高容积率住宅讲义

高密度策略——2.0以上容积率项目研究目录

一、引言

二、体系分解

三、可能性研究

四、需求性研究

五、产品观

六、小屯项目的针对性研究

一、引言研究背景及目的背景可能开发项目中，高容积率是一大类型。具有节地性，符合城市发展方向。目的形成针对高容积率的产品观为高容积率项目的决策提供参考研究思路研究范围：以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息研究方法以客户需求为基础，分析高容积率带来的特点，以及由此形成的特质，形成产品观实际项目分析和万科住区开发经验相结合同时关注相关内容的成本情况高容积率带来了什么？相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性——澳洲康都的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理高密度下的景观处理？高密度对局部小气候的影响？高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响）相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性的增加（尤其在大规模社区中）相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？对“合理性”的更高要求（相比低密度）如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？对内部或周边配套的要求？对后期装修的影响？二、体系分解产品=可能+需求产品线（可能成为什么？）

客户线（需要成为什么？）

单体的可能性规划的可能性‥‥‥社区定位合理性宜居性社区定位合理性宜居性需求解析（一）单体景观配套其它社区定位规划社区定位合理性宜居性需求解析（一）景观配套其它规划社区定位单体宜居性合理性自我实现尊重需求归属与爱安全需求生理需求宜居性合理性需求解析（（二）需求解析（（二）规划单体景观配套及物业其他附加值宜居性消解高密度带来的压迫感关注局部小气候同层次的适当居住混合提高居住空间舒适度景观的宜居性提倡精装修，减少后期装修的不良影响便利的商业服务设施高密度下融洽邻里交往的可能社区文化的营造生态技术的运用合理性合理提高容积率适合高密度的路网形式和密度停车策略符合楼盘定位的高容积率下的户型配比策略合理的户型设计合理的内部或周边配套适应高密度的物业管理社区定位卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文化、社区形象）

高容积率下下的产品观观结合地块条条件，根据据客户需求求，合理明明确地定位位，组织产产品要素，，挖掘高密密度产品的的可能性保证产品的的合理性符合社区定定位的宜居居性符合定位的的其他附加加值三、可能性性研究高容积率下下的单体演演变逻辑品质逻辑：：日照、通通风、保温温、景观视视野、均好好性型式逻辑（（节地性））：面宽、、进深、单单层户数、、分摊系数数成本逻辑：：外墙面积积、结构形形式、设备备、层数变变化高容积率下下的单体演演变图示朝阳园（一期）朝阳园（二期）今典花园高容积率下下的单体演演变图示燕沙后华贸国际公寓光明城市（上海）棕榈泉国际公寓高容积率下下的单体演演变图示公园印象（上海）枫林绿洲（西安）珠江峰景锦绣龙城（浙江）高容积率下下的单体演演变图示嘉和人家高容积率下下的单体演演变图示通风户数外墙户数日照户数户数户数户数日照户数通风户数户数通风户数通风日照景观日照通风景观日照通风景观高容积率下下的单体品品质象限（（北方）合理性（日照、通通风）宜居性（景观、均均好性）高容积率下下的建议单单体选择（（北方）单体的拼接接组合一般情况下下，在以上上8种类型中选选择，以保保证品质和和容积率的的均衡。影响单体品品质的因素素排序如下下：日照〉景观视野〉通风〉单层户数〉保温板楼进深控控制在14米以内（一一梯三户加加厚部分除除外）。在不影响户户型品质和和兼顾建筑筑造型的前前提下，尽尽量减少单单体平面的的周长，以以提高保温温性能，并并可减少外外装饰面积积，降低造造价。注意电梯位位置对户内内空间的噪噪音和震动动影响。高容积率下下单体选择择的几点考考虑（北方方）高容积率下下规划组合合的考虑因因素经济性：单单体选择、、日照间距距、层数空间感：围围合感、领领域感、流流动性宜居性：小小气候、景景观性、便便利性项目基本数数据一览表表项目容积率总用地(公顷)总建面(万平米)总户数(千户)车位比(车：户)绿化率（%）三居户型(平)主要板楼尺寸（米）主要塔楼尺寸（米）最低层数最高层数均价(元/平)精装开发时间乐府江南2.0711301.5680.934.20%190

23.4*1523.4*16.9997800是3.3慧谷阳光2.156.23170.811

35%13022.4*11.7(3)

9166800否2.5诚品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2*14.430.2*18.19158800是2.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%148

41*26(6)12216200是4.6华纺易城2.4625502.93

1

40%137

16.6*14.912185600否3.11阳光上东2.4847.5371.82.4831.27

37%220

22*18.529*15.4(4)7329500/8500可选3.6燕沙后2.53.711.30.7931.2

35%148

27.9*13.7(3)24.5*30.6(6)9186800否5.4沿海赛洛城2.642586.374.9830.70630%

6500是5.6星园2.711.229.32.1220.7

33%150

46*26(6)13316800否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%190

5328000是4.4棕榈泉3.47301.4

1.5

50%200

28.85*29.1(4)233016000是2.8观湖国际（北区）3.59.343.91.81.0830%

172

29.4*18(3)282814000是4.8朗琴园3.810.94020.840%150

15307300是1.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%143

26.4*17.4(3)15287100是4.1项目基本数数据比较图图现象：项目的档次次与容积率率、层数关关联小，与与地段、景景观资源、、自身品质质关联大高容积率下下的规划结结构分类（（按构成元元素）纯点塔万科星园（2.7）棕榈泉国际公寓（3.4）高容积率下下的规划结结构分类纯点塔点塔+少量板朗琴园(3.8)珠江峰景（2.44）高容积率下下的规划结结构分类纯点塔点塔+少量板点+板

阳光上东(2.48)纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点乐府江南(2.07)高容积率下下的规划结结构分类诚品建筑（2.4）高容积率下下的规划结结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点燕沙后(2.5)澳洲康都(3.98)高容积率下下的规划结结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点纯板慧谷阳光(2.15)华纺易城(2.46)高容积率下下的规划结结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点纯板沿海赛洛城(2.64)观湖国际(3.5)高容积率下下的规划结结构分类纯点塔点塔+少量板点+板板+少量点纯板高层高层+小高层高层+小高层+低多层高层+低多层上元(3.18)高容积率下下的规划结结构分类（（按围合方方式）强围合半围合弱围合开敞式高容积率下下的规划结结构要点分分类表序号构成元素高低组合围合方式空间形态（围合感、领域感）景观性城市形态(外在气氛)小气候品质体现点1纯点塔高低开敞围合形态简单，容易形成相对强的流动感1、流动性和连续性2、围合感和私密性3、覆盖率与绿化面积4、景观优先的规划结构点和板的布置直接构成沿街形象和外在表情——开放、封闭、或者冷漠，影响城市界面1、避免高层风2、围合与开敞对局部小气候的影响1、单体的品质2、领域感3、外在形象4、景观品质5、舒适的小气候和活动空间2点塔+少量板形态有变化，弥补弱围合感3点+板形态变化丰富，容易形成围合感4板+少量点形态有变化，容易形成围合感5纯板形态简单，容易形成围合感几点感受：：乐府江南的的规划空间间感诚品建筑的的规划、品品质感、文文化牌珠江峰景比比星园缺灵灵性，但更更理性、务务实星园与棕榈榈泉的空间间对比（均均布式与周周边式）阳光上东的的组团感、、复合性、、城市感、、品质感燕沙后的务务实定位朗琴园与澳澳洲康都的的景观牌，，成本投入入的重点上元的独辟辟蹊经高容积率下下的停车方方式前提和趋势势：1、在北京，，私人轿车车拥有率达达22%，有车人家家中，有13%的家庭已经经拥有了第第二辆家庭庭用车，私私人轿车拥拥有量在飞飞速增长。。2、高容积率率社区人口口密度的提提高使停车车问题更为为突出。3、对社区景景观绿化的的高度重视视，需要避避免停车对对社区环境境的不利影影响。对策：1、在尊重行行人（通过过组团内的的高品质绿绿化空间））和尊重驾驾车人（一一定程度上上保留在社社区内地上上行驶的距距离与时间间）之间获获得一种平平衡，大家家共同享有有高品质优优美的社区区，而不需需要哪一方方做出太大大的牺牲。。2、规划便于于驾车人的的合理的行行车路线，，根据驾车车人的行动动路线和活活动范围，，来提升相相应的空间间舒适度和和视觉美感感。3、在地面停停车、架空空停车、半半地下车库库、地下车车库四种方方式中，以以半地下、、地下停车车为主，地地面停车为为辅。4、地下车库库的处理，，考虑绿化化和阳光的的引入，下下车后回家家路线的便便捷和沿途途感受，车车库电梯厅厅的空间与与装修。四、需求性性研究需求解析规划单体景观配套及物业其他附加值宜居性消解高密度带来的压迫感关注局部小气候同层次的适当居住混合提高居住空间舒适度景观的宜居性提倡精装修，减少后期装修的不良影响便利的商业服务设施高密度下融洽邻里交往的可能社区文化的营造生态节能技术的运用商业附加值合理性合理提高容积率适合高密度的路网形式和密度停车策略符合楼盘定位的高容积率下的户型配比策略合理的户型设计合理的内部或周边配套适应高密度的物业管理社区定位卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文化、社区形象）

宜居性——弱化高密度度如何处理高高密度开发发与提高居居住空间舒舒适度的矛矛盾？容积率是一一个理性的的数值，但但是，人对对居住空间间舒适度的的判断取决决于现场感感知，而非非抽象的数数字。高层建筑因因其生硬的的直接落地地、表情冷冷漠呆板、、局部小气气候差，而而拒人以外外。宜居性——弱化高密度度让丰富弱化化呆板和尺尺度——组团中的类类型混合近人尺度上上，让高层层变成低层层——“高汤”、““前汤”的的尝试让室外/活动空间穿穿插入高层层楼体——“泛会所”的的出现把高层体块块“打散””——复合立面宜居性——改善小气候候高层建筑改改变光线、日照、、和自然通通风，对社社区及其周周围小气候候环境造成成很大影响响，具体如如：塔楼可能在在底部造成成强力的下下行风和不不舒服的旋旋风。“狭管效应应”——在刮起大风风时，有““狭管效应应”作怪，，通过高楼楼之间的瞬瞬间风力会会被放大。。小风时则造成通通风不良，形成成污染物阻滞地地带。在阳光照射的几几个小时以内，，高层建筑投下下阴影，这些阴阴影可能极大地地改变着该区域域的性质，影响响着小气候以及及遮断视景。“牛背雨”——当向阳的水泥、、柏油路面上的的温度到80℃左右时，会对造造成降雨的水汽汽有很大的影响响，也就会出现现路东暴雨如注注、路西地皮将将湿的现象。由于居住集中，，空调、取暖和和照明等需要较较大的能量供应应，从而产生大大量的热量，改改变了原有的热热平衡关系，加加剧了热岛现象象。宜居性——改善小气候日照（一）住宅布置置与日照质量在住宅布置中，，改变单纯地按按照日照间距南南北向行列式排排列，充分利用用太阳的方位角角变化，采取灵灵活多样的方式式，既丰富了空空间环境，又提提高了日照质量量。归纳起来有有以下几种方法法：

（1）住宅上下或左左右错开布置（2）条式住宅与点点式住宅相结合合的布置

（3）南偏东的最佳佳日照角度的布布置（二）东西向适当增加东西向向住宅不但增加加了建房面积，，还可扩大南北北向住宅的间距距，形成庭院式式的室外空间。。涉及东西向住宅宅的设计，可采采取以下措施克克服西晒缺点：：（1）将次要房间放放在西面，加大大西向房间的进进深

（2）在西边设置进进深较大的阳台台，不让阳光一一晒到底

（3）凡是朝西户都都有东面居室，，避免纯朝西户户的出现，从而而组织好穿堂风风，让日落后把把余热吹走，晚晚上就能休息与与睡眠。采取东西向住宅宅和南北向住宅宅拼接时，必须须考虑两者接收收日照的程度和和相互遮挡的关关系。虽然东西西向住宅遮挡了了部分南向居室室的午后日照，，但庭院内冬季季可不受寒风的的侵袭，改善了了室外小气候。。例：集团东西向向薄板户型套内面积81.21m²建筑面积94.87m²使用率85.6%宜居性——改善小气候除了以上日照与与通风等因素外外，居住区的绿绿化、水系等条条件也是影响居居住区热环境的的主要因素。设计绿地时，对对于热量吸收，，灌木要比草地地易吸收，阔叶叶树比针叶树易易吸收，在宅前前宅后的院落，，宜种植适量树树木来增加居民民的休憩场所，，吸收夏季过多多的热空气。同同时还具有保温温增湿的效果。。通风（一）建筑布局局，要为整个居居住区提供自然然通风的环境。。（1）过梳法一一般来说，开开敞的空间比封封闭的空间空气气流通性能好；；点式住宅比条条式住宅通风效效果好。点式住住宅当夏季风吹吹来时如同过梳梳一般，将居室室和庭院内的热热空气吹走。（（2）导流法把把居住区的室室外空间组织成成一个系统，将将居住区主要道道路设计成主通通风道，沿通风风廊道流向各个个住宅组团，然然后再从组团内内庭院空间分流流到住宅。（（3）南敞北闭法适适用于北北方部分地区，，那里夏季需引引入季节风，冬冬季要遮挡北来来的寒风。主要要居室向南，具具有良好的日照照与通风条件，，同时对小区小小气候有好处。。南边的低住宅宅呈三点式布置置，向季节风敞敞开，对通风特特别有利。（二）必要的时时候，通过风洞洞实验，可以感感性、直观地显显示出在风场作作用下，质量、、动量和热量传传递转移的情况况，为在规划、、决策时了解和和解决污染物扩扩散、热岛效应应和建筑物风荷荷载提供依据。。宜居性——改善小气候规划布局的考虑虑因素：1、板点结合，适适当考虑南敞北北闭法，导堵结结合，合理布局局2、合理采用东西西向住宅，在单单体户型基本合合理的情况下，，改善社区小气气候3、结合景观，合合理布置绿地和和硬地的位置，，控制合适的面面积规模，改善善局部热环境4、种植设计必须须考虑对局部小小气候的影响，，多种树木宜居性——景观现象：容积率增加——景观因素突出——宜居因素的重要要性加强宜居性——景观棕榈泉国际公寓宜居性——景观宜居性——景观宜居性——景观宜居性——景观宜居性——景观景观应作为高容容积率项目提升升品质的重要关关注点，可有效效舒缓高容积率率带来的生理和和心理压力。景观本身要具备备必要的观赏性性，包括近距离离景观和高视点点景观。景观的可参与性性，或多功能原原则，也就是绿绿化用地也可以以做别的功能用用，是多用途空空间，以满足居居民的活动需求求。水景的适当采用用：恰当运用有有助于提升景观观档次，调节小小气候，从心理理层面看，水景景能更有效地舒舒缓压力。车库应纳入景观观体系一并考虑虑：一方面，弱弱化对景观的影影响，另一方面面，也需要为停停车创造良好的的环境。宜居性——景观在倡导“健康住住宅”的今天，，要关注景观的的生态性，提倡倡生态第一，景景观第二的原则则。生态景观不不只是绿化，必必须以改善及提提高人的生态环环境、生命质量量为出发点和目目标。具体设计计上：（1）注重绿化布局局的层次、风格格与建筑物相互互辉映。（2）注重不同植物物各方面的相互互补充融合，例例如，除普通草草本植物外，注注重观赏花木、、阔叶乔木、食食用果树、药用用植物和芳香植植物等的种植。。（3）注重发挥绿化化在整个小区生生态中其他更深深层次的作用，，如隔热、防风风、防尘、防噪噪音、消除毒害害物质、杀灭细细菌病毒等，甚甚至从视觉感官官和心理上消除除精神疲劳等作作用。（4）从生态角度看看，用树绿化的的效率要比草坪坪绿化高2．5倍，也好维护。。根据研究，乔乔木与草坪的投投资是1：10，而产生的生态态效应是30：1，每公顷的树木木每年能吸收二二氧化碳12吨，二氧化硫300公斤，产生氧气气，吸收灰尘，，蓄水，所以夏夏天感到凉爽，，冬天感到温暖暖。（5）生态小区的参参考指标：绿化指标：是衡衡量生态小区建建设水平最重要要的指标之一。。绿地率（包括括景区和水面））须达50%以上，人均公共共绿地应在28平方米以上。。地面保水指标：：本指标强调建建筑基地渗水保保水能力，尽量量减少混凝土覆覆盖面积，采用用自然排水系统统，以利于雨水水的渗透，理想想指标是小区80%的裸露地具有透透水性能。宜居性——生态节能技术的的运用外部保温节能技技术（1）外墙及屋面保保温系统（2）外门窗系统（3）外遮阳系统室内环境技术（1）供冷供暖系统统（2）新风系统（3）等等聚氨酯外保温体体系屋面绿化外遮阳天津东丽湖项目新风系统宜居性——生态节能技术的的运用“科技豪宅”1、锋尚国际公寓寓锋尚国际公寓位位于海淀区万柳柳居住区内，项项目总建筑面积积10余万平方米，建建筑形式为一层层八九户的塔楼楼。2002年，锋尚打出““告别空调暖气气时代”的广告告语，引起业界界轰动。2、万国城MOMAMOMA几乎完全照搬了了锋尚的核心技技术体系，但做做的更彻底。MOMA抓住了非典这个个契机，推出““病毒防火墙,科技养生新建筑筑”，得到市场场的认可。锋尚与MOMA的核心技术：（1）保温隔热性能能良好的围护结结构（2）混凝土顶棚辐辐射采暖制冷技技术（3）全置换式新风风系统其他附加值——商业地产（MixedUse）的可能性表现形式引入城市生活，，形成商业街区区住宅和商业各有有独立出入口，，如住宅从地下下直接上各单元元，地面一、二二层跳空给商业业，一般，住宅宅在商业背面有有独立区域商业街区完全开开放，社区居民民和外部人流均均可享用商业顶部一般开开辟成社区专用用的活动区域富有特色的商业业空间、细部、、商业标识设计计一般特性合适的城市区位位产生对商业街街区的需求良好而恰当的商商业氛围成就社社区的标志性社区居民既能享享受时尚购物的的便利，也可享享受置身繁华的的安静实例建外SOHO阳光上东（中央央街区）阳光广场PaseoColoradoPentagonRow其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性建外SOHO其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性阳光广场场朝阳区炎炎黄艺术术馆北侧侧。写字字楼，商商住公寓寓，出租租，单元元面积120-250平方米。。一、二层层设综合合性商场场，设有有邮局、、银行、、机票代代理、大大型超市市、百货货、餐饮饮、游泳泳池、儿儿童欢乐乐天地、、卡拉OK、美容、、桑拿、、健身、、啤酒屋屋、咖啡啡厅等。。一层屋面面上设近近万平方方米的中中庭喷泉泉广场。。设有多层层停车场场，共五五百个室室内及室室外停车车位供住住户及访访客使用用。其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性阳光广场场其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性阳光广场场其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性阳光上东东（中环环商业广广场）B区与C区的界线线是一条条城市道道路，结结合这条条城市道道路，社社区营造造了一个个城市广广场，主主要的商商业设施施（出租租）、娱娱乐设施施、和运运动设施施汇集于于此，成成为整个个社区的的中心和和起居室室。

阳光上东(2.48)ABC其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性阳光上东东（中环环商业广广场）其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性阳光上东东，国际际化社区区的思考考（1）从城市市结构和和形态出出发的规规划布局局、单体体设计，，而不是是单纯的的朝向（（日照））至上（2）景观优优先（3）混合性性，包括括建筑产产品的混混合，以以及住宅宅和商业业的适当当混合其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性PaseoColoradoPaseoColorado横跨3个街区，，占地14.9公顷，由由商业和和住宅两两部分组组成。位于西区区的住宅宅布置有有底商，，商业由由零售店店、餐馆馆、咖啡啡屋、1个14屏电影院院、1个超市、、健康俱俱乐部/美体中心心、温泉泉等组成成。东区则为为独立的的住宅楼楼。住宅宅由4层共400套公寓组组成，每每套面积积从56至130平方米不不等。建筑外观观设计充充满了装装饰艺术术要素。。其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性PaseoColorado其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性PaseoColorado其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性PaseoColorado其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性PaseoColoradoPaseoColorado实施方案案设计中中强调以以下要点点：（（1）在城市市商业核核心区创创造多种种功能混混合使用用的环境境。通过过零售业业、餐饮饮业、商商贸娱乐乐业和居居住区的的混合，，让人们们能够在在这里生生活、工工作、玩玩耍，促促使该区区24小时均富富有活力力。（（2）用步行行街或人人行道将将PaseoColorado与邻接的的商业区区联在一一起。（（3）鼓励视视觉愉悦悦、功能能合理的的设计。。设计应应尊重城城市中心心区内的的历史建建筑，并并要提供供21世纪都市市村庄发发展所需需的多样样便利设设施。（（4）重新设设计原有有的地下下停车场场停车布布局。允允许零售售业停车车并隔离离保护居居民私用用的停车车位，地地下室电电梯能直直达住宅宅楼的大大堂。（（5）重新开开放Garfield大道成为为步行街街，在市市中心重重建那条条贯穿南南北、连连接中心心图书馆馆和市民民礼堂的的、包札札艺术风风格的轴轴线。（（6）制定可可实施的的零售店店设计统统一标准准和主要要标志程程序，确确保店面面能相互互协调、、兼容。。

（7）考虑多多样性的的公共艺艺术。如如在为数数众多的的喷泉上上使用装装饰砖，，富有工工艺创意意的栏杆杆、大门门式样。。

（8）居住单单元的设设计应饱饱览周边边良好的的景观：：圣加百百利山、、中心街街区的历历史建筑筑物、Colorado林荫大道道、每年年元旦举举行的玫玫瑰游行行节，还还有由漂漂亮的艺艺术喷泉泉与园林林景致构构成的喷喷泉广场场。（（9）园林景景观设计计应广泛泛多样；；栽植本本土的和和抗旱的的植物；；与该城城每年举举办的玫玫瑰游行行节相呼呼应，着着重强调调玫瑰花花的使用用。其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性PentagonRow其他附加加值——商业地产产（MixedUse）的可能能性商业地产产的核心心（1）城市生生活的引引入——商业街区区+时尚住宅宅（2）以成熟熟、丰富富的商业业业态，，营造具具有投资资价值的的商业地地产（3）品位+时尚的风风格（如如美国式式新古典典，注重重商业空空间、细细部、标标识性的的设计））时尚活活力品品质其他附加加值——文化地产产诚品建筑筑的文化化建筑