毕业论文长沙某大型房地产开发营销策略万字

浅析房地产营销策略专业：市场营销班级：12营销5班姓名：学号：指导老师师：二0一五年三月目录第1章项目概述述41.1项目推广广名称“恒基·凯旋门”41.2开发商商简介41.3项目基本本情况51.4项目技术术经济指标551.5项目经济济意义6第2章投资环境境分析72.1政策环环境分析72.2经济环环境分析72.2.1XXX县城市总结结7第3章市场分析析73.1整体市市场发展状况况73.2整体市场场价格走势883.2XX房地地产市场分布布情况8第4章项目分析析124.1项目概概况及开发建建设条件1334.2项目SSWOT分析析134.3结论114第5章项目定位位155.1市场定定位155.2主要人人群155.3产品定定位15第6章价格策略略166.1定价原原则166.2调价策策略166.3项目价价格17第7章项目营销销推广177.1品牌策策略177.2广告策策略177.3销售进进度控制1887.4项目销销售阶段188第8章经济分析析198.1项目总投投资估算2008.2销售收收入测算2008.3成本及及税金208.4不确定定分析20第9章风险分析析及对策2009.1风险分分析219.2风险规规避和控制措措施21第10章项目效效益评价23310.1项目目对社会效益益分析2310.2社会会评价结论223第11章结论与与建议2411.1推荐荐方案的总体体描述2411.2推荐荐方案的优缺缺点描述25511.3结论论与建议266参考文献27浅析房地产营销销策略摘要：近几年随随着中南地区区经济的发展展，长沙作为为中南部的第第一大城市也也带动了他的的XX的发展，XX作为国家高高新经济开发发区，经济，交交通的到了蓬蓬勃的发展，而而现在作为21世纪中国产产业结构的调调整，XX的房地产事事业也随之发发展了取来，现现在就以恒基基地产的项目目恒基·凯旋门为例例分析。关键词：恒基李兆基房地产凯旋门居住环境舒适度第一章：项目概概括1.项目推广名名称“XX”1.1开发发商简介XX地产集团是是由华人第二二富豪XX博士于1976年创立，于1981年在香港上上市，成立至至今已经成为为一家具有领领导地位的地地产公司，其其业务普及到到整个香港以以及内地一些些一二线城市市。他致力建建设高素质之之新型住宅及及商业项目，并并屡获殊荣，其其中具代表性性之项目包括括香港的国际际金融中心综综合发展项目目，和北京的的环球金融中中心等城市地地标，以及卓卓越非凡的豪豪华住宅如天天汇、嘉亨湾湾和比华利山山别墅等。其其核心业务为为物业发展和和物业投资。此此外亦直接持持有一间上市市附属公司XX发展有限公公司及三间上上市联营公司司，即香港中中华煤气有限限公司（从而而持有另一间间上市附属公公司港华燃气气有限公司之之股份权益）、香香港小轮(集团)有限公司及及美丽华酒店店企业有限公公司之股份权权益。这几个个公司把业务务发挥协同效效益，为集团团带来相辅相相成之优势。时时至今日，恒恒基地产经已已成为香港最最大的企业集集团之一，雇雇用约7,700名员工，并并为全香港拥拥有最多农地地之发展商，内内地亦有庞大大之土地储备备。李兆基博博士乃香港地地产界之先驱驱，其家产在在中国仅仅排排名李嘉诚之之后，其非凡凡的智慧和识识见深受业界界尊崇，创业业至今仍主理理业务，推动动集团迈步向向前。恒基地地产致力提供供最优质产品品、最称心服服务，及最切切合环保及可可持续发展需需要，务求对对股东、客户户以至社会大大众均能提升升价值。并且且经常与国际际著名的建筑筑师和专业人人士携手合作作，创造经典典之现代建筑筑，以配合整整体之自然及及社区环境。我我们以垂直整整合方式经营，有有效融合整项项发展程序的的每个阶段，确确保在设计、发发展、建筑以以至项目管理理皆保持稳定定的高水平集集团正致力于于香港及内地地同步作长远远之业务发展展，凭藉一贯贯优良的建造造及管理水平平、创新设计计，和致力贡贡献社会的承承诺，建造更更多标志性之之商业及住宅宅项目，以巩巩固地产建立立多年之良好好信誉。1.2项目基基本情况长沙XX综合小小区开发项目目，为恒基地地产于国内二二线城市之首首个物业发展展项目。XXXX镇松雅湖，坐坐拥广阔园林林及水景，紧紧邻中国第一一高速动脉京京珠高速，而而长沙未来规规划建设的地地铁3号线以及地地铁2A线都将通达达次区域，为为城中各界梦梦寐以求之理理想居庭。该该项目将分期期建有优质住住宅、小区设设施及康乐配配套，合共约约78万平方米。首首期总建筑面面积近17万平方米、容容积率为1.425、绿地率为56%，预计提供供居住总人口口数将达到1020户。XX坚持“人本、自然然、生态”的理念，在在整体规划摒摒弃了传统的的兵营式布局局，设计了领领先的中央围围合方式，以以保证小区整整体的通透性性，使空间更更有层次，让让居者从不同同角度，都可可以欣赏不同同的风景。XX之第一期并并以扬名世界界的中央公园园为灵感，打打造近8万平米主题题式中央景观观园林，内设设逾500米长水系景景致；其它优优势更包括逾逾100米超宽楼间间距、53%超高绿化率率及长沙首创创小区会所配配置影院等。另另外，更以超超低容积率，极极大地提升了了项目质量和和居住舒适度度，为住户带带来领先世界界的舒适生活活环境。1.3项目技术术经济指标土地总面积360亩建筑面积72万平方米开发面积(一期期)17万平方米容积率1.425商业面积3000平方米米住宅面积24万平方米住宅最高成交价价7270元/平平方米绿化率56%住宅最低成交价价3275元/平平方米物业费1.65居住户数3570户申报公开价格区区间4000—83301元/平方米1.4项目经济济意义XX的开发在充充分利用利用用土地的基础础上，顺应城城市的规划形形式，促进了了长沙经济的的发展，同时时也为长沙市市XX经济发展区区的原居民提提供了舒适住住房和新的生生活方式，新新的居民的入入住又带动了了XX经济的新增增长点。第2章投资环环境分析2.1政策环环境分析XX规划：XXX的整体规划划是西接东扩扩，西面是接接长沙市，目目前没有地可可以发展，现现在的老城区区也就是现在在的中心位置置也是暂时没没有发展的，而而且也不可能能拆迁，因为为拆迁的成本本太高，所以以只能成东面面扩张。XX它由长永高高速一分为二二，以南是经经济技术开发发区，共聚集集了200余家企业，其其中世界500强就有20余家，像百百事、博世、广广汽、大众等等企业落户XX。目前XX的GDP占到了长沙沙市的三分之之一，在全国国经开区排名名第六位，在在全国百强县县排到了第8位，而且后后期还会有10多家大型企企业进驻XX，这对XX的发展会起起到很好的推推动作用。2.2经济环环境分析GDP与房地地产的关系2002年以后后XX的GDP保持10%以上的增持持势头，房地地产业得到快快速发展。并并且每年以增增长速度持续续加大。从图中得出，当当GDP得发展速度度大于8%时，房地产产行业将进入入高速发展时时期。XX城市总结新世纪以来，XXX又进入了一一个飞速发展展的新阶段。在在长沙县委、县县政府作出的的“领跑中西部部，进军五十十强”的战略目标标指引下，镇镇党委政府以以“服务县区发发展、服务人人民群众、维维护社会稳定定”为工作思路路，XX发展速度全全面提升，配配套设施日趋趋完善，投资资环境日渐优优化，经济指指标稳步增长长，吸引了大大批国内外客客商前来投资资兴业，14家世界五百百强企业和近近二百家大型型企业纷纷落落户XX，有效地促促进了行业聚聚集和企业集集群的快速发发展，初步走走出了一条高高科技、高效效益、高速度度的新型工业业化之路，建建成了一个欣欣欣向荣的全全省新型工业业化基地，在在湖南省较好好地发挥窗口口示范作用。随随着XX的发现，会会有越来越多多的居民不断断入户到XX这片长沙的的未来之城，房房地产事业的的前途可谓会会在XX蓬勃发展。第3章市场分分析3.1整体市市场发展状况况2005年--2015年，XX房地产市场场开发整体上上保持稳步增增长状况，09年宏观调控控和金融危机机到来前，XX整体开发保保持快速增长长势头，受宏宏观调控和金金融危机的影影响，10年XX的房地产市市场开发量仅仅增长1%，12年长沙县整整体开发量又又增长12%，房地产市市场已经走出出金融危机和和宏观调控的的影响，稳步步增长。3.2整体市场场价格走势从08年至115年，XX整体房地产产市场价格从从2000元，上涨至6000多元，09年上涨1000元/㎡；09年，XX房地产最高高达到了3400元/平米，但这这非XX市场价格表表现，整体上上XX房地产市场场价格中高档档住宅突破5000元/㎡。3.2.122015年市场供求求分析2010年XXX整体供应量量达到140万㎡，整体体销售量103万平米，供供需基本平衡衡；2010年4月中后期，受受宏观调控的的影响，国内内一线大城市市消费需求处处于观望状态态，房地产市市场受到重大大创伤，但XX整体销售量量仍然保持10%以上增长，尤尤其是6月份比5月份，环比比销售增长75.333%，房地产市市场需求旺盛盛，但供应则则轻微下降；；总体上看，XX房地产市场场需求仍然为为刚性需求，整整体市场上半半年稳步发展展。.XX周边楼盘盘状况楼盘名称方略城市广场华润凤凰城东方航标恒大翡翠华庭中国铁建国际城城2期蓝山郡开发商长沙方略投资发发展有限公司司司华润置地（湖南南）有限公司司[湖南景上置业发发展有限公司司长沙恒玺置业有有限公司中国铁建地产集集团(长沙分公司)湖南鸿俊房地产产开发有限公公司物业位置长沙经济开发区区开元路与东东四线交汇处处XX大道与望仙仙路交汇处东东南角XX开元东路与与东四线交汇汇处恒大翡翠华庭位位于长沙县XX街道东四路268号长沙经济开发区区东六线与螺螺丝塘路相交交处东南角开元路与XX大大道交汇处往往北300米、XX大道与望仙仙路交汇处东东北角体量占地面积:855430平方米206600平平方米221682平平方米170618..000平方米123568..89平米108167平平米建筑类型高层装修状况况毛坯高层高层高层高层小高层高层绿化率35%39%45%35%40%40%均价5600元5700元4850元6300元5000元5200元主力户型二期87-1221㎡中心华宅宅主推80-1778㎡大小户型型35㎡-64㎡㎡81㎡-124㎡4室两厅一卫主推86-1118平房物管费1.5元/月月/平1.5元/月//平1.5/月/平平1.80元/平平1.5/平米//月1.6/平米//月建筑风格板楼,塔楼,板板塔结合欧陆风情、ARRTDECCO风格典主义简欧风格格高层建筑板式塔式其其它现代风格板楼,塔楼情况说明由9栋高层建筑筑围合而成，赋赋予了小区超超宽的楼间距距，最宽处达达到110米，最大程程度上确保了了绿化造园空空间.致力于为长沙市市及经开区都都市白领阶层层提供一个高高品质的大型型国际人文居居住社区，一一个现代化都都市社区，，人人们在这里，将将享受浪漫闲闲适的都市生生活。以娱乐休闲等优优越的地理位位置取胜紧邻特立、松雅雅湖双公园，御御揽一线滨湖湖美境，环境境优美世界500强，XX标杆成熟教教育大盘。地地理位置优越越，交通便利利，坐落于长沙市XXX核心区域的的东海岸，地地处城市次级级中心长沙最最中心、最便便捷的位置3)XX楼盘盘总结XX属于长沙县县的一个镇，随随着长沙的对对外发展，长长沙县的繁荣荣发展，慢慢慢的XX这座星城也也随之带动起起来，XX作为国际级级经济开发区区，商业，交交通的发达，慢慢慢的成为之之手可乐的城城市。XX楼盘整体房房价水平中等等，均价在3200--5800元/平米之间，其其中伟恒大翡翡翠城主力户户型为60-90平米两房，100-1130平米三房，户户型设计呈现现大型化趋势势。区域内内楼盘配置相相对较高，大大多配置有会会所、广场，部部分有幼儿园园、小学、网网球场、蓝球球场等；集交交通与娱乐为为一体，区域域内政府和单单位建房较多多，相对拉低低了整个区域域的房价，也也使整个城市市形象受到一一定的影响。第4章项目分分析4.1项目概概况及开发建建设条件项目区位凯旋门临近XXX镇松雅湖，坐坐拥广阔园林林及水景，为为城中各界梦梦寐以求之理理想居庭。交交通便利。离离开黄花机场场20分钟，未来来地铁交通发发达。项目四邻从卫星图上上可以看出，北北面是松雅湖湖，南到远大大路，西到月月湖板块、东东到黄兴大道道。区域交通去黄花机场只要要20分钟车程，开开元路向西可可以与长沙市市3条主干道万万家丽路、芙芙蓉路、东二二环相交，并并可通过福元元路大桥直达达河西，通过过万家丽路现现在在建的由由XX起点并贯穿穿长沙市的地地铁3号线在开元元路与东四线线路口设有站站点周边配套项目附近有步步步高、新一佳佳、易初莲花花等大型超市市完全能够满满足你的日常常生活需求，在在教育方面，我我们项目附近近有万婴幼儿儿园，盼盼小小学，XX中学，以及XX唯一一所省省重点配置的的中学——松雅湖中学宗地特点项目将分期建有有优质住宅、小小区设施及康康乐配套，合合共约78万平方米。首首期总建筑面面积近17平方米、容容积率为1.4388%、绿地率为46.5%，预计提供供居住总人口口数将达到3570户。项目现状项目占地面积3360亩，规模较较大；随着XX的发展，城城市拆迁用地地扩大，越来来越多的人需需求住在一个个环境优美的的社区，所以以城市用地逐逐渐扩大。土土地资源丰富富。项目分析总结结项目目的的南面是号称称长沙五一大大道之称的开开元路，他是是XX的主干道。是是政府投资1800万打造的城城市绿色长廊廊，采用法国国梧桐作为人人行道上的标标志性树木，目目前这个工程程已经完工。项目交通便利，但但现有地下公公共交通系统统不够完善（地地铁预计要2018年通车）。项目占地面积3360亩，具有规规模优势。4.2项目SSWOT分析S（优势）W（劣势）城市发展主线，未未来低密度高高尚居住区交通便利，自然然环境优越具有规模优势区域居住氛围已已成雏形客户量少：长沙沙置业热点往往河西、南城城、转移，XX区域外客户户对本区域的的位置和地段段认可度不够够，区域外客客户难以导入入；O（机会）T（威胁）占据城市发展方方向区域内低密度高高档居住社区区已成规模，区区域价值上升升空间巨大建业、绿城等实实力开发商的的进驻以及别别墅产品的入入市，区域居居住环境良好好影响力减弱：本本案大户型在在市场上长时时间未进行广广告推广，产产品沉寂时间间过久，导致致项目影响力力减弱，知名名度降低；豪宅形象未建立立：前期项目目刚需销售为为主，来访客客户中大户型型客户少，项项目缺乏豪宅宅标签无法难难于吸引有购购买力的客户户，项目展示示面不足以支支撑豪宅形象象；4.3结论基于对XXX其他楼房现现状的研究，对对其他一些楼楼盘取长补短短；密切关注注城整个XX的房地产市市场变化，建建立迅速反应应机制；科学学的项目规划划开发节奏；；低密度为发发展方向，打打造宜居生活活社区，发挥挥项目优势，弥弥补项目周边边配套不足和和公共交通不不够发达的劣劣势，扬长避避短。本案存大户型客客户基础少，并并且长沙置业业热点转移至至南城、河西西。项目展示示面不足以支支撑项目豪宅宅大盘。所以以集团通过统统筹价格及产产品，逐个击击破各产品通通过频推售、立立形象、拓渠渠道、展示的目的。第5章项目定位5.1市场定定位通过以上上分析，本案案在市场定位位中，以中高高档住宅为主主，以商铺为为辅，主要考考虑区域的发发展状况，项项目方略城市市广场将引进进新世界百货货、华润万家家，将全面提提升项目配套套价值。国际际5A写字楼、五五星级酒店，未未来商务商业业中心，升值值潜力巨大。5.2主要人群群第一圈层客户群群：周边经商商高端客户、拆拆迁户、公务务员第二圈层客户群群：周边换房房客户、经开开区企事业单单位高端客户户企业的中高高层管理人员员第三圈层客户群群：长沙市中中心区和其他他区域客户群群，含天心和和雨花等第四圈层层客户群：省省外客户，及及地州市客户户5.3产品定定位口号：寻求身身份感的城市市品质人群物业功能定位位居住物业：一一期3栋2013年竣工二期7栋其他配配套：小学、幼幼儿园，会所所等户型：：有高层、小小高层、复式式、纯板楼、超超级大平层形象概念定位位经济高新区造城城运动现代品品质人居专家家高效创创富领域XX城市中坚理理想家园水景风风情视觉盛宴宴入市形象确定定根据本案的SSWOT分析并结合合自身的综合合优势，我们们初步以“XX”为本案案名名。XX代表的是一一种高贵显赫赫的生活环境境。户型定位考虑到家居的舒舒适度，应以以中大面积的的户型为主，畅畅销户型应主主打户型面积积当然最佳，满满足巅峰人士士成功后又一一个高峰。景观设计项目中心景观是是一大约7.8万平方米之之自然生态化化园林。500米水系，匠匠心独运的湖湖中湖设计,多层次动态态水景组合（山山涧、林荫瀑瀑布、隐泉），集集亲水景致于于一身。架空空层园林形成成独特景致，步步移景致、与与中心景观园园林相互辉映映。层进式立立体园林景致致，创新的树树多、花多、草草少设计使小小区呈现四季季常绿，层次次更丰富。法法式文化艺术术雕塑小品，融融合东西方文文化精髓。各各处布置多种种类型的运动动设施，包括括休憩场地、儿儿童戏耍设备备、各类家庭庭运动设备等等，爲业主提提供更酣畅的的沟通方式，也也提供中央园园林特有的健健康生活方式式。健康生活活遍布社区。第6章价格策策略6.1定价原原则本案在定价时，我我们分析并参参考周边楼盘盘的价格走势势并客观地对对市场进行了了了解、调查查，且较周边边楼盘体现出出价格优势来来因此，在实实际定价中，根根据规模、户户型、宣传力力度、绿化面面积及附加值值的对比分析析，我们认为为，本案的内内部认购价格格尤为重要。6.2调价策策略低价入市跟跟踪市场动态态低开高走6.3项目价价格高层：最高价--7500元/平最低价-50000/平第七章项目目营销推广7.1品牌策策略概念推广XX强化易投资资概念，采用用灵活的投资资方式和低门门槛的投资准准入吸引投资资者平面布局大中小户型设设计理念先进进，美化内部部空间和生活活功能组合157平米4房房为主，200平米复式产产品样板房室内空间间的布置开放式洗手间，增增加生活情趣趣透明厨房房，凸显现代代气息欧式风格格阳台，自然然采光，室内内明亮卧室家具具组合，布置置合理，尽显显空间客厅明亮亮，接连阳台台，独享大气气以“错位战略步步为赢”为口号“安全第一”为为卖点，防火火、防漏电材材料设施应用用，楼层疏散散安全出口等等等，“4A级防护标准”，牵动着置置业者的心弦弦。7.2广告策策略住宅宣传口号：：“港式豪宅体体验之旅”目的：在长长沙举办最具具香港特殊也也是最具影响响力的彩灯会会，在这家好好月圆的时刻刻，将家的温温暖、对亲人人的思念、亲亲人的关爱表表现。通过舆舆论及新闻传传播将纯正港港式生活，建建立市场纯正正港式概念，并并加深记忆，引引起关注。7.3销售进进度控制销售周期：33个月【时间间：2014年1月～2014年3月】一期销售目标：：-3月完成销售售目标40套任务，约0.3亿销售金额额；住宅：1680050.366平米7.4项目销销售阶段第一阶段：导导入期1)时间：至至项目正式开开盘前2)销售售策略：销售人员员对外来人员员聚集的所有有店铺进行地地毯式访问，告告知楼盘销售售信息，扩大大咨讯接触面面，聚集人气气，强势推广广;在户外媒体体、销售网点点、单张派发发方面应加强强区域性宣传传，增强传送送项目信息的的途径，以吸吸引大量人流流，宣传区域域处于核心地地段。3)销售道具具准备：工地围墙名名片海报售楼中心布置（沙沙盘模型，售售楼中心上空空POP广告等）XX售楼处（以以轻音乐为背背景，休息长长椅、沙发等等休息平台）4)广告告策略：NP：在公交站站台上弄灯箱箱广告，介绍绍“XX“价值；Pop：建筑工工地户外大型型广告牌；选选择路线做宣宣传；第一波波海报派发。5)动动作指导：动作一：职业顾顾问对项目情情况全面了解解，现场销售售控制操演及及业务技巧的的培训。动作二：对我公公司原掌握的的项目投资意意向客户作充充分说明，争争取内部先行行认购。动作三：海报派派发式市场渗渗透。散发登登载本项目全全面信息的海海报。6)销售预计计：完成约总总额40%的认购目标标。第二阶段：开开盘期及强销销期1)时间：项项目正式开盘盘至2014年4月2)销销售策略整理有效客户户信息资料，通通知原先认购购客户开盘讯讯息，传达踊踊跃认购消息息；利用媒体进行强强大的宣传攻攻势，营造良良好的现场销销售气氛。3）广告策略释放稀缺小高层层产品信息开始外展点点拓客＼大客客户拓展＼中中原内部转介介，大量积累累客户4）动动作指导以NPP形象广告宣宣布项目开盘盘，推出“回想，当凯凯旋”的营销主题题，树立楼盘盘形象，以强强烈的个性化化魅力形象吸吸引客户关注注。5）销销售预计：完完成至销售总总量的80%以上。6）广广告策略NPP广告加大对对投资型客户户的宣传，细细化铺面的投投资价值分析析，增加工地地布幅广告，针针对销售重点点和难点，更更加有的放矢矢地进行实质质内容广告。凯旋门”的理由由。7）销销售预计：完完成销售总量量的95%以上。第8章经济分分析8.1项目总投投资估算项目基本经济济指标该建设项目土地地面积360亩，一期开开发用地1680550.36平米平米，建建筑面积17万平米，总总容积率为1.425，绿化率为56.7%%。资金筹措计划项目的资金来来源主要包括括自有资金、销销售收入和贷贷款三部分，其其中自有资金金24243万元，销售售收入461611.81万元。8.2销售收入测测算综合测定一期可可销售面积的的平均价格为为5800元/平米,可销售体积积为2.49万平方米8.3成本及税金金本项目开发产品品成本为固定定资产投资，经经营资金，融融资费用，总总投资成本。经营成本取销售售收入的61.822%销售费用取销售售收入的2%财务费用取销售售收入的2.6%税金主要是经营营税费和所得得税，经营税税费为6.55%（其中营业业税金及附加加为5.5%,交易管理及及印花税为1.05%）；所得税税率为25%；本项目缴缴纳土地增值值税为（收入入—经营税—销售费用—财务费用）*12%应付利润为税后后利润的20%8.4不确定定分析本项目的风险主主要来自：建建造成本、售售价、销售进进度、开发周周期、贷款利利率等方面，其其中主要取决决于销售价格格和销售进度度的快慢。而而这些风险因因素，又受政政治、经济、社社会条件的影影响。第9章风险险分析及对策策9.1风险分分析环境分析该项目主要是原原城市物流中中心，在短时时间内继续对对居民生活产产生噪音污染染，而居民的的生活很有可可能对自然环环境造成影响响，这就需要要居民的自觉觉耐心，这也也是项目面临临一个较大的的环境风险。根根据可持续发发展观，开发发商在开发期期间应该注意意保护环境，边边开发边保护护。市场风险本项目面临的市市场风险主要要来源于现实实的竞争对手手与竞争楼盘盘以及潜在的的竞争对手与与竞争楼盘，对对已经开盘的的“华润凤凰城城，恒大翡翠翠华庭，松雅雅湖金岸”，和即将开开盘的“方略·城市广场等物物业，它们有有的比本项目目更实惠，有有些规模也很很大，几个也也占优势。所所以这些楼盘盘的存在将使使本项目面临临更大的价格格竞争压力和和营销压力。项目财务分析析由项目的财务报报表分析报告告可以看出，本本项目的静态态与动态盈利利能力指标均均达到了行业业的基本标准准，财务评价价结果基本上上显示是可以以的，但仍存存在有较大的的风险。9.2风险规规避和控制措措施风险的控制制及早地发现或预预测到这些风风险并能及时时地采取有效效的措施，化化解或缓和、减减轻、控制这这些风险。房房地产投资的的成功在很大大程度上依赖赖于对风险的的认识和管理理。该项目控控制风险的方方式包括三项项措施：1）通过加快进进度来回避风风险开发经营周期越越长项目建成成以后的经济济形势就越难难预测。其次次，开发经营营周期越长项项目建成以后后的政治形势势也越难预测测。所以回避避房地产开发发经营风险的的办法快完成成开发项目。针针对该项目，我我们采取提高高选址的速度度、利用法律律手段、来保保证迁址工作作的顺利进行行、采用招投投标的办法和和建设单位签签订具有法律律效应的承包包合同，以保保证资金的充分供应应，与建筑材材料等物资供供应赏签订施施工材料供应应合同。这样样极可能避免免不必要因素素的影响。2）通过市场调调查来降低风风险通过市场调查，获获得尽可能多多的信息。获获得的信息有有关投资环境境和投资项目目的市场信息息越多，作出出的预测就越越精确，从而而能进行正确确的科学的决决策，包括投投资项目的选选择、区位的的选择、时机机的选择、融融资的选择、租租售的选择等等等。这样就就能把不确定定性降低到最最低限度，较较好地控制房房地产投资过过程中的风险险。3）通过加强管管理来控制风风险良好的项目管理理是重要的保保证。从投资资开发来看，项项目全过程的的投资、进度度和质量是重重点。聘请有有经验的房地地产专家进行行指导是非常常有必要的，可可以有效地减减少经营费用用、提高收益益水平，进而而降低并控制制风险第10章项项目效益评价价10.1项目目对社会效益益分析随着国民经济的的发展，房地地产市场已成成为国民经济济的重要组成成部分，尤其其是住宅房地地产的开发已已成为房地产产开发市场的的核心，它对对拉动我国国国民经济的增增长起到了至至关重要的作作用随着人民民生活水平的的提高，人们们对住房的需需求不仅仅满满足于有一个个基本的居住住条件，人们们现在更加重重视居住的质质量，居住的的环境（包括括室内环境和和室内环境），本本项目的建房房目标就是要要建造适合人人们居住生活活的良好的环环境。本小区区的建设不但但可以为大量量昆明居民提提供高质量的的住房，解决决人们对优质质住房的需求求，还给该地地区的人文、自自然环境带来来了巨大的改改善。除此以外，由于于该项目的建建设，将会带带来大量的就就业机会。小小区的建设过过程将会给包包括设计院、施施工单位、监监理单位等提提供许多机会会。小区建好好以后，要想想维护小区良良好的室外环环境，必须大大量人员进行行维护，这就就给许多物业业公司提供了了机会。可见见，本项目的的建设将会给给社会提供大大量的就业机机会。10.2社会会评价结论总的说来，该项项目的建设对对社会各个领领域的发展都都有拉动作用用。对社会的的发展是有积积极的作用。项目目建设对社会会的影响及相相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果果措施建议对居民收入的影影响项目市场价格与与工薪阶层居居民收入平衡衡，但对低收收入居民影响响较大无严重后果较为为适应可以采用分期付付款等多种付付款方式对居民生活水平平与生活质量量的影响影响到小区的居居住人员。提高人们的住房房质量，提高高了小区人民民的生活水平平对居民就业的影影响对XX的下岗职职工、施工单单位、监理单单位物业管理理公司等产生生积极的影响响提高居民就业率率吸纳无业居民就就业对不同利益群体体的影响项目投资经营方方、项目出售售对象、管理理方、政府部部门范围较小小项目投资经营方方获得较大利利润，提高了了居民的生活活质量。定价要兼顾各方方，按政策承承建项目对地区基础设施施、社会服务务质量和城市市化进程的影影响基础设施、社会会服务质量等等各方面范围围广促进地区基础设设施建设，提提高服务质量量，加快城市市化进程持续发展对少数民族风俗俗习惯和宗教教影响无无无第11章结论论与建议11.1推荐荐方案的总体体描述XX的各项建设设项目的全面面启动，加上上投资政策再再一次放宽。通通过研究本区区域的经济发发展趋势,调查市场行行情，研究周周边地段楼盘盘销售形式，经经过深入研究究论证，该项项目盈利可能能性很大，投投资机构决定定实行独资开开发经营房地地产的投资方方式。11.2推荐荐方案的优缺缺点描述优点所在1）项目拥有较较好的投资环环境与机遇国民经经济的持续稳稳定发展，房房地产业的持持续强势，政政府对XX经开区鼎力力支持，居民民对改善居住住条件的期望望与购买力水水平，这些基基本方面为本本项目提供了了一个较好的的投资环境与与机遇。2）项目目在经济上具具有较强的可可行性项项目总建筑面面积:360亩项项目总投资:808801万元项项目财务净现现值:106772.80万元项项目财务内部部收益率:58%上述经济济指标是根据据目前的市场场形势对预期期目标利润估估算的结果。3）项目具具有突出优势势低密密度居住区高档档次，需求量量很大资金金实力雄厚发展展前景良好4）项目开开发经营风险险较小本项目属于于大面积、大大规模开发，在在项目开发过过程中可享受受政府提供的的诸多优惠政政策，因此，只只要在实施中中辅以全过程程科学决策控控制，