浙江海盐县某地块项目可行性报告

海盐县长安路西侧海兴路北侧地块项目可行性性研究报告2004-122目录第一章前言一、报告编制目目的二、报告编制依依据三、项目概况第二章项目开开发经营环境境分析一、2004年年国内经济及及房地产市场场回眸二、嘉兴市房地地产市场概况况三、海盐县城市市总概况四、有利投资经经济形势成因因分析第三章项目周周边物业市场场调查分析一、投资地块的的地理环境二、海盐地区区区域分析三、项目区域地地区住宅市场场调查四、海盐消费者者调查分析第四章项目开开发经营优势势点与机会点点分析一、房地产投资资项目开发经经营机会形成成模式二、项目开发经经营优势点三、项目开发经经营机会点第五章项目目定位一、目标市场定定位二、产品定位第六章项目目规划、建筑筑设计建议一、项目总体规规划建议二、住宅建筑设设计建议三、小区配套设设施建议四、环境艺术设设计建议第七章项目开开发经营策略略及投资估算算一、项目开发经经营策略二、项目投资估估算三、项目实施进进度安排四、项目投资与与筹资计划第八章项目开开发经营状况况分析一、项目销售计计划二、项目销售收收入估算三、项目经营成成本估算四、项目利润估估算第九章项目开开发经营风险险分析一、项项目开发经营营主要风险及及对策分析第十章结论与与建议第十一章结束束语第一章前言一、报告编制目目的1、在在对项目开发发经营环境进进行详细分析析的基础上，结结合项目所处处的区位环境境，对该地块块的市场价值值进行合理的的评估。2、对对项目的可行行性与开发经经营策划提出出初步意见，并并对项目的规规划设计、建建筑方案设计计、环境艺术术设计提出相相应的建议。3、结结合公司的状状况和项目的的特点，探索索项目开发经经营的可行方方式。4、对对项目进行投投资分析和风风险分析。5、对项目决策策及其实施的的优化提出建建议。二、报告编制依依据1、海海盐市规划局局规划方案；；2、国国家建设部及及武汉市颁布布的与房地产产相关法律与与政策；3、嘉嘉兴市统计局局，海盐县统统计局；4、现现场勘察和实实地调研所得得资料。三、项目概况该地块位于嘉兴兴市海盐县长长安路西侧、海海兴路北侧，西西侧临团结港港、北侧临盐盐北河，总面面积约73亩，并位于于海盐县经济济开发区内，该该地块基本较较为平整，经经盐城规条武武字（2004）018号文件批准准通过，该地地块主要用途途为居住用地地，类别代号号R2，容积率不不大于1.3，以中高层层以上住宅为为主（中高层层以上住宅建建筑面积占住住宅总面积65%以上）时不不大于2.0，建筑密度度不大于25%，绿化率不不小于35%。建筑限高高多层不超过过五层（约15米左右，不不含底层层高高2.2米以下的自自行车库），允允许建高层，高高层住宅层数数不超过16层（约48米左右）；；根据调查分析及及以上资料，项项目产品定位位为中高等档档次的住宅新新区。建筑形形式采用组合合式：排屋、多多层70%，小高层30%，并初步确确定项目主要要技术指标如如下：①总用地面积：：48763平方米，合73亩。②容积率：1..25③总建筑面积：：609533.75M22其中：排屋屋、多层住宅宅：391677.625MM2小高层住宅宅：182866.125MM2公建面积：3500MM2建筑密度（暂暂无设计方案案无法计算出出，建筑密度=建筑基底总总面积÷建筑用地总总面积）。⑤绿化率：355%（以上数据是依依据周边物业业的指标参考考提出的，该该方案仅为初初步方案，在在很多方面还还有待于进一一步优化）第二章项目开发经营营环境分析一、2004年年国内经济及及房地产市场场回眸投资机会孕育于于经营环境之之中，作为基基础性、先导导性的房地产产业更是如此此。因此，对对宏观经济、社社会与政策环环境的把握是是每一个开发发决策者所关关注的首要问问题。宏观市场分析据国家统计局，最最新发布的“国房景气指指数”报告显示，今今年10月的“国房景气指指数”为104.887，比9月份微升0.004点。今年1-10月，全国商商品房平均销销售价格为每每平方米2758元，与去年年同期相比上上涨11.7%，增幅比9月回落1.3个百分点。其其中，商品住住宅平均销售售价格为每平平方米2566元，同比上上涨10.2%。从全国房地地产投资的总总情况看，1-10月，全国房房地产开发投投资9526亿元，同比比增长28.9%，增幅比上上月提高0.6个百分点。其其中，商品住住宅完成投资资6461亿元，同比比增长27.9%；办公楼和和商业营业用用房完成投资资同比分别增增长了33.8%和34.7%。显然，国家收收紧“地根”的政策并未未有效控制房房地产行业的的增长势头，商品房平均均售价继续上上涨的势头在在短期内尚难难以改变，因因此房价仍有有进一步上升升空间。房地产百强企业业在全国市场场占有率普遍遍偏低，但百强企业业在当地市场场的规模化经经营模式凸现现，其竞争力优优势主要体现在市场场占有、企业业信用和品牌牌效应三方面面。“18号”令第第一次将房地地产业确立为为我国经济发发展的支柱产产业，标志着着中国房地产产业正走向成成熟。房地产产业发展将日趋规范范化。据嘉兴市统计局局提供的房地地产统计快报报显示，今年年上半年由于于国家"宏观调控的的各项政策相相继出台嘉兴兴市区的房地地产开发开始始降温，逐步步回归理性，房房价稳中微升升，少数指标标由于惯性的的作用，仍处于高位位运行态势。在近日，“2004中国（浙江）房地产著名品牌年会”上，得出的一个有关结论，认为中国整个房地产市场目前正处于一个快速增长时期，至少还有20年的发展历程。我省房地产开发发投资情况。在土地和信贷紧缩政策的双重作用下，我省房地产投资热进一步降温。1-9月，全省房地产开发投资793.2亿元，同比增长36.4%，增幅分别比1-3月、1-6月回落10.6和3.9个百分点。主要特点有：1、住宅开发增增长速度快于于办公楼和商商业营业用房房。1-9月，全省住住宅投资602.8亿元，增长41.7%，增幅超出出总速度5.3个百分点；；办公楼和商商业营业用房房分别投资37.6和100.8亿元，增长34.5%和14.4%，增幅均低低于住宅投资资。2、一、二级级资质企业增增幅上升，三三、四级企业业出现回落。今今年以来，部部分企业面临临资金紧张状状况，实力雄雄厚企业优势势突显。1-9月，在总速速度回落的情情况下，一、二二级企业开发发速度不降反反升，分别增增长64.9%和4.8%，增幅比1-3月上升19.9和5.4个百分点；；三、四级企企业分别增长长41.1%和4.9%，增幅回落30.2和1.7个百分点。3、银行贷款款增幅进一步步下滑。1-9月，国内贷贷款到位278.7亿元，只增增长4.6%，增幅比1-3月回落了25.7个百分点，比比去年同期回回落了50.9个百分点，占占本年资金比比重23.9%，同比回落6.8个百分点。9月末，全省省各项应付款款及工程拖欠欠款增长了22.3%和18%。4、各市对宏宏观调控的反反映差别较大大。衢州、绍绍兴两市回落落速度最快、幅幅度最大，1-9月增幅分别别比1-3月回落105和51.4个百分点，比比1-6月回落2.9和9.1个百分点；；杭州和宁波波市下滑速度度比较平稳，1-9月增幅分别别比1-3月回落8.1和15.1个百分点，比比1-6月回落6.6和12个百分点。在在宏观严控下下，一些市的的增幅还有所所上升，与1-3月相比，增增幅上升的有有温州、嘉兴兴和丽水市；；与1-6月相比，增增幅上升的有有温州、舟山山、台州和丽丽水市。嘉兴兴市1-9月增幅达到到了83.5%，速度明显显偏高。二、嘉兴市房地地产发展概况况地产业仍是投资资的热门行业业，今年上半半年市区又新新开设房地产产开发公司24家，至6月末市区累累计已有房地地产开发公司司105家，总注册册资本金1317999万元，注册册资金在2000万元或2000万元以上的的企业达26家，占企业业总数的24.8％；在1000万元---20000万元的有39家，占37.1％；在500万元---10000万元的有40家，占38.1％。房地产开发投资资已开始回落落，今年1---6月房地产开开发投资为2254663万元，与去去年同期相比比增加91.47％，但比20003年下半年下下降0.93％。商品房新开工面面积达到110.441万平方米，比比2003年下半年减减少74.93万平方米，下下降40.43％。其中住住宅开工面积积73.50万平方米，比比2003年下半年减减少95.94万平方米，下下降56.62％。商品房施工面积积由于去年新新开工面积规规模较大，结结转到今年的的施工面积数数量较多。上上半年达到452.669万平方米，比比2003年下半年增增加260.118万平方米，增增长了135.115％；其中住住宅增加197.776万平方米，增增加115.332％。商品房竣工面积积持续走低，上上半年仅11.22万平方米，比比2003年下半年减减少59.23万下方米，下下降84.08％，与2003年同期相比比下降27.0％。商品房销售已趋趋缓和。上半半年累计销售售面积为23.30万平方米，比比去年同期减减少13.39万平方米，下下降36.49％。比2003年下半年减减少43.18万平方米，下下降64.95％。空置房继续减少少，仅4.39万平方米，同同2003年下半年相相比减少229.888％。土地开开发面积和土土地购置面积积双双下降，上上半年分别为为14.53万平方米和30.89万平方米，分分别比2003年下半年下下降71.06％和73.32％。商品住房价格稳稳中微扬，涨涨幅逐季回落落。今年一季季度住宅均价价3676元，较去年年四季度上涨涨6.9%，二季度住住宅均价为3742元/平方米，比比上季上涨1.79%，房价处于于全省中游。二手房源充裕。据据房产超市统统计，市民登登记要求转让让和出租的房房源有八千套套左右，选择择余地较大，楼楼盘成交约减减少二成。价价格和去年下下半年相比也也有回落。二二手房源增加加与宏观调控控措施出台直直接有关，一一手房销售不不旺，直接影影响了二手房房市场，原先先准备进行投投资或投机购购房的市民纷纷纷释放原来来订购的住房房，避免风险险。持币观望望已成为市民民购房消费心心态的主要特特征。市场交易活跃，价价格不断攀升升。二季度市市区房地产市市场非常火爆爆。据市统计计局调查统计计：与去年同同季相比，二二季度市区商商品房销售额额增长190．9％，房屋销销售价格上涨涨15．3％，价格比比上季上涨5．3％。综观二二季度市区房房屋销售价格格变动态势有有三大特点：：一是房屋价价格涨幅扩大大。二季度市市区房屋销售售价格比上年年同季上升15．3％，同比涨涨幅较一季度度提高了4．7个百分点。二二是各类房屋屋销售价格涨涨幅均达两位位数。其中商商品房销售价价格同比上涨涨15．4％，私有住住房销售价格格同比上涨14．9％。在商品品房中，多层层住宅、写字字楼、商业用用房的价格涨涨幅明显大于于高层住宅、别别墅价格涨幅幅。多层住宅宅、高层住宅宅、别墅、写写字楼、商业业用房销售价价格同比分别别上涨16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有有住房（二手手房）中，住住宅和非住宅宅销售价格同同比分别上涨涨12．4％和20．7％。三、海盐县城市市总概况海盐县位于浙江江省北部富庶庶的杭嘉湖平平原，地处北北纬30o21′47″到30o38′29″，东经120o443′21″到12o02′55″，南离省会杭杭州98公里，北距距上海118公里，东濒杭杭州湾，西北北邻苏州，东东南通宁波。海海盐置县于秦秦，历史悠久久，素有“鱼米之乡、丝丝绸之府、礼礼仪之邦、旅旅游之地”著称。1985年被国务院院列入沿海经经济开放区，下下辖武原、澉澉浦、秦山等等8个乡镇。全全县陆地面积积507平方公里，江江口海湾面积积564.9平方公里，总总人口近37万。县境处处于太湖为中中心的碟形盆盆地边缘，地地势从东南向向西北倾斜，以以平原为主，南南部为平原低低丘区，西部部是平原水网网区，东部属属平原海涂区区。杭嘉湖南南排工程长山山闸、南台头头闸建于境内内。海盐地处处北亚热带南南缘，四季分分明，日照充充足，气候温温和湿润，是是典型的东亚亚季风气候。改革开放以以来，海盐经经济社会事业业蓬勃发展。2003年，全县国国民经济继续续保持较快增增长，全年实实现生产总值值110.8亿元，按可可比价格计算算，比上年增增长32.8%%(扣除核电工工业和核电建建筑业，全县县实现生产总总值80.11亿元，比上上年增长17.0%%)。其中：第第一产业实现现增加值9.32亿元，增长12.6%，第二产业业实现增加值值75.28亿元，增长44.6%，其中工业业增加值69.05亿元，增长49.8%，第三产业业实现增加值值26.2亿元，增长13.9%。第一、二二、三产业在生产产总值中比例例由上年的10.0：62.1：27.9调整为8.4：67.9：23.7。全县人均均生产总值为为30375元，比上年年增长32.8%，折合3670美元。海盐区位优势得得天独厚，交交通便捷，基基础设施配套套，具有良好好的发展条件件和投资环境境。拥有省级级经济开发区区1个、省级风风景区1个，各级文文物保护单位位40处。国内第第一座自行设设计、建造的的秦山核电站站座落在境内内。县域经济济发展迅速，农农业生产稳步步发展，农村村经济蒸蒸日日上，是中国国重点商品粮粮、苗猪生产产基地县；工工业体系日趋趋完善，已形形成化纤、丝丝绸、电子、机机械、饲料、建建材等六大支支柱产业；外外向型经济发发展卓有成效效。海盐县现现有小学63所、中学18所、省级重重点高中2所、职业中中学2所和技工学学校1所，中学在在校学生2.157万人，小学学在校学生2.94004万人，义务务教育学龄人人口入学率达达99.99％，初中毕毕业升高中升升学率达到87.22％，高中毕毕业生升学率率达到76.26％。海盐县县有各类医疗疗卫生机构58所，卫生技技术人员1206人，卫生事事业床位总数数达967张。其中综综合医院2家（海盐人人民医院为乙乙级甲等医院院），专科医医院2家，乡镇卫卫生院11家，基本形形成了医疗、防防疫、妇幼保保健、卫生执执法、药品检检验、医疗科科研、医学教教育组成的适适应社会需要要的卫生事业业服务体系和和县、乡、村村三级医疗、预预防保健网络络。主要交通概况：：①公路：沪杭快快速通道（接接A4高速公路）、01省道沪杭线线贯串全县。乍乍嘉苏高速公公路在我县与与杭州湾大桥桥接轨。2006年杭州湾大大桥建成后，海海盐将成为沪沪、杭、苏、甬甬黄金区域的的区位中心和和沪杭、苏甬甬双线交汇的的交通枢纽，形形成至四城市市1小时即达的的交通网络。②铁路：铁路嘉兴客运站、货运站和铁路内河水运联运站距海盐35公里。海宁客运站、货运站距开发区30公里。③内河航运：六平申内河航道位于县城内，是五级航道，直通黄浦江，航道能力300吨级。④空运：距上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、杭州萧山国际机场均为100公里。⑤海运：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在海盐县境内。海盐县地处亚热热带季风性气气候，季风显显著，四季分分明，气候温温和。全市平平均气温为16.2——16.5℃，最冷月（1月）平均气气温3.9——4.4℃，最热月（7月）平均气气温为28.2——28.7℃，全年无霜霜期为234——246天，8－9月份为台风风季节。陆地地部分坐落在在海盐－钱清清凸起上，此此凸起形成于于二叠纪末，距距今250万年，现代代地层主要是是海相沉积、灰灰黑色粉砂质质粘土。以下下为陆相河流流沉积，灰绿绿色，锈黄色色粘土及砂砾砾层，总厚度度约为100－220米。地表承承载力一般为为8－12吨/平方米，地地质结构稳定定。旅游和核电是海海盐的两大

地方特色。省省级风景名胜胜区南

北湖素享“小西湖”的美誉，

汇湖光、山山色、海涛

于一体，

景色独特。县县城内的绮园园玲珑

幽雅，被列列为全国十大大名园内

建有中国第第一座自行设设计、建

造的核电站——秦山核电站站秦

山核电三期、四期工程已相继

动工。海盐县英杰踵接接、贤才辈出出，钟灵毓秀秀、名胜荟翠翠。海盐山海海湖皆秀，南南北湖水态山山容，玲珑逸逸秀；白塔山山海景山色，野野趣情浓；绮绮园山野风光光，幽静闲适适；更有被誉誉为“夜普陀”之称的云岫岫庵、“浙江第一阁”之称的千佛佛阁、“江南八达岭”之称的谭仙仙石城、“天下奇观”—日月并升等等风景名胜，已已成为沪杭旅旅游线上一颗颗璀灿的明珠珠，吸引海内外外游人纷至沓沓来。海盐山山海湖风光秀秀丽，名胜古古迹众多，社社会各项事业业全面发展。海海盐将建设成成为“杭州湾畔滨滨海新市、浙浙江的文化旅旅游名城、上上海南翼的经经济强县”。四、有利投资经经济形势成因因分析（一）国家宏宏观经济的影影响2004年中国国经济将仍保保持高速度增增长的良好势势态，消费结结构将继续升升级，消费需需求将明显加加速，企业投投资活力依然然强劲，出口口增势趋缓，三三大需求结构构更加合理，物物价涨幅在合合理范围之内内。受经济内内在增长机制制增强的影响响，2004年中国经济济仍将保持高高速增长的良良好态势。但但2003年政府适度度微调政策的的作用将在2004年中显现，下下半年经济增增速趋缓，全全年经济增长长呈倒“Ｖ”型，一季度度增速稳定，二二季度受上年年同期基数影影响冲高，三三、四季度走走低。全年ＧＧＤＰ增长在在8.5％左右。消消费需求明显显加速，投资资和出口增势势趋缓，三大大需求结构更更趋合理，物物价涨幅在合合理范围之内内，国民经济济协调性和稳稳定性增强。国家统计局局统计显示，2004年10月份，全国国完成工业增增加值4885..24亿元，同比比增长15.7%。今年1—10月份，全国国累计完成工工业增加值437466.12亿元，增长16.9%。统计显示示，10月份，轻工工业完成增加加值1586..16亿元，同比比增长15.1%；重工业完完成增加值3299..09亿元，同比比增长16.6%。1—10月份，轻工工业累计完成成增加值142999.08亿元，同比比增长15.5%；重工业累累计完成增加加值294477.03亿元，同比比增长18.4%。（二）海盐县县经济发展势势头良好20004年海盐县经经济发展被列列入全国县域域社会经济综综合发展指数数前100位。从总体上看，百百强县综合实实力强劲，国国富与民富兼兼顾，充满活活力，既各具具特色，又均均衡发展，为为县域经济的的发展树立了了优秀的榜样样。百强县具具有以下特点点：1、经济总量可可观，综合发发展水平较高高，在国民经经济中占有重重要地位

根据2003年分县统计计结果，百强强县国土面积积仅占全国全全部县域面积积的1.3%，人口占全全部县域的7%，但国内生生产总值占到到全部县域的的23.5%，财政总收收入占到33.5%，城乡居民民储蓄存款余余额占到24.5%。

全国百百强县2003年县域平均GDP总值达到163亿元，平均均财政收入为为17.6亿元，其中中地方财政收收入为8.6亿元。与上上年相比，百百强县的GDP总量增长了19%，财政总收收入增长了26%，其中地方方财政收入增增长35%。

以人均GDP衡量，前十十强及部分百百强县的经济济发展水平接接近甚至超过过京、津、沪沪以及江、浙浙、粤等地级级以上城市的的平均水平。

按汇率率换算，前十十强及部分百百强县的人均均GDP达到5000美元左右，接接近中等收入入国家。以购购买力平价换换算，人均GDP接近中上收收入国家。2、人民生活水水平迅速提高高，一些主要要指标接近或或基本实现全全面小康目标标

百强县2003年人均GDP为2.4万元，人均均财政收入2600元，人均农农民纯收入5400元，人均在在岗职工工资资收入1.6万元。其他他指标如通讯讯设备拥有率率、高中入学学率等也已达达到小康水平平。3、基础设施得得到极大改善善，城乡一体体化进程加快快中国最庞大的的资料库下载载

近年来来，随着高速速路网的建设设，许多百强强县与大都市市的距离缩短短到2小时之内，成成功纳入大都都市经济圈。县县域通讯设施施、市政建设设、环境美化化也达到很高高水平，公路路密度达到0.82公里/平均公里，每每百户拥有电电话109门，每百户户拥有民用汽汽车9.8辆。城乡一一体化进程明明显加快。4、投资活跃，出出口强劲，发发展充满活力力

2003年，百强县县县均完成基基本建设投资资17.9亿元，县均均贷款余额112亿元，实际际利用外资总总额达到1.5亿美元，分别别比上年增长长73%、37%、46%。县均出口口总额达到6.5亿美元，比比上年增加了了41%。5、经济结构调调整取得较大大成效，强势势产业得到确确立，形成了了一批有国际际竞争力的著著名企业和著著名品牌

据统计计，2003年百强县非非农产业增加加值比重达到到91.6%。农林牧渔渔劳动力在所所有劳动力中中的比重为38.4%。规模以上上企业个数达达到37344家，销售收收入达到2万2千亿元。在在经济结构调调整过程中，百百强县一般都都确立了自己己的强势产业业，从农产品品加工业到制制造业，从普普通工业到高高科技产业，百百强县根据自自身条件，各各显身手，竞竞争力明显提提升，产生了了一大批著名名企业和著名名品牌。6、城乡统筹发发展走在前列列，三农问题题得到较好解解决百强县的另另一个特点是是，城乡统筹筹发展得到切切实的贯彻落落实，部分县县初步实现农农村城市化、农农业产业化、农农民居民化，农农村教育、卫卫生事业全面面发展，基本本普及高中教教育，农村社社会保障体系系初步建立，三三农问题得到到较好解决。从以上各项指标标上可以看出出海盐县经济济发展指标均均以达到以上上百强县各项项指标值，经经济发展趋势势良好，发展展势头强劲。（三）杭州湾区区域经济发展展影响从全省房地产价价格的变动来来看，“涨”是绝对的趋趋势，无论从从房屋销售、房房屋租赁，还还是土地交易易等指标来看看，绝大多数数城市都表现现出价格“上涨”的态势。据据省统计局统统计，省城调调队的抽样调调查显示，上上半年，浙江江省房屋销售售价格比去年年同期上涨15.8%，涨幅比上上年扩大3.1个百分点，房房价涨幅再创创新高。同时时，在国家一一系列宏观调调控政策的作作用下，我省省房地产投资资连续高速增增长态势开始始放缓，1-6月全省开发发投资额502亿元，增长40.3%，增幅比1-5月回落了整整整9个百分点。新新购置土地面面积已连续3个月大幅下下降，1-6月降幅达到26.2%。土地开发发投资额、新新开工房屋面面积及银行贷贷款增幅分别别比1-5月回落了43、3.4和2.6个百分点。土土地及金融信信贷的紧缩政政策已全面发发挥作用，各各市开发投资资速度均有不不同程度的回回落。1-6月，衢州和和台州两市投投资增幅分别别比1-5月回落了28.9和19.8个百分点；；宁波、嘉兴兴、湖州、绍绍兴和舟山五五市回落幅度度也在10个百分点左左右；杭州、温温州、金华和和丽水市增幅幅分别回落了了3.5、3.8、0.5和7.1个百分点。上上半年，全省省11个市中，房房屋销售价格格涨幅超过全全省平均水平平的有宁波、湖湖州、绍兴、嘉嘉兴、衢州、丽丽水和舟山，其其涨幅分别为为15.9%、19.5%、24.3%、27.8%、24.4%、25.5%和21.6%。杭州、温温州、金华和和台州的房价价涨幅低于全全省平均水平平，其涨幅分分别为11.8%、13.9%、13.4%和10.4%。浙江省房屋销销售价格比上上年同期上涨涨15.8%，比同期城城镇居民可支支配收入12.3%的增幅高出3.5个百分点,比同期GDP增长15.5%的增幅高出0.3个百分点。随着杭州湾地区区高速公路的的一一贯通，三三小时交通圈圈的逐步成型型，抬升了土土地的商业开开发价值。杭杭州湾跨海大大桥启动后，房房产开发商预预言，宁波、嘉嘉兴的楼市会会有很长一段段时间的“铂金期”，而本项目目所处地块正正毗邻杭州湾湾大桥，地理理区域优势显显著！交通的巨变变，使得杭州州湾地区居民民渐渐意识到到，土地是一一种稀缺资源源，土地渐渐渐成为最值钱钱的东西，从从几年前的每每亩几十万元元，到现在的的每亩百余万万元。人们在在看到城市的的房价节节上上升的同时，也也看到了一座座破破烂烂的的建筑被夷为为平地，城中中村变成市民民活动广场，每每天享受着美美轮美奂的环环河绿化、便便利的交通、亮亮丽的公园、清清新的空气等等等，花团锦锦簇之间，一一个个以人为为本的现代化化建筑小区向向人们招手。在在嘉兴，作为为融入“大桥经济”的嘉兴第一一站———海盐县，当当地的海欣房房地产开发有有限公司的“宜家花城”楼盘，从去去年1350元／平方米米的开盘价，一一路走到了现现在的接近33400多元／平方方米，这在海海盐这个滨海海小城是一个个奇迹。房价价的猛涨，也也极大地吸引引了投资者，嘉嘉兴市域内一一些原先靠服服装、皮革等等行业积累一一定经济实力力的企业现在在纷纷涉足房房地产。在充分的资料基基础上，综合合上述房地产产投资环境分分析和经济形形式成因分析析，可得出结结论：项目区区域经济发展展形式是可喜喜的，日趋规规范的房地产产有关的政策策和法规有利利于房地产市市场的进一步步发展和活跃跃，因此可以以说本项目在在投资机会选选择决策、地地段选择决策策这两个方面面是有充分科科学根据的。第三章项目周边物业市市场调查分析析项目调查是可行行性研究工作作的基础，是是在地域选择择后进行的多多项生活指标标的调查。本本次调查分析析主要是针对对拟投资地块块的地理环境境，海盐地区区区域房地产产市场，地区区既有的生活活消费条件，海海盐地区住宅宅消费者等几几个方面的调调查，为项目目的可行性分分析和研究提提供充实的研研讨依据。该项目位于海盐盐县经济开发发区，现在先先对海盐房地地产市场作简简要的概述。海盐房产：去年年房价翻了一一番

由于受到经济发发展和大桥建建设的双重利利好，今年海海盐房地产住住宅的平均价价格翻了一番番，房地产市市场呈现出供供需两旺的良良好势头。近年来，海盐商商品房供销面面积呈不断上上升态势，开开发楼盘供不不应求。1998年至2002年，全县累累计销售面积积已达47.3%。去年1到9月，商品房房销售和预售售面积分别为为10.26万平方米和29.14万平方米，比比上年同期增增长15.2%和14.3%。房地产业业商品化水平平空前提高，全全县个人购买买住宅率接近近100%。空置面积积持续减少，到到去年9月底全县商商品房空置面面积3.3万平方米，比比前年同期减减少14.7%。前年末全全县商品房空空置率为4.2%，空置率大大大低于1998年的10.7%。伴随着房房地产市场购购销两旺的红红火局面，海海盐县房地产产价格也呈持持续上升走势势。据统计报报显示：1998年至2002年全县商品品房平均价格格年均增长14.3%，其中2002年商品房平平均价格上涨涨了35.3%。去年三季季度房屋销售售价格同比上上涨51.5%，涨幅比二二季度又高出出11.1个百分点，创创历史新高，增增速排在嘉兴兴5县（市）首首位。商业物业：引领领新一轮投资资行情据了解，引领海海盐新一轮房房地产行情的的项目，很可可能是商业地地产。因为在在未来3到5年内，海盐盐的人口将随随着工业和商商业的发展急急剧增加，购购买消费力量量会呈现出爆爆炸性增长态态势，这是基基于以下原因因：首先，海盐列中中国“百强县”第43位，城镇居居民人均收入入高于嘉兴平平均水平，甚甚至比跨海大大桥对岸的余余姚、慈溪高高。农民收入入也高于嘉兴兴地区平均水水平，并正以以每年两位数数速度增长。其次，海盐因“大桥经济”而成为跨国国公司、大型型企业首选的的工业基地和和物流配送中中心。美国迈迈特、方圣国国际、英国维维京、辉煌国国际、印度TVS集团、大连连实德等企业业，都与海盐盐签订了投资资协议，总投投资超过2亿美元。第三，海盐境内内已开工和将将开工的杭州州湾跨海大桥桥总投资120亿、秦山核核电四期360亿，还有杭杭浦高速海盐盐段等项目，这这些投资即使使只有10%的费用发生生在海盐，也也超50亿，其对海海盐经济的拉拉动无疑是巨巨大的。在投投资猛增、人人口数量和消消费力提升的的情况下，海海盐特别需要要综合性购物物消费广场。因因此，当地一一个商业航母母项目——海盐新天地地已经应运而而生，并且将将邀请杭州大大厦有限公司司对它的经营营规划、管理理实施全程指指导。据了解，定位为为国内首家县县级shoppping－Mall的海盐新天天地广场建筑筑面积为3.5万平方米，集集购物、住宿宿、餐饮、娱娱乐、商务、休休闲、旅游度度假为一体。海海盐新天地广广场的商铺产产权与经营管管理权分离，由由浙江源富拍拍卖公司通过过公开标卖方方式销售。该该商铺于年前前正式开盘后后，即广受投投资者关注。与普通沿街小商商铺相比，海海盐新天地广广场统一规划划，配套更完完善，更容易易形成商业氛氛围。广场典典型商铺结构构为：门面宽宽2-4米，进深2-4米，层高4.8米，明显比比一般沿街商商铺更优秀。目目前，海盐新新天地一层典典型商铺的价价格为1.2万元/平方米，总总价每个商铺铺15万元左右。而从整个县商品品房住宅看，发发展趋势将依依然良好，现现在本项目同同一区块内的的楼盘——由当地的海欣欣房地产开发发有限公司的的“宜家花城”楼盘，从去去年1350元／平方米米的开盘价，一一路走到了现现在的接近33400多元／平方方米，是海盐盐县内目前口口碑售价最高高的楼盘，也也将是本案的的主要竞争对对手，现该项项目已进入三三期的开发销销售中。一、投资地块的的地理环境土地是不可再生生资源，一个个项目的土地地价值是有多多种因素综合合作用的结果果。土地所处处的地理位置置，周边的自自然环境，人人文环境，市市政配套及临临近楼盘的品品质等，决定定了此地块大大部分的市场场家者，因此此，我们首先先从地块环境境入手调查分分析。1.土地性质及及地理位置综综述地块面积：净用用地面积48763平方米，近近似“7”字形，周边边有两条水质质不错的河流流，农田和农农村居民区用用地构成，较较平整。该地块位于长安安路西侧海兴兴路北侧，远远为农田，整整个地块较平平整，无丘陵陵，小山包，且且地块的延伸伸四周也大致致是一望平原原，地块周围围有一村庄，大大概面积为30亩地，建议议开发商与政政府协商取得得这30亩的开发权权，周边市政政配套有：元元济中学，城城交中心小学学、县公安局局、交警大队队、信用联社社分社等。2.地块自然景景观及环境质质量2.1自然环境境该地块总体来看看属于平原地地区，空气较较好，无大型型污染，植被被水系丰富。以下为地块四个个方向的环境境情况：1.南向一条长安路直通通城市繁华腹腹地，远眺现现代都市居民民区，能隐约约感受到繁华华都市生活，又又有安静的江江南纯美生活活，交通四趋趋八达。离尘尘不离城，生生活穿梭于城城市的繁华与与幽静的水乡乡之中。一直直往南为秦山山核电站基地地。2.北向北面遥望由远及及近是大片开开阔地带，无无障碍物，自自然村落散布布其间，一河河流静静流于于脚下，河水水清澈，空气气清新，宁静静而美丽。沪沪杭高速路在在北上方横贯贯而过。3.东向远方较开阔，中中部为零星的的自然村落，再再往东就为杭杭州湾近海，靠靠近正在建设设中的杭州湾湾跨海大桥。4.西向西向视野开阔，可可见正在施工工的宜家花城城（也是本项项目的最大竞竞争对手），印印入眼帘的元元济中学，文文化教育氛围围浓厚，享受受良好的教育育环境。2.3、项目所所在城市走访访由于海盐县城并并不大，我们们在对其主要要的交通要道道，主要的楼楼盘小区均有有走访与了解解。其主要的城市休休闲区域是在在董家路与文文昌西路交界界这一带，此此区域为其城城市的主要休休闲区域，相相当于杭州的的河坊街，其其城市主要的的商业中心区区域在新桥北北路与海滨东东路交界这一一带。在城市市的南部主要要为核电站自自建经济适用用房，此区域域内几大小区区大多数都是是经济试用房房，在几大小小区楼盘的走走访中发现各各楼盘在自身身外立面设计计与用材均比比较一般，特特色点并不多多。（在后期期的实际操作作中，我们将将对县城各主主要楼盘做更更为详细的调调研）。二、项目地区区区域分析1.基础设施状状况分析1.1交通状况况本地块四周已初初步形成了大大的交通体系系，东西南北北均有宽敞的的交通大道。经济开发区位于海盐县城北，沪杭快速公路横穿开发区，离沪杭高速公路出口15KM、乍嘉苏高速公路出口各7KM。杭州湾大桥新区东南濒世界著名的潮汐区杭州湾，东面紧邻国家一类开放港口的乍浦港，乍嘉苏高速公路、沪杭快速公路横贯新区。边上有一汽车北站正在建设之中，公交线路有3号线在元济中学下。1.2人文环境境及生活配套套设施地块周边商业网网点和金融机机构并不齐全全，主要将依依靠经济开发发区内部配套套和城市内部部解决。无专专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐乐设施。教育育机构，有元元济中学、城城交中心小学学，生活配套套设施不十分分健全将成为为项目开发的的一大劣势。三、项目区域地地区住宅市场场调查3.1项目地区区总体规划及及土地出让情情况海盐县经济开发发区创建于1992年7月，1994年省政府批批准为省级经经济开发区，总总规划面积39.51平方公里。其其中老区位于于县城武原镇镇北部，建有有浙江省“十五”特色经济开开发区——海盐标准件件工业城和外外商投资区、海海丰民营经济济开发区，形形成了以五金金、新型建材材、纺织（服服装）、电子子为主，医药药、造纸为辅辅的产业格局局。浙江省评评为十强经济济开发区。杭杭州湾大桥新新区创立于2002年5月，规划总总面积50平方公里，首首期批准规划划25.7平方公里，已已启动开发12.5平方公里，距距老区10公里。规划划建成上海南南翼的先进制制造业基地、杭杭州湾畔的绿绿色滨海新城城，区域核心心城市的物流流口岸。经济济开发区，发发展目标是建建成以高新技技术产业为主主导的现代化化工业新区。大大桥新区的规规划发展目标标是规划总面面积50平方公里，到到2010年形成功能能配套、设施施齐全、环境境优美、服务务一流的国家家级经济开发发区。3.2项目地区区开发现状及及态势项目地区目前开开发的住宅小小区主要竞争争对手为宜家家花城项目，另另外，区域内内的住宅物业业形态有多层层，小高层，联联体别墅。后后湖地区住宅宅呈现出明显显的走势特点点：规模不断断扩大，价格格稳步上升，社社区文化浓郁郁，多层住宅宅畅销，客源源面有待扩展展等，在后期期的继续操作作中，我们将将对价格，付付款方式，区区域发展，供供求关系，物物业形态，户户型，物业管管理，目标客客源等８个方方面进行调查查统计情况。四、海盐消费者者调查分析在后期市场推广广中，将对目目标消费群体体作具体的分分析了解。第四章项目开发经营优优势点与机会会点分析一、房地产投资资项目开发经经营机会形成成模式经营机会的实质质是寻求、识识别、把握企企业可进取的的市场空间。经营机会是外部部市场、环境境条件中的有有利条件的综综合态势与企企业本身优势势的结合。经营机会转化为为项目个性以以后，即成为为在激烈的市市场竞争中项项目的优势点点、竞争点、卖卖点。二、项目开发经经营优势点本报告一、二、三三部分对该项项目作开发经经营环境分析析时，已作了了许多讨论。现现对该项目真真正的、突出出于项目住宅宅市场的优势势点集中如下下。（1）项目开发发经营期几年年内相关的经经济大“势”。①国家宏观经济济逐步稳定，近近年内我国房房地产业还将将进入一个上上升繁荣期，本本项目的开发发经营期将正正处于此阶段段。②房地产市场日日趋规范，住住宅业房改、金金融、投资、财财政、市场管管理等政策逐逐步到位，住住宅业将面临临有利的政策策法规环境。③置业意识———古往今来中中国文化观念念的组成部分分，已经重新新泛起，并将将成为全社会会占主导地位位的消费观念念。全社会小小康后的家庭庭消费将首先先集中在住房房条件的改善善方面。（2）项目的区区位优势与地地段优势及其其发展空间与与规模①项目的自然环环境，在海盐盐市得地独优优，其远离市市中心，但又又离市心较方方便；②项目可作为县县城企事业单单位人员，私私营、民营企企业家理想的的生活基地；；③项目占地规模模适不大，可可作为经济住住房，是置业业的理想地方方。（3）项目公司司企业领导核核心与公共关关系状态。①项目开发公司司领导核心可可实行新组建建的班子，在在人事、财务务管理等方面面可实行全新新的体制，②项目开发公司司领导层经营营思想应以营营造精品品牌牌，为海盐县县人民，海盐盐县政府作出出贡献。上述这些优势点点的正确运用用，有利于开开发项目的打打造良好的基基础。三、项目开发经经营机会点（1）整个海盐盐县经济发展展较快，而且且私营，民营营企业今年来来不但增加，收收入水平也不不断增加，加加之县城内的的大规模建设设活动，使得得整个海盐县县的房市较为为活跃，有利利于新项目的的上马开工。（2）项目区域域位置远离市市中心，自然然环境得天独独厚，加之其其成本较市中中心同类物业业便宜，而且且近年来，海海盐县有大规规模的开发建建设，整个区区域内的基础础设施，市政政设施不断完完善和健全，这这就更有利于于新的项目未未来的前景，而而且整个项目目的潜在购买买力也是相当当有分量的，这这也正是项目目的开发机会会点。（3）本项目目目前交通状况况良好，在建建设中的汽车车北站，到时时候小区的交交通将相当便便捷，而且物物业的增值可可能性是显而而易见的。未未来几年里，周周边配套设施施将逐步完成成，那么后项项目销售将适适逢其时。项目定位面对竞竞争激烈的房房地产市场，公公司要建立自自己的品牌与与形象，就必必须长、短目目标兼顾，为为实施品牌战战略，在本项项目定位时，须须将区域，交交通环境、配配套设施，人人文文化等各各种因素综合合考虑。一、目标市场定定位l项目位于海海盐县城北经经济开发区，这这决定了主体体目标对象为为经济开发区区与周边地区区的中高层消消费群。消费群界定1.高校、科科研院所高级级职称人士2.民营或私私营企业家或或个体老板3.行政企业业事业单位的的主管级领导导4.附近居民民区部分富裕裕居民购房和和二次换房的的需要l年龄判断在在30－45岁购买目的比例依依次判断为：：纯自住、自自住兼投资型型、其它。二、产品定位根据对对项目周边环环境及物业市市场的调查分分析，将项目目定位为中高高等档次，这这是基于激烈烈竞争的市场场状况以及项项目所处的环环境和位为的的前提而作出出的明智决策策，主要原因因是:1.相对而言，项项目区位位置置远离市中心心，成本较低低。2.从项目区位位内同类物业业分析得出结结论。3.开发区内已已形成一些居居住小区群体体，各项基础础设施和市政政设施都快跟跟上。4.主要竞争对对手宜家花城城在该区域内内具有其他物物业不可替代代的优势。（产品定位的具具体建议见第第六章项目开开发建设建议议。）项目开发建设建建议中国最庞大的的资料库下载载一、项目总体规规划建议①由于项目开发发周期不是很很长，但在规规划设计中既既要立足现实实，又要着眼眼未来，充分分体现可持续续发展的策略略，建议在总总体规划设计计中，因此在在规划设计中中一定要充分分根据开发时时的市场情况况进行设计。②总体规划中应应尽可能兼顾顾到本地块的的周边环境，尤尤其要注意项项目建成后的的周边景观以以及社区人员员的视觉效果果。突出环境境设计的宗旨旨，以“绿地中的公公建”和“公建中的绿绿地”（政府部门门规定的绿化化广场部分）两两个手法营造造两个中心，形形成集中景观观，有效利用用土地，发挥挥投资潜能，突突出21世纪居住社社区的整体特特色。③总体上来说，此此项目的规划划方案中建筑筑单体设计应应采用灵活的的户型和变化化的立体效果果。④虽然小区的目目标顾客属中中高收入的阶阶层，但在海海盐这样一个个县城私家车车相对不多，但但在规划上，停停车泊位，按按文件规定住住宅不少于0.5车位/户，商业办办公按0.6车位/户，业主中中因为位置的的原因将部分分拥有私家车车，因此，建建议在小区的的交通方面，充充分做到人车车分流并且规规划好停车位位。⑤在设计规划上上，建立“城市——社区——小区——组团——院落——家庭”的尺度序列列，综合考虑虑内外交通，公公共设施，行行政管理，环环境保护，技技术经济要求求，合理布局局，站在城市市的高度看社社区建设，为为居民创造与与城市完美和和谐的居住环环境。二、住宅建筑设设计建议1、住住宅的设计要要适度超前。这这里的超前不不仅仅是面积积问题，更重重要的是功能能、质量方面面的适度超前前，这就要求求设计人员必必须考虑到今今后数10年内人们生生活方式与需需求的变化。如如果我们今天天设计开发的的住宅能想到到明天的话，那那么我们的住住宅将肯定会会备受青睐，也也肯定会成为为销售中的一一个强力卖点点。2、住住宅设计应充充分体现“以人为本”的原则，想想住户之所想想，每一细节节的处理都应应体现出对人人的关怀和尊尊重,实现动静分分开，洁污分分开。特别是是对儿童居室室，要更多地地予以周到细细致考虑。正正如人们所说说：“以人为本，就就是以孩子为为本”。每一户型型内部布置都都应按内外分分区、动静分分区、生理分分室、功能分分室等要求设设计3、住住宅外观设计计采用目前流流行的欧式风风格，色彩以以简洁明快为为主，并在阳阳台、天沟、局局部墙等细部部以其他色彩彩点缀，做到到统一中有变变化。4、在在建筑材料方方面，大量采采用新材料、新新产品，据统统计数据表明明，在已建成成或正在建成成具有“后小康时代”特征的住房房中，新材料料、新产品、新新技术的采用用率，外墙材材料为60%，屋面保温温防水材料为为90%，管线集中中综合布置为为40%。5、户户型设计多样样化，包括平平面布局的多多样化，建筑筑面积规模大大小多变、房房型设计的多多样化（平面面、复式），物物业档次的多多样化（多层层小洋楼、小小高层、联体体别墅TOWNHHOUSE）等。三、小区配套设设施建议1、会会所是未来社社区档次的标标志之一，建建议建设一个个中型豪华会会所，内设儿儿童游乐场、健健身房，图书书馆、影视厅厅、娱乐室等等休闲活动设设施。2、当当今时代已进进入数字化信信息时代，住住宅小区的智智能化成为发发展的必然趋趋势。为与时时代合拍，拟拟建小区应引引领智能化生生活新潮流，建建议引进有线线电视、电信信、计算机三三网合一线路路并全部采用用地下电缆，整整个小区实行行24小时实时监控控，提供自动动抄表，多媒媒体服务、网网络教育、卫卫星电视等多多方位的网络络服务。3、每每户设独立的的水、电、煤煤气表，小区区内采用变频频供水系统及及自来水净水水系统，保证证用户生活用用水质量。4、小小区内应设有有小型超市、商商场、幼儿园园等公共建设设配套设施，为为用户的日常常生活提供方方便，充分体体现出社区生生活的现代化化。四、环境境艺术设计建建议随着人人们生活水平平的提高，“买环境”的观念已为为大多数居民民所接受，景景观优势也成成为众多小区区的一个卖点点。在当前以以及未来相当当长的一段时时间内，人们们买房除了考考察室内布局局、质量及小小区的整体规规划等因素外外，也越来越越重视其环境境，这实际上上也反映了人人们追求人与与自然的和谐谐统一，远离离喧闹、闹腾腾、嘈杂的都都市的一种心心态。基于上上述原因和项项目自身的环环境优势，开开发公司在进进行本地块的的整体规划设设计时，不仅仅兼顾到地块块的周边环境境，更要注意意小区内的环环境艺术设计计，建议公司司聘请专业的的环境艺术设设计人员进行行设计，以期期达到较好的的环境效果。上述优优化建议仅仅仅是一个思路路，设计人员员在把握总体体原则的前提提下，可以有有更多的突破破。第七章项目开发经营策策略及投资估估算根据本报告前六六章的论述与与分析，本章章着重讨论项项目的开发经经营策略，并并对项目的投投资进行估算算，对工程实实施进度作出出安排，并制制订相应的项项目筹资计划划和投资计划划。一、项目开发经经营策略依据开发公司的的实际情况，本本项目宜采取取“整体规划、分分期实施、自自主开发、力力创精品”的灵活多变变的开发经营营策略。1、整整体规划。这这是大面积、大大规模房地产产开发的一个个显著特点，本本地块占地面面积虽不大，为73亩，但因为有部分小高层，因此必须对地块进行整体规划，分期实施。2、分分期实施。该该项目开发总总建筑面积达达609533.75M22，预计总投投资约1.4亿元人民币币左右，如此此大规模的投投资，一次性性开发资金筹筹取难度较大大。同时，房房地产市场的的变幻莫测决决定着其风险险也较大，分分期实施有利利于根据市场场需求变化及及时调整物业业功能，重新新定位，规避避风险。根据对项目地块块的现状分析析，建议项目目以地块以西西北部分为突突破口。其依依据有：①地块西北面面环境、交通通条件相对较较好，宣传也也更为方便。②从规划方面面考虑，该区区域具有相对对独立性，可可作为一个独独立的项目看看待。③从景观效果果考虑，北向向风景较好，而而房地产项目目一般都是将将较好区位项项目放在最后后阶段实施。3、自自主开发。这这是基于项目目公司的资金金优势和地块块本身的特点点而作出的选选择。①房地产属资金金密集性行业业，项目公司司可凭借其他他公司所不具具备的雄厚资资金实力进行行自主开发。②项目公司购置置该地块所需需成本较低（相相对市中心而而言和优惠的的政策）。③项目地块所处处的特有的区区位优势及市市场前景（如如前文介绍）。④通过自主开发发，公司可迅迅速依托项目目的品牌提升升企业形象，扩扩大公司在海海盐县房地产产业界的影响响，为以后的的项目开发打打下良好的基基础。4、力创精品。这这是由项目所所在区域内品品牌项目较少少的前提决定定的，同时借借助于该项目目的品牌，可可迅速提升开开发公司在海海盐县房地产产业界的知名名度。5、先环境、后后房屋，先有有现房、后全全面发动宣传传攻势。建议项目首期预预售之前，先先做好环境和和配套等形象象工程，这既既是公司实力力的展示，又又可借助于这这些形象工程程增强购房者者对本项目的的信心。二、项目投资估估算项目总投资由建建设投资和建建设期利息两两部分组成。经经估算，本项项目总投资为为140199.36255万元人民币币。更详细的投资计计划可能随设设计及实施的的改变而调整整。1、建设投资建设投投资包括土地地取得费用、建建安工程费用用、小区配套套费用、道路路、绿化费用用、项目研究究、咨询、规规划、设计费费用、各种税税费、项目管管理费等项目目。建筑形式组合式式：多层70%，小高层30%1.1土地取得得费用土地取得费用为为征地费与批批租费之和，总总计万元。1.2建安工程程费用建安工程费用按按2300元/M2计1.3小区配套套费小区配配套费按140元/M2计1.4道路、绿绿化、景点费费用。道路、绿绿化、景点费费用按60元/M2计1.5项目研究究、咨询、规规划、设计费费用根据海海盐县现行收收费标准和本本工程项目的的实际情况，确确定本项目研研究、咨询、规规划设计费用用单价1.6各种配套套税费确定项项目在开发过过程中所产的的各种税费按按照建安工程程的15%记取。1.7项目管理理费项目管理费按建建安工程费用用的3%计取。1.8不可预见见费不可预见费以建建设工程的3%计取。2、建设期利息息。建设期利息按动动态计算，考考虑到工程的的分期滚动开开发，后续工工程的资金筹筹措可通过预预售房款和租租金来实现。3、项目总投资资上述建建设投资、建建设期利息二二项相加，即即为项目总投投资，共计140199.36255万元。三、项目实施进进度安排整个项项目建设应面面向市场，进进行分期开发发，并随时根根据市场变化化，不断地调调整项目实施施的进度。由于项目投资费费用和建筑总总面积较大，根根据项目实际际情况，建议议将整个项目目分成三期，依依次由北到南南逐次开发（公公建中心放在在第二期）。分为：工程前期首期工程二期工程具体时间为工程程进度。第八章项目开发经营状状况分析本章对项目销售售分期计划作作出安排，估估算项目开发发经营收入、成成本、利润、投投资利润，并并计算项目资资金现金流量量、财务净现现值、财务内内部收益率。项目中包括公寓寓式住宅、小小高层住宅以以及幼儿园、小小学、车库等等公建项目。其其中，前者采采用销售形式式，公建项目目可采用销售售或出租，或或自行经营等等多种形式。公建项目中，部部分为非经营营性物业，如如物业管理办办公室、变电电站，部分为为收益较少的的物业，且要要投入一定的的经营费用，如如幼儿园。一、项目的价格格定位根据对项目周边边同类物业价价格及销售情情况的分析，结结合本项目的的建筑成本、竞竞争对手和市市场需求等对对方面的情况况，对项目作作如下价格定定位：建议议多层住宅价价格在32000元/m22具体体的定价在具具体操作中，制制定详细价格格体系。二、项目销售计计划根据本项目的经经营策略、实实施进度安排排、本物业供供需状况的调调查，以及本本物业的设计计水准，再行行确定项目销销售计划表。三、项目经营成成本结算方法法：项目经营成本包