房地产市场报告 -2022年9月中国房地产市场月报8P

分化，现。观：主要经济指标边际改善，但稳增长仍需政策加力护航政策：各地保交楼加速落地，630再现房贷财税激励稳市场楼市：供应增加而成交再跌，热点城市去化亦转降土地：平均地价创年内新高，多城三批次土拍冷热互现总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里柏品慧俞倩倩周奇邱娟姚郑康李诗昀分化、竣工高增积极信号，但从销售改善到投资政策层面，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，23城首套房贷利率或将下调突破发文，明年底前居民换购住房可享个税退税优惠，将续下行，成交环比跌幅都在40%附近。开盘平皆超触及中止价。多数二线城市溢价率较第二轮策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳，但城市分化加剧：其一，上海、杭州等市场热度有望惯性延续，主要经济指标边际改善，但稳增长仍需政策加力护航大。便短、供策将适度宽松助力经济稳增长，未来降准、降息仍是政策选项。3、行业释放销售筑底竣工高增积极信号，但投资、新开工等跌幅扩大各地保交楼加速落地，“930”再现房贷财税激励稳市场、央行等多部委积极表态房地产，全国尽出。广州、合肥等17个省市开展二。房于降低住房置换成本，促进改善性需求释放。行做好房地产工作的根本遵循，要健全住房市场围绕“三稳”目标，持续完善房地产金实施用并视需要适当加大力度，引导行提供配套融资支持。购、青岛取消二手房限购的政策，均在发布后一出，本月56个松绑城市中，区县或县级0008004000清款政策执行，此外，二套房最低首付款比例结顶，四层及以上无地下室的主体结构到四层楼重点监管资金第一个使用节点条件的形象进度要求。求频次0843222410101616565756594045711月2月3月4月5月6月7月8月9月次资料整理：CRIC到位释放积极信号，预计后续将进，破解保交楼资金困境。在严守保交楼，全面实现问题项目有序复工，举措将从试点到全面执行过渡。城市通过调降人才落户门槛等局部或变面临一定阻力，弱二线、三四线用足用好政策工具箱，需求刺激加码甚至有望全面取消“四限”。门、南宁等成交底部回升，环比持增。佛山、东莞等环都市圈城市“蠢蠢欲动”。环比缩决定在2022年底前阶段性维持、下调或召开，各地强化保障刚需购房需求，纾。上海、成都等前期高热城线和广大基本面较差的三四线城市而言，购房群体容量与购买力双重收窄，下行趋势依旧。高置地润樾府、中海星樾府两项目为纯新盘首开。外，三季度厦门、杭州等城市新增供应面积较二季度也对去化压力可控。因此房企在核心板块积极推盘补货。表：2022年9月全国30个重点城市商品住宅新增供应面积(单位：万平方米)-7%-3%-36%-5%-7%-5%-53%-50%-50%5%备注：上表中城市供应数据为新申请预售证面积，本月根据25日左右数据预估得到数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统，整体市场热度有小幅回升态表：2022年9月全国30个重点城市商品住宅成交面积(单位：万平方米)-5%-7%-25%%%%%-35%4%%-29%1%备注：上表中城市成交量为本月根据25日左右数据预估得到数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图：31个重点城市周度项目开盘去化率变动情况64%65%65%60%58%60%54%55%54%5455%49%50%52%50%51%50%45%43%42%42%41%43%40%34%%际递减，市场信心有待恢复，从开盘去化率来客户分流等市场热度回落迹象。表：2022年9月全国重点城市项目开盘平均去化率变动情况4-14ptss-20pts-7pts-10pts55s6pts5ss3s5s8s-17pts-49pts-44pts-2pts-12pts5-47pts-16pts-15pts35-20pts-5pts-19pts3-1pts-14pts89pts8pts-15pts4、库存：供求比上升而库存稳定，沪杭庐等去化周期仅约半年市供求比出现不同幅度回落，主因是新增供应比回落、房企推货不积极。城市短期新增了较大体量库表：2022年9月30个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期(单位：万平方米，月)-1%-1%-7%-7%-5%-1%-3%-1%-3%-2%-7%-1%-2%-3%-7%-2%-1%-5%-3%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统显，求的缩水下二手房成交规模冲高后也将面临乏-5%-13%-5%-31%-26%-36%5262-21%-26%-21%-33%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统，月，保障土地顺利成交，包括北京、上海在内的不价率环比微降，土地流拍现象所回落，部分城市流上升，如合肥、青岛均是如此。3、分布：各能级城市表现分化，其中一二线城市因月内多城集中土拍拉动，成交量价均较上月环比延续低位，城市、地块分化趋势更加显著流速快的价值板块受到房企青睐，素质相须依靠本地国企托底或直接遭遇流拍。更高，由此会导致城市之间甚至地块之120001200010000800060004000200001、供求：月内一二线多城举办集中土拍，平均楼板价创近一年新高告0图：300城经营性用地月度供应情况(万平方米，幅)年9月27日，下同。平方米，创下近一年以来新高。0图：300城经营性用地月度成交情况0成交建筑面积(万平方米)成交总价(亿元)成交楼板价(元/平方米)北京、上海、杭州、合肥、武汉持，其中上海核心优质地块仍引来了多家企业统市区，绝大多数远郊地块和运营难度较大的15.3%15.6%15.3%15.6%图：重点监测城市平均溢价率月度走势4.7%.4%4.4%4.2%3.43.4%3.5%3.8%3.58%3.7%%%0.0%二线城市各自市内土拍热度的进一步分化，以图：重点监测城市土地流拍率月度走势流拍率3、分布：一二线城市成交量价环比齐涨，上海三批次土拍收金超千亿。除此之外，郑州、沈阳、长春等城市的第二轮集沪深集中土拍的拉动下，成交量超过了提在此影响下，二线城市的成，武汉的成交面积最大，总建筑面积超过地。，未出现转好，杭州、武汉等推出稀缺地块的城市三批次土拍仍需也出现进一步下降。表：2022年9月各能级及十大重点城市经营性用地成交情况(单位：万平方米、亿元、元/平方米)(重点城市)积9月9月9月44%%330%0462%%225%%257%282%———————8%.617%%1%%3%.13458%7.961842%420%——————————————1.24—4284%———46——92%-16%7%6%-13%4、重点地块：多城三批次供地优质土地大增，京沪稀缺宅地竞拍激烈得到缓解的影响下，这些城市三批次供心城区，比如上海三批次供地传统城区的土地较排名城市地块名称成交价(亿元)123456之江度假区单元XH1710-17(1)等地块7之江度假区单元XH1710-16(1)等地块8普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401单元)015-01地块9浦东杨思社区地块及出让条件较为严苛的中兴块称楼板价(元/平方米)1234567892-09-23式本月成交总价最高的地块为上海三批次中的静安区中兴社区C070202单元304-03地块，总价为120.60地处内环内，区位优越，靠近地铁8号线最近开盘的天汇世纪玺成交均价约12.4万上的商业办公、导入2-09-23式次集中出让，北京共推出18宗地，涉及海淀西部顺利成交，并且有4宗触及地价上限，整村地块市场关注度颇高，该地块位于西三环与四周边改善项目云集，临近的葛洲坝中国府项目平均售价达11.3万元/平方米，周边二手房价格也超过了115、政策：合肥可使用银行保函作为竞买保证，