因因此，消费者者对房地产的的需求与储蓄蓄、投资水平平有着密切的的关系。第二二，财政与金金融状况。目目前，大多数数国家通过财财政与税收手手段来调节宏宏观经济的运运行，对经济济的发展产生生影响，从而而，对房地产产价格也产生生影响作用。金金融同样也是是如此。经济济形势恶化会会导致银根紧紧缩，这种情情形的持续，不不但会使对房房地产的需求求减少，供应应量也会下降降，从而对房房地产价格产产生实际影响响。第三，物物价、工资及及就业水平。这这些因素会直直接影响对房房地产的需求求。工资、就就业水平高的的地区，往往往房地产价格格高；反之，则则低。第四，房房地产本身的的市场状况，供供求比例、租租售比、空置置率等指标。第第五，产业结结构的变化。如如果产业结构构变化较快，则则对投资需求求大，对房地地产的需求往往往也增大，从从而对房地产产价格产生影影响。从行政政因素看，国国家从全社会会利益和宏观观经济发展的的角度出发，或或者推动土地地的转移，或或者限制某类类土地的利用用，从而对房房地产价格产产生实际的影影响，如对土土地利用规划划及管制状况况，对地租、房房租、房价的的限制程度，房房地产税制状状况，住宅政政策等等。（7）区域地段段因素区域地段因素对对房地产的产产品形态和价价格水平起到到非常重要的的影响。这些些影响住宅区区域价格水平平的因素主要要有：离市中中心的距离及及交通设施状状况；居住区区居民的职业业、教育水平平、社会地位位、生活方式式等；生活设设施配置状况况，商业、学学校、公园、医医院等的配置置状况；洪水水、地震等灾灾害发生的程程度等。居住住环境是否优优良，包括居居住区是否清清净，有无独独特优异的自自然环境，有有无影响住宅宅环境的设施施，如工厂区区周遍环境的的污染等等对对房地产价格格产生极其重重要正面或负负面影响的一一些因素。这这些因素的判判断就是房地地产开发项目目的地段选择择，对开发项项目的地段选选择方法、标标准有多种，可可能是客观的的、主观的、定定量的或猜测测的。不论采采取何种方式式确定项目，选选择项目必须须有充足的、有有效的理由。房房地产利润，尤尤其是在早期期，非常大的的部分是通过过土地增值获获得的，正确确地选择地段段区域因素，对对商品房的开开发成功有关关键意义，后后期通过价格格把这些升值值的利润反映映出来。（8）个别因素素个别因素即房地地产项目产品品特性对房地地产个别价格格的影响因素素，主要是从从居住规划和和建筑物的情情形来分析，这这些因素具备备直接的服务务功能和使用用功能，也是是定价的基本本准则。同一一地块楼盘之之间的差异包包括产品类型型，工程进度度，规划配套套，平面设计计，公司品牌牌，付款方式式，建材装演演，楼盘整体体形象定位，建建筑风格，容容积率，绿化化率，实用率率。同一楼盘盘单元差异：：朝向差异，层层次差异，边边间差异，景景观差异，面面积差异，物物理性能（通通风采光）等等等这些方面面需要专业精精密细致的设设计和思考，以以求提高产品品的均好性，同同时有选择性性的根据楼盘盘自身的特点点突出其中几几方面，形成成特色和买点点，作为提升升稳定价格的的主要支撑点点。在影响房地产价价格的众因素素中，个别因因素最具研究究性和探讨价价值，例如不不同的地区，不不同的人群，他他们本身所固固有的思想观观念，宗教信信仰，风俗习习惯，封建迷迷信，意识看看法等对房地地产价格在某某种程度上会会造成很大的的影响。随着社会的发展展，经济的不不断飞跃，房房地产市场日日益繁荣，影影响房地产价价格的因素也也会越来越多多，在制定价价格策略时要要善于发现和和解决新问题题，根据具体体的实际情况况，全面而细细致地考虑各各种价格影响响因素并加以以综合分析认认真判断，从从而才能作出出更为准确公公正，切合实实际的评估。2.2房地产定定价理论基础础2.2.1房地地产供需理论论：市场定价价策略的基础础房地产供给与需需求是影响房房地产价格的的两个重要因因素。通过房房地产的供给给和消费者的的需求两方面面因素共同作作用，最终决决定房地产的的价格。而其其他的一切因因素要么通过过影响供给，要要么通过影响响需求来影响响房地产定价价。因此，我我们在制定代代售房地产价价格时，可根根据此时市场场供求关系，了了解和分析房房地产所处环环境中各种因因素对供求关关系的影响程程度，从而决决定房地产价价格。1房地产的需需求价格弹性性理论需求是制定房地地产价格的上上限，房地产产企业在制定定价格时，必必须估算需求求。首先要估估计房地产的的需求价格弹弹性和需求交交叉价格弹性性，了解不同同类型的消费费者对价格变变动的敏感程程度，再制定定可足够刺激激房地产销售售的适宜价格格。需求的价格弹性性（E）=需求变化百百分比/价格变化百百分比。当E大于1时，需求变变化的幅度大大于价格变化化的幅度。此此时，若房地地产价格稍微微下降，需求求量就会明显显增加，房地地产企业的总总收入也会随随之增加；反反之，总收入入会随之减少少。对于这类类需求弹性大大的房地产，采采取低价策略略销售有利。当E小于1时，需求变化的幅度小于价格变化的图1.1均衡价价格幅度。此时，即即使房地产的的价格下降很很多，需求量量也只有少量量增加，房地地产企业的总总收入也会随之减减少；反之，总总收入会随之之增加。对于于这类需求弹弹性小的房地地产，采取高高价策略销售售有利。当E等于1时，需求变变化的幅度等等于价格变化化的幅度，方方向相反。此此时，无论房房地产价格提提高还是下降降，对房地产产企业的总收收入都没有影影响。对于这这类需求弹性性单一的房地地产，不宜采采用价格手段段进行竞争，而而应该在其他他方面提高竞竞争优势。需求交叉价格弹弹性（Exy）=房地产Y需求量变化化百分比/房地产X的价格变化化百分比。当Exyy大于0时，表明X价格上升（下下降）引起Y需求量上升升（下降），这这说明X与Y之间为为替代关系；；当Exy小于0时，表明X价格上升（下下降）引起Y需求量的下降（上升升），这说明明X与Y之间为互补补关系，即需需要X和Y共同消费时时方能满足消消费者的某种种需求，这种种情况在房地地产市场中不不存在；当Exy等于0时，表明X价格变动不不会引起Y需求量的上上升或下降，这这说明X与Y之间为相互互独立的关系系。为了减少产品之之间的竞争，从从降低商品之之间的可替代代性出发，企企业对其产品品应实行差别化策略。产产品差别化程程度越大，产产品之间可替替代性越小，交交叉价格弹性性越小；反之之亦然。①2.2.2房地地产消费者购购买行为理论论：消费者导导向策略就许多产品而言言，识别购买买者是相当容容易的。很多多产品对象是是单一的。但但对于房地产的选择来说说，则是来自自多方面的。因因此，区别人人们在一项购购买决策过程程中可能扮①菲利普·科特特勒l（PhiliipKottler），《营销管酬酬新千年肋》，2001-07:109演的不同角色是是非常重要的的课题。（1）发起者：：发起者是指指首先提出或或有意想购买买某一产品或或服务的人。（2）影响者：：影响者是指指其看法或建建议对最终决决策具有一定定影响的人。（3）决策者：：决策者是指指决定购买的的人。（4）购买者：：购买者是指指实际采购人人。（5）使用者：：使用者是指指实际消费或或使用产品或或服务的人。在考察购买过程程的许多消费费者研究报告告中，购买过过程的“阶段模式”己被研究消消费者行为的的专家们概念念化了，用来来描述如花钱钱较多、介入入程度高的产产品购买行为为。见图列示示的模式，消消费者在购买买过程中主要要经历五个阶阶段：问题认认识、信息收收集、对可供选择方案的评评估、购买决决策和购买后后行为。这个个模式强调了了购买过程早早在实际购买买发生之前就就开始了，并并且购买之后后很久还会有有持续影响。它它提醒营销人人员应该将注注意力集中于购买的的全过程，而而不只是关注注购买决策这这一个环节。可供选择方案评估购买后行为购买决策问题认识信息收集可供选择方案评估购买后行为购买决策问题认识信息收集图2.2购买过过程的五个阶阶段影响消费者购买买行为的主要要因素：消费者不可能在在真空里做出出自己的购买买决策，他们们的购买决策策很大程度上上受到文化、社会、个人人和心理因素素的影响，见见图2.3，尽管管其中大部分分因素是营销销人员无法控控制的，但是必须须充分重视。因此，在制定房房地产价格过过程中，应把把房地产价格格的制定与房房地产的其他他环节整合起起来，诸如市市场分析、竞竞争者状况、销销售渠道选择择等因素应该该与房地产的的价格相互配合、相互促进进；同时，把把这些因素看看成是市场定定价的内在要要素，使房地地产定价与其其他的因素整整合起来，形形成一个统一一的销售过程程，以适应消消费者的各种种需求。另外外，要对影响消费者购购买行为的主主要因素进行行分析，分析析不同的消费费者类型和消消费者的不同同需要，尽可可能分等级、分分层次地制定定出“房地产歧视视价格”，最终吸引引更多的购买买者。文化因素◆文化因素◆文化◆亚文化◆社会阶层社会因素◆参考群体◆家庭◆角色与地位个人因素◆年龄和生命周期阶段◆职业和经济环境◆生活方式◆个性和自我观念心理因素◆激励◆知觉◆学习◆观念和态度购买者图2.3影响消消费者购买行行为的主要因因素示意图3****项目目市场环境分分析作为一一个企业，要要做到知己知知彼，百战不不殆，就必须须对房地产市市场环境加以以分析，目的的是准确判断断企业面临的的现在和未来来的市场环境境，掌握竞争争对手的发展展变化，客观观认识企业在在市场中的优优势及劣势，从从而为企业长长期生存与不不断发展选择择出与市场环环境相适应的的产品定价方方法和模型，不不失时机的抓抓住企业发展展的机遇和避避开环境的威威胁。下面本人从全国国及济南的房房地产市场状状况、济南消消费需求特征征、区域楼盘盘竞争状况等等方面分别加加以分析，以以为****项目商品房房定价做出环环境评价。3.1全国房地地产市场状况况分析房地产在我国是是一个新兴产产业，经过了了50年曲折的的发展历程，现现正逐步走上上正轨的、健健康的发展轨轨道。房地产产的发展大约约经历了三个个发展阶段：：1953—19978年，这这个阶段将住住宅作为福利利产品，否定定其商品属性性和价值，形形成住宅由国国家统一计划划、统一投资资建设、统一一分配的格局局，房地产的的市场配置功功能逐渐弱化化以至于完全全消失，工作作单位成为解解决职工住房房的依靠。1978——1992年，这这个阶段是我我国不断探索索社会主义市市场经济，对对住房制度不不断进行改革革，是房地产产商品属性逐逐渐恢复的过过程。在这个个阶段，国家家和地方政府府对住房制度度的改革进行行了多种形式式的探索，逐逐步完善房地地产的市场机机制，是对房房地产属性认认识提高，住住宅投资、分分配机制的转转化和探索阶阶段。1992年年至今，这个个阶段是房地地产市场逐渐渐形成并且不不断完善的阶阶段。房地产产逐渐走出忽忽冷忽热、波波动不定的状状况，向按需需定价、供需需相对均衡的的市场体系发发展，人们对对房地产业自自身发展规律律的认识也越越来越深刻；；金融业不断断同房地产相相融合，形成成筹资多元化化、机构完整整、布局合理理的房地产金金融体制；融融资工具多样样化，有信贷贷、担保贷款款、抵押贷款款等多种形式式。我国的的房地产业在在经历了近五五十年的发展展历程以后，逐逐步走向了成成熟。现对目目前全国房地地产市场现状状分析如下：：（1）整个市市场供给基本本平衡①房地产业的开开发投资状况况从房地地产业的投资资增长速度来来看，我国房房地产业的开开发投资增长长速度与全社社会投资增长长速度是一致致的。经过11994年以以后调整时期期，19988年房地产逐逐步走向复苏苏后，房地产产业的开发投投资增长率也也走向回升，2001年全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％,2002年全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地地产业的投资资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％,2002年这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升，商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。②房地产开发建建筑面积2001年全国国房地产新开开工面积和施施工面积较之之前几年有较较快增长，22002年新新开工面积、施施工面积、竣竣工面积都出出现了快速增增长的势头，全全国商品房施施工面积800730万平平方米，增长长22.6％；；新开工面积积3676万平平方米，增长长19.1％；；竣工面积116271万万平方米，比比2001年同同期增长288.3％。③房地产市场的的供给结构住宅、办办公楼、商业业用房是房地地产市场供给给的主要构成成部分，其中中住宅市场在在房地产市场场中所占的比比重最大，商商业用房市场场次之，办公公楼市场所占占的比重最小小。住宅供供给平稳增长长，住宅供给给的内部结构构发生变化，其其中别墅和高高档公寓所占占的比例有所所下降，安居居工程所占的的比例有所上上升。政府严严格控制高档档物业的投资资，普通住宅宅的投资比例例开始上升。2002年，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比2001年同期增长29.6％。办公楼楼市场供给有有所增加。22000年办办公楼投资完完成额仅为2293万平方方米，与19999年同期期相比增速下下降12.99％；20011年投资额较较2000年有有所增长，但但增幅较小；；2002年办办公楼开发投投资额呈现较较快增长。商业用用房的供求矛矛盾比较突出出。在前几年年经济发展过过热时，商业业用房比较畅畅销，出现了了严重的求过过于供的现象象。随着宏观观调控政策的的实施，商业业用房的销售售率迅速下降降，但每年商商业用房的竣竣工面积却不不断增加，这这就加剧了商商业用房的供供求矛盾。（2）市市场需求高速速增长20002年之前这几几年，在扩大大内需和全面面推进住房制制度改革等宏宏观经济政策策引导下，我我国房地产销销售摆脱了前前几年徘徊不不前的局面，出出现高速增长长的态势。①个人消费成为为市场需求的的主体20000年，随着着房改的结束束，个人购房房的比例己达达80％,20011年这一比例例为87％。20022年个人购买买商品房的比比例己达到990％，并且且个人购买商商品住宅的比比重在不断的的上升，这显显示出济南市市住宅市场的的旺盛需求。②二级市场和租租赁市场活跃跃了房地产市市场二手房房交易逐步活活跃，丰富了了市场供应，并并有效地带动动了商品房销销售，房地产产二三级市场场联动的效果果日益明显。此此外，随着国国家对住房租租赁税率的调调整，各地租租赁市场日趋趋活跃。③住房分配货币币化促进了住住房消费大部分分城市已在出出台货币化方方案的基础上上，制定了补补贴资金筹集集和管理、补补贴标准、补补贴方式、补补贴申请、现现住房认定、超超标和未达标标住房处理、补补贴发放程序序等相关配套套政策，不少少省市已陆续续发放住房补补贴，补贴的的发放带动了了大量个人存存款和银行贷贷款进入住房房市场，促进进了居民住房房消费。④住房金融进一一步发展规范范住房金金融的发展，极极大地提高了了居民购房的的支付能力，已已经成为居民民提前实现住住房消费的重重要手段。（3）空置房总总量仍然很大大①房地产市场空空置房总量仍仍然很大据统计计，到20002年7月底，中国国商品房空置置总量在1..2亿平方米米左右，其中中空置一年以以上的超过550％，占用用资金超过22500亿元元，居中国各各行业不良资资产之首。②与居民收入相相比，房地产产价格仍然偏偏高世界银银行的研究资资料表明，当当一个国家一一套住房售价价与家庭年收收入之比为33:1至6:1时，居民才才能负担得起起。①也就是说，一一个家庭年收收入的3-6倍能买下一一个中等水平平住宅时，这这个家庭便具具备购房能力力。20011年商品房平平均房价与家家庭年收入比比达到7.66:1；在房地产产市场发达的的北京，这个个比例高达112.4:1，因此，房房价过高是制制约房地产业业发展的一个个梗桔。（4）市市场供求结构构失衡全国楼楼市的供给与与购房人需求求之间存在着着很大的差异异，造成供求求失衡主要表表现在以下两两方面：①供需价格差异异①ThomassT.NNagle&&ReedK.Hollden《TheSStrateegyAnndTaccticsofPriicing》(SecoondEdditionn)，Prenttice-HHall，LncPPublisshing..Co,19995：45-466低价位房供应不不足，中高价价位房供应过过量。以北京京市为例，调调查显示，887.3％调调查购房者期望值处处于30000—5000元/平方米。但但是，市场上上的房地产开开发项目价位位在30000—5000元/平方米的比比例约40％多点。即即市场上楼盘盘的供给，有有一半左右的的供需结构的的矛盾。这也也造成经济适适用房出现供供不应求的局局面，充分暴暴露出我国房房地产业存在在着严重的供供求错位。②供给与需求的的区域差异尽管当当前房地产形形势总体上是是好的，但也也有一些地区区不同程度地地出现了投资资增幅过大、投投资结构不合合理、价格上上涨过快、土土地供应过量量等过热的苗苗头。（5）住房市场场体系不完整整完整的的住房体系包包括住房一级级市场和住房房二级市场，二二者是相互促促进、相互制制约的，没有有一级市场，当当然不可能有有二级市场，但但二级市场又又制约着一级级市场，二级级市场不发达达，一级市场场就低迷，只只有在存在发发达的二级市市场的条件下下，居民的住住房资产才具具有流动性，居居民才能转让让和卖掉旧房房，购买新房房。就全国范范围来看，我我国住房二级级市场还没有有完全的放开开，发达程度度也存在很大大差异，住房房市场体系完完善度较差。同同时，住房一一、二级市场场之间过大的的价差，导致致居民“以旧换新、以以小换大”的难度较大大。（6）将继续保保持旺盛的市市场需求潜在的市场需求求成为住宅业业持续发展的的巨大动力。到到2001年底底，我国城镇镇居民住房人均建筑面积积20.8平方方米，虽然比比改革开放前前提高了许多多，但与一些些发达国家和和中等发达国家相比比，还相差几几倍。国际经经验表明，在在人均住房建建筑面积达到到33—35平方米之之前，会保持持旺盛的住房房需求。这主主要是因为：：①城市化进程加加快对住宅的的巨大需求根据国际经验，当当一国经济进进入持续稳步步增长的时期期，城市化也也将进入一个个快速发展的的时期。20001年我国国城镇人口占占总人口比重重为36.22，达到4.55亿。如果在在未来十几年年中，我国人人口自然增长长率仍保持在在目前的9..6‰左右，城市市化平均以每每年1％的速度增增长，到20010年达到到46％,城市人口将将达到6.44亿，净增加加1.9亿人，每每年新增人口口1852万。新新增城市人口口的迅速增长长无疑会对住住房建设带来来更多需求。②流动人口增长长对住宅的巨巨大需求大量流动人口的的存在成为城城市房屋租赁赁市场的消费费主体，为房房屋祖赁市场场的发展奠定定了基础：据据有关部门统统计表明，到到2010年，我我国流动人口口将从20002年的80000万人增加到1.55亿人①，按人均居居住最低标准准(人均居住面面积2平方米，建建筑面积4平方米)计算，需要要为新增的流流动人口建造造约3亿平方米的的租赁房屋，每每年需开发建建设30000万平方米以以上的租赁旁旁屋。③居民消费结构构调整带动住住房消费的发发展居民消费结构的的调整带动住住房消费的升升级换代，是是2001年之之后5至10年房地产产业发展势头头强劲的首要要原因。19978—2001年，我我国GDP年均增增长率为9..6％，城镇镇居民人均可可支配收入从从343元上升升至68600元，这种增增长无疑为消消费水平的提提高和生活质质量的改善奠奠定了坚实的的基础：调查查显示，居民民对现在住房房的满意率不不到20％，约48％的居民提提出在几年内内愿意换购住住房，已购公公房中有677％希望通过过换购住房改改善条件和环环境。正是居居民潜在的住住房需求，给给房地产市场场以强有力的的支撑。④一系列住宅发发展政策的出出台将对住宅宅需求产生持持续影响2003年1月月31日，国家家计委与建设设部下发《关关于规范住房房交易手续费费有关问题的的通知》，规规定从3月1日起降低住住房转让手续续费。这项政政策的出台，对对整顿和规范范住房交易市市场收费秩序序，减轻购房房者和房地产产开发企业负负担，活跃住住房市场，将将起到积极作用。住房按揭利率全全面降低的积积极作用。22003年2月21日起，央央行决定降低低人民币的存存贷利率，商商业性个人购购房按揭利率率下调0.554个百分点点，金融机构构各项存款年年利率平均下调0.255个百分点。利利率下降，将将使购房人直直接受益，减减轻还贷压力力，使居民购购买力提高，需求量量增大。加入世界贸易组组织将对全国国范围内的房房地产业产生生积极的影响响。从住宅业业来看，一方方面，入世将将促进住房价价格的下降。这这是因为入世世后关税的降降低会引发进进口建材和设设备价格下降降，同时竞争争的加剧会促促使国产建材材的价格相应应降低：另一一方面，加入入世界贸易组组织将增大我我国城市居民民住房消费空空间。3.2济南房地地产市场状况况分析供需状况分析商品房作为商品品，其价格与与供求有着紧紧密的联系。二二者相互制约约、相互影响响。从①http:////中国网，中中华人民共和和国建设部房房地产司，2003--2004年中国房地地产市场形势势分析总报告告，2004--09-088短期来看，商品品房的价格是是由供需水平平决定的，但但从长期来看看，实质上是是价格决定供供需，正是价价格在调节着着供给和需求求的平衡与不不平衡。同时时，价格还反反映了供需关关系的变化。供供大于求，价价格降低；供供不应求，则则价格升高。如如果单纯以需需求量作为价价格变动的原原因，则需求求量的变动和和价格的变动动方向一致，即即需求量增加加，价格上涨涨，需求量减减少，价格下下降。如果单单纯以供给作作为价格变动动的原因，则则供给量的变变动与价格的的变动方向相相反，即供给给量增加，价价格下降，供供给量减少，价价格上涨。以以下将分别就就济南市的需需求和供给情情况对商品房房价格的影响响加以分析。（1）需求状况况分析住宅需求是指在在一定条件下下(时间、空间间、价格)人们有支付付能力的住房房购买力。进进入90年代以来来，济南市房房地产市场发发生了很大变变化，无论是是商品房的供供给、施工量量投资额，还还是商品房销销售量等方面面都取得了很很大进步，但但是，近年来来商品房空置置量却不断上上涨，一方面面是无效供给给不断增加，另另一方面是居居民的有效需需求相对不足足。济南市商品房市市场需求随着着济南市经济济的飞速发展展，城镇居民民的收入在近近几年有了较较大程度的提提高，见图(3.1所示)，城市化进进程加快带来来的城市人口口增加，也必必然会增加对对商品房的需需求。图3.1济南市市城镇居民人人均可支配收收入①另外，根据济南南市城市发展展规划，“十五”期间迫切需需要建设大批批商品住房以以改善①图3.1横坐坐标单位：1995（年）–2001（年）；纵纵坐标单位：：2000（元）–12000（元）目前的城市环境境和城镇居民民的住房问题题，主要的需需求表现在以以下几个方面面：20011年起，济南南市旧城改造造工程大规模模展开。一环环路以内及周周边毗邻地区区有49个待改造造区片，待改改造房屋面积积375万平方方米。城郊还还有45个待改造造村居，7110万平方米米低档次平房房和危房，占占地2万余亩。完完成这些改造造拆迁大概需需要800万平方方米安置房源源；城市新增增人口25万人，需需新增住房6625万平方方米；外地入入济人员按每每年增加1..5万人计，需需新增住房1187万平方方米：根据济济南市城市建建设规划，到到“十五”末，济南市市区人均住房房建筑面积要要由目前的不不足15平方米增增加到25平方米，按按210万人口口，人均5平方米计算算，需建住房房1050万平平方米。济南南市人均居住住面积尽管在在近几年有所所改善(见图3.2所示)，但也只有有10平方米左左右。图3.2济南市市人均居住面面积①另外，根据目前前国际上公认认的标准，普普通住房价格格与一般家庭庭年收入之比比在3:1到6:1之间时，住住房价格才被被认为是合理理的，是人们们能够接受的的。但是据济济南城调队的的调查资料显显示，20002年济南市市居民可支配配收入平均为为8982元，一一个家庭年收收入一般在118000元元左右，那么么，如果要购购买一套总价价为20万元的住住房，其住房房价格与收入入比高达1:10，显然房房价已大大超超出了人们的的购买力。同同时也说明商商品房潜力巨巨大。综合上述，“十十五”期间济南市市共需要开发发建设各类商商品住房约22200万平平方米以上，才才能满足这些些需求，而这这部分住房大大多来自对济济南旧城区内内一些涝洼区区、棚户区和危房区的大规规模改造，和和新增人口住住房，还不包包括城镇居民民对原有住房房的更换。由由①图3.2横坐坐标单位：1978（年）–2001（年）；纵纵坐标单位：：2（平方米）–12（平方米）此可以推测，济济南市的商品品房需求潜力力巨大。（2）供给状况况分析近几年济南市商商品房市场的的供给情况见见表3.3所示：：由以上资料我们们可以看出，济济南市商品房房市场的供给给量近几年一一直保持良好好的上升态势势，尤其进入入2000年以以来，房屋供供给总量的上上升势头迅猛猛。另外，济济南市目前共共拥有开发企企业300余家，年年开发能力8800余万平平方米，按照照市政府提出出的“东拓、西进进、南控、北北跨、中疏”城市住宅发发展战略和两两个高达1000万平方米米经济适用房房小区的逐步动工，济济南市城镇商商品房供给量量会逐年上升升。表3.1济南市市商品房市场场的供给情况况年份1996199719981999200020012002竣工面积（单位位：万平方米米）50.355.863.981.4119.2117.2137.9（3）供供需状况综合合分析不同类的商品其其供给价格弹弹性不同，而而商品房本身身所具有的不不同于一般商商品的特点，决决定了商品房房的需求和供供给有其特殊殊性：首先，商商品房供求机机制的作用范范围受限制，由由于住房是不不动产，其具具有很强的区区域性，某一一地区、某类类住房的短缺缺很难由其他他地区来弥补补；其次，供供给满足需求求的方式很多多，比如，当当市场出现供供不应求的情情况时，除了了增加住房投投资，加大住住房建设量外外，还可以通通过改变原有有物业的使用用方式、用途途来增加住宅宅的供给量；；另外，供求求均衡需要较较长的时间才才能完成，新新住房的开发发一般需要22-4年的时间，就就是对原有的的住房进行改改造一般也需需几个月甚至至一二年的时时间才能完成成。总之，当房地产产生产者向市市场供应的房房地产数量等等于消费者对对房地产的数数量，即Odd=Os时，房地地产市场处于于均衡状态。一一般而言，在在新的平衡即即将达到甚至至还没有达到到时，就马上上又会出现新新的影响因素素造成又一个个不平衡状况况，所以对商商品房市场来来说不平衡是是绝对的，而而平衡是相对对的和暂时的的。通过以以上对商品房房供需情况的的分析，结合合目前济南市市商品房市场场现状我们可可以看到，济济南市商品房房市场的供给给和需求还处处在一个不平平衡状态（这这一点可以从从济南市城镇镇居民近两年年和今后一段段时间对住房房的需求上得得到证实），商商品房市场发发展态势良好好。但是，由由于济南市的的房地产市场场起步较晚，从从1995年房房地产市场开开始迅速发展展，至今也不不过七八年时时间，远远没没有达到繁荣荣昌盛的程度度，因为人口口净增数量增增大所造成的的城镇人口的的不断增加（包包括城镇净人人口农村剩余余劳动力的转转移部分），以以及生活水平平提高引起的的广大居民对对居住水平要要求的提高，导导致整个商品品房市场的绝绝对需求要远远大于绝对供供给，给商品品房市场的供供给造成很大大压力的同时时，也给商品品房市场提供供了难得的机机遇。济南是山东省的的政治、经济济、文化中心心，山东加速速城市化需要要济南吸纳更更多的外来人人口来扩大城城市规模，随随着新一届领领导班子提出出的“实现新跨越越，建设新泉泉城”工程的启动动，以坚持“高起点规划划、高标准建建设、高效能能管理、高水水平经营”为核心的城城市建设，不不仅为吸引投投资营造了好好的外部环境境，同时也为为持续放大房房地产市场潜潜力创造了有有利条件。3.2.2济南南市商品房区区域价格走势势分析以上是基于商品品房市场的整整体发展，除除此以外前面面我们己经提提到，商品房房价格即使在在同一城市因因为所处地段段的不同也会会有很大差别别。目前，济济南市城市规规划将整个城城市的居住板板块简单的划划分为东、西西、南、北四四个区。东区：地处济南南市的政治、经经济、文化中中心，政府专专门为该区成成立了“东部新区建建设指挥部”，目的是加加快济南市的的新城区建设设。独特的地地理位置和发发展机遇，使使这个区的商商品房价格大大大超过了其其他各区，国国华经典、SSOHO公寓寓、济南数码码港、舜风世世纪花园、历历东