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民法典中物业企业实践及运用—物权篇—人格编继承编侵权责任编 物权编合同编第十章建筑物和物件损害责任第二十四章物业服务合同第六章业主的建筑物区分所有权、《侵权责任法》第十一章物件损害责任人格编继承编侵权责任编 物权编合同编第十章建筑物和物件损害责任第二十四章物业服务合同第六章业主的建筑物区分所有权、《侵权责任法》第十一章物件损害责任处理民事法律关系的基本处理民事法律关系的基本原则和一般情形婚姻家庭婚姻家庭编合同概念合同概念和合同效力问题合同终止与合同内容《物权法《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权大亮点一.补充规定业主大会和业主委员会的设立权限和程序二.修改业主共同决定的事项与表决规则三.“住改商”用房应当经有利害关系的业主一致同意四.紧急情况下业主大会或业主委员会可依法申请使用维修资金五.利用共有部分产生的收益扣除合理成本后属业主共有六.物业服务企业或其他管理人负有及时答复及执行应急处置措施的义务七.进一步强调业主的法定义务八.进一步强调保护业主的权利TWTWS1统计图近八年来,全国每年业委会诉讼案件量呈现递增趋势,2018年业委会案件量是2011年的74倍。案件类型和案由高度集中,诉讼参与主体范围广补充规定业主大会和业主委员会的设立权限和程序《民法典》277条“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的定。”“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”这一规定与原《物权法》第75条相对照,有两个变化:一是增加了转介性条款,即业主大会、业主委员的设立条件和程序,须依照法律、法规的规定;二是增加规定居民委员会是对业主大会和业主委员会的指导和协助部门。这些规则细化了设立业主2015年,二娃组织并建立了第一届小区业委会,并成功当选为主任,在任职期间,二娃看上了小区业主翠花,多次想强行约翠花逛街,但遭到翠花男友土豆的反对,为此二娃把土豆狠狠打了一顿。土豆联合小区其他业主召开临时业主大会罢免掉二娃职务,并在2017年被街道办组织召开的业主大会罢免掉任职资格,新一届业委会成立并进行备案,街道办批准并同意。二娃不服,起诉了街道办。法院认为:街道办事处履行的是登记备案职责,并没有法律或法规规定必须要由街道办事处对业主大会的选举结果及成员的分工进行批复同意并以文件的形式作出才发生法律效力。街道办职能:登记备案≠备案生效协调监督协助组织指导工作调解协调监督流程二娃是幸福小区业主,一直在追求小区业委会主任翠花,2018年,幸福小区业委会与大地物业签订5年服务协议,此时业委会任期仅两年,二娃打听到大地物业董事长曹大地一直暗恋翠花,为消除隐患,联合小区业主三娃,四娃......共计一百单八娃,将业委会和物业公司告上法庭,要求确认合法院认为:幸福小区业委会成立合法有效,聘请大地物业的决议经过小区75%以上业主同意,并无不妥。并且我国法律、法规没有明确规定业主委员会与物业管理企业签订物业服务的具体期限。我说算你狠,善用无辜的眼神,谎话说了太多就会当真......业主组织的管理权:住宅小区之所以要设立业主大会、业主委员会,是因为全体业主对区分所有的建筑物享有管理权。整栋建筑物的所有权实际上是一种特殊的按份共有。与按份共有关系一样,各业主之间是共有关系,构成所有人的团体。全体业主组成一个团体,整体享有住宅建设用地使用权以及其他共同的权利,管理共用设施及其他事务,解决业主之间发生的纠纷。区分所有建筑物的管理,是为维持区分所有建筑物的物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,对其所为的一切经营活动,有关建筑物之保存、改良、利用、处分,以及业主共同生活秩序的维持等。行使管理权(业主大会)的团体是业主大会,业主大会选举业主的定性:业主大会具有团体性,其性质为非法人团体性质的管理团体,本应当将其认定为非法人组织,作为民事主体和民事诉讼主体,享有相应的资格,以更好地保护全体业主的合法权益。不过,16条第1款规定,业主委员会自选举产生之日起30日内备案。既然没有要求业主委员会进行登记,业主委员业主大会具有团体性,其性质为非法人团体性质的管理团体,本应当将其认定为非法人组织,作为民事主体和民事诉讼主体,享有相应的资格,以更好地保护全体业主的合法权益。不过,《物业管理条例》第16条第1款规定,业主委员会自选举产生之日起30日内备案。既然没有要求业主委员会进行登记,业主委员会不能取得非法人组织的民事主体资格。业主委员会作为业主大会的执行机构,行使管理权。本条新规则的要点是:住宅小区设立业主大会以及业主委员会的条件和程序,应当依照法律、法规的规定。例如民法典物权编对业主大会和业主委员会规定的条件和程序,以及《物业管理条例》第8条至第10条规定的条件和程序。同时,居民委员会对设立业主大会和选举业主委员会有权给予指导和帮助。原《物权法》只规定地方政府有关部门对设立业主大会及选举业主委员会负有给予指导和协助的职责,民法典规定居民委员会也负有这种职责。这是考虑到居民委员会作为特别法人,对社区建设本来就有自己的职责。赋予其对设立业主大会及选举业主委员会负有给予指导和协助的职责,当是顺理成章的工作内容。在司法实践中,就业主大会以及业主委员会的设立发生争议,法院应当依照法律和行政法规的规定,确定责任归属,妥善解决纠纷。修改业主共同决定的事项与表决规则《民法典》278条规定了业主共同决定的事项以及决定的方法,即:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”一般改变:“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”重大改变:1.新增加了业主共同决定的事项(与原《物权法》第76条相比)增加规定改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动,是业主共同决定的事项。这一内容来源于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条关于“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的规定。民法典物权编吸收了该司法解释的经验,补充规定为业主共同决定事项之一,主要原因是改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营性活动,是对业主共有部分的重大改变,涉及业主的重大利益。将共有部分改作他用,例如将公共活动场所改变为物业工作场所,当然就影响到业主的共同利益。利用共有部分从事经营活动,例如将公共绿地建设房屋出租或者将共有部分的空间出租给快递公司,当然也影响业主的共同利益,应当由全体业主共同决定。重大改变:2.修改了业主共同决定事项的规则(与原《物权法》第76条相比)业主共同决定事项,首先必须符合表决的前提条件,即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。只有在专有面积以及人数符合表决条件的情况下,才可以对重大事项进行表决,否则决议无效。针对筹集维修资金(不包括使用维修资金)、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动,应当由参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。至于其他事项,也需要参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。总的来说,业主共同决定的事项涉及业主的切身利益。通过修改业主共同决定事项的决议规则,解决了实践中业主决定难的问题,使决议的作出更加慎重。业主大会参与表决基数:新3.36.7业主大会参与表决基数:新3.36.7旧4.95.1重重大事项表决通过需双过1/249%新旧法规比对类别233%过需双过2/3一.增加了表决的前提条件,即参与表决的人必须符合人数以及面积要求。二.修改了使用建筑物及其附属设施的维修资金的表决规则,即由原来的须三分之二的面积和业主人数确定,修改为须有二分之一以上的面积和业主人数同意。这是三.修改了筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的表决规则,即由原来的须三分之二的面积和业主人数决定改为须有四分之三的四.修改了改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的表决规则,即由原业主人数同意。0101专专有部分面积和建筑物专有部分面积,按照不动产登总和计算。02业主人数和总人数业主人数和总人数业主人数,按照专有部分的数“住改商”用房应当经有利害关系致同意《民法典》279条“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。”与原《物权法》第77条规定相对比,只增加了两个字,即“一致”同意。”住改商“业主:是一致同意,还是多数人同意,还是只要一人同意,原《物权法》第77条未作出明确《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第2款规定:“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗使得到多数有利害关系的业主同意,也不能证明其行为合法。当然,仅少数有利害关系的业主同意其行为,更不能得到法院的支持。民有利害关系业主的一致同意才可以进行。有利害关系的业主:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条作出了较为清晰的认定,即“业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”据此,应当根据经营性用房用途的不同,影响范围和影响程度的不同,具体分析确定。一般而言,相邻业主是有利害关系的业主。影响范围越广,影响程度越深时,不论是否为隔壁的业主,还是相邻或者不相邻的业主,凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主,都是有利害关系的业主。利害关系的业主同意住改商,应当作出明确的意思表示,不能采用默示同意的规则。而且有利害关系的业主必须一致同意住改商。未经有利害关系的业主一致同意便进行住改商,有利害关系的业主有权行使物权请求权或者侵权请求权获得私法上的保护。紧急情况下业主大会或业主委员会可依法申请使用维修资金《民法典》281条建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依一.将“电梯、水箱等共有部分的维修”修改为“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部二.新增加维修资金定期公布的规定。维修资金的筹集、使用情况,应当向全体业主定期公布,增加透明度,便于监督管理。三.新增加紧急情况下维修资金使用的规定,是备不时之需,即紧急情况出现时,需要维修。四.紧急情况应当主要指的是危及房屋安全以及与危及房屋安全具有同等危险性的情形,例如出现意外灾害造成建筑物损害,需要动用维修资金进行维修或者改建。将“电梯、水箱等共有部分的维修”修改为“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修”,对维修的共有部分规定得更明确,更符合现代建筑物的设计与要求。维修资金尽管是业主购房时交付的,但属于全体业主共有,其他人不得主张权利。维修资金的用途,是用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。维修资金的用途应当作为共有部分、公用设施设备保修期满之后的大修、更新和改造。之所以是在保修期满之后使用,是因为保修期满之前,这些部位的维修等是由开发商负责的,不应使用维修资金。维修资金必须专款专用,不得挪做他用。业主大会和业主委员会也不得以维修资金承担民事责任。维修资金的筹集和使用是重大事项,应当经过业主大会讨论决定,不得擅自进行。无障碍设施:无障碍设施是指保障残疾人、老年人、孕妇、儿童等社会成员通行安全和使用便利,在建设工程中配套建设的服务设施。新增加紧急情况下维修资金使用的规定,是备不时之需,即紧急情况出现时,需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。1.这里的“依法”究竟是依据何种法律,还需要进一步明确。根据这个规定,这个依法,更重要的是程序的规定,即怎样依法申请使用。2.对紧急情况的界定,也需要进一步明确,究竟在哪些情况下属于紧急情况。《住宅专项维修资金管理办法》第24条第1款规定:“发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支住宅专项维修资金:(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前,按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理;(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。”据此,第281条第2款所规定的“依法”应当指向《住宅专项维修资金管理办利用共有部分产生的收益扣除合理成本后属业主共有《民法典》282条规定了区分所有建筑物共有部分收企业或者其他管理人等利用业主的共有属于业主共有。”(新增)公共区域范围公共收益分配公共收益种类风险防范范围区分所有建筑物的共有部分属于业主共有,如果对共有部分进行利用发生了收益,应当归属于全体业主所有。建设单位、物业服务企业和物业管理人不能将这些收益作为自己的经营收益,否则,就侵害了全体业主的权利,构成侵权行为。无论是建设单位还是物业管理企业或者其他管理人,对其管理的区分所有建筑物的共有部分在不损害业主利益的情况下,是可以对其进行利用的,并且通过利用这些共有部分创造利益,使共有部分发生收益。由于共有部分的权利属于全体业主,对其利用而增加的收益,也应当归全体业主所有,只是利用共有部分的管理者可以扣除成本。问题:处置共有部分发生收益的办法有哪些?1.应当扣除建设单位、物业服务企业或者其他管理人合理的管理成本,这是业主应当负担的部分,不应当由物业服务机构自己负担。2.应当给利用共有部分的建设单位、物业服务企业或者其他管理人留下必要的利润。物业服务机构等也是经营机构,为经营业主的共有部分获得收益付出了代价,应当有一定的回报,但应当实事求是。民法典物权编对此未作规定,可以计入管理成本之中。3.其余部分,归属于全体业主共有。至于如何处置,根据《住宅专项维修资金管理办法》第27条关于“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:……(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外”的规定,该收益应当转入专项维修资金滚存使用,但业主大会另有决定的除外。也就是说,如果业主大会决议分给全体业主个人享有,则应当按照每一个业主专有部分的建筑面积比例,物业服务企业或其他管理人负有及时答复及执行应急处置措施的义务《民法典》285条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。”“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展与原《物权法》第82条相对比,本条规定有以下三个方面的规则改变。1、明确规定物业服务企业或者其他管理人与业主之间的关系是物业服务合同关系。2、物业服务企业或者其他管理人负有及时答复业主提出问题的义务。3、在突发事件等紧急情况下,政府会依照法律规定进行紧急处置。业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业或者物业管理人之间的关系,是建筑物区分所有权法律关系中的一个法律关系,也是一个独立的法律关系。业主大会和业主委员会是业主的自治组织,是业主群体的组织形式,代表业主权益。业主和物业服务企业以及其他管理人之间的法律关系是合同关系,民法典合同编将其规定为典型合同,而不是隶属关系。双方须在平等协商的基础上,建立合同关系,按照物业服务合同的规定,承担物业服务业务,确定双方的权利和义务,解决双方的纠纷。物业服务企业或者其他管理人在管理物业中,应当根据业主的要求,依照物业服务合同的规定,管理好建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。对业主提出的询问和咨询,物业服务企业或者其他管理人应当及时答复,以满足业主对物业服务的知情权,行使自己的管理权,对物业服务在突发事件等紧急情况下,政府会依照法律规定进行紧急处置。例如在新冠肺炎传播时期,政府采取断然措施,防控疫情,就涉及对小区居民的防控应急管理问题。对此,物业服务企业或者其他管理人负有执行和配合的义务(准公共的服务性质),一是必须执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,应当不折不扣地执行政府的指令;二是积极配合开展相关工作,管理好小区的有关事务,保护好小区居民的合法权益。总的来说,本条规定所产生的重大变化,为司法实践中的相关纠纷提供了法律依据。对于这方面发生的纠纷,在处理中,应当适用合同编关于物业服务合同的规定,确定双方的权利义务关系,以此为原则,确定争议的性质和标准;对于业主的知情权应当保障,如果物业服务企业或者管理人不履行这一义务,情节比较严重的,应当追究其违约责任。物业服务企业或者其他管理人对于执行政府的应急措施和管理措施,目的都是保护小区居民的安全,既是对政府的责任,也是对居民的义务。务进一步强调业主的法定义务《民法典》286条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。”“业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”“业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。”全国人大以全国人大以及全国人大常委会制定国务院业主大会决议通过业主内部自律规则业主内部自律规则管理规约管理权让渡规则惩戒机制制定规则定物业管理区域的“基本法”或“小宪法”管理规约的性质如何?管理规约效力多强?附则条款的重要性有多强?业主委员会委员资格自行终止:业主委员会委员资格自行终止:(一)不再具备业主身份的;(二)丧失履行职责能力的;(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;(四)任职期间被追究刑事责任的;(五)法律1满1年以上不缴纳物业服务及相关(专项维修资金)费用的;2鼓动或煽动其他业主不缴纳物业服务相关费用的;3连续三次不召开业主委员会例会的;4挪用专项维修资金进行其他用途的;(4)本人或亲属在小区在管物业公司任职或在小区建设单位任职的;第286条规定:与原《物权法》第83条相对比,发生了以下五个方面的变化。1、新增了业主应当遵循绿色原则的要求2、新增了业主配合实施应急处置措施的义务3、增加恢复原状请求权4、业主或者其他行为人拒不履行相关义务时的处理手段5、将《物权法》第83条第3款关于“业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”的规根据防控新冠肺炎病毒传播的经验教训,民法典除了在物业服务企业或者其他管理人负有执行政府依法实施的应急措施和其他管理措施的义务作出规定之外,在另一方面规定了业主对此负有的义务,即对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。在新冠肺炎病毒的防控期间,确实存在业主不配合物业服务企业或其他管理人管控举措的行为,有的甚至造成不良后果。从物业服务企业或其他管理人与业主的关系考量,业主应当服从管理;从执行政府的应急处置措施和其他管理措施考量,业主

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