阳光舜城·欣欣嘉园商业街前期营销策划推广方案

阳光舜城·欣欣嘉园商业街营销推广策划方案广州宏杰房地产物业代理有限公司2004年11月18日1前言谢谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载的专业态度，通过认真细致的研究分析，拟提出以下策划方案。感谢阅读一、商业街现状分析1、阳光舜城社区商业圈消费环境1）社区规模宏大，消费需求旺盛阳光舜城由实力雄厚的三联集团投巨资建设，规划总面积8.71谢谢阅读平方公里，总建筑面积280万平方米，建成后可容纳5.6万人居住。感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读于自身的商业配套，因此生活消费结构稳定、需求旺盛。22）服务辐射面广，多种商业形式并存精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读存，将会全面地满足社区居民的基本生活需求。3）生活圈日趋成熟，商业潜力巨大阳光舜城自2003年1月10谢谢阅读251300余套感谢阅读20011000精品文档放心下载要为驻济各大院校教师、省直机关公务员、商务人士、职业经理人、谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读业发展潜力巨大。4）统一规划经营管理，创造社区商业成功典范在符合阳光舜城整体项目定位的前提下，对商业街进行统一规感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读街成为本地区家喻户晓的社区配套商业成功典范。3二、商业步行街项目分析（SWOT分析）优势（S）1）项目位于阳光舜城中心居住区，社区人口集中，消费需求旺盛；精品文档放心下载2）社区居住人群结构稳定、素质较高，易形成持续的购买能力和消精品文档放心下载费流量；3）项目尚处于功能规划阶段，有很大的调整空间；4）社区规模庞大，能够开展多种经营，有利于实现规模经营效应；精品文档放心下载5）中城现已入住过万居民，生活圈初现，发展潜力巨大。谢谢阅读劣势（W）1）阳光舜城总体建设周期较长，整个社区商业氛围形成仍需时日；谢谢阅读2）目前“期铺”的性质令本项目初期的推售会面临较大的阻力；精品文档放心下载3）商业街项目定位尚未明确，市场关注度及投资者信心有待提升。谢谢阅读机会（O）1）济南市内目前尚未出现类似大规模的社区商业项目，条件成熟一谢谢阅读经推出市场吸引力巨大；2）项目开发商实力雄厚，市场信誉度高，有望吸引零售巨商进驻经谢谢阅读营，将有助于加快本项目的成熟周期和促进项目的市场推广；感谢阅读43）充分的时间可令项目的各项建设更趋完善，同时紧紧抓住社区整谢谢阅读体优势及建设进度带来的市场机遇，配合强有力的策划推广、销精品文档放心下载感谢阅读促成项目成功。威胁（T）1）如此规模社区商业街在济南尚属首次出现，商铺价格、经营模式精品文档放心下载不具可比性，本地投资者及经营商家存在信心问题，易持观望心精品文档放心下载理；2）一般来说，一个全新社区的商铺必定面临一个从淡到旺的过程与精品文档放心下载风险，投资者要有前期守业的打算。通常全新住宅区商铺的培育感谢阅读期在3~5年之间，且住宅区人口集聚速度的快慢将直接影响经济精品文档放心下载效益。另外，即使住宅区内客流量、购买力水平有保障，也要考谢谢阅读虑到居民的购物习惯需要一段适当的时间来养成。小结：精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读商业格局。5存在问题………………对策a.尽快完成项目建设周期尚未形成商圈b.加快住宅销售进度市）和主力店a.引入成熟先进的商家缺乏成熟经营模式经营统一管理b.营造商业街独特的经营环境a.成立专门机构负责招商管理投资者信心不足b.销售模式）c.提供优惠政策及付款方式，推出投资计划d.运用价格策略制造升值前景6三、商业街核心定位思路我司通过前期对项目的把握和分析，从目前整个社区的商业环精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读议在商业步行街定位过程中遵循下述原则：■走社区生活服务为主的路线，首先充分满足社区居民未来的生活感谢阅读基本需求；■体现现代生活特点，引入集生活服务、文化休闲、消费购物为一感谢阅读体的经营理念；■力争引入大型商家（生活超市）带动整个商业街的兴旺发展。谢谢阅读1）商业街形象定位因此，我们初步把项目定位为——济南首个健康主题社区商业步行街定位阐释：阳光舜城位于千佛山风景区，整个社区一直给人予自然、环保、精品文档放心下载健康的形象。作为整个社区中心重要配套的商业步行街更是应以完谢谢阅读感谢阅读康生活空间，因此将商业街项目定位为健康主题的社区配套商业项谢谢阅读目。72）功能定位另外，充分考虑项目的功能特点，则将其功能定位为——以生活服务为主兼顾休闲、文化的社区配套商业步行街定位依据：①作为实现健康完美社区生活的重要配套设施，以满足社区居民日感谢阅读常需求为主同时提供休闲、文化、娱乐、消费等一条龙服务的配谢谢阅读套商业空间；②以“济南首个健康主题社区商业步行街”的形象定位出现，有利感谢阅读于形成本项目的唯一性，确立无可比拟的竞争优势，具有强势的谢谢阅读市场冲击力，并具备较高的炒作价值。3）项目命名根据以上项目定位，建议项目命名为：千色阳光步行街命名阐释：感谢阅读色彩，而“阳光”一词则突出我们所倡导的高尚社区健康生活主题，精品文档放心下载同时紧扣“阳光舜城”的名称含义。8四、商业街经营规划思路及功能划分1）商业街功能定位与划分谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载商业街经营格局的重要基础，也是营造商业街独特形象的重要一步。谢谢阅读因此其功能划分应该从以下几方面考虑：①计划招商引进的商户类别和商户影响力，实现“区别经营，整体谢谢阅读②尽量满足目标商户对平面布局的要求；③功能规划便于未来商家经营的商业街管理；④充分考虑社区居民的生活需求和购物的方便舒适性。科学合理的商铺功能划分将会使经营商家的经营利润得以充分感谢阅读保障，并使商业街的形象更为鲜明和丰富，利于聚集人气。谢谢阅读精品文档放心下载般住宅底层商铺，进深通常在10米以上。因此，我们建议本商业街谢谢阅读50~80谢谢阅读、精品文档放心下载生活、综合服务四大功能商铺，其中具体包括：文化功能：文具店、书店、音像制品店等休闲功能：酒吧、咖啡茶座、美容美发店、健身中心、游戏娱乐厅、精品文档放心下载网吧等924精品文档放心下载综合服务功能：银行、邮局、卫生服务站、家政服务中心等精品文档放心下载小结：精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读的规划情况和发展商的意愿，在“合理分布、互补经营、配套完善、感谢阅读各具特色”的基本原则下确定并付诸实施。2）商业街经营规划精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读及到具体方面，主要有以下几点建议：■引入知名物业管理公司，为商家、租户和业主提供完善优质的物感谢阅读业管理服务；■成立商业经营管理中心，执行现代商业经营管理模式，实现统一精品文档放心下载划分经营范围、统一招商、统一管理、统一识别系统、统一宣传感谢阅读10■实现三权分立，使产权、经营权、管理权相互独立相互制衡；精品文档放心下载■以特别优惠条件吸引大型、影响力强的商家进驻经营；感谢阅读■为投资者提供代出租、托管、代收租金等增值服务。五、商业街市场推广策略感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载知名度为主，这是为接下来的销售做好最充分的准备。小区商铺作为小区配套设施的组成部分，通常受制于住宅的销感谢阅读感谢阅读感谢阅读商铺的销售。由此，我们建议前期以配合住宅宣传进行推广为主，谢谢阅读这样可以无需投入太多的资源亦可获得不错的推广效果。1）整体推广策略运用宏杰广告公司的优势资源，进行全方位、立体化、跨区域、感谢阅读谢谢阅读人员直销、广告推广及行业内部推广的完好结合。■通过表现阳光舜城大社区优势从而突显商业街在其社区生活新商感谢阅读圈中的核心地位和独特性，制造市场热点及焦点；■针对目标群体，通过本地大众媒介的有效广告宣传，迅速建立市感谢阅读场知名度；■紧密配合项目整体营销计划开展市场推广活动，不断提升市场关精品文档放心下载注度和美誉度。2）形象包装■统一性：统一的标志、统一经营区间、统一宣传口径、统一广告谢谢阅读形象；■独特性：建立独特的识别系统，塑造商业街鲜明的、引人注目的感谢阅读形象；■震撼性：强势推出，通过多种途径集中推介，以震撼全城的方式感谢阅读使这个独一无二的社区商业街项目为市场所认知、认同。3）前期推广主题——济南首条社区配套商业步行街4）推广节奏分两阶段，分别针对经营者、投资者。12月份至3精品文档放心下载业街铺面的顺利招商；第二阶段（4月份至8谢谢阅读招商的同时吸引投资者实现项目的大部分销售。125）推广手法1）前期——形象广告配合直销招商，引进核心主力店和品牌商家；感谢阅读2）后期——全方位渗透式推广，吸纳小型商家和目标投资者；谢谢阅读3）建立第二营销渠道，充分运用前期已进驻商家、租户和投资者进谢谢阅读行口碑传播，促使销售势能不断提升。6）市场强势推广活动谢谢阅读议招租与招商工作同步进行感谢阅读心理，所推出商铺的销售将大部分以带租约形式吸引众多目标市场感谢阅读谢谢阅读销推介活动吸引市场关注，创造出项目销售高峰。经认真深入考虑，感谢阅读现初拟前期市场推广重点活动如下：重点活动一：千色阳光步行街公开招商、发售新闻发布会暨商铺无底价竞投公开拍卖会在做好前期充分的准备工作之后，在步行街建设基本竣工之时，谢谢阅读由开发商组织进行一次面向媒体和市场目标群体的商业街商铺招商、谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载和广大商家获得相关信息并引起他们对本项目的强烈关注。精品文档放心下载13活动目的：①大力宣传，首度推出即获市场轰动效应，迅速建立知名度；精品文档放心下载②实现部分商铺直接销售与推广的同时，达到试探市场价格承受力感谢阅读的目的。举办时间：步行街工程竣工一周之内活动形式：①新闻发布会②公开拍卖会邀请对象：相关媒体单位记者、品牌商家、社会投资者前期工作：广告宣传、发布会消息传播、商业街现场布置具体操作内容：①新闻发布会与公开拍卖会a．新闻发布会市场炒作济南首个健康主题社区商业步感谢阅读行街”即将进行公开招商与发售的市场信息；b．拍卖会紧接着新闻发布会同步进行发布会之前先进行一个阶段的硬性广告宣传和媒介软性报道炒谢谢阅读谢谢阅读的热点新闻事件。c．公开拍卖会推出部分商铺发展商在此次活动中在拿出一小部分商铺单位精品文档放心下载以现场公开和无底价方式进感谢阅读精品文档放心下载14感谢阅读卖竞买结果与知名商家名称在媒体上公布，达到良好的市场宣传效谢谢阅读果。8）剩余商铺无底价暗标竞买活动a．市场炒作继续升温，剩余单位暗标竞买感谢阅读谢谢阅读1“挂牌谢谢阅读价”谢谢阅读一单位的最高竞标价成交，并与成交客户签订正式认购协议。另外，谢谢阅读精品文档放心下载竞标，不断提升竞买价格。b．举办业主答谢会，再创市场推广高潮精品文档放心下载势趁热打铁再度举办一次商铺竞买成功业主答谢会精品文档放心下载传将整个商铺竞买活动的市场效应推至顶峰。重点活动二：品牌商家免租联展招商活动谢谢阅读谢谢阅读15“百家争鸣—感谢阅读—千色阳光步行街品牌商家免租联展活动精品文档放心下载吸引在本地区具有市场影响力的名牌商家以及前期已招入商家前来精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读极大促进作用。活动目的：感谢阅读投资者活动时间：3个月（可根据具体情况调整）活动形式：谢谢阅读广活动，吸引社区居民以至当地社会的关注。活动要求：①活动期间的参展对象必须是具有品牌知名度和市场影响力的商家；谢谢阅读谢谢阅读负面的市场影响；六、销售力实现——商业街销售推广建议1）整体营销策略①租售整体策略在自身条件与市场条件均成熟的情况下，首先进行大规模的招感谢阅读16招商与招租工作同步进行感谢阅读感谢阅读谢谢阅读持。②招商合作方式■合作经营：针对大型、知名商家■纯出租：针对中小型商家③租售手法■招商（招租）手法：以形象广告配合直销，并举行公关活动和事感谢阅读件行销，如招商新闻发布会等；■销售手法：以促销广告为主，运用连租约发售、优惠促销等销售谢谢阅读手段，同时提供灵活付款方式。④租售控制■招商原则：经营面积从大到小，商家规模从大到小从难到易，保谢谢阅读证经营规划的完整性和系统性；■感谢阅读■销售控制：优劣搭配，分期推出，分批限量发售17⑤价格策略精品文档放心下载息，并参照住宅商铺价格1.5~1.8倍比例关系原则（考虑合理利润感谢阅读■前期招商：让利入市，提供较长的免租期，守候期内风险共担，精品文档放心下载待成熟畅旺之后再高额递增；■招租阶段：提供限期免租优惠，使租户可免除短期内租金递增的谢谢阅读忧虑；■销售阶段：低开高走，利用商铺位置差异制造不断升值的市场形谢谢阅读象；■开业阶段：视销售情况对售价进行调整，实施延续前期价格策略谢谢阅读的价格方针。⑥三年回购无忧计划鉴于阳光舜城社区整体建设周期较长，社区商业氛围成熟需要谢谢阅读3~5谢谢阅读到较大销售阻力。针对这一问题，我们建议在商铺销售推广策略上，谢谢阅读推出“三年升值回购商铺投资无忧计划，通过实行此计划，可极谢谢阅读感谢阅读感谢阅读如下：18a．计划推广期间，凡购买商铺的投资者均可享有发展商的“三年升谢谢阅读值回购”的承诺；b．投资者在购买商铺之日起三年之后，若无盈利空间，可要求发展感谢阅读商按签约时的销售原价回收商铺；c