云南城市综合体项目整体定位及商业规划方案

云南曲xx项目整体定位及商业规划方案思路的前奏本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投资客）…………2我们的目标城市发展层面：项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！项目开发层面：打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新换代！开发商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！3综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。初级阶段：简单功能叠加发展阶段：融合发展成熟阶段：多元发展商业居住商务商务商务商业商业居住居住娱乐休闲文化休闲娱乐文化公园体育综合体（COMPLEX）---是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。旅游项目目标解析4商业酒店办公住宅

项目活力的核心，建立高端形象形成完善配置，信息平台项目利润实现的关键

实现较高的销售价格保持物业形象

利用其他功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流公寓为商业提供客源公寓可能降低整体档次酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业、公寓、酒店带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼和酒店可共享大堂

作用相互关系

提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）资产沉淀或整售综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力……项目目标解析商业为核心，住宅、写字楼、公寓为价值提升，酒店为形象商业可能对公寓带来负面影响5价值一一个城市GDP新的贡献之源价值二城市发展延伸的城际中心价值三创造一个新的自我增值区整合城市资源，再造城市核心项目目标解析项目整体开发战略——依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！6领导者挑战者品牌知名度高项目具有无可复制的资源产品创新局部或全面领先，市场亮点垄断形象标杆，引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者商业为市场标杆的高形象，结合独具魅力的产品及景观广场,打造城市中心名片挑战者领导者补缺者追随者√√项目产品价值所在挑战曲靖固有商业形态，重新定义曲靖商业价值，创新打造难以复制的产品特色项目目标解析7跨越曲靖——创建全新城市地标曲靖首席都市综合体高品质与完美配套的高尚住宅/公寓一个充满城市意向的商业中心开放、活力的城市客厅——中央广场独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区高端形象、树立典范——五星级酒店项目定位要素提炼项目目标解析8项目区位判断本案2、从中心城区整体来看，本项目位于城区的中心位置，四至人流均可方便到项目位置。项目区位优势明显，有充分条件成为曲靖城市核心。Part2项目条件分析9麒麟北路交通路教场路炮团出入口食品街路段展示面长麒麟北路540m交通路500m教场路430m食品街300m项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期经营有较大的促进作用，但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求，避免产生商业不均衡的问题。项目地块条件分析Part2项目条件分析10麒麟北路路交通路教场路食品街北向：教教场路评价：以以汽修、、餐饮等等为主，，商业氛氛围一般般但商家家经营情情况较好好。东向：麒麒麟北路路评价：曲曲靖主干干道，受受限于目目前非商商业因素素，商业业氛围较较弱，但但分布有有较多居居住区及及中小学学，未来来商业价价值较好好。南向：食食品街评价：商商业氛围围浓厚，，商家以以餐饮为为主，经经营情况况较好。。西向：交交通路评价：北北段以汽汽修、餐餐饮为主主，商业业氛围较较弱，南南段因吉吉玛特超超市、麒麒麟商业业广场两两大主力力店的带带动，商商业氛围围较浓。。项目四至至条件分分析Part2项项目目条件分分析11位置时间货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流交通路14：55----15：0017：05----17：1021：05----21：101676634617150200150麒麟北路13：20---13：2514：05---14：1016：40---16：45380336471010017960教场路11：20----11：2512：10---12：1515：30---15：3588025841223918439项目交通通条件分分析项目所临临均为曲曲靖交通通主干道道，均可可连接东东西南北北片区，，对外交交通便利利；交通路因因路面较较窄而车车流量较较大，路路面交通通情况较较差；麒麟北路路与教场场路受限限于商业业氛围较较弱，人人流量较较少，未未来有较较大的发发展空间间。Part2项项目目条件分分析12项目地块因因素：商业业价值评估估分析临街面临街长度是否临干道综合评价A面约为540m麒麟北路展示面较好，但目前商业氛围不浓B面约为300m食品街（步行街）商业氛围较浓，但对外展示面较弱C面约为500m交通路商业氛围较浓，展示面良好D面约为430m教场路目前商业氛围较差，但展示面良好——项项目四至至均有较好好的商业价价值，对商商业经营及及后期营销销有较大助助益；——c面商业业价值最高高，未来将将成为项目目商业规划划的重点区区域；——A、D面具具备很好的的商业开发发条件，商商业价值的的提升空间间较大。麒麟北路交通路教场路食品街ABCDPart2项项目条件分分析13麒麟北路交通路教场路食品街项目地块因因素：居住住价值评估估分析地块区域综合评价A面临中小学，目前商业氛围不浓，居住价值较高B面临食品街，商业氛围浓，较为嘈杂，居住氛围较弱C面临交通路，商业氛围浓，居住氛围较弱D面具备一定的居住价值地块居住价价值评价结结果：A〉〉D〉〉B=CABCDPart2项项目条件分分析14优势（STRENGTH）区位及规模模优势明显显；展示面较长长，已具有有一定的商商业氛围，，商业价值值较高；昭示性强，，外部交通通便利，易达性较高高。劣势（WEEKNESS）位于核心商商业区边缘缘，需要一一定时期的的市场培育育期；受限于目前前非商业因因素，地块块四边商业业价值不均均衡。威胁点（THREATEN））居民认可度度较高的核核心商业区区威胁；未来项目的的威胁。机会点（OPPORTUNITY）曲靖城市发发展给予商商业更大发发展空间；；曲靖宏观经经济发展势势头良好；；核心商业区区优势将逐逐渐减退。。SWOT分分析Part2项项目条件分分析15项目分析结结论1、项目具具备较强的的区位、规规模及地块块优势，项项目有条件件形成辐射射整个中心心城区以及及周边县市市的全新商商业地标；；2、项目整整体商业价价值较高，，居住价值值有赖于商商业打造提提升，因此此，商业应应该成为项项目整体的的发展规划划重心；3、项目整整体规模较较大，一方方面较易形形成规模效效应，但在在建筑规划划及业态组组合上也面面临较大的的挑战；4、整体上，项项目的综合合素质较强强，未来的的发展是机机遇大于挑挑战、优势势占有主导导地位。Part2项项目条件分分析16项目规划整体思路建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析商业调研分分析及规划划建议曲靖商业市市场分析建筑规划布布局建议业态规划、、布局建议议项目商业定定位分析我们的目标标目标解析项目目标解解析项目区位项目交通分分析项目四至分分析项目属性判判断核心问问题题解解决思思路路报告总总体框框架核心问题确确定核心竞争力力打造项目优劣势势分析项目以什么么核心竞争争力铸造自自己的高位位目标？项目收益测测算项目盈利模模式项目售价及及租金判断断项目收益判判断17商业市场分分析业态组合分分析建筑规划建建议商业定位分分析项目分析Part3商商业市场分分析及规划划建议18组团街区式式生活购物物中心复合主张：：一站式购购物+休闲闲消费体验验商业特点：：多种功能能集聚、业业态丰富商业布局特特点：组团团式街区形形态商业市场定位位Part3商业市市场分析及规规划建议LifestyleBlock19高中低低中高产品等级客户层面高端中、中低端（市场主流产品）低端本项目等级商业档次定位位Part3商业市市场分析及规规划建议项目商业体量量较大，需要要面对较为广广泛的消费群群，商家档次次更应具有全全面性；项目不仅商业业业态丰富，，而且，在商商家的品牌上上需要建立国国内外品牌、、本地品牌、、自营品牌等等多层次的消消费链；从整体上，项项目应在商家家的层面形成成立体化的消消费架构。20曲靖城市地标标形象的打造造提升价值———商业布局与与建筑规划契合市场的业业态组合及分分布赢得市场—销销售策略及收收益分析Part3商业市市场分析及规规划建议商业构成的核核心问题：21各城市地标性性建筑具体体体现在四个方方面：领袖的高度历史文化背景景大型休闲景观观广场特色建筑形态态及外立面项目所具备的的可成为地标标的条件：大型休闲景观观广场领袖的高度历史文化背景景Part3商业市市场分析及规规划建议高度文化广场22Part3商业市市场分析及规规划建议项目地标的构构成具体体现现高度文化广场五星级酒店音乐喷泉中心广场曲靖最高建筑曲靖第一音乐喷泉曲靖最大商业广场23Part3商业市市场分析及规规划建议高度曲靖市普遍以以多层建筑为为主，且建筑筑高度相对低低。曲靖酒店店的建筑高度度最高不过25层，而麒麒麟区的最高高建筑是33层的滇东商商城。酒店项目规划五星星级酒店作为为曲靖城市新新地标体现，，酒店规划不不仅在硬件上上要达到五星星级的水平，，在高度上更更应该成为曲曲靖市的第一一高建筑，充充分发挥地标标影响力。24Part3商业市市场分析及规规划建议文化广场精神广场就是“项项目名片”——曲靖城市市文化传承、、继往开来的的承载体25广场规模判断断理论依据：当周边围合的的建筑界面高高度为H，，人与建筑物物的距离为D，当D:H=3，即垂直视视角为18°°，这时观赏到的的不仅是一个个建筑物，还还可以观赏到到建筑群的背背景，过大则则使人产生一一种离散、空空旷的感觉，，而过小则又又会给人带来来压抑感和不不安全感。——文增著《《城市广场设设计》DH18°Part3商业市市场分析及规规划建议L3L2L1B126国家建设部等等四部委于2004年2月份对城市市各类广场的的用地面积做做出明确规定定：“小城市市和镇不得超超过1公顷，，中等城市不得得超过2公顷顷，大城市不得得超过3公顷顷。以项目周边建建筑三层计算算，高度为15-18m，则广场半半径在48-54m之间间，因此项目目中心广场规模模建议为10,000–15,000㎡之间间较为适宜。Part3商业市市场分析及规规划建议27广场主题建议议：“曲靖·印象”纳曲靖万象，，凝名城印象象曲靖——作为云南的第第二大城市，，既积淀了深深厚的文化底底蕴，又承载载了蓬勃的时时代活力。水景＋现代科技历史文化旅游28主题元素建议议Part3商业市市场分析及规规划建议水元素：水廊、水道道、各式喷泉泉、与灯光结结合、与商业业的结合文化元素：历史文化廊廊、文化景观观小品科技元素：音乐喷泉、、LED显示示屏、灯饰、、建筑装饰、、城市未来规规划展览厅旅游元素：曲靖旅游景景点微缩景观观29Part3商业市市场分析及规规划建议水元素水体将成为广广场中最具吸吸引力的部分分，它可静止止，可跳动，，可映射周边边景物，与商商业建筑的结结合营造独具具一格的魅力力。30Part3商业市市场分析及规规划建议水元素——与与灯光结合通过光影技术术、现代感的的周边建筑，，并与水体结结合规划，使使广场凸显现现代气息以及及科技的魅力力。31Part3商业市市场分析及规规划建议历史文化长廊廊、展览等景景观小品展示示曲靖悠久的的历史文化，，同时规划宣宣传活动广场场，定期举办办文化活动，，成为曲靖宣宣传推广阵地地。文化元素———历史文化景景观32Part3商业市市场分析及规规划建议浮雕、壁画展展示曲靖历史史文化曲靖地形图曲靖历史介绍绍曲靖民族风情情风景图历史事件文化元素———历史文化浮浮雕、壁画33Part3商业市市场分析及规规划建议爨宝子碑爨龙颜碑徐霞客诸葛亮与孟获获珠江源文化元素———历史景观小小品34Part3商业市市场分析及规规划建议科技元素———音乐喷泉广场中心设计计音乐喷泉，，运用先进的的激光科技、、影像、三维维立体动画、、音乐技术，，并由水道、、水廊延伸至至周边建筑。。35萨尔茨堡欧洲洲花园购物中中心香港中银大厦厦外立面轮廓结结合灯光设计计形成独特景景观多媒体立面处处理，就是墙墙上的玻璃做做为象素形成成动态图像建议项目外立立面可采用局局部轮廓配合合灯光突显特特色（如右图图香港中银大大厦），或局局部立面做多多媒体处理（（如下图欧洲洲花园）。科技元素———玻璃幕墙Part3商业市市场分析及规规划建议36案例参考：类型地段材质楼层大小用途多媒体深南路电子屏四、五层12mX8m（见图1）品牌形象推广多媒体人民南路电子屏四、五层12mX8m（见图2）品牌形象推广金光华广场中信城市广场场Part3商业市市场分析及规规划建议科技元素———LED广告告牌37广场特色灯杆广场及喷泉夜间灯光效果经灯光点缀的大型植物商家自身灯光效果Part3商业市市场分析及规规划建议科技元素———灯光设计从建筑成本的的角度考虑，，建议主要通通过对广场景景观设计而打打造夜景亮点点，局部设置置激光镭射灯灯；商家自身的灯灯光照明会是是项目的一道道亮丽风景；；景观规划后在在项目及广场场上能有开阔阔、丰富悦目目的视景，提提升项目整体体形象，增强强商业驻留性性。38将世界奇观、、历史遗迹、、古今名胜、、自然风光、、民居、雕塑塑、绘画以及及民俗风情、、民间歌舞表表演汇集一园园，再现了一一个美妙的世世界。参考案例：深深圳世界之窗窗旅游元素———浓缩标志建建筑Part3商业市市场分析及规规划建议39以曲靖旅游景景观图进行布布局九龙瀑布群马过河小三峡彩色沙林天生洞造型珠江源金鸡孤峰群菌子山香炉山腊山湖凤凰谷Part3商业市市场分析及规规划建议40全面展示曲靖靖旅游景点，，打造曲靖对外外宣传阵地。。41Part3商业市市场分析及规规划建议项目建筑规划划建议项目整体布局局思路项目整体规模模判断商业布局规划划核心思路商业布局具体体规划建议42Part3商业市市场分析及规规划建议1、项目整体体规划布局核核心思路1.1地块块内部道路规规划1.2中心心广场规划建建议1.3商业业、住宅与商商务分区1.4负一一层商业规划划建议1.5住宅宅裙楼商业布布局规划43Part3商业市市场分析及规规划建议1.1地块块内部道路规规划分析政府要求在项项目地块规划划贯穿交通路路与麒麟北路路的车行道路路，对商业规规划产生以下下影响：地块内部增加加展示面，商商业价值进一一步提升，对对项目商业营营销及后续经经营产生有利利影响；车行道路对项项目整体性造造成一定的破破坏。44Part3商业市市场分析及规规划建议车行道路规划划建议一：地地面车道项目规划地面面车道，有效效将各功能分分区区分，明明晰各分区功功能；规划地面车道道，能有效增增加地块展示示面，提升项项目的整体价价值；规划地面车道道，影响人流流的互动，对对项目的整体体性产生一定定的影响。45Part3商业市市场分析及规规划建议车行道路规划划建议二：地地下车道项目规划地下下车道，保证证地面商业、、住宅、商务务等功能的整整体性；规划地下车道道，结合停车车场规划，能能有效的提升升停车便利性性；规划地下车道道仍对负一层层商业的整体体性产生负面面影响，人流流难以自然互互通。46Part3商业市市场分析及规规划建议两个方案比较较方案分析方案一：地面车道方案二：地下车道优势商业及广场增加展示面，商家经营与销售均可获益；有效区隔商业与住宅功能。保证项目整体性；停车便利性有效提升。劣势对项目整体性造成一定的负面影响。对负一层商业的整体性有较大的负面影响。综合比较对项目整体的营销及商业的经营有积极的推动作用。仅保证项目的整体性，于项目开发目标无重大影响。47Part3商业市市场分析及规规划建议1.2中心心广场规划建建议位置中心广场不仅仅为商业的中中心，而且亦亦是项目的中中心；中心广场与车车道结合规划划，增加中心心广场的对外外辐射力，同同时拉动车道道分隔的两部部分的人流，，增强项目的的整体性。形状中心广场规划划为长方形，，一方面可以以增加商业内内部的展示面面，另一方面面规则的形状状有利于商铺铺的划分，符符合商家的要要求。48Part3商业市市场分析及规规划建议住宅规划建议议在教场路与与麒麟北路交交叉处，商业价值相相对不高，同同时邻近中小小学等，居住氛围较好好；商务功能包括（写字楼楼/酒店/公寓）建议规划麒麟麟北路一侧，并与广场相连连，此处不仅邻邻近麒麟东路路商务氛围较较浓，同时可可分享中央大大广场景观资资源；商业主要规划划在地块商业业价值最高区区域，与现有商业业氛围进行有有效承接，同同时缩短市场场培育期。1.3商业业、住宅与写写字楼/酒店店/公寓分区区思路住宅商务商业广场各功能分区相相对独立，而而中心广场则则起到人流枢枢纽的作用，，使各个功能能分区形成一一个有机整体体。49Part3商业市市场分析及规规划建议负一层商业规规模建议：业态建议超市潮流服饰、服务配套等生活家居、家电广场、美食广场规模建议20,000㎡20,000㎡15,000-20,000㎡负一层商业初期规模建议在50,000-60,000㎡1.4负一一层商业布局局规划负一层商业规规模建议原则则：在商业规规划上保留较较大的弹性空空间；项目地下整体体开挖，为后后续地下商业业规模的扩大大预留较大的的空间；负一层商业在在考虑销售的的前提下，兼兼顾后续的经经营，初期经经营规模可相相对适中。50Part3商业市市场分析及规规划建议下沉式广场负一层商业位位置建议：位置规划主要要考虑人流的的便捷导入，，提升消费便便利性；负一层商业建建议规划在交交通路与中心心广场之间，，方便导入两两侧的人流；；直接导入人流流的下沉式广广场可规划在在交通路、中中心广场两端端，直接导入入人流，提升升负一层商业业的价值。51宽敞、舒适、、景观、水流、、台阶地下商业城可可规划下沉式式广场与地面面进行连接，，不仅起到引引导人流的作作用，同时丰丰富广场建筑筑形态与景观观资源；下沉式广场与与水流、景观观小品的结合合增强了消费费者购物的趣趣味性。Part3商业市市场分析及规规划建议下沉式广场规规划建议52Part3商业市市场分析及规规划建议负一层人流导导入建议：人流动线：外外部人流通过过规划下沉式广场导导入人流；小广场位置的的人流可通过过自动扶梯和和负一层商业业形成互动；；地下商业城可可营造室内街街铺室外化的的效果，采用透光玻玻璃等手法，，可增强自然然光导入，增增强一层人流流对负一层商商业的可视性性。53富有蜿蜒度，，曲折变化性性削弱单调感感；景观小品，绿绿化座椅点缀缀其间；透光顶篷设计计，利用自然然采光；广场地砖铺于于室内，营造造室外感觉；；建议结构层高高为6m，营造宽敞的的地下空间；；各店铺特色鲜明明，风格迥异。。Part3商商业市场分分析及规划建议议室内街铺室外化化：54Part3商商业市场分分析及规划建议议负一层商业业态态建议：地下商业城需规规划面积需求较较大，展示面要要求较低同时有有较高的人流吸吸引力，建议规规划主力店超市市；同时规划潮流前前线、服务配套套等业态作为超超市辅营区的一一部分，整体商商业价值较高，，具备较好的营营销价值。潮流前线，配套套等超市潮流前线生活家居、家电电广场、美食广广场55Part3商商业市场分分析及规划建议议1.5住宅裙裙楼商业布局规规划方案一：商业规规划在每栋塔楼楼下临街商铺，，临广场处规划划集中商业；方案二：商业只只规划为住宅整整体的临街商铺铺以及集中商业业。方案一方案二住宅整体占地面面积较大，整体体不大于70,000㎡，该该区域商业规划划主要有两种方方案：56Part3商商业市场分分析及规划建议议方案分析方案一方案二优势可售及价值较高区域面积增加；商业价值亦有较大的提升。该区域中间可规划园林花园等，住宅品质得到一定的保证劣势住宅品质收到一定的影响。商业可销售的面积相对方案一较少。综合考虑：方案案一规划较多商商业面积可售，，同时中部规划划小型广场，提提升住宅景观资资源，弥补不足足，建议选取方方案一规划住宅宅裙楼商业。57Part3商商业市场分分析及规划建议议2、项目整体规规模判断2.1商业规规模判断土地覆盖率项目层数负一层商业以覆盖率55%为准，项目单层面积可做到11万㎡3层为主，局部4层负一层整体开挖，除规划地下停车场外，其余可考虑规划商业；同时，考虑地下商业城购物舒适度以及业态规划容量。项目地面商业规模35万-40万㎡项目地下商业城规模建议为5万-6万㎡按照土地价值最大化原则，项目商业整体规模至少可达40万-46万㎡58主力业态规模建议区间百货15,000–35,000㎡超市10,000–20,000㎡潮流前线等服饰精品30,000–40,000㎡小商品批发市场10,000–15,000㎡餐饮、休闲娱乐80,000–100,000㎡服务配套30,000–40,000㎡电子手机数码5,000–8,000㎡汽车展示10,000–15,000㎡家庭式消费业态5,000–10,000㎡食品批发市场4,000–5,000㎡建材五金、家具家私等10,000–20,000㎡其他5,000–8,000㎡从市场容量判断断，项目商业整整体规模在200,000-350,000㎡较为适宜宜。Part3商商业市场分分析及规划建议议商业规模判定：：商业主要以后后期经营为目的的，必须著重考考虑曲靖市场容容量的大小，同同时为项目后期期发展预留较大大的空间发展，，建议项目商业总总体量不宜超过过35万㎡左右右。59Part3商商业市场分分析及规划建议议2.2商务规规模判断酒店/写字楼/公寓主要以长期经营为目的，市场规模较为有限五星级酒店商务酒店写字楼/公寓作为曲靖新地标体现，以40层高度树立典范；官房大酒店目前体量在3.5万㎡。以引入品牌连锁经营的经济型酒店为目标，扩大项目辐射人群。以标准层500-800㎡为准，层数建议30层；因写字楼市场具备一定的开发风险，建议与商务酒店结合规划。规模建议在40,000-50,000㎡规模建议为8,000㎡15,000-25,000㎡项目酒店/写字楼/公寓规模判断：商务功能总体量建议为6-8万㎡60Part3商商业市场分分析及规划建议议2.3住宅规规模判断着重考虑符合片片区规划及定位位因素；结合曲靖房地产产市场开发水平平以及周边物业业开发状况进行行判定；同时，市场可实实现度亦是重要要的考量因素。。容积率判断原则则：——中中心片区以商住住楼居多，容积积率在4.5-5.5之间——而而片区住宅品质质较高的大盘，，容积率则集中中在2.8-3.5之间。。区域楼盘名称建筑面积容积率中心片区龙城国际30万㎡3.5龙泽园32万㎡2.86馨源·现代城3.4万㎡-雄业·状元楼1万多㎡3.7美邻·彼岸18.2万3.77尚都豪庭13万㎡5.57福麟尚居4.3万㎡4.96赢城世家约7万㎡4.77金城佳园约8万㎡5.33中天国际15万㎡7.5061住宅规模模分析角角度及依依据住宅规模模分析从市场竞竞争情况况分析：项目应立立足在产产品特征征、户型型景观的的创新设设计上，，而规模模处于中中上水平平即可，，中心城城区楼盘盘规模集集中在10万-30万万之间。。从住宅功功能作用用分析：本项目为为以商业业为主体体的综合合体，住住宅作为为项目整整体的价价值提升升部分。。保守估计计，项目目住宅规规模建议议至少20万㎡㎡。从住宅市市场分析析：曲靖市场场整体发发展较为为健康，，价格发发展空间间有待挖挖掘，年年需求量量较为稳稳定，因因此，保保守估计计项目规规划中等等规模可可由市场场消化。。Part3商商业业市场分分析及规规划建议议曲靖住宅宅市场整整体呈现现健康稳稳定发展展，价格格仍有较较大的提提升空间间，同时时中心城城区较大大楼盘整整体销售售情况较较好，具具备较大大的市场场空间；；住宅功能能主要不不以长期期经营为为目的，，销售周周期可较较长，而而随着项项目商业业以及商商务功能能的成功功打造，，项目住住宅价格格及品质质具备足足够的提提升空间间，因此此，建议项目住住宅规模可可在20-40万㎡之间。62Part3商商业市场分分析及规划划建议项目占地面积(㎡)200,000总建筑面积(㎡)800,000容积率4商业建筑面积(㎡)≤350,000住宅建筑面积(㎡)200,000-400,000五星级酒店/商务酒店/写字楼/公寓建筑面积(㎡)80,000-100,000项目总体规规模判断63Part3商商业市场分分析及规划划建议3、商业布布局规划核核心思路3.1内内外部人流流动线3.2主主力店布局局规划3.3各各层商业布布局思路64Part3商商业市场分分析及规划划建议3.1内内外部人流流动线外部人流引引导出入口人流中心广场是是吸引外部部人流的核核心，广场场临地块内内车行道路路规划，增增强广场的的辐射力，，有效拉动动外部人流流；增强各出入入口人流对对中心广场场的可视性性，使外部部人流自然然过渡到中中心广场，，发挥中心心广场凝集集人流的作作用。65中心广场集集散人流功功能三个回环型型主动线小广场共享享、凝集人人流Part3商商业市场分分析及规划划建议内部人流引引导66Part3商商业市场分分析及规划划建议小广场的功功能小广场和中中心广场相相互作用，，共享人流流，两者带带动人流的的互动，提提升、平衡衡项目整体体的商业价价值；小广场亦是是各自商业业组团的核核心，凝集集人流提升升自身组团团的商业价价值。67Part3商商业市场分分析及规划建议议Part3商商业市场分分析及规划建议议垂直人流引导一层与二、三、、四层垂直人流流引导步梯/手扶梯：在广场场、通道等人流流关键节点，结结合退台及连廊廊规划步梯或手手扶梯，将人流流直接引导至高高楼层；电梯：相对较高高的楼层，如四四层，可在一层层规划电梯引导导人流，亦符合合高楼层餐饮、、休闲娱乐商家家经营特点。负一层与一层层垂直人流引引导负一层人流可可结合下沉式式广场、小广广场手扶梯、、步梯等设施施和一层形成成人流共享。。68地下停车场至一层层规划自动扶梯；；地下停车场均有直直达相对较高楼层层的升降梯。Part3商商业市场分分析及规划建议议停车场垂直交通通组织69Part3商商业市场分分析及规划建议议3.2主力店店布局规划小商品批发市场场：位置建议：邻近近火车站与客运运站；规模建议：1.5.-2万㎡㎡，1-4层百货：位置建议：临广广场处，2-4层，1层划铺铺销售；规模建议：2万万-3万㎡超市：位置建议：临近近广场；规模建议：1.5.-2万㎡㎡，负一层潮流前线：位置建议：临交交通路，承接周周边商业氛围；；规模建议：2.-3万㎡，1-4层电子手机数码广广场：位置建议：临街街，适合销售；；规模建议：5000-10000㎡70Part3商商业市场分分析及规划建议议3.3一至四四层商业布局规规划一层一层商业价值较较高，是项目整整体规划及销售售重点，所划街街铺基本以销售售为主；为达到100%销售及后期经营营目的，将一层商业划分分为背靠背的临临街街铺，减少少价值较低的内内铺出现；一层整体业态以以零售商铺为主主。71Part3商商业市场分分析及规划建议议二、三层二三层商业价值值较低，基本规划集中商商业、专业市场场以及餐饮、休休闲娱乐等大面面积商家；各商业组团需以以连廊相连，增增强彼此的连通通性；二三层与其他楼楼层的连接通过过便利性较强的的垂直交通连接接，同时二层可可规划退台、挑挑廊等，直接引引导人流。72Part3商商业市场分分析及规划建议议四层四层营销销以及经经营价值值较低，，建议如餐餐饮休闲闲娱乐等等高楼层层业态需需要可规规划四层层商业；集中商业业中，百百货、批批发市场场等可规规划四层层商业；；在功能上上亦可考考虑可作作为宿舍舍、办公公室、仓仓库等租租赁，不不仅完善善项目服服务配套套，同时时也可增增加一部部分租赁赁收益。。734.1分期期开发建议4.2停停车场/停停车位规划划建议4.3街街道尺寸建建议4.4铺铺位划分建建议4.5退退台/连廊廊建议4.6小小广场规划划建议4、商业建建筑具体规规划建议Part3商商业市场分分析及规划划建议74Part3商商业市场分分析及规划划建议4.1分分期开发建建议商业住宅商务项目整体规规模较大，，功能较多多，需要考考虑分期开开发，建议以各产产品功能价价值高低（（商业—住住宅—商务务）为顺序序，进行项项目整体规规划；商业为项目目整体核心心价值体现现，项目需要通通过商业的的成功规划划打响项目目整体开发发的第一战战，以此提升项项目住宅与与商务价值值；曲靖住宅价价格呈现稳稳定缓升的的状态，价价值远低于于商业开发发，而通过过商业打造造曲靖核心心地位，项项目住宅价价格较之其其余项目，，将有更大大的空间；；曲靖商务市场发展较为滞滞后而缓慢慢，项目开开发酒店/写字楼/公寓等具具有较大的的市场风险险，其规模及定定位可视项项目后续发发展态势而而定。75Part3商商业市场分分析及规划划建议4.2停停车场/停停车位规划划建议深圳购物中心的停车位与商业面积的比例一般在1：80–1：150之间购物中心商业面积（㎡）停车位（个）比例万象城188,0001,000188：1金光华广场120,000500240：1中信城市广场71,80078890：1COCOPARK85,000600140：1曲靖、昆明、深圳人均汽车保有量对比（2008年）城市曲靖昆明深圳数量（人均）54.592.37130项目停车位位数量规划划需要有前前瞻性，为为项目后期期发展预留留空间；从右图数据据比较图示示中，曲靖靖汽车保有有量较高，，因此，停停车位需要要有较多规规划。76充足的停车车位不仅是是项目重要要硬件条件件之一，同同时也是项项目保持长长期竞争优优势的重要要手段；曲靖人均汽车保保有量较高，同同时餐饮休闲娱娱乐以及批发市市场对停车位有有较高的要求。。Part3商商业市场分分析及规划建议议停车位数量建议议：类型商业停车位住宅停车位商务停车位个数商业面积以350,000㎡计算，所需停车位约为3500个住宅面积以400,000㎡计算，所需停车位约为：2000个商务面积规模不大，且停车性质与商业较为相近，可共享商业停车备注以1：100㎡比例计算以户数：停车位=2：1，按平均100㎡/户计算，项目户数大约为4000户。——按以上计算合计计，项目规划5500个车位位是较为充足，，但考虑到曲靖靖城市发展以及及各功能组团停停车位可共享，，建议项目规划划4000-5000车位即即可。77交通路路面较窄窄，且为商业规规划重心，人流流量较大，停车车场出入口不宜宜规划于此；麒麟北路与教场场路路面状况较较好，建议将停停车场出入口位位置规划于此；；车库出入口设计计以不影响商业业展示为主要原原则；停车场与商业通通过扶梯连接，，直接将人流导导入商业内部，，提升便利性与与商业价值。Part3商商业市场分分析及规划建议议停车场位置建议议：78可采取局部镂空空/加玻璃盖或或绿化下沉等形形式，使地下停停车场局部能进进行自然采光，缓冲地下室带来来的压抑感。玻璃镂空绿化下沉Part3商商业市场分分析及规划建议议停车场其他规划划建议：79人行通道14m5m3m停车位停车位人行通道5m3m双向4车道：14m两排停车位：10m人行通道及景观观、座椅：6m考虑项目后期经经营及长期发展展需要，车道建建议为双向4车车道，并留有停停车位以及人行行通道，宽为30m。Part3商商业市场分分析及规划建议议车道宽度建议：：双向四车道4.3街道尺尺寸建议80步行街虎门步行街石龙汇联步行街东城风情步行街愉景新时代广场南城富民步行街石龙大华名店城街宽区间（m）10-12612820-248东城风情步行街街南城富民步行街街石龙汇联步行街街步行街宽度建议议Section4Part3商商业市场分分析及规划建议议81建议项目步行街宽宽度为12-15m，辅助通道宽宽10m左右。从案例可知：街道过于宽阔，人人流回游性较差，，既不经济又缺乏乏街道生活的互动动性，也会使人的的密度降低而显得得人气不足，如南南城富民步行街24米的宽度；街道过于狭窄，人人流拥塞，既不舒舒适也难以带动街街道的商业活动，，如石龙汇联步行行街的6米宽度。对于商业街空间距距离的界定，国际际上较为公认的是是1784年巴黎黎确定的2：3（街道宽度度：建筑高度）比比例，比照项目，三层商商业的建筑高度大大致为15米（以以单层5米计算）），那么，商业街街高度为10米左左右，结合项目自自身情况：资料来源：戴志中中等编著《国外步步行商业街区》，，121页，东南南大学出版社全步行街禁止车辆辆进入，不需要过过宽的街；步行街需要规划较较多景观设施、行行道树及流动商业业等，需要适当的的加宽；Section4Part3商商业市场分析及及规划建议82项目商业价值最大大化原则，尽可能能多的划分街铺；；所划分商铺均能独独立经营，尽量减减少死角铺位；铺位结构要方正实实用，减少不规则则铺位；铺位开间进深比控控制在1：2——1：3之间；规划铺位面积适中中，商家可根据不不同面积需求而自自由组合，灵活度度高。Part3商商业市场分析及及规划建议4.4铺位划分分建议83楼层开间进深使用面积街铺4-6m12m48-60m²内铺4m6～8m25～35m²临街街铺主要为品品牌商家，开间4-6m，进深建建议为10m；内街主要划分小铺铺，面积控制在20-30m²之间；大型餐饮商家进深深为20-40m较合适；如进深过宽，则可可考虑组合铺位的的形式，如右图。。Part3商商业市场分析及及规划建议84Part3商商业市场分析及及规划建议进深基本为20-40m，可划背靠背的铺铺位，商业价值较较高；单个地块面积基本本在3000㎡左右，具备较好的的营销价值。项目整体建筑铺位位划分建议85组团式街区将使项项目整体性受到一一定的影响，建议议规划退台及连廊廊；退台：在右图所示位置规规划退台，将外部人流直接便利利的导入二层商业业，提升商业价值：：建议二层位置后退3-5米，并并规划步梯。4.5退台、连连廊规划建议Part3商商业市场分析及及规划建议3-5m退台86连廊：2层设置，建议宽6米，加盖；外部采采用广告包装；酒店内部也需通过过连廊与商业连接接，提升商业价值值。Part3商商业市场分析及及规划建议87二三层商业价值提提升面临的问题：Part3商商业市场分析及及规划建议曲靖以一层商业为为主，二三层的外部人流的导入存存在较大的障碍，，商业价值得不到到有效提升；这将直接影响到项目的营销销价值，以及为后后期招商带来较大大困难，这是项目亟需解解决的问题之一。。4.6二三四四层价值提升措施施建议88市民活动节日装扮4.7小广场规规划建议Part3商商业市场分析及及规划建议定期举办市民活动动，提升项目影响力力及扩张力；商家的促销活动则可以提高广场的的商业价值以及增增强商业氛围。问题：广场如何提升聚集人气的作用？解决：市民活动/景观小品/外摆位/售卖亭/导视系统市民活动：89规划景观小品，增增强广场的趣味性性，可以凝集人流流，和商业形成良良好的互动；广场内设置一定数数量的休闲桌椅，，作为消费者及居居民休憩空间，如如在预算范围内，，可适当规划喷泉泉，提升广场趣味味性。休闲桌椅与水流的结合休闲桌椅景观小品品及休憩憩空间：：个性雕塑绿荫环绕绕Part3商商业业市场分分析及规规划建议议90建议项目目规划之之初，就就应重点点考虑为为餐饮区区预留大大量油烟烟管道的的设置；；建议为餐餐饮商家家预留足足够的停停车位，，顾客停停车要便便利；在广场、、退台等等公共空空间，为为餐饮/咖啡商家家预留可可设置外外摆位的的可能。。Part3商商业业市场分分析及规规划建议议商家外摆摆位：91项目业态态分类及及特点项目核心心业态主主题分析析项目商业业业态组组合分析析项目商业业规模分分析业态布局分分析契合市场需需求的业态态组合Part3商商业市场分分析及规划划建议92商业业态规规划核心思思路1、项目商业业业态规划必须起起到整合曲靖商商业资源的作用用；2、业态组合必必须契合市场需需求，同时满足足不同层次消费费群体需求；3、项目业态规规划体量需要在在市场容量基础础上，为后续扩扩大经营留有发发展空间，整体体规模可适当扩扩大；4、项目以销售售为主，应较多多规划面积要求求不大，同时具具备长期经营能能力的业态。Part3商商业市场分分析及规划建议议93零售业态商家组合分析家庭式消费业态以年轻人为主要群体商务群体不同消费群体都需要的日常消费业态消费频率较高，容易营造项目时尚活力氛围中高端消费群体为主，对购物环境、商家品质有较高要求超市、服务配套、农贸市场、餐饮、服饰、儿童乐园、保健服务、家电家居等潮流服饰、餐饮休闲娱乐（酒吧、特色餐饮、电影院、KTV等）、电子数码、书城培训等中高档餐饮、休闲娱乐、健身美容、品牌服饰、百货等项目商业定位于于“生活购物中中心”，辐射曲曲靖不同层次消消费群，因此，，从业态组合上上就必须能够满满足不同消费群群体的消费需求求。项目商业业态态组合分析：：项目核心业业态构成Part3商业市市场分析及规规划建议94专业市场业态分析小商品批发市场电子手机数码汽车展示、配件维修曲靖已有一定的发展，但规模较小，物业陈旧，发展受限曲靖主要以自然形成的街铺为主，同时手机与电脑数码市场分布不同区域，不易形成聚集效应项目周边业已形成一定规模的汽车配件维修、展示商家项目可在此基础上，整合现有商家资源，并增大一定的规模，促进发展。在形象、物业条件上改善目前较为陈旧的局面，有较大空间发展项目庞大的项项目规模必须须具备若干个个专业市场扩扩大辐射面，，而项目开发发主要以销售售为目标，因因此，规划的的专业市场必必须兼顾适宜宜销售以及具具备长期经营营能力，同时时符合区域消消费特点。项目商业业态态组合分析：：项目开发角角度Part3商业市市场分析及规规划建议95零售服务类：：百货、超市、、服饰精品、、餐饮美食、、休闲娱乐、、服务配套专业市场类：：小商品批发市市场、电子手手机数码、汽汽车展示注：服务配套套业态一般面面积不大，且且属于商业项项目必需的业业态，以下不不做详细分析析。业态分类及特特点介绍Part3商业市市场分析及规规划建议96业态特点劣势百货综合零售类业态集客能力高较适合成熟商圈，对商业气氛依赖程度较高大型超市提供日常生活用品及新鲜食品，快捷便利集客能力强,可创造稳定客源并维持日常人潮付租能力低服饰精品属高附加值的商业类型，付租能力较高服饰为各大百货公司营业贡献度最强业态,尤其是女装的成长率一向高于整体平均成长率单店需求面积不大餐饮属目的型消费类别具一定的集客能力即提供进餐服务，又提供休闲、社交、应酬多项功能边际利润较低,付租能力较低休闲娱乐可创造时尚和活力的气氛集客效力强边际利润较低,付租能力较弱服务配套强化项目商业服务功能付租能力较强小商品批发市场属目的性消费类别具一定聚客能力较依赖周边市场商业氛围Part3商业市市场分析及规规划建议971、项目建议规划潮流前线，将目标消费群锁定年轻消费群体，营造项目时尚、活力氛围，同时提升营销价值；2、经营业态以服饰精品为主，辅之以个人护理、珠宝、服务配套等；3、商铺面积不大，开店成本较低，经营方式灵活，较适合小商家经营，同时具有较好的租金收益。潮流前线Part3商业市市场分析及规规划建议98餐饮、休闲娱娱乐业态项目需要此类类型业态其集集中规划，形形成规模效应应，也可规避避其对其余商商业的影响。。在大型商业项项目中，餐饮饮休闲娱乐业业态一直是人人气最旺，自自我经营能力力最好的业态态，一般占项项目面积的30%-40%左右；项目经营餐饮饮、休闲娱乐乐业态面临较较为激烈的竞竞争，因此必必须从规划、、整体形象打打造，借助其其余商业以及及项目综合体体优势打造新新的餐饮娱乐乐聚集区。业态规模建议餐饮中偏低档：以美食街、美食广场为形态，主营特色小吃、地方料理、中西快餐等80,000-100,000㎡中偏高档：大型餐饮商家休闲娱乐电影院、休闲会所、美容美发、反斗城等Part3商业市市场分析及规规划建议99小商品批发市市场名称规模前北路珠江商场5,000㎡

沿街同类型街铺2,000㎡本项目引入小小商品批发市市场业态有较较大的发展空空间。曲靖小商品批批发主要集中中于前北路，，以珠江商场场为主带动周周边商家，规规划较为陈旧旧，但商家经经营状况较好好，辐射了周周边县市；项目建议规划划小商品市场场，可提升项项目对中低收收入消费群体体以及周边县县市消费群的的辐射力度，，在规划以及及内部环境打打造上获得竞竞争优势，强强势整合现有有商家资源。。业态规模建议小商品批发市场20,000-30,000㎡Part3商业市市场分析及规规划建议100数码广场曲靖手机数码码主要集中分分布于南宁西西路以西、东东风广场，而而电脑数码、、配件则集中中于寥廓北路路沿街，经营营状况较好；；项目建议规划划手机数码、、电子数码配配件专业市场场，将二者集集中规划，形形成规模优势势，整合商家家资源。寥廓北路南宁西路以西西苏宁国美东风广场规模建议为10,000-15,000㎡。Part3商业市市场分析及规规划建议101汽车展示、服服务、配件维维修等汽车展示业态态规模建议为为10,000-15,000㎡。。项目周边交通通路、教场路路以及寥廓北北路分布较多多汽车维修、、车行、汽车车配件等汽车车类业态，经经营情况较好好，已形成一一定的规模效效应；项目规划集展展示、销售、、维修服务为为一体的汽车车销售服务市市场有一定的的空间。如品品牌汽车交易易、汽修汽配配、汽车美容容服务、二手手车交易等。。交通路教场路寥廓北路麒麟北路Part3商业市市场分析及规规划建议102功能商家业种规模建议家庭式消费儿童乐园、书城、教育培训、保健中心等5000-10000㎡家庭消费业态家庭式消费业态能能吸引不同消费层层次水平的消费群群体，经营能力较较强且对增强项目目商业辐射面有较较大影响。Part3商商业市场分析及及规划建议103功能规模建议建材五金、家居家私10000-20000㎡建材五金、家具家家私等业态建材五金、家居家家私在曲靖已有较较大的发展，已有有的专业市场以建建材、家具居多；；项目规划此业态有有较大的发展空间间。Part3商商业市场分析及及规划建议名称面积（㎡）张三口建材市场52,000东关建材市场4,500滇东北建材市场3,000万家乐家私3,990全友家私3,000曲纺家具城6,000麒麟家具城30,000曲纺家具批发市场14,400时代灯具6,100104主力业态规模建议区间百货15,000–35,000㎡超市10,000–20,000㎡潮流前线等服饰精品30,000–40,000㎡小商品批发市场10,000–15,000㎡餐饮、休闲娱乐80,000–100,000㎡服务配套30,000–40,000㎡电子手机数码10,000–15,000㎡汽车展示10,000–15,000㎡家庭式消费业态5,000–10,000㎡建材五金、家具家私等10,000–20,000㎡其他5,000–8,000㎡项目商业规模度分分析经以上估算，项目目商业整体规模可可在200,000-350,000㎡。Part3商商业市场分析及及规划建议105综合超市技术指标具体要求需求面积（㎡）10,000-20,000单层面积（㎡）5,000－10,000经营楼层选择（层）－1～3结构层高要求（m）≥4.5进深≥50楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯Part3商商业市场分析及及规划建议106大型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快餐店技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯Part3商商业市场分析及及规划建议107西式快餐店技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西餐咖啡厅技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）200-500结构层高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装