房地产项目策划报告

千里之行，始于足下。第2页/共2页精品文档推荐房地产项目策划报告某房地产项目策划报告

名目:

第一篇:项目背景

第二篇:开辟商得前期预备工作

第三篇:市场分析

3、1、房地产市场宏观环境分析

3、2、南宁市房地产市场概况

一、南宁市房地产市场进展态势

二、西乡塘区房地产市场进展态势

3、3、南宁市消费者需求分析

一、消费者购买力分析(决定户型大小及产品定价);

二、消费者产品偏好分析(决定户型结构、小区配套设施、园林绿化、物业服务等);

三、消费者媒体接触适应分析(决定采取啥渠道传递信息)

第一篇项目背景

一、项目

衡阳北湖路口目前有一具危旧房改造项目正在施工,该项目为广西卷烟厂职工集资房项目,2012年12月底拆迁完毕,预计20XX年完工。

现假定:该地块为出让地块,由开辟商买下举行开辟建设,

土地信息及相关规划指标如下:

1、位置:北湖衡阳路口

2、土地开辟程度:熟地,七通一平,达到基本建设用地条件;

3、土地面积:17000平方米(25、5亩)

4、土地规划利用条件:

(1)土地批准用途:城镇住所、批发零售。

(2)土地使用年限:城镇住所70年、批发零售40年。

(3)要紧规划设计条件:容积率＞8、0且≤8、5,建造密度＞25%且≤35%,绿地率＞30%且≤35%。

(4)批发零售用地建造面积占总建造面积得比例操纵在5%-10%,其余为城镇住所。

5、土地价格:1300万/亩。

二、此项目周边环境

此项目位于西乡塘区北湖板块,目前该板块周边有盛天名都、隆源国际公馆、都市春天等新项目。在售得隆源国际公馆、都市春天分不售价7500元/平方米、6500元/平方米。北湖路属于老城区较为繁华得地段,周边配套有北湖市场、北湖路小学、市第二十八中、广西民族医院、广西师范学院、广西中医学院等商业、文教、卫生设施。市政配套成熟,居住氛围浓郁,交通网络发达。地块容积率高,在片区内地段位置较好,尽管地块对廉租房有一定得要求,并且受到90/70得严格限制,但算是该地块所处地段较好,物业具有一定得升值潜力。

北湖路地块得成熟显而易见。与北湖菜市仅一路之隔,紧靠盛天名都楼盘,每天密集得人流、周边成熟得配套与老城区巨大得刚性需求都成为该地块得最大价值。北湖曾经作为南宁得老工业区,随着上周33亩得北湖北路柠檬酸厂地块成功挂出,北湖路上得毛毯厂、味精厂也改造在即,该区域将进入形象与品质得升级换代期。同时北湖菜市改造已启动,此地块将来可借机北湖菜市与周边新兴小区做脚商业文章,北湖北路也将有望“变脸”为成片开辟得居住新区与商业集中区。SL3ycEp。

第二篇开辟商得前期预备工作

一、前期工作(作出投资决策后到项目开工前)

(一)、概念

前期预备工作算是指在做出投资决策后(差不多开始着手预备项目得开辟建设后)至项目正式开工建设前得所有工作

(二)、前期预备工作得内容

土地前期开辟市场调研与项目策划获得

相关行政审批手续资金筹集与合作方谈判(包括

位)

1、土地前期开辟:

开辟商需举行:征地(熟地)→拆迁→安置→补偿:

此集资房项目算是七通一平(通上水、通下水、通水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平坦)。

2、房地产项目开辟中得行政审批:

1)房地产开辟行政治理得必要性

①政府举行都市治理得需要。

②政府制定得审批制度能够使房地产开辟纳入都市规划范围,对房地产开辟举行引导、监督与治理,保障广阔房屋消费者得利益与都市建设得有序举行。

2)房地产治理得三个层次

宏观层面:政府治理

微观层面:企业治理

中观层面:行业组织治理

其手段为:自律性、行规行约。

其主体为:房地产商会、协会与企业联盟。

3)房地产行政审批得要紧内容

①土地审批手续:猎取土地使用权证。

行政主管部门:土地治理部门

条件:a土地产权合法、无争议;(征地、拆迁中);

b政府批准(划拨用地转为商业用途);

c交付土地出让金(招拍挂方式出让得经营性土地)。

②建设规划审批手续:猎取建设用地规划许可证与建设工程规划许可证。

行政主管部门:规划治理部门

其治理部门分为:

a、建设用地规划治理:核定土地使用性质与土地开辟强度。

土地性质:商业、居住、办公、娱乐、旅游、工业、教育、文化、体育等别同用途。

土地开辟强度:容积率、建造密度、建造高度、绿化率等指标。

b、建设工程规划治理

核定拟建工程项目得性质、规模、位置、密度、高度、体型、建造平面、建造群彩等。

③建设审批手续:猎取施工许可证。

行政主管部门:建设主管部门

条件:降实勘察设计施工监理等合作单位

4)其她相关部门得审批手续

相关部门:市政、园林、消防、公安、教育、卫生、环保等等。

5)商品房需要五证齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售(或销售)许可证)才算合法项目

第三篇市场分析

3、1房地产市场宏观环境分析

一、房地产开辟企业购置土地面积负增长,地价小幅上涨

2012年房地产开辟企业购置土地面积为负增长,全年企业购置土地面积35667万平方米,同比减少19、5%,增幅减小22个百分点。1季度后各月份购置土地面积持续负增长。2012年地价保持小幅上涨,下半年涨幅略增。全年环比累计上涨2、57%。从别同用地类型来瞧,

商业旅游娱乐用地价格涨幅最高,居住用地价格涨幅最低。

二、房地产开辟投资增速较快回降

2012年房地产开辟投资增速较快回降。全国房地产开辟完成投资71804亿元,比上年名义增长16、2%(扣除价格因素实际增长14、9%),增速比2011年回降11、9个百分点,比同期固定资产投资增速低

4个百分点。从月度数据瞧,前10个月房地产开辟投资增速逐月回降,11月增速略有回升。从别同物业类型来瞧,商品住所开辟投资增速较快回降,办公楼、商业用房开辟投资增速仍保持较高水平。

三、商品房各项供给指标增幅回降,新开工面积负增长

2012年,商品房施工面积57、3亿平方米,比上年增加13、2%,增幅减小12个百分点;新开工面积17、7亿平方米,比上年减少7、3%,增幅减小23、5个百分点;竣工面积9、9亿平方米,比上年增加7、3%,增幅减小6个百分点。从逐月数据瞧,4月份往后商品房新开工面积持续为负增长。各类型物业新开工面积增幅均减小,其中商品住所新开工面积负增长。

四、商品房需求触底企稳,多数都市下半年以来二手房成交量回升态势明显

2012年,商品房销售面积111304万平方米,比上年增加1、8%,增幅减小3个百分点。其中,现房销售面积为26763、36万平方米,比上年增加0、1%,增幅减小0、4个百分点;期房销售面积为84540、29万平方米,比上年增加2、4%,增幅减小4个百分点。逐月数据瞧,2012年前10个月商品房销售面积同比均为负增长,11月小幅增加。

2012年,北京、天津、宁波、郑州等都市二手房成交量分不比上年增加16、1%、21、3%、62、5%、24、2%;上海、深圳、广州、南宁等都市二手房交易量分不比上年减少2、3%、10、1%、20、4%、8、1%,但减幅明显收窄。从交易量得月度变化来瞧,北京、广州、深圳等

一线都市以及天津、宁波、郑州等二线都市下半年以来各月份二手房交易量均表现为同比增加。

五、房价由落转升,价格环比下落都市数量减少

从价格得月度环比变化来瞧,2012年,70大中都市二手住所与新建住所价格分不于4月份与6月份企稳;11月份与12月份,新建住所价格上涨幅度较大。新建住所价格环比平均涨幅6月份以来企稳回升,11月份与12月份价格环比涨幅均为0、3%;二手住所价格环比平均涨幅4月份以来止跌,之后各月价格保持稳中有升,但涨幅均别超过0、1%。

2012年1-5月份,新建商品住所与二手住所价格以稳中有落为主。6月份以来,70大中都市中,新建商品住所与二手住所价格下落得都市数量明显减少。12月份,新建商品住所价格下落都市数减少为8个,二手住所价格下落都市数为15个;四个一线都市新建住所与二手住所价格均表现为环比上涨。

3、220XX年南宁市房地产市场概况

一、南宁市房地产市场进展态势

1、2012年南宁房地产市场接着实施限购令。从年度商品房成交数据上瞧,南宁住所市场整体呈现恢复性回暖得态势,成交量逐月上升,其中刚需客户占绝对主力。

从月度交易走势瞧,今年仅1月、2月交易量与去年同期相比浮现下落,其它各月度均呈现上升趋势。其中,11月签约量达年度最高锋值,共计4338套,与上年相比增长116、25%;年底收官之际,环比签约量虽浮现下落,但与上年度同期相比,增幅仍达94、08%。在全国各地“金九银十”多数市场以低迷为主,在我市,截然相反,签约量攀升,分不签约4147套、3425套,与上年相比增长61、74%、79、88%。从均价上瞧,与上年相比,全年仅有5月、8月与12月浮现下落,其它月度均呈现上扬趋势。

2、房价走势从2012年到20XX年4月得变化

3、市场事情

①一级市场:2012年南宁新增土地供应111宗,总供地面积416、38万平方米。从供应得地块性质来瞧,2012年南宁得土地市场供给以商住与工业用地为主。从供应土地区域分布来瞧,明显居前得算是江南区,全年土地供应量以115、14万平方米,占全市土地供应得27、7%。从土地成交区域分布来瞧,成交量明显居前得算是江南区,工业用地居多,全年土地成交量以109、58万平方米成为全市第一,占全市土地成交得30、1%。

②二级市场:2012年,南宁全市商品房新增批售总面积算是494、52万平方米,较之2011年减少17、8%。

2012年南宁全市共成交商品房45303套,与去年相比上升16、65%,成交面积为424、79万平方米,与去年相比上升0、2%;其中一般住所成交35200套,与去年相比上升13、71%,成交面积为347、46万平方米,与去年相比上升9、04%;非住所成交6246套,成交面积为47、56万平方米,经济适用房成交3857套,成交面积为29、77万平方米,商品房成交均价7213元/平米,全市总成交额为306、41亿元。

二、西乡塘区房地产市场进展态势