职称论文施工总承包合同下的专业分包合同管理

施工总承包合同下的专业分包合同管理内容摘要：在施施工总承包合合同条件下，施施工总承包企企业如何对专专业分包合同同管理，重点点在于确立风风险管理的意意识和风险管管理，有效确确立总包的地地位，有效的的从承包人转转化为发包人人（相对于分分包人而言），具具体涉及资格格预审阶段、招招投标阶段、合合同谈判阶段段、施工阶段段等不同阶段段的管理，本本文提出可供供管理的方法法和具体的措措施，特别是是分包合同的的填写。有效效转嫁风险，维维护总包权益益。关键词：施工合合同专业分包包合同管理绪论我国的建筑业业自推行项目目管理体制改改革以来，初初步的形成了了以施工总承承包为龙头、以以专业施工企企业为骨干、以以劳务作业为为依托的企业业组织结构型型式。作为施施工总承包企企业，如何处处理好和专业业分包企业的的合同关系成成为了一个需需要研究的重重要课题。在施工总承包条条件下，按照照《中华人民民共和国建筑筑法》的规定定，除主体结结构不得分包包外，施工总总承包企业可可以将其承包包的工程进行行分包，但须须满足以下几几个条件：其其一，要经发发包人同意；；其二，分包包的专业工程程或劳务作业业必须分包给给具有相应资资质条件的分分包单位，禁禁止总承包单单位将工程分分包给不具备备相应资质条条件的单位；；其三，禁止止承包单位将将其承包的全全部建筑工程程转包给他人人；其四，禁禁止承包单位位将其承包的的全部工程肢肢解以后以分分包的名义转转包给他人；；其五，总承承包单位按照照合同约定对对发包人负责责，同时就分分包工程对发发包人负连带带责任。一般情况下，按按专业分包单单位的确定方方式划分有两两种形式。一一种为推荐优优选，采用这这种方式的一一般是合同标标的较小（不不超过200万元），或或者是专业性性很强的专业业工程（如屏屏蔽机房工程程、结构加固固工程、厨房房工程等）。另另一种是通过过招标方式确确定，采用这这种确认方式式，专业工程程具有合同标标的较大、专专业性强的特特点。但须明明确的是无论论哪种方式，都都须满足前文文提到的条件件。在本文中中，我们主要要讨论的是在在招标条件下下，如何进行行专业分包合合同管理，并并按照实施进进展的资格预预审阶段、招招投标阶段、合合同谈判阶段段、施工阶段段等几个不同同阶段分阶段段讨论，推荐荐优先方式确确认的专业分分包单位的分分包合同管理理与招标条件件下的合同谈谈判阶段和施施工阶段大体体一致，故不不再单独赘述述。本论施工总承包合同同下的分包合合同管理背景景及趋势建筑市场竞竞争日益激烈烈，利润空间间越来越小，分分工更趋专业业化，提高竞竞争力将集中中于提高专业业技术水平。社社会发展总是是向更高效的的生产方式发发展的，专业业化趋势正体体现了这一要要求。激烈的的竞争和市场场的多变，要要求企业更专专注于核心竞竞争力，市场场的专业化程程度将越来越越高。以顾客客为中心的市市场需要，促促进了专业化化管理和专业业化分包企业业的发展。产产品的价值由由基本值和附附加值构成，在在激烈竞争的的环境下，基基本值已相近近，产品价值值的提高便更更多体现在附附加值上，专专业化生产是是提高附加值值的途径之一一，必然引发发企业走专业业化的道路。国国家政策法规规促使专业化化的分承包体体系完善。建建筑业资质的的划分，充分分说明高层次次的向专业管管理型建筑综综合承包企业业发展，低层层次的向各专专业化的分承承包企业发展展。《建筑工工程项目管理理规范》GB/T550326--2001展现了项目目管理的发展展方向，要求求建立完善的的分包体系。为增强核心竞争争力，大型建建筑企业必将将甩掉低端生生产资源，专专注于项目管管理。对专业业分包队伍或或劳务队伍来来说，提高管管理能力，培培育优秀的专专业技术人员员，使用机械械设备，提高高专业化施工工能力是必由由之路。劳务务队将发生分分化，其中的的优秀管理和和技术人员将将逐渐稳定下下来，成为固固定的职业人人员；劳务队队将由自身技技术管理能力力的差异，分分化为大大小小小的专业承承包企业，既既走劳务承包包，又走专项项工程承包的的道路。专业业施工能力是是专业分包企企业的核心竞竞争力。降低低成本，提高高利润率、生生产率的需求求。大型建筑筑企业一旦抛抛弃低端资源源，必然更多多地依赖于分分包商来完成成任务，分包包管理能力要要增强；而专专业的分包队队伍和劳务队队必须提高管管理能力、技技术水平，使使用新型机械械设备，提高高生产率，降降低成本，从从而获得更高高的生产率和和利润率。提提高效率和应应变能力的需需求。为了适适应变化，总总承包商会授授予项目更多多的处理变化化的权力，更更多地依赖外外部资源，为为提高效率从从而对分包的的管理将越来来越重要。专专业的项目管管理，最终使使项目变得更更有效率。小小型专业施工工队伍和劳务务队提高管理理水平和技术术能力，加强强自身竞争力力，可以在市市场中获取更更多的业务机机会，这样其其企业人力、设设备资源能得得到更多的利利用，生产效效率提高，利利润增加，从从而增加其抗抗风险的能力力。对社会来来说，专业化化分工，使资资源的利用更更有效率，多多余的消耗减减少，基础的的施工能力提提高，减少了了直接的生产产物质消耗，这这些变成利润润储存起来。社社会生产发展展总是向资源源的更高效利利用发展的。作为施工总承包包单位，不可可能将全部工工程由自身完完成，既有专专业条件不够够、效率低下下的原因，也也有当前社会会背景下不规规范的原因。在在这种条件下下，如何全面面履约，将合合格的工程转转交业主，实实现企业效益益，将合同风风险分解是十十分必要的。而而如何进行有有效的专业分分包合同管理理就成为了一一个亟待解决决的问题。（二）施工总承承包合同下的的专业分包合合同的风险施工总承包合同同本身就可能能存在的风险险有技术与环环境方面的风风险、经济方方面的风险、合合同签订和履履行方面的风风险等。在本本论题下需要要讨论的是分分包风险。由由于分包商选选择不当，会会遇到分包商商违约。特别别是发包人指指定的分包商商。不能按质质、按量、按按时完成分包包工程，致使使影响整个工工程进度或发发生经济损失失。此外，如如何将总包合合同中的风险险转嫁给专业业分包单位，也也是我们讨论论的内容。这这就需要风险险转嫁设计。1.在施工总承承包合同签订订前：要分析析专业分包的的可能性，即即有哪些施工工内容是需要要分包的，是是业主指定分分包还是总包包单位推荐或或招标确认，在在自身投标书书中要定好总总包服务费的的费率，如自自身施工范围围大，则总包包服务费的费费率要相对小小些，反之如如分包的施工工范围大，需需要总包配合合、协调、管管理的内容多多就需要调高高总包服务费费。2.在施工总承承包合同签订订后：一般这这个时候，总总承包单位已已经进入施工工现场，对现现场条件、施施工条件、业业主情况有了了一定的了解解，如何将了了解到的这些些风险转嫁就就需要做一定定的研究，（三）施工总承承包合同下获获得专业分包包合同主导地地位的意义及及方法前文提到，专业业分包单位的的确定方式有有两种，一种种为推荐优选选，另一种是是通过招标方方式确定。按按照现有招标标程序，在合合同备案时需需填写《建设设工程专业项项目招标预登登记表》，此此表中专业分分包单位的招招标可以是由由建设单位，也也可以是由中中标的施工单单位进行拟发发包专业工程程招标的，也也可以是联合合招标。在实实际的工作中中，按照合同同主体的不同同有以下几种种情形：1.建设单位与与专业分包单单位签订合同同，这种情况况下风险相对对较小，合同同的主要风险险主要在建设设单位（发包包人），总包包单位主要是是对专业分包包单位的现场场管理，安全全管理、成品品保护、消防防保卫等，可可以通过分包包单位进场条条件对其进行行约束，如使使用现场水电电费用、现场场设施等。2.建设单位（发发包人）与总总包单位（承承包人）成为为联合体，与与专业分包单单位（分包人人）签订合同同，这种情况况和以下情况况是我们主要要讨论的内容容。3.总包单位（承承包人）与专专业分包单位位（分包人）签签订合同以上后二种情形形的分包合同同，可以通过过以下过程，资资格预审、招招投标、合同同谈判、施工工管理等几个个阶段的工作作，将合同风风险分解转嫁嫁或者加以控控制。从实际际的工作经验验来看，虽然然后两种方式式存在的风险险较大，但作作为总承包单单位，风险与与利益同在，积积极的从承包包人转化为发发包人（相对对于分包人而而言），充分分利用好总包包地位，如能能通过有效的的手段控制风风险，不但能能获得一定的的经济效益（减减少专业人员员投入、专业业机械设备投投入），而且且还能将风险险转嫁。按照《中华人民民共和国招标标投标法》，招招标投标工作作包括：招标标资格与备案案、确定招标标方式、发布布招标公告或或投标邀请书书、编制资格格预审文件、资资格预审、确确定合格投标标申请人、发发招标文件、踏踏勘现场、答答疑、编制送送达投标文件件、开标、组组建评标委员员会、评标、招招投标书面报报告及备案、发发中标通知书书、签订施工工合同等15项。大体上上可以分为招招标前期工作作、资格预审审工作、招标标投标工作和和签订合同等等四个步骤。如何为在招标前前期工作主要要是要争取成成为招标人，可以在《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）通用条款和专用条款的38款进行一定的文字设计，通用条款38.1款已经规定了专业分包工程由承包人与分包单位签订分包合同，这时在专用条款的38.1的合同洽谈时要淡化将来合同的主体，只是明确分包的工程内容即可，分包施工单位的确定可填写为待定。在合同备案时需填写《建设工程专业项目招标预登记表》专业分包的，填写中标人。成为招标人后的主要工作就是招标条件的确定，在这里不做具体的阐述，主要在以下各阶段工作。（四）资格预审审阶段需要注注意的问题和和方法。资格预预审是指在投投标前对潜在在投标人（本本文中指分包包人）进行的的资质条件、业业绩、信誉、技技术能力、资资金保障能力力等多方面进进行资格审查查。而审查的的依据是根据据招标项目自自身特点和需需要。资格预预审阶段主要要分为必要合合格条件和附附加合格条件件。1.必要合格条条件的设置：：分包人为了了能够获得投投标资格，首首先要满足必必要合格条件件，只有通过过了必要合格格条件的投标标申请人，才才能继续进行行资格审查。必必要合格条件件一般审查的的内容有：企企业的有效营营业执照、企企业资质等级级、注册资本本金、项目经经理资质资格格、安全施工工、企业经营营状况和履约约情况等条件件。在设置必必要合格条件件时可根据分分包项目的实实际需要，在在不违反现行行法律法规的的条件下，设设置一定的必必要合格条件件或者略提高高条件，使分分包项目从一一开始就在分分包单位的选选择上，让具具备条件并且且是较高素质质的分包单位位成为潜在的的投标人，为为项目的开展展创造有利的的环境和大前前提。可以在在企业资质等等级的级别、注注册资本金的的金额和项目目经理资质等等级的要求等等方面提高条条件。2.附加合格条条件的设置及及需注意的条条件：通过了了必要合格条条件的审查，进进行的是附加加合格条件审审查，附加合合格条件一般般是以分数高高低，排定投投标资格的先先后。因此，从从实际工作来来看，招标人人和投标申请请人更看重此此部分的内容容。一般包括括以下内容的的审查，可设设置的条件和和说明一并在在此列出（重重点部分，详详细说明）：：（1）申请人致致函，这部分分虽只是一个个形式，并不不参与打分，但但对于招标人人（总包单位位）而言，考考量分包单位位的诚信手段段重点于此，也也是日后管理理的利器和手手段，一般会会要求投标申申请人作如下下承诺，即郑郑重承诺：如如果在该项目目投标资格预预审过程中或或者在投标过过程中或者在在中标后，招招标人或者有有管辖权的招招标投标行政政监管机构发发现并查实我我公司在所填填报的该项目目资格预审申申请文件中存存在提供虚假假或不真实的的信息或者伪伪造数据、资资料或证书等等情况，不管管招标人或有有管辖权的招招标投标监管管机构是否有有合法的处罚罚依据，我公公司将无条件件地自动放弃弃该项目的投投标资格和中中标资格；如如果我公司已已经收到中标标通知书，我我公司无条件件地承认，我我公司所收到到的该工程中中标通知书为为无效文件，对对招标人不具具任何法律约约束力；由此此造成的任何何后果和损失失均由我公司司承担。本段段承诺具有相相对独立性，不不管是否有其其他相反的说说明，本段承承诺既是我公公司投标资格格申请文件的的有效组成内内容，也是我我公司获得投投标资格后所所递交的投标标书的有效组组成内容，是是我公司真实实意思的表示示，对我公司司在与该项目目有关的任何何行为中始终终具有优先的的法律约束力力。（2）人力资源源。（A）企业组织织机构、人员员情况（B）拟派项目目经理（C）拟派项目目技术负责人人，（D）项目经理理部人员构成成情况，在项项目经理部人人员构成情况况中可列出明明确的岗位，如如项目副经理理、质检员、安安全员、造价价员、材料员员、专业工长长、技术员、会会计、劳动力力管理员等等等符合工程需需要的岗位人人员。对拟派派本工程的项项目经理、技技术负责人、项项目经理部人人员要求现场场施工人员与与资格预审一一致，从实际际情况来看，投投标申请人为为了获得投标标资格，必然然在此部分想想方设法满足足满分要求，提提供具备资质质的人员，而而往往又不可可能一定到位位，这就为总总包单位的以以保障分包项项目经理部人人员到位为由由的反索赔提提供了重要的的依据。（3）财务状况况（A）净资产。（B）资产负债债率。（C）资信等级级。（4）机械设备备（A）自有施工工机械设备情情况（B）可投入（闲闲置）机械设设备情况。（C）拟投入施施工机械设备备情况（5）企业管理理体系（6）企业以往往业绩（A）企业同类类工程经历，对对于考察投标标申请人的工工作经验很有有益处，丰富富的施工经验验是满足工程程质量、工期期、安全等方方面的必要条条件，一般可可将企业以往往业绩细分，如如满足五项同同类业绩为满满分。同类业业绩一般为拟拟招标工程的的同等施工面面积、施工内内容，年限一一般在近五年年。（B）合同履约率率。（7）在施和新新承接工程情情况（8）诉讼、不不良行为记录录或恶意投诉诉情况（A）法律诉讼讼。（B）不良行为为记录。（C）恶意投诉诉行为。一般般会作如下表表述，不良记记录只作为评评分项目，不不是必要合格格条件，申请请人必须如实实填报，否则则会构成以弄弄虚作假方式式谋取中标。建建筑施工企业业从事施工活活动，难免管管理不善，出出现安全、环环境、质量事事故，投标申申请人为了得得高分，获得得投标资格，往往往心存侥幸幸，不填写此此部分，这同同样为日后的的合同管理和和反索赔留下下了伏笔。（五）招投标阶阶段需要注意意的问题和方方法。通过了资格审查查后，就是招招标投标阶段段。从分包合合同管理的角角度讲，此阶阶段重点是招招标文件《合合同文本》的的编写。在现现行招标投标标制度下，招招标文件《合合同文本》是是重要的邀约约条件，通过过了建设主管管部门审查备备案的《招标标文件》一般般不会轻易更更改，投标文文件要求对“对招标文件件的确认意见见”、“报价中未包包含内容及要要求招标人的的配合条件”、和“对报价需要要说明的问题题”等内容进行行明确的答复复，投标人为为了获得中标标，往往会填填写“是”和“确认”，而如不在此此阶段在《合合同文本》中中做足功课，日日后谈判将非非常困难，反反之则事半功功倍。需要注注意的是要明明确《资格预预审文件》和和《资格预审审申请文件》是是《招标文件件》的有效组组成部分。在《招标文件《合合同文本》》的的选择上，建建议使用中华华人民共和国国建设部和国国家工商行政政管理总局制制定的《建设设工程施工专专业分包合同同》（示范文文本GF-20003-02213），该示范文文本由三个部部分组成即《协协议书》、《通通用条款》和和《专用条款款》。1.《协议书》的的填写应细致致准确，不可可含糊，特别别需要注意的的是，范本分分包合同中组组成分包合同同的文件不包包括招标文件件及其附件（包包括其修改及及澄清文件）。招标文件件已然设置了了众多条件，将将其列入合同同组成文件，将将有利于总包包单位的日后后管理。2.第二部分《通通用条款》应应注明以下字字样“说明：此通通用条款与“中华人民共共和国建设部部、国家工商商行政管理局局”制定的“GF-20003-02213”版通用条款款一致，如有有不一致之处处，以“中华人民共共和国建设部部、国家工商商行政管理局局”制定的“GF-20003-02213”版为准。”，以此来避避免日后对通通用条款引用用的争议。3.第三部分专专用条款的填填写应注意以以下内容或作作约定：合同文件及解释释顺序：要将将招标文件及及其附件（包包括其修改和和澄清文件）列列入解释顺序序，一般顺序序在“投标书及其其附件、分包包人的报价书书”之前，在图纸部分要明明确签订合同同时提供的套套数；如分包包人须额外提提供图纸，额额外提供图纸纸的费用由分分包人负担。承包人委托分包人进行深化施工图设计的委托范围及费用承担可约定费用已包含在合同价款中，承包人不再另行支付，以此减轻承包人的费用。复制、重新绘制、翻译、购买标准图纸的责任和费用承担可约定已包含在合同价款中，承包人不再另行支付。承包人的工作部部分要尽量减减轻承包人的的责任，在承承包人为本分分包工程的实实施提供的机机械设备和（或或）其他设施施（如有时），及及费用承担可可约定为“发生的费用用由分包人承承担”；双方约定定承包人应做做的其他工作作：可约定为为“无”，分包人的工作部部分要将总包包合同中发包包人要求承包包人所作工作作进行部分的的、有效的转转嫁，如已完完工程成品保保护的特殊要要求及费用承承担可约定分分包人自行负负责施工范围围内的成品保保护工作，承承包人不承担担相关费用；；在双方约定定分包人应做做的其它工作作可约定①分包人应为为完成合同而而设置合理可可行的现场施施工项目经理理部，并为此此配备满足施施工需要数量量的具有足够够经验、认真真负责、精干干称职的管理理人员和技术术人员。除非非事先获得承承包人同意，分分包人不得更更换或撤回主主要管理人员员和技术人员员。②对于政府有有关部门发送送承包人的有有关于本工程程施工现场的的任何意见及及通知，其中中涉及分包人人的，分包人人应承担相关关责任和工作作。③对于分包人人在施工过程程中有需要承承包人配合完完成的工作，分分包人应于施施工总控制计计划中明确表表述或提前足足够的时间通通知承包人。④分包人负责责其设施的维维护、管理等等工作并承担担相应开支。⑤分包人为本本合同实施而而需要的特殊殊工种的工人人和操作人员员应受过专门门培训，并取取得相应上岗岗证书。这些些特殊工种包包括但不限于于在：电工、焊焊工、信号工工、施工机械械操作人员等等。⑥竣工工程未未交付承包人人之前，分包包人负责工程程的成品保护护工作，保护护期间发生损损坏，分包人人自费予以修修复。⑦分包人要严严格遵守政府府有关部门对对施工场地、施施工人员、治治安、交通、市市容环卫、施施工噪音以及及环保等方面面的管理规定定，并承担因因违反规定而而受到的各类类惩罚。=8\*GB3⑧以上费用已已包含在合同同价款中，承承包人不再另另行支付。工期延误部分双双方约定工期期顺延的其他他情况可约定定除专用条款款约定的不可可抗力外，设设计图纸的一一般变更（不不影响主导工工序）所引致致的工期拖延延，分包人不不得向承包人人主张任何索索赔且工期也也不得顺延。如如果工程的进进度出现拖延延，分包人须须立即以书面面形式通知工工程监理及承承包人代表。报报告有关工程程或任何部分分工程的进度度或竣工出现现拖延的原因因。承包人据据此向发包人人做出汇报，和和发包人共同同做出判断，提提出改进方法法，分包人应应尊重发包人人和承包人的的意见，但不不免除分包人人的责任。合同价款与支付付方面：根据据工程情况确确定合同的方方式，一般一一年以内的采采用固定总价价方式，一年年以上的采用用固定单价方方式。调整范范围应明确约约定本合同价价款不因分包包人对图纸的的理解错误，或或合同履行过过程中人工、材材料、机械、工工程设备、施施工设备和安安全防护、文文明施工措施施的费用、费费率等价格要要素的波动等等其他任何因因素而进行调调整。从资金控制的角角度讲最好约约定洽商变更更的费用不随随进度款予以以支付，工程程款的支付应应约定因发包包人支付不及及时，不列入入承包人的违违约范围，以以免因结算时时发包人扣减减引起的经济济问题。在竣工验收应约约定竣工验收收编制竣工图图的费用已包包含在合同价价款中，承包包人不再另行行支付，并参参照总包合同同的约定，约约定竣工图的的套数。违约、索赔及争争议的条款部部分，就承包包人违约的具具体责任可约约定为“执行通用条条款”，就分包人人违约的具体体责任可将发发包人对承包包人的约定进进行转嫁，并并适当的提高高比例。对分分包人违约进进行转包和再再分包的行为为，要加大违违约赔偿的力力度，是《建建筑法》、《招招标投标法》和和《合同法》明明确禁止的行行为，可约定定为“一经发现，分分包人应向承承包人支付本本合同总价10%的违约金，承承包人有权解解除本合同，但但不免除分包包人的其他责责任。”，对于工期期延误的处罚罚要约定细致致，将总包有有关条款进行行转嫁，减少少因分包延误误工期给总包包带来损失。对对违反通用条条款第5．3款与发包人人进行联系的的要明确违约约责任，切实实维护总包地地位，可约定定每发生一起起事件，分包包人应向承包包人支付本合合同总价1‰的违约金（但但因承包人未未及时付款的的除外）。争议解决方式上上建议采用向向人民法院起起诉，并且是是承包人的注注册地，这样样一旦发生诉诉讼，可减少少诉讼成本。从从实际工作经经验来看，采采用仲裁方式式虽快，但对对方可能撤裁裁，再次走入入诉讼程序，反反而加大了成成本。承包人投保内容容和责任可约约定为“无”，而在30．2分包人投保保内容和责任任可约定为：：“分包人自己己的雇主责任任险以及国家家和相关行政政主管部门规规定的为雇主主自己雇佣的的雇员和工人人购买的人身身意外伤害保保险、医疗保保险、失业保保险和工伤保保险等。上述述雇主责任险险以及人身保保险、医疗保保险、失业保保险和工伤保保险等应由分分包人自己负负责并承担相相应的费用。”担保部分承包人人向分包人提提供支付担保保，担保方式式可约定为“无”，分包人部部分向承包人人提供履约担担保，担保方方式可约定为为“银行保函”，担保额度度为合同签订订后的10日内，分包包人向承包人人提交合同价价款10％的履约保保函（格式须须经承包人认认可）。履约约保函的有效效期至竣工验验收合格后，并并向承包人移移交合格的竣竣工图、竣工工资料后的30天。此部分分的约定对于于日后谈判非非常重要，是是承包人谈判判的重要砝码码，可在日后后合同谈判中中适当降低条条件，如改为为履约保函（担担保公司）或或费率，但要要求分包人同同意我方的其其它约定。材料设备供应部部分应约定材材料的检测检检验费用由分分包人承担，承承包人有权决决定使用何种种材料、品质质、材料的最最终定价权等等，因分包人人不执行发包包人、承包人人所认定材料料，可执行通通用条款的6.1款。补充条款部分要要约定以下条条款：禁止将将合同权利转转让，减少因因合同转让引引起的不可预预知的诉讼，并并约定罚金；；约定工程竣竣工后，不以以工程款未支支付结算完毕毕为由影响工工程移交，确确保总包将工工程如期将工工程转交业主主使用，避免免相关责任；；约定不因在在执行合同过过程中，不因因和其他第三三方签署协议议、合同（包包括但不限于于材料采购合合同、劳务分分包合同、知知识产权纠纷纷等内容）给给发包人、承承包人带来任任何诉讼和纠纠纷。如分包包人拖欠材料料款、农民工工工资，造成成不良影响或或影响工程正正常进展或交交付使用的，分分包人承担违违约责任，承承包人有权视视情况将其所所拖欠部分从从分包人应得得工程款中扣扣除，以此来来降低风险。约约定工程款的的领取方式，并并明确专人负负责，避免工工程款领取引引起的纠纷；；约定分包项项目人员的出出勤、会议到到会等并明确确违约金的数数额，提高分分包的工作效效率。《房屋建筑工程程质量保修书书》中要约定定具体保修的的内容，可约约定为“本工程分包包合同范围和和本工程执行行过程中新增增加部分”，将新增部部分纳入保修修范围。（六）合同谈判判阶段需要注注意的问题和和方法。在此部部分，一般已已明确了中标标人，即分包包单位，尽量量将招标时未未能考虑的风风险和总包合合同执行工程程中遇到的问问题在合同中中予以体现，利利用中标人急急于签订合同同的心理和前前文提到的履履约保函的作作用，做到维维护总包地位位，转嫁合同同风险，有效效控制。（七）合同谈判判阶段（施工工阶段）需要要注意的问题题和方法。在合同履约过程程中，要做到到全员合同管管理，做好项项目经理部的的合同交底，让让重要的技术术、质量、生生产、造价预预算等部门负负责人熟悉合合同条款，注注意搜集分包包违约证据，做做到勤签证，多多索赔。在施工过程中可可能存在的问问题有分包商商施工质量不不佳。分包商商材料方面质质量问题，以以次充好，鱼鱼目混珠；施施工质量不符符技术规程、规规范、设计文文件要求。对对策：在合同同中详细指明明材料品牌、材材质、性能参参数等，现场场严把材料关关，总包方必