松原市某小区可行性报告

目录TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc205796360"1总论1HYPERLINK\l"_Toc205796361"2市场预测88HYPERLINK\l"_Toc205796365"3建设规模与与产品方案111HYPERLINK\l"_Toc205796366"4选址方案116HYPERLINK\l"_Toc205796367"5节能节水措措施19HYPERLINK\l"_Toc205796368"6环境影响评评价23HYPERLINK\l"_Toc205796369"7劳动安全卫卫生与消防228HYPERLINK\l"_Toc205796370"8组织机构与与人力资源配配置30HYPERLINK\l"_Toc205796371"9项目实施进进度34HYPERLINK\l"_Toc205796372"10投资估算算35HYPERLINK\l"_Toc205796373"11融资方案案及资金使用用计划37HYPERLINK\l"_Toc205796374"12财务评价价38HYPERLINK\l"_Toc205796375"13研究结论论与建议400HYPERLINK\l"_Toc205796376"14附图、附附表421总论论1.1项目背景景1.1.1项目目名称:1.1.2承办办单位概况**项目由吉林林**集团有限公公司投资，**集团房地产产开发有限公公司开发建设设。吉林**集团有限公公司乃全国500强企业，实力力雄厚。**集团房地产产开发有限公公司是**集团的全资资子公司，子子公司成立于于2004年2月，注册资资本金1亿元，房地地产开发资质质为二级，公公司员工39人，中级以以上职称18人；博士后1人，本科以上学学历24人，在读硕硕士2人。已开发的**项目是目前前长春市乃至至东北地区科科技含量最高高的以亲情和和健康为主题题的住宅项目目，是东北地地区唯一一家家被国家建设设部列为“国家康居示示范工程”实施项目，也也是唯一通过过专家评审被被列为“中国亲情住住宅试点项目目”。2005年被中国科科技地产联盟盟评为中国科科技地产十大大名盘，并荣荣获2006年中国住交交会“中国名盘”，吉林名盘盘；地产星光光榜年度创新新大奖，地产产领袖企业；；魅力地产长长春最具魅力力生态节能楼楼盘；长春最最具影响力价价值企业。2007年中国房地地产营销策划划中心颁发中中国最具诚信信价值房地产产企业。在2007博鳌论坛组组委会，中国国最具影响力力房地产企业业评选中获得得“中国20年最具影影响力的房地地产企业”称号；2007年度第三届届长春地产星星光榜荣获长长春地产年度度之星-领秀名盘。2007引领长春新新潮建筑文化化十大名盘。公公司董事长柴柴异先后荣获获中国住交会会“中国地产百百杰”荣誉，长春春楼市最具魅魅力人物奖，中中国房地产商商务交流高峰峰论坛颁发中中国房地产最最具创新人物物，2007长春地产年年度之星风云云人物。**地产在项目目发展过程中中注重亲情和和康居的概念念结合，借助助**地产崇尚的的科技系统所所打造的人性性化产品设计计，提出了人人们内心所呼呼唤的的亲情情理念。

20006年**地产明确制制定了5年内打造“亲情地产品品牌”的战略目标标，以**亲情品牌建建设为中心，巩巩固、调整和和壮大地产主主业，实现企企业内部管理理亲情化，实实现项目选址址、产品设计计、施工、营营销和物业服服务的亲情化化，最终形成成以亲情为主主题的产品开开发模式，衍衍生为以亲情情为中心的**地产企业文文化，延续为为以亲情为特特点的企业核核心竞争力。随随着**一期和二期期的相续开盘盘，企业品牌牌得以迅速提提升，深得广广大业主和地地产管理权威威部门的肯定定。**地产以“成为中国房房地产行业最最具感召力的的品牌企业”为愿景，正正在创造与众众不同的地产产精品。“精彩生活从从这里开始”是**地产的品牌牌口号，为居居住者提供一一个健康、亲亲情的理想生生活是**地产品牌永永恒的追求。合作伙伴是松原原市****房地产开发发有限责任公公司，注册资资本3000万元，开发发资质为一级级。公司经营营范围：房地地产开发、房房地产经营、商商品房销售、物物业管理等。公公司实行规划划、开发、管管理、销售、服服务一体化，一一贯秉承"诚信、合作作、卓越、创创新"的经营理念念，开拓进取取。松原市**房地地产开发有限限责任公司的的经营宗旨是是：为客户创造生活活--提供高质量量的住宅产品品和服务，让让人们的生活活更加简便、高高效、丰富多多彩；为社会创造价值值--服务社会，创创造文明进步步的生活方式式，充分实现现松原市**房地产开发发有限责任公公司的社会价价值；为员工创造机会会--创造发展空空间，提升员员工价值，提提高松原市**房地产开发发有限责任公公司员工的工工作生活质量量；1.1.3可行行性研究报告告编制依据a.项目建议书书及其批复文文件b.国家及松原原市颁布的相相关法律、法法规、政策c.松原市国民民经济和社会会发展“十五”计划和远景景目标纲要d.松原市20006、2007年国民经济济和社会发展展统计公报e.松原市城市市总体规划（2006～2020年）f.松原市经济济开发区的经经济和社会发发展规划g.房地产开发发机构发布的的工程建设方方面的标准、规规范、定额h.《松原市市市区基准地价价》i.松原市及项项目周边地区区市场调研和和现场勘察资资料l.投资项目方方签定的协议议书或意向书书m.编制《报告告》的委托合合同n.其他有关依依据资料1.1.4项目目提出的理由由与过程房地产经济是国国民经济的重重要组成部分分，是国民经经济的重要支支柱之一。发发展房地产经经济有利于加加快我国产业业结构和消费费结构的调整整，从而促进进国民经济健健康持续发展展。现在房地地产经济（尤尤其住宅经济济）是我国新新的经济增长长点，发展房房地产经济，可可以拉动一系系列行业发展展。现今，国国家为拉动经经济，满足广广大人民群众众的住房需求求，提倡大力力发展房地产产经济。我们们公司为了响响应国家的安安居工程，决决定规划、开开发松原市**住宅小区。松原市经济开发发区是吉林省省经济开发区区之一，是松松原市人才、技技术、高新技技术产业的源源头，享有“松原光谷”的美誉。近近两年来，松松原市经济开开发区管委会会认真总结了了十年创业的的经验和新区区建设中存在在的问题，明明确提出了超超前规划、拓拓展发展空间间、创建面向向21世纪的集产产、学、研、居居为一体，产产业发达、环环境优美、居居住舒适的松松原经济新城城的奋斗目标标。住宅小区选择此此处规划、开开发，待项目目实施后，将将有利于带动动松原市经济济开发区热电电公司集中供供热的初步形形成，完善松松原市经济开开发区“产、学、研研、居”为一体的总总体规划，并并大大改善经经济开发区的的面貌。1.2项目概况况1.2.1拟建建地点**住宅小区拟拟建于经济开开发区内，位位于青年大街街、康宁街以以西松原市规规划江南居住住Ⅱ片区，此地地块由农田、棚棚户区、树林林组成。地块块形状方正，地地势较平坦。1.2.2建设设规模与目标标**住宅小区项项目规划总用用地25万平方米，建建筑面积约30万平方米，其其中住宅约27万平方米，商商业约3万平方米。总总居住户数约约2655户，规划总总居住人口约约8496人，容积率1.2，绿化覆盖盖率32%。小区内设设幼儿园、配配套有会所、文文化中心、商商业网点、集集贸市场、居居委会等设施施。我国已经进入小小康社会，人人们生活水平平稳步提高，我我们公司超前前思想，规划划、开发“住宅小区”，致力于为为在经济开发发区工作的白白领阶层周边边高校院所的的知识分子，入入住经济开发发区的从业人人员，及其他他知识层次较较高、家庭收收入较好的市市民家庭提供供一个优美、舒舒适的居住环环境。整个住宅小区现现代中不乏温温馨，温馨伴伴随着现代。温馨是一种感觉觉，是人生美美好的向往温馨是一种种品位，是人人生独到的见见解温馨是家的元素素，是人生永永恒的主题温馨来自情情感的交流、理理智的选择，**房地产开发有限责任公司人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让**房地产开发有限责任公司人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。1.2.3主要要建设条件a.供水在小区北角有松松原市自来水水上水干线，本本项目上水管管线可由此管管线通过西一一街，从小区区的北角接入入。b.雨水、污污水排放雨水、污水排放放可接入郭尔尔罗斯大街和和西一街及青青年大街相应应的雨排水干干线。c.供热供热为集中供热热，热源拟从从小区的北角角接入。d.供电拟从小区外引一一条10千伏电缆，接接入小区内变变配电室。按按供电要求设设置箱式变电电站。e.燃气燃气源拟从小区区的北角接入入。f.本项目住宅宅区前后的道道路、绿化以以及所需的各各种市政条件件及基础设施施配套，均由由房地产开发发公司统一开开发，各种设设施接口均至至本项目红线线内。g.电信本项目电信由电电信部门解决决。1.2.4项目目投入总资金金及效益情况况本项目投投入资金709522.39万元，本项目完成成后，预计销销售收入为19320万元（年平平均），销售售（营业）税税金及附加618.999万元、所所得税1063..49万元，利润3190..48万元。1.2.5主要要技术经济指指标技术经济济指标项目单位数量占地总面积平方米250000总建筑面积平方米300000居住建筑面积平方米267000公共建筑面积平方米33000居住户数户2655平均每户建筑面积平方米113平均每户居住人数人3.2容积率1.2绿化率%321.3问题与建建议考虑到康郡住宅宅小区建成后后，其用户多多数为拥有较较高文化层次次和收入的白白领阶层，结结合他们的消消费心理和消消费结构，要要特别注意其其附属设施的的建设，如停停车场，娱乐乐中心及安保保措施。另外外，在住宅的的户型的选择择上，要充分分调查，选择择适合不同住住户需求的多多种户型，避避免单一，同同时，该项目目的建设很大大程度上依赖赖松原市的发发展，因而，在在建设的过程程中，要时时时注意政府的的各种政策。而而且要重视该该项目的社会会效益。2市场预测2.1市场调查查据《**地产松松原市项目调调研报告》（2008年）报告显显示:松原市江南南楼盘住宅平平均价格为2300元/m2左右，部分分中高档楼盘盘的价位已突突破2500元/m2，最高价为3200元/m2，较抵档的的楼盘也存在在2000元/m2以下的价位位。楼层差价价基本在50～100元之间。松松原市江南别别墅的开发较较少，原别墅墅的售价在3500元/m2左右。从市市场形态来看看,全市各区楼楼盘销售价格格是上升趋势势。目前松原市住宅宅市场供应上上,住宅面积在100m2以下的占总总量的70%,住宅面积在101～160mm2的占总量的20%,1161～180mm2占总量的5%,1880m2以上的占总总量的5%。从以上统统计结果看,100mm2以下的住宅宅面积目前是是松原市住宅宅市场上供应应的主力,市场接受程程度最高。购房者能承受多多高的房价,是房地产市市场上最为关关心的问题,根据我们的的市场调研结结果,购房者对购购房总价格的的承受能力如如下:承受总价格格在20万以下的占70%,承受总价格格在21--330万之间的占20%承受总价格格在40万以上的占10%。以上调查结果显显示,松原市购房房者所能承受受的价格在20-30万之间，比比例占到总量量的60%以上,可见是主要要购买力的承承受范围。松原市现在在建建在售项目（房房地产）较多多，如飞宇金金伦花园、奥奥林匹克花园园、柏林四季季、光宇盛世世华城等房地地产项目销售售情况良好，其其销售率均在在90%以上。松原原市房地产事事业呈良好态态势。2.2产品供需需预测根据调查，松原原市房地产市市场起步于1999年的住房分分配制度改革革，前10年市场发展展持续、平稳稳、增长速度度缓慢，2006年开始进入入增长期，2007年呈现加速速发展的趋势势。现在已进进入较快发展展阶段。《松原市城市总总体规划（22006～2020年）》中中规划居住用用地由现在的的2376..02万平方米发发展到2942..15万平方米，15年间增加566.113万平方米，占占规划用地的的36.8%。按1.2容积率计算算建筑面积将将增加679.336万平方米。可可见松原市房房地产业住宅宅需求量的大大幅增加。2007年房地地产总存量约约45.13万平方米，2008年新增67.9万平方米。此此面积按松原原市城市总体体规划需求甚甚远，据此分分析，我们此此时开发商品品房，是迎合合市场需求，销销售前景良好好。2.3价格预测测据调查，松原市市江南楼盘住住宅平均价格格为2300元/m2左右，部分分中高挡楼盘盘的价位已突突破2500元/m2，最高价为3200元/m2，较抵挡的的楼盘也存在在2000元/m2以下的价位位。楼层差价价基本在50～100元之间。松松原市江南别别墅的开发较较少，原别墅墅的售价在3500元/m2左右。综上所述，再结结合我们公司司的竞争实力力，初步可以以确定该小区区内房屋销售售大约每平方方米2800～3200元。3建设规模与与产品方案3.1建设规模模**住宅小区项项目规划总用用地25万平方米，总总建筑面积30.00万平方米，其其中住宅26.70万平方米，商商业3.3万平方米。总总居住户数约约2655户，容积率1.2，绿化覆盖盖率32%。小区内设设幼儿园、配配套有会所、文文化中心、商商业网点、集集贸市场、居居委会等设施施。3.2产品方案案户型选择小区规划以中高高档多层住宅宅为主，配以以少量高档带带电梯小高层层住宅。在规规划设计及建建筑风格上充充分体现“以人为本”的设计理念念。注重环境境的营造并赋赋予其浓郁的的文化内涵，充充分体现21世纪科技新新城高品质住住宅区的风貌貌。**住宅小区项项目主要居住住对象为在松松原市经济开开发区工作的的白领阶层，周周边高校院所所的知识分子子，中油吉林林油田员工以以及其他知识识层次较高家家庭收入较好好的市民家庭庭。根据以上多种消消费对象的不不同品位和要要求，故选择择了多种户型型，见下表：：松原项目户型面面积配比表建筑形式比例建筑面积面积区间具体面积格局特点比例总占比联排别墅12%36000195--2665195--2225平越单车位30%3.60%226--2445平越单车位50%6%246--2665平越双车位20%2.40%小高层20%6000080--186680--1000平两卧一卫37%7.40%101--1225平三卧一卫或两卫卫明卫设计40%8%130--1660平三卧两卫一梯一户跃层12%2.40%160--1886平四卧两卫一梯一户跃层11%2.20%多层57%17100038--146638--50平平一卧一卫酒店式公寓1%0.57%80--1000两卧一卫框架34%19.38%100--1225三卧两卫框架35%19.95%130--1446框架30%17.10%商铺11%33000合计300000建筑结构a.室外外墙：采用高级级外墙涂料，局局部面砖装饰饰。屋面：现浇平屋屋面。b.室内：内墙：抹灰搓毛毛。顶棚：清水砼刮刮浆。地面：砼垫层搓搓毛。窗：户外窗用塑塑钢窗。门：分户门为高高级防盗。厨房：水泥砂浆浆搓毛。卫生间：公卫：：内墙水泥砂砂浆搓毛，预预留给、排水水管道；地、墙墙面水泥砂浆浆搓毛。楼梯间：墙面乳乳胶漆，地面面及踏步为高高级防滑地面面砖。c.配套设备：：电梯：6层以上上商品房均配配置电梯。电视、电话、电电讯系统：有有线电视插口口、电话插口口、宽带高速速上网，报装装后可立即使使用。电气配置：开关关、照明、插插座、电表各各一个。煤气：煤气主管管道安装到厨厨房。给水：变频式供供水系统，每每户独立水表表。排水：有组织排排水，预设空空调机专用冷冷凝水排水管管。d.智能化系统统：安全防范系统：：一层住宅安安装紧急报警警系统、红外外探测、可视视对讲防盗门门、车库管理理系统等。“一卡通”智智能系统：IC卡门禁、小小区内停车、消消费“一卡通”。信息服务系统：：小区局域网网（可接入Interrnet）、背景音音乐、视频点点播等。3.2.3区内内设施a.道路系统统道路为小区主干干道和组团内内部道路两极极。主干道把把小区中心、四四个组团和幼幼托串在一起起，形成“树枝状”道路系统。b.小区建筑小小品入口：区内设保保安。指示牌牌：居住区设设置各种指示示牌，如指示示公共服务设设施位置、公公共建筑以及及管理处等方方便居民使用用。庭院灯：保证居居住区夜间行行人车和公共共次序安全、既既有安全保护护功能、又可可美化环境。座椅板凳：设在在广场、水边边，既绿化又又方便使用。栏杆：起安全保保护作用。儿儿童活动场地地以塑料栏杆杆为主。居住住区地形又高高低变化时，可可设台阶和挡挡土墙，方便便排水。宣传栏：设在人人流集中必经经之地。大小小高度适宜，便便以观看。垃圾桶：在公共共区域等人流流较多的地方方、居住楼旁旁设置。广场：社交游憩憩公共场所，附附设游乐设施施。附表：技术经济济指标项目单位数量居住户数户2655户均人口人3.2总建筑面积万㎡30.001.住宅建筑面面积万㎡26.702.商业面积万㎡3.3住宅平均层数层6.53容积率1.2绿地率%324选址方案目前人们买房，不不光看房型、地地段、朝向，还还要看小区的的环境、园林林设计、信息息网络等是否否到位。本着着节约用地，少少占耕地，减减少拆迁移民民有利于场区区合理布置和和安全运行几几有利于保护护环境和生态态，有利于保保护风景区和和文物古迹的的原则，依据据1、按照松原原市建设规划划的要求。2、适应小区区投资项目的的要求。3、适应小区区房屋用途的的要求。4、拥有便利利的交通条件件。5、满足土地地的地质条件件，市政基础础设施等因素素需要。我们们选定**住宅小区项项目的位置(详见附图1：场址位置置图)。4.1选址位置置：拟建于松原市江江南青年街以以西、浦东路路以南。其理由：通过收集资料、走走访调查、查查阅资料及抽抽样调查，运运用科学方法法整理和分析析相关的信息息资料，兹对对项目选址的的科学性、可可行性作以下下评述。项目概况a.自然条件通过对该地块的的构成成分、结结构形式、资资源状况、承承载力的情况况进行勘测和和研究，发现现该地块地质质好，属于二二类场地，砂层为持力力层，适用桩基础础。该地块自然然条件良好，不不会影响到土土地平整、开开挖土石方、道道路铺设、基基础施工及地地下工程排水水。b.城市的基础础设施条件政府部门通过开开发项目征收收环境配套费费，项目与城城市基础设施施网络连接点点较近，不需需要建造水处处理系统。同同时经该楼盘盘临主要干道道青年路交通通方便。为居居民日常生活活提供便捷。青青年路这几年年的变化日新新月异，一改改昔日的荒凉凉，成为今天天松原市地区区一块黄金地地段开发热土土。该街区各各项目配套设设施正在不断断完善。如菜菜场、超市、邮邮局、银行、……随着大量居居民入住利用用开发，该街街区的发展前前景将一片乐乐观。开发地址的获取取与开发a.该地块土地地使用权以出出让方式取得得，土地开发发实行“统一规划、合合理布局、综综合开发、配配套建设”的方针。该该项目建设用用地按如下程程序进行：(1)申请选址址。向土地管管理部门提出出用地申请，经经同意后进行行选址。(2)制订方案案。由土地管管理部门组织织用地单位、被被征地单位及及有关部门，对对选址范围的的人口、土地地和房屋等进进行调查研究究制定补偿方方案。(3)申请批准准。向松原市市人民政府正正式申请审批批，批准后的的征地方案，由由城市规划部部门核定“红线图”，发出规划划许可用地通通知。(4)发布用地地通告：由城城市土地管理理部门发出具具有法律效力力的用地通告告。(5)签定补偿偿、安置合同同：由用地单单位的法人代代表与土地所所有者或原有有土地使用者者或他们的委委托人，按平平等互利、等等价有偿和协协商一致的原原则签定合同同或协议，并并经土地管理理机关签证。(6)发证：由由土地管理部部门签发准许许使用土地的的证明。b.对该地块块开发成本主主要包括拆迁迁安置费和土土地批租费。4.2建设条件件4.2.1.供供排水在小区北角有松松原市自来水水上水干线，本本项目上水管管线可由此管管线通过西一一街，从小区区的北角接入入。雨水、污污水排放可接接入郭尔罗期期大街和西一一街及青年大大街相应的雨雨排水干线。4.2.2雨雨，污水排放放雨水、污水排放放可接入郭尔尔罗期大街和和西一街及青青年大街相应应的雨排水干干线。4.2.3供供热供热为集中供热热，热源拟从从小区的北角角接入。。4.2.4供供电拟从小区外引一一条10千伏电缆，接接入小区内变变配电室。按按供电要求设设置箱式变电电站。4.2.5供供气燃气源拟从小区区的北角接入入。4.2.6电信信本项目电信由电电信部门解决决。目前，本项目建建设场地以达达到“三通一平”，其他配套套设施将与住住宅建设同步步进行。4.3建设规模模总占地面积255万平方米，总总建筑面积30.00万平方米（其其中商业面积积约3.3万平方米），总总户数2655户，绿化面面积近4.5万平方米，容容积率1.2。小区内部部规划“一中心四组组团”，中心区天天然山石人工工瀑布，周边边四个组团各各成体系、各各具特色。小小区内有托儿儿所、小商场场、银行…………4.4环境保护护4.4.1大气气餐饮以煤气为燃燃料，所以应应在操作间设设计通风排气气装置，且排排气烟囱避开开其它环境敏敏感地段。地地下停车场废废气主要为汽汽车尾气，再再次安装通风风排气装置。污水处理本项目产生的的污水主要有有餐饮废水，生生活废水和洗洗浴污水。生生活废水和餐餐饮废水经隔隔油，沉淀处处理后排入下下水道。5节能节水措措施5.1节能措施施**住宅小区项项目建筑热环环境和能源系系统的设计应应贯彻国家和和地方有关节节约能源的法法规和政策，严严格执行《夏夏热冬冷地区区居住建筑节节能设计标准准》。保证舒舒适，健康的的室内热环境境基础上，采采取有效的节节能措施，改改善建筑的热热工性能，降降低建筑全年年能耗；积极极采用对环境境污染小的可可再生能源，并并提高采暖、空空调等耗能系系统的效率；；最大限度地地减少建筑对对能源的需求求和对空气污污染的破坏，以以实现可持续续发展的目标标。5.1.1建筑筑节能技术该工程维护结构构的保温材料料选择和构造造方案如下：：屋面：选用1000mm厚聚苯保温温板做保温层层，材料密度度18-200kg/m33.屋面传热系系数=0.600W/(m22.k)外墙：普通内墙墙抹灰，300厚陶粒砼砌砌块，外贴80厚聚苯板，外外饰面系统涂涂层，外墙传传热为k=0.777W/(mm2.k)门窗：选用产品品要求其抗风风性能属标准准GB71006第2级，空气渗渗透性能属标标准GB71008第3级，雨水渗渗透性能属标标准GB71008第4级，外墙窗窗均为塑钢双双玻，其传热热系数为k=2.556W/(mm2.k),,采用保温分分户门，其传传热系数为k=1.770W/(mm2.k)楼梯间：普通内内墙抹灰，300厚陶粒砼砌砌块，靠楼梯梯间一侧加抹抹20厚保温砂浆浆，其传热系系数为k=1.667W/(mm2.k)5.1.2采暖暖系统的保温温节能措施小区供热采用高高热效率地热热高度聚乙烯烯保温管(热效率达90%)，达到了供供热系统部分分节能的要求求。5.1.3建筑筑节能技术、材材料、工艺的的应用除了在保温节能能做法及措施施中介绍的新新技术外，在在该项目的建建设过程中，应应大量应用四四新技术，为为住宅产业化化及带动其他他产业的发展展起到一定的的作用。基础采用超流态态砼桩基础；；地下室地面面及外墙采用用高分子防水水技术；排水水管采用UPVC管件；平屋屋面聚苯板保保温技术；屋屋面防水全部部采用SBS防水做法；；塑钢门窗采采用单框双层层中空玻璃；；单元分门户户采用防盗门门；楼道照明明采用红外线线光控开关；；楼梯间入口口采用防盗对对讲系统；燃燃气采用市政政统一的燃气气表；电表为为电业统一要要求的电表；；水表采用ZS-2远程控制装装置；变压式式通风道；5.2节水措施施5.2.1小区区水环境合理规划和建设设小区水环境境，提供安全全。有效的供供水、污水处处理、日用系系统，节约用用水。实现水水资源的可持持续发展和利利用，改善小小区生态环境境。建立完善善的给水系统统，保证供水水水质符合卫卫生要求，水水量稳定，水水压可靠；建建立完善的排排水系统；雨雨水或生活污污水经处理后后回用作生活活杂用水等各各种用途时，水水质应达到国国家规定的相相应标准，以以保障回用水水的安全和适适用。对小区用水水量量和水质进行行估算与评价价，提供详尽尽的居民用水水量估算资料料。提出合理理用水分配计计划、水质和和水量保证方方案。最大限限度地有效利利用水资源，减减少小区污水水的排放量，实实现小区用水水的良性循环环。以足够的的水量和水压压向所有的用用户不间断地地供应符合卫卫生要求的饮饮用水、消防防用水和其它它生活用水；；及时将小区区内的污水和和雨水排放收收集到指定场场所。5.2.2绿化化景观用水节节水保障小区绿化、景景观用水，改改善小区用水水分配，提高高景观用水水水质和效率。景观用水采用地地下水和循环环系统，并应应结合中水系系统进行优化化设计以保证证水质，提高高用水效率。提提倡营造少灌灌或免灌绿化化群落，减少少草坪面积，尤尤其是冷地型型草坪面积。绿化用水应利用用雨水或生活活污水回用作作为绿化用水水，以利于节节水及利用自自然渗透补充充地下水。5.2.3节水水器具应用大力推广使用节节水型器具，不不断提高用水水效益。不使使用耗水9升和9升以上的座座便器。龙头：(1)不不使用螺旋升升降式铸铁水水嘴。(2)根据用水场场合的不同，可可选用延时自自动关闭(延时自闭)式、水力式式、光电感应应式和电容感感应式等类型型水龙头；手手压、脚踏、肘肘动式水龙头头；停水自动动关闭(停水自闭)式水龙头；；陶瓷片防漏漏水龙头等节节流水龙头。建议业主采用节节水型用水家家用电器：采采用高效节水水洗衣机，洗洗碗机等节水水型家电。6环境影响评评价6.1环境条件件调查**住宅小区项项目提出“绿色生态社社区”的概念。在在当前的房地地产开发过程程中，讲究园园艺设计，提提倡健康住宅宅已是大势所所趋，但目前前国内的景观观设计多采用用喷泉、广场场等“硬质景观”，较少采用用有生命力的的活生生的“软质景观”，只注重视视觉效果，而而没有营造整整体气氛，”形成了层次次分明的景观观体系，同时时设计师还十十分注意尺度度感，通过小小型景质将人人的视线从高高大的建筑物物上转移，从从而减少了人人的压抑感。32%的绿化率保保证了周围良良好的环境，建建成后注重人人文环境和只只人化控制，污污染较少。自自然景观优越越、空气清新新、湿度适宜宜，夏季凉爽爽，远离闹市市区的鲁巷，绿绿地面积率大大。远离重工工业区，工业业污染小。6.2施工期环环境影响分析析6.2.1施工工期污染源a.施工期噪声声污染源施工期的噪声主主要来源于包包括施工现场场的各类机械械设备和物料料运输的交通通噪声。施工工场地噪声主主要是施工机机械设备噪声声，物料装卸卸碰撞噪声及及施工人员的的活动噪声，各各施工阶段的的主要噪声源源及其声级见见表。声级最最大的是电钻钻，可达115dBB(A)。物料运输输的交通噪声声主要是各施施工阶段物料料运输车辆引引起的噪声，各各阶段的车辆辆类型及声级级见表。本项项目运输车辆辆安排时尽量量避开居民楼楼。各施工阶段主要要噪声源状况况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段段电钻100-1155冲击机95电锤100-1055空压机75-85手工钻100-1055打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-1055混凝土搅拌机100-1100电据100-1100云石机100-1100电焊机90-95多角磨光机100-1155空压机75-85交通运输车辆声声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(AA)土方阶段底板与结构阶段段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝凝土各种装修材料及及主要设备大型载重机混凝土罐车、载载重车轻型载重卡车9080-8575b.施工工期扬尘施工期扬尘主要要来自土方的的挖掘扬尘及及现场堆放扬扬尘；建筑材材料（白灰、水水泥、沙子、石石子、砖等）的的现场搬运及及堆放扬尘；；施工垃圾的的清理及堆放放扬尘；人来来车往造成的的现场道路扬扬尘。c.施工期废水水污染源施工期产生的废废水包括施工工人员的生活活污水和施工工本身产生的的废水，施工工废水主要包包括土方阶段段降水井的排排水，结构阶阶段混凝土养养护排水，以以及各种车辆辆冲洗水。d.施工期固体体废弃物施工期固体废弃弃物主要为施施工人员的生生活垃圾、施施工渣土及损损坏或废弃的的各种建筑装装修材料。6.2.2施工工期环境影响响分析a.施工噪声影影响根据噪声污染源源分析可知，由由于施工场地地的噪声源主主要为各类高高噪声的施工工机械，这些些机械的单体体声级一般均均在80dB以上，且各各施工阶段均均有大量设备备交互作业，这这些设备在场场地内的位置置，同时使用用率有较大变变化，因此很很难计算其确确切的施工场场界噪声，根根据本工厂施施工量，按经经验计算阶段段其各施工阶阶段的昼夜声声级见表。各施工阶段昼、夜夜声级估算值值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55b.施工扬尘的的影响由于土土石方过程破破坏了地表结结构，会造成成地面扬尘污污染环境，其其扬尘量的大大小与诸多因因素有关，是是一个复杂、较较难定量的问问题。通过对施工期环环境影响的分分析，施工期期主要污染为为噪声与扬尘尘，为减少其其环境污染，应应做到：①现场施工中中，建筑材料料的堆放及混混凝土拌和应应定点、定位位，并采取防防尘措施，设设置挡风板。施施工期间尽量量选用烟气量量较少的内燃燃机械和车辆辆，减少尾气气污染，施工工道路经常保保持清洁，湿湿润，以减少少汽车轮胎与与路面接触而而引起的扬尘尘污染，同时时车辆应限速速行驶；混凝凝土搅拌等高高噪声作业及及施工车的进进出口，尽可可能远离居民民住宅，施工工车场地尽量量平整，减少少颠簸声，以以减少施工噪噪声对居民生生活的影响；；②施工中做到到无高噪声及及爆炸声，打打桩时不在夜夜深人静时进进行，吊装设设备噪声满足足环保要求；；③施工中不产产生超标准的的空气污染，环环保措施与工工程进度做到到“三同时”，环境治理理设施应与项项目的主题工工程同时设计计，同时施工工，同时交付付使用；④建筑垃圾及及时清理，文文明施工；地地块周围树立立高于3米的简易屏屏障，或在使使用机械设备备旁树立屏障障，减少施工工机械的噪音音。6.3项目建成成后环境影响响影响分析作为房地产开发发项目，基本本无工艺废气气和生产废水水排放，因此此污染源分析析主要是燃料料燃烧废气、生生活污水和生生活垃圾。6.3.1大气气污染源分析析a.地下车库废废气该项目建有停车车场，地下车车库。停车场场设有两个进进出口。车库库内的废气排排放高度为2.5米，排气量量约7000立方米/小时b.天然气燃烧烧废气居民住宅采暖和和炊事采用天天然气，最大大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气气量为1.4立方米/小时。6.3.2水污污染源分析拟建项目的水污污染源主要是是生活污水。居居住人口多，生生活耗水量大大。污水类型型包括洗浴排排水、冲厕排排水和厨房污污水。7劳动安全卫卫生与消防拟建项目劳动安安全卫生与消消防的研究是是在已确定的的技术方案和和工程方案的的基础上，分分析论证在建建设和生产过过程中存在的的对劳动者和和财产可能产产生的不安全全因素，并提提出相应的防防范措施。7.1劳动安全全卫生7.1.1危害害因素和危害害程度分析分析在生产或作作用过程中可可能对劳动者者身体健康和和生产安全造造成危害的物物品、部位、场场所，以及危危害范围和程程度。a.有毒有害物物品的危害。分分析生产和使使用带有危险险性的原料、材材料和产品，包包括爆炸品类类，易燃、易易爆、有毒气气体类，易燃燃液体类，易易燃固体类，氧氧化剂和过氧氧化物类，毒毒害品类，腐腐蚀品类，辐辐射物质类，以以及工业粉尘尘类等。分析析有毒有害物物品的物理化化学性质，引引起火灾爆炸炸危险的条件件，对人体健健康的危害程程度以及造成成职业性疾病病的可能性b.危险性作业业危害。分析析高空、高湿湿、高压作业业，井下作业业，辐射、振振动、噪音等等危险性作业业场所，可能能造成对人身身的危害。7.2.2安全全措施方案针对不同危害和和危险性因素素的场所、范范围以及危害害程度，研究究提出相应的的安全措施方方案，主要有有：a.在选择工艺艺技术方案时时，应尽可能能选用安全生生产和无危害害的生产工艺艺和设备。b.对危险部位位和危险作业业应提出安全全防护措施方方案。c.对危险场所所，按劳动安安全规范提出出合理的生产产工艺方案和和设置安全间间距。d.对易产生细细菌的场所，应应提出防护和和卫生保健措措施方案。7.3消防设施施消防设施研究，主主要是分析项项目在生产经经营过程中可可能存在的火火灾隐患和重重点消防部位位，根据消防防安全规范确确定消防等级级，并结合当当地公安消防防设施状况，提提出消防监控控报警系统和和消防设施配配置方案。7.3.1火灾灾危险性分析析分析生活过程中中使用的燃料料、家具、生生活用品，包包括储存物品品的火灾危险险性，生活过过程中易燃、易易爆产生的部部位及火灾危危险性，生活活过程中的火火灾危险性等等。调查项目场址周周围消防设施施状况调查场址周边公公安消防机构构的规模、装装备，所在地地公安消防队队与场址的距距离等，确定定项目对公安安消防机构的的依托程度。7.3.3消防防措施和设施施根据项目在生产产经营过程中中存在火灾隐隐患的部位、火火灾危险类别别以及可能波波及的范围，确确定应采用的的消防等级，并并结合项目场场址周围消防防设施状况，提提出消防监控控报警系统和和消防设施配配置方案。8组织机构与与人力资源配配置合理、科学地制制定管理方案案，确定项目目的组织机构构和配置人力力资源是保证证项目建设和和生产经营顺顺利进行、提提高劳动率的的重要条件。在在制定管理方方案时，我们们对项目的组组织机构设置置及人力资源源及员工培训训等内容进行行了研究，比比选优化方案案。8.1组织机构构设置本公司是股份有有限制公司,分为权力机机构,经营管理机机构和监督机机构.最高权力机机构是董事会会,实行董事会会领导下的总总经理负责制制,董事会由8人组成,董事长1人,副董事长2人,对股东大会会负责.总经理受董董事会任聘,.各部门分设经理,负责组织公公司的经营管管理活动.高级职员由由董事会商议议任聘.监理会由股股东代表2人和职工代代表8人组成.对公司的财财务和职权予予以监督。办公室：1、负负责公司文档档管理:可对公司的的文档进行分分类管理。2、负责内部员员工管理:对公司的内内部职员的个个人资料进行行管理。人事部：负责人人力的招聘和和录用、调配配和使用、人人事的考核，晋晋升与奖惩，教教育和培训工工作。财务部：负责资资金的筹集和和管理；财务务的核算和监监督以及资金金的拨款和管管理；交纳各各种税务和上上级管理费等等，保证工程程进度和各项项资金使用计计划。保安部：负责巡巡察报告、物物资保护、停停车场管理工工作。采购部：负责做做好材料、购购配件、设备备等物资的采采购工作。工程部：一.工程前期准准备1.技术准备备：1)审核施工图图纸。2)编制《房地地产开发项目目组织设计》。3)编制或审核核施工图预算算。4)编制或审核核主要材料、半半成品、设计计计划。5)对特殊项目目或重要的项项目的考察、参参观、学习及及必要的培训训。2.物资准备备3.现场准备备，现场踏勘勘，“三通一平”，组织施工工单位放线并并检验。4.其它准备备：A利用招标形形式、优选施施工队伍。B办理开工报报告。C办理质监委委托。D组织设计交交底。E摸清施工现现场地下有无无国家线路、水水管、天然气气管道和防空空洞等，如有有及时妥善处处理。二.现场工程管管理1.前期阶段段的部分工作作：A旧建筑物及及妨碍工程施施工的障碍物物的拆除工作作。B、“三通一平”C其他的工作作（临建、占占路，占地的的办理）2.施工建设设阶段的工作作A施工前的各各项准备工作作，施工建设设阶段的平衡衡和协调工作作，做好现场场技术管理B做好质量控控制与管理，加加强经济签证证的管理C做好工程收收尾的组织安安排，竣工验验收。D做好工程资资料的汇集、参参加开发项目目资料的归档档工作。E做好工程决决算及项目移移交。营销部：负责商商品房的销售售和管理;作好销售计计划的编织机机销售策划工工作。售后服务部：负负责售后回访访，保修修缮缮，工程遗留留问题处理工工作。物业管理部：负负责与业主委委员会相配合合，共同创建建“整洁、文明明、安全、方方便”的优秀物业业区域。本公司采用直线线职能制的组组织形式，各各级领导对下下级部门和人人员不直接下下达命令,只是参谋作作用。这一组组织形式既能能及时指挥,统一命令,又能发挥职职能部门和专专业人员的工工作特长,但总经理要要注意协调和和联系各职能能部门之间,领导层要把把握管理系统统中的各种矛矛盾。对此组织机构进进行适应性分分析知：组建建方案符合《公公司法》和国国家有关规定定的要求，执执行机构具备备指挥能力和和组织协调能能力，组织机机构的层次和和运作方式能能满足建设和和生产运营管管理的要求，项项目法人代表表及主要管理理人员的素质质能适应项目目建设和生产产运营管理的的要求，能承承担项目筹资资建设、生产产运营、偿还还债务等责任任。二．劳动定员部门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合计总经理办公室其中：总经理副总经理1313行政管理其中：办公室人人事部财财务部376376运营管理其中：保安部采采购部工工程部51020210271032销售管理其中：营销部售后服务务部物业管理理部21711361047合计327213090时间任务2009年3月月至12月2010年1月月至12月2011年1月月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究项目审批规划设计主体工程一期主体工程二期绿化工程9项目实施进进度为了争取时间，缩缩短工期，保保质保量完成成工程，本项项目决定采取取平行施工方方式。2009.3——2011..6项目实施进进度计划表本项目工程计划划自2009年3月开工，至2011年6月竣工，总总工期3年。为了节节约投资，决决定分区分阶阶段开发。据据市场分析，预预计每期推出出商品房有50%可采用分期期付款的形式式预售，按市市场吸纳能力力及公司开发发能力、资金金筹措的可能能性，本项目目工程开发建建设进度计划划安排，如下下表所示10投资估算算10.1投资估估算本建设项目规划划用地面积约约25万平方米，规规划总建筑面面积接近30万