知名地产项目开发工程前期管理

111工程前期管理2020年8月30日项目公司工程系统课件2掌握项目工程前期管理知识要点；熟悉项目工程前期管理工作要求、流程；熟悉温州地区项目前期报建相关手续办理条件要求、流程。课程目标

一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目录

一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目录5一、前言

工程前期是贯彻项目开发建设的各个阶段，是与政府各个行政审批部门沟通的桥梁，前期的工作成效，直接决定着一个项目的经济利益得失（房产开发项目、商业代建项目）和推进进度，直接决定了一个项目的成败。

工程前期的审批部门相当繁多，从取得土地、项目立项、规划审批到工程报建，涉及的政府部门将近20个。从方案扩初到施工图设计，每个部门的审批环节也不止一个。因此，负责前期管理人

6员应该对整个前期审批流程做到心中有数，对每一环节报送的相关资料也应了如指掌。这样可以合理利用各个部门审批之间的穿插时间，可以避免因资料不全而被退回。确保节奏紧凑，缩短审批间隙，在最短的时间里取得需要的审批文件。因此，重视项目的前期审批工作，充分整合利用资源，尽可能在最短的时间内取得行政许可文件，缩减项目总的建设周期，这是我们前期工作人员不断的努力目标。

一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目录项目立项建设用地规划许可证项目开发关键节点流程图方案设计初步设计批复国有土地使用证施工图设计交通、消防、卫生、人防、施工图纸审查单位图纸审查建设工程规划许可证施工、监理招标施工许可证办理工程质监、安监手续开工建设竣工验收（各职能部门手续办理）土地复核验收房产证初始登记9建设单位提出书面申请规划选址意见书规划分局用地预审国土资源局上报市规划局选址联审具体项目供地国土资源局项目受理发改局联合现场踏勘、联审审查办规划选址初步意见规划局水土保持方案批复水利局涉及文物保护、林地、水利、公路等需前置审批事项初步意见各职能部门地质灾害调查及防治方案批复国土资源局环境影响评价文件批复环保局可行性研究报告批复发改局涉及文物保护、林地、水利、公路等需前置审批事项初步意见各职能部门设计、勘察招投标备案建设局设计条件规划分局建设用地规划许可证规划分局逐级上报市、省政府农转用、征用国土资源局具体项目供地国土资源局监理招标备案建设局施工图设计审查结果备案建设局市政园林局初步设计审查批复发改局总平建筑方案批复规划分局放样规划分局土地批文国土资源局下达年度投资计划发改局工程招投标备案建设局人防审核人防办规划工程许可证规划分局消防审核消防大队房产权证房管局竣工验收各职能部门验线规划分局消防备案消防大队施工许可证建设局市政园林局二、项目开发建设手续办理流程图

一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目录3.1、项目开工前期简简介3.2、建设用用地规划许可证证办理3.3、国有土土地使用权证办办理3.4、建设工工程规划许可证证办理3.5、施工许许可证办理3.6、施工用用水、用电办理理三、项目开工前前期管理123.1、项目开工前期期简介开工前阶段的前前期工作主要目目的是取得《建设用地规划许许可证》、《国有土地使用权权证》、《建设工程规划许许可证》、《建筑工程施工许许可证》以及各建设管理理职能部门对项项目建设的批准准文件，以确保保项目合法开工工建设。涉及建设管理职职能部门：发改改委、规划、国国土、建委、人人防、环环保、、卫生防疫、市市政、消防、交交警、招标办等等。三、项目开工前前期管理3.1、项目开工前期简简介3.2、建设用用地规划许可证证办理3.3、国有土土地使用权证办办理3.4、建设工工程规划许可证证办理3.5、施工许许可证办理3.6、施工用用水、用电办理理三、项目开工前前期管理141、编制项目建议书书兼可研报告具有资质的中介介机构，根据区区政府会议纪要要或抄告单等有有关文件要求，，编制项目建议议书兼可行性研研究报告。2、审管办组织相关关部门现场踏勘勘⑴审批中心发改改窗口收件：项项目建议书兼可可研报告文本；；要求批复项目目建议书兼可行行性研究报告文文本的书面申请请报告；⑵受理单位送至至审管办业务科科；⑶审管办业务科科在3个工作日日内，组织各相相关单位进行现现场联合踏勘召召开联合审查会会议。三、项目开工前前期管理153、联合踏勘、联合合审查主审单位位发改部门，于于联合踏勘当日日出具会议纪要要。三、项目开工前前期管理164、规划部门出具规规划红线、选址址意见及设计条条件（5个工作作日）⑴书面申请报告告；⑵发改部门联系系单或联审纪要要；⑶1:500地形形图一份及电子子版本（光盘））；⑷项目拟选用地地位置范围；⑸申请表及申请请人身份证明，，法人代表及机机构代码证；⑹政府会议纪要要或其他申请事事项有关的政府府文件。三、项目开工前前期管理17三、项目开工前前期管理18三、项目开工前前期管理195、地质灾害调查及及防治方案批复复⑴委托中介机构构编写地质灾害害危险性评估报报告；⑵地质灾害危险险性评估报告备备案登记表；⑶温州市地质灾害害防治单位资质质和备案登记表表。三、项目开工前前期管理20三、项目开工前前期管理216、征地公告一一、征地公告二二三、项目开工前前期管理22⑴征地公告二公公示批复后，需需要缴纳：征地补偿费用用；社保费（保证证拆迁户土地被被征用后的保障障）12万元/亩，温州农房改改造项目有个特特殊政策可以申申请缓缴手续但但需要缴利息；；缓缴手续需区区长签字再报市市国土局、市社社保局、市财政政局领导签字办办理。⑵以上手续办理理后，获温州市市人民政府关于于征地补偿方案案的批准文件。。三、项目开工前前期管理237、国土部门出出具土地预审意意见（5个工作作日）⑴预审申请表；；⑵发改委备案通通知书；⑶人民政府征地地批复或征地资资料（公告一、、公二)；⑷地籍图（原件件）；⑸80坐标（光盘）。。三、项目开工前前期管理24三、项目开工前前期管理258、发改部门项目建建议书兼可研报报告批复(5个个工作日）⑴组织代码证或或法人代表身份份证明复印件；；⑵有相应资质的的中介机构编制制的可行性研究究报告兼项目建建议书文本修改改稿；⑶规划部门出具具的选址意见书书设计条件红线线；⑷国土资源部门门出具的项目用用地预审意见；；⑸环保部门出具具的环境影响评评价初步审批意意见；⑹资金来源依据据（抄告单、年年度计划、财政政部门意见等））。三、项目开工前前期管理26三、项目开工前前期管理279、开发建设项项目水土保持方方案审批（20个工作日）⑴申请书；⑵立项文件；⑶项目规划总平平面图；⑷水土保持方案案报告书（委托托中介单位制））；⑸召开水土保持持方案评审会。。三、项目开工前前期管理28水保评审会三、项目开工前前期管理29三、项目开工前前期管理30⑴建设单单位申请请报告；；⑵有资质质单位编编制的《环评影响响报告文文件》；⑶土地预预审意见见。10、建建设项目目环境影影响评价价文件审审批（5个工作作日）备注：登登记表（（总建筑筑面积20000m2以下，，包括地地上与地地下）、、报告表表（总建建筑面积积20000m2（含含）～100000m2（含含），包包括地上上与地下下）,环环评报告告书（总总建筑面面积100000m2以上，包包括地上上与地下下）①初步设设计；提提供初步步设计必必须与可可研批复复相符，，否则多多次改动动将使环环评编制制工作浪浪费较大大。②红线图图。文本初稿稿装订需需要提供供的最基基本附件件:①土地预预审文件件；②可行（（建议书书）批复复文件（（必须与与作为环环评文本本编制依依据的初初步设计计指标相相符）。。③水保批批复。三、项目目开工前前期管理理31环评评审审会三、项目目开工前前期管理理32三、项目目开工前前期管理理33三、项目目开工前前期管理理3411、规规划部门门核发用用地许可可证⑴建设用用地规划划许可审审请表；；⑵项目建建议书兼兼可研报报告批复复；⑶规划红红线、规规划选址址意见书书；⑷地籍图图计算书书及电子子版光盘盘；⑸属征收收并划拨拨土地的的建设项项目，要要提供温温州市人人民政府府关于征征地补偿偿方案的的批准文文件；使使用集体体所有土土地要提提供村民民委员会会签署的的书面同同意；⑹土地预预审审意意见。公示10天，审审批3个个工作日日。三、项目目开工前前期管理理35三、项目目开工前前期管理理3.1、、项目开工工前期简简介3.2、、建设用用地规划划许可证证办理3.3、、国有土土地使用用权证办办理3.4、、建设工工程规划划许可证证办理3.5、、施工许许可证办办理3.6、、施工用用水、用用电办理理三、项目目开工前前期管理理371、建设设项目供供地审核核⑴建设用用地申请请表；⑵用地预预审意见见；⑶区发改改局备案案通知书书（项目目立项文文件（原原件）；；⑷规划部部门用地地红线图图和设计计条件（（或许可可意见））；⑸水利、、环保部部门文件件，涉及及河道的的需提交交河岸线线调整文文件或河河岸线确确认意见见；⑹市政府府补偿安安置批复复；⑺征地补补偿安置置费到位位证明（（村里证证明、缴缴费凭证证（复印印件）；；三、项目目开工前前期管理理38⑻建设用地地规划许许可证；；⑼公示（（可以延延后）；；⑽营业执执照副本本、组织织机构代代码证、、法人代代表身份份证（复复印件））；⑾地质灾灾害危险险性评估估报告备备案登记记表；⑿土地供供应勘测测定界技技术报告告书（5本）。。一般需要要45-60天天，国土土局内部部审核通通，在报报纸、省省网公布布分别7天、10天，，还需区区长办公公会议审审核（一一般半个个月开一一次，还还需看区区长工作作安排））。三、项目目开工前前期管理理39三、项目目开工前前期管理理402、国有有土地使使用权证证⑴国有划划拨决定定书（原原件）；；⑵建设用用地批准准书（复复印件））；⑶土地勘勘测定界界报告图图（原件件及复印印件）；；⑷一书方方案（原原件及复复印件））；⑸机构代代码证、、营业执执照（原原件及复复印件））；⑹法人代代表身份份证（原原件及复复印件））⑺建设用用地规划划许可证证（原件件及复印印件）；；⑻总平面面图（原原件及复复印件））；⑼征地文文件（复复印件））；⑽单位公公章。一般需要要30-60天天左右。。三、项目目开工前前期管理理41三、项目目开工前前期管理理3.1、、项目开工工前期简简介3.2、、建设用用地规划划许可证证办理3.3、、国有土土地使用用权证办办理3.4、、建设工工程规划划许可证证办理3.5、、施工许许可证办办理3.6、、施工用用水、用用电办理理三、项目目开工前前期管理理办理国有有土地使使用权登登记组织初步步设计会会审委托施工工图设计计及专业业设计办理建设设工程规规划许可可证相关部门门对施工工图进行行预审具备资质质的施工工图审查查单位进进行审查查施工审查查合格备备案办理建设设工程规规划许可可证流程程图三、项目目开工前前期管理理441、发改改委部门门前牵头头组织初初步设计计联合审审查⑴业主要要求初步步设计批批复的书书面申请请报告；；⑵初步设设计文件件；⑶可行性性研究报报告兼项项目建议议批复文文件；⑷用地红红线图及及坐标、、规划设设计条件件；⑸地质勘勘察资料料；⑹勘察、、设计合合同或提提供中标标通知书书（勘察察、设计计需招标标）；⑺涉及海海域、河河道、岸岸线等使使用的，，还要提提供相应应的审批批意见；；⑻发改部部门牵头头组织初初步设计计联合审审查会议议、有关关单位提提出意见见。三、项目目开工前前期管理理45初步设计计评审会会三、项目目开工前前期管理理46三、项目目开工前前期管理理472、发改改部门初初步设计计批复（（5个工工作日））⑴初步设设计会议议纪要；；⑵初步设设计文本本和项目目概算文文本（修修改稿））。三、项目目开工前前期管理理48三、项目目开工前前期管理理493、雷击击风险评评估（天天气晴朗朗10个个工作日日）⑴初步设设计文本本全套一一份；⑵每幢建建筑物最最多可容容纳人数数清单；；⑶需做雷雷击风险险评估的的函，提提供建筑筑造价（（以发改改委文件件为准））；⑷立项文文件复印印件一份份；⑸雷击评评估费减减免文件件（复印印件）；；⑹签订雷雷击评估估合同；；⑺缴纳雷雷击评估估费。三、项目目开工前前期管理理50避雷评估估现场踏踏勘三、项目目开工前前期管理理51三、项目目开工前前期管理理52⑴节能审审查申请请书；⑵节能评评估文件件或节能能登记表表；⑶建设设工程程设计计方案案；⑷建设设单位位法人人证明明；⑸需要要提供供的其其他材材料（（施工工图审审查合合同、、初步步设计计批复复）。。4、民民用建建筑项项目节节能审审查办办理（（10个工工作日日）三、项项目开开工前前期管管理53节能评评审会会三、项项目开开工前前期管管理54三、项项目开开工前前期管管理555、人人防异异地建建设（（10个工工作日日）⑴发改改委和和建设设局初初步设设计审审查意意见与与批复复；⑵经规规划部部门批批准确确认的的在平平面图图；⑶施工工图纸纸（建建施部部分，，包括括项目目设计计说明明）；；⑷施工工图纸纸审查查合格格证书书；⑸《瓯瓯海区区人防防工程程异地地建设设审批批表》》。三、项项目开开工前前期管管理56三、项项目开开工前前期管管理576、防防雷施施工图图审查查（5个工工作日日）⑴建筑筑总平平面图图、给给排水水总平平面图图各一一份；；⑵施工工图一一套；；⑶电子子版施施工图图、建建筑总总平面面图、、给排排水总总平面面图光光盘一一份。三、项项目开开工前前期管管理587、中中介机机构施施工图图审查查时需需要提提供以以下资资料⑴项目立立项文文件批批文；；⑵规划部部门批批准的的总平平面图图；⑶初步设计批批复文件、、会审纪要要；⑷节能审查意意见；（报报告书、报报告表、登登记表）；；⑸节能评估合合同；⑹工程勘察合合同；⑺工程勘察（（详勘）文文件及所有有资料刻录录的光盘；；⑻规划部门批批准的方案案设计文本本；⑼初步设计文文本；⑽工程设计合合同；三、项目开开工前期管管理59⑾设计单位位资质证书书；⑿设计单位位营业执照照；⒀外设计单单位进温承承接项目业业绩登记表表；⒁两套全套套施工图纸纸、相关计计算书及所所有资料刻刻录的关盘盘；⒂提供其他他审图需要要资料；⒃设计单位位资质证书书；设计单单位营业执执照；⒄市外设计计单位进温温承接项目目业绩登记记表；⒅两套全套套施工图纸纸、相关计计算书及所所有资料刻刻录的关盘盘；⒆提供其他他审图需要要资料。一般15天天左右出图图审意见。。三、项目开开工前期管管理60三、项目开开工前期管管理618、施工图图审查合格格备案（2个工作日日）土建：⑴《温州市市房屋建筑筑施工图设设计文件审审查合格书书》及《温温州市房屋屋建筑施工工图设计文文件审查备备案书》一一式十份；；⑵违反强制制性条文、、严重影响响公共利益益和存在严严重质量隐隐患问题处处理单；⑶施工图设设计文件目目录清单；；---施工图图设计文件件审查目录录清单一份份；⑸公共节能能设计专项项审查表（（住宅节能能设计专项项审查表））；三、项目开开工前期管管理62⑹施工图设设计文件技技术经济指指标核对表表；⑺审查合同同一份；⑻施工图设设计文件审审查初步设设计重要问问题落实情情况表一份份；⑼初步批复复文件一份份；⑽外地设计计（勘察））单位进温温登记表；；⑾专项审查查：装修、、幕墙、钢钢结构专业业施工图设设计文件经经建设行政政主管部门门同意后滞滞后，建设设单位提交交滞后审查查保证书；；⑿12层以以下（公建建、居住））要求做太太阳能设计计；⒀一份蓝图图及一份光光盘。三、项目开开工前期管管理63三、项目开开工前期管管理64基坑支护审审查⑴《温州市市房屋建筑筑基坑支护护施工图设设计文件审审查合格书书》及《温温州市房屋屋建筑基坑坑支护施工工图设计文文件审查备备案书》一一式十份；；⑵违反强制制性条文、、严重影响响公共利益益和存在严严重质量隐隐患问题处处理单；---施工图设设计文件审审查重要问问题处理单单一份；⑶施工图设设计文件目目录清单；；---基基坑支护施施工图设计计文件审查查目录清单单一份；⑷勘察设计计质量评价价表；---基坑支支护设计质质量评定表表一份；三、项目开开工前期管管理65⑸专家论证证会纪要（（专家论证证会签到表表）；⑹审查合同同各一份；；⑺初步批复复文件一份份；⑻土建合格格书一份；；⑼一份蓝图图及一份光光盘。三、项目开开工前期管管理66三、项目开开工前期管管理679、规划部部门核发的的建设工程程规划许可可证⑴申请表；；⑵申请人身身份证明，，包括营业业执照、法法定代表人人委托证明明、代理人人身份证复复印件；⑶土地使用用权属证明明；⑸人防部门门关于人防防设计的审审查意见；；⑹建设工程程档案登记记通知单（（城建档案案馆）；⑺建筑施工工图审查合合格书和节节能设计审审查备案书书（住建部部）；⑻经审查合合格备案的的建筑施工工图伍份（（其中施工工定位总平平面图10份）（含含光盘）。。公示10天天，审批3个工作日日。三、项目开开工前期管管理68三、项目目开工前前期管理理3.1、、项目开工工前期简简介3.2、、建设用用地规划划许可证证办理3.3、、国有土土地使用用权证办办理3.4、、建设工工程规划划许可证证办理3.5、、施工许许可证办办理3.6、、施工用用水、用用电办理理三、项目目开工前前期管理理建设工程程规划许许可证办理规费费审核与与缴纳（（含人防防质监申申请）国土局审审查项目目用地情情况办理施工工图消防防审核组织灰线线验收工程招投投标签署《建设工程程档案移移交承诺诺书》工程质量量安全监监督申领建设设工程施施工许可可证办理建筑筑工程现现场预定定位办理施工工许可证证流程图图三、项目目开工前前期管理理⑴立项批批复；⑵土地证证（或《《建设用用地批准准书》））；⑶方案批批复、初初步设计计批复文文件；⑷《建设设工程规规划许可可证》。。一般3-4个工工作日后后取得审审查意见见，即在在《建设设工程规规划许可可证》附附图上签签署审查查确认意意见并加加盖国土土资源局局公章。。1、国土土局审查查项目用用地情况况722、消防防审查（（14个个工作日日）⑴建设工工程消防防设计备备案表；；⑵建设工工程消防防设计审审批表；；⑶建设单单位的工工商营业业执照等等合法身身份证明明文件；；⑷设计单单位相应应资质证证书及营营业执照照复印件件（加盖盖单位复复印确认认公章））；⑸消防设设计文件件(专篇篇）；⑹全套图图纸和光光盘；⑺建筑消消防设施施设计必必须由法法定资格格的单位位承担，，图纸必必须由设设计证号号、工程程号、设设计单位位名称及及设计人人员、审审核人员员的签名名，盖设设计专用用章，并并出具《《工程消消防设计计自审表表格》。。三、项目目开工前前期管理理73⑻审图合合格书及及报告。。⑼工程规规划许可可证。备注：自自从2012年年11月月份后，，一类工工程的必必须送到到温州消消防支队队审查。。如果工工期紧在在没有取取得工程程规划证证时，可可以申请请消防预预审，但但预审通通过后，，在取得得工程规规划许可可证后，，还得重重新报消消防支队队审查。。三、项目目开工前前期管理理74三、项目目开工前前期管理理753、白蚁蚁防治合合同办理理（2个个工作日日）⑴建设项项目计划划立项批批文原件件及复印印件；⑵建设工工程规划划许可证证；⑶总平面面图。收费标准准：2元元/米，，但我们们农房改改造项目目有政府府减免批批文，因因此其他他一些规规费比如如城市异异地绿化化补偿费费、高等等教育附附加费、、新型墙墙改材料料专项基基金、散散装水泥泥专项资资金等规规费都可可以减免免，如果果在江苏苏扬州这这些规费费都在办办理工程程规划许许可证时时统一到到一费制制窗口去去缴纳。。三、项目目开工前前期管理理764、组织织监理施施工招标标⑴监理要要通过公公开邀请请招标；；⑵施工单单位做BT的可可以直接接洽谈确确定，并并通过区区政府办办公会议议确定。。三、项目目开工前前期管理理77三、项目目开工前前期管理理785、建设设工程施施工企业业措施备备案（3个工作作日）⑴建设工工程施工工安全措措施备案案表一式式四份；；⑵开工安安全生产产审查表表；⑶中标通通知书、、企业安安全生产产许可证证（复印印件）；；⑸各项安安全生产产制度；；⑹已经企企业技术术负责人人和总监监批准的的各专项项上岗安安全方案案；⑺已办理理施工现现场职工工人身意意外伤害害保险凭凭证（复复印件））；⑻安全专专项经费费落实到到位凭证证（复印印件）；；⑼白蚁防防治合同同。三、项目目开工前前期管理理796、住建建部门建建设工程程质量监监督手续续（即办办）⑴瓯海区区建设工工程质量量监督登登记表；；⑵施工图图设计文文件审查查备案书书和审查查合格书书（复印印件）；；⑶中标通通知书和和施工、、监理合合同；⑷建设单单位、施施工单位位和监理理单位现现场质量量管理人人员登记记表（附附证书复复印件））；⑸施工组组织设计计和监理理规划、、监理实实施细则则；⑹施工图图纸和地地质勘察察报告。。三、项目目开工前前期管理理80⑴城市建建设工程程登记表表；⑵建设工工程竣工工移交告告知书。。7、建设设工程档档案登记记通知单单三、项目目开工前前期管理理818、施工工许可证证办理（（3个工工作日））⑴加盖单单位及法法定代表表人印签签的《建建筑工程程施工许许可证申申请表》》；⑵建设工工程用地地批准文文件或土土地使用用权证（（复印件件）；⑶建设工工程规划划许可证证（复印印件）；；⑷需要拆拆迁许可可证和进进度表。。三、项目目开工前前期管理理829、有资资质勘察察测绘研研究院建建设红线线放样（（3个工工作日））⑴委托书书；⑵放线通通知单（（原件）），规划划局；⑶审批资资料签收收单（原原件），，当地规规划分所所盖章；；⑷施工一一层平面面图（原原件），，规划局局盖许可可号码章章；⑸总平面面图光盘盘。三、项目目开工前前期管理理⑴建设项项目灰线线报验表表；⑵建设项项目选址址意见书书(含附附件、附附图)复复印件；；（原件件供核对对）⑶建设工工程规划划许可证证（含附附件、附附图）复复印件；；（原件件供核对对）⑷建筑工工程施工工许可证证复印件件；（原原件供核核对）⑸测绘定定位成果果图；⑹施工单位位的定位位记录。。10、组组织灰线线检验（（10个个工作日日）3.1、、项目开工工前期简简介3.2、、建设用用地规划划许可证证办理3.3、、国有土土地使用用权证办办理3.4、、建设工工程规划划许可证证办理3.5、、施工许许可证办办理3.6、、施工用用水、用用电办理理三、项目目开工前前期管理理851、施工工用水办办理⑴用水申申请表一一份并盖盖章；⑵立项批批复、扩扩初会审审会议纪纪要等；；⑶企业法法人营业业执照（（或组织织机构代代码证））复印件件一份（（注：有有效年检检标志并并加盖公公章）；；⑷提供1:500纸质质室外给给排水总总平面图图（带坐坐标标志志）及该该图纸的的CAD文件；；⑸施工用用水申请请证明。。备注：由由于施工工用水申申请安装装的时间间较长，，如工期期紧在没没有取得得立项批复复、扩初初会审会会议纪要要时准备备安装，，那么出出区办公公会议纪纪要，就就可以提提前申请请安装。三、项目目开工前前期管理理862、施工工用电办办理⑴营业执执照（或或组织机机构代码码证）原原件及复复印件；；⑵企业法法人代表表或负责责人及经经办人的的身份证证复印件件；⑶填写用用户开户户登记表表（统一一表式））加盖公公章；⑷填写动动力设备备清单（（统一表表式）加加盖公章章。备注：顺顺利的需需要30-45天。三、项目目开工前前期管理理一、前言言二、项目目开发建建设手续续办理流流程图三、项目目开工前前期管理理四、项目目施工中中的前期期五、项目目销售前前期工作作六、项目目交付前前期工作作七、感悟目录录88临时施工出入口设置审批交警部门/市政部门挖掘城市道路审批交警部门/市政部门申领《工程渣土准运证》交警部门/市政部门申领《排水接管施工许可证》城关办各项环节审批设计变更审批城建委/规划局等原审批单位±.000检测规划局/测绘院基础验收质监站中间结构验收质监站单位工程质量验收记录单位竣工验收质监站《建设工程规划许可证》加盖±.00检测合格章基础质量验收记录结构质量验收记录四、项目目施工中中的前期期项目施工工中的前前期流程程图89施工过程程中的前前期工作作包含五五大方面面工作内内容：1、在政政策允许许范围内内的设计计变更备备案；2、施施工过程程中配合合工程做做好现场场协调和和相关手手续办办理，确确保工工程顺利利施工工；3、督督促和协协调施工工图建审审意见的的落实；；4、大大市政配配套与内内部管线线对接的的协调。。四、项目目施工中中的前期期90主要工作作：1、设计计变更备备案项目在施施工过程程中避免免不了要要进行设设计修改改，前期期人员要要负责对对相关的的设计调调整与各各职能部部门沟通通、协调调，完成成项目的的批后修修改工作作。2、施工工过程中中的协调调为确保项项目工程程建设的的顺利推推进，在在项目施施工过程程中要主主动配合合工程部部协调施施工临时时出入口口、城城市道路路挖掘、、占用用城市道道路、、夜间施施工许可可、±±0.000检检测、中中间结构构验收、、施工期期间投诉诉处理等等工作。。在办理理各项环环节审批批和验收收时，应应充分利利用施工工单位和和委托方方的力量量协助办办理。⑴临时施施工出入入口：是是指在施施工过程程中供施施工用机机动车从从市政道道路进出出工地的的出入口口。⑵城市道道路挖掘掘：是指指在项目目基础设设施施工工过程中中，因敷敷设地下下管线或或开设出出入口而而挖掘市市政道路路，需办办理相关关审批手手续。四、项目目施工中中的前期期91⑶占用城城市道路路：是指指因施工工需要占占用城市市道路而而向交警警和城管管部门办办理的审审批手续续。⑷夜间施施工许可可：因赶赶工需要要，超出出环保部部门正常常允许（（如：浇浇灌地下下室和屋屋面砼））的情况况外，需需工程人人员进行行协调，，施工单单位负责责办理。。⑸±0.000检测：：是指工工程进度度达到±±0.000时时，通过过主管部部门的检检测，对对建筑定定位和标标高进行行确认，，为工程程施工和和规划验验收提供供依据。。⑹中间结结构验收收：当项项目建设设主体结结构完工工后（或或根据项项目公司司实际情情况施工工至一定定楼层时时，如主主体超过过十五层层），向向建筑工工程质量量安全监监督站申申请中间间结构验验收收。⑺施工期期间投诉诉处理：：是指在在施工过过程中对对周边住住户造成成噪音影影响或扬扬尘污染染或深基基坑施工工对周边边道路和和建筑的的影响而而引起的的投诉进进行协调调和处理理。四、项目目施工中中的前期期924.为为确保项项目建设设后期各各项工程程单体验验收能顺顺利通过过，在施施工过程程中要督督促和协协调施工工图审批批意见的的落实，，在施工工落实中中确有难难度的工工作要积积极和验验收管理理部门进进行沟通通，做到到心中有有数，确确保后期期验收顺顺利通过过。5.根据项项目进展状况况，配合工程程部协调电力力、自来水、、电信、网通通、排水、排排污等专业单单位或市政部部门，做好大大市政配套与与内部管线对对接工作。四、项目施工工中的前期一、前言二、项目开发发建设手续办办理流程图三、项目开工工前期管理四、项目施工工中的前期五、项目销售售前期工作六、项目交付付前期工作七、感悟目录94申请施工人防红线（人防办）物业维修基金预缴（物业维修基金管理中心）《物业维修基金预缴确认单》（中心窗口）商品房面积预测（有资质的测绘机构）物业管理用房预缴（房管所）《物业管理用房预缴确认单》（中心窗口）审领《商品房预售许可证》（房管所）确定社区用房位置与面积（项目所在街道办事处）办理《商品房预售形象进度签证单》（城建委）项目销售前期期流程图五、项目销售售前期工作（（商业代建））951、项目在销售售前项目公司司向人防办领领取人防红线线图后，委托托有资质的房房地产测绘机机构，根据规规划局调档出出的施工图进进行商品房预预售面积测绘绘。预测绘成成果由房地产产测绘机构报报房管局测管管处、产权处处进行审查合合格后才可进进行后续工作作。2、项目公司应应到住建局办办理形象进度度签证，领取取《商品房预售形形象进度签证证单》，以证实商品品房满足了预预售的形象进进度要求。3、项目公司应应向房管局有有关机构办理理物业管理用用房及物业维维修基金预缴缴手续，领取取《物业管理用房房预缴确认单单》和《物业维修基金金预缴确认单单》。办理商品房房物业管理用用房预缴前，，应向房管局局物业处提出出物业招标申申请，对物业业公司进行公公开招投标，，并与最后中中标的物业管管理的公司签签订《物业管理服务务合同》。五、项目销售售前期工作（（商业代建））962023/3/74、项目公司应应与银行、监监理公司签订订《资金监管协议议书》，开设资金监监管账户。5、项目公司完完成上述工作作后，向房管管局市场处申申领《商品房预售许许可证》。应注意的工作作：预售许可证办办理前房屋面面积测绘一定定要按照实事事求是的原则则进行，即符符合设计功能能定位，协调调进行面积分分摊，确保预预测绘成果与与面积实测分分摊原则一致致。同时，要要善于把握总总建筑面积和和分项面积在在合理误差内内。五、项目销售售前期工作（（商业代建））一、前言二、项目开发发建设手续办办理流程图三、项目开工工前期管理四、项目施工工中的前期五、项目销售售前期工作六、项目交付付前期工作七、感悟目录各专项工程验验收竣工验收备案竣工验收关键键节点流程图图项目竣工验收收城建档案资料料移交规划验收取得面积实测测成果土地复核验收收房产证初始登登记99《卫生验收认可书》《建筑工程消防验收意见书》《人防工程竣工红线图》《人防工程验收合格意见书》《人防工程平时使用证》防疫验收卫生局《建设项目配套绿化核查联系单》绿化验收绿化办《建设项目配套绿化核查联系单》《规划验收合格证》城建档案验收移交市城建档案馆商品房面积实测有资质的测绘机构环保验收环保局《环保竣工验收审批意见书》竣工验收备案城建委《建筑工程竣工档案验收合格证》、《建筑工程竣工档案移交书》测绘报告分户平面图《竣工验收备案表》签订《社区用房协议》项目部所在街道办事处交警验收交警部门《建设工程交通设施验收意见书》配套公建用房确认城建委《配套公建确认书》房屋所有权初始登记房屋产权交易登记管理中心土地复核验收国土资源局物业用房核定房管局《土地复核验收合格通知书》《物业用房交缴确认单》物业维修基金缴纳物业维修基金管理中心《物业维修基金缴纳确认单》《分户产权证》（公司名义）具备交付条件各专业验收相关主管部门《通电证明》、《通讯证明》、《通邮证明》、《通气证明》、《排水许可证》消防验收消防部门人防验收人防办六、项目交付付前期工作项目交付前期期流程图100项目建设后期期前期工作：：组织各项单单体工程验收收，达到合同同约定的交付付标准；取得得商品房产权权初始登记证证书（商业代代建），为业业主办理产权权登记提供证证明材料。涉及建设管理理职能部门：：质检站、、消防、、规划、国国土、建委委、人防、、环保、卫生生防疫、园文文、市政、交交警、档案馆馆、房管等部部门。六、项目交付付前期工作101一、主要工作作：1.与工程程相关的验收收：消防验收收、环保验收收、人防验收收、卫生防疫疫验收、交通通验收、绿化化验收、工程程竣工档案移移交、质监验验收、工程竣竣工备案。2.与规划划和用地相关关的验收有：：规划验收、、面积测绘、、土地复核验验收、配套用用房和物业用用房确认等。。3.与产权权有关：初始始产权登记。。六、项目交付付前期工作102温州瓯海区各各单项验收后后，需上报审审管办审核并并组织建设项项目联合竣工工竣工验收：1、建设项目目竣工测绘成成果报告书（（规划）2、房屋建筑筑面积测绘成成果书（住建建）3、建筑工程程计入容积率率面积测绘成成果书（住建建）4、地下管线线测绘（规划划）5、绿地面积积测绘（城管管与执法）6、建筑消防防设施检测报报告（消防））7、防雷装置置检测报告（（气象）8、投资强度度分析报告（（投资项目评评估）（发改改）六、项目交付付前期工作1039、消防验收收收件单（消消防）10、人防验验收收件单（（人防）11、河岸线线测绘报告（（涉河项目））（水利）12、1:500蓝图总总平面图规划划确定图（盖盖规划蓝印））13、绿地竣竣工图(城管管与执法）14、建筑工工程施工许可可证15、建设用用地规划许可可证16、建设工工程规划许可可证17、土地证证18、绿地施施工许可证（（城管与执法法）六、项目交付付前期工作104二、应注意的的工作1、工程人员员要依据项目目验收要求，，结合工程进进度提前安排排各项验收工工作，主要包包括消防、规规划、质检、、卫生、人防防、环保、交交警、绿化等等。如果条条件允许的话话，可先请相相关验收管理理人员进行现现场预验收指指导，对在指指导中提出的的各类问题要要督促和协调调工程部尽早早落实，特别别是消防、人人防等验收。。2、注重验收收会议安排、、验收工具和和资料的准备备以及现场配配合。3、面积实测测是一项工作作量较大、、工作要求较较高、审核核环节较多的的工作，因因此，要协调调测绘单位尽尽早介入。4、规划验收收图纸最终将将作为面积实实测和产权登登记的依据，，因此，规划划验收图纸一一定要确保与与现场一致，，同时规划验验收通过后，，要紧盯规划划管理部门人人员将图纸送送规划局档案案馆备案，才才算规划验收收完成。六、项目交付付前期工作一、前言二、项目开发发建设手续办办理流程图三、项目开工工前期管理四、项目施工工中的前期五、项目销售售前期工作六、项目交付付前期工作七、感悟目录106案例一城建办委托