某项目可行性调研及报告投资收益

***项目可行性调研及分析报告目录：***市概况：：城市发展情况；；城市经济发展水水平；城市住房水平。项目概况：宗地位置：四至范围；地势平坦状况，自自然标高，与与周边地势比比较；地面状况；地面现有居民情情况；地质情况。项目周边情况项目所在区域位位置及自然条条件；项目周边物业发发展情况；项目区域交通环环境、交通状状况；项目周边的社区区配套。市场分析：一、区域住宅市市场成长状况况：区域住宅市场简简述；区域住宅市场各各项指标成长长状况。二、区域内供应应产品的集合合特征：1、区域内表现现较好个案状状况；2、分析：本案案在区域市场场内的机会点点；3、结论。三、物业类型、户户型、面积设设计建议。五、投资收益分分析：1、成本预测：：2、税务分析：：①、营业税及附附加税；②、所得税；③、土地增值税税。3、经济效益分分析：1）、经经济效益分析析的假设条件件（是否享受受政府各项税税费的减免）；；2）、项目利润润率、投资回回报率及主要要经济指标；；3）、项目开发发各期的利润润体现；4）、敏感性分分析。4、项目资金预预测：1）、资资金投入；2）、资资金回款计划划；3）、资金需求求计划。六、项目SWTTO分析1、优势；2、劣势；3、机会；4、威胁。七、项目开发可可行性建议及及市场定位1、项目开发可可行性建议；；2、项目市场定定位；1）、项目规划划定位；2）、项目消费费群体定位；；3）、项目价格格定位。壹·***概况况一、城市发展情情况：***是珍稀动动物麋鹿的故故乡，拥有世世界上最大的的野生麋鹿自自然保护区，是是中国精选的的15个生态旅旅游景点之一一。***是新兴港口口城市，正在在建设中的***港是江苏省省东部沿海中中部唯一的深深水大港，一一期工程两个个万吨级码头头基本竣工，明明年上半年通通航，建成后后的***港将成为年年吞吐量10000万吨的的国际性中型型商业港和国国家一类开放放口岸。***市总人口口74万，总面面积23677平方公里，海海岸线1122公里，耕地地124万亩，滩滩涂116万亩，距距海岸40公里处，尚尚有辐射沙洲洲104万亩，现现辖14个镇、1个省级经济济技术开发区区和1个省级海洋洋经济综合开开发区。二、城市经济发发展水平：2003年实现现ＧＤＰ105.2亿元，比上上年增长12.5%；实现财政政收入6.3亿元，比上上年增长23.6%；在苏北首首家实现镇镇镇财政收入超超千万；城乡乡居民储蓄总总额53亿元，人均均比上年增加加1000元。首次跻跻身全国县域域经济基本竞竞争力百强县县（市）行列列，列第92位。城镇居居民人均可支支配收入6700、农民人均均纯收入4785元，同比分分别增长7.6%和7.1%。经济结构构进一步优化化，三次产业业结构比例调调整为27.5::40.3::32.2。三、文化环境：：***历史悠久久，成陆于两两千多年前的的春秋战国时时期，曾以产产盐而名闻遐遐迩。***市早在1942年初建，当当时名字是“台北县”，因地处东东台的北边，所所以叫台北了了。后来，因因为它与台湾湾的台北县同同名，故在1951年改为***县。这***二字的来源源呢，有两种种说法，一是是因为***这地方古时时为盐场，而而当时最大的的企业是“***盐垦公司”，于是取“***”二字。另一一说法是，取取县里大中镇镇和新丰镇的的各一字而命命名的。不过过取名为***后，确实老老百姓的日子子也一天天好好起来了，***县也在1958年被列为全全国重点产棉棉县，70年代，棉花花产量进一步步增加，被誉誉为“金***”，这金***真得归功于1917年实业家张张謇在这里废废灶兴垦，种种植棉花。著著名的社会学学家费孝通在在***考察后，即即兴题诗“***连年***收，滩涂初初访是中秋，万万顷沧海出桑桑田，范公忧忧乐不无由”。诗中的范范公呢，就是是修筑范公堤堤的范仲淹。在在***人文荟萃，除除了范仲淹曾曾在这任职外外，还出了另另一个名人，那那就是《水浒浒传》的作者者施耐庵，***是中国国四大古典名名著之一《水水浒》作者施施耐庵的故里里。贰·项目概况一、宗地位置：：项目地处****市新区（常常新路西侧，健健康路与工农农路之间）二、四至范围：：项目南临工农路路（筹建），北北达建康路，东东侧距常新路路100米，而西侧侧则是未开发发的农田和私私房。三、地势平坦状状况，自然标标高，与周边边地势比较：：项目所在地地面面增高4米左右，周周边地势与之之等同。四、地面状况：：项目所在地地面面现有少部分分住房和农田田，目前正在在紧张拆迁过过程中。到政政府交地时能能达到三通一一平，所以开开发商拿到地地时是熟地。五、项目概况；；项目面积500000平方米左右右，约75亩。整个项项目由18000平方的商业业用地和32000平方住宅用用地组成。在在商业和住宅宅之间为市政政府规划的一一条横贯项目目的人工河，河河道宽14米，深3米，在河道道边上也是政政府规划的一一条宽十米和和绿化带和一一条宽十米的的沿河路（原原来H101、G201、G301、H201是分开拍卖卖的，后来政政府重新规划划为H101、H210一起拍卖，G201、G301一起拍卖，那那么人工河与与绿化带及沿沿河路都由开开发商负责建建设，这样虽虽然提高了项项目的档次，但但开发商的投投入也相对加加大）六、地质情况：：宗地土层为沙夹夹土，承载能能力为每平方方米10吨，地下水水位在4米以下，抗抗震能力为6级。七、项目所在区区域位置及自自然条件；***交通便捷捷。距204国道15公里,距盐城机场50公里，境内内新（沂）长长（兴）铁路路已投入运营营，国家一类类口岸——***港是国家“九五”规划的苏中中沿海中心港港，两个万吨吨级码头于2004年建成通航航。沿海高速速公路已建设设，3小时内可达达上海、南京京。中等城市市的框架已经经构成，市区区各类设施配配套齐全，是是“江苏省文明明城市”。八、项目周边物物业发展情况况；***市现有的的商品房物业业多为多层，目目前部分小高高层市场正在在开发，瑞城城国际苑上海海花园都规划划了很大一部部分小高层建建筑（上海花花园在规划中中有44071平方小高层层），高层物物业在***目前还是个个空缺，别墅墅的发展情况况不太理想，只只有上海花园园在规划中有有14517平方连体别别墅，因为当当地人认为别别墅和自建的的私房没有太太大区别，而而且面积大总总价高，大部部分消费者不不能接受。目前，***市市新开发的住住宅房价格基基本保持在1600--1800元/平方米之间间。近几年，国国内房地产市市场的快速发发展对于***市的影响很很大，02年***住宅市场平平均价格1200元/平方，到03年十月份之之前还是保持持在这个基础础之上，03年十月以后***市的房价上上涨幅度迅猛猛，到现在为为止，市内住住宅最高价已已达到2700元（瑞城国国际苑小高层层），平均价价位还保持在在1700元左右。当当前***市民普遍认认为房价太高高，但住房需需求率还是很很高，这从到到锦绣东方苑苑看房的人群群可以看出。而而据观察，到到浦江名苑和和瑞城国际看看房问价的人人则寥寥无几几，原因分析析如下：锦绣东方苑的价价格还未确定定，客户群体体抱有一定低低价的期望；；浦江名苑、瑞城城国际的定价价太高，吸引引不了顾客。九、项目区域交交通环境、交交通状况；项目所在区域虽虽然位于***市新区，但但距离市区并并不远，距市市中心商业最最繁华处仅仅仅相距1800米，与项目相相临的几条路路都是***市的主要通通道：常新路：建于22004年，路宽53.25米,包括三条绿绿化带；工农路：****主要商业通通道,宽14.5米,项目所在地地的工农西路路正在改建过过程中,届时也将改改建成14.5米宽,并增加两条条绿化带；健康路：项目所所在地路段于于今年刚改建建完成，宽22米，两条绿绿化带。从上面得出的结结果看来，近近几年政府比比较重视新区区的发展，从从道路修建到到土地开发都都是为了快速速发展西区和和对新区人气气的积累。另另外从建设局局得到，从2004年开始***市政府将利利用三年时间间重点发展新新区和开发区区，等西区人人气有一定积积累后才开始始进行东区的的旧城改造。本项目所在地交交通状况较好好，从204国道进入***市区的主要要通道黄海路路从项目前面面通过，最近近处150米，项目距距离长途汽车车站仅250米，去周边边县市非常方方便。由于***属于县级市市，所以还未未开通市内公公交，去下属属乡镇的短途途公交，有大大部分从黄海海路经过。十、项目周边的的社区配套。序号地点距离宗地/米1汽车站2502上海华联16003***市公安局局1504城中菜场23005***中学(初初中)25006***中学(高高中)28007中国银行4008农业银行3009名都广场150010***市政府60011骨科医院80012***商业街160013肯得基200014图书馆30015***剧院1700从以上的图表来来看：目前宗宗地周边基本本生活配套还还是属于较缺缺乏，如菜场场、大型购物物广场、娱乐乐场所等，小小区周边的配配套是否齐全全是项目宗地地开发与否的的一项重要指指标，项目宗宗地配套的缺缺乏会造成开开发成本的加加大，同时也也势必造成利利润的降低。从从本案来看，为为提高开发可可行性及将来来的升值空间间，小区周边边应配备相应应的生活、娱娱乐方面的商商服设施。叁·区域市场分分析一、区域物业市市场成长状况况：***市新开发发的住宅房价价格基本保持持在1600--1800元/平方米之间间。近几年，国国内房地产市市场的快速发发展对于***市的影响很很大，02年***住宅市场平平均价格1200元/平方，到03年十月份之之前还是保持持在这个基础础之上，03年十月以后***市的房价上上涨幅度迅猛猛，到现在为为止，市内住住宅最高价已已达到2700元（瑞城国国际苑小高层层）。市内住住宅的平均价价位还保持在在1700元左右，当当前***市民普遍认认为房价太高高，但住房需需求率还是很很高，因为在在这之前***市内没有几几个像样的小小区。由于房房价涨幅太快快，大多数消消费者的思想想还停留在每每平方1200--1300元的价位上上，致使许多多客户迟迟不不能决定。对于***的商商铺而言则是是另外一副景景象。在2003年以前，***居民把买商商铺当首选的的投资方式，而而那时的商铺铺也仅仅就是是主要的通道道人民路的两两边和一条老老商业街。后后来政府招商商扩建，把旧旧的商业街改改建成鸿基购购物广场，另另外还建了一一个名都广场场，今年又建建成了金宇广广场，这一系系列商业广场场的推出使***的商业一下下达到饱和。目前，鸿基商业业街的空置率率达到60%以上，而名都都广场里面的的效益也不是是很好，许多多店铺都挂出出转让、转租租的牌子。这这一系列的现现象直接影响响到新开发的的商铺。二、本案所所在区域消费费群体情况分分析：28人(对***街区区走访得出.由于时间紧,取样人数不不多,问级面不是是很广)房型三室一厅一卫三室两厅两卫两室一厅一卫两室两厅一卫比例42.86%28.57%14.29%14.28%从上图可以看出出：***市的房地产产市场已经达达到一个新的的阶段，人们们对住房的追追求已经不仅仅仅局限于居居住，而是需需要更完善的的配套，更大大的空间。承受价格1200-122501300-1335014001500以上上比例11%43%21%25%在房价的承受能能力上，受访访者都表现得得比较保守，每每平方1300--1350元是大多数数中层收入承承受能力，在在问及价格问问题上大多数数受访者认为为***目前的房价价水分太大（主主要针对瑞城城国际2700元/平方的高层层价格），短短期内有降价价的可能。投资方向：被访访者中有3人已经买了了门面房，5人愿意花钱钱买门面用来来投资，有两两名经常买体体育彩票，其其它人对于商商品房、股票票、债券都没没有太大的兴兴趣。特别是是对于商品房房，消费者都都认为现在***市房地产市市场价格不稳稳定，并且当当前价格太高高，有望回落落，对于购房房都抱一种观观望的态度，更更不用说是投投资了。付款方式：被访访者中绝大多多数人（占2/3）认为最好好用一次性付付款方式购房房，主要考虑虑到银行住房房贷款利息和和今后的偿还还能力。购买区域：集中中在中心区跟跟西区，选择择中心区是因因为长期积累累人气和齐全全的商服设施施。而西区则则是新规划的的开发区，有有一部分人看看爱好它的发发展潜力，并并且西区更靠靠近204国道，交通通条件更为便便利。而受访访者则表示东东区工厂太多多，不适合人人们居住。交付要求：受访访者一致表示示要求毛坯房房，主要原因因是怕装修不不附合自己的的要求，他们们认为买装修修好的房子还还不如买二手手商品房，在在他们的心中中装修不仅仅仅是种形式。了解广告的方式式：了解信息息广告跟受访访人的层次有有直接关系，但但无论什么层层次，朋友介介绍始终是了了解信息的一一个最重要的的途径。而通通过电视了解解信息的并不不多，因为市市区都装了闭闭路电视，像像盐城、***这些电视台台没有多少人人关注，而到到了乡镇这种种现象就好一一点了。另外外，不是每个个人都有看报报纸的习惯和和条件的，这这当中只有很很少一些单位位和个人经常常关注。而司司机则是在车车上通过电台台得知一些信信息。还有各各个广告公司司上门派报，这这对于市民来来说也是了解解新信息的一一种很不错的的方式三、区域内供应应产品的集合合特征：1、区域内表现现较好个案状状况；<一>、浦江名名苑楼盘名称浦江名苑售楼电话区域地段工农西路发展商上海浦江置业公公司代理商/设计单位上海东方建筑设设计院物管单位集团公司下属物物业管理公司司建筑面积66095平方方米占地面积55612平方方米项目属性高品质居住小区区建筑风格欧陆式风格栋数层数绿化率36．06%总套数400销售率未开盘建筑密度28.11%户型结构取暖方式/朝向朝南销售起价住:均价住:1800最高价格住：商：商：?商：付款方式一次性、按揭主力户型三室两厅两卫；；物业设施室内设施有线、电话插口口、水电、管管道煤气小区设施花园\健身场所所物业管理小区保安和门卫卫园林环境休息亭、简单树树木绿化、草草坪交通距车站300米米周边楼盘锦绣东方苑\木木材公司(沿街商铺)金融农业银行（2000米）；中国国银行（300米）商业超市上海华联邮电中国邮政教育幼儿园/中、小学/行政机构公安局医疗医院县中医院药店项目定位高档住宅小区优劣势分析缺点周边配套不够完完善浦江名苑位于本本项目东约200米处，目前前尚未开盘，初初步定价住宅宅为1800元/平方，具体体价格将于本本月底出台。浦浦江名苑的市市场反映不是是太好，消费费者普遍认为为该地段的价价值和定价不不符，这对于于本项目的定定价定位起到到一定的影响响。<二>、瑞城国国际苑楼盘名称瑞城国际苑售楼电话38229999区域地段幸福西路与西康康路交界/***中学对面发展商江苏瑞城房地产产开发公司代理商/设计单位中南建筑设计院院物管单位集团公司下属物物业管理公司司建筑面积6万平方米占地面积3万平方米项目属性21世纪国际园园林社区建筑风格欧陆风格栋数11层数5-6-9-113绿化率52%总套数1700套销售率内部认购物业费用住宅0.5/mm²/月；商业0.8/m²/月户型结构\连体别墅取暖方式/朝向朝南销售起价2000(多层层)均价住:2000最高价格2700(小高高层)商：7000商：7000商：7000付款方式一次性、按揭550%装修标准/采光通风1-2层采光不不足建筑结构框架开工时间？竣工时间？入伙时间？车位出售：800元元/m²，小车：1800元/m²（产权证？？）储藏室面积范围户型结构主力户型三室两厅两卫1220平方物业设施室内设施有线、电话插口口、水电、管管道煤气、宽宽带小区设施网球场、露天锻锻炼场所、高高档会所、可可视对讲门铃铃、游泳池、地地下车位物业管理闭路监视系统、小小区保安和门门卫园林环境中心会所前有人人工河流、休休息亭、树木木绿化、草坪坪、人车分流流中、小学***中学行政机构法院、人伍部、项目定位***高档园林林社区客户群定位分析析医生、老师、公公务员及政府府相关部门人人员项目优劣势分析卖点/特色***中学、小小区配套相对对全面、小区区设计人性化化、景观环境境好缺点周边配套不完善善促销策略一次性付款优惠惠100元/平方、现在在购房优惠180元/平方。媒体宣传宣传单页瑞城国际苑是目目前***市比较有代代表性的楼盘盘，这是因为为她是目前***市场上最豪豪华、价格最最贵的小区。她她抓住潜在的的发展因素：：***中学、规划划中的市政广广场以及新市市政府将迁至至，大力炒作作，但这种价价位是一般***居民不能承承受的。<三>、上海花花园楼盘名称上海花园售楼电话?区域地段常新路与南翔路路交界处发展商***瑞众开发发有限公司代理商/设计单位泛太平洋设计有有限公司物管单位?建筑面积311328平平方米占地面积226741平平方米项目属性绿色生态高尚社社区建筑风格欧陆式风格容积率1.373建筑密度27.42%绿地率42.85地下建筑15835平方方总套数1928户集中绿化16.24%商业用地54333平方方会所用地1230平方多层用地197174平平方高层用地44071平方方联体别墅14517平方方周边楼盘金融工商银行（3000米）；建设设银行（300米）行政机构工商行政管理局局2、竞争楼盘优优劣势分析：：浦江名苑优势：①、处于于工农西路中中间地段，更更接近市中心心；②、占地面积555612平方，规模模相对较大；；劣势：①、周边边配套不全；；②、对于客户来来说价格过高高；③、沿街商铺（朝朝东）前面路路太小，难以以形成气候。瑞城国际苑优势势：①、靠近***中学高中部部；②、地段发展潜潜力较大（市市政设施的迁迁至）③、小区定位高高档，配套相相对齐全，绿绿化率高，设设计合理；劣势势：①、交通不方方便；②、周边配套不不全；③、距离市中心心较远；④、小区定位高高档，价格太太高，失去了了大部分客户户群。上海花园（未开开盘位于项目目的南侧约500米，地块已已框好，其它它工作还未开开展）优势：①、规模模大，有影响响力；劣势：①、小区大，销销售周期大，交交付时间长；；②、周边生活所所必须的相应应配套设施少少，并且商业业氛围不是很很浓厚。3、分析：本案案在区域市场场内的机会点点；本案案地处***新区，近几几年，随着政政府对新区的的规划发展，项项目的前景大大好。①、地理位置优优越。除去项项目本身交通通、区位上的的优势，我们们可以发现，正正在开发和即即将开发的一一些新楼盘都都是以项目所所处位置为中中心点的，这这对以后项目目人气的积累累、商业圈的的形成起到重重要作用。②、与本案有竞竞争力的楼盘盘同质化严重重。正在开发发的几个楼盘盘都是欧式建建筑风格，外外立面、样式式都大同小异异，客户选择择机会少。小小区内部配套套华而不实，实实用性差（如如瑞城国际的的高档会所、网网球场），目目前***的消费水平平和生活水平平还达不到这这种档次。如如果本案的规规划设计避开开与项目周边边同类物业的的同质化，则则本案的机会会点大增。③、本案与锦绣绣东方苑相距距仅100米，两个项项目可以在物物业类型上相相呼应，配套套设施上互补补，从而促进进区域物业更更好、更快的的发展。肆·投资收益分分析一、成本预测：：（从政府处处问讯得数据据）1、土地成本：：313533135元名称单位数量备注土地性质/商住从建设局得出的的数据:土地费用用包含了规费费、配套设施施费、人防费费以及各项税税金等。土地面积平方米1800032000土地价格元/平方675.06775600.06土地总价元121512115192019220小计元313531335以上的价格是在在***市场调研时时走访政府招招商办、建设设局等相关部部门得出的数数据。以上土土地的价格是是根据目前市市场的平稳估估价，最终土土地价格要通通过拍卖得出出，不会超出出估价（建设设局得出）2、建造成本：：723766000元科目名称单位价格/元面积总价/元备注人工100/平方米米8912089120000建筑面积按899120平方米算，建建筑容积率按按政府规定的的:商业2.0住宅1.66。建材700/平方米米89120623840000框架结构人工河4/立方250*3*110（长、深、宽宽）30000运费除外绿化带300/平方14*25010500000小计723760000元3、成本初算：：1037229135元名称价格/元面积/平方米备注土地成本313531335建造成本723760000小计103729113589120单位成本1163．92266元/平方米二、税务分析：：（所有税费都都包含在土地地费用里）1、营业税及附附加税；2、所得税；3、土地增值税税。三、经济效益分分析：①、经济效益分分析的假设条条件（是否享享受政府各项项税费的减免免）；②、项目利润率率、投资回报报率及主要经经济指标；③、项目开发各各期的利润体体现；④、敏感性分析析：序号方案名称地价(万元/亩亩)土地费(万元))项目成本(万元元)土地费比例(%%)销售收入(万元元)利润(万元)70%销售利润润回报率(%)1方案一2015008737.617.17%16041.6673045112.883.59%2方案二2518759112.620.58%16041.6669294850.376.04%3方案三3022509487.623.72%16041.6665544587.869.08%4方案四3526259862.626.62%16041.6661794325.362.65%5方案五40300010237.6629.30%16041.6658044062.856.69%6方案六45337510612.6631.80%16041.6654293800.351.16%7方案七50375010987.6634.13%16041.6650543537.846%8方案八55412511362.6636.30%16041.6646793275.341.18%9方案九60450011737.6638.34%16041.6643043012.836.67%10方案十65487512112.6640.25%16041.6639292750.332.44%11方案十一70525012487.6642.04%16041.6635542487.828.46%12方案十二75562512862.6643.73%16041.6631792225.324.72%13方案十三80600013237.6645.33%16041.6628041962.821.18%伍·项目优劣势势分析一、优势:地理优势：本案案所处的地理理条件优越交交通便利，本本案东面的常常新路为双向向四车道，宽宽38米，非机动动车道大约12米左右，南南面工农路宽宽14.5米，北面健健康路宽22米，其中工工农路和健康康路与人民路路形成***主要商业通通道，而且本本案的前面150米处就是连连接204国道和***市区的主要要通道。配套优势：项目目周围的配套套不是太引人人注意，但仔仔细看来就可可以发现，***中学初中部部、高中部都都在项目辐射射区范围内，并并且都在3000米范围以内内。而一些生生活必须的配配套都在3000米以内。但但是对于消费费者来说，3000米范围有时时也是比较远远的，如果要要对项目进行行开发，这是是必须弥补的的地方。规划优势：项目目所在区域是是政府现阶段段重点发展区区域。二、劣势：环境劣势：项目目正前方有一一条大河，由由于排污严重重，水位过低低会产生很大大异味。而项项目在规划中中有一条人工工河道，水源源必然和大河河相通，如果果规划不好则则有可能弄巧巧成拙，使优优势变成缺点点。区位劣势：虽然然近几年政府府加快新区发发展，但在本本案周围仍然然是荒地旧房房，这对消费费者的心理会会产生很大影影响，特别是是对商业氛围围的形成和房房屋的升值潜潜力，抱有很很大怀疑。三、机会：项目可与锦绣东东方苑互相搭搭配、呼应，在在物业上互补补。城建规划：西部部新区的规划划。四、威胁：供给集中：区域域内同档次楼楼盘的推出量量大，楼盘同同质化严重。竞争威胁：如果果本案在项目目定位、销售售策略上没有有区别于其它它楼盘的特色色，则竞争力力相当大，同同档次的楼盘盘会吸引很多多客户。投资风险：从敏敏感性分析来来看，项目投投资额较大，如如此开发商承承受的风险比比较大。总结：综上所述述，本项目在在区域内还是是比较有竞争争能力的，无无认是规模、配配套还是交通通上虽然说不不上占有绝对对优势，但都都比其它楼盘盘优势明显。相相比之下，本本项目的优势势是均衡的，而而其它竞争项项目则是在某某一方面有优优势。如果再再通过项目定定位时有针对对性的对劣势势、不足进行行弥补，那么么项目的可行行性很强。陆·项目市场定定位一、项目开发可可行性建议：：1、项目差异化化建议本项目与其它楼楼盘的差异化化是本案最大大的特色和卖卖点：首先从风格和外外立面上讲，在在调查中得出出，***市民对风格格的概念并不不强，而正在在开发中的几几个楼盘所采采用的欧陆式式风格只是开开发商的一厢厢情愿，顾客客群体看的只只是楼盘的整整体效果，所所以在风格上上是很好区别别的。欧陆式式的所有外立立面也是大同同小异，本案案在这点上可可以与风格结结合起来。其次从景观上说说，本案周边边的几个楼盘盘虽然绿化率率都很高（高高的达到52%），但新楼楼盘给人感觉觉仍然很空旷旷，主要是树树的高度与多多层、高层建建筑搭配得不不协调，本项项目中可以多多采用高大密密集的树木作作为衬体来提提高项目的档档次。2、环境景观建建议项目的内部已经经规划有一条条人工河，用用于分隔商业业区和住宅区区域，这既方方便了项目本本身在配套上上的需求，又又可以把喧嚣嚣与安静分开开。本案可以采用以以水景为主题题的庭院设计计风格。采用用人车分流的的交通布局，重重点规划对人人行道的设计计，使其达到到高雅与自然然结合。小区区外部设假山山、喷泉、城城市雕塑等现现代建筑（体体现高雅）；；内部多设实实用性较强的的亭、台、楼楼、阁（特别别是在水景上上）以及鹅柳柳石或大理石石碎片铺成的的小路，路边边配以高大树树木（体现人人性）。3、配套设施建建议以实用性为主题题：①、由于项目周周边没有幼儿儿园，所以在在项目配套中中很有必要建建一所幼儿园园、儿童乐园园之类的设施施，并且为了了吸引人气，这这个幼儿园可可以对外开放放。②、超市也是很很有必要的一一个配套，因因为目前项目目本身的人气气不是很旺，如如果开发商能能够在项目内内部开发一个个中大型超市市，那么既方方便了业