营销策划西安某商业项目营销策划方案

营销策划西安某商业项目营销策划方案目录前言…………（3）感谢阅读市场分析……………………（4）感谢阅读一、项目背景……………（4）精品文档放心下载二、西安市场商业现状…………………（5）感谢阅读三、康复路批发市场发展历程……………（6）精品文档放心下载四、西安投资市场发展现状与趋势………（7）感谢阅读五、市场核心问题呈现……（8）谢谢阅读六、打造本案之市场方向…………………（10）谢谢阅读七、市场致胜策略的必然性………………（12）谢谢阅读项目定位总体战略与策划思路…………（14）精品文档放心下载一、项目开发目标……….….….………（14）谢谢阅读二、项目原则及思路……（16）感谢阅读三、项目整体定位概念…………………（17）精品文档放心下载四、项目竞争策略与作用………………（18）精品文档放心下载五、提升本案定位之思路…………………（22）谢谢阅读市场分体定位与产品规划………………（24）精品文档放心下载一、项目基础状况概括与商圈概况……（24）谢谢阅读二、项目区域商业环境分析……………（25）精品文档放心下载三、项目SWOT分析………（26）感谢阅读四、市场分体定位………（27）精品文档放心下载五、项目建筑规划建议………………….（36）感谢阅读营销推广计划与实施…………………（39）精品文档放心下载一、宣传目的与实施计划……………（39）感谢阅读二、前期媒体统筹安排………………（44）谢谢阅读三、销售推广方案………………….（46）感谢阅读四、销售阶段推广途径………………（51）感谢阅读五、阶段销售目标及控制……………（54）感谢阅读经营管理推广计划……（57）谢谢阅读一、构建招商成功因子……………（57）精品文档放心下载二、目标市场与品牌比例……………（60）谢谢阅读三、商户去化策略与操作程序………（63）感谢阅读四、经营管理策略……（69）谢谢阅读五、经营管理实施方案…………………（72）感谢阅读前言：对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各大商业状况有着一定的深层了解与探访。西安市场的总体商感谢阅读业状况较为良好，特别是各大零售商场的产权式销售成为投感谢阅读资热潮。从某种程度来说，它代表着各类投资者或经营者对感谢阅读商业地产有了一定的认识与认可。同时，也给予本案在推广谢谢阅读上奠定了一定销售信心。但真正的推广效果如何，还需取决谢谢阅读于对本案的定位与推广策略上的确定。对于本案的营销推广感谢阅读策划方案，将在以下内容中呈现。使之达到市场实际化、策感谢阅读划实效化与推广专业化的目的。市场分析一、项目背景随着现有西安商业地产的发展进入加速期时，使各大商业项目已陆续开始启动与推广。从东大街富有传奇色彩的骡谢谢阅读马市商业步行街、东方之星，到西大街以时代盛典、唐人街精品文档放心下载为代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大厦、解放路感谢阅读感谢阅读地产市场对商业地产开发的浓厚兴趣。西安商业地产向南发精品文档放心下载展则跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区，大唐商业广场、精品文档放心下载感谢阅读引领了西安商业地产乃至中小楼盘的发展方向。在西安市场，作为产权式批发市场的交易现象已初现面2004年3月前还处于的市场空白点的状感谢阅读态已不复存在。这种格局的打破是白马世纪广场的抢占市场感谢阅读策略而导致的。因此，对于本案有着具有一定的冲击力与影谢谢阅读响力。因此，也奠定了本案在各个层面的运作上和策略实施感谢阅读上均需要做到一击即中的目的。二、西安市场商业现状西安拥有内涵丰厚的中国历史文化资源和极具魅力的世界历感谢阅读史文化名城声誉。改革开放以来，随着市场经济的大发展促谢谢阅读进着这座城市已经成为西部地区经济龙头的地位。随着西安谢谢阅读城市定位的清晰化，旅游市场得到进一步的发展。促进着消感谢阅读费类市场的逐步扩大与成熟，也进一步稳固消费群体的多样谢谢阅读化。西安商业地产已成为各类投资者热门追踪的投资对象，谢谢阅读出现风起云涌的现象也并非偶然。以大盘、名盘等要素促进精品文档放心下载着房地产业的发展，西安商业地产的发展与上海、深圳、北感谢阅读京等地区的发展状态也近乎相同。项目的推广定位、运作模谢谢阅读式、广告策略与销售手段等均透视西安商业地产与历史文化精品文档放心下载精品文档放心下载有着另一种生命力的展现，一种灵动商业元素的表达。康复路商圈的定义由康复路贯通连接北面的长缨西路，南面的长乐路，形成工字型的批发市场区域。康复路商圈是感谢阅读以服饰为主的专业型批发市场，涉及到服饰、皮具、鞋业、精品文档放心下载感谢阅读甘肃、宁夏、新疆、内蒙、西藏等省份。整个商圈的商业氛精品文档放心下载围良好，商势状况也较佳。同时，康复路商业区对西安的经精品文档放心下载济发展起着举足轻重的作用。三、康复路批发市场发展历程西北最大的服装批发基地康复路商圈为专业性批发市场，在西北地区颇有知名度。现已被全国各地投资者、经营者与谢谢阅读同行业人士所熟知。早期康复路市场是全国第一代批发市场谢谢阅读兴建于1984年，80年代的康复路市场并非专业服装类批发市感谢阅读场，同时还经营日用小百货，瓜果，蔬菜等业种。90年代后精品文档放心下载逐渐成为以中低档服饰商品为主的批发市场，和当时北京秀精品文档放心下载水街和武汉汉正街驰名。199798年左右长乐路周边90年代精品文档放心下载初期建造的第二代室内的批发商场逐渐形成气候，长缨西路精品文档放心下载上鞋类批发市场兴起，但康复路市场硬件配套设施还停留在感谢阅读建设初期的水平，造成客户一定程度上分流，进入一个回落精品文档放心下载阶段。2000年后康复路市场一直保持平稳增长的势态、但破谢谢阅读旧的经营环境限制了商户的发展。2002年后，以康复路市场感谢阅读的品牌效应为依托，逐步形成多个以“产品品牌”为核心的感谢阅读2003感谢阅读契机对康复路市场进行了大幅度改造，进一步提升康复路商谢谢阅读圈硬件设施的完善。四、西安投资市场发展现状与趋势目前，西安商业地产已经出现近乎于热火朝天的现象，也表明西安地产已正式进入商业地产时代的时期已来临。具感谢阅读体现象如下：1各类零售型物业的面市给予投资者数不胜数的投资机会，谢谢阅读而投资者对于这种单一型态的投资形式也表现了对利润空间最大化的质疑。2、应于市场的发展需求，专业型批发市场将成为投资者的感谢阅读谢谢阅读理由是看中未来发展趋势及良好利润空间。3、批发市场在近期也将成为抢滩西安市民投资的主流市场，谢谢阅读实现了跨越式发展，且正逐渐成为房地产市场的主力物业类谢谢阅读型之一。4批发市场必将让全国及西安本地各类投资者将眼光瞄向于感谢阅读精品文档放心下载他们主要是购买经营权或实施租赁权的方式进行经营。这类谢谢阅读市场而对于投资者的投资空间存在着一定的限制性，一方面感谢阅读来源于各大物业没有产权式销售的权利，另一方面则局限于精品文档放心下载经营户对产权式销售的认识存在着不足。5、对于以上这类现象的存在，将由新康复路▪西北商贸中心谢谢阅读这个具有21谢谢阅读商圈的宏图即将在2005精品文档放心下载市场的现实。五、市场核心问题呈现鉴于对市场调研的深刻，西安商业市场主要状况浮出水谢谢阅读主要核心状况如下：1谢谢阅读场的投资已发展的时期，投资空间有限，投资形式也较为单精品文档放心下载感谢阅读2谢谢阅读概念当中均是这类形象，但由于市场的逐步完善性，促使这谢谢阅读类物业必将得到改变。必将以优化购物环境为背景从而提升精品文档放心下载市场形象力3在西安市场，批发谢谢阅读市场依然是批发为主，主要看中“量”的产生，而对于购物感谢阅读环境及产品品质上无太多的追求。同时，批发市场依然是纯精品文档放心下载购物功能，无餐饮、休闲、娱乐、展示等功能的存在。4现有康复路各类批发市场，精品文档放心下载它们的主要辅射目标就是西安本地及周边市场。对于客户也感谢阅读是锁定于这类区域的客户为主，在层次上也偏低。5在现有的批发市场内，谢谢阅读无一例为产权式物业的销售出现于市场，而更多的则是租赁感谢阅读市场与买断经营权市场存在。估且在现阶段有2-3家新型物感谢阅读业以产权式销售方式面市于市场。6在这次调研过感谢阅读程中，康复路客户对购买产权的方式存在着多方面的担忧，谢谢阅读并对购买了产权式物业的直接利益点不是很清楚。大多数人谢谢阅读将产权式物业的首付与二手租赁市场的转让费金额作相应比感谢阅读。精品文档放心下载7本案与白马世精品文档放心下载2005年抢滩于西安市场，谢谢阅读这三大物业均以产权式进行销售。同时，主要目标同锁定于谢谢阅读康复路市场，由于客户资源有限。本仅能容纳一个物业的客感谢阅读户量，却出现三大物业齐取的现象。由此可见，市场竞争的感谢阅读激烈性必然存在。8在此次调研的过程中，经过感谢阅读多方考察与座谈，市场现象已明朗呈现。各大商家对写字间感谢阅读的需求比较大，他们更关注写字间的功能性。在他们惯有的谢谢阅读概念当中，写字间与普通商铺的区别就在于能否具备上网的精品文档放心下载条件而确定。这些基本要素成为他们急切关注的核心问题，感谢阅读也是本案针对市场需求需改善或提升的地方。六、打造本案市场方向未来批发市场的发展前景良好，但对于康复路商圈的批发市精品文档放心下载场未来发展趋势必将成为行业人士高度重视与关切的现实，精品文档放心下载这也正是新康复路●西北商贸中心商业项目打造的原始初衷，谢谢阅读一种引领行业领先的操作模式，一种投资者、经营者、终端感谢阅读消费者三赢的经营模式，更是一种西北地区首创商贸与物流精品文档放心下载并享的商业新中心。1对于传统批发市场固有的形象必将得到改感谢阅读变，以优化购物环境是本案的基本目标。2、强化零售功能：固有的批发市场以单一的批一功能为主，谢谢阅读或者是不拒绝零售的可能性，但也不推荐这类功能的存在。感谢阅读但在本案内，必须零售功能。包括楼层产品的布局，核心客谢谢阅读户的引进及物业人流动线的设计等要素上均体现这一特征。感谢阅读3一般批发市场以本地市场为主，再辅射到感谢阅读周边市场。而作为本案，则强力拓展它的辅射性，以全国、谢谢阅读国外作为辅射目标。它依托于产业生产力的背景，整合买方谢谢阅读与卖方的有效需求向区域化、国界化发展促进这类市场的交感谢阅读易是本案的核心卖点。4“三化”元素即指专业化、规范谢谢阅读化、规模化。这个未来批发市场关系生存性的关键问题。专谢谢阅读业化，有利于商业价值的提升；规模化，有利于产品的多样精品文档放心下载化。规范化，有利于促进销售率的上升；这些方面必须得到感谢阅读有效提高，必将会使本案的持续经营性达到最大化。5本案所有的宣传均需紧扣着精品文档放心下载规模化而操作，一方面以本地为主，但在中后期进行吸纳。谢谢阅读在本案的前期必将以“以外围攻内地”的战略促进市场的持感谢阅读续热温状态。6谢谢阅读又由于竞争者已开始展开销售工作，这种现象的存在均能对感谢阅读感谢阅读谢谢阅读另一方面可去化比例较大的商铺面积。对于这类型的客户，谢谢阅读是本案的关键所在，也是本案的困难所在。7“人流、商流、信息流”构造强势卖点：由于本案地处于精品文档放心下载康复路核心商圈内，为西安新城区的重点支持项目，同时超谢谢阅读大规模为构造一个新型的MALL精品文档放心下载中心城市，交通便捷、货物运输、商势辅射力均具备一个现感谢阅读代主题物流中心的核心要素。本案以人流、商流、信息流作谢谢阅读谢谢阅读即改变与提升传统物流中心的商业价值，另一方面也为现代谢谢阅读物流的挑战者和补缺者做出示范与引导。七、市场致胜策略的必然性未来批发市场的发展前景将得到多方人士的鼎力支持，一方面来源于当地政府，另一方面则是开发商的开发理念，感谢阅读第三方面则是行业协会，第四方面则是做专业型批市场的长谢谢阅读久性客户，第五方面则是终端客户等五大力量的全新打造，谢谢阅读促使着批发市场具备良好的发展前景。客户资源也将得到大感谢阅读力拓展，逐步向多元化、专业化、层次化的客户资源发展。精品文档放心下载产品质量差、商家信誉无保证等现象即将得到有效改变，趋谢谢阅读向于产品风格时尚、产品品质较佳、商家信誉信得过等原则精品文档放心下载吸纳有效客户。而作为本案如何制胜于市场，核心策略是什谢谢阅读么，所运用的组合策略又是什么，或者是操作手段又如何乃谢谢阅读是本案取胜于市场的关键。具体如下：1、核心策略：“价格、速度双把利剑”取胜市场作为本案的推广核心一方面体现于“价格”的合理性，从某精品文档放心下载种程度来说，它更倾向于产权式物业销售的突破性价格。另感谢阅读一方面则是“速度”的恰当性，也就是节奏性的把握。因本精品文档放心下载案的潜在竞争者（白马世纪服装广场与西北裤城）均已开始精品文档放心下载展开收取定金行为，对本案具备一定的冲击力。如何将本案精品文档放心下载的价格合理化与速度把握的节奏化进行有效控制便是本案取感谢阅读胜市场的核心。2、运用手段：运用“借力使力”手段√“以外围激活本地”销售在市场前期阶段，必须以外围市场作为攻破方向。一方面可谢谢阅读作为探访需求，从外围市场客户探知他们对本案的青睐性，谢谢阅读另一方面可根据了解的情况及时调整本案策略。在进行外围谢谢阅读市场探访的过程中，一种情况则是出现“热度”状况，这是感谢阅读比较良好的市场状况。另一以“冷度”状况，出现这种情况感谢阅读时则立即进行外围市场转向本地市场的吸纳策略。从然保证精品文档放心下载本案的销售目标。但这种销售方式的确立，是检验本案是从精品文档放心下载外围攻本地，还是从本地激活外地市场的最好方式。√“以本地促进外地”销售在操作任何一个案子时，一般都会采取“先易后难”策略。谢谢阅读而作为本案的体量过大，当地客户资源有限，这种先易后难精品文档放心下载的策略是否可行仍处于未知数。但又由于二家潜在竞争者的谢谢阅读存在，本案必须将本地市场作为核心进行吸纳。当然，竞争谢谢阅读者的先行策略给予本案一定的参考价值。具体如下：*推广成功或失败原因，均可成为本案最为直接的参照价值；谢谢阅读*避开该案的核心卖点，为本案的创新提供了创作空间；*积极关注该案的推广发展状况，及时调整本案的推广策略精品文档放心下载感谢阅读如前期市场造势、外地市场探访、核心策略确立、最佳手段精品文档放心下载运用等问题上做足功夫，方能达到“短、平、快”的实施目感谢阅读的，最终实现击败潜在竞争者的目标。项目总体定位概念与策划思路一、项目开发目标作为重点开发商业物业，本项目在开发过程中应当满足投资谢谢阅读商/谢谢阅读求，保证项目的成功建设及后期良好运营。1、对于投资/开发商而言本项目应当能够保证在最优化的投资环境之下，实现短期效谢谢阅读益与长期效益的最大化，主要表现为：通过项目的开发、销精品文档放心下载售、运营，为投资/开发商带来合理的现金流，实现投资/开谢谢阅读发商的投资回报预期，同时借助于优势物业资源的掌控，获谢谢阅读得长期管理效益、经营效益及品牌/形象效益。2、对于投资者及经营者而言本项目应当通过明确定位、科学规划、系统经营管理为投资感谢阅读/精品文档放心下载挥聚集效应，带动整体物业的可持续经营性，实现投资者及精品文档放心下载经营者的投资回报目标与经营目标。3、对于消费者而言本项目应当在充分了解消费者消费需求、消费特点、消费心感谢阅读理及消费行为的基础之上，为消费者创造舒适的购物环境、谢谢阅读享受批零兼营的购物功能。使之为消费者带来便利性与快捷感谢阅读性，同时结合于消费者的消费需求，扩大销售网络、优化客精品文档放心下载户资源、保证产品质量与商家信誉。以此来奠定物美价谦与精品文档放心下载品质保证的消费特征，更进一步提升该物业的经营价值。4、对于商圈而言本项目应当通过对市场、对消费者的充分了解，科学规划，精品文档放心下载合理引进及组合新型业态、业种，完善区域商业功能，以提感谢阅读升康复路商圈的商业特征与功能。本案所打造的目的是继承谢谢阅读原康复路的商业气势，提升现有康复路的商业功能与购物环精品文档放心下载境，同时更进一步的完善现有产品组合与商家组合。顺原有谢谢阅读康复路商气，造现有新康复路之地标交易广场——新康复路谢谢阅读•西北商贸中心。提升商圈原有的商业势气，扩大新康复路感谢阅读商圈在批发行业中的知名度或者得到全国市场的各大投资者精品文档放心下载与经营者的认可是本案打造的真正目的。二、项目开发原则及思路任何商业项目的开发都必需遵循一定的原则性，一方面深入谢谢阅读了解该商业圈的基本特性，另一方面寻求各类符合该项目操精品文档放心下载精品文档放心下载打造一个成功的商业广场是任何一个项目的开发宗旨。1精品文档放心下载征，又要依托于产业背景。点面双效结合共同打造一个商业感谢阅读购物场所的持续经营性是不可忽视的社会责任。2、充分考虑本项目所处商圈的特征与未来产业的发展趋势，谢谢阅读创立本项目的核心竞争力。3“售得出，租得满，做得到”为大前提，对本项目的投资感谢阅读感谢阅读4感谢阅读户组合。同时，严格考核产品质量与商家信誉品牌。5谢谢阅读推广的主要攻击对象，强势树立高投资价值、高经营价值的谢谢阅读市场形象。阶段性的深入攻击，策略性的投机市场。6精品文档放心下载精品文档放心下载带小商户为本案的招商策略。三、项目整体定位概念根据本案的市场调研状况及本案所处的康复路商圈特征，给精品文档放心下载予本案最为精准的市场定位尤为重要，从商圈到项目特征、感谢阅读从业态到管理模式、从经营户到投资者各个层面的要素要考感谢阅读虑到位，使之更为贴切的符合到市场需求。可以使客户规避感谢阅读市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。这样的定位，可精品文档放心下载以减少与直接竞争对手的接触面。1、项目的总体定位本项目立足于服务周边市场，集批发、零售、展示、交易、精品文档放心下载物流配送功能等为一体，具有强大辐射力的大型现代化物流谢谢阅读交易中心（一个具备2、项目的功能定位与”感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读午谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读”感谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载借感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读感谢阅读完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运行。公共环谢谢阅读境包括市场内部和外部。外部公共环境是市场的外部形象的谢谢阅读直接体现，在建筑外观设计上追求时代气息，配套环境协调感谢阅读一致的主题风格，当然还包括公共停车场、良好景观环境、精品文档放心下载舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等；内部环境设计精品文档放心下载购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人感谢阅读们提供舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供谢谢阅读水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。3、商业业态定位本项目的功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务精品文档放心下载构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、采购、配送及精品文档放心下载配套服务功能于一体的大型展示交易中心。4、管理功能定位中国物流业在经济高速增长的大环境下有了很大改善，但在感谢阅读管理功能上还存在明显的不足。首先，从发达国家来看，现精品文档放心下载代物流的功能是设计、执行以及管理客户供应链中的物流需谢谢阅读求，其特点是依据信息和物流专业知识，以最低的成本提供谢谢阅读客户需要的物流管理和服务。而现在，我国多数物流企业是谢谢阅读在传统体制下物资流通企业基础上发展而来的，企业服务内谢谢阅读容多数仍停留在仓储，运输，搬运上，很少有物流企业能够精品文档放心下载做到提供综合性的物流服务，现代物流服务的功能尚不能得谢谢阅读到很好的发挥。我国的物流企业，无论是物流服务的硬件还精品文档放心下载是软件与高效率低成本的现代物流还有较大的差距，信息收感谢阅读集、加工、处理、运用能力、物流的专门知识，物流的统筹感谢阅读策划和精细化组织与管理能力都明显不足。打破原有市场格精品文档放心下载局，集仓储、承运、搬运、营运、营销、服务等多种功能为谢谢阅读一体，在提升西安物流业竞争水平的同时开创了一个全新的谢谢阅读市场空间。现代物流理念的综合物流平台，利用整合后的超谢谢阅读强市场竞争力占领整体货运市场的业务主流，改变以往个体谢谢阅读户抢生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任务的谢谢阅读格局，最终提升货运市场的竞争层面，以确保最终的价值最精品文档放心下载大化目标的实现5、商业经营业种定位商业要成功，经营业种定位是一个关键因素，形成有个性的谢谢阅读业态模式，才能在竞争中立于不败之地。因此，我司在对本感谢阅读项目的商业经营业种定位是基于反复的市场调研和同类市场感谢阅读的论证之上，具有很强的市场竞争力和吸引力。主题物流定位本项目处于西安市新城区，由于地处具有较高知名度的康复谢谢阅读路商业圈内，同时西安为西北五省的中心城市，在交通运输谢谢阅读与客流量上拥有独天独厚的优势。对物流而言，具有强大的感谢阅读市场辐射力。无论是传统物流，还是现代物流，物流的定义谢谢阅读决定了“物流”本身是一项综合性极强的经济体系。前在中谢谢阅读国西部、中部乃至东部沿海蓬勃发展的现代物流建设，基本精品文档放心下载停留在“大流通、大商贸、大物流”的初级认识阶段，这种精品文档放心下载不具备任何主题、没有产业支撑的物流概念一定程度上限制谢谢阅读了民间资本对物流的投资认识，这也正是国内物流建设之所感谢阅读以“雷声大、雨点小”的重要原因之一。为此我司将现代物感谢阅读流的定位提升到“主题物流”定位。主题物流：在现代物流基础上，依托地区产业经济，涵盖了谢谢阅读产业产品采购物流、生产物流、销售物流、配送物流、回收感谢阅读物流的全过程。6、经营业种定位项目形象定位主要以中档为主，在空间设置上、物业装修风感谢阅读格上、楼层业种分布、错位经营等方面均考虑其零售功能的精品文档放心下载必然性。使其具备零售与批发双重特征。以低、中档产品为谢谢阅读谢谢阅读充分考虑到经营者的经营利润及批发市场经营产品价格低廉谢谢阅读之特征。因此，本案经营产品为低、中档。同时，结合商圈谢谢阅读特征，本案所经营的产品仍以服饰为主。四、项目竞争策略与方向分析康复路商圈内的原有各大商业物业现况，继承原有商业谢谢阅读物业的基本特征，提升本物业的核心竞争力。同时，考虑到精品文档放心下载本项目的规模优势、地段优势、理念优势等特征，在定位、谢谢阅读规划、招商、管理上寻找突破点，使之本案具备它的唯一性谢谢阅读与稀缺性，确定它的投资价值与经营价值。1、定位突破确定本项目在康复路商圈整体商业市场中所应当扮演的地位谢谢阅读与角色，同时也根据开发商的开发目标与宗旨，本项目承担精品文档放心下载着引领西安批发市场商业模式升级、提升专业型批发市场商精品文档放心下载业环境的重要使命，而这也就是本项目自身所蕴含的价值所谢谢阅读以“集批发、感谢阅读零售、展示、交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射精品文档放心下载力的大型现代化物流交易中心。本项目整体定位依然是锁定批发市场消费群为核心，结合于谢谢阅读批发市场的商业特征，另附零售功能的实效特征。以其达到感谢阅读在项目定位上的突破，这一定位将有效地抑制对手的竞争，感谢阅读实现经营差异化、客户资源网络化、产品质量优质化等。从精品文档放心下载而有利于提升项目整体竞争能力、商业特色的发挥及项目持谢谢阅读续经营空间。2、规划突破完成项目内部功能的规划及组织，科学合理地进行业态、业感谢阅读种组合及分布，一方面最大程度地满足经营商户的经营价值精品文档放心下载谢谢阅读对消费者及对商业项目的基本特征，以最大程度地保证商业谢谢阅读及商业中心的持久良好运营性，确定项目的整体规划与单层精品文档放心下载规划的实效性与利益最大化。整体商业项目规划：本案为批发与零售双重业态相结合的商谢谢阅读业物业，在购物空间、人流动线、货品仓储、货车停放、产感谢阅读品摆放等各类问题上切合实际的考虑到零售与批发的需求。谢谢阅读以引导消费为核心，以促进交易量或人流量为前提。满足购感谢阅读物、休闲、餐饮、娱乐、展示等多功能的需求是本案在整体谢谢阅读项划所需考虑到的。个别楼层规划：除其正常的人流动线、休息空间、购物环境精品文档放心下载等需求。还需充分考虑零售功能的实质性，建议在每一个楼感谢阅读层设定餐饮功能，解决经营户的用餐与休息需求。在个别楼谢谢阅读层设定小型咖啡厅或西餐厅等，在儿童楼层内设置一个小型精品文档放心下载儿童游乐场所等相关建议。3、招商突破即引进大商户提升本案的商业价值是本案招商成功与否的关感谢阅读键，本案的规模、价格、经营价值、产品定位及商业组合等感谢阅读各要素均影响到招商工作进展的实质性。因此，本案在招商谢谢阅读策略上需突破，一方面通过行业协会推荐具有实力或品牌性谢谢阅读的大客户，以大客户带动小客户刺激入驻率。另一方面则展精品文档放心下载开异地招商，主要是以经营户为主，以外地商户刺激本地商精品文档放心下载谢谢阅读应多角度的考虑到招商范围的最大化（主要以江浙一带的客感谢阅读感谢阅读的吸引各类商户对本案的青睐。本案的招商，一方面突破单感谢阅读谢谢阅读感谢阅读4、经营突破精品文档放心下载质，他们都有着固定的客户网络。同时对于经营方面没有太谢谢阅读多的要求，而作为本案则需要在经营方面实现突破，一方面谢谢阅读以西北地区为首要销售网络，大至全国各地的主要城市，同精品文档放心下载时也需拓展国外市场。对于这类范围的定义，不是单靠一个谢谢阅读目标则可以实现的，而是关系到多方面因素。首先最为重要谢谢阅读的则是经营战略上的突破，而作为经营战略的核心就是以商感谢阅读户为核心目标，商户的销售产品是否达到销售网络的最大化感谢阅读就极其重要。作为本案，时刻关注商户的经营状况，及时调感谢阅读整经营战略，与核心销售网络的行业协会保持密切关系。展谢谢阅读开各类活动，如订货会、新品展示会、行业交流会、产品博精品文档放心下载览会等活动促进经营状况的甚佳是本案的经营突破。5、管理突破管理是四个元素的核心，是决定一个项目成败的关键，也是谢谢阅读项目未来可持续经营的内在动力。通过引进专业的商业经营谢谢阅读管理公司，实现经营管理的实效性、持续性、有序性，从而谢谢阅读保证项目物业的未来可持续性经营、效益最大化及实现物业谢谢阅读的保值、升值作用。而更深一层的提升了产权式商业物业的精品文档放心下载管理模式，实现三权分离之原则。而作为本案，管理更为关感谢阅读键，因本案是批发与零售双重业态均具备的商业物业。在管感谢阅读理上，突破单一性的安全管理、秩序管理或车辆管理等，而谢谢阅读感谢阅读补充管理要件等。五、提升本案定位之思路1、经营理念的领导者现西安的商业状态还处于白热化阶段，各个方面的商业形势谢谢阅读良好，但在商业环境与模式上还需要完善、提升与创新。特谢谢阅读别是批发市场商业物业，现处于兴起阶段。本项目的经营理感谢阅读念则是重点，就是打造具有代表性（康复路的代表者）与创精品文档放心下载造性（新康复路的商业巨头）的地标级商业项目，一个代表感谢阅读着原康复路的商业势气与一个铸造新康复路商业巨头项目的精品文档放心下载有机给合，形成了一个世人关注的西北商贸中心。导入商业精品文档放心下载与文化（西安以古文化深厚而闻名）的嫁接，以文化内涵来精品文档放心下载提升它的商业价值。本项目不做跟随者，而是实现领导者之谢谢阅读作用。从商业业态、商品品种、商业模式、购物环境、推广谢谢阅读手法、营销理念上进行创新与突破，使其具备真正意义上的感谢阅读商业领导者。2、批零兼营的承传追随者据市场调研的清晰化，本案的大规模则具有相应的优势与劣谢谢阅读势，同时也结合于市场的特性，本案必须以“批零兼营”的感谢阅读谢谢阅读以批发单一功能而铸造，欠缺零售功能。而作为本案，批零谢谢阅读双重业态模式并肩齐行。这种业态模式的提出，一方面由于精品文档放心下载规模化的支持，另一方面也由两者客户相互促进的效果。使精品文档放心下载其在每一个楼层的商业氛围都得到更好的烘托，每一个商户谢谢阅读的交易量都得到更大的提升。作为本案，即将成为西北地区精品文档放心下载首个以“批零兼营”的业态模式而著称的商业物业。它在不精品文档放心下载久的将来，即将成为西安各大商业物业承传追随的对象。这感谢阅读是一种新型理念的提出，更是一种未来趋势的所在。它在于谢谢阅读创新，在于被后来者所追仿的理念，更在于它应势于市场需精品文档放心下载求而早先存在。3、现代物流的挑战者和补缺者物流的专业化分工特点虽然日益明显，但是物流的组织和管感谢阅读理却不断向综合性发展，各种物流方式和物流载体之间的联精品文档放心下载系越来越紧密。但是，我国目前的物流行业管理仍沿用着计感谢阅读划经济时期的部门分割体制。与物流相关的各部分分别由铁感谢阅读道、交通、民航、内贸等不同政府部门进行管理。依据这种感谢阅读条块管理体制，形成了自上而下的纵向隶属和管理格局，严感谢阅读重制约着在全社会范围内经济合理的对物流进行政体统筹和感谢阅读规划，妨碍着物流的社会化进程，制约着现代物流的进一步感谢阅读谢谢阅读定位、特性上均符合的批发市场的特征，进一步促进物流的感谢阅读必然性。同时，在物流管理、格局上进行打破，使其成为西精品文档放心下载安首个以“主题物流”为中心的成功典范商业项目。真正做精品文档放心下载到现代物流定位的挑战者与补缺者是本案的最终目的。市场分体定位与产品规划一、项目基础状况与商圈概况西北商贸中心项目占地面积67.2亩，建筑面积21万平精品文档放心下载方米，总投资达8亿人民币，是目前国内民营企业在西部投精品文档放心下载精品文档放心下载北商务中心主体高401502感谢阅读万平方米，拥有观光电梯，自动扶手梯90谢谢阅读豪华，色彩明丽；广场人流与车流分离，规划合理、科学；谢谢阅读长200米，宽50米，面积6000平方米的大型停车场，可容谢谢阅读纳车辆300辆之多的大型商业物业项目。在康复路批发市场建成初期，有60％—70％的商户来自感谢阅读江浙一带，这个数字即使到现在，也不低于55％。同时又由精品文档放心下载于康复路市场面临着周边新市场的形成，将导致康复路市场精品文档放心下载经营状况受到一定影响。由于忽视硬件设施建设，使得市场精品文档放心下载竞争力和对商户的吸引力明显减弱，同时电力、通讯等配套感谢阅读设施也相对滞后。面对着现有康复路种种状况的现有局面，谢谢阅读新康复路市场的使命则在于向西安为圆心的周边地区实现物感谢阅读资集散为核心的目的，打造西北地区具有较高知名的商业物感谢阅读业，并成为唯一超大规划具备商贸与物流并享功能的商业中感谢阅读心。——新康复路●西北商贸中心二、项目区位环境分析1本案所处的区位，为西安新城区的商业繁华地谢谢阅读带康复路已经过了20谢谢阅读批发市场为主的核心商圈。由于政府目光长远化，已投入大谢谢阅读量资金或通过引进外商策略而提升现有康复路的知名度或商谢谢阅读业价值性。因此，本案所处的区位前景十分良好。2、繁华程度：历经20年变迁的康复路商圈，已经形成多个谢谢阅读专业型的批发市场，如丹尼尔交易广场、丹尼尔商城、澳龙精品文档放心下载15个以服精品文档放心下载饰为主的批发市场。产品的多样化，使之各地批发商来此购谢谢阅读物，货车的进进出出也形成了另一道风景线。该商圈的繁华谢谢阅读程度不容置疑。3该商圈以批发为主，人流量较大，吸引着全国感谢阅读各地的批发商，同时也吸引了本地零售客户的前往。由于西感谢阅读安为西北地区的经济主导城市，各大商家将在此设立品牌店精品文档放心下载或代理店。因此，造在商业氛围浓厚，客户资源庞大。4、本案所于长乐路与康复路交叉处，而长乐路又感谢阅读感谢阅读贝斯特货运站与客运站均在此均有50多条线路通往西地区感谢阅读各省市、县或镇等。因此，本案的交通状况甚佳。5感谢阅读利店等。使之，来此批货或购物的商户与客户均能享受便利感谢阅读性与便捷性。同时，也为附近的居民提供相应的便利。三、项目SWOT分析优势：1、本案交通便捷，商圈内的配套设施齐全，提供了便捷性。感谢阅读2、规模超大，业种齐全、为永久性产权式物业。3谢谢阅读供了充足的支撑点；劣势：1、小面积分割是否能受到当地经营者的青睐确需经过考验；精品文档放心下载2感谢阅读康复路商圈内的其它项目还处于未知状态。3谢谢阅读纳一定量经营者直接关系到本案的成功与否。机会：1精品文档放心下载案的去化。2感谢阅读得到改善等均为本案提供了有利机会。3感谢阅读大专业批发市场，锁定行业协会关系网，使之为本案创造最感谢阅读大化的商业机会。威胁：1、竞争对手已先推向市场，开始制造活动吸纳康复路客源；精品文档放心下载2谢谢阅读妥当性直接影响着本案的成功与否。四、市场分体定位结合于上述的分析，本案的定位仍然延续着原有康复路商圈谢谢阅读的特性，以服饰产品为主。但在业态模式上得到创新，以首感谢阅读个批零兼营双重业态相结合的商业物业而亮相于市场。市场精品文档放心下载定位前提，就在于市场调研的准确性。而作为基于市场定位谢谢阅读的后备之事，则在于进行有效的推广。而推广的策略与实施感谢阅读的方法，均需要有针对性与实质性。1、案名定义：新康复路●西北商贸中心新康复路：继承着原康复路的商业气势，重塑康复路市场。为提升康复感谢阅读路商圈形象力，为扩大康复路经营者的经营范围，为减少康谢谢阅读复路商圈经营者的后顾之忧，为促进西安经济发展的保证而精品文档放心下载承担着这一使命。以继承而创造作为新康复路的开发理念，感谢阅读以新康复路的新形象而奠定商业价值。西北商贸中心：西北：则是以地域为概念，则以西北五省为范围。商贸：是集于物流、商流、信息流为一体的交易场所。它以感谢阅读感谢阅读一种商气的浓重、一种财富的象征。它代表着一种生活方式精品文档放心下载的全新演绎，一种传统购物空间的演变。它注入了丰富性与谢谢阅读时尚性。它含盖了文化的本身，也体现了商业之氛围。中心：是西安地区的城市中心，是西北地区的经济中心，它精品文档放心下载具有双重中心之概念。2、推广语定义◆主打广告语：“盛市康复路，商贸新中心”盛市康复路：一种繁荣景象的体现，一种盛市状况的超越。谢谢阅读继承原有康复路之繁华景象，超越原有康复路之现况。以未精品文档放心下载来发展趋势为核心，以标志性的核心商业圈为宗旨。一个发谢谢阅读展成大商贸、大流通、大市场为核心的商贸集散基地。是西谢谢阅读安、乃至西北地区的交易新中心之购物场所。◆核心理念：▪核心主题："打造西安新康复路首席地标级商业交易广场"谢谢阅读主推广告语："盛市康复路，商贸新中心"推广总精神："主导未来财富先锋创造财富新领域"推广定位："王者之风世人瞩目”3、目标客户群体定义投资者：市场：本案锁定全国市场的投资者，主要以江浙一带的客户谢谢阅读为主，另以西安为中心的周边市场投资者为辅。范围：*具有一定经济实力且热衷于房地产投资的专业人士；感谢阅读*事业稳定、具有一定的收入水平和储蓄的群体；*有着相应的存款而又喜欢跟从大趋势投资的群体；特*感谢阅读*对投资房地产信心较强，部分曾有投资房地产经验；*对统一管理有较大需求，希望增强投资信心；*投资潜力不可低估。客户来源：*公司长期以来积累的客户资源*市场上的专业投资客户及炒家*部分有资金实力和投资意识的白领*温州、宁波地区买家*外省市买家*商户，自用型买家经营者：市场：以西安市场为主，以康复路现有商户为目标。另附江精品文档放心下载浙一带的商户及广州、武汉地区的商户。范围：*从事多年经营事业的个体者*拥有产品（品牌）区域代理权企业或个人者；*不满足于现有工作模式，而有意投身于经营事业者；*继承家业的个人或团体者；特征：品牌专卖店、代理商、经销商：*一般愿意通过租用或联营的形式获得经营场地；*对统一管理要求较高；*一般实力较强，愿意承担高租金，获得好地段。康复路原商业经营者、改善经营环境者：*具有一定的价格承受力；*就业渠道窄，以经商为主；**对本区域内的商业氛围较为认同客户来源：*原康复路商圈内的客户*现江浙、广东、湖北市场，期待来此经营的商户**通过相关行业协会来此经营的商户4、销售价格定义对于该物业的价格定位尤为重要，但结合于本案的规模及小精品文档放心下载面积分割的现实，在价格确定上需平价化，一方面来源于长感谢阅读期收益的要求，另一方面则吸纳原康复路经营户最为实效的精品文档放心下载精品文档放心下载一方面体现着地段位置的重要性，另一方面也体现着商业价谢谢阅读值的可塑性。同时，也起到投资者是否购买的核心因素，从感谢阅读另一个层面上讲它更促进着市场销售的活跃性。因此，本案感谢阅读的价格定位具备较高的敏感性，更需结合本案的开发理念与感谢阅读市场推广原则。本案的定价策略分成两种方式，一种这经营感谢阅读权销售，另一种方式为产权式销售；产权式销售价格建议：一楼：均价18000元/M2二楼：均价16000元/M2三楼：均价14000元/M2四楼：均价12500元/M2五楼：均价8500元/M2六楼：均价6500元/M2七楼：均价5500元/M2定位理由（来源于西安在售物业）：√西安市场已在售的骡马市步行街、东方之星物业销售价格精品文档放心下载均达到2万/M2精品文档放心下载黎春天等物业的价格均达到1.5万/M2以上。√康复路“白马服饰交易广场”的在售均价达到8500元/M2精品文档放心下载√本案的价格定位应取向于西安在售零售物业与批发物业之精品文档放心下载2万/M2精品文档放心下载8500元/M2价格。本案市场均价应取向于11500元/M2左右。精品文档放心下载√本案在市场宣传方面需通过各种方式进行造势，使其消费精品文档放心下载者的心理价位高于本案最终的价格定位，便于快速去化。√以上各个楼层的价格均为初步拟定的价格，根据市场消费谢谢阅读者对价格敏感度或数字偏好等要素重新进行细化，如南方城精品文档放心下载市的消费者喜欢“8”或“9”之类的数字。√在此次调研的受访者当中，最为关心问题是租金和税收，谢谢阅读其经营税、地税、工商税三种税收最高占到商户运营费用的精品文档放心下载30－40％,感谢阅读本案，对于这类问题需高度重视，与政府相关部门协商或通感谢阅读过相关手段将此项费用淡化于表面，为直接突显产权优势而精品文档放心下载做好铺垫。经营权售价（15年）：本案推出市场的主要目的仍然以产权销售为主，但由于本案精品文档放心下载感谢阅读本案在销售阶段后期推出相关楼层的经营权购买方式，此类谢谢阅读铺位均为拐角处的铺位、规划方不足铺位、或业种较为特殊感谢阅读的铺位（如餐饮、休闲等）作为经营权方式推广。五楼：均价3000元/M2六楼：均价2300元/M2七楼：均价2100元/M2定价理由：√由于考虑到经济利益最大化，本案1-4层不实行经营权销精品文档放心下载售方式。√由于本案为40年产权，经营权销售方式仅拥有15年，由精品文档放心下载此得到系数为2.6,由此得出每一个楼层的经营权价格。感谢阅读√市场的不确定性，让其在经营权的价格定位上尤为敏感，谢谢阅读一方面就如上述所计算而出的价格，另一种方式则高于此类感谢阅读价格，以此为促进产权商铺销售的最大化。最终由何种方式谢谢阅读来确定，需在销售工作进行过程中才能得以调整。√以上价格为每一个楼层的均价，根据具体位置的不同而价感谢阅读格也有所不同。如主出入口、主通道、电梯两侧的铺位价格感谢阅读精品文档放心下载从某种程度来讲它具备促进消费率提升的现实。提价手段建议：因价格往往是一个案子销售状况好坏的最为直接的因素，因感谢阅读此，对于本项目的销售价格不宜定高，而是通过市场造势手谢谢阅读段的运用或宣传策略的逐步升化而确立，对于本项目价格提感谢阅读升策略建议如下：采取的“低价高走”策略，以高回报、高收益为核心诉求点精品文档放心下载切入市场。√感谢阅读聚集人气；√第二阶段：以物超所值商业项目带来的高回报、高收益作感谢阅读"成熟性的投资者或经营者抢着入驻的购精品文档放心下载物场所"的市场印象；√第三阶段：价格逐渐涨幅，产生"升值"的市场印象，同时精品文档放心下载铸造平稳、幅度较大的价格走势。5、楼层产品规划定义据市场调研结果，又需结合到业种利润空间的大小而决定经感谢阅读营成本的大小。本案的楼层业种规划，充分遵循市场规律。谢谢阅读依据市场调研现状来确定本案楼层业种规划的大方向，同时精品文档放心下载结合到本案批零双效功能的特性，给予最为准确的楼层产品精品文档放心下载规划。由此，本案的楼层业种规划如下：1、本案楼层业种分布楼业种产品范围备注层-1F功能布局超市/停车库/物品仓储/货运中心小型便利店感谢阅读1F女性饰品化妆品、女性时尚用品、手机链、肩等配小型咖啡厅2F女性服饰女性成衣、小件、配件等中型快餐店3F男性服饰男士成衣、休闲装等大型快餐店4F童士服装童装、童鞋、童被、儿童玩具类配儿童娱乐感谢阅读5F6F5层-6层为写字间中型快餐店7F娱乐/休闲中式快餐店/茶餐厅（中档）经营管理公精品文档放心下载司办公室2、市场依据√96%的受访者购买商铺的感谢阅读目的因有自营需求；√在此次调查中有65％的受访者选择一层，为经营楼层其中感谢阅读裤类、鞋类、文具、皮具、小商品、文具的业主；√76％、女装68％、皮具谢谢阅读52％、小商品50％、文具55％、饰品73％、童装58％等；谢谢阅读√6535％非品牌类感谢阅读的低档产品；√以租赁形式经营的产品：鞋类69％、裤类77％、内衣62感谢阅读％、小商品50％、床上用品100%√28%、餐饮10%、车精品文档放心下载位12%、商务中心4%、银行14%、空调11%、物流中心17%、感谢阅读其它25；√在洗手间使用方面，目前仅有澳龙服装城是免费使用的，精品文档放心下载其他商场均采取收费制，商户对此项收费意见较大。车位、谢谢阅读货运物流、货梯、仓储等硬件配套设施的不齐全给商户在日精品文档放心下载常经营中带来较大的不便。此次市场调研主要针对康复路现有各大商业物业，因市场调感谢阅读研为抽样调查，只代表普遍性，而非绝对性。因此，以下业精品文档放心下载种分布比例仅供参照。女装：一楼49%二层25%童装：三层35%五层52%内衣：三层39%五层34%饰品：一层71%二层29%男装：一层68%二层32%五、产品规划建议商场外立面的设计商场外立面设计强调三结合与定位结合性。√一方面强调与档次结合，根据商场目标消费群不同的感观感谢阅读心理需求，结合商场定位高低，予以不同的外立面设计。√基于本项目所处的市新城中心位置及新康复路核心地标位谢谢阅读置，现方案立面风格应具有地标性的相关特征。√须强调与产业特征元素的结合结合批发市场的业种特点、谢谢阅读谢谢阅读建筑风格新颖，商业气息浓厚。商场平面设计建议铺位布局规划强调实用、利润、形象的统一。商场铺位划分感谢阅读的科学合理与否，不仅仅是体现商品组合的丰富多样，它还精品文档放心下载必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到感谢阅读独立铺位与整体商场的协调性与互动性。另一方面，也需考感谢阅读虑到批发市场的独有特性，使之整个商场的销售氛围具有浓感谢阅读厚性。人流动线规划注重内外沟通，商场的人流动线设计不仅仅是商场内部的人感谢阅读流交通与疏散问题，它更为注重的是商场内部人流与外部街谢谢阅读区人流的交流与沟通关系。最大限度地避免综合商场内的盲谢谢阅读区和死角问题，同时，更加考虑到消费者在商场内购物的自感谢阅读然、舒适、轻松的行为过程和心理感受。避免盲区是商业项谢谢阅读目最为重视的问题，不仅关系到销售的核心问题，更直接到精品文档放心下载影响到招商与经营的状况问题。商场硬件设施的规划设计建议√走道布局设计要点商场过道设计一方面强调的是脉络清晰，另一方面则强调与精品文档放心下载指引标志的完美结合。脉络清晰，过道脉络设计好坏，不仅感谢阅读影响对人流的疏散，也影响商铺的布局。本案在走道布局方精品文档放心下载面考充分结合到得房率的问题，使其具有实效性的规划各个谢谢阅读层面的走道线路。√商场洗手间布局要点商场洗手间的配套，则强调的是“隐性”布局性，作为商场感谢阅读的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能，更要谢谢阅读以“隐性”作为基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物感谢阅读空间形成有效区隔。在本案的各个楼层洗手间，均不采取收谢谢阅读费制，避免经营商不满情绪的发生。√商场电梯布局要点商场电梯的基本功能是运载商场内人流或货物，商场电梯部谢谢阅读数、布局位置、都要以有效疏散运载人流作为出发点。同时精品文档放心下载也起到避免电梯口的人流堵塞作用，如何避免电梯口的人流感谢阅读堵塞是电梯布局考虑因素之一。本案拥有各类电梯90多部，感谢阅读其中包括对扶梯、垂直电梯、观光梯与货递的有效布局进行感谢阅读细致考虑。√商场室内灯饰设计要点与商场结合，灯饰设置要根据商场档次、风格、形象等予以谢谢阅读结合考虑。与业种的结合，灯饰选择还是要根据业种的特点感谢阅读分析，比如食品类与服装类商品，前者不需要特效，而后者精品文档放心下载则注重灯光所带来的效果。与功能的结合，商场不同的功能谢谢阅读区，对灯饰要求也不尽相同，比如过道一般选用一种过渡性精品文档放心下载较好的灯饰，商场的过道和拐角是消费者进入商场的一个缓精品文档放心下载冲区。所以，也要特别注意细节上的问题，还要有区别性指感谢阅读示标示。√商场物业内墙、地面设计注重与灯饰、天花的协调，使其达到风格统一的视觉效果。精品文档放心下载色调是风格的主要表现形式，商场墙面、地面作为商场的主感谢阅读要内部空间，其色调的选取，取决于商场风格的整体性。对感谢阅读于图案的运用，也需根据不同功能区的特性而运用不同的图精品文档放心下载案标志。营销推广计划与实施一、宣传目的与实施本案的宣传目标则是改变与突破现有康复路的市场形象，包精品文档放心下载括脏、乱、杂等现象的存在。要想达到突破与颠覆的作用，精品文档放心下载确需从各个角度与层面上进行全方位的考虑。而作为本案的精品文档放心下载宣传目的，不仅是形象的改变，而是一种未来信息的传递、谢谢阅读更是一种不可多得投资机会的来临。由此，本案将通过各种感谢阅读方式达到以下几种目的：1、提升市场形象渠道：通过项目围墙、户外广告、高炮、DM、报纸及口碑效感谢阅读应等方式进行全方面的宣传，使之本案形象具有新颖性与感染力。方式：以具有冲击力的视觉感受给予消费者第一感观印象，谢谢阅读同时在不同时期对不同卖点进行全面宣传，逐渐剖析项目卖点，使其具备经营价值与投资价值。效果：改变原有康复路商圈设备简陋、卫生环境较差、消防精品文档放心下载隐患多、产品质量无保证、产品价格随意性、仓储空间不足、经营户利益受损等形象。使其具备新康复路地标性与代表性的商业建筑体及未来专业型批发市场的商业新模式。执行:含LOGO精品文档放心下载文件袋、小礼品等。（基础形象运用）第二阶段:售楼处外包装、建筑外立面、道路标示牌、商场挂旗、软文、平面秀稿等（深化形象冲击）第三阶段:（直观形象表达）精品文档放心下载第四阶段:软文、促销稿、DM、海报等；(演绎形象内涵)感谢阅读目的：康复路市场在经营模式上较为单一，在经营管理的意精品文档放心下载识上也严重缺乏，在批发市场的开发与运作上仍欠缺专业性，对于如何运作与有效的操作于批发市场仍存在着各个方面的不足。又由于批发市场已成为构筑西安西部商贸中心地位的又一核心部分。它不仅将西安城市与周边农村拉近，促使城市繁荣带动乡村经济，而且拉近了西安市与周边省市的商贸距离。而作为本案的破土建造，将对这类现象进行全方位的改变与突破，它必定会发展成大商贸、大流通、大市场为核心的商贸集散基地。2、明确高投资价值渠道：主要通过报纸、口碑宣传、市场反映状况及本案销售精品文档放心下载进展等现象可直接反映它的投资价值性。方式：以本案的核心卖点作为诉求点，层层培析的方式进行精品文档放心下载反复宣传，主要以新康复路地段、康复路商圈、超大规模、投资8个亿、实力开发商、政府重点支持的项目、商业配套、实力商家大手笔购买等卖点作为宣传突破口，使其本案的投资价值得到最大化提升。效果：一方面达到未来批发市场新典范之作用，另一方面则精品文档放心下载代表着康复路商圈得到再生的支柱项目所不可忽视的领导地位。执行：第一阶段，以地段价值与商圈价值作为宣传卖点；第二阶段，以项目本身的规模、功能、前景、产权物业、配套等作为宣传卖点。第三阶段，以投资者实力、开发商实力、销售进展情况等要素进行着重宣传。目的：专业型批发市场已成为现实中不可忽略的商业核心，谢谢阅读从而改变以往批发市场的原有印象与格局是必然的现象。批发市场已逐渐成为房地产市场的主力物业类型之一，这类市场的出现将为各类开发商提供了发展空间，另一方面也为投资者与经营者提供了良好的商业发展平台。这是批发市场历经一次重大改革的最好时机，一次改革与演变的见证过程。3、长久性经营价值渠道：通过引进大品牌商户及来自于各个地区的经营商的入精品文档放心下载驻体现它的经营价值性。方式：以不容置疑的地段价值、商圈价值、人流量及城市地感谢阅读位价值及物流输送价值等体现本案的永续经营性。效果：以达到拥有本案一间商铺就可以养三代的概念铸造本精品文档放心下载案的经营价值性。执行：第一阶段，通过异地推广，在核心目标城市展开第一感谢阅读轮的招商动作。第三阶段，着力宣传本案的建造对西安经济的促进作用及对康复路商圈的提升作用，以及进一步确立它的经营价值性。目的：对于未来批发市场的发展趋势，它必定是趋向于专业感谢阅读化、规范化、创新化的发展模式。随着中国加入世界贸易组织，其国内批发业的市场格局正在发生变化。批发商进行了行业整合，大量投资于信息技术，提供信用控制等增值服务，并且积极参与消费品的市场推广。由此，中国批发市场的改革势在必行，它必然会发生全方面的变化，如改善软硬件设施、扩大销售网络、稳固货源渠道、网络客户资源等将直接影响着批发市场的发展态势。因此，针对以上批发市场未来发展的必然，减少经营商的经营成本是开发商首先需考虑的核心问题；再者，为经营者创造良好的经营环境也不可忽视基本问题；同时，考虑到项目的可持续经营性是开发商的开发宗旨，引进经营管理公司是必然的首要条件。因此，本案的建造针对以上的未来发展趋势而存在，从而提升它的经营价值性。二、前期媒体统筹安排为渲染市场气氛，我们建议有针对性地在媒体上发表有关本谢谢阅读项目的新闻撰稿，进行一定量的报纸广告与软性文章炒作，精品文档放心下载在本地报纸或有线电视台发布，内容主要以宣传介绍该项目谢谢阅读地理位置、商圈、超大规模、开发理念及物业品牌的发展前感谢阅读景，从而营造出本项目商铺强大的升值潜力，使市场更加关感谢阅读注本物业，加强客户的投资信心。原因：康复路商业状况的现实性与经营户户数的有限性，对感谢阅读于本案的推广宜早不宜迟。同时，又由于在同一区域内有同类型的竞争者存在，因此本案的推广在每一个环节的运作上都必须谨慎与细致。感谢阅读楚、层次有序、轻重合理的叙述本案；承上启下，下落托上、点面结合烘托本案的核心卖点；时刻关注竞策略：每一篇软文均以专业、深刻、新颖的观点阐述商业地感谢阅读产的核心要素；以“步步为营”作为本案核心推广策略的总导思想；要素：口碑宣传占50%（这是本案的重点，在操作上应慎重）谢谢阅读报纸媒体宣传占20%（报纸媒体宣传的是口碑宣传的前提）精品文档放心下载活动营销占20%（前期定购期与强销期运用）关系营销占10%（政府营销与业内关系人营销）执行：四月份——报纸软文主题康复路商圈的现有发展状况新康复路引来业内人士的高度关注新康复路商圈将影响西安经济的直接因素是什么产权式物业的投资热潮西安已悄然出现五月份——报纸软文主题批发市场未来发展趋势产权式批发市场的投资价值首家产权式批发市场落户于新康复路新康复路商圈将带来怎样的改变六月份——报纸软文主题解密产权式批发市场商铺的真动力——地段解密产权式批发市场商铺的真动力——面积解密产权式批发市场商铺的真动力——价格解密产权式批发市场商铺的真动力——管理七月份——报纸软文主题如何确立商业物业的价值性如何建立有效的商业格局如何保障商场物业投资者利益如何实现商场物业互动双赢本案媒体宣传的主要目的是重新改变消费者对批发市场的认精品文档放心下载识，重塑批发市场的经营价值与投资价值。未来批发市场的感谢阅读发展前景良好，一方面在软、硬件设施上得到改善，另一方谢谢阅读面在专业化、规范化、规模化方面得到提高。本案更着眼于精品文档放心下载打造具有规模化、专业化、网络化、产业化的专业型批发市精品文档放心下载场。它依托于产业生产力的背景，整合买方与卖方的有效需精品文档放心下载求向区域化、国界化发展。它不再以单一性的批发量为主，精品文档放心下载而更趋向于零售功能的发展；打破固有批发市场脏、凌、乱精品文档放心下载等形象，以优化购物环境为背景而提升市场形象力。区域性精品文档放心下载的网络客户资源将得到大力拓展，逐步向多元化、专业化、感谢阅读层次化的客户资源发展。三、销售推广方案本案的销售推广则紧扣着未来批发市场的发展趋势与前景，感谢阅读另一方面紧扣着打造本案的目的与作用使之具备未来性、前谢谢阅读瞻性与实效性。由于未来批发市场将得到多方人士的鼎力支谢谢阅读持，一方面来源于当地政府，另一方面则是开发商的开发理精品文档放心下载念，第三方面则是行业协会，第四方面则是做专业型批发市感谢阅读场的长久性客户，第五方面则是终端客户等五大力量的全新谢谢阅读打造，促使着批发市场具备良好的发展前景。因此，使本案谢谢阅读的在销售推广方面不会存在着太大问题。1、销售方案初拟√销售策略的确立本案的销售策略除其实施小面积分割手法之外，而更多的则精品文档放心下载在于销售策略的组合实施。本案采取的核心策略就是总价市感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载买者的心理底价位置。但这类活动的策划需慎重，根据市场感谢阅读状况再确定，一般倾向于尾盘阶段。本案的组合策略的实施谢谢阅读建议如下：总价取胜策略：占主导势气（贯穿本案始终）市场形象策略：开盘前期实施口碑宣传策略：销售中期实施活动推进策略：尾盘结束阶段以上四种策略需进行深层次的策划，同时也需根据项目在市精品文档放心下载场的反响状况如何再做确立。任何一个商业项目不是由一个谢谢阅读精品文档放心下载也由各个组合策略的相互促进与互相补充而铸造一个项目的感谢阅读成功。√销售对象的确立本案的销售对象不仅锁定是专业投资者（温州、宁波、上海精品文档放心下载感谢阅读浙江、福建市场等，这类对象为投资商铺或经营商铺的主要感谢阅读目标客户。投资者吸纳比例：占60%投资者经营户吸纳比例：占40%80%以感谢阅读上，但对于本案来说，需在传统比例上进行突破与引导，力谢谢阅读争使其比例达到另一个新建的配比。根据本案的定位之需，谢谢阅读这种突破与创新是必要的。√销售活动跟进◎以事件行销炒热市场,以社会舆论价值提升产品价值.使消谢谢阅读费者感知价格高端化,再采取平价策略启动市场,最终造成快感谢阅读/平/稳的营销推广策略,从而对开发商下一个项目的开发与感谢阅读销售奠定良好的推广基础.◎带租约销售：以8%-10%(比例可根据当地市场再确定)的投谢谢阅读资回报率推向市场,吸引一部分投资者推动本案的去化.◎活动营销促进销售：在本案的推广中以各大营销活动逐步精品文档放心下载促进，达到建立品牌知名度、提升产品价值、巩固当地商业谢谢阅读地产领导地位为主要目的。▪▪▪▪2、推广三原则:√销售未动,造势先行;高起点,高立意的市场新形象塑造;精品文档放心下载√分区域,分阶段的展开销售推广;√有计划,有步聚,有阶段性的推出铺源;3、目标市场锁定√外地市场:精品文档放心下载者为主，吸纳客源占50%。√本地市场：以西安本地、西北五省的投资客为主，吸纳客精品文档放心下载源占30%。√其它市场：以广州、东莞、武汉、沈阳、石狮、杭州市场精品文档放心下载主，锁定经营投资者为核心，吸纳客源占20%4、销售前期宣传计划执行第一阶段：展开内部预订阶段√销售目标：对外开放6-7层相关商铺，去化面积达70%。精品文档放心下载√销售市场：锁定广州、东莞、武汉、沈阳、石狮、杭州等谢谢阅读目标市场，以经营者投资者为主。以此探访这类市场是否有谢谢阅读一定量的经营户成为本案的准经营户，吸纳客源20%。精品文档放心下载√战术目标：产品概念的全面导入，树立"精品旺铺"的品牌精品文档放心下载"本案市场谢谢阅读"的新形象；不涉及具体产品细节，引起悬念，"蓄势"待发谢谢阅读√"精品旺精品文档放心下载铺""只说不卖"感谢阅读产品形象，积蓄消费欲望。√销售手段：先引入外来知名商家的购买，造成物业价值存谢谢阅读在或未来前景良好的状态，以通过"反弹琵琶"的方式，拔高谢谢阅读产品档位。√积累第一批客户，8谢谢阅读市场同时进行，并联合当地行业协会相关人员进行座谈会与感谢阅读推广会等活动。第二阶段：进入强销一期阶段√1、4、5层相关商铺，去化面积达80%谢谢阅读√精品文档放心下载深圳、上海等地的纯投资者为主，吸纳客源占50%√"知名商业地标_康复路"的地段概念，确立谢谢阅读康复路商业领导地位；树立入市形象，争取"制高点"；初步精品文档放心下载产品概念导入，引起市场兴趣。√运作思路："不炒地段，先炒康复路商业圈"、"不做产品，谢谢阅读先做品牌"。第三阶段：进入强销二期阶段√销售目标：对外开放2、3层相关商铺，去化面积达80%谢谢阅读√目标市场以西安本地、西北五省的投资客为主，吸纳客源谢谢阅读占30%√战术目标：有效梳理本案的核心卖点，核心客群、核心进精品文档放心下载攻方式进行全面化的操作，使其达到最佳效果。根据强销阶感谢阅读段的进展程度进行有效推广，在每一个阶段的推广必需集中感谢阅读√感谢阅读运作思路：让积蓄能量迅速发挥最大，急攻快打，迅速占领精品文档放心下载市场。在整个市场推广的过程中进行多轮销售促进活动，强谢谢阅读打快攻每个阶段，胜利完成产品快速去化目的。第四阶段：进入持销阶段√销售目标：对外开放各个楼层所挑剩下的铺源√目标市场：以老客户带客户为现阶段的主要市场√感谢阅读销售，以此达到无空铺源的目标。四、销售阶段推广途径西安地区现场售楼展示中心目前这是所有准客户了解、感受本项目最为直观及有效的主谢谢阅读要综合性途径，为配合本项目的市场培育及推广工作，建议精品文档放心下载在本项目靠近原多彩购物广场处建立一个约200-300平方米谢谢阅读的售楼展示中心。精品文档放心下载立体化地直观演示未来商场的经营风格，有别于其它传统售精品文档放心下载精品文档放心下载现场户外形象广告无论是项目的销售推广还是招租推广，乃至开业后的日常经感谢阅读营，特色鲜明的统一形象尤为重要，而现场的户外形象效果精品文档放心下载突出能成为吸引公众注意力和引导市场的重要途径。建议具精品文档放心下载有零售氛围的主色系作为本案形象推广的主色系，使其具有感谢阅读感染力。并在户外形象广告内容上设置齐全，及时传达本案谢谢阅读的相关信息。看房通道及样板单位因项目开盘销售时，整体正处于全面装修期，为能让投资客感谢阅读户及经营客户实际感受到开业后商铺的装修风格及经营色，精品文档放心下载建议可在售楼处安排专用看房通道通至商场内部，并在不影精品文档放心下载5-10平方米的实用精品文档放心下载面积为例，配以超前的设计概念主题，给予客户最直观的感精品文档放心下载觉，打消客户对于新的市场定位及商场重新开业后可否成功谢谢阅读的疑虑，促使客户的投资决定。媒体宣传除传统的硬性广告宣传攻势外，建议适当增发软新闻，缮稿谢谢阅读于主要报纸媒体及以特定读者为群体为主的报纸媒体（如：谢谢阅读感谢阅读造舆论攻势之余，引导大众选择方向，为正式广告投入营造精品文档放心下载基础。温州、宁波、上海地区除在西安开展销售推广，在此处要重点介绍利用康复路商圈精品文档放心下载精品文档放心下载上海这些拥有全国最多投资群体的特殊地区的销售推广。直销网络推广利用温州、宁波、上海地区极具代表性的投资网络群体，进谢谢阅读行针对性直销商函的推广，如移动通信消费大客户（月费平精品文档放心下载均达10002000精品文档放心下载元以上）以及我司客户网络（约8,000名）中等及较强经济感谢阅读实力的目标客户定向推广。展销会推广之类的大型社会活动有利平台进行集中推广，感谢阅读是众多外来房地产项目在温州、宁波、上海推广初期最为有精品文档放心下载效的方式之一，可籍此契机，通过对本项目极富个性的形象感谢阅读包装与概念诉求，吸引市场的广泛关注，同时抓住人潮汇集谢谢阅读优势，有效锁定意向客户。看房团组织从我司以往组织的“上海购房团”活动效果表明，在经过事精品文档放心下载先充分的市场宣传与信息传递等准备工作后，组织有效客户感谢阅读赴西安实地看房活动，是较为高效的营销推广与达成交易的感谢阅读手段之一。行业座谈会通过前期由展销会开始面市，直销网络推广、看房团的组织感谢阅读等多种形式的全面展开，必然会聚集一定的有效目标客户群谢谢阅读体，故为了进一步做好客户跟进工作的同时，确保后期的市感谢阅读场维护与有序的消化执行。也可利用各个核心市场的行业协谢谢阅读会来筹备此类座谈会的开展，一方面可直接达到提高本案市感谢阅读场知名度的效果，另一方面也可达到行业人士投身此案的投感谢阅读资行业或经营行为的效果。五、阶段销售目标及控制在整体销售执行过程中，按前文价格建议，总体销售目标控谢谢阅读制大致分为如下五个阶段：市场培育期（约30天左右）√手法控制：待售楼展示中心及其他销售道具准备完成，即进入市场培育精品文档放心下载期，利用现场、户外及媒体宣传引导，广为收集目标客户及精品文档放心下载吸引市场注意，暂不提供价目表，只接受预约登记（接受临谢谢阅读√推广地区：西安本地√阶段目标：此阶段凝聚市场气氛，为下阶段正式发售聚势准备，同时密切注意市场反应，以备调整。强销Ⅰ期（约4个月左右）√手法控制：利用前一阶段蓄势积累的预约客户，拉动现场气氛，此阶段感谢阅读售价原则上不额外打折（内部可控制有部分浮动，如2%的折精品文档放心下载√推广地区：西安、陕西五省地区√阶段目标：广告隆重亮相，前阶段的消化力集中释放，感谢阅读内部认购期（约30天左右）√手法控制：当销售达到预期目标后（即对于既定目标）开始可考虑价格感谢阅读的调整，有所上升，并转至温州、宁波、上海等地区，通过感谢阅读我司积累的客户资源开展内部认购，内部认购期间可将已调感谢阅读整的价格空间作为对于内部客户购买的折扣，推动内部客户感谢阅读的投资，并全面运用展销会、看房团等其他推广手法。√推广地区：温州、宁波、上海等地区√阶段目标：利用内部客户资源及在温州特定的推广手法，感谢阅读去化商铺，并为下一阶段销售铺垫。强销Ⅱ期（约3个半月左右）√手法控制：二期推出销控单位悉数发售，再次进入强势宣传，此时推出谢谢阅读的商铺因是销控商铺，其位置均占有很大优势，在前几阶段感谢阅读较差位置的商铺成功销售的基础上，可以达到更加迅速去化感谢阅读的目的。√推广地区：温州、宁波、上海等地区√阶段目标：凭借上一阶段的铺垫，进一步追加成交量及资金回笼速度。持续期（约4个月左右）√手法控制：此阶段销售进入持续期及尾期清盘，可根据实际情况对剩余谢谢阅读谢谢阅读再次投放销售市场。√推广地区：广州、东莞、武汉、沈阳、石狮、杭州等市场精品文档放心下载√阶段目标：利用之前销售余势及市场口碑，加上临近商场精品文档放心下载开业等噱头，争取悉数清盘。分阶段销售针对性策略根据每一个阶段的销售特性与市场状况进行销售策略的调整，精品文档放心下载对于每一个楼层的对外开放和每一个销售时期也存在着不同谢谢阅读性。以相互促进、相互协调、相互适应为原则，以便于将销谢谢阅读售目标最大化。第一阶段，则以开放6-7层商铺，并在销售感谢阅读后期配以经营权销售的方式，第二阶段则开放1、4、5层相谢谢阅读13层商铺。谢谢阅读第四阶段则去化余留下来的商铺。本案在销售上进行楼层有精品文档放心下载区别性的对外开放制度，为了便于对本案超大规模的有效控谢谢阅读制与有效去化的目的。招商经营推广方案一、构建招商成功因子为利于销售的进行，建议在销售工作进入持续期时开始全面谢